中國民生銀行商戶集群調查報告(商圈類2009版)項目名稱：南通永興陶瓷商城批量調查報告申報額度：15000萬元銷售經理：李綱產品經理：安瑞申報機構：南通分行申報日期:2010-7-2一、南通永興陶瓷商城簡介：南通永興陶瓷商城建于一九九四年五月，位于南通市區北大門，東接南通機場、火車客運站；南依通揚運河；西臨通沙汽渡、204國道，地理位置極其優越。配有南通客運站、貨運停車場，交通十分便捷，是理想的商品交易集散地。商城現有總面積26.8萬平方米，建筑面積20.3萬平方米。商城配有工商、公安、稅務、法律、銀行、郵電、服務中心等辦事機構，商城管委會下設：保衛科、法律服務所、現場管理科、服務中心、招商部、車輛管理科、財務科、總務科等。還成立了南通市工商聯永興商城商會、南通永興商城工會委員會、福建泉州商會南通分會、南通溫州商會、港閘區永興商城運輸協會，通過商會的組織自律，進一步規范了市場經營者的行為。市場內設置了電子安全監控系統，基本實施了辦公自動化管理。商城還配有賓館、餐廳、休閑中心、多功能廳等服務機構。商城主營建筑陶瓷及建筑裝飾裝璜材料，主要品種有：地磚；內、外墻磚系列；琉璃瓦系列；水暖器材、衛浴潔具系列；花崗巖、大理石、文化石系列；油漆、涂料系列、木制品系列、五金配件系列、各類管件、鑄鐵件系列、櫥具系列、燈具燈飾系列、窗簾布藝、室內外工藝雕刻精品等數千個品種。商城云集全國14個省、市46個地區的經營戶1200多家，現有從業人員8000多人。直銷、代銷廣東、福建、浙江、上海、山東等地800多個生產廠家的產品；年進出貨量400余萬噸，銷售輻射江蘇、山東、安徽、上海等省、市，銷售直徑約1000公里左右。成為廣東、福建一大批企業“南瓷北運”的“中轉倉庫”，成為南通乃至華東地區以建筑陶瓷為主的綜合批發大本營和集散地。商城自建辦以來，經歷了艱苦創業、擴大規模、規范管理、業態提升四個階段，整體經營呈現“大市場、大賣場、大倉儲”的發展態勢，已成為南通市乃至華東地區經營建筑材料的大本營和批發的集散地。自一九九四年至二○○一年，商城先后被評為省、市文明市場、省先進集體，省、市AAA級資信企業。一九九八年三月被國家國內貿易部批準為國家建材中心批發市場；一九九九年六月被國家經貿委、國內貿易局確定為全國首批重點聯系市場；二○○一年三月被國家統計局評為全國百強市場；二○○二年一月被中國保護消費者基金會審查確認為“質量、服務、信譽”消費者可信單位；二OO二年十二月又被中國建材市場協會審核評定為“全國誠信建材市場”等榮譽稱號。二、永興陶瓷商城經營戶的簡要情況永興陶瓷商城的經營戶主要是代理廣東、福建、山東等陶瓷廠家的產品，多數是蘇北地區總代理或南通總代理。永興陶瓷商城的商戶全部是以個體工商戶的形式在經營，經營者絕大多數是浙江人和福建人，南通本地人只占很小一部分。該商城經過了創業、擴大、規范、穩定這個四個階段，目前大部分商戶在商城經營都在十年以上，可以說是經歷過了大浪淘沙，這些商戶也都把南通當成了第二故鄉，基本上是全家定居在南通，子女也在南通上學。永興商城的經營戶非常重視信譽，我們通過永興商會、工商、郵政銀行等了解，郵政銀行在該商城發放了一部分十萬元的小額信用貸款，目前沒有一筆不良。三、目標市場情況（一）商戶經營情況商戶年銷售金額：年銷售金額戶數占比100-500萬28924%500-1000萬59850%1000-2000萬31126%2000-5000萬152%合計1213100%商戶經營年限：企業經營年限戶數占比0-3年27823%3-5年40834%5年以上52744%合計1213100%家庭及企業凈資產（家庭房產+汽車+金融資產+所持有企業的股權價值—負債）：凈資產戶數占比0-500萬54846%500-1000萬51643%1000萬-2000萬14312%2000萬以上61%合計1213100%四、金融同業在永興陶瓷商城的發展現狀目前，在永興陶瓷商城投入較多的金融機構有：信用社、交通銀行、中行以及郵政銀行。信用社貸款的主要形式是：擔保類貸款，一家為一個借款人擔保，一般額度為50萬元，利率為基準上浮30%，無保證金。交行重點推出的是：聯保類貸款，一般5戶成立一個聯保體，保證金為20%，利率為基準上浮20%。中行推出的是個人經營性貸款，以房產抵押為主，期限最長可以達二十年，利率為基準上浮10%，可以隨借隨還。郵政銀行主推小額信用貸款，利率較高，年利率一般高達15%，但手續簡便。五、我行對目標客戶的定位：1、客戶準入條件（1）商會會員或是馳名商標代理企業（2）經營2年以上；（3）有本地戶籍或在本地購置房產的，要求凈資產不低于50萬元；非本地戶籍且未在本地購房，要求凈資產不低于100萬元或由本地戶籍家庭凈資產不低于100萬元的保證人保證；（4）無惡性不良信用記錄，無不良嗜好，無刑事處罰記錄，且無涉黑、涉賭、涉毒等不良行為；2、借款人企業準入條件（1）具有年檢合格的營業執照；（2）企業成立2年（含）以上；（3）年銷售額在200萬元以上；（4）借款人控制的各企業資信情況良好，在銀行無不良結算和信貸記錄。（5）在南通有固定的經營場所；六、授信方案本次授信方案擬采用以下擔保方式，分別為：房產抵押、共同擔保、聯保、自然人擔保、信用，各種擔保方式對應的最高額度及授信條件詳見下文：1、房產抵押（1）適用于符合基本準入條件的南通永興陶瓷商城的經營戶；（2）額度確定：不占用此次授信總額；單戶貸款金額不超過年銷售的40%；單戶貸款金額不超過1000萬元；（3）抵押物及抵押率：住宅最高80%、商業用房最高60%、土地廠房最高50%。（4）利率最低上浮20%。2、共同擔保（1）借款人經營企業準入條件：企業經營年限2年（含）以上，企業年銷售額200萬元以上。（2）額度確定：授信總額度最高7000萬元，額度內單筆貸款最高1000萬元且不超過年營業額30%，及不超過6個月日均金融資產的2倍+20%存貨；（3）抵押物及抵押率：住宅最高100%、商業用房最高80%、土地廠房最高70%、保證金不低于比例10%；（4）利率最低上浮20%。（5）具體擔保方式分為：①抵押+擔保公司擔保：擔保公司須經滿足總行規定的擔保公司準入各項條件與要求。②抵押+自然人保證：此種方式僅限于南通永興商城商會會長級或者是南通泉州商會、南通溫州商會會長級（含會長、副會長、執委）以上自然人提供擔保的方可操作，且凈資產在200萬元以上，資產負債率不超過50%；③抵押+非關聯企業保證非關聯企業擔保為核心企業擔保：大型核心企業為其上下游有長期業務往來的、經營狀況較為穩定的客戶擔保，同時要求擔保企業的年銷售額在5億元以上，上年度凈利潤在1000萬元以上，資產負債率控制在70%以內，其中制造業企業上年度凈利潤在2000萬元以上，資產負債率控制在60%以內。非關聯企業擔保為核心企業擔保：大型核心企業為其上下游有長期業務往來的、經營狀況較為穩定的客戶擔保，同時要求擔保企業的年銷售額在5億元以上，上年度凈利潤在1000萬元以上，資產負債率控制在70%以內，其中制造業企業上年度凈利潤在2000萬元以上，資產負債率控制在60%以內。3、聯保（1）借款人準入條件：在本行業經營5年以上，家庭及其控制企業的凈資產300萬元以上，且每個聯保體成員在南通擁有房產。（2）借款人經營企業準入條件：在南通的企業成立3年（含）以上，企業年銷售額500萬元以上；（3）額度確定：授信總額度最高5000萬元，聯保體額度內單筆最高300萬元，同時貸款最高應不超過年營業額30%、凈資產60%，及不超過6個月日均金融資產的2倍+20%存貨；（4）利率最低上浮20%。4、自然人擔保（1）借款人準入條件：在本行業經營5年以上，家庭及其控制企業的凈資產300萬元以上。借款人或擔保人必須是永興商城商會或是溫州商會或泉州商會的會員，且其中一人須擔任商會執委以上職務，且擔保人須在南通本地擁有房產。（2）借款人經營企業準入條件：借款人企業在南通經營年限3年（含）以上，企業年銷售額600萬元以上；（3）額度確定：授信總額度最高2000萬元，單筆最高100萬元，同時貸款最高應不超過年營業額20%、凈資產50%，及不超過6個月日均金融資產的2倍+20%存貨；（4）利率最低上浮20%。5、信用（1）原則上信用方式盡量與房產抵押方式組合運用。（2）借款人準入條件：在本行業經營5年以上，家庭凈資產400萬元以上，在南通已購置房產。（3）借款人經營企業準入條件：借款人企業在南通經營年限5年（含）以上，年銷售額不低于600萬元。（4）額度確定：①授信總額度最高1000萬元，額度內單筆最高30萬元，同時要求不超過年營業額10%、凈資產10%及不超過6個月日均金融資產的2倍；②對于在我行有存量住房按揭貸款（他行存量住房按揭貸款也可轉按揭至我行），且有2年以上連續還款記錄、信用良好的客戶，可貸額度=房屋現值*對應抵押率-剩余按揭貸款本金，同時最高單戶限額30萬；③對于我行金卡級以上（含）的貴賓客戶，單筆授信額度最高不超過30萬元。（4）利率最低上浮40%。具體授信條件如下：授信品種經營規模經營年限凈資產總授信額度利率水平單戶最高額度確認抵/質押率房產抵押年銷售額在200萬元以上；2年以上50萬以上不占用本次額度基準上浮20%①≤年營業額的40%住宅80%、商用房60%、土地廠房60%單戶貸款金額不超過1000萬元共保年銷售額在200萬元以上；企業經營年限2年（含）以上。50萬元以上7000萬元基準上浮20%單戶貸款金額不超過1000萬元住宅100%、商用房80%、土地廠房70%不超過年營業額30%凈資產在200萬元以上，資產負債率不超過50%不超過6個月日均金融資產的2倍+20%存貨聯保年銷售額在500萬以上企業經營年限3年（含）以上。300萬以上，且在本地擁有房產5000萬元基準上浮20%①≤年營業額的30%保證金比例最低10%②≤凈資產的60%③≤6個月日均存款的2倍+20%的存貨④聯保體單戶最高300萬元自然人擔保年銷售額在600萬以上企業經營年限3年（含）以上。300萬以上，且在本地擁有房產2000萬元基準上浮20%①≤年營業額的20%單筆最高100萬元②≤凈資產的50%③≤6個月日均存款的2倍+20%的存貨信用年銷售額在600萬以上企業經營年限5年（含）以上400萬以上，且在南通已購置房產1000萬元基準上浮40%①≤凈資產的10%原則上不作為借款人在我行唯一的貸款方式，盡量與房產抵押方式組合運用。單筆最高30萬元②≤6個月日均存款2倍③≤單戶最高300萬元④最高30萬元eq\o\ac(○,5)我行存量住房按揭貸款，且有2年以上還款記錄、信用良好的客戶，或我行金卡級以上(含)的貴賓客戶七、服務團隊與風險管理1、商圈對口服務支行為南通分行，銷售經理為李綱，產品經理為安瑞，分行負責人為張靜；2010年目標開發150家商戶，商戶貸款投放量1.5億元，通過以貸吸存、保證金開銀票及信付通等結算工具，力爭資金結算沉淀量3000萬元。2011年擬開發150家商戶，新增商戶貸款投放量1億元；總覆蓋300戶，商戶貸款總投放量2.5億元。2、風險管理（1）整體風險由于南通永興商城的經營戶從事行業較為集中，主要從事陶瓷、衛浴及其相關行業。由于上述行業科技含量不高，存在著一定的替代風險。（2）非系統性風險單戶違約風險。商城內的商戶多數財務管理不健全，無法提供正規、合法、有效的財務報表以反映其真實的經營業績。3、風險防范措施１）系統性風險：通過對商戶個體、政府公開信息、貸款還款情況等信息，對借款人所處商圈及行業經營變化進行檢查，檢查內容包括商圈是否出現總交易量下降、換手率提高、貸款客戶是否存在集體欠款、重大負面信息，國家出臺政策或所在城市建設是否對商圈發展購成重大不利影響等風險情況。對于永興商城商會內部而言，相對集中于與民生相關的批發、零售行業，受國家宏觀調控的影響較小。２）單戶違約風險防范措施：A.嚴格準入條件：(a)、借款人年滿18周歲，具有完全民事行為能力的中國公民，有良好的信用記錄和社會口碑，為其經營業務的實際擁有者或控制人；(b)、借款人凈資產不低于50萬元整，有2年以上行業經營經驗，貸款投資對象和所支持行業符合國家產業政策并具良好的發展前景；(c)、要求借款人盡量提供最近一年內不短于連續三個月的營業收入銀行流水，并盡量配合提供進貨、銷貨的合同發票和物流清單；所以對于單戶違約風險，可以通過審核準入條件加以控制。B.加強貸后檢查力度：(a)