《物業管理概論》試題(附答案)_物業經理人《物業治理概論》試題(附答案)

一、名詞解釋

1、物業治理：是指物業治理企業受物業全部人的托付，依據物業治理托付合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等治理工程進展維護、修繕和整治，并向物業全部人和使用人供應綜合性的有償效勞。

2、業主：指物業全部人，即房屋全部權人和土地使用權人。

3、物業治理企業：是指按合法程序成立并具備相應資質條件的經營物業治理業務的企業經濟實體。

4、物業的接收驗收：是物業治理企業接收開發企業、建立單位或個人托付治理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體構造安全和滿意使用功能為主要內容的接收檢驗。

5、業主委員會：是在物業治理區域內代表全體業主實施自治治理的組織。

6、業主大會：是由全體業主組成，打算物業重大治理事項的業主自治治理組織。

7、非業主使用人：指不擁有物業的全部權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業使用權，并實際使用物業的人。

8、可能毛租金收入：物業可以獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入，它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

9、有效毛收入：從可能毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到物業的有效毛收入。

10、凈經營收入：從有效毛收入中扣除經營費用后就可得到物業的凈經營收入。

11、物業治理綜合效勞：指除房屋建筑主體治理和房屋設備、設施治理之外的各項效勞與治理工作，包括公共效勞中的環境衛生治理、綠化治理、治安治理、消防治理、車輛道路治理和專項效勞、特約效勞。

12、賠償金：是違約方的違約行為給對方造成損害事實時，單純處理違約金仍缺乏以補償其經濟損失，則應由違約方支付給對方肯定數額的損失補償費。

13、違約金：指違約方根據法律規定和合同的商定，應當付給對方的肯定數量的貨幣。

14、物業治理效勞費：指物業治理單位承受物業產權人、使用人托付對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等工程開展日常維護、修繕、整治效勞及供應其它與居民生活相關的效勞所收取的費用。

15、修理基金：指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。

16、租賃住宅：指使用人不具有房屋的產權，通過房屋租賃的形式取得在肯定時期內使用權的住宅。

17、商品房住宅：指國家或開發企業投資建筑的，按市場價全額出售給購房者住用的住宅，以及其他以市場價格交易的各類住宅。

18、業主公約：由全體業主承諾的，并對全體業主（也包括非業主使用人）有共同約束力的，有關業主在物業使用、維護和治理等方面權利義務的行為守則。

19、物業治理托付合同：明確物業治理托付方和授托方的權利、義務的契約。

20、房屋完好率：完好房屋的建筑面積加上根本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。

二、簡答題

1、物業治理的根本內容包括哪些？

答：

其根本內容按效勞的性質和供應的方式可分為：常規性的公共效勞、針對性的專項效勞和托付性的特約效勞三大類。

一、常規性的公共效勞：指物業治理中的根本治理工作，是物業治理企業面對全部住用人供應的最根本的治理與效勞，目的是確保物業的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。

二、針對性的專項效勞：指物業治理企業為改善和提高住用人的工作、生活條件，面對廣闊住用人，為滿意其中一些住戶、群體和單位的肯定需要而供應的各項效勞工作。主要有：1、日常生活類；2、商業效勞類；3、文化、教育、衛生、體育類；4、金融效勞類5、經紀代理中介效勞；6、社會福利類。

三、托付性的特約效勞：為滿意物業產權人、使用人的個別需求受其托付而供應的效勞。

2、物業治理有哪些根本環節？

答：根本環節為：物業治理的籌劃階段；物業治理的前期預備階段；物業治理的啟動階段；物業治理的日常動作階段。

3、物業治理的根本性質和特點各是什么？

答：性質：物業治理是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性治理；是與產權多元化格局相連接的統一治理；是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的治理，是一種效勞行業，屬于第三產業。

特點：業主自治自律與物業治理企業統一專業化治理相結合。

4、常規性的公共效勞包括哪八項根本內容？

答：公共效勞主要有8項：1、房屋建筑主體的治理；2、房屋設備、設施的治理；3、環境衛生的治理；4、綠化治理；5、治安治理；6、消防治理；7、車輛道路治理；8、公眾代辦性質的效勞。

5、物業治理早期介入的作用是什么？

答：1、有利于優化設計，完善設計細節；

2、有利于提高房屋建筑質量；

3、有利于保證物業的使用功能；

4、有利于加強對所管物業的全面了解；

5、早期介入有利于后期治理工作的進展；

6、有利于樹立物業治理企業形象。

6、物業治理公司參加施工階段質量監理的要點是什么？

答：1、應選派有關專業人員參加工程施工質量監理；

2、要盡可能全面地收集物業的各種資料，同時熟識各個局部，為日后治理作充分的預備；

3、按國家規定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發商一起仔細進展技術交底和圖紙會審；

4、工程施工中按國家現行有關法律規定、技術標準及合同不斷進展檢查。

7、簡述竣工驗收與接收驗收的區分？

答：首先，性質不同。竣工驗收是政府行為。接收驗收是企業行為，是依據物業治理托付合同，對物業托付方托付的物業進展的質量驗收；

其次，竣工驗收與接收驗收所處的階段和作用不同。竣工驗收是施工單位向建立單位移交物業的過程，接收驗收是建立單位向物業治理企業移交物業的過程；竣工驗收合格后，標志著物業可以交付使用。接收驗收是在竣工驗收之后進展的再驗收，接收驗收一旦完成，標志著物業正式進展使用階段。

第三，在竣工驗收和接收驗收中物業治理企業的參加與職責不同。竣工驗收時，物業治理企業只是參與者。而在接收驗收中，物業治理企業與開發企業或建立單位是直接的責任關系。

8、住宅小區物業治理公共性效勞收費的費用構成包括哪些工程？

答：1、治理、效勞人員的工資和按規定提取和福利費；

2、公共設施、設備日常運行、修理及保養費；

3、綠化治理費；

4、清潔衛生費；

5、保安費；

6、辦公費；

7、物業治理單位固定資產折舊費；

8、法定稅費；

9、利潤。

9、簡述環境綠化的根本要求？

答：（一）居住區綠地規劃布置的根本要求

1、依據居住功能組織和居民對綠地的使用要求，實行集中與分散，重點與一般，點、線、面結合的原則，以形成完整統一的居住區綠地系統，并與四周的綠地系統相協調；

2、節省用地、盡可能利用劣地、坡地、凹地進展綠化。原有綠化、湖河水面要自然利