商業地產發展趨勢分析

一、概況

商業地產的發展與宏觀經濟、土地、物業、消費領域、辦公需求等多領域的發展息息相關.

商業地產的發展與中國宏觀發展息息相關,商業地產的發展不能脫離中國宏觀經濟,中國宏觀經濟指數是根據宏觀經濟數據計算所得,涵蓋與商業地產宏觀發展環境密切相關的主要經濟指標,包括第三產業發展情況、消費支出對經濟增長的貢獻等指標,綜合反映經濟走勢；中國宏觀經濟指數上漲說明整體宏觀環境對商業地產發展更加有利.

沒有土地,談地產開發就沒有意義,商業地產的發展不能脫離商用土地市場,中國商用土地指數涵蓋商用土地市場的多項交易指標,包括商用土地各項成交指標及溢價等情況,綜合反映開發商對商業地產開發的投資積極性；中國商用土地指數上漲說明開發商對商用土地市場的投資熱情上升.

商業地產項目從購置土地、建設到運營的周期較長,部分地產項目建設到一半無疾而終,衡量商業地產活力情況的可以通過監測其物業開發市場活力情況；中國商用物業開發指數主要關注商用物業的增量市場,包括新增商用物業的數量和面積等,通過對新增供應的持續監測,分析各線級城市商業格局的變化和中國增量市場的發展情況；中國商用物業開發指數上漲說明商用物業增量市場活躍.

除寫字樓外,商業地產的重要組成部分還包括各項商業配套,商業配套最終還是落實到消費者需求上,需求越大,零售商投資的積極性越大,即中國零售商信心指數反映零售商在中國范圍內開店拓展的投資積極性及消費者的購物積極性,中國零售商信心指數上漲說明居民消費意愿上升背景下,零售商信心增加、拓展意愿上升.

從2016-2019年中國商業地產指數及其各項指數構成的變化情況看,商業地產指數與宏觀經濟指數、商用土地指數、商用物業開發指數、零售商信心指數的變化趨勢基本趨同.此外,除商業土地指數外,其他各項指數均呈現出前三季度增減平穩、第四季度指數激增的特點.2016-2019Q1中國商用地產指數趨勢

2016-2019Q1中國宏觀經濟指數趨勢

2019年一季度國內生產總值213433億元,按可比價格計算,同比增長6.4%；分產業看,第三產業增加值122317億元,增長7.0%,產業結構持續優化,第三產業增加值占GDP比重57.3%,比2018年同期提高0.6個百分點.第三產業發展穩中有進,商業地產關聯行業發展勢頭良好,租賃和商務服務業同比增長8.3%,金融業增長7.0%,住宿和餐飲業增長6.0%,批發和零售業增長5.8%,增速比2018年四季度均有所提升.除此之外,隨著新技術、新業態的不斷發展,服務業也不斷注入新的活力；如數字經濟蓬勃發展,大數據、人工智能、物聯網等前沿技術賦能傳統行業轉型升級,無人倉儲、全場景刷臉支付、線上線下一體的社區生鮮等新業態及新技術應用場景不斷涌現等都為都為商業地產的發展提供了市場機遇.2019年第一季度中國產業結構占比

2019年第一季度第三產業增長

二、現狀

商業地產中的商業營業用房、辦公樓已過了投資高峰期,2018年商業地產開發投資額為20173.42億元,增速下滑嚴重,同比下降9.95%.

過去多年中國商辦用地供給規模較大,存量去化有限,部分城市亦面臨較大的商辦庫存壓力.加之電商交易模式的快速下沉,對零售商業的沖擊愈發強烈,商業地產行業變革壓力愈發迫切.2010-2019.1-8中國商業地產投資額趨勢

2018年商業地產開發投資額占整個房地產開發投資額比重繼續下降,其中商業營業用房開發投資額占比11.79%,下降2.45個百分點;辦公樓開發投資額占比4.99%,下降1.17個百分點.2010-2019年中國商業地產投資額占比

2018年全國開業購物中心總數量超530個,數量創下新高后,2019年又將迎來大規模開業.據調查數據顯示,2019年全國擬開業購物中心項目約982個,商業總體量約8622萬㎡.對比兩年擬開業數據來看,開業數量再創新高,體量比2018年度擬開業量增200余萬㎡.2018-2019年擬開業購物中心數量/體量

2018年,中國七大區域的購物中心綜合發展力指數均高于榮枯線,表明中國整體購物中心市場發展較好.從各區域來看,以上海為核心的長三角區域在2018年繼續引領華東地區保持領先的購物中心綜合發展力,而西北、西南區域的購物中心綜合發展力指數也有所提升,躋身中國前三.2018中國各區域購物中心綜合發展趨勢

中國主要一線城市以北京上海為首,均擁有超過100家購物中心,且核心商圈租金超過2000元,而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少,這主要是受到城市規模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數量與租金趨勢脫離,說明這些地區商業用地庫存過剩.中國主要城市購物中心數量

中國核心商圈首層平均租金

2019年上半年,中國15個重點城市的一百條商業街的商鋪平均租金為每天25.6元/平米,較2018年下半年上漲0.7%;其中,一線城市中租金呈環比上漲的商業街占81.5%,環比下跌的商業街占3.7%,14.8%的商業街租金與上期持平;二線城市中租金環比上漲的商業街占65.8%,環比下跌的商業街占17.1%,17.1%的商業街租金與上期持平.2019Q2中國重點城市百條典型商業街商鋪租金漲跌構成

隨著中國房地產市場調控力度加大,地產行業形勢已發生明顯變化,而中國百強商業地產企業的物業持有面積及經營租金收入的持續增長在一定程度上反映了商業地產發展規模的成效,成為房產企業新的業務增長點.因此,商業地產及物業或將成為未來5年房產企業發展的重要業務方向.

三、競爭格局

2018年萬達、新城、華潤置地、愛琴海、萬科、綠地等知名開發商購物中心開業項目110余個,總體量1339.95萬㎡.其中萬達廣場2018年以49個,體量577.5萬㎡排名第一.截至2018年底,萬達廣場總客流38億人次,同比增長19%.2019年,萬達廣場發展策略依然側重三四線城市.

其次是新城控股旗下的吾悅廣場數量19個,體量226.9萬㎡排名第二.數據顯示,吾悅廣場2018年租金及管理費收入達21.16億元,同比大幅上漲約107%.2018年中國知名開發商購物中心開業項目TOP10統計（個）

四、中國商業地產行業發展趨勢

1、市場總體預期趨于謹慎

由于受宏觀經濟影響,消費者消費更趨謹慎,再加之商業自身創新不足,渠道分流更加明顯,今年業界的市場預期普遍下行,新項目的拓展更趨保守.餐飲、影院等購物中心傳統增長引擎表現乏力,新零售的發展也不盡人意,行業步入“無創新不商業”的新時期,亟需替代性創新業態與模式,市場倒逼的創新壓力加大.

2、消費市場分級更加突顯

近年來,隨著經濟的快速發展,消費人群的不斷迭代,消費理念與消費模式正在發生深刻變化.消費升級作為主旋律已經不可逆轉,但是,與此同時,消費分級現象也更加突出,有時貌似消費降級,其實正是消費分級的體現.仔細分析拼多多的客群構成,便可發現它的崛起不能簡單地解讀為消費降級,而是追求高性價比新消費理念的體現.

3、線上線下融合繼續深化

以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合,在完成了股權整合之后,將步入技術融合、運營融合與文化融合等多維深度融合階段,新型數字化門店落地預計會繼續加速,新零售可能出現更具先進性的商業模式,行業也面臨重新洗牌的可能.永輝超級物種的巨虧雖然引發對于新零售的一些擔憂,對于新零售的盈利模式也有了更多的質疑,但是對于線上線下融合業界仍普遍抱持期待.

4、商場與品牌構建命運共同體

購物中心、百貨商場等商業體與商業品牌之間的關系,過去多是簡單的租賃關系,商場的角色基本上只是選擇與考核商戶.如今,為共同應對市場下行壓力,商場與品牌商的關系正在悄然發生變化,有的商場開始深度支持品牌創新發展,通過大數據指導品牌商優化產品與供應鏈,甚至直接投資孵化品牌、合作經營品牌等,商場與商業品牌的命運共同體與利益共同體關系更趨緊密.

5、政府著手規范商業地產發展

多年以來,一些地方政府對于商業地產