00972#房地產項目評估試題第6頁（共6頁）絕密★考試結束前浙江省2013年10月高等教育自學考試房地產項目評估試題課程代碼：00972請考生按規定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。選擇題部分注意事項：1．答題前，考生務必將自己的考試課程名稱、姓名、準考證號用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規定的位置上。2．每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對應題目的答案標號涂黑。如需改動，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標號。不能答在試題卷上。一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。1．房地產估價應以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分為前提來進行，以下能體現房地產合法處分的是A．以最高收益為依據 B．以所有權人意志為依據C．以合同允許的處分方式為依據 D．以領導意志為依據2．對一宗房地產來說，房屋建筑和土地必須合理配置，如果相對于土地，建筑物的面積太小的話，其產生的后果為A．資源集約 B．資源浪費C．人流擁擠 D．資產效益提高3．以下適宜采用市場比較法的房地產為A．寫字樓 B．城市廣場C．公園 D．發電站4．如果將市場比較法的操作步驟分為7步：①選取可比實例②收集交易實例③進行交易日期修正④進行交易情況修正⑤建立價格可比基礎⑥求取比準價格⑦進行房地產狀況修正，則下列排列順序正確的是A．①②⑤③④⑦⑥ B．①②⑤⑦④③⑥C．②①④③⑦⑤⑥ D．②①⑤④③⑦⑥5．應用市場比較法時，選取的交易案例必須是A．合法的 B．違章建筑C．缺少土地使用權證的 D．享受政府特殊優惠政策的6．有一幢磚混結構的住宅，建筑層數為七層，要求用市場比較法評估其抵押價格，則以下比較合適的可比實例是A．鋼混結構七層綜合大樓 B．3年前出售的磚混結構七層住宅C．近期出售的磚混結構七層住宅 D．近期抵押的磚混結構七層住宅7．某宗房地產建筑面積144平方米，套內建筑面積108平方米，成交價格為套內建筑面積價格每平方米10000元，付款方式為成交日一次性付款，則該宗房地產在其成交日期一次性付清的每平方米建筑面積單價為______元/平方米。A．6730 B．7500C．8300 D．92008．某宗房地產2009年6月1日的價格為1800元/m2，現需要將其調整到2009年10月1日。已知該宗房地產所在地區類似房地產2009年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2005年1月1日為100），則該宗房地產2009年10月1日的價格為______元/m2。A．1988.56 B．2174.57C．2251.47 D．2302.229．為評估某宗房地產2007年9月1日的價格，選取了成交日期為2006年10月1日、成交價格為3000元/平方米的可比實例。另獲知該類房地產的價格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1.5%，2007年2月1日至9月1日每月比上月上漲2%，則該可比實例的價格進行市場狀況調整后為______元/平方米。A．3658 B．3742C．3900 D．410210．某可比實例的建筑面積為120平方米，估價中調查獲知其價格是賣方實際得到50萬元。在這宗交易中，買賣雙方正常情況下的稅費率分別為3%和1.5%，將此可比實例修正為正常情況下的單價為______元/平方米。A．4230 B．4479C．4500 D．498611．對估價房地產的新舊程度進行修正屬于A．權益狀況修正 B．實物狀況修正C．交易情況修正 D．區位狀況修正12．以下適宜采用成本法的是A．有廣泛市場交易的房地產類型 B．具有裝修改造潛力的舊的房地產的估價C．房地產保險理賠估價 D．同時對大量土地的估價13．特殊工業廠房適宜采用______進行估價。A．成本法 B．市場法C．路線價法 D．收益還原法14．根據《房地產估價規范》，運用成本法估價時，當收集了有關成本、稅費、開發利潤等資料后，下一步工作是A．估算折舊 B．估算重新構建價格C．求取積算價格 D．估算收益15．運用成本法進行估價，其基本公式為A．V=a/rB．可比價格=可比實例的價格×調價系數C．積算價格=估價對象現價+建筑物的折舊D．積算價格=重新構建價格—建筑物的折舊16．運用成本法計算新開發土地的價格時，采用的基本公式是A．新開發土地價格=取得土地的費用+開發土地的費用+正常利稅B．新開發土地的價格=土地出讓金+開發成本+正常利稅C．新開發土地的價格=土地出讓金+開發土地的費用+土地投資利息D．新開發土地的價格=取得土地的費用-開發土地的直接費用+正常利潤17．運用成本法進行估價時，建筑物的重新構建價格—建筑物的折舊得到的是A．新開發土地的價格 B．舊有建筑物價格C．新建的房地產價格 D．舊有房地產的價格18．土地取得費用、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤合起來構成A．重新構建價格 B．開發總成本C．投資總成本 D．投資收益19．意外的破壞磨損被稱為A．經濟折舊 B．成新折舊C．功能折舊 D．物質折舊20．有一房地產正常情況下的年純收益為20萬元，資本化率為10%，其經濟耐用年限為無限年，則該房地產的收益價格為A．100萬元 B．200萬元C．300萬元 D．400萬元二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。21．以下各項屬于房地產特性的有A．不可移動性 B．難以變現性C．堅不可摧性 D．保值增值性E．相互獨立性22．按用途來分，房地產可分為A．商業房地產 B．出租型房地產C．餐飲房地產 D．熟地E．農業房地產23．按房地產出讓方式，價格可以表現為A．拍賣價格 B．招標價格C．成交價格 D．樓面地價E．協議價格24．在計算商業經營型房地產的凈收益時，其扣除項目包括A．商品銷售成本 B．經營費用C．商品銷售稅金及附加 D．管理費用E．維修費用25．在房地產估價中應用最廣泛的三種資本化率是A．抵押貸款資本比率 B．綜合資本化率C．自有資金收益率 D．建筑物資本化率E．土地資本化率26．房地產估價報告應記載的事項包括A．估價項目名稱 B．估價合同C．委托方名稱或姓名和住所 D．估價依據E．估價原則27．以下屬于房地產估價報告常見錯誤的選項有A．估價結論的金額缺少大寫B．表達分寸的詞語客觀恰當C．沒有說明估價目的D．在估價中采用客觀成本進行估算E．在估價中采用實際成本進行估算非選擇題部分注意事項：用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。三、簡答題(本大題共4小題，第28~30小題各5分，第31小題7分，共22分)28．簡述房地產價格的概念及其形成原因。29．什么是土地使用權出讓價格？什么是補地價？30．簡述影響房地產價格的個別因素及其包含的具體因素。31．試述假設開發法的基本理論依據與適用范圍。四、計算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)32．某宗房地產在正常情況下每年可獲得總收益105萬元，年支出總費用78萬元。在附近選取了A、B、C三宗類似房地產，其價格及凈收益如下表所示。試用所給資料估計該宗房地產的價格（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法）。類似房地產價格（萬元）凈收益（萬元/年）A24530B23427C26736題32表33．一塊前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米。請采用重疊價值估價法計算其前街和后街影響深度。五、案例綜合題(本大題14分)34．某開發商擬購入3