江蘇邳州珠江路項目商業市場研究及規劃銷售的建議上略優術房地產營銷顧問首先，感謝金陵置業給我們這樣一個機會參與到珠江路項目的策劃思考中來。根據與金陵置業的初步溝通，結合我們對邳州市場研究以及對項目進行座談討論的基礎上，我們形成了此份“邳州商業市場分析及項目建議”提案。我們希望能以此份提案為契機，與貴司進一步溝通，并適時開始全面深刻的策略交流；以期形成最為準確和最富實效的操盤思路，為項目的成功竭盡所能！目錄第一部分宏觀市場分析第二部分住宅市場分析第三部分商業市場分析第四部分項目自身分析第五部分產品規劃建議第一部分宏觀市場分析前期報告已提交（略）第二部分住宅市場分析前期報告已提交（略）第三部分徐州邳州商業市場分析專業市場分析商業市場特點商業市場分布百貨業態分析家電市場分析綜合超市分析在售商業分析主要街道分析商業市場分析一、邳州市整體商業市場分布情況老城區中部區域新汽車站新政府邳州城市商業發展趨勢：延建設路由南向北，由老城向新城發展借助新汽車站，形成如家具市場的專業市場集中商業老商業中心，核心商業中心，以百貨，家電，通訊為主。借助新政府，形成行政商務文化中心借助北部新城的開發，延建設路的商業開始成活，以社區商業為主二、邳州商業總體呈現特點目前商業供應的區域集中度較高，主要集中在老城區，具備較強的輻射能力。邳州商業特點城市輪廓北移，商業與行政中心往北發展已成定局。新建商業用房未來集中上市，呈放量趨勢，市場供求關系明顯逆轉，競爭進一步加劇。檔次不高－邳州消費產品以滿足居民的基本生活需求為主，消費場所一般以大眾消費為主。模式落后－市場大多商業運作管理模式落后，如個體小商家，缺乏競爭力，從長遠看只是商業業態升級完成前的替代品。滯銷嚴重,大型商業不溫不火三、邳州百貨業態分布情況人民商場百貨大樓時代購物廣場新世紀商場華聯歡樂買商業購物廣場位置青年路與建設路交匯西北角青年路與建設路交匯東南角青年路與建設路交匯東北角民主路與建設路交匯東南角青年東路與人民路交匯西北角解放路與建設路交匯西南角經營面積20000平方米15000平方米8000平方米12000平方米30000平方米10000平方米一樓業態珠寶、手機、家電、化妝品、超市珠寶、手機、化妝品、華聯超市鞋類珠寶、手機、家電、化妝品、自行車、電動車、摩托車珠寶、手機、家電、美食城、電玩城、箱包、化妝品珠寶、男女鞋、運動鞋、家電、箱包、化妝品二樓業態床上用品、鞋類家電、女性服飾男女服飾、羽絨男女服飾、鞋類歡樂買超市男女服飾、童裝、針織品、羽絨服三樓業態男女服飾、童裝鞋類、床上用品童裝、男女內衣圈友家私體驗館男女服飾、兒童服飾、男女鞋類電器、家具、床上用品定位中檔中檔低擋中檔高檔中檔1、百貨綜合商場經營面積較大，接近10萬平方米，對于邳州主城20－30萬人口的城市已經飽和。2、進駐的品牌檔次不高，各大商場經營業態雷同。3、商業功能劃分，過于簡單，細分程度不夠，管理混亂四、綜合超市分析位置經營面積檔次備注華聯歡樂買人民路與青年東路交匯單層15000平方米高檔輻射全市范圍，邳州最高檔超市，目前邳州是有4家分店上海華聯百貨大樓一樓5000平方米中檔輻射全市范圍時代超市建設路與解放路交匯雙層15000中檔百思買超市世紀大道與建設北路交匯德通城商業廣場單層3000平方米低檔輻射范圍新區，經營狀態不理想，二層已經關閉蘇果超市人民路（最大）二層10000平方米中檔輻射周邊及全市區，邳州有3－5家蘇果超市人民商場超市人民商場1樓3000平方米低檔幅射全市范圍1、對于邳州市場來說，擁有這么多不同品牌的超市，而且總營業面積超過50000平方米，已經相當飽和。2、從經營情況來看歡樂買和蘇果超市的經營狀況良好，檔次高且分店多。預計未來2－3年一些超市將會倒閉。3、從分布情況來看，老城區占4家，新區1家，新老城結合部1家。可見商業氣氛和人流亮依舊在老城區，新區商業發展緩慢，未來必將有大型超市進駐新區。五、家電專業市場分析位置經營面積備注五星電器民主路宏大財富廣場5000平方米2層店面形式不佳，多為獨立區間，位置家蘇寧電器青年西路8000平方米2層永樂電器建設路新世紀商城5000平方米2層百貨大樓青年路和建設交匯西北3000平方米1層歡樂買1樓人民路與青年東路交匯3000平方米1層其它超市內的家電5000平方米如時代超市，華聯超市等1、從品牌來說，邳州擁有3家品牌家電商，和一些當地的特色電器商，但是從人流量來看，當地百姓是呼不認電器的品牌，但是不可否認品牌電器的雄厚實力，相信未來這些當地的特色電器商都將經營慘淡。2、從經營情況來看五星電器經營情況最差，其它幾家經營情況相當。主要是五星電器的店鋪獨特性導致。3、從分布情況來看，集中分布在宏大財富廣場（2家），老商業區建設路上（2家），青年西路（2家）。新區還沒有家電賣場。4、從經營面積來看，目前市場上電器經營面積超過25000平方米，相對邳州來說，飽和，競爭相當激烈。六、專業市場分析名稱位置經營業態租金情況備注通成家具廣場世紀大道與建設北路交匯處精品家具市場及低檔家具市場邳州最大的家具批發市場萬興市場解放東路小商品批發市場0。8－1。2元/m2/天目前正在拆遷，準備原地翻建。韓世步行街青年東路服飾、培訓、電腦0。7－1。2元/m2/天邳州最大的電腦市場韓流服飾城宏大財富中心1－3樓服飾服裝類0。4－1元/m2/天鋪位出租率超過80％但經營情況不理想。二手手機市場建設南路與解放路交匯附近二手手機市場1－2元/m2/天同盛地下商業解放西路與建設南路交匯處服飾、飾品類0。4－1元/m2/天經營情況慘淡1、老的專業市場，由于時間的積累和品種的唯一性，目前已經比較繁華。2、新的專業市場，由于沒有時間的積累，目前經營慘淡。3、目前邳州缺乏建材市場、餐飲一條街等專業市場。七、主要街道商業分析青年路人民路民主路建設路解放路邳州目前的商業處于初級階段，以生活超市、電器賣場以及沿街品牌服飾店為主，業態較為單一，品牌檔次較為落后，店面形象也較差，經營狀況一般。建設路：城市的商業中心街道，主要商業業態為電子數碼和百貨商店，北段主要為二手手機市場。解放路：城市的次級商業街區，主要是高端品牌服飾專賣店及小商品批發市場。民主路：城市的次級商業街區，主要是低端的服飾門面店、一些餐飲娛樂及摩托車電動車自行車專賣店。青年路：城市的次級商業街道，主要是城市配套功能、一些品牌專賣店及電腦一條街（韓世步行街南端）建設路（一）東尚品鞋鋪中國聯通一片明電力器材美的專賣江蘇電力營業廳希努爾服飾邳州醫藥商城全友家私新世紀商城天惠手機賣場美克運動休閑中國農業銀行千惠服飾廣場中信待機王專賣百信褲行斯得雅阿依蓮江南春茶社稻草人皮具專賣天鵝賓館海瀾之家香港皇朝家私波司登八喜翠鉆時代購物廣場百貨大樓捷安特自行車舒爾美眼鏡物資商場名流發型東↑北←

建設路→南西↓西邳州商業購物中心中訊通信手機園中國工商銀行天惠手機賣場東方醫院中國雙溝小家電李寧青云家具城蜘蛛王四方藥店奧倫皮鞋中國移動中國聯通邦德福爾達自行車舒爾美眼鏡外貿童裝酷肯天惠通訊富之島家具鴨寶寶羽絨城喬丹專賣邳州市交通局星期天褲業意爾康好好七水餃卡丹路異鄉人卡佛連人民商場新華書店臺灣大酒店平價大藥房中國郵政志果鞋城建設路（二）業態構成分析如圖所示，建設路主要以電子數碼（45％）和百貨店為主（18％），光手機賣場就有9家，5家大型百貨店。整體營業面積超過50000平方米，是邳州最繁華的地段。租金構成分析路段北段是同盛國際廣場，已經進駐樂時代廣場、肯德基，租金收益相對較高，2－4元/㎡/天左右。該路段南端是邳州老的商業中心，多為百貨商場及手機賣場。租金收益相對較高，3－4元/㎡/天左右。注：租金僅針對1F鋪位，2F及以上不計在內。青年東路（一）時代購物廣場中國移動邳州煙酒中國電信工商銀行宏大財富廣場人民公園奧藝造型建行大于旅社中國體彩方正科技沙宣公安局金盾乒乓球斯舒朗體育利民商店體育器材漂亮女生左田右腦玉網眼睛派克文體書店書店快餐店飾品店書店城市中心花園好保力文具海天書局農業銀行五金電料文具飾品新人生發型同一首歌服飾田田服飾李口社區委員會李口幼兒園華聯歡樂買李口小學金悅酒店美真美容時尚花藝食為線酒樓艷陽天酒店北↑西←

青年路→東南↓百貨大樓中國銀行韓世商業步行街有意思邳州金店康樂大酒店娛樂明星照相人民醫院惠明眼睛女友大常今現花店蓓蕾爾異潮流府前文印社方圓土特產花店金童玉和田羊脂玉商行王子公主銀杏土特產電影院全民健身中心運河中學小蘇果麻辣燙布藝城康明眼睛吸引力牛肉拉面福利彩票服飾大德隆藥房東方數碼蘇酒藝妍美容本色造型中國移動意趣攝影自來水繳費大廳自來水廠大東方娛樂城財產保險中國平安劉玉燒烤威震數碼龍宮休閑娛樂城蘇果超市地稅局青年東路（二）業態構成分析如圖所示，青年東路主要以配套（45％）和服飾為主（26％）配套多以城市功能配套和學校配套為主，如政府機關、銀行、移動、書店等。該路上的餐飲娛樂，有多家洗浴KTV中心，營業面積超過3000平方米。該路上最繁華的是華聯歡樂買和韓世步行街租金構成分析路段西北段為宏大財富廣場，租金相對較高。路段西南段為韓世商業街，租金還可以。該路段西側靠近老商業中心，品牌專賣店較多。價格正常保持在3－5元/㎡/天左右。注：租金僅針對1F鋪位，2F及以上不計在內。民主路（一）大德隆藥店大地數碼清華同方張記牙科中國洋河好孩子九牧王惠普利邦男裝七匹狼海爾專賣勁王休閑艾萊依登喜路邳州市建中村著行與狼共舞零點久久南方服飾匯姿褲行CK比酷依戀伊人時光隧道雪萍制衣華南鮮花南韓服飾小郭油炸小武涼皮男左女右千里香餛飩家搟面皮豆腦王羊肉館水建總公司旭東服飾左岸落腳店飛翔運動風格衣店味道流行季節天生一對58號賣場全明鞋業衣族部落中國名典鞋衣福萊東京站成長新天地中華聯合財產2008客棧箭步里鳥千年情邳州布行現代韓城依曼兩個女孩好朋友鞋店快樂飾品E酷外貿廣濟藥店惠惠批發超市流行鞋廠北↑西←

民主路→東南↓新世紀商城錦華大酒店宏大財富中心富貴鳥小尾羊蜘蛛王波司登德克士駱駝揚子電器中國移動五星電器旭路路美容信用社麗源服飾大德隆藥店邳州花店夏奈爾安嘉莉古刖姿大歡園奧柯瑪太陽能恒成投資理財水木衣芳琪雅美容邳州糧油店尖東站富婆名店水胭脂美體韓流女裝闊太太貴爾雅風俏太太天天火鍋辣子村程記燒烤E美女人緣川北飯店哈韓服飾民主診所蝶典佳人闌珊老街富源酒店本繡潮流BOB休閑魅力怡膚流行頭飾財政局糧食局徐州視界旅行社蘇酒中國移動金老漢燒雞公毛家飯店中國網通國酒茅臺小魚足道芳香閣火鍋大家好藥房田螺村大酒店熟食店金禧緣大酒店民主路（二）寧學兒服飾蘇緣洗染店中國銀行中國福利新文竹酒店服飾理念標榜美容愛貝爾兒童攝影董氏美容足療紫金閣酒店青蘋果酒店圣地雅佳寧電腦舒心足療天已酒店十字繡金亞大酒店大剪刀梁伍飯店鮮花店一建鐘情茂輝美容永盛浴場KTV中國聯通韓國足療佳園賓館美容美發明云塘足療貴州清酒衛崗牛奶金色陽關KTV常順汽車租賃韓泰輪胎樂舒心足療花花足療牛奶專賣鋼材門窗金泰房產郎酒邳州辦事處新科電腦今世緣代理鴻運汽車裝潢快樂驛站北↑西←

民主路→東南↓百靈廣告環藝服飾人民照相館足生堂體育用品國珍專賣雪峰高山茶韓國化妝品大眾汽車租賃亮晶晶酒店高爐代理好朋友婚慶金鑫汽車租賃老戴羊肉館順心旅社大漢足療民主東路（三）業態構成分析如圖所示，民主東路主要以服飾（45％）和餐飲娛樂為主（33％），服飾多位低檔流行服飾為主，其中韓流購物中心的服飾較為集中。該路段美容美發足療店也較多，但是檔次多位中低檔。該路上的餐飲娛樂，有多家洗浴KTV中心，營業面積超過3000平方米，有一般關門。該路上最繁華的是韓流購物中心租金構成分析路段西南段為宏大財富廣場，品牌專賣店較多，租金相對較高價格正常保持在3－5元/㎡/天左右。路段西北段為靠近老商業中心，租金還可以。該路段東段多位老建筑和簡易建筑，同時由于經營的品種多位低檔所以價格較低。注：租金僅針對1F鋪位，2F及以上不計在內。解放東路（一）至尊租車我愛我家裝飾徐州東方投資邳州司法局蘭陵系列酒陽光工藝社美的專賣邳州供電公司家藝華裝飾尚明堂電磁爐窗簾布飾珍品鑫盛數碼圖文親密愛人婚紗攝影邳州市衛校恒大信貸投資公司大鵬廣告云姐快餐店郵政儲蓄邳州第二稅務分局邳州信用聯社玉滿堂玉器上海鳳凰三輪車皇明太陽能夢成窗簾惠康診所體彩福彩俱樂部剃頭廊發屋四季牧歌太陽能電動車配件大洋窗簾中國移動青帝花坊平安行大藥房洪福山酒樓邳州信用聯社運河人家售樓處華聯歡樂買①悅都大酒店萬興市場②中國建設銀行女人街南京寶慶金店富華蛋糕大世界麒麟美容城解放旅社邳州特產中國銀行金榮洗化部美容美發婚紗攝影金萊克森馬明光眼鏡新新娘意爾康貴人鳥時尚經典婚紗攝影柒牌邳州移動手機超市盟仁眼睛瞳仁眼睛寶慶銀樓新文峰服飾超市全友家私北↑西←

民主路→東南↓太陽能新世界花園售樓處文德天網絡廣場特步茗鉆坊好鄰居美食排檔中國電信水星家紡春燕藥店羅萊家坊浪漫一生婚紗攝影富得寶家具中國工商銀行格力空調邳州專賣萬里皮鞋吉爾達專賣邳州棉紡集團森達皮鞋夢特嬌皮鞋富麗酒店邳州大自然旅行社百信褲行美特斯邦威溫純羅門婚紗攝影達美妮喬丹專賣鴻星爾克巴黎春天精品禮服曼獅威奴以純真維斯紅蜻蜓唐獅菲爾步步高褲行安塔金利來華倫天奴勁霸男裝邳州汽車站解放東路（二）大唐街萬興市場萬興市場萬興市場解放東路（三）業態構成分析如圖所示，解放東路主要以服飾（58％）和餐飲娛樂為主（20％），服飾多為品牌專賣店屬于高端消費，其中集中商業為萬興批發市場。該路上的餐飲娛樂，有多家洗浴KTV中心，營業面積超過3000平方米，較為高端。由于靠近老商業中心，路段西側多位品牌專賣店和手機二手市場。租金構成分析路段西段靠近老商業中心，品牌專賣店較多，租金相對較高價格正常保持在2－4元/㎡/天左右。該路段有萬興市場和在建的大唐街，所有整體租金較高。該路段東段由于商業建筑較新，整體租金情況也比其它道路的同等地段租金較高注：租金僅針對1F鋪位，2F及以上不計在內。

項目名稱大唐街項目地址解放路與東興路交匯處開發商邳州百利房地產交付時間2008年下半年商鋪面積3萬㎡代理商瑯兆機構電話8627811186278222項目定位解放路30000平方米，景觀型復合地產項目動態400米情景式仿古街區、4個特色風情街區、4部觀光電梯。大唐街分為4個組團，分別為國際時尚街區，現代浪漫街區，古典懷舊街區，民主風情街區。沿街店鋪以休閑類為主，主要經營酒吧、咖啡、茶秀及中國地方名吃，使大唐街成為集休閑、娛樂、餐飲、旅游于一體的景觀復合商業城。A座：位于解放路和中興路黃金十字，沿解放路總長100米，建筑面積7000平方米A座1層：自營型獨立商鋪，業態定位中高檔服飾、精品、飾品等大眾消費品A座2－4層，大型餐飲、娛樂場所；B座：沿解放路總長150米，建筑面積8600平方米B座一層：自營型獨立商鋪，業態定位中高檔服飾、精品、飾品等大眾消費品。B座2－4層，大型餐飲，娛樂場所；C座:沿解放路總長100米，建筑面積6500平方米C座1層：自營型獨立商鋪，業態定位中高檔服飾、精品、飾品等大眾消費品。C座2－4層，大型餐飲，娛樂場所；D座：建筑面積4500平方米，自營性獨立產權商鋪，經營古玩字畫、民間藝術品等八、在售商業項目分析大唐街（二）棟號入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例A5136157397.19M2685.47M229.41%

入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例B635859192.21M2188.35M27.94%

入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例C393816533.22M258.66M22.56%銷售情況項目分析從地段上來看，項目地段中等，沒有宏大財富廣場和同盛國際廣場的位置好，未來前景堪憂。從規劃業態來看，業態規劃種類較多，多為服飾、餐飲、休閑等。過于大眾化！從銷售情況來看，銷售情況不好，目前銷售情況沒有超過10％。從招商情況來看，目前沒有成立專門的招商隊伍，缺乏開發商的引導，只能靠市場緩慢自由形成。價格情況一層外街：15000－20000元、平方米；內街8000－12000元/平方米二層：6000－8000元/平方米；三層：4000－6000元/平方米；四層：3000－4000元/平方米

項目名稱同盛國際廣場項目地址解放西路和建設南路交匯處開發商徐州同盛房地產交付時間2005年12月交付商鋪面積5。2萬㎡代理商/電話8699196886991969項目定位新鉑金創富時代項目動態項目占地80多畝，總建筑面積10。3萬平方米，黃金商鋪5。2萬平方米，住宅5。1平方米，投資1。6億元。2005年12月竣工交付。項目采用大開放組群式國際商業格局。設有精品商貿，康樂休閑，美食旺街，居住小區，時尚步行街等。目前已經引進香港時代超市、麥當勞進駐。同盛國際廣場（一）同盛國際廣場（二）銷售情況沿建設南路銷售價格在20000元/平方米，沿金三角公園8000－10000元/平方米，6＃

、7＃

、8＃

、9＃價格5000－7000元/平方米。2＃、3#、4#、10＃價格3000－5000元/平方米。目前還有少量房源銷售。房間號位置面積租金南3#15建設南路170平方米20萬/年3.2元/m2/天南3#19肯德基西側70平方米7萬/年2.7元/m2/天南2#25解放西路129平方米6萬/年1.4元/m2/天南3#19內街100平方米8萬/年2.1元/m2/天4#14內街40平方米2.5萬/年1.7元/m2/天7#11內街110平方米5萬/年1.2元/m2/天租金情況項目點評從地段來看，老商業中心的北邊緣，新城的南邊緣，地段相當優越。從銷售來看，銷售了將近3年（2005年開始）還有少量房源沒有售完，市場需求量較低。從招商情況來看，引進了時代超市和麥當勞，但是目前商業入住率依舊僅20％左右，內鋪多為空鋪。同盛國際廣場（三）2008年招商優惠政策：一、凡一次性購買商鋪的在現行價格上優惠20％，首付50％即可入駐經營，余款可辦理按揭或者一年內分期付款。二、凡租賃經營的租金租三免一，第二年、第三年在現行租賃價格的基礎上在讓利30％－20％，三年后租金也保證低于邳州同類同期同地段商鋪的租賃市場價格。三、在租賃期內和合同期滿后，在同等條件下，原租戶有優先購買權和優先租賃權。四、08年3月31日前簽約的客戶“五一”期間可獲得青島商務游的機會。宏大財富中心（一）

項目名稱宏大財富廣場項目地址民主路與人民路十字路口開發商邳州宏大房地產交付時間已經交付商鋪面積13萬㎡代理商格林略電話8625622286256333項目定位都市型shoppingmall凝聚財富源動力項目動態宏大財富廣場是投資5億元建造超過13萬平方米的都市型shoppingmall，項目由“星座”、“旺座”、“雅座”“名座”、“集美廣場”五個組團和一條十字商業街－－中街組成。目前已經招進了座吉、才子、五星電器、百麗、揚子電氣、美國駱駝、蜘蛛王、德克士、波司登、雪中飛、木林森、貴人鳥、華聯歡樂買等。宏大財富中心（二）銷售情況：目前沿主要干道的門面銷售超過95%,集美廣場1-4層還有大量商鋪沒有銷售.沿街商業價格15000-23000元/PFM,集美廣場內街8000元/PFM左右.項目點評:從經營情況來看:目前是邳州人流最集中,運作最好的商業項目.華聯歡樂買帶動了青年路的商業氛圍,五星電器帶動了民主路的商業氛圍.而集美廣場的商業情況不容樂觀.從招商來看,引進華聯歡樂買和五星電器是項目招商的成功點,如果集美廣場組團也想獲得成功,必須還要引進大型的商家.從銷售情況來看,目前是邳州最好的商業項目,主要原因是招商的成功.中浙浙江國貿廣場（一）

項目名稱中浙浙江國貿廣場項目地址運平路和黃河路口開發商徐州中浙房地產交付時間已經交付商鋪面積6000㎡農貿市場代理商電話8626288886262999項目定位商住一體，共生共榮項目動態中浙浙江國貿廣場，項目占地150畝，總建筑面積15萬平方米，建筑上融綜合商場，多層舒適住宅、高層精品住宅多中形式，是一個集多種居住形式、多種商業模式、同時又集各種功能為一體的綜合性大型社區。其中農貿市場占60000平方米，位于地塊西南角，一層為農貿市場，2層以上為住宅。中浙浙江國貿廣場（二）商鋪入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例

88003009.94M20M20%綜1入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例

42004338.57M20M20%綜2入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例

12001172.28M20M20%綜3入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例

24002640.66M20M20%銷售情況價格情況運河路5680－7280元/平方米；黃河路5880－7280元/平方米項目點評目前銷售情況極差，住宅和商鋪都沒有銷售記錄。商業定位符合周邊情況，新區沒有合適的菜場。但是邳州人對于購買產品菜場的概念還沒有形成。通成世紀廣場（一）

項目名稱通成世紀廣場項目地址世紀大道與建設北路交匯開發商邳州通成房地產交付時間已經交付商鋪面積6000㎡農貿市場經營商南京御商企業管理電話8629048886280399銷售價格1F:6000-9000元/PFM2F:3000-4000元/PFM3F:2000-3000元/PFM租金情況0.8-1.5元/PFM/天項目動態通成世紀廣場占地28800平方米，建筑面積58000平方米，商業三層，辦公樓11層集聚品牌家居經營的商業中心，既有商場的物業優勢，又有百思買、通成大酒店等商業步行街。目前主力店為百思買超市（經營慘淡），國際家具精品館（邳州高檔家具），邳州通成家具城（中低檔家具）。三星花苑

項目名稱三星花園門面房項目地址珠江東路開發商南通三星房地產交付時間2009年交付商鋪面積10000平方米廣告推廣風氣云飛電話86291666項目動態目前開發第一期。沿珠江東路一側為45－50平方米的1層商鋪，開間4米，進深10米。價格7200元/PFM沿另一側為1－2層商鋪，單層面積45－50平方米，開間4米，進深10米。價格6600元/PFM（買一層送一層）優惠方式：一次性付款優惠200元/PFM,價格可談。銷售員講去年12月推出36間商鋪目前僅余少量珠江路的1層商鋪。24商業入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例珠江東路側853382.14M2138.91M237.50%35商業入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例珠江東路側1275464.35M2193.43M241.67%37商業入網總套數可售套數成交套數總面積銷售面積成交比例

161153029.97M2545.05M231.25%其它商業項目項目位置產品形態銷售價格（元/平方米）租金情況（元/M2/天）備注太陽商業廣場新汽車站西邊4層商業群樓組合,1樓為獨立門面1樓5000-8000外街0.8-1.2目前僅外街門面開放，經營情況一般。時代廣場新汽車站東面2層門面，樓上為住宅，一層層高5。2米/0.7-1.2經營情況慘淡，多為小型社區配套店面中昊雅居苑門面鎮北一路，紅人醫院西邊7間沿街門面，層高4。2米均價3800/目前銷售3間文化苑文化路，全民健身中心東面9間沿街1－2門面。層高4。2米7500（1－2層）/目前商鋪銷售為0黎明城市花園青年東路，運河中學對面12間門面，1－2層連賣8800（1－2層）/邳州商業總結1、針對23萬市區人口的邳州市來說，目前的商業市場容量已經飽和。邳州城市經濟發展沒有依托，城市人口數量增加緩慢，導致商業發展緩慢。2、邳州大型商業地產項目，80％以上銷售緩慢，而且后期經營較差。建議不要在邳州做大型綜合性商業項目。3、百貨業管理模式及經營狀況不樂觀，并且已經飽和。4、餐飲娛樂也不發達，目前邳州僅有2家休閑餐廳，沒有專門的商業一條街。主要是當地百姓的消費習慣和城市本身的消化能力問題。5、電子、通訊、電腦等高科技商業業態，在邳州已經有了自己的集結地，不可能在形成新的集結地點。第四部分項目自身分析立地條件及四至分析

條件構成分析內容價值評價地塊形狀本案占地面積38畝，呈為L形鋸齒性，東西長度500米，南北長度50－150米★★地塊平整性地塊目前是毛地，需要進行拆遷工作★地塊可進入性本案北、西向為城市主干道，進入性一般★★地塊可視性可視性較好★★★地塊周圍狀況本案地處老城區，周邊建筑陳舊，道路處于持續修整中★東：公安系統住宅樓西：南京北路南：老居住社區北：珠江西路地塊四至交通分析一、交通道路性質項目北側為珠江西路，目前只有4米寬，項目改造后會拓寬至20多米。項目西側為南京北路，目前還沒有修項目東側為建設北路，是邳州南北城市主干道本案南京北路建設北路珠江西路二、交通工具邳州現有交通工具多為公交車、出租車、人力三輪車、摩托車、電瓶車、自行車。居民出行多采用摩托車、電瓶車、自行車。珠江路現階段經營種類分布表（一）體彩店羊肉館小飯店日用品店糧油店保健品煙酒批發君安堂藥店地鍋城廣告公司小魚攤大排檔羊肉館牛奶店飯店不銹鋼批發餐館米線店金順餐廳餃子店華聯超市建行老臺門金海岸農業銀行美容店美容店婚慶店亞都酒店綜合超市汽車用品體彩蘇果超市北↑西←

珠江西路→東南↓音樂培訓游戲中心文具店特產專賣不銹鋼關產研究店漁具店批發店新大洲足療保健梅子口腔電動車配件點睛廣告家裝店雅芳店干洗店干洗店音像店足療店花園大酒店辣子村酒店不銹鋼店噴繪寫真電線電纜李琳診所餃子王中央藥店煙酒店干洗店珠江路（二）業態分布情況：珠江路是項目所在街道，目前主要功能為社區配套及一些摩托車專賣店。社區配套多為低檔餐飲（65％以上）為主，其它還有足療店、漁具店、干洗店等。店名經營品種面積租金漁具店漁具80平方米1.4萬/年0.48元/m2/天禮品店禮品批發團購120平方米3萬/年0.68元/m2/天電線電纜電線電纜80平方米1.6萬/年0.54元/m2/天廣告制作噴繪寫真80平方米1.5萬/年0.51元/m2/天小商品店煙酒/日用品(路北)40平方米5000元/年0.34元/m2/天項目對面舊門面生活配套30-40平方米260-400元/月0.3元/m2/天租金構成分析地塊當前商業價值小結

商業現狀：形態：珠江路商業街商業氛圍不濃，共有街鋪約有６0多家，平均面積約在５０－８０平米之間；總經營使用面積約５０００平米左右，業態主要為餐飲、百貨以及小公司等，是近年消費行為的自然積累，商業形態呈現出小、雜、散、亂的特點。定位：中等，部分偏低業種與經營狀況：以中小型餐飲、生活配套、建材配套為主，業種較為局限，搭配不合理，目前項目周邊居住人口約僅5千多人，客流聚集能力不足：受總量規模、道路狀況、業種構成的影響，未形成規模化的商業中心或商業街;區域輻射能力：由于珠江路為數條丁字路的南端，通行力不強，不具備較強的輻射能力．租金狀況：租金情況非常的低0.3－0.５元/m2/天。在訪談中，店主對這邊的租金價格覺得還是比較高的，希望明年可以在降一些。發展潛力：交通狀況的改善使其具備了一定的發展潛力。

此外，在當地多個大型商業樓盤在的不斷興起中，一輪又一輪“投資風暴”的過后，投資者們的投資行為呈現理性化發展趨勢。現有商鋪發展呈現供需兩疲的現狀，經營品種也較為廉價低檔。投資收益不明顯，因此，大部分投資者基本沒有在此進行高價值消費品及服務的投資意向。

我們必須摒棄現有的一些致命觀點，尋找創新、合理的新的競爭突破口。

地塊北側和西側緊鄰市場主干道（珠江西路和南京北路）地塊沿珠江西路長約500米，商業價值突出，目前人流量大不顯荒涼。第四中學的南門將開設在珠江路段，以學生為主體的消費群體較大,青少年可以說是各個消費階層中最容易訴求的，他們的消費行為屬于沖動型，雖然消費檔次普遍不高，但消費次數多、易滿足的特點深受許多低成本投資者的喜愛。但在本案的規劃中應控制數量。

機會威脅劣勢優勢發揚優勢，突出價值點！周邊多為居民自建老樓房，檔次很低。所以要求本案的商業立面要設計的新穎富有商業氣氛．珠江西路東段目前的商鋪形象零亂，后期可以與政府城管聯系，統一出新，以提高整個街區的市場形象．機會威脅劣勢優勢規避劣勢，化不利為有利，差異化競爭！劣勢威脅機會優勢邳州整體城市往東，往北發展，目前北部發展較多項目地塊北路緊靠第四中學，存在一定的學校特定商業條件新城大量的開發建設卻缺小一條區域性集中商業街區，我們可以以南有解放路,北有珠江路為使命，來提升珠江路的城市地位，并以此來規劃與建設我們的商業街，以此來打動買家的注意力。把握機會，顛覆傳統格局，樹立邳州新型商業標桿第五部分項目建議規劃建議項目西側未來是老城與新城的連接道路，屬于城市的主干道，所以不能忽略西側的商業價值，建議建沿街商業門面。項目西北角未來是十字路口，建議建3層商業群樓面積控制在2000－3000平方米。Ａ段Ｂ段商業中心考慮其化、低進入門檻，在業種業態上體現經營特征，低總價，高單價，實現商業中心價值最大化。建議將整個商業中心分為２個種類:挑高底商+整商主力店沿珠江路小高層下為６米挑高底商，面對四中珠江路與北京南路轉角為整商主力店；沿珠江路多層下為底商（含部分生活中心）；商業戶型建議1、建議沿珠江西路商業門面層高設置為6米，做到買一層用2層的效果，在后期銷售中增加產品的附件值。2、地塊西北角的裙商２－３層，建議1層4.8米，二層3.2米，三層3.2米。總面積控制在2000－3000平方米。3、項目西側門面建議做2層，1層6米，2層3.2米6米層高商鋪室外效果圖6米層高商鋪室內裝修效果圖商業等級的劃分所在城市的大部分區域周邊幾個社區的消費者某個社區的消費者鄰里周邊消費者城市型商業區域型商業社區型商業近鄰型商業覆蓋所在城市及周邊城市超級型商業規模：0.7萬m2規模：7萬m2以上規模：1.5-7萬m2規模：1.3萬m2規模：10萬m2以上地段項目處于城市的次干道，目前交通條件較差距離老商業中心和新區商業中心較近，長度達到５００米產品項目商業面積預計在６000－10000平方米，多為沿街商鋪，單鋪面積多為６０平米左右環境目前為老的城市居住區，拆遷進行中，不屬于任何商圈,沒有任何商業氛圍，項目周邊需要一條商業街項目現階段商業等級定位鄰里商業中心鄰里中心規劃核心：核心一：

鄰里中心是不同于百貨公司、超市、賣場、商業街的第五商業業態，即社區商業業態。說明如果說過去的兩年是名副其實的商業地產年，那么未來2到3年商業地產的主題將是社區配套商業。鄰里中心的成功經驗就是：首先，在功能定位上，以服務業為主（占80%），其中又有40%到50%是餐飲業。其次，采用商業地產開發模式，并轉讓產權。其三，在管理模式上，一開始就實行市場化運作，從原來單純的物業管理跨越到“現場管理加物業管理”。核心二：鄰里中心可視為社區商業中心的概念，是相對于市級商業中心孕育而生的。說明

“社區商業”內在的分量在于：便民利民、巨大商機、提升社區形象……。許多大城市開始關注這一領域。回望身邊的各種商業形態，我們發現，關于社區內的商業規劃明顯滯后。針對本案，就當地而言根本沒有所謂的社區商業的定位和規劃，所以說鄰里中心是本案商業和銷售推廣的最佳定義。

核心三：在發展商獲取銷售溢價的同時預留部分溢價資金做為本案商業運營的基本費用，從而降低純商業模式的風險。說明：商業用房銷售價格僅是該區域目前住宅售價２－３倍左右，但其售價和市場的租金均價比較后仍然有泡沫。目前本區域的商品結構、市場狀況、零售業態、消費習性和消費指向均不支持這樣一個大體量的商業街是顯而易見的。不對屬地市場的現狀進行全面的突破，從主導市場和引領消費的角度去架構未來的經營，那么存活的可能性就會比較小。

鄰里中心規劃核心：市場定位：根據對當地商業競爭環境及對該板塊的綜合分析，結合對本案現有設計方案的理解，建議本案的商業部分綜合定位為：

邳州城北第一，綜合型鄰里消費中心南有解放路．北有珠江路７０００平米商業街建成后輻射本社區及周邊區域（四中），形成世紀大道南側與奚中路北側直徑２ＫＭ新的中心商業街區。

本項目以鄰里中心的形式使社區服務商品吸納周邊消費，將擔負滿足周邊直徑２公里居住人群生活需求及休閑娛樂需求，并擔負部分城市商業功能。將被打造為集生活、餐飲、服務、娛樂、休閑的街區式的鄰里商業中心。鄰里商業中心的核心價值邳州北城中心商業區域——強調是片區商業中心街區概念區別于周邊不同的獨立商鋪；區域社區服務中心——強調綜合型鄰里服務概念區別于普通小區商業配套以及市場型的商業最具性價比的商業建筑——強調實際使用空間賦予的綜合性特色區別于普通住宅小區內的商鋪推廣主線：

新型鄰里中心概念+區域商業中心