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本文格式為Word版，下載可任意編輯——對停車場和會所產權收益之爭思考近段時間,隨著對《物權法(草案)》議論的深入,住宅小區停車位的權屬之爭以及由此引發的收費爭議,還包括對小區內會所的產權歸屬、經營方向和收益調配等問題引起了社會各方的廣泛關切。這期雜志以此為專題,組織了一些文章參與議論,并對《物權法(草案)》的有關條款舉行利弊分析,提出觀法和建議。盡管有些觀法針鋒相對,但積極參與立法議論,并讓各方暢所欲言的風氣是值得提倡的。

歸納起來,議論的主要問題涉及三個方面,一是產權歸屬,二是管理使用,三是收益調配。我想,從物業管理的角度議論這些問題,啟程點是如何有利于裁減沖突和紛爭,維護業主和物業管理企業雙方的合法權益,創造和諧的物業管理秩序。因此,我認為應當盡快對模范停車場和會所的產權和收益調配提出法規層面上的觀法。現就有關問題提出自己的看法,參與到議論中來。

一是首先應保證業主買房時對車庫的優先配售權

地下車庫是為住宅小區配套創辦的,應首先得志業主的使用,原那么上不得對外(非小區內業主)出售。我在加拿大多倫多考察時,了解到那里的新建高層公寓的地下車庫是不允許對外銷售的,并首先保證每個購房家庭可以添置一個車位。

二是地下車庫的產權不應當無償歸全體業主全體

地下車庫的投資主體是開發商,而且車庫并沒有納入房屋建筑面積分攤,不能得出建立本金已經攤入房價,產權應當屬于全體業主的結論。按照誰投資、誰受益的原那么,投資的收益權應當是開發商。開發商在售樓時,應當將車庫向買房人有償配售,車庫的產權也隨之歸添置車庫的業主全體。

三是車庫應當交由物業管理公司或專業公司管理

開發商向物業管理企業移交住宅與配套設施的管理權時,應同時轉交車庫管理權。開發商在完成工程開發和銷售后,應當盡快退出小區。屆時即使開發商在小區內留存了片面商業或其他用房作為自用或經營,也只能和其他業主一樣行使權利,不理應再享有特權。

四是利用人防設施創辦的地下車庫和小區地面開發的車位,原那么上不能出售

利用人防設施創辦的地下車庫只能供平日利用,產權不能出售。而且人防設施工程費一般在預算中就進入本金,原那么上建成后開發商不再有收益權。地上車位作為地下車庫缺乏的補充,鑒于業主對住宅小區的土地只有使用權而沒有產權,因此,地上車位只能作為占地使用,不管對開發商還是全體業主都不存在產權問題,開發商也沒有收益權,應當在前期物業管理合同中明確交由物業管理企業實施管理,收益除了支付物業管理公司對停放車輛的管理外,如有節余,可作為物業管理經費和專項修理資金的補充。

五是普遍住宅小區應當盡量制止創辦會所

我同意幾篇文章提到的觀點,除了高檔小區外,普遍住宅小區不建會所為好。一些文章看法會所的產權應歸全體業主全體,但問題是沒有免費的午餐。產權歸了業主,也就意味創辦會所的資金要全部打入房價,這將會進一步提升房屋銷售價格。此外,會所的維持,管理人員以及修

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