房地產(chǎn)

計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理體系主講人：蘇志峰

專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)師物理教育學(xué)士工商管理碩士天泰集團(tuán)辦公室主任高級(jí)經(jīng)理蘇志峰逐步建立了“日日追蹤，周周控制，月月考評(píng)”的計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理體系，有效促進(jìn)“三線一圓”均衡發(fā)展一、天泰地產(chǎn)計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展史2003年陽(yáng)光公司計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理模式為雛形2004年建立天泰集團(tuán)計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理體系2006年天泰集團(tuán)計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理信息系統(tǒng)正式啟動(dòng)天泰計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理體系經(jīng)歷了由粗放型管理到精細(xì)化管理，再到重點(diǎn)突出年度KPI指標(biāo)和重要里程碑計(jì)劃的發(fā)展歷程二、計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理理念1、法約爾的管理職能論計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃激勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)組織控制●計(jì)劃：管理者是計(jì)劃的主要制定和決策者，并負(fù)主要責(zé)任。主要職責(zé)是：與員工就目標(biāo)進(jìn)行溝通交流，一起制定實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的各項(xiàng)具體計(jì)劃和總體計(jì)劃。●組織：管理者負(fù)責(zé)進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的組建，授予成員相應(yīng)的權(quán)力。主要職責(zé)是：努力為計(jì)劃實(shí)施獲得足夠的人、財(cái)、物等資源，并使人與事得到合理的配置。●協(xié)調(diào)：通過(guò)有效的溝通和激勵(lì)，使所有成員共同完成計(jì)劃目標(biāo)，主要職責(zé)是：運(yùn)用職權(quán)和個(gè)人魅力去影響他人，利用有效的溝通，及時(shí)地激勵(lì)，正確地解決各種矛盾和沖突，使成員都能全身心地投入工作。●控制：控制就是將計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)程比較，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正，以保證計(jì)劃的有效實(shí)施。主要職責(zé)是：全面對(duì)計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)掌握工作實(shí)際進(jìn)展和出現(xiàn)的偏差，采取措施糾正，使工作處于受控狀態(tài)。1、法約爾的管理職能論信息交流------“數(shù)據(jù)庫(kù)”事前籌劃------“導(dǎo)航器”動(dòng)態(tài)監(jiān)控------“助推器”決策依據(jù)------“儀表盤”

2、計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理作用APCD分析現(xiàn)狀找問(wèn)題分析產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的原因找出主要原因制訂對(duì)策和措施檢查效果和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題總結(jié)檢驗(yàn)納入標(biāo)準(zhǔn)遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)入下期執(zhí)行、實(shí)施計(jì)劃3、計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理思路：戴明環(huán)-PDCA3、計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理思路：戴明環(huán)-PDCA目標(biāo)統(tǒng)一性原則穩(wěn)定性與適應(yīng)性相結(jié)合原則統(tǒng)一指揮原則分工協(xié)作原則適當(dāng)管理寬度原則集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合原則權(quán)力、職責(zé)對(duì)稱性原則精干高效原則均衡性原則整體性原則計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理指導(dǎo)原則4、計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理指導(dǎo)原則優(yōu)秀的溝通能力較高的情商系數(shù)良好的人際交往能力高效的時(shí)間管控能力高效的激勵(lì)能力非凡的協(xié)調(diào)能力計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理者必備素質(zhì)運(yùn)用管理知識(shí)和技術(shù)能力5、計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理者必備素質(zhì)第一是對(duì)近近期內(nèi)即將將發(fā)生的活活動(dòng)加強(qiáng)控控制，積極極挽回時(shí)間間和成本，，這是因?yàn)闉樵缈刂圃缭缰鲃?dòng)；第二是工期期估計(jì)最長(zhǎng)長(zhǎng)或預(yù)算估估計(jì)最大的的活動(dòng)應(yīng)進(jìn)進(jìn)一步審核核預(yù)估依據(jù)據(jù)，并做好好該活動(dòng)壓壓縮時(shí)間和和費(fèi)用的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，，因?yàn)楣烙?jì)計(jì)值越大的的項(xiàng)目更有有壓縮的可可能；第三，將某某些可以再再分的活動(dòng)動(dòng)進(jìn)一步細(xì)細(xì)分，研究究細(xì)分活動(dòng)動(dòng)之間并行行工作或工工作穿插的的可行性，，如可行，，則可有效效地壓縮時(shí)時(shí)間和費(fèi)用用。6、計(jì)劃調(diào)調(diào)整重點(diǎn)每一次變更更都必須遵遵循同樣的的程序，即即相同的文文字報(bào)告，，相同的管管理方法，，相同的授授權(quán)過(guò)程。。必須確定每每一次變更更對(duì)項(xiàng)目成成本、進(jìn)度度、風(fēng)險(xiǎn)、、技術(shù)要求求的影響。。一旦批準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行變更，，項(xiàng)目組必必須設(shè)定一一個(gè)程序來(lái)來(lái)執(zhí)行變更更。在充分估計(jì)計(jì)一個(gè)變更更的影響之之后，必須須謹(jǐn)慎執(zhí)行行，并且使使其保持在在限定的數(shù)數(shù)目之下以以避免項(xiàng)目目進(jìn)度和成成本的外溢溢。7、計(jì)劃變變更控制時(shí)間與成本本之間在一一定的范圍圍內(nèi)有一定定的替代性性，一種用用最低的相相關(guān)成本的的增加來(lái)縮縮短項(xiàng)目工工期的方法法。該方法法基于以下下假設(shè)：每項(xiàng)活動(dòng)有有兩組工期期和成本估估計(jì)：正常常和應(yīng)急。。一項(xiàng)活動(dòng)的的工期可以以通過(guò)從正正常時(shí)間減減至應(yīng)急時(shí)時(shí)間得到有有效的縮減減，這要靠靠投入更多多資源來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)應(yīng)急急時(shí)時(shí)間間是是確確保保活活動(dòng)動(dòng)按按質(zhì)質(zhì)量量完完成成的的時(shí)時(shí)間間下下限限。。當(dāng)需需要要將將活活動(dòng)動(dòng)的的預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)工工期期從從正正常常時(shí)時(shí)間間縮縮短短至至應(yīng)應(yīng)急急時(shí)時(shí)間間時(shí)時(shí)，，必必須須有有足足夠夠的的資資源源作作保保證證。。在活活動(dòng)動(dòng)的的正正常常點(diǎn)點(diǎn)和和應(yīng)應(yīng)急急點(diǎn)點(diǎn)之之間間，，時(shí)時(shí)間間和和成成本本的的關(guān)關(guān)系系是是線線性性的的。。8、、時(shí)時(shí)間間-成成本本平平衡衡法法最低低成成本本最佳佳工工期期直接接成成本本利潤(rùn)潤(rùn)損損失失項(xiàng)目總成本間接成本工期成本0A9、工期-成成本抉擇模型型計(jì)劃趕不上變變化，因而不不做計(jì)劃做計(jì)劃浪費(fèi)時(shí)時(shí)間只做進(jìn)度計(jì)劃劃，忽視質(zhì)量量、成本和資資源計(jì)劃做了計(jì)劃便束束之高閣計(jì)劃扭曲成了了記錄強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的嚴(yán)嚴(yán)肅性，因而而刻板地照計(jì)計(jì)劃執(zhí)行10、計(jì)劃與與運(yùn)營(yíng)管理誤誤區(qū)房地產(chǎn)計(jì)劃與與運(yùn)營(yíng)管理流流程圖.doc三、房地產(chǎn)計(jì)計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管管理1、管理流程程原則:可考核、可量量化、不虛報(bào)報(bào)、不肢解評(píng)價(jià)：自評(píng)考考評(píng)評(píng)上上評(píng)方法：工作分解結(jié)構(gòu)構(gòu)-WBS（WorkBreakdownStructure）依據(jù)：①重要里程碑計(jì)計(jì)劃（內(nèi)容附后））②年度KPI指標(biāo)分解③董事會(huì)/執(zhí)委會(huì)安排的的重要工作要求：①＋＋②≥月度度計(jì)劃60%權(quán)重，月度計(jì)計(jì)劃不超過(guò)20項(xiàng)2、報(bào)送要求每月末前一天天報(bào)送次月計(jì)計(jì)劃每月最后一天天上傳計(jì)劃管管理信息系統(tǒng)統(tǒng)月度工作總結(jié)結(jié)以上時(shí)間遇節(jié)節(jié)假日提前3、報(bào)送時(shí)限限4、報(bào)送模版版序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容權(quán)重自評(píng)考評(píng)上評(píng)1里程碑計(jì)劃/KPI指標(biāo)分解計(jì)劃不低于60…2其它重點(diǎn)工作不高于40…注：（1）其它它重點(diǎn)工作指指董事會(huì)/執(zhí)執(zhí)委會(huì)安排工工作、職責(zé)范范圍內(nèi)重要工工作、協(xié)調(diào)工工作等。（（2）該計(jì)劃模模版在計(jì)劃管管理信息系統(tǒng)統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)，實(shí)實(shí)行網(wǎng)絡(luò)報(bào)送送。舉例：營(yíng)銷中中心報(bào)送模版版序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容權(quán)重自評(píng)考評(píng)上評(píng)1本月銷售回款完成率802其它重點(diǎn)工作20…假設(shè)2月份銷銷售回款完成成65%（對(duì)對(duì)應(yīng)完成率得得分70%）），其它工作作全部完成，，則本月完成成率為：70%×80%（權(quán)重）+20%（其其它工作完成成）=76%4、報(bào)送模版版月度計(jì)劃審核核流程.doc5、審核流程2212/24/2022序號(hào)重要里程碑計(jì)劃1取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》2拆遷3施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)4取得《建筑工程施工許可證》5取得《商品房預(yù)售許可證》6、重要里程程碑內(nèi)容7、重要里程程碑計(jì)劃調(diào)整整原因：受外部部客觀不可抗抗力等因素影影響流程：責(zé)任單單位以會(huì)簽形形式提報(bào)調(diào)整整原因及調(diào)整整后里程碑計(jì)計(jì)劃實(shí)施：經(jīng)執(zhí)委委會(huì)分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及執(zhí)行總裁裁批準(zhǔn),月度考評(píng)會(huì)公公示后實(shí)施限次：每年僅僅限調(diào)整一次次按每月實(shí)際工工作完成情況況評(píng)價(jià)打分未完成項(xiàng)按完完成比例對(duì)應(yīng)應(yīng)其權(quán)重進(jìn)行行評(píng)價(jià)打分8、評(píng)評(píng)價(jià)辦辦法月度銷銷售回回款項(xiàng)項(xiàng)評(píng)價(jià)價(jià)辦法法完成率率在90%以上得得分：：120%××計(jì)劃項(xiàng)項(xiàng)權(quán)重重完成率率在80%-90%得分：：110%××計(jì)劃項(xiàng)項(xiàng)權(quán)重重完成率率在70%-79%得分：：100%××計(jì)劃項(xiàng)項(xiàng)權(quán)重重完成率率在60%-69%得分：：70%×計(jì)劃項(xiàng)項(xiàng)權(quán)重重完成率率在50%-59%得分：：50%×計(jì)劃項(xiàng)項(xiàng)權(quán)重重銷售回回款完完成率率低于于50%，得分分為0物業(yè)公公司、、奧廈廈公司司、教教育公公司、、天影影公司司銷售售回款款完成成率增增加10%進(jìn)行分分段考考核8、評(píng)評(píng)價(jià)辦辦法9、兌兌現(xiàn)辦辦法里程碑碑計(jì)劃劃兌現(xiàn)現(xiàn)辦法法偏差在在1個(gè)月≤d＜2個(gè)月，，予以以警告告偏差在在2個(gè)月≤d＜3個(gè)月，，不能能評(píng)為為A類員工工偏差在在3個(gè)月≤d＜4個(gè)月，，直接接區(qū)分分為C類員工工偏差d≥4個(gè)月，，崗位位調(diào)整整銷售回回款兌兌現(xiàn)辦辦法偏差在在30%≤d＜40%，警告告或通通報(bào)批批評(píng)偏差在在40%≤d＜50%，不能能評(píng)為為A類員工工偏差在在50%≤d＜60%，直接接區(qū)分分為C類員工工偏差在在d≥60%以上，，崗位位調(diào)整整注：評(píng)評(píng)價(jià)對(duì)對(duì)象是是年度度KPI指標(biāo)中中有回回款指指標(biāo)的的單位位9、兌兌現(xiàn)辦辦法計(jì)劃完完成率率兌現(xiàn)現(xiàn)辦法法連續(xù)2個(gè)月排排名最最后，，不能評(píng)評(píng)為A類員工工連續(xù)3個(gè)月排排名最最后，，直接區(qū)區(qū)分為為C類員工工連續(xù)4個(gè)月排排名最最后，，調(diào)整整崗位位對(duì)評(píng)價(jià)價(jià)內(nèi)容容重復(fù)復(fù)的單單位按按照““就重重不就就輕””的原原則進(jìn)進(jìn)行評(píng)評(píng)價(jià)管管理9、兌兌現(xiàn)辦辦法原則：：以獎(jiǎng)獎(jiǎng)為主主；““一事事一議議”；；即時(shí)時(shí)兌現(xiàn)現(xiàn)范圍：：里程程碑計(jì)計(jì)劃提提前或或超額額完成成的責(zé)責(zé)任單單位；；在各各方面面為公司司創(chuàng)造造經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益的單單位或人員員10、、即時(shí)時(shí)激勵(lì)勵(lì)注：子子公司司考核核激勵(lì)勵(lì)辦法法簡(jiǎn)要要介紹紹獎(jiǎng)勵(lì)額額度審審批權(quán)權(quán)限獎(jiǎng)勵(lì)額度審批權(quán)限報(bào)備領(lǐng)導(dǎo)500-5000分管領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)行總裁5000-50000執(zhí)行總裁董事長(zhǎng)50000以上董事長(zhǎng)董事局主席10、、即時(shí)時(shí)激勵(lì)勵(lì)兌現(xiàn)流流程責(zé)任單位提報(bào)或其他單位推薦責(zé)任單位提報(bào)分配方案(附領(lǐng)導(dǎo)審批意見(jiàn))次月度由員工部?jī)冬F(xiàn)計(jì)劃管理部門審核YesNo報(bào)備員工部/分管領(lǐng)導(dǎo)分管領(lǐng)導(dǎo)/執(zhí)行總裁/董事會(huì)主席審批10、、即時(shí)時(shí)激勵(lì)勵(lì)11、、否否決決項(xiàng)項(xiàng)激激勵(lì)勵(lì)辦辦法法序號(hào)否決項(xiàng)內(nèi)容1甲供材料未按時(shí)進(jìn)場(chǎng)拖延工期10天以上2重要項(xiàng)目控制偏差10天以上未及時(shí)預(yù)警3項(xiàng)目結(jié)算延誤15天以上4信息管理系統(tǒng)癱瘓24小時(shí)以上5出現(xiàn)核心員工（中層5人以上）規(guī)模異動(dòng)6施工圖設(shè)計(jì)未按時(shí)完成拖延10天以上序號(hào)否決項(xiàng)內(nèi)容通用否決項(xiàng)發(fā)生重大交通事故或重傷以上安全事故因工作失誤造成5萬(wàn)元以上經(jīng)濟(jì)損失某項(xiàng)計(jì)劃連續(xù)2次未完成（除月度銷售回款）當(dāng)出出現(xiàn)現(xiàn)否否決決項(xiàng)項(xiàng)時(shí)時(shí)月月度度計(jì)計(jì)劃劃評(píng)評(píng)價(jià)11、、否否決決項(xiàng)項(xiàng)激激勵(lì)勵(lì)辦辦法法功能能：：計(jì)劃劃報(bào)報(bào)送送、、評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)依依據(jù)據(jù)自動(dòng)動(dòng)計(jì)計(jì)算算、、及及時(shí)時(shí)提提醒醒信息息交交流流、、分分級(jí)級(jí)管管理理查詢?cè)儽惚憬萁荨ⅰ⒔?jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)沉沉淀淀四、、計(jì)計(jì)劃劃與與運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)自主主研研發(fā)發(fā)、、專業(yè)業(yè)軟軟件件分級(jí)級(jí)管管理理：：一級(jí)級(jí)單單位位二級(jí)級(jí)單單位位個(gè)人人計(jì)計(jì)劃劃注：：天天泰泰地地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)部部管管理理實(shí)行行分分級(jí)級(jí)管管理理、、越越級(jí)級(jí)復(fù)復(fù)式式監(jiān)監(jiān)督督原原則則四、、計(jì)計(jì)劃劃與與運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)日日日追追蹤蹤落落實(shí)實(shí)到各各單單位位督督查查了了解解實(shí)實(shí)際際情情況況周周周匯匯總總分分析析《重點(diǎn)點(diǎn)工工作作完完成成情情況況周周報(bào)報(bào)》月月月評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)總總結(jié)結(jié)與與兌兌現(xiàn)現(xiàn)編制制工工作作總總結(jié)結(jié)報(bào)報(bào)告告，，組織織月月（（季季））度度考考評(píng)評(píng)會(huì)會(huì)五、、計(jì)計(jì)劃劃與與運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管控控措措施施周例例會(huì)會(huì)（協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)））充分溝通通協(xié)調(diào)工工作中存存在的問(wèn)問(wèn)題，執(zhí)執(zhí)委會(huì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)拍板板，提出出存在問(wèn)問(wèn)題，設(shè)設(shè)定工作作目標(biāo)和和完成時(shí)時(shí)間；會(huì)會(huì)后兩日日內(nèi)發(fā)布布會(huì)議紀(jì)要要，重要工工作追加加計(jì)劃月度考評(píng)評(píng)會(huì)（總結(jié)評(píng)價(jià)價(jià)與兌現(xiàn)））各單位總總結(jié)上月月KPI指標(biāo)完成成情況及及存在問(wèn)問(wèn)題，提出下一一步改進(jìn)進(jìn)措施和和實(shí)施方方案。執(zhí)委會(huì)點(diǎn)點(diǎn)評(píng)各單位月度度工作并總總結(jié)發(fā)言；；會(huì)后兩日日內(nèi)發(fā)布會(huì)會(huì)議紀(jì)要，，重要工作作追加計(jì)劃劃。會(huì)后公布排排名，當(dāng)月月兌現(xiàn)。五、計(jì)劃與與運(yùn)營(yíng)管控控措施THANKS9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:20:00AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。24十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:20:00AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/242022/12/2424December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來(lái)來(lái)秋。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、閱讀一一切好書書如同和和過(guò)去最最杰出的的人談話