山上的別墅2010年?duì)I銷策略目錄政策市場競爭市場項(xiàng)目定位客戶定位營銷計(jì)劃政策市場09/1-09/7成交量持續(xù)增長前期壓抑許久的剛性需求，集中釋放全年成交均價(jià)持續(xù)上漲，國際熱錢涌入，通貨膨脹下資金避險(xiǎn)，投機(jī)資金再現(xiàn)09/8-09/11成交量基本持平上半年成交量持續(xù)增長，出現(xiàn)井噴態(tài)勢，于7月開始有小幅回落。政策市場年度土地供應(yīng)量較少，明年商品房供應(yīng)依然緊張，土地成交價(jià)屢創(chuàng)新高北京2009地王回顧：5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元獲得廣渠門外10號地，平均樓面地價(jià)15141元/平方米，成為今年首塊地王。6月26日，中國電子集團(tuán)旗下的成都中澤置業(yè)以19.6億元拿下朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，平均樓面地價(jià)15217元/平方米，一舉刷新一個月前富力地產(chǎn)創(chuàng)造的地王紀(jì)錄。6月30日，中化集團(tuán)旗下的中化方興在諸多地產(chǎn)大鱷中突然殺出，最終以40.6億元獲得一直被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的廣渠路15號地塊，平均樓面地價(jià)高達(dá)16000元/平方米，再次刷新地王紀(jì)錄。11月20日，有著順義區(qū)政府背景的大龍地產(chǎn)以50.50億力克群雄，將順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊收入囊中，平均樓面地價(jià)高達(dá)29859元/平方米，而周邊類別墅二手房價(jià)僅在28000元/平方米左右。12月3日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以48.3億元獲得東南五環(huán)外的亦莊新城三羊居住區(qū)地塊，平均樓面地價(jià)高達(dá)18000元/平方米，而該地塊毗鄰的在售項(xiàng)目售價(jià)為19000元/平方米。政策市場12月14日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。會議同時明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲”。2005年“國八條”2006年“國六條”發(fā)展2009年“國四條”“遏制房價(jià)”“穩(wěn)定房價(jià)”政策市場二套房貸首付提高至50%各大商業(yè)銀行嚴(yán)格制定二套房貸利率，而且同時將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%。一個“繼續(xù)”：繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)。一個“恢復(fù)”：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。提高開發(fā)商拿地成本：分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。政策市場厲以寧：經(jīng)濟(jì)政策取決于明年一季度形勢經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變與否，仍需觀望明年第一季度經(jīng)濟(jì)形勢的變化。他強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)增長率不宜太高——維持GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)增速在8%上下，這樣做可避免關(guān)鍵性產(chǎn)品的急劇上漲而造成通貨膨脹。政策市場在救市政策刺激下，今年中國房地產(chǎn)市場急速復(fù)蘇，各地商品房成交量大幅提升，創(chuàng)下近年新高；土地成本不斷上漲，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢難以改變；房地產(chǎn)投資過猛，房價(jià)漲幅過快，市場中投機(jī)成分增大，樓市泡沫不斷放大；未來政策向收緊趨勢調(diào)整；依照房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，未來房價(jià)走勢還需觀察具體政策細(xì)則。政策趨勢從緊，未來市場難以預(yù)測綜上所述政策市場競爭市場分析2009年1-11月北京京千萬萬級別別墅成成交量量競爭市市場分分析從千萬萬級別別墅市市場成成交情情況來來看，，銷售售量保保持穩(wěn)穩(wěn)定態(tài)態(tài)勢，，從成成交總總價(jià)結(jié)結(jié)構(gòu)來來看，，千萬萬級別別墅主主要以以2000萬以下下產(chǎn)品品為主主，而而其中中又以以1000-1200萬為主主導(dǎo)。。從2千萬級級以上上別墅墅成交交分析析來看看，單單套總總價(jià)在在2000萬以上上的產(chǎn)產(chǎn)品主主要集集中以以下優(yōu)優(yōu)勢：：區(qū)位位優(yōu)勢勢如中中央別別墅區(qū)區(qū)項(xiàng)目目、資資源優(yōu)優(yōu)勢如如西山山別墅墅區(qū)對對西山山自然然景觀觀資源源的占占有等等、產(chǎn)產(chǎn)品自自身優(yōu)優(yōu)勢如如大戶戶型面面積，，臨水水或臨臨湖、、精裝裝修等等。沒沒有上上述兩兩個以以上優(yōu)優(yōu)勢，，產(chǎn)品品售價(jià)價(jià)恐難難以達(dá)達(dá)到2000萬以上上。從高單單價(jià)成成交產(chǎn)產(chǎn)品來來看，，超過過50000元/平米產(chǎn)產(chǎn)品共共成交交14套，其其中位位于CBD區(qū)的山山水文文園成成交6套，頤頤和原原著成成交4套，這這兩個個項(xiàng)目目都擁擁有絕絕佳的的地段段和景景觀優(yōu)優(yōu)勢，，山水水文園園在東東三四四環(huán)間間緊鄰鄰東三三環(huán)，，社區(qū)區(qū)內(nèi)有有近10000平米的的人工工湖，，而頤頤和原原著緊緊鄰最最大的的皇家家園林林頤和和園；；此外外，麗麗宮、、東方方普羅羅旺斯斯、泰泰禾紅紅御及及亞運(yùn)運(yùn)新新新家園園各成成交一一套，，麗宮宮和東東方普普羅旺旺斯賣賣的都都是其其臨水水的精精裝樣樣板間間，亞亞運(yùn)新新新家家園1套為精精裝樣樣板，，泰禾禾紅御御1套為臨臨水樓樓王。。可見見高單單價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品的的地段段和景景觀優(yōu)優(yōu)勢必必須非非常明明顯，，另外外可通通過精精裝來來提高高產(chǎn)品品的單單價(jià)。。競爭市市場分分析項(xiàng)目套數(shù)面積區(qū)間報(bào)價(jià)總價(jià)區(qū)間已售套數(shù)頤和原著12546平方米50000元/平米1.2億0富力山21800--2500平米60000元/平米1.08億-1.5億0泰禾紅御121200--1500平方米30000元/平米1.2億0競爭項(xiàng)項(xiàng)目中中總價(jià)價(jià)過億億元的的別墅墅產(chǎn)品品提列列根據(jù)北北京市市房地地產(chǎn)交交易管管理網(wǎng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，北京從從未成成交過過總價(jià)價(jià)1億元以以上的的單套套別墅墅。競爭市市場分分析頤和原著御園盤古大觀富力山泰禾紅御競品項(xiàng)項(xiàng)目分分布競爭項(xiàng)項(xiàng)目集集中于于市區(qū)區(qū)內(nèi),分別依依靠頤頤和園園、玉玉泉山山、鳥鳥巢、、CBD、京杭杭運(yùn)河河等稀稀缺資資源，，打造造豪宅宅品質(zhì)質(zhì)競爭市市場分分析競品信信息概概況項(xiàng)目環(huán)線位置產(chǎn)品類型開盤時間建筑面積容積率成交均價(jià)成交總價(jià)已售套數(shù)頤和原著西四至五環(huán)別墅2008年6月120000平方米0.7650159元/平米4500萬—4897萬9富力山二環(huán)至三環(huán)別墅2006年9月20000平方米1.251372元/平米7400萬—9450萬6盤古大觀北四至五環(huán)公寓2007年9月418485平方米743081元/平米2500萬左右89御園西四至五環(huán)公寓別墅2007年5月340500平方米0.6834866元/平米1000萬—1250萬98泰禾紅御東五至六環(huán)別墅2008年11月107800平方米0.3330334元/平米1200萬—1500萬50成交單單價(jià)集集中于于50000元/平米以以下，，總價(jià)價(jià)在4000萬以上上的項(xiàng)項(xiàng)目成成交量量稀少少競爭市市場分分析項(xiàng)目頤和原著發(fā)展商龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目位置海淀區(qū)西苑二龍閘路環(huán)線位置西四至五環(huán)產(chǎn)品類型別墅開盤時間2008年6月占地面積97000平方米建筑面積120000平方米容積率0.76綠化率22.78%總戶數(shù)91目前報(bào)價(jià)40000--50000元/平米已售套數(shù)9戶型區(qū)間1000-3000平米總價(jià)5000萬-3億龍湖·頤和原原著項(xiàng)項(xiàng)目背背靠燕燕山余余脈，，西鄰鄰頤和和園昆昆明湖湖。占占地147畝，規(guī)規(guī)劃有有91棟官式式大宅宅，分分9種戶型型，18種外立立面。。頤和原原著一層尊尊貴社社交場場，強(qiáng)強(qiáng)化禮禮儀軸軸線縱縱深和和接待待空間間的層層次感感；二二層寬寬適起起居世世界，，家人人休憩憩空間間，360度采光光，私私密性性優(yōu)越越；地地下一一層私私人俱俱樂部部，鍛鍛造頂頂級娛娛樂休休憩空空間。。地下一一層首層二層戶型分分析頤和原原著園林設(shè)設(shè)計(jì)：：項(xiàng)目傳傳承皇皇家園園林建建制。。借鑒鑒皇家家園林林“一一池三三山””營造造手筆筆，收收集1000余株珍珍稀成成樹特特供園園區(qū)，，精心心設(shè)計(jì)計(jì)系列列主題題景觀觀庭院院。頤和原原著2009年10月9日-2009年12月18日價(jià)格格與成成交量量走勢勢圖本項(xiàng)目目銷售售較為為穩(wěn)定定，成成交價(jià)價(jià)格不不斷攀攀升。。頤和原原著客戶分分析：：消費(fèi)群群體多多為高高層干干部、、知名名文人人，包包括金金融街街、中中關(guān)村村的一一些政政府機(jī)機(jī)關(guān)的的人員員、高高校教教授、、央視視高管管等。。長期期生活活在京京西，，對京京西文文化有有深深深歸屬屬感。。推廣分分析：：頤和原原著根根據(jù)目目標(biāo)客客戶的的特征征選擇擇、使使用傳傳播媒媒介與與溝通通方法法。宣宣傳以以戶外外廣告告，高高端雜雜志以以及項(xiàng)項(xiàng)目網(wǎng)網(wǎng)站為為主。。2009年9月舉辦辦“印印象·華宅””活動動，讓讓更多多業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士感受受經(jīng)典典，暢暢談高高端住住宅與與文化化傳承承。頤和原原著核心賣賣點(diǎn)：：皇室室氣質(zhì)質(zhì)、龍龍湖品品牌、、優(yōu)質(zhì)質(zhì)園林林、產(chǎn)產(chǎn)品精精雕細(xì)細(xì)節(jié)長期市市場醞醞釀，，大規(guī)規(guī)模集集中推推廣，，經(jīng)過過1年多的的市場場試水水，目目前成成交情情況穩(wěn)穩(wěn)定頤和原原著成交總總價(jià)區(qū)區(qū)間：：4500萬—4897萬項(xiàng)目富力山發(fā)展商富力地產(chǎn)項(xiàng)目位置朝陽區(qū)雙井橋西北環(huán)線位置二環(huán)至三環(huán)產(chǎn)品類型別墅開盤時間2006年9月占地面積約16000平方米建筑面積20000平方米容積率1.2綠化率50%總戶數(shù)10目前報(bào)價(jià)60000元/平米已售套數(shù)6戶型區(qū)間1500-2500平米總價(jià)8000萬元-1億富力力山山是是富富力力城城四四期期公公館館產(chǎn)產(chǎn)品品之之一一，，是是富富力力城城的的收收官官巨巨作作，，坐坐落落于于富富力力城城西西側(cè)側(cè)，，占占地地面面積積約約1.6萬萬平平方方米米，，總總建建面面逾逾2萬萬平平方方米米，，容容積積率率低低至至1.2，，是是城城市市中中心心低低密密度度項(xiàng)項(xiàng)目目。。僅10席，，邀邀國國際際著著名名設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)WATG來來主主筆筆別別墅墅設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，單單體體面面積積在在1500——2500平平米米。富力力山山地下下一一層層6米多多超超大大面面寬寬落落地地窗窗直直接接面面向向下下沉沉庭庭院院，，根根據(jù)據(jù)傭傭人人工工作作性性質(zhì)質(zhì)，，分分別別設(shè)設(shè)置置了了管管家家房房、、服服務(wù)務(wù)女女傭傭、、園園丁丁房房間間；；并并設(shè)設(shè)置置了了相相對對獨(dú)獨(dú)立立的的專專業(yè)業(yè)級級的的洗洗衣衣房房。。6.5米長長，，5.1米寬寬的的超超大大規(guī)規(guī)模模私私人人影影音音室室。。首層層超大大規(guī)規(guī)模模西西廚廚空空間間，，中中廚廚完完全全封封閉閉；；靠靠近近車車庫庫入入口口的的位位置置提提供供儲儲存存粗粗糧糧的的干干糧糧室室。。首首層層配配備備入入口口衣衣帽帽間間和和首首層層書書房房。。戶型型分分析析富力力山山二層層設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)獨(dú)到到的的KTV房間間，，套套高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客客房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，所所有有客客房房都都采采用用套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，衛(wèi)衛(wèi)生生間間更更設(shè)設(shè)置置為為4件套套全全齊齊，，更更全全部部采采用用獨(dú)獨(dú)立立步步入入式式衣衣帽帽間間；；每每套套客客房房均均設(shè)設(shè)置置了了私私密密書書房房供供貴貴賓賓處處理理商商業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)密密而而不不受受外外界界打打擾擾。。三層層主臥臥，，設(shè)設(shè)置置獨(dú)獨(dú)立立了了休休息息前前廳廳，，男男女女主主人人分分開開的的超超大大尺尺寸寸步步入入式式衣衣帽帽間間；；5.5米長長，，4.5米寬寬超超大大主主人人衛(wèi)衛(wèi)生生間間；；另另設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)了了帶帶獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的私私密密書書房房。。同同主主臥臥層層設(shè)設(shè)置置了了次次臥臥，，均均為為帶帶有有獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、步步入入式式衣衣帽帽間間的的套套房房。。戶型分析析富力山2009年10月9日-2009年12月18日價(jià)格與與成交量量走勢圖圖項(xiàng)目經(jīng)過過一年的的沉寂，，9月、10月份集中中推廣，，在年末末期轉(zhuǎn)現(xiàn)現(xiàn)后集中中成交3套，成交交價(jià)也有有較大漲漲幅。富力山園林設(shè)計(jì)計(jì)：項(xiàng)目整體體設(shè)計(jì)上上，建筑筑、景觀觀、道路路相互結(jié)結(jié)合，通通過簡約約的道路路支干和和園林景景觀的自自然圍和和，形成成相對獨(dú)獨(dú)立而私私密的空空間。富富力山擁擁有富麗麗堂皇的的外觀，，更具備備細(xì)致入入微的細(xì)細(xì)節(jié)。建建筑被巴巴洛克式式花園包包圍，以以華麗的的噴泉、、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡妮椛漭S軸與數(shù)學(xué)學(xué)藝術(shù)，，向成功功者致敬敬。富力山客群分析析：主流消費(fèi)費(fèi)群體多多為外籍籍人士及及上層商商務(wù)人員員、海歸歸派，還還有一部部分文化化藝術(shù)家家及體育育、影視視明星。。他們懂懂享受生生活，享享受奢侈侈居住空空間。宣傳推廣廣分析：：宣傳推廣廣很少運(yùn)運(yùn)用電子子網(wǎng)絡(luò)媒媒體，以以戶外廣廣告和高高端及業(yè)業(yè)內(nèi)雜志志為主。。富力山業(yè)內(nèi)口碑碑傳播，，高端渠渠道持續(xù)續(xù)宣傳，，經(jīng)過一一年的信信息滲透透，終現(xiàn)現(xiàn)成交富力山核心賣點(diǎn)點(diǎn)：城市市中心的的低密度度項(xiàng)目成交總價(jià)價(jià)區(qū)間：：7400萬—9450萬項(xiàng)目盤古大觀發(fā)展商北京盤古氏投資有限公司項(xiàng)目位置朝陽區(qū)北四環(huán)中路環(huán)線位置北四至五環(huán)產(chǎn)品類型公寓開盤時間2007年9月占地面積39360平方米建筑面積418485平方米容積率7綠化率30%總戶數(shù)192目前報(bào)價(jià)78000元/平方米已售套數(shù)89戶型區(qū)間600-680平米總價(jià)2500萬-4760萬盤古大觀觀目前在在售公寓寓面積為為668、680平方米左左右，精精裝均價(jià)價(jià)78000元/平米，毛毛坯均價(jià)價(jià)63000元/平米。盤古大觀觀A戶型682平方米，，保姆間間置于戶戶外，主主仆分流流，方正正大格局局，九宮宮五行之之布局。。中西廚設(shè)設(shè)計(jì)，臥臥室均設(shè)設(shè)衣帽間間及衛(wèi)浴浴，西向向雙臥室室，遠(yuǎn)眺眺西山。。東向客客廳、主主臥，鳥鳥巢、龍龍湖盡收收眼底。。B戶型682平方米。。雙梯入入戶，主主仆分流流。內(nèi)室室陳列，，敞闊多多廳，內(nèi)內(nèi)室布局局方正，，行九宮宮五行之之格局。。東向全全景落地地窗，西西向雙臥臥，介于于動靜之之間。C戶型679平方米，，保姆間間置于室室外，兩兩梯入戶戶，主仆仆分流。。方正大大格局，，九宮五五行之布布局。宮宮廷式玄玄關(guān)長廊廊入戶，，庭室交交錯分布布，室室室格局不不一。戶型分析析盤古大觀觀2009年10月18日-2009年12月20日價(jià)格與與成交量量走勢圖圖近期銷售售形勢較較好，成成交量比比較穩(wěn)定定，成交交均價(jià)基基本平穩(wěn)穩(wěn)，有小小幅提升升。盤古大觀觀園林設(shè)計(jì)計(jì)：盤古大觀觀與鳥巢巢、水立立方隔路路相望，，與奧運(yùn)運(yùn)前頃綠綠地及生生態(tài)龍湖湖融為一一體，又又結(jié)合了了亞奧商商圈的地地利之便便，既享享受絕佳佳的空氣氣品質(zhì)及及自然景景觀，又又及時感感受現(xiàn)代代都市的的脈動，，形成了了宜居的的綠色生生態(tài)圈和和高尚生生活圈。。也正是是在彌足足珍貴的的自然生生態(tài)環(huán)境境映襯下下。盤古大觀觀客群分析析：客戶基本本上來源源于全國國各地，，同時也也包含著著少量的的境外的的。事業(yè)業(yè)上中堅(jiān)堅(jiān)的成功功人事，，屬于事事業(yè)很成成功，但但是精力力很充沛沛的階段段。各個個行業(yè)的的精英，，具有很很高的財(cái)財(cái)富實(shí)力力，并具具有比較較高的個個人修養(yǎng)養(yǎng)。宣傳推廣廣分析：：充分利用用自身LED屏高效傳傳播，戶戶外廣告告、高端端雜志、、業(yè)內(nèi)雜雜志以及及電子網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體體相配合合，并經(jīng)經(jīng)常受約約采訪，，出席華華夏時報(bào)報(bào)CEO高峰論壇壇。2009年11月成功舉舉辦“豪豪宅沙龍龍”業(yè)內(nèi)內(nèi)活動。。盤古大觀觀核心賣點(diǎn)點(diǎn)：奧運(yùn)運(yùn)核心區(qū)區(qū)域地標(biāo)標(biāo)建筑、、超5A標(biāo)準(zhǔn)、傳傳統(tǒng)文化化與現(xiàn)代代科技的的結(jié)合盤古大觀觀充分展示示自身地地標(biāo)優(yōu)勢勢，主打打奧運(yùn)概概念，銷銷售基本本平穩(wěn)成交總價(jià)價(jià)：2500萬項(xiàng)目御園發(fā)展商綠城集團(tuán)項(xiàng)目位置海淀區(qū)青龍橋玉泉山路環(huán)線位置西四至五環(huán)產(chǎn)品類型公寓別墅開盤時間2007年5月占地面積452000平方米建筑面積340500平方米容積率0.68綠化率50%總戶數(shù)539目前報(bào)價(jià)50000元/平米已售套數(shù)98戶型區(qū)間350-740平米總價(jià)1500萬—7000萬御園位于于北京著著名的西西山風(fēng)景景區(qū)，西西側(cè)與玉玉泉山相相鄰,東側(cè)與頤頤和園萬萬壽山相相望。總總占地509畝，規(guī)劃劃總建筑筑面積34萬平米，，綠化率率50%、容積率率0.68。御園圓廳別墅墅，帶穹穹隆的圓圓形大廳廳，成為為室內(nèi)空空間最為為顯著的的特點(diǎn)之之一，十十字圓廳廳的設(shè)計(jì)計(jì)營造明明顯的導(dǎo)導(dǎo)向感。。整個室室內(nèi)布局局嚴(yán)謹(jǐn)、、對稱。。功能分分區(qū)明顯顯，避免免了不同同空間的的相互干干擾。一層二層戶型分析析御園2009年10月9日-2009年12月18日價(jià)格與與成交量量走勢圖圖御園一期期尾盤傾傾銷，成成交價(jià)較較前期明明顯降低低。御園園林設(shè)計(jì)計(jì)：項(xiàng)目運(yùn)用用中國古古典園林林對景、、借景技技法，完完成了御御園巨幅幅山水景景觀，園園區(qū)內(nèi)開開闊處，，人們能能夠欣賞賞到遠(yuǎn)近近三重不不同層次次的風(fēng)景景帶。首首先是御御園自身身綠籬圍圍合成的的近景；；稍遠(yuǎn)是是玉泉山山、萬壽壽山環(huán)成成的襯景景；更遠(yuǎn)遠(yuǎn)則是峻峻朗的西西山山脈脈及其余余脈綿延延環(huán)繞的的遠(yuǎn)景。。御園客群分析析：文體、影影視明星星，對外外國文化化認(rèn)同感感較高，，具有部部隊(duì)、政政府機(jī)關(guān)關(guān)背景，，具有很很深的““京西文文化”情情節(jié)。宣傳推廣廣分析：：御園較為為低調(diào)內(nèi)內(nèi)斂，宣宣傳畫面面沉穩(wěn)，，戶外圍圍擋、高高端及業(yè)業(yè)內(nèi)雜志志，并配配合一些些活動進(jìn)進(jìn)行造勢勢。御園核心賣點(diǎn)點(diǎn)：玉泉泉山區(qū)位位價(jià)值、、純正歐歐式風(fēng)格格，頂級級配套服服務(wù)御園銷售節(jié)奏奏拿捏準(zhǔn)準(zhǔn)確，項(xiàng)項(xiàng)目氣質(zhì)質(zhì)塑造到到位，價(jià)價(jià)格適中中，銷售售狀況良良好成交總價(jià)價(jià)區(qū)間：：1000萬—1250萬項(xiàng)目泰禾紅御發(fā)展商北京泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置通州區(qū)CBD東京哈高速宋莊出口南行800米環(huán)線位置東五至六環(huán)產(chǎn)品類型別墅開盤時間2008年11月占地面積341500平方米建筑面積107800平方米容積率0.33綠化率68.52%總戶數(shù)208套其中西區(qū)101套目前報(bào)價(jià)30000元/平米已售套數(shù)50戶型區(qū)間500-1500平米總價(jià)1200萬—1.2億位于長安安街的東東端、京京杭大運(yùn)運(yùn)河畔。。共101棟，含9種主力戶戶型及6棟頂級豪豪宅。總總體容積積率0.33，均為地地上2層地下一一層的純純獨(dú)棟別別墅。建建筑為硬硬朗的意意大利風(fēng)風(fēng)格與柔柔美的夏夏威夷風(fēng)風(fēng)格。泰禾紅御御目前在在售房源源面積為為400平米-1500平米，總總價(jià)1600萬-1.2億。泰禾紅御御入口門廳廳設(shè)計(jì)完完整，超超大面寬寬客廳根根據(jù)中軸軸線布局局分配窗窗景及比比例。地地下空間間與大面面積戶外外庭院緊緊密相連連，采光光通風(fēng)良良好。工工人房和和設(shè)備間間等服務(wù)務(wù)功能均均分布在在隱蔽角角落，減減少對主主功能的的干擾。。地下一層層首層二層戶型分析析泰禾紅御御2009年10月9日-2009年12月18日價(jià)格與與成交量量走勢圖圖從成交房房源中觀觀察，成成交價(jià)格格較前期期有所下下降，當(dāng)當(dāng)期尾房房傾銷。。泰禾紅御御園林設(shè)計(jì)計(jì)：泰禾紅御御秉承運(yùn)運(yùn)河地脈脈的延續(xù)續(xù)性，以以“飄””的構(gòu)思思將一條條橫向主主水系與與三個縱縱向森林林帶融入入社區(qū)園園林，并并將百種種名貴苗苗木根據(jù)據(jù)視覺角角度、建建筑平面面關(guān)系及及四季色色形有序序栽植，，形成泰泰禾紅御御富麗堂堂皇卻不不乏自然然本真，，林木層層次飽滿滿又不失失大氣龐龐博的景景觀格局局。泰禾紅御御客群分析析：宣傳推廣廣分析：：客戶基本本上來源源于全國國各地，，也有外外籍人士士，各行行業(yè)的精精英，具具有很高高的財(cái)富富實(shí)力，，并具有有比較高高的個人人修養(yǎng)。。泰禾紅御御宣傳推推廣廣泛泛，運(yùn)用用電子網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體體、航機(jī)機(jī)雜志、、業(yè)內(nèi)雜雜志、戶戶外廣告告等，極極為頻繁繁的活動動為項(xiàng)目目拓寬客客源。泰禾紅御御核心賣點(diǎn)點(diǎn)：城郊郊低密，，精品建建筑，京京杭河畔畔泰禾紅御御豐富的活活動擴(kuò)大大項(xiàng)目知知名度，，拓寬客客戶資源源，大量量推廣支支撐項(xiàng)目目階段性性銷售成交總價(jià)價(jià)區(qū)間：：1200萬—1500萬競品之所所以為競競品頤和原著著：頤和園東東家族族大宅富力山：：城市中心心的低密密度項(xiàng)目目盤古大觀觀：奧運(yùn)核心心區(qū)域的的地標(biāo)泰禾紅御御：傳承自北北京國宅宅級的城城市別墅墅御園：貴族領(lǐng)地地中的貴貴族生活活賣核心位位置賣精雕產(chǎn)產(chǎn)品賣貴族生生活僅是市場場上可探探詢的最最高價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目是豪宅尺尺度的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)格判判斷的參參照競品之于于我們是是什么項(xiàng)目定位位不可復(fù)制制的地段段絕無再生生的自然然環(huán)境實(shí)實(shí)在在在的大尺尺度宅院院11棟私屬領(lǐng)領(lǐng)地地塊價(jià)值值項(xiàng)目身處處蟒山半半山腰，，俯瞰十十三陵水水庫，凌凌于北京京國際高高爾夫俱俱樂部之之上，擁擁有不可可再生的的自然景景觀資源源，土地地價(jià)值絕絕無僅有有。精神價(jià)值值側(cè)隱十三三陵，，群山環(huán)環(huán)抱，"風(fēng)水"勝境，絕絕佳"吉壤"。產(chǎn)品價(jià)值值僅11戶，建筑筑面積1319——2714平米，占占地3914——17090平米，稀稀有性彰彰顯無遺遺，大尺尺度氣勢勢恢宏。。銷售樓號實(shí)測面積總占地面積（約）建筑總面積層數(shù)地上面積地下面積1號2221.963∕11977.45244.5167432號2337.143∕12026.15310.9991303號2714.373∕12203.78510.5972915號待建2100

160006號2447.773∕11678.75769.02159427號1319.932∕1742.53577.4095158號2461.453∕12071.10390.35170909號2267.892∕11691.33576.56566110號1489.313∕1914.23575.08391411號1536.092∕11184.49351.60533412號1486.722∕11318.98167.746162核心價(jià)值值提列地塊價(jià)值精神價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值環(huán)境人文圈地絕無再生生的自然然景觀資資源風(fēng)水勝境境、私屬屬領(lǐng)地、、方便親親切會談?wù)勏∮械洳亍ⅰ⑶f園尺度度項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值：環(huán)境境·人文·圈地絕無再生的的自然人文文環(huán)境下實(shí)實(shí)實(shí)實(shí)在在的圈圈地市場定位傳承·自然·山間景觀私私屬領(lǐng)地客戶定位競品項(xiàng)目均均擁有自身身在產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)、居住住舒適度及及的獨(dú)特定定位，并以以此為賣點(diǎn)點(diǎn)捕捉他們們的細(xì)分客客群。客戶定位競爭產(chǎn)品客客戶特征客群特點(diǎn)：：具有政府背背景，金融融界或中關(guān)關(guān)村地區(qū)領(lǐng)領(lǐng)袖級人物物，對京西西文化有深深深歸屬感感與認(rèn)同感感。頤和原著背靠燕山余余脈西鄰頤和園園皇室氣質(zhì)精雕產(chǎn)品客戶定位富力山客群特點(diǎn)：：具有海外生生活背景，，文化藝術(shù)術(shù)家及體育育、影視明明星，追求求奢華居住住空間。CBD核心區(qū)域城市中心的的低密度項(xiàng)項(xiàng)目絕對的第一一居所客戶定位盤古大觀客群特征：：各個行業(yè)的的精英，來來自全國各各地，具有有一定的““北京情節(jié)節(jié)”。奧運(yùn)核心區(qū)區(qū)域地標(biāo)建建筑客戶定位御園客群特征：：文體、影視視明星，對對外國文化化認(rèn)同感較較高，具有有部隊(duì)、政政府機(jī)關(guān)背背景，具有有很深的““京西文化化”情節(jié)。。背靠玉泉山山純正歐式風(fēng)風(fēng)格頂級配套服服務(wù)客戶定位泰禾紅御客群特征：：非北京籍居居多，各行行業(yè)精英，，具有較高高的文化素素養(yǎng)。城郊低密中式建筑與與西式建筑筑并存京杭河畔客戶定位競品項(xiàng)目客客戶需求共共性分析顯赫地段景觀環(huán)境頂級物業(yè)品品質(zhì)文化內(nèi)涵客戶定位本案特性與與客戶需求求對位分析析稀缺性僅11席私密性隱于山間，，互不相連連尺度感無論是建筑筑還是院落落，對尺度度的統(tǒng)治感感前所未有有自然資源水庫之上，，依山而建建客戶定位本案客戶特特征置業(yè)用途：：持有私人專專屬領(lǐng)地，，刻意與外界界保持距離離在絕對安全全、私密、、彰顯主人人個性與品品味的私屬屬空間進(jìn)行行洽談、會晤晤、私人宴宴請等重要要商務(wù)活動動稀缺資源下下的層峰級級產(chǎn)品，絕絕無再現(xiàn)，，頂級品鑒鑒者收藏關(guān)注重點(diǎn)：：注重舒適性與安安全性注重服務(wù)的尊貴貴感與專屬屬性客戶定位本案客戶定定位低調(diào)、內(nèi)斂斂注重私密密與舒適性性并存的財(cái)財(cái)富階層具有文化底底蘊(yùn)及社交交需求，親親近自然客戶定位高爾夫球/馬術(shù)目標(biāo)客戶偏偏好分類出行以飛機(jī)機(jī)作為代步步客戶定位出入頂級會會所參與高端社社交營銷計(jì)劃銷售目標(biāo)3億4套銷售計(jì)劃階段客戶維護(hù)期試水期強(qiáng)銷期維護(hù)期合計(jì)時間10年1月-10年3月10年4月-10年6月10年7月-10年10月10年11月-10年12月銷售套數(shù)01304銷售金額（萬元）3億元2010年實(shí)現(xiàn)銷售售4套，銷售金金額3億元推廣策略市場持續(xù)發(fā)發(fā)聲傳播良性口口碑鎖定高端渠渠道路引路牌完善項(xiàng)目指指引系統(tǒng)，，加強(qiáng)區(qū)域域攔截，并并通過擎天天柱展示項(xiàng)項(xiàng)目形象。。渠道選擇渠道選擇高端場所展展位業(yè)內(nèi)雜志北京國際高高爾夫俱樂樂部北京順風(fēng)高高爾夫球場場高端俱樂部部精準(zhǔn)鎖定客客群主打形象概概念業(yè)內(nèi)精準(zhǔn)傳傳播奠定良好口口碑高端雜志DM專業(yè)數(shù)據(jù)庫庫營銷通路直投鎖定客戶精準(zhǔn)傳播高端客群傳傳遞展示項(xiàng)目形形象渠道選擇現(xiàn)場及外場場活動現(xiàn)場活動：：互動、感感知，令客客戶對項(xiàng)目目有更深層層次的體驗(yàn)驗(yàn)。外場活動：：以聯(lián)合、、冠名或贊贊助等形式式，參與到到市內(nèi)更多多的高端活活動中或植植入社會公公益、慈善善類活動，，利用口碑碑宣傳，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目良良性知名度度有效拓展展客戶資源源。渠道選擇現(xiàn)場包裝——樣板間建議12號別墅為樣樣板間，風(fēng)風(fēng)格以簡約約、大氣為為主，體現(xiàn)現(xiàn)人與自然然親近，融融合的感覺覺。渠道選擇推廣排期試水期客戶維護(hù)期期客戶維護(hù)期期強(qiáng)銷期戶外路引外場活動廣告蓄勢廣告升溫廣告延續(xù)廣告強(qiáng)攻高端場所展展位業(yè)內(nèi)雜志現(xiàn)場活動路牌高端場所展展位業(yè)內(nèi)雜志外場活動高端場所展展位DM航機(jī)雜志現(xiàn)場活動樣板間啟用用銷售量(套)銷售額(元)13銷售期推廣期時間推廣動作推廣費(fèi)(元)50萬200萬300萬50萬按照總銷3億的2%進(jìn)行推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)算，，總計(jì)推廣廣費(fèi)用為600萬元備注市場持續(xù)發(fā)發(fā)聲傳播良性口口碑鎖定高端渠渠道7000萬23000萬共4套共3億推廣費(fèi)用按照總銷3億的2%進(jìn)行推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)算，，總計(jì)推廣費(fèi)費(fèi)用為600萬元（不含含樣板間裝裝修費(fèi)用））名稱費(fèi)用活動100萬元業(yè)內(nèi)/航機(jī)雜志100萬元DM50萬元戶外廣告300萬元高端場所展位50萬元共計(jì)600萬元9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:40:5202:40:5202:4012/31/20222:40:52AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2202:40:5202:40Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:40:5202:40:5202:40Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2202:40:5202:40:52December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20222:40:52上上午午02:40:5212月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:40上上午12月-2202:40December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/312:40:5202:40:5231December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2:40:52上上午2:40上上午02:40:5212月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday