裝修房項目管理流程概述萬科集團北京區域全裝修管理培訓課程系列【2008年12月】裝修房項目管理流程全景主責部門流程階段工作方法關鍵成果主責部門關鍵成果工作方法三大核心內容課程目標裝修房項目流程管理說明是根據裝修房的具體操作制定的標準化處理解決步驟和程序有效提高工作效率以流程標準化管理工作進程明確崗位職責及時跟進處理問題思考裝修房項目管理流程和哪些部門有關?課堂練習—項目管理流程分組討論并展示：請每組分別討論并在“裝修房管理流程圖”的空白處填寫所有組員共同同意的流程步驟，并分組闡述各自的理由。

立項階段輸入條件主責部門輸出成果裝修標準市場定位項目定位客戶定位初步成本規劃標準產品庫裝修標準分級體系

負責設計管理部等部門支持管理層決策裝修標準設計任務書裝修方案圖裝修方案圖設計任務書設計階段裝修施工圖

負責建筑設計院與室內裝飾設計院配合完成管理層決策采購階段輸入條件輸出成果主責部門裝修施工圖項目裝修材料部品選擇清單項目客戶個性化選配清單……

負責設計管理部等部門配合管理層決策房屋交付標準采購階段（續）輸入條件主責部門輸出成果裝修管理指導書標準工序停點驗收一覽表施工工藝標準成品保護標準分戶驗收其他規范、相關圖紙及合同文件

負責工程管理部技術支持樣板實施階階段輸入條件輸出成果主責部門裝修施工圖圖房屋交付標標準項目管理指指導書監理合同項目裝修房房工程停點點驗收一覽覽表……負責監理負責編編制項目管理部部對成果審審核并備案案裝修工程監監理管理辦辦法項目管理指指導書分包施工組組織設計分包施工計計劃負責監理、施工工方負責編編制項目管理部部對成果審審核并備案案裝修施工組組織設計樣板實施階階段（續））樣板實施階階段（續））輸入條件主責部門輸出成果主責項目裝修房房采購方案案裝修施工圖圖供方資源庫庫裝修房工程程管理標準準庫供方配合要要求（項目目部提供））售后服務標標準及要求求毛坯房移交交精裝的標標準分戶驗收表表，監理組織織并跟蹤問問題及問題題封閉每戶質量檔檔案裝修界面驗驗收,大面面積施工階階段交付階段輸入條件輸出成果主責部門負責裝修房推進進工作組參參與缺陷反饋分分析報告入伙問題記記錄項目管理流流程關鍵階階段全流程關鍵鍵階段項目/客服服項目設計/客服服設計設計設計采購/成本本采購/項目目營銷階段關鍵成果工作方法核心問題&影響點主要責任人階段關鍵點點流程關鍵階階段研發階段操作階段項目研究裝修方案施工圖樣板間裝修修產品優化生產準備大面積施工工竣工交付我們的目目標客戶戶是誰目標客戶戶需要什什么樣的的產品要解決的的核心問問題？研發關鍵鍵階段——項目研研究舊模型新模型城市地圖圖：研究土地地屬性找找到土地地價值同同客戶價價值之間間的對應應關系；；客戶細分分：研究客戶戶分類指指標，找找到影響響客戶房房屋需求求的關鍵鍵因素，，得出客客戶分類類結果；；七對眼睛睛：項目研究究的方法法裝修房方方案設計計的依據據？基于營銷銷部門提提供的““”。研發關鍵鍵階段——裝修方方案如何更好好的實現現客戶需需求？專業源于于專注——精簡戶戶型數量量先行且為為主什么是成成熟/標標準化產產品？1集團團范圍成成熟產品品U5\蘭田田一號2區域域范圍內內標準化化產品TS裝修方案案—標準準化產品品選擇裝修方案案—標準準化產品品選擇（（續）1借鑒成成熟產品品的理念念，而不不是形式式：2應用標標準化產產品樣式式，但不不能僵化化所有環環節。面對標準準化產品品主動選選擇還是是被動選選擇？序號U5所在城市客廳地面處理方式客戶定位1上海、沈陽、青島地板都市白領2北京石材隱身權貴3長春地磚+石材收邊私營業主、政府管員案例：U5的各各地不同同版本根據客戶戶需求，，對標準準化產品品進行地地域化調調整材料部品品選擇的的準備工工作？注注意事項項？材料部品品的標準準化材料部品品標準資資源分級級庫成本規劃劃的定義義？依據據？有限的，使客戶戶滿意度度最大化化！成本規劃裝修方案案—成本本規劃、、部品選選擇問題思考考這是哪個個部門在在哪個環環節出了了問題?裝飾設計建筑設計建筑裝飾飾設計總總包研發關鍵鍵階段——施工圖圖設計提高施工工圖設計計標準全面有效效的圖紙紙會審設計大總總包充分交圈圈控制要點點施工圖設設計———提高標標準新標準下下裝修房房施工圖圖紙需新新增內容容1瓷磚磚或石材材的標準準排版式式圖2墻棚棚面五金金、燈具具等標準準定位圖圖3墻面面定位部部品配合合家俱標標準效果果圖……柜體及室室內門廠廠家等提提前介入入進行設計研發階段段—設計計控制要要點設計是建建筑之源源一戶一圖圖材料封樣樣24h內內必須答答復裝飾設計計必須在在建筑設設計和主主體施工工時介入入設計洽商商及時發發放定期到會會不斷改進進研發關鍵鍵階段——樣板裝裝修階段段鍛煉隊伍伍確立交房房標準AB成本測算算依據D調整施工工圖C樣板間意意義舉例：實實木地板板色差樣板房實際供貨貨樣板先行行制度材料樣板板材料樣板板舉例：不不同標段段間施工工不統一一樣板先行行制度工藝樣板板工藝樣板板舉例：土土建結構構與裝修修偏差為什么我我家的冰冰箱放不不下？為什么瓷瓷磚排版版不一樣樣？為什么我我家吊頂頂和別家家不同？？樣板先行行制度施工樣板板施工樣板板項目實現現階段示范單位位訪客反反饋施工單位位反饋成交客戶戶反饋未成交客客戶反饋饋研發階段客戶需求調研方案測試樣板間測試交付回訪訪入住階段段滿意度度回訪6個月居居住體驗驗回訪1年居住住體驗回回訪研發關鍵鍵階段——產品優優化分級名稱配置豪華制訂中標準先進領先產品優化化的最終終目標？？產品優化化的目標標研發階段段小結流程起點點：目標客戶戶共性性需求流程階段段總結1-產品品研發階階段產品選擇擇：1標準化化產品2新新產品裝修方案案：A裝飾飾先行B成成本規劃劃C部品品標準化化施工圖設設計：建筑、室室內充分分交圈樣板體驗驗及產品品優化：：A全方方位客戶戶反饋B產品品標準庫庫+分級級體系第二部分分操作作階段A生產產準備B大面面積裝修修C竣工工交付思考生產資料料及工程程服務的的采購如如何進行行？工程技術術資料包包含哪些些內容？？由誰負負責準備備？S1大面積裝裝修前該該準備什什么？S2S3操作關鍵鍵階段——生產準準備如何選擇擇采購方方式？堅持采購批量采購購的時間間節點如如何安排排？樣板間建建造＆批量施工工要不要和和客戶承承諾品牌牌？不要輕易易承諾品牌生產準備備—采購購生產準備備—采購購（續））選擇戰略略總包還還是裝飾飾分包？？現階段允允許的存在但模式是發發展方向向采購招標標考慮因因素是否否全面？？采購部在在招標考考察廠家家時需要要廠家提提供。技術資料料包括哪哪些內容容？施工圖紙紙合同作業指導導書施工組織織設計監理細則則材料封樣樣施工組織織設計和和監理管管理辦法法誰來編編？共同編制制生產準備備—技術術資料集中加工工S2S1大面積裝裝修怎么么做？S3操作關鍵鍵階段——大面積積裝修有效管理理甲委甲甲供交付準備備期的嚴嚴格管理理“集中加加工”生生產模式式統一化集中化S2S1大面積裝裝修怎么么做？S3固定固定固定“集中加加工”生生產模式式的要求求大面積裝裝修—集集中加工工大面積裝裝修—甲甲委甲供供的管理理復尺、加加工、到到貨中期前期和精裝單單位的銜銜接、圖圖紙及技技術交底底后期施工安裝裝、成品品保護、、驗收整整改甲委甲供供組成部部分甲供材料涂料開關插座龍頭、花灑浴房或浴缸五金掛件水槽廚房電器潔具瓷磚燈具浴霸涼衣架地漏甲委工程櫥柜地板戶門淋浴屏成品柜甲委甲供供管理要要點甲委甲供供管理要要點責任到崗崗（崗位固固定）專人對接接（高層固固定）舍身處地地（實現雙雙贏）幫助成長長（幫助供供應商做做好內部管管理）操作關鍵鍵階段———竣工工交付交付樓號號最終確確認接待能力力了解綜合考慮慮樓號分分布與標標段因素素應急維修修地點設設置交待時間間安排技技巧1、交付付策劃（交付準準備期））操作關鍵鍵階段———竣工工交付（（續）2、裝修房交交付的準備集中交付準備召開交付準備備會編訂風險問題題統一說辭組織物業驗房房工程師培訓訓編制施工單位位信息一覽表表召開集中交付付協調會編制應急維修修人員、備件件清單交付時間最終終確認操作關鍵階段段——竣工交交付（續）項目部工程師師交付現場坐坐班總包管理人員員陪同驗房周密組織現場場應急維修重點客戶重點點跟蹤確保信息傳遞遞通暢3、裝修房的的集中交付每日總結前期準備：材料部品技技術資料流程階段總結結2操作階段段批量施工：集中加工生產產