作價入股土地登記

國家作價出資(入股)國有土地使用權設定登記是對一宗地上新確認的以作價出資或者入股方式取得的國有土地使用權進行的土地登記。

一、基本概念

國有土地使用權作價出資(入股)是國家為了支持國有企業改革和發展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產權關系，盤活和顯化土地資產，對改制的國有企業涉及的劃撥土地使用權進行資產處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資(入股)形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。

二、法律特征

(一)國有土地使用權作價出資(入股)必須依法審批

根據《中華人民共和國公司法》第七十七條規定，股份有限公司的設立，必須經過國務院授權的部門或者省級人民政府批準。

國有土地使用權作價出資(入股)的審批權為，省級以上人民政府批準實行國家控股公司試點的企業，方可采用國家作價出資(入股)方式配置土地。改制企業根據批準文件，擬訂土地資產處置總體方案，向有批準權的土地行政主管部門申請核準。其中，經國務院批準改制的企業，土地資產處置方案應報國土資源部審批，其他企業的土地資產處置方案應報土地所在的省級以上土地行政主管部門審批。同一企業涉及在兩個以上省(自治區、直轄市)審批土地資產處置的，企業可持有關省(自治區、直轄市)的處置批準文件到國土資源部轉辦統一的公函。

(二)國有土地使用權作價出資(入股)方式受范圍限制國有企業改革時，經土地行政主管部門批準，可根據行業、企業類型和改革的需要，采取不同的土地資產處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權作價出資(入股)的行業、企業有：

(1)自然壟斷的行業、提供重要公共產品和服務的行業，以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展需要，主要采取授權經營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業注入土地資產;

(2)對于一般競爭性行業，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業時，可將企業原劃撥土地評估作價后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓變現;

(3)對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業，原劃撥土地可以繼續以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業注入土地資產。

(三)國有土地使用權作價出資(入股)前必須進行地價評估，估價結果要備案

根據1999年12月29日修正的《中華人民共和國公司法》第二十四條、第八十條、第八十一條規定，公司設立時，股東以土地使用權作價出資的必須進行評估作價，核實財產，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業改建為股份有限公司時，嚴禁將國有資產低價折股、低價出售或者無償分給個人。

采用國有土地使用權作價出資(入股)方式進行資產處置的，在改制企業擬訂的土地資產處置總體方案核準后，企業應自主委托具備相應土地估價資質的機構進行評估，并依據土地狀況和估價結果，擬訂土地資產處置的具體方案。土地估價報告經企業所在市、縣土地行政主管部門初審后，應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。

(四)作價出資(入股)取得的土地使用權可以依法轉讓、作價出資、租賃或抵押

國土資源部《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》(國土資發[1999]433號)明確了國家作價出資(入股)土地使用權的權益，即以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權在使用年限內可以依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價。

(五)土地行政主管部門應與國有股權持股單位簽訂委托持股合同1、土地登記申請書一套（單方申請表）。2、組織機構代碼證書（復印件）。3、法人營業執照（復印件）。4、法人證書（復印件）。5、法定代表人身份證（正反面復印件）。6、授權委托代理土地登記申請的應提供：土地登記授權委托書（原件，委托人需加蓋法人代表印鑒章或本人簽名），委托代理人身份證（正反面復印件）；代理境外委托的應依法公證或者認證，如在注冊地公證的應經中國使、領館認證。7、授權委托代理土地登記機構代理的應提供：代理土地登記授權委托書（原件），代理機構資質證明書、代理人身份證和職業資格證書（復印件）。8、原《國有土地使用證》（原件）。9、國有土地使用權作價出資（入股）決定書10、土地估價備案表11、土地估價結果確認書注：單位提供的復印件必須出示原件審核，復印件必須加蓋公章。土地使用權作價出資的程序

以土地出資，得確認自己的土地使用權是可以作價出資的。

根據相關規定，只有出讓方式取得的國有土地使用權才能直接作價出資，而劃撥土地使用權和集體土地需經一定程序方可。而且，土地使用權上不應存在抵押等權利負擔。

1、注冊資本中以土地使用權出資的，公司章程應當就土地使用權出資事宜做出規定。

以劃撥土地使用權出資的，使用人應當向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權出讓手續后方能作為出資；城市規劃區內的集體所有的土地應當先依法征為國有土地后方能作為出資；農村和城市郊區的集體所有的土地(除法律規定屬于國家所有的以外)應當經縣級人民登記注冊，核發證明，確認所有權后方能作為出資。

2、其次，委托具有相關資質的評估公司評估土地使用權的價值。評估之后，才有可能確定自己的股份大小。

公司法第二十七條規定：“對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定”。

3、接著，要將土地使用權過戶登記于公司的名下。

公司法第二十八條規定：“股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續”。

4、而且要注意非貨幣財產的比例問題。

公司法規定“全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十”作價入股土地過戶需滿足哪些條件？《法制周刊》編輯部：某單位以出讓方式取得了住宅國有建設用地使用權，后因無力獨自開發，擬將該土地作價出資投入另一房地產公司，在辦理土地轉移手續時，國土資源行政主管部門有兩種不同意見。一種意見認為：土地作價出資是土地轉讓的特殊形式，按《房地產管理法》第三十八條規定必須完成投資25%以上才能轉讓，因其尚未開發，不能辦理相關轉移手續和變更登記。另一種意見認為：《公司法》第二十七條規定“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資”，《房地產管理法》第二十七條規定“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”，以土地作價出資符合法律規定，不屬《房地產管理法》第三十八條規定的土地轉讓情形，無需審查是否達到投資25%條件，只要作價出資行為真實、合法，就應為其辦理相關轉移手續和變更登記。請問，那種意見正確？河南省洛陽市國土資源局

黨航行黨航行同志：土地使用權作價入股是法律允許的。來信提出的問題關鍵并不是土地使用權可否作價入股，而是某單位以出讓方式獲得的土地使用權作價投入另一公司的行為是否屬于轉讓。如果屬于轉讓，那么，就必須遵守《城市房地產管理法》有關25％投資比例的規定。如果不是轉讓，那么當然也沒有25％比例的限制。按照國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條的規定，土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權出售、交換、贈與的行為。某單位以出讓方式獲得的土地使用權作價入股，實際上是將土地使用權作為資本，投資（轉讓）于其他的股份制企業，企業的身份因之由原來的土地使用權人（個人獨資有限責任公司除外）轉變為股份制企業的股東，并以股東身份參與企業分紅和享受其他收益。因此，只有滿足《城市房地產管理法》規定的25％投資比例的要求，才能辦理作價入股手續并辦理土地使用權變更登記（過戶到股份制企業）手續。實踐中，各地國土資源行政主管部門也都是把作價入股作為轉讓的一個特殊類型來辦理的。本刊特約顧問

侯福志作價出資土地轉讓不需審批2010-06-22|作者：姜帥|來源：中國國土資源報根據1998年12月24日國務院頒布的《土地管理法實施條例》第二十九條規定，國有土地使用權作價出資或者入股是與國有土地租賃、國有土地使用權出讓并列的三種國有土地有償使用方式之一。

從法律性質上來看，企業在國企改制中通過作價入股（出資）方式取得土地使用權，是以相應價值的股權為代價的，應當是企業完整的法人財產，與劃撥方式取得的土地有著明顯不同。

原國家土地管理局于1997年5月31日發布的《對關于執行股份有限公司土地使用權管理暫行規定中幾個問題的請示的批復》規定，對于原劃撥土地使用權采取國家入股的，股份制企業對入股的土地享有與出讓土地使用權同樣的權利。1998年2月17日原國家土地管理局頒布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》規定，國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規轉讓、出租、抵押。國土資源部于1999年發布的《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》規定，以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價。

可見，在國企改制中，如果操作規范、程序合法，并且新設企業按規定持省國土資源行政主管部門下達的土地使用權處置批復和作價出資（入股）入賬憑證、國有股權持股單位證明、公司工商注冊材料等合法憑證辦理了土地登記手續的，企業以作價入股（出資）方式取得土地使用權，應當等同于出讓土地使用權，企業進行轉讓、出租或抵押等處分時，是不需要再繳納土地使用權出讓金的，也無需土地使用權處置方案的原審批機關批準。

鑒于該宗地已頒發《國有土地使用證》，理應經過合法的法律程序，國土部門在辦理作價入股（出資）方式取得土地使用權的轉讓變更登記手續時，是不需要原審批機關批準的。在登記中，應主要根據土地登記的有關規定對申請人提交的登記文件和材料進行審查。至于土地取得方式，仍應保持“作價入股”不變，不宜輕易變更.公司土地使用權投資入股涉哪些納稅事項？

來源:中國稅網日期:2010-09-07

問：母公司將土地使用權，按土地的購入成本投資給子公司，母公司賬務處理為：借記“長期股權投資”，貸記“無形資產”。請問此項業務是否涉及納稅事項？

答：1、營業稅

依據：《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）、國家稅務總局關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復（國稅函[1997]490號）規定

（1）不交營業稅的情形：以無形資產（國有土地在財務處理上屬于“無形資產”）、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。

（2）交營業稅的情形：與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的要按規定繳納營業稅，稅率為5%繳納。

因此，母公司將土地使用權作為投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。

2、土地增值稅

依據：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

因此，（1）不征收的情形：若子公司不是從事房地產開發，母公司轉讓土地使用權可免征土地增值稅；

（2）征收的情形：若子公司從事房地產開發，母公司應按《土地增值稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第七條的規定：“（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20％以及在轉讓環節繳納的稅金。”等相關規定計算繳納土地增值稅。

《稅收征收管理法》第三十六規定，企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。

根據上述規定，若母公司應按規定繳納土地增值稅時，母公司按土地的成本價投資子公司，可被認定為未按獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，稅務機關可合理調整應納稅額。

3、企業所得稅

依據：《企業所得稅法實施細則》第十三條規定，企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。（依據：國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知（國稅發[2000]118號）:相應的賬面價為其成本，年未時進行匯算清繳）

前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。

第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第二條規定，其他改變資產所有權屬的用途，因資