BD天津公司房地產項目風險管理研究,mba項目管理論文摘要房地產項目開發整個經過包含五個階段，分別為可研階段、前期階段、施工階段、銷售階段及完工階段。其開發周期一般2-3年，周期較長，在經濟形勢及政策因素等影響下，市場不確定性愈加明顯，從某種程度上導致開發經過中出現較大風險。假如盲目投資建設，不僅會降低項目的收益，導致公司利益受損，還有可能引發嚴重的社會問題。所以，對房地產項目開發中各階段的風險進行辨別、分析、評估和控制研究特別必要。除此之外，眾多學者對房地產開發項目風險管理有所描繪敘述，主要是針對五個階段中的某個或某幾個階段的風險進行分析，并未對五個階段全面的研究。本文對五個階段容易出現風險的地方展開闡述，對房地產開發企業來講具有愈加全面的借鑒意義。本研究以BD天津公司房地產項目風險管理為例，通過運用文獻研究法、案例研究法等對房地產項目的開發經過進行風險研究，比照公司風險管理的現在狀況，發現存在的風險管理問題。本研究通過流程圖分析房地產項目全經過管理，運用魚骨圖法辨別出房地產項目管理的15個風險因素，華而不實7個風險因素公司已經采取有效措施躲避或降低風險，但仍有8個風險因素未有效控制，詳細表如今可研階段測算不準確、前期階段融資困難及成本增加、施工階段安全隱患、銷售階段市場及策略不佳、完工階段驗收及交付困難等。通過對存在風險問題的分析發現，產生問題的原因在于測算模板不靈敏；施工設計方案不優化；融資渠道不廣泛；成本控制不嚴格；安全管理標準不明確；市場把控和策略制定不到位；完工計劃不完善等。同時，應用專家評分法對風險因素的影響程度進行評估，為風險控制起到支撐作用。針對公司在風險管理方面存在的問題，本研究提出了可行性措施。從最前期的完善測算模板，到最終的驗收交付，構成合適公司的風險管理標準；同時，通過對單位員工的專項培訓，讓員工們樹立起項目風險管理理念，培養員工風險管理意識，使公司的項目開發風險管理能力更強，以期對房地產項目正常運行提供借鑒，也為同行業項目風險管理提供參考。本文關鍵詞語：房地產；項目；風險管理。AbstractTheentireprocessofrealestateprojectdevelopmentconsistsoffivestages,whicharethefeasibilitystudystage,thepreliminarystage,theconstructionstage,thesalesstageandthecompletionstage.Thedevelopmentcycleisgenerally2-3years,andthecycleislonger.Undertheinfluenceofeconomicsituationandpolicyfactors,marketuncertaintyismoreobvious,whichtosomeextentleadstogreaterrisksinthedevelopmentprocess.Ifyoublindlyinvestinconstruction,itwillnotonlyreducetheincomeoftheproject,causedamagetothecompanysinterests,butmayalsocauseserioussocialproblems.Therefore,itisverynecessarytoidentify,analyze,evaluateandcontroltherisksineachstageofrealestateprojectdevelopment.Inaddition,manyscholarshavedescribedtheriskmanagementofrealestatedevelopmentprojects,mainlyfocusingontheanalysisofrisksinoneorseveralofthefivestages,andhavenotcomprehensivelystudiedthefivestages.Thisarticlediscussestheplacespronetorisksinthefivestages,whichhasamorecomprehensivereferencesignificanceforrealestatedevelopmententerprises.ThisresearchtakestherealestateprojectriskmanagementofBDTianjinCompanyasanexample,throughtheuseofliteratureresearchmethodandcaseresearchmethodtostudytheriskofrealestateprojectdevelopmentprocess,comparethecompanysriskmanagementstatusquo,andfindouttheexistingriskmanagementproblems.Thisresearchanalyzesthewholeprocessmanagementofrealestateprojectsthroughflowcharts,andusesfishbonediagrammethodtoidentify15riskfactorsinrealestateprojectmanagement.Althoughthecompanyhastakeneffectivemeasurestoavoidorreduce7risks,buttherearestill8riskfactorsnoteffectivelycontroled,suchasinaccuratecalculationinthefeasibilitystudystage,financingdifficultiesandincreasedcostsintheearlystage,potentialsafetyhazardsintheconstructionstage,poormarketandstrategyinthesalesstage,anddifficultiesinacceptanceanddeliveryinthecompletionstage.Throughtheanalysisoftheexistingriskproblems,itisfoundthatthecausesoftheproblemslieintheinflexibilityofthecalculationtemplate;theconstructiondesignschemeisnotoptimized;thefinancingchannelsarenotextensive;thecostcontrolisnotstrict;thesafetymanagementstandardisnotclear;themarketcontrolandstrategyformulationarenotinplace;thecompletionplanisnotperfect,etc.Atthesametime,theexpertscoringmethodisusedtoevaluatetheimpactofriskfactors,whichsupportsriskmanagementandcontrol.Inresponsetothecompany’sproblemsinriskmanagement,thisstudyputsforwardfeasiblemeasures.Fromthefirststageofperfectingthecalculationtemplatetothefinalacceptanceanddelivery,itformsariskmanagementstandardsuitableforthecompany;atthesametime,theconceptofriskmanagementrunsthroughallaspectsoftheprojectdevelopmentprocess,sothatthecompanyemployeescanestablishasenseofriskmanagementanddevelopgoodhabitsofriskmanagement,comprehensivelyimprovethecompanysabilitytopreventrisksindevelopmentprojects,withaviewtoprovidingreferenceforthenormaloperationofthecompanysprojects,andalsofortheriskmanagementofprojectsinthesameindustry.Keywords:Realestate;Project;Riskmanagement。1、緒論。房地產行業比擬獨特，屬于剛性需求，然而其價值和附加值又都比擬大。由于我們國家的城市化率越來越高，城鎮商品房的需求大增，因而房地產行業成為了很多投資公司或者投資人的目的。但需要注意的是，房地產項目關聯的行業較多，在開發的經過中存在很多隱藏性因素，這些不確定因素貫穿于房地產項目開發整個經過，因而房地產項目開發高價值與高風險并存。1.1、研究背景及意義。在過去房地產發展的15年中〔2005-2020年〕，房地產行業出現了三次周期性的輪動，主要是由于我們國家對房地產的依靠程度較高，在進行政策調控時注重最近效果，經濟不景氣時希望依靠房地產促進經濟，高漲時又通過收緊政策限制地產，容易使房地產市場陷入收緊政策、穩定房價、經濟低迷、放松政策、鼓勵購房、房價升高、收緊政策的惡性循環[1]。這是對房地產開發企業應對復雜多變環境的考驗。學者對于某個行業的研究或者對于某個行業中的一方面進行研究是在發現與實踐中尋找途徑，以實現解決問題的目的，并且對后研究者和使用者產生積極的影響。1.1.1、研究背景。房地產企業的目的是在復雜多變的環境中獲取一定的投資利潤，在地產界脫穎而出，就必須加強項目的風險控制能力，這也是本身競爭力的一種具體表現出。提早辨別潛在的風險，準確分析風險的產生原因，科學評估風險出現的可能性及其導致的后果，采取有效的風險管理措施，才能有效地將風險降到最低，減少可能造成的損失，進而增加項目的盈利能力，使企業能夠長期穩定的發展。房地產項目開發所處的階段不同則面臨的風險也就不同。那么怎樣加強風險辨別能力，怎樣提升風險分析水平，怎樣提高風險評估質量，怎樣加強風險控制力度等問題就顯得特別重要，這是值得深切進入研究的方向。1.1.2、研究意義。本文通過對房地產項目風險管理方面的理論研究，選取筆者就職的房地產公司作為本次研究的實際對象，從開發企業的角度，對企業在房地產項目開發五個階段的風險管理進行辨別分析，發現其在房地產項目風險管理方面存在的問題，找出問題出現的原因，經過對風險影響程度的評估，提出恰當的解決方式，提高房地產企業的風險控制能力，減少那些不必要的損失，使之盈利能力更強，項目開發更順利，企業發展更穩健。本文以房地產開發項目風險管理相關理論為基礎，結合筆者所任職的BD天津公司為案例，對房地產項目的風險管理進行實例分析，其意義重大。從理論意義方面來講，通過對房地產項目進行風險管理方面的研究，一是能夠進一步豐富和完善房地產項目風險管理相關概念和理論基礎；二是本研究適用于大部分房地產開發企業，為其項目風險管理提供理論指導。從現實意義方面來講，筆者通過對所在公司的房地產項目風險管理研究，一是讓企業愈加重視項目的風險管理，把握核心風險因素與可能對其造成的不良影響，借此躲避項目里的風險，使其能夠獲得良好的經濟以及社會效益；二是根據項目風險的處理形式，完善企業的風險管理措施，讓其在項目管理經過中加強主動性，使項目決策愈加準確，項目施行愈加順利。三是能夠為其他房地產開發企業的項目風險管理提供參考。【由于本篇文章為碩士論文，如需全文請點擊底部下載全文鏈接】1.2、國內外研究現在狀況1.2.1、國內研究現在狀況1.2.2、國外研究現在狀況.1.3、研究內容1.4、研究方式方法.1.4.1、文獻研究法1.4.2、案例研究法2、相關概念及理論基礎2.1、風險及風險管理概念2.1.1、風險2.1.2、風險管理.2.1.3、項目風險管理.2.1.4、項目風險管理的框架2.2、項目風險管理經過理論基礎.2.2.1、風險辨別研究.2.2.2、風險分析研究2.2.3、風險評估研究2.2.4、風險控制研究2.3、項目風險管理應用工具2.3.1、魚骨圖2.3.2、流程圖2.3.3、專家評分法3、BD天津公司房地產項目風險管理現在狀況3.1、公司項目管理概述3.1.1、公司大概情況3.1.2、公司部門設置3.1.3、公司組織構造3.2、公司房地產項目管理現在狀況.3.2.1、RC項目基本大概情況3.2.2、RC項目進展現在狀況3.3、公司房地產項目風險管理現在狀況3.3.1、定價及決策風險顯著降低.3.3.2、資金及設計風險明顯減少.3.3.3、質量及進度風險大幅下降.3.3.4、銷售內部風險基本排除4、BD天津公司房地產項目風險辨別與分析.4.1、公司房地產項目管理流程4.1.1、可研階段主要工作內容4.1.2、前期階段主要工作內容4.1.3、施工階段主要工作內容.4.1.4、銷售階段主要工作內容4.1.5、完工階段主要工作內容.4.2、公司房地產項目風險辨別.4.2.1、風險因素梳理.4.2.2、主要風險因素研究.4.3、公司房地產項目風險分析.4.3.1、測算模板不靈敏4.3.2、融資渠道不廣泛4.3.3、設計方案不優化4.3.4、安全標準不明確.4.3.5、市場策略不到位.4.3.6、完工計劃不完善5、BD天津公司房地產項目風險評估與控制.5.1、公司房地產項目風險評估5.1.1、選取評分專家5.1.2、構建評分模型5.1.3、評估影響程度5.2、公司房地產項目風險控制.5.2.1、加強成本控制5.2.2、優化設計方案5.2.3、制定完工計劃.5.2.4、全面安全檢查5.2.5、完善測算模板.5.2.6、準確市場判定.5.2.7、拓寬融資渠道.5.2.8、改良銷售策略.6、BD天津公司房地產項目風險管理的保障.6.1、優秀的文化保障.6.2、規范的制度保障.6.2.1、培養風險管理理6.2.2、完善風險管理制度6.3、牢靠的組織保障.6.4、有力的人才保障.6.4.1、樹立科學的人才觀6.4.2、健全選人用人機制6.4.3、完善考核機制.7、研究結論本研究以筆者所任職的BD天津公司為案例，對房地產項目全經過管理五個階段的風險進行了風險辨別、風險分析、風險評估，并針對詳細風險提出了相應的控制措施，但仍然存在著缺乏之處。現將研究結論及瞻望總結如下：本研究參考相關文獻，通過理論與實際的比照，對公司房地產項目開發管理五個階段經過進行風險辨別，共鳴別出15個風險因素，華而不實8個風險因素公司未采取有效措施躲避，分別為可研階段測算結果不準確風險、前期階段融資失敗風險及成本增加風險、施工階段安全隱患風險、銷售階段市場及策略風險、完工階段驗收及交付困難風險。在房地產項目風險管理中的風險辨別基礎上，針對每一種風險都進行了原因分析，詳細原因表如今可研階段測算模板不靈敏、前期階段融資渠道少及施工設計方案不優化、施工階段安全管理標準不明確、銷售階段市場及策略不到位、完工階段驗收及交付計劃不完善。通過專家打分的方式客觀、科學的對各風險的進行了評估，根據分數的高低來確定各風險的影響程度。鑒于公司在風險管理經過中存在的一些問題，需從下面幾個方面加強本身風險管理能力：第一，加強成本控制，明確成本目的；第二，優化設計方案，學習標桿房企；第三，提早制定完工計劃，內部預驗收；第四，制定安全防備標準，開展全面安全檢查；第五，完善測算模板，適用拿地形式；第六，關注市場趨勢，了解市場動態；第七，拓寬融資渠道，實現合作共贏；第八，改良營銷策略，加快銷售去化。以下為參考文獻.[1]李佩珈，梁靖.基于宏觀審慎視角的房地產風險預警研究[J].金融監管研究，2021(09):32-48.[2]李科.BC房地產項目全生命周期風險管理研究D].成都:電子科技大學，2022.[3]李照惠.A時代廣場綜合體項目全生命周期風險管理研究[D].西安:西安科技大學，2022.[4]黃力維.房地產新業態開發前期決策階段的風險管理[J].住宅與房地產，2021,(2):8.[5]陳泉.商住型房地產開發項目決策階段的風險管理研究[D].贛州:江西理工大學，2021.[6]孟祥熙，房地產項當前期定位與策劃的風險管理研究D].北京:北京化工大學，2021.[7]馮發俊.中信LF地產項目設計風險管理研究D].哈爾濱:哈爾濱工業大學，2021.[8]權金熙，高負債房地產企業融資風險防備研究[J].中國管理信息化，2020,23(12):4-5.[9]王孝穎.房地產項目施工階段風險管理研究[J].投資理財，2020,10(01):76.[10]單雪峰.YD房地產項目成本項目風險管理評價研究[D].西安:西安建筑科技大學，2022.[11]劉亞萌，陳晶.PPP項目運營中的風險辨別[J].管理觀察，2021,1(02):24-26.[12]聶增民，陳立文.施工項目技術整合風險辨別與評價研究[J].經濟與管理，2020,39(5):63-69.[13]肖俊龍.淺析建筑工程中PPP項目融資形式的風險辨別與對策[J].河南建材，2022,(4):309.[14]趙玲。新常態背景下房地產投資項目全經過風險辨別與防備[J].社科學論，2021,(30):157-158.[15]廖詩娜.基于蒙特卡洛模擬的房地產項目投資決策風險評估研究[J].住宅與房地產，2022,7:1-3.[16]張騰月，建筑設計項目風險管理分析[J].產業創新研究，2020,5:85.[17]趙宗剛.建筑施工項目風險管理分析[J].智能管理，2020,(14):69-70.[18]田甜、建筑工程項目財務項目風險管理及其躲避措施[J].財務審計，2020,(10):144145.[19]孫建業。建筑工程項目風險評估控制措施[J].科技與管理，2021,(030):102.[20]康雅瓊.基于模糊綜合評價法的房地產項目風險評估研究[J].重慶科技學院報(社會科學版)，2021,(1):68-72.[21]劉英東。房地產建設工程項目成本控制研究[J].項目管理技術，2020,18(19):137-141.[22]徐吉輝，張容國房地產某項目開發全周期風險控制[J].住宅與房地產，2022,10:10.[23]藍園隆、房地產企業投資風險分析及控制[J].市場研究，2021,03:238-239.[24]李穎.房地產開發的風險管理研究[J].研究討論，2022,28(01):183-184.[25]方杰，大型場站工程質量風險管理創新與實踐[J].安全管理，2021,(04)94-96.[26]高麗萍，范學山，劉莉.構建以風險控制為核心的質量管理體系[J].石油工業技術監督，2022,35(10):29-33.[27]張惠平.房地產投資風險分析及管理[J].住宅與房地產，2021,07(01):2425.[28]汪中秀.房地產投資特點與風險的關系分析[J].產能經濟，2021,(30):341-342.[29]常春光，吳溪。裝配式建筑施工安全風險評價研究[J].建筑經濟，2021,39(08):50-52.[30]周思云。試論企業營銷風險管理與控制[J].企業管理，2021,11(079):109-110.[31]張永岳，嚴躍進。防備房地產風險，促進房地產業穩定健康發展[J].上海房地，2022,(07);14-17.[32]孫澤峰，呂旭東。全員-全面-全經過風險管理[J].企業管理，2022,(8):84-85.[33]李瑩.基于專家調查法的房地產投資風險分析[J].產業論壇，2022,(08):5-6.[34]王冰。房地產企業資金風險管理問題及對策討論[J].企業改革與管理，219.09)11-112[35]黃志凌。論房地產營銷需面對的風險及策略[J].商業研究，2021,10(043):80-82.[36]昝彥國，侯學良，建筑施工階段動態辨別安全風險的指標體系構建[J].建筑經濟，2021,37(03):102-105.[37]孟相茹、關于風險管理視角下國有企業內部控制體系構建的考慮[J].當代經濟信.息，2022,(027):3435.[38]邵鋒祥.某企業風險管理現在狀況分析與改善研究[J].當代商業，2022(23):138-140.[39]BoatengLslieAppiah.RiskManagementProcessesandAnalysisinProjectsContructionIndustry[J]ConstuctionandEnvronmentalEngineering2020,5(4):92-101.[40]FethiHanzaoui,FranckTailander,RasoolMehdizadeh,etal.EvolutiveRiskBreakdownStructureform;anagingconstructionprojectnisks:applicationtoarailwayprojectinA1geria[J].EuropeanJournalofEnviranmentalandCivilEngneering2021,192.[41]ScheljertDenas.EstimnatingandManagingEnterpriseProjectRiskUsingCertainty[].IternationalJoumalofRiskandContingencyManagemen(JRCM),2021,62.[42]ArmaCorinaCagiano,SabrianGnimaldi,CarloRafele,etal.ChoosingprojectriskmanagenenttechriquesAtheoreticalframework[J].JounalofRiskResearch2021,182.[43]ShahidIqbaLRafiqMChoudhry.K1ausHolschemacher,AhsanAlis,etal1Riskmanagementincnstructionprojects[J].TechnologicalandEconomicDevelopmentofEconomy,2021,211.[44]Sharma,SatyendraKumar:RiskManagementinCanstructianProjectsUsingCombinedAnalyticHierarchyProcessandRiskMapFranework[J].IUPJounalofOperationsManagement2020,12.[45]AmirHossainKhaneneh.AlirezaTaheriLMahmoodErshadi,eta1OfferingaFramewarkforEvaluatin