抓學習促收人

政策培訓稅政科2013年11月抓學習促收人

政策培訓1今年以來，我市地稅固定稅源不足，組織收入形勢異常嚴峻，為確保收入計劃目標的實現(xiàn)，市局制定了二十條促收入措施。其中涉及稅收政策及稅種管理。下面，按照市局安排，我就相關稅收政策及加強管理，促進組織收入工作與同事們共同學習和探討。p今年以來，我市地稅固定稅源不足，組織收入形勢異常嚴峻，為確保2一、房產(chǎn)稅、土地使用稅管理今年我局開展了以地控稅稅源核查工作，目前市局正在通過以地控稅系統(tǒng)對兩稅征收情況進行比對分析，比對結果將很快下發(fā)，各單位要對下發(fā)的疑點清冊認真核實并對比對欠繳、通過稅源核查核查出的漏欠稅款加大清收力度清繳入庫。結合本次稅源核查以及日常掌握的政策執(zhí)行情況，在抓收入中應重點注意以下政策的落實：一、房產(chǎn)稅、土地使用稅管理今年我局開展了以地控稅稅源核查工作31、城鄉(xiāng)結合部的應稅土地是否按政策征收到位。重點是使用集體土地是否征收土地使用稅。財稅[2006]56號)規(guī)定：在土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設用地但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納土地使用稅。1、城鄉(xiāng)結合部的應稅土地是否按政策征收到位。重點是使用集體土42、征用土地未開發(fā)建設及正在建設按規(guī)定應征收土地使用稅。政策規(guī)定：中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。要注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房開發(fā)用地的稅收征管2、征用土地未開發(fā)建設及正在建設按規(guī)定應征收土地使用稅。53、嚴格審核物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地（財稅[2012]13號）和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（財稅（2012）68號）房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅減免（1）對未履行減免備案程序的不得減免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅減免。（2）嚴格核實是否符合減免條件，不符合條件的不得減免。各單位要實地對已享受優(yōu)惠政策的企業(yè)進行檢查，不符條件的一律恢復征稅，追繳已減免稅款3、嚴格審核物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地（財稅[2012]164、地價、設備價款應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。國稅發(fā)[2005]173號規(guī)定：自2011年1月1日起，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均包含地價，包括為取得土地使用支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。國稅發(fā)[2005]173號規(guī)定：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

4、地價、設備價款應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。75、具備房屋功能的地下建筑應征收房產(chǎn)稅。財稅[2005]181號、陜財稅[2006]8號規(guī)定：自2006年1月1日起，在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應稅房產(chǎn)原值。2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70％作為應稅房產(chǎn)原值。3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

5、具備房屋功能的地下建筑應征收房產(chǎn)稅。8對于地價、設備價款應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅、具備房屋功能的地下建筑應征收房產(chǎn)稅的管理，必須深入企業(yè)，加強核查，通過實地核實、查看固定資產(chǎn)明細賬，核實企業(yè)是否將地價、設備價款計入房產(chǎn)原值申報繳納房產(chǎn)稅。具備房屋功能的地下建筑是否申報繳納房產(chǎn)稅。對于地價、設備價款應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅、具備房屋功能的地9二、房屋租賃稅收管理房屋租賃涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅（企業(yè)所得稅）、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。在房屋租賃稅收管理重點放在行政事業(yè)單位、個人商用房出租的稅收管理上。（一）行政、事業(yè)單位房屋出租稅收政策：（1）營業(yè)稅：營業(yè)稅條例第一條在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。（2）土地使用稅：土地使用稅條例第六條下列土地免繳土地使用稅：（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；二、房屋租賃稅收管理房屋租賃涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、10陜西土地使用稅實施辦法第七條對下列土地暫免征收土地使用稅：（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；辦法第八條本辦法第七條規(guī)定的國家機關、人民團體、軍隊自用的土地是指這些單位的辦公用地和公務用地；事業(yè)單位的自用土地，是指這些單位的業(yè)務用地；上述單位的營業(yè)用地，非本身業(yè)務活動的生產(chǎn)經(jīng)營用地（包括工商企業(yè)生產(chǎn)）及其它用地（包括上述單位的生活區(qū)用地）不屬于免稅范圍，應按規(guī)定繳納土地使用稅。陜西土地使用稅實施辦法第七條對下列土地暫免征收土地使用稅113、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅條例第五條下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；細則第六條上述免稅房產(chǎn)是指單位的辦公用房和公務用房。（二）個人房屋出租稅收政策：正確理解財稅[2008]24號《財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》3、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅條例第五條下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：（1）121、對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。2、對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。3、對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。上述規(guī)定中減征、免征的是“個人出租住房”，而對個人出租商用房是沒有減免政策的。對于個人在臨街建設住房時，一樓建成門面房自用經(jīng)營或出租，不能執(zhí)行上述政策。

1、對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。13三、建筑工程項目稅收主要要注重工程項目應繳納的各小稅種管理1、資源稅。工程所用沙石應繳納資源稅，每立方米0.6元。在管理中可根據(jù)工程建設每平方米耗用沙石比例進行測算，核定征收。2、印花稅，有合同的按合同價計算征收，無合同的按工程總價計算征收。按印花稅條例規(guī)定，合同持有各方都必須繳納印花稅。重點：行政事業(yè)單位工程項目涉農(nóng)、涉水工程項目是否雙方繳納印花稅。三、建筑工程項目稅收主要要注重工程項目應繳納的各小稅種管理143、建筑施工企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得稅國稅函[2010]156號規(guī)定：建筑企業(yè)總機構直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，應按項目實際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機構向項目所在地預分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳。項目部僅指建筑企業(yè)跨省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市設立的不具有二級分支機構條件的項目部，且也不屬于二級或二級以下分支機構直接管理的項目經(jīng)理部

3、建筑施工企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得稅15四、房地產(chǎn)稅收管理重點抓好計稅營業(yè)額的確定，私人開發(fā)建房、小產(chǎn)權房出售建安營業(yè)稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的征收管理。一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的代收費用是否申報繳納營業(yè)稅。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費一律繳納營業(yè)稅。代收費用除了的契稅、印花稅、維修基金（國稅發(fā)[2004]69號文件）除外。其他一律繳納營業(yè)稅四、房地產(chǎn)稅收管理重點抓好計稅營業(yè)額的確定，私人開發(fā)建房、小16（二）按揭貸款部分是否申報繳納營業(yè)稅《營業(yè)稅暫行條例》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。國稅發(fā)[2009]31號文第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）按揭貸款部分是否申報繳納營業(yè)稅17

2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

企業(yè)代收費用要查看企業(yè)其他應付款帳戶，從中發(fā)現(xiàn)疑點，按揭貸款要查看銷售合同、通過銀行查詢發(fā)現(xiàn)疑點。2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議18（三）加強私人建房、小產(chǎn)權房稅收管理。1、私人建房、小產(chǎn)權房銷售稅收管理。（1）營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條第二款規(guī)定“單位或者個人自建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，視同發(fā)生應稅行為，應征收建安營業(yè)稅。（2）銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。財稅（1999）210號規(guī)定，個人自建住房銷售時免征營業(yè)稅。此條規(guī)定限定個人自建住房，對于個人開發(fā)住房或小產(chǎn)權房銷售，按規(guī)定應征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

（三）加強私人建房、小產(chǎn)權房稅收管理。19加強私人建房、小產(chǎn)權房稅收管理。一是加強與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處、國土、住建等部門合作，發(fā)揮綜合治稅的的合力，多方采集工程項目信息，對已完工和在建項目進行調查摸底，做到心中有數(shù)。通過社區(qū)控管、夯實“先稅后證”控管措施抓好私人建房、小產(chǎn)權房稅收征管。二是實行項目稅源管理。確定專人負責該行業(yè)的稅收管理，通過實地調查，掌握私人建房、小產(chǎn)權房的數(shù)量、規(guī)模、合作建設形式、工程進度和售房進度等相關信息，對工程項目實行臺帳管理，對已完工項目按規(guī)定及時進行稅收結算。加強私人建房、小產(chǎn)權房稅收管理。20三是采取核定的方式進行征收。鑒于納稅人財務核算現(xiàn)狀，該對小產(chǎn)權房的建筑成本和房屋銷售價格參照市場同類行情實行核定征收。

在當前工作任務重、人員力量不足的情況下，各單位要充分發(fā)揮單位老同志的作用，組成專項核查組，在獲取相關部門信息的基礎上，對有建設項目的區(qū)域實地進行核查清收。三是采取核定的方式進行征收。鑒于納稅人財務核算現(xiàn)狀，該對小產(chǎn)21四、土地增值稅預征、清算管理（一）預征管理安康市土地增值稅現(xiàn)行預征率為：（1）普通住宅：市區(qū)為1.5%，其他縣為1%。（2）非普通住宅（除別墅外）：市區(qū)為2%。其他縣為1.5%。（3）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等:市區(qū)為

為3%。其他縣為2.5%。普通住宅的標準:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.44倍以下。四、土地增值稅預征、清算管理（一）預征管理22土地增值稅預征管理的重點1、核實計稅收入。土地增值稅預征的計稅收入與營業(yè)稅計稅收入相同。必須做到與營業(yè)稅同步征收。2、嚴格審核企業(yè)是否按不同類型商品房的預征率分別計算申報繳納土地增值稅。對企業(yè)銷售的不同類型商品房不能準確劃分的，依據(jù)高預征率計算，預征土地增值稅。

各單位要對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預繳情況進行一次檢查，沒有按政策規(guī)定分項計算預繳的，要查補清收。土地增值稅預征管理的重點23（二）清算管理1、清算對象應符合的條件

一是納稅人應進行清算的項目應符合的條件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。二是稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目應符合的條件。（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。（二）清算管理242、清算程序符合文件規(guī)定應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關提出清算申請，據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》并報送相關資料。對符合要求進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定需要進行清算的項目，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)并報送相關資料。2、清算程序253、核定征收對納稅人有下列情行之一的稅務機關可按規(guī)定實行核定征收。

（1）應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的：（4）符合清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)責令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

3、核定征收26核定征收率

國家稅務總局《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）第四條規(guī)定：對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。我省未制定核定征收率，統(tǒng)一執(zhí)行5%的核定征收率核定征收率27各單位要按照市局下達的清算計劃和工作要求，切實抓好清算工作。由于清算工作比較復雜，期限比較長，為促進今年收入任務的完成，在土地增值清算工作中重點抓好以下兩個方面一是直接轉讓土地使用權和土地使用權置換的土地增值稅清算。二是對2012底前已完工項目，且符合清算條件而未清算以及納稅人拒不清算的，依據(jù)規(guī)定按照5%的核定征收率核定征收。各單位要按照市局下達的清算計劃和工作要求，切實抓好清算工作。28五、自然資源使用權、股權轉讓稅收管理（一）自然資源使用權轉讓財稅[2012]6號文規(guī)定：轉讓自然資源使用權，即權利人轉讓勘探、開采、使用自然資源權利的行為（包括海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權，不含土地使用權）按營業(yè)稅轉讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅?？h級以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉讓或收回自然資源使用權的行為，不征收營業(yè)稅。五、自然資源使用權、股權轉讓稅收管理（一）自然資源使用權轉讓29（二）股權轉讓《個人所得稅法》及其《實施條例》規(guī)定個人股權轉讓所得，應按“財產(chǎn)轉讓所得”項目，按股權轉讓的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，適用20%的稅率，計算繳納個人所得稅。

國稅函〔2009〕285號文件第三條規(guī)定，個人股東股權轉讓所得個人所得稅以發(fā)生股權變更企業(yè)所在地地稅機關為主管稅務機關。

國家稅務總局公告2010年第27號規(guī)定，對符合下列情形之一且無正當理的，可視為計稅依據(jù)明顯偏低，稅務局機關可核定征收個人所得稅

（二）股權轉讓301.申報的股權轉讓價格低于初始投資成本或低于取得該股權所支付的價款及相關稅費的；

2.申報的股權轉讓價格低于對應的凈資產(chǎn)份額的；

3.申報的股權轉讓價格低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權轉讓價格的；

4.申報的股權轉讓價格低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權轉讓價格的；

5.經(jīng)主管稅務機關認定的其他情形。1.申報的股權轉讓價格低于初始投資成本或低于取得該股權所支付31核定方法：

1、參照每股凈資產(chǎn)或納稅人享有的股權比例所對應的凈資產(chǎn)份額核定股權轉讓收入。對知識產(chǎn)權、土地使用權、房屋、探礦權、采礦權、股權等合計占資產(chǎn)總額比例達50%以上的企業(yè)，凈資產(chǎn)額須經(jīng)中介機構評估核實。2、參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權轉讓價格核定股權轉讓收入。

3、參照相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權轉讓價格核定股權轉讓收入。

核定方法：

1、參照每股凈資產(chǎn)或納稅人享有的股權比例所對應的32（三）自然資源使用權、股權轉讓稅收管理自然資源使用權、股權轉讓交易行為具有很強的隱蔽性、突發(fā)性和時效性，僅僅依靠地稅部門的孤軍奮戰(zhàn)，很難達到預期效果。因此，必須建立工商、國土、地稅等多部門間涉稅信息的傳遞共享機制和相關部門共同參與的稅收協(xié)助機制，通過部門協(xié)作，堵塞征管漏洞。市局已同財政、工商、國土資源局聯(lián)合《關于加強股權、自然資源使用權轉讓稅收管理的通知》同時在工商、國土提取了近幾年的自然資源使用權、股權轉讓信息正在整理，將盡快下發(fā)，各單位要根據(jù)下發(fā)的信息，組織人力進行專項檢查清收，市局稅政科積極做好協(xié)助工作。要按照文件要求，落實好信息交換，稅收協(xié)助控管機制。（三）自然資源使用權、股權轉讓稅收管理33六、利息、股息、紅利個人所得稅管理利息、股息、紅利所得，是指個人擁有債權、股權而取得的利息、股息、紅利所得。已取得的收入為一次，以每次收入額為應納稅所得額。適用百分之二十的比例稅率。1、加強股份制企業(yè)財費用、稅后利潤、資本公積金分配情況的檢查，核實股息、紅利支付情況以及個人所得稅代扣代繳情況。2、加強企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)資金往來項目和大額向個人支付費用的檢查，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)向個人融資支付高額利息情況，查補應繳納的個人所得稅和營業(yè)稅。六、利息、股息、紅利個人所得稅管理利息、股息、紅利所得，是指34謝謝！政策培訓課件35演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！36抓學習促收人

政策培訓稅政科2013年11月抓學習促收人

政策培訓37今年以來，我市地稅固定稅源不足，組織收入形勢異常嚴峻，為確保收入計劃目標的實現(xiàn)，市局制定了二十條促收入措施。其中涉及稅收政策及稅種管理。下面，按照市局安排，我就相關稅收政策及加強管理，促進組織收入工作與同事們共同學習和探討。p今年以來，我市地稅固定稅源不足，組織收入形勢異常嚴峻，為確保38一、房產(chǎn)稅、土地使用稅管理今年我局開展了以地控稅稅源核查工作，目前市局正在通過以地控稅系統(tǒng)對兩稅征收情況進行比對分析，比對結果將很快下發(fā)，各單位要對下發(fā)的疑點清冊認真核實并對比對欠繳、通過稅源核查核查出的漏欠稅款加大清收力度清繳入庫。結合本次稅源核查以及日常掌握的政策執(zhí)行情況，在抓收入中應重點注意以下政策的落實：一、房產(chǎn)稅、土地使用稅管理今年我局開展了以地控稅稅源核查工作391、城鄉(xiāng)結合部的應稅土地是否按政策征收到位。重點是使用集體土地是否征收土地使用稅。財稅[2006]56號)規(guī)定：在土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設用地但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納土地使用稅。1、城鄉(xiāng)結合部的應稅土地是否按政策征收到位。重點是使用集體土402、征用土地未開發(fā)建設及正在建設按規(guī)定應征收土地使用稅。政策規(guī)定：中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。要注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房開發(fā)用地的稅收征管2、征用土地未開發(fā)建設及正在建設按規(guī)定應征收土地使用稅。413、嚴格審核物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地（財稅[2012]13號）和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（財稅（2012）68號）房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅減免（1）對未履行減免備案程序的不得減免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅減免。（2）嚴格核實是否符合減免條件，不符合條件的不得減免。各單位要實地對已享受優(yōu)惠政策的企業(yè)進行檢查，不符條件的一律恢復征稅，追繳已減免稅款3、嚴格審核物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地（財稅[2012]1424、地價、設備價款應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。國稅發(fā)[2005]173號規(guī)定：自2011年1月1日起，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均包含地價，包括為取得土地使用支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。國稅發(fā)[2005]173號規(guī)定：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

4、地價、設備價款應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。435、具備房屋功能的地下建筑應征收房產(chǎn)稅。財稅[2005]181號、陜財稅[2006]8號規(guī)定：自2006年1月1日起，在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應稅房產(chǎn)原值。2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70％作為應稅房產(chǎn)原值。3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

5、具備房屋功能的地下建筑應征收房產(chǎn)稅。44對于地價、設備價款應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅、具備房屋功能的地下建筑應征收房產(chǎn)稅的管理，必須深入企業(yè)，加強核查，通過實地核實、查看固定資產(chǎn)明細賬，核實企業(yè)是否將地價、設備價款計入房產(chǎn)原值申報繳納房產(chǎn)稅。具備房屋功能的地下建筑是否申報繳納房產(chǎn)稅。對于地價、設備價款應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅、具備房屋功能的地45二、房屋租賃稅收管理房屋租賃涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅（企業(yè)所得稅）、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。在房屋租賃稅收管理重點放在行政事業(yè)單位、個人商用房出租的稅收管理上。（一）行政、事業(yè)單位房屋出租稅收政策：（1）營業(yè)稅：營業(yè)稅條例第一條在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。（2）土地使用稅：土地使用稅條例第六條下列土地免繳土地使用稅：（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；二、房屋租賃稅收管理房屋租賃涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、46陜西土地使用稅實施辦法第七條對下列土地暫免征收土地使用稅：（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；辦法第八條本辦法第七條規(guī)定的國家機關、人民團體、軍隊自用的土地是指這些單位的辦公用地和公務用地；事業(yè)單位的自用土地，是指這些單位的業(yè)務用地；上述單位的營業(yè)用地，非本身業(yè)務活動的生產(chǎn)經(jīng)營用地（包括工商企業(yè)生產(chǎn)）及其它用地（包括上述單位的生活區(qū)用地）不屬于免稅范圍，應按規(guī)定繳納土地使用稅。陜西土地使用稅實施辦法第七條對下列土地暫免征收土地使用稅473、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅條例第五條下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；細則第六條上述免稅房產(chǎn)是指單位的辦公用房和公務用房。（二）個人房屋出租稅收政策：正確理解財稅[2008]24號《財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》3、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅條例第五條下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：（1）481、對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。2、對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。3、對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。上述規(guī)定中減征、免征的是“個人出租住房”，而對個人出租商用房是沒有減免政策的。對于個人在臨街建設住房時，一樓建成門面房自用經(jīng)營或出租，不能執(zhí)行上述政策。

1、對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。49三、建筑工程項目稅收主要要注重工程項目應繳納的各小稅種管理1、資源稅。工程所用沙石應繳納資源稅，每立方米0.6元。在管理中可根據(jù)工程建設每平方米耗用沙石比例進行測算，核定征收。2、印花稅，有合同的按合同價計算征收，無合同的按工程總價計算征收。按印花稅條例規(guī)定，合同持有各方都必須繳納印花稅。重點：行政事業(yè)單位工程項目涉農(nóng)、涉水工程項目是否雙方繳納印花稅。三、建筑工程項目稅收主要要注重工程項目應繳納的各小稅種管理503、建筑施工企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得稅國稅函[2010]156號規(guī)定：建筑企業(yè)總機構直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，應按項目實際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機構向項目所在地預分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳。項目部僅指建筑企業(yè)跨省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市設立的不具有二級分支機構條件的項目部，且也不屬于二級或二級以下分支機構直接管理的項目經(jīng)理部

3、建筑施工企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得稅51四、房地產(chǎn)稅收管理重點抓好計稅營業(yè)額的確定，私人開發(fā)建房、小產(chǎn)權房出售建安營業(yè)稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的征收管理。一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的代收費用是否申報繳納營業(yè)稅?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費一律繳納營業(yè)稅。代收費用除了的契稅、印花稅、維修基金（國稅發(fā)[2004]69號文件）除外。其他一律繳納營業(yè)稅四、房地產(chǎn)稅收管理重點抓好計稅營業(yè)額的確定，私人開發(fā)建房、小52（二）按揭貸款部分是否申報繳納營業(yè)稅《營業(yè)稅暫行條例》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。國稅發(fā)[2009]31號文第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）按揭貸款部分是否申報繳納營業(yè)稅53

2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

企業(yè)代收費用要查看企業(yè)其他應付款帳戶，從中發(fā)現(xiàn)疑點，按揭貸款要查看銷售合同、通過銀行查詢發(fā)現(xiàn)疑點。2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議54（三）加強私人建房、小產(chǎn)權房稅收管理。1、私人建房、小產(chǎn)權房銷售稅收管理。（1）營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條第二款規(guī)定“單位或者個人自建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，視同發(fā)生應稅行為，應征收建安營業(yè)稅。（2）銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。財稅（1999）210號規(guī)定，個人自建住房銷售時免征營業(yè)稅。此條規(guī)定限定個人自建住房，對于個人開發(fā)住房或小產(chǎn)權房銷售，按規(guī)定應征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

（三）加強私人建房、小產(chǎn)權房稅收管理。55加強私人建房、小產(chǎn)權房稅收管理。一是加強與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處、國土、住建等部門合作，發(fā)揮綜合治稅的的合力，多方采集工程項目信息，對已完工和在建項目進行調查摸底，做到心中有數(shù)。通過社區(qū)控管、夯實“先稅后證”控管措施抓好私人建房、小產(chǎn)權房稅收征管。二是實行項目稅源管理。確定專人負責該行業(yè)的稅收管理，通過實地調查，掌握私人建房、小產(chǎn)權房的數(shù)量、規(guī)模、合作建設形式、工程進度和售房進度等相關信息，對工程項目實行臺帳管理，對已完工項目按規(guī)定及時進行稅收結算。加強私人建房、小產(chǎn)權房稅收管理。56三是采取核定的方式進行征收。鑒于納稅人財務核算現(xiàn)狀，該對小產(chǎn)權房的建筑成本和房屋銷售價格參照市場同類行情實行核定征收。

在當前工作任務重、人員力量不足的情況下，各單位要充分發(fā)揮單位老同志的作用，組成專項核查組，在獲取相關部門信息的基礎上，對有建設項目的區(qū)域實地進行核查清收。三是采取核定的方式進行征收。鑒于納稅人財務核算現(xiàn)狀，該對小產(chǎn)57四、土地增值稅預征、清算管理（一）預征管理安康市土地增值稅現(xiàn)行預征率為：（1）普通住宅：市區(qū)為1.5%，其他縣為1%。（2）非普通住宅（除別墅外）：市區(qū)為2%。其他縣為1.5%。（3）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等:市區(qū)為

為3%。其他縣為2.5%。普通住宅的標準:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.44倍以下。四、土地增值稅預征、清算管理（一）預征管理58土地增值稅預征管理的重點1、核實計稅收入。土地增值稅預征的計稅收入與營業(yè)稅計稅收入相同。必須做到與營業(yè)稅同步征收。2、嚴格審核企業(yè)是否按不同類型商品房的預征率分別計算申報繳納土地增值稅。對企業(yè)銷售的不同類型商品房不能準確劃分的，依據(jù)高預征率計算，預征土地增值稅。

各單位要對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預繳情況進行一次檢查，沒有按政策規(guī)定分項計算預繳的，要查補清收。土地增值稅預征管理的重點59（二）清算管理1、清算對象應符合的條件

一是納稅人應進行清算的項目應符合的條件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。二是稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目應符合的條件。（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。（二）清算管理602、清算程序符合文件規(guī)定應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關提出清算申請，據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》并報送相關資料。對符合要求進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定需要進行清算的項目，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)并報送相關資料。2、清算程序613、核定征收對納稅人有下列情行之一的稅務機關可按規(guī)定實行核定征收。

（1）應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的：（4）符合清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)責令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

3、核定征收62核定征收率

國家稅務總局《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）第四條規(guī)定：對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。我省未制定核定征收率，統(tǒng)一執(zhí)行5%的核定征收率核定征收率63各單位要按照市局下達的清算計劃和工作要求，切實抓好清算工作。由于清算工作比較復雜，期限比較長，為促進今年收入任務的完成，在土地增值清算工作中重點抓好以下兩個方面一是直接轉讓土地使用權和土地使用權置換的土地增值稅清算。二是對2012底前已完工項目，且符合清算條件而未清算以及納稅人拒不清算的，依據(jù)規(guī)定按照5%的核定征收率核定征收。各單位要按照市局下