時(shí)代地產(chǎn)佛岡項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位謹(jǐn)呈：佛岡時(shí)代地產(chǎn)開發(fā)有限公司：[2006]GW-SZ-65

時(shí)代地產(chǎn)佛岡項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位謹(jǐn)呈：佛岡時(shí)代地產(chǎn)開發(fā)有佛岡縣位于珠三角邊緣，廣州1小時(shí)都市圈范圍內(nèi)，行政隸屬清遠(yuǎn)市，緊鄰廣州從化市位置：佛岡縣屬清遠(yuǎn)市所轄的八縣之一，縣城面積約9.7平方公里，人口約10.4萬人佛岡縣比鄰從化市京珠高速貫穿全境，在佛岡縣有三個(gè)出入口距離佛岡縣距離廣州76公里，距離花都國際機(jī)場45公里屬于珠三角1小時(shí)都市圈范圍內(nèi)項(xiàng)目概況12佛岡縣位于珠三角邊緣，廣州1小時(shí)都市圈范圍內(nèi)，行政隸屬清遠(yuǎn)市經(jīng)濟(jì)比較薄弱，目前承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：2005年全縣GDP約30億元本地基本無產(chǎn)業(yè)支撐，農(nóng)業(yè)在佛岡縣占據(jù)著十分重要的地位，工業(yè)以金屬加工和機(jī)械制造為主。目前投資項(xiàng)目多在啟動(dòng)階段，比如澳門羊角山旅游度假區(qū)，恒大項(xiàng)目等旅游資源比較豐富：溫泉比較豐富，但宣傳力度不大，名氣不大。其他旅游項(xiàng)目有羊角山漂流等黃花屬于佛岡縣比較有名的樹種，一年四季，花開十月房地產(chǎn)市場處于較低水平：佛岡縣城內(nèi)較大開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目不多。佛岡縣基本無產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，旅游資源比較豐富，無污染佛岡縣由石角鎮(zhèn)、龍山、湯塘、水頭、徑頭和高崗鎮(zhèn)等六鎮(zhèn)組成縣政府位于石角鎮(zhèn)項(xiàng)目概況23經(jīng)濟(jì)比較薄弱，目前承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：佛岡縣基本無產(chǎn)業(yè)支撐，項(xiàng)目位于京珠高速佛岡出口處，項(xiàng)目用地范圍已經(jīng)納入佛岡縣總體規(guī)劃，規(guī)劃為居住用地地塊位置位于京珠高速佛岡入口處，京珠高速南側(cè)。位于縣城老城區(qū)南側(cè)從廣州出發(fā)，不經(jīng)過任何縣城和村鎮(zhèn)，直接達(dá)到本地塊地塊現(xiàn)狀：目前地塊內(nèi)有少量村莊以及森林用地地塊周邊存在兩個(gè)規(guī)模比較小的村莊地塊規(guī)劃：目前地塊規(guī)劃為城市建設(shè)用地和森林公園京珠高速佛岡縣總體規(guī)劃項(xiàng)目概況34項(xiàng)目位于京珠高速佛岡出口處，項(xiàng)目用地范圍已經(jīng)納入佛岡縣總體規(guī)但佛岡縣總體規(guī)劃尚未審批，正在調(diào)整，項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃，土地性質(zhì)全部為集體土地佛岡總體規(guī)劃情況：佛岡總體規(guī)劃目前正在調(diào)整整個(gè)縣城規(guī)劃面積擴(kuò)大現(xiàn)106國道調(diào)整為城市市政道路，原106國道分為環(huán)繞縣城的兩個(gè)方向與縣政府簽訂的建設(shè)框架協(xié)議，規(guī)定文明路口2008年上半年修通等本項(xiàng)目研究的規(guī)劃基礎(chǔ)：本項(xiàng)目的研究基礎(chǔ)為現(xiàn)狀規(guī)劃，但地塊內(nèi)全部按照建設(shè)用地考慮京珠高速文明路口縣城現(xiàn)狀縣城規(guī)劃106國道規(guī)劃106國道106國道項(xiàng)目概況45但佛岡縣總體規(guī)劃尚未審批，正在調(diào)整，項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地項(xiàng)目周邊及本身自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，可利用和再造的資源較多地塊資源說明：資源比較豐富，環(huán)境優(yōu)美地塊內(nèi)含有多個(gè)面積不等的小水庫，面積最大的約100畝地塊被小路環(huán)繞地塊內(nèi)有大片的果園，種植有桔子、楊桃、荔枝還有成片的茶園羊角山果園環(huán)繞地塊的道路山間小水庫山間小平原田地項(xiàng)目概況56項(xiàng)目周邊及本身自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，可利用和再造的資源較多項(xiàng)目目前正處于取地階段，在征土地約3000畝，但尚未取得土地使用權(quán)征地協(xié)議與石角鎮(zhèn)簽訂征地協(xié)議，與佛岡縣政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，協(xié)議規(guī)定土地增值收益分成為時(shí)代：佛岡=9：1出讓指標(biāo)佛岡縣每年出讓指標(biāo)為800畝/年，協(xié)議保證本項(xiàng)目每年600畝的額度征地成本取地費(fèi)用總約6萬元/畝，征地補(bǔ)償每畝4萬元總體規(guī)劃佛岡縣總體規(guī)劃正在修編，本項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃土地性質(zhì)項(xiàng)目用地需要轉(zhuǎn)性，轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋仨?xiàng)目概況67項(xiàng)目目前正處于取地階段，在征土地約3000畝，但尚未取得土地佛岡時(shí)代對(duì)項(xiàng)目研究的需求和要求1、實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略布局2、區(qū)別于郊區(qū)別墅盤，實(shí)現(xiàn)較高強(qiáng)度的開發(fā)3、項(xiàng)目開發(fā)周期在10~15年4、項(xiàng)目首期啟動(dòng)資金基本無限制項(xiàng)目開發(fā)方面1、在經(jīng)營性土地指標(biāo)被嚴(yán)格控制的情況下，順利完成明年征得6000畝土地的計(jì)劃2、如何控制土地的問題取地和控地方面1、說服合作伙伴、股東和海外基金2、如何規(guī)避和降低政策對(duì)項(xiàng)目的影響其他方面8佛岡時(shí)代對(duì)項(xiàng)目研究的需求和要求1、實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略布局項(xiàng)目開發(fā)根據(jù)項(xiàng)目的難點(diǎn)和需求，將本報(bào)告分為兩部分我們要解決的問題城市大盤發(fā)展研究“新城”模式研究發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位我們要解決的問題風(fēng)險(xiǎn)分析案例借鑒策略建議取地風(fēng)險(xiǎn)分析與策略建議說明：本項(xiàng)目的研究，是以符合當(dāng)前國家政策的前提下進(jìn)行的9根據(jù)項(xiàng)目的難點(diǎn)和需求，將本報(bào)告分為兩部分我們要解決的問題發(fā)展2006.10.182006.11.30佛岡項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議本項(xiàng)目顧問工作分三階段完成，本報(bào)告是第一階段：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位的研究工作內(nèi)容佛岡項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位模塊1發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究模塊2啟動(dòng)模式研究第一階段工作項(xiàng)目屬性界定類似國內(nèi)外案例研究發(fā)展模式研究城市發(fā)展研究項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析和競爭分析項(xiàng)目發(fā)展模式選擇項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項(xiàng)目規(guī)劃建議類似案例啟動(dòng)模式研究分析項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)選擇項(xiàng)目啟動(dòng)產(chǎn)品和配套建議主要工作最終成果項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目啟動(dòng)模式研究佛岡項(xiàng)目營銷102006.10.182006.11.30佛岡項(xiàng)目本項(xiàng)目顧問工在項(xiàng)目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀佛岡項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展方向、定位、啟動(dòng)以及取地和控地策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的研究實(shí)地調(diào)研與踏勘深度訪談國內(nèi)外案例分析專題研究調(diào)研內(nèi)容：城市發(fā)展現(xiàn)狀城市總體規(guī)劃廣州房地產(chǎn)市場狀況自然人文資源分布與利用城市旅游景點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目地塊勘查……調(diào)研區(qū)域：佛岡石角鎮(zhèn)佛岡湯塘鎮(zhèn)廣州花都區(qū)廣州從化廣州廣園東板塊華南板塊南沙板塊……政府官員：佛岡縣規(guī)劃局吳主任佛岡縣國土局宋局長佛岡縣旅游局楊局長……專業(yè)人士與消費(fèi)者：南航碧花園李經(jīng)理雅寶新城曠經(jīng)理東方夏灣拿陳總世聯(lián)廣州公司陳總世聯(lián)廣州公司陶經(jīng)理……參考性案例：天津京津新城北京萬年花城上海綠地21城北京孔雀城碧桂園假日半島祈福新村雅居樂鳳凰城金碧御水山莊東方夏灣拿萬科東麗湖斯蒂文乃奇（英國）密爾頓凱恩斯（英國）爾灣（美國）筑波科學(xué)城（日本）里斯頓新城（美國）哥倫比亞新城（美國）……現(xiàn)狀研究：佛岡房地產(chǎn)市場項(xiàng)目本體條件分析廣州房地產(chǎn)市場廣州客戶市場城市規(guī)劃研究……針對(duì)性問題研究：拿地、控地方面的研究郊區(qū)大盤啟動(dòng)模式的研究城市發(fā)展研究類似項(xiàng)目開發(fā)模式研究新城發(fā)展模式的研究TOD專項(xiàng)研究……11在項(xiàng)目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀佛岡第一部分取地風(fēng)險(xiǎn)分析與策略建議12第一部分取地風(fēng)險(xiǎn)分析與策略建議12在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析之前，首先明確當(dāng)前國家農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序項(xiàng)目可行性研究報(bào)告立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可手續(xù)項(xiàng)目用地正式申請(qǐng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用補(bǔ)充耕地征地/供地方案補(bǔ)償安置協(xié)議，辦理征地手續(xù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書簽訂國有土地有償使用合同取得土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)讓選定用地范圍土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證提交用地申請(qǐng)選址意見書國土局建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書建設(shè)規(guī)劃環(huán)保規(guī)劃局建設(shè)局國土局《限制供地項(xiàng)目目錄》eg.高爾夫球場項(xiàng)目國土資源部許可建設(shè)局補(bǔ)償完成國土局國土局規(guī)劃用地單位執(zhí)行政府部門執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地程序：土地利用總體規(guī)劃城市建設(shè)總體規(guī)劃土地利用年度計(jì)劃國務(wù)院批準(zhǔn)基本農(nóng)田耕地>35公頃其他>70公頃前提條件13在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析之前，首先明確當(dāng)前國家農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序時(shí)代目前輔助政府征收本項(xiàng)目用地，前期投入用于沖抵地價(jià)擬定土地征收方案審查報(bào)批和公告制定補(bǔ)償和安置方案支付征地補(bǔ)償費(fèi)土地儲(chǔ)備中心政府征地時(shí)代支付征地資金政府出讓招標(biāo)、拍賣和掛牌14時(shí)代目前輔助政府征收本項(xiàng)目用地，前期投入用于沖抵地價(jià)擬定土地我們認(rèn)為本項(xiàng)目在取地過程中，風(fēng)險(xiǎn)也是項(xiàng)目的難點(diǎn)主要集中在以下三個(gè)環(huán)節(jié)規(guī)劃與土地控制用地指標(biāo)土地增值收益流轉(zhuǎn)15我們認(rèn)為本項(xiàng)目在取地過程中，風(fēng)險(xiǎn)也是項(xiàng)目的難點(diǎn)主要集中在以下項(xiàng)目規(guī)劃目前未完全納入到土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃基本確定，但因?yàn)楸卷?xiàng)目需要對(duì)城市總規(guī)進(jìn)行修編項(xiàng)目規(guī)劃尚未納入到土地總體規(guī)劃范圍內(nèi)土地性質(zhì)為集體土地征地剛剛開始規(guī)劃與土地控制16項(xiàng)目規(guī)劃目前未完全納入到土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃基本確定……項(xiàng)目用地不能納入到城市建設(shè)用地供應(yīng)體系內(nèi)，時(shí)代無法取得用地指標(biāo)保質(zhì)足額補(bǔ)充所占耕地符合國家土地供應(yīng)政策城市建設(shè)總體規(guī)劃土地利用年度計(jì)劃農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合以下條件納入總體規(guī)劃是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和項(xiàng)目立項(xiàng)的首要條件土地出讓指標(biāo)必須納入土地年度出讓計(jì)劃17……項(xiàng)目用地不能納入到城市建設(shè)用地供應(yīng)體系內(nèi)，時(shí)代無法取得用納入總體規(guī)劃之后，經(jīng)營性用地必須招拍掛，后期土地控制存在風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)評(píng)估集體會(huì)審擬定土地供應(yīng)方案報(bào)批和公告接受咨詢和報(bào)名招標(biāo)拍賣掛牌同一平臺(tái)競爭，存在后期土地控制的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營性國有土地出讓程序《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》：第四條商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。18納入總體規(guī)劃之后，經(jīng)營性用地必須招拍掛，后期土地控制存在風(fēng)險(xiǎn)世聯(lián)關(guān)于后期土地成功控制的案例案例一：組織保證項(xiàng)目位置：河北省╳╳縣規(guī)模：３０平方公里概況：發(fā)展商參與土地的一級(jí)開發(fā)，賺取土地增值利潤，控制部分土地用于二級(jí)開發(fā)操作手法：與縣政府成立管理委員會(huì)，縣長為主任，發(fā)展商一管理層為副主任，主要管理實(shí)權(quán)比如：資金、審批和招商等歸副主任所有案例二：公建換土地項(xiàng)目位置：江西省南昌市規(guī)模：１平方公里概況：發(fā)展商進(jìn)行本區(qū)域的市政建設(shè)操作手法：公建成本沖抵地價(jià)或控制后期土地案例三：設(shè)置障礙項(xiàng)目位置：江蘇省╳╳市規(guī)模：１平方公里概況：發(fā)展商代政府建設(shè)體育館操作手法：將土地和體育館打包出讓，設(shè)置出讓障礙19世聯(lián)關(guān)于后期土地成功控制的案例案例一：組織保證項(xiàng)目位置：河北建議1：參照以往成功的模式，以建設(shè)“佛岡新城”的名義，成立建設(shè)管理委員會(huì)主任副主任委員佛岡縣縣長時(shí)代佛岡縣國土局規(guī)劃局建設(shè)局土地儲(chǔ)備中心佛岡新城建設(shè)管理委員會(huì)審批招商資金出讓管理本項(xiàng)目用地的一切事宜政府與時(shí)代捆綁，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行管理和開發(fā)屏蔽20建議1：參照以往成功的模式，以建設(shè)“佛岡新城”的名義，成立建建議2：在本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)符合本項(xiàng)目的部分公建，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展

政府開發(fā)商地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展財(cái)政收益社會(huì)效益政治成就經(jīng)濟(jì)回報(bào)品牌增值區(qū)域開發(fā)土地增值土地控制建設(shè)區(qū)域配套成本，沖抵后期土地地價(jià)成功的案例表明：開發(fā)商可以在前期主動(dòng)承擔(dān)城市配套設(shè)施建設(shè)，比如污水處理廠、學(xué)校、圖書館等，可以承擔(dān)部分城市功能并獲得政府信任，并換取后期土地的優(yōu)先使用權(quán)。區(qū)域配套建設(shè)成本≤土地優(yōu)惠的價(jià)格21建議2：在本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)符合本項(xiàng)目的部分公建，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟ㄗh３：在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)公建，與后期土地捆綁出讓，設(shè)置障礙圖書館污水處理廠公建捆綁后期土地22建議３：在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)公建，與后期土地捆綁出讓，設(shè)置障與縣政簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證項(xiàng)目每年600畝的土地出讓指標(biāo)，不能滿足項(xiàng)目要求土地出讓指標(biāo)年份(年)200720082009201020112012201320142015合計(jì)征地規(guī)模(畝)6006006006006006006006006005400征用土地獲取指標(biāo)轉(zhuǎn)為國有取得土地開發(fā)建設(shè)物業(yè)銷售政策規(guī)定，2007年征地指標(biāo)不能超過上年指標(biāo)，按今年指標(biāo)800畝作為2007年能獲得的征地指標(biāo)；以后按能獲得廣東省審批上限800畝的征地權(quán)限嚴(yán)格按照協(xié)議和國家政策取地，每年600畝，至2015年才取地5400畝，與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃不符，取地周期長，項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險(xiǎn)23與縣政簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證項(xiàng)目每年600畝的土地出讓指標(biāo)，從去年以來政策控制逐漸上升到土地利用的源頭，大大增加土地征用的不確定性2005年“新八條”和七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見2006年3月關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知2006年5月30日關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知2006年8月31日國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知2006年9月18日關(guān)于做好報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知2006年11月20日《財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)，加大對(duì)閑置土地的清理力度。嚴(yán)格征地管理，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地，從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)范土地出讓收支管理；禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。提高建設(shè)用地審批門檻，新增建設(shè)用地必須遵循“占多少，墾多少”的耕地占補(bǔ)原則。嚴(yán)格控制申請(qǐng)占用基本農(nóng)田項(xiàng)目范圍，控制占用基本農(nóng)田數(shù)量和比例，并要求補(bǔ)劃基本農(nóng)田的措施到位。從二00七年一月一日起，一新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍二是地方新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)全額繳入省級(jí)國庫結(jié)構(gòu)性控制加大對(duì)征地（土地利用源頭）的控制24從去年以來政策控制逐漸上升到土地利用的源頭，大大增加土地征用隨著征地政策限制和要求越來越嚴(yán)，征地成本越來越高，按照指標(biāo)取地項(xiàng)目成本與風(fēng)險(xiǎn)增加位于╳╳市豫龍鎮(zhèn)、總投資40億元計(jì)劃占地5000畝的中原國際小商品城一期工程，曾被業(yè)界譽(yù)為中國最大的小商品城的項(xiàng)目，由浙商投資和經(jīng)營。但是，據(jù)消息人士透露，目前，就連其開工建設(shè)奠基儀式占用的120余畝土地，也尚未獲得相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)（網(wǎng)上消息）。“中原小商品城涉及到基本農(nóng)田的土地一點(diǎn)都沒有征”——╳╳市市國土局╳╳市中原小商品城的用地困境《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高一倍2006年11月20日《財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》25隨著征地政策限制和要求越來越嚴(yán)，征地成本越來越高，按照指標(biāo)取在未取得足夠的土地使用權(quán)之前，加快征地進(jìn)度，則前期投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大征地獲得指標(biāo)

獲得土地由于將集體土地征為國有土地，其土地價(jià)值會(huì)發(fā)生提升，根據(jù)所獲得的征地指標(biāo)，或根據(jù)預(yù)期所能獲得的土地指標(biāo)，判斷其市值，然后投入不大于該值的資金，進(jìn)行征地，這樣將能保障投入資金的安全性。征地成本為5萬元/畝，由獲得的征地指標(biāo)和土地市值可推算出來，能夠保證投資安全的征地規(guī)模為4000畝。預(yù)期能夠獲得1000畝征地指標(biāo)，估計(jì)其市值為20萬╳1000畝=2億元。嚴(yán)格按指標(biāo)取得1000畝土地。征地資金投入≤取得土地的市場價(jià)值舉例26在未取得足夠的土地使用權(quán)之前，加快征地進(jìn)度，則前期投入資金多建議：盡早尋求省里指標(biāo)調(diào)配或與能取得土地指標(biāo)的公司聯(lián)合取地與開發(fā)可能取得的途徑規(guī)模大小獲得方式年度土地出讓指標(biāo)清遠(yuǎn)市一般不會(huì)太大。清遠(yuǎn)市2000畝直接與清遠(yuǎn)市市政府進(jìn)行協(xié)商確定廣東省可能會(huì)比較大。省級(jí)政府會(huì)保有一定的征地指標(biāo)在全省范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)配需要在廣東省相關(guān)部門尋求突破時(shí)代╳╳公司27建議：盡早尋求省里指標(biāo)調(diào)配或與能取得土地指標(biāo)的公司聯(lián)合取地與與縣政府簽訂協(xié)議，規(guī)定土地增值收益比為時(shí)代：佛岡縣政府=9：1土地增值收益流轉(zhuǎn)協(xié)議對(duì)土地出讓金分成不合法，不受法律保護(hù)以世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，到目前為止，還沒有一個(gè)與政府土地增值收益分成的成功案例農(nóng)用地生地熟地征地、拆遷基礎(chǔ)設(shè)施出讓一級(jí)開發(fā)費(fèi)用合法主體：政府授權(quán)一級(jí)開發(fā)公司或土地儲(chǔ)備中心所有費(fèi)用全部采取財(cái)政撥款土地出讓金土地市場國家壟斷，土地出讓金納入國庫，收支兩條線直接分成渠道不暢28與縣政府簽訂協(xié)議，規(guī)定土地增值收益比為時(shí)代：佛岡縣政府=9：世聯(lián)關(guān)于發(fā)展商與政府簽訂協(xié)議，保障失敗的案例案例一：簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交地價(jià)５９００萬元項(xiàng)目位置：江西省南昌市規(guī)模：１平方公里概況：與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，低價(jià)取地結(jié)果：待土地開發(fā)時(shí)，區(qū)域升值，政府強(qiáng)硬簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交地價(jià)５９００萬元案例二：政府協(xié)議取地１萬畝，后僅取得３０００畝項(xiàng)目位置：山東省青島市規(guī)模：１萬畝概況：發(fā)展商與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證１萬畝用地結(jié)果：發(fā)展商前期投入巨資進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營，待區(qū)域成熟，政府以防止國有資產(chǎn)流失為由，拍賣后期土地，該發(fā)展商僅取得３０００畝的土地使用權(quán)29世聯(lián)關(guān)于發(fā)展商與政府簽訂協(xié)議，保障失敗的案例案例一：簽訂補(bǔ)充在與政府分成土地收益之前，首先明確國家關(guān)于土地出讓金的政策《土地出讓金收支管理辦法》收支兩條線：資金收繳與支出使用分渠道運(yùn)作，其收支活動(dòng)處于財(cái)政部門直接，全面的監(jiān)督之下土地出讓金全額上交國庫費(fèi)用按預(yù)算核撥國庫或財(cái)政專戶土地出讓金相關(guān)費(fèi)用征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、招拍掛費(fèi)用、貸款利息等《財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》：從二00七年一月一日起，地方新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)全額繳入省級(jí)國庫《通知》對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定。

30在與政府分成土地收益之前，首先明確國家關(guān)于土地出讓金的政策《建議1：在“收”線，設(shè)置公司保證９０％的土地增值收益佛岡新城開發(fā)有限公司股東A股東B股東C大股東時(shí)代控股90%股東D股東…A、B、C、D等時(shí)代背景的股東所占的股份都不超過政府所占的股份，保證公司的國有控股性質(zhì)，但他們的股份之和超過政府股份。關(guān)于股份公司中政府股份來源的設(shè)想政府可能沒有資金入股，可以考慮讓政府通過土地入股。如，政府可以以舊城改造項(xiàng)目、新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目土地入股。董事長董事A董事B董事C董事D董事會(huì)總經(jīng)理時(shí)代地產(chǎn)擔(dān)任90%流轉(zhuǎn)到時(shí)代10%流轉(zhuǎn)到政府政府控股10%保證時(shí)代對(duì)佛岡新城開發(fā)股份公司的控制權(quán)保證該公司的政府背景和進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的權(quán)利31建議1：在“收”線，設(shè)置公司保證９０％的土地增值收益佛岡新城建議2：在“支”線，簽訂配套協(xié)議保證90％的土地增值收益與政府簽訂一系列的配套協(xié)議，比如協(xié)議規(guī)定公建或基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)利潤等國庫或財(cái)政專戶土地出讓金相關(guān)費(fèi)用征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、招拍掛費(fèi)用、貸款利息等32建議2：在“支”線，簽訂配套協(xié)議保證90％的土地增值收益與政第二部分發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位33第二部分發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位33研究思路定位之前的思考1.1項(xiàng)目屬性界定1.2核心問題聚焦1、定位之前的思考2、發(fā)展方向研判4、發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位3、發(fā)展模式研究5、分區(qū)與啟動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位4.1發(fā)展戰(zhàn)略4.2整體定位4.3形象定位分區(qū)與啟動(dòng)5.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則5.2資源利用與再造5.3項(xiàng)目分區(qū)5.4項(xiàng)目開發(fā)模式5.5啟動(dòng)策略發(fā)展方向研判2.1區(qū)域價(jià)值研究2.2發(fā)展模式反思發(fā)展模式研究3.1國外城市發(fā)展規(guī)律研究3.2案例分析與研究3.3成功關(guān)鍵因素3.4發(fā)展模式分析34研究思路定位之前的思考1、定位之前的思考2、發(fā)展方向研判4定位之前的思考1.1項(xiàng)目屬性界定1.2核心問題聚焦第一部分35定位之前的思考1.1項(xiàng)目屬性界定第一部分35廣州為珠三角城市群中心城市，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，輻射范圍廣廣州城市地位珠三角為中國三大都市群之一，廣州為珠三角區(qū)域中心廣州輻射力珠三角的輻射中心，連接珠三角腹地廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展廣州城市發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極具潛力2005年城市GDP5000多億大事件亞運(yùn)會(huì)，廣州在2010年亞運(yùn)會(huì)之前，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入2000億一年兩屆的廣交會(huì)，中國第一展第一部分：定位之前的思考項(xiàng)目屬性界定核心問題聚焦36廣州為珠三角城市群中心城市，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，輻射范圍廣廣州城廣州目前處于從單中心到多中心過渡的發(fā)展階段中心城單中心大都市區(qū)多中心大都市圈大都市連綿帶城市化發(fā)展過程廣州所處階段城市病開始出現(xiàn)，城市存在郊區(qū)化趨勢37廣州目前處于從單中心到多中心過渡的發(fā)展階段中心城單中心大都市項(xiàng)目所在地佛岡位于廣州1小時(shí)輻射圈范圍內(nèi)，與廣州通過京珠高速相連，環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富從化市廣州半小時(shí)半徑1小時(shí)半徑北部現(xiàn)狀珠三角的邊緣地區(qū)，經(jīng)濟(jì)比較落后具有旅游資源特色優(yōu)勢目前，溫泉已經(jīng)形成板塊較多香港和廣州消費(fèi)者到湯塘溫泉度假區(qū)休閑度假北部發(fā)展趨勢廣州總體規(guī)劃，北部發(fā)展采取“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略北部為珠三角的森林水源涵養(yǎng)地，環(huán)境重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，限制污染型企業(yè)的發(fā)展，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)38項(xiàng)目所在地佛岡位于廣州1小時(shí)輻射圈范圍內(nèi)，與廣州通過京珠高速初步考慮案例萬科城香港愉景灣鳳凰城孔雀城佛羅里達(dá)州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市萬科東麗湖京津新城21新城斯蒂文乃奇（英國，倫敦）密爾頓凱恩斯（英國，倫敦）爾灣（美國，加州）筑波科學(xué)城（日本，筑波）里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）

……項(xiàng)目依托大城市輻射的項(xiàng)目所在區(qū)域類似的項(xiàng)目規(guī)模有借鑒意義的發(fā)展模式可參考的重點(diǎn)參考案例：斯蒂文乃奇（英國，倫敦）密爾頓凱恩斯（英國，倫敦）爾灣（美國，加州）筑波科學(xué)城（日本，筑波）里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）

我們研究了與本項(xiàng)目具有類似特征的多個(gè)案例……39初步考慮案例項(xiàng)目依托大城市輻射的重點(diǎn)參考案例：我們研究了與本根據(jù)國內(nèi)外成功的案例，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行屬性界定，確定項(xiàng)目的研究重心和研究范圍項(xiàng)目屬性界定依附城市處于向郊區(qū)化過渡的發(fā)展階段通過快捷交通與城市相聯(lián)系大規(guī)模區(qū)域運(yùn)營項(xiàng)目48KM24KM高速公路網(wǎng)哥倫比亞新城密爾頓?凱恩斯參考案例斯蒂文乃奇（英國，倫敦）密爾頓凱恩斯（英國，倫敦）爾灣（美國，加州）筑波科學(xué)城（日本，筑波）里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）奧潤柯（美國，波特蘭）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）東京臨海副中心新城（日本，東京）堪培拉（澳大利亞）佛羅里達(dá)州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市…….項(xiàng)目位于大都市邊緣40根據(jù)國內(nèi)外成功的案例，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行屬性界定，確定項(xiàng)目的研究重心定位之前的思考1.1項(xiàng)目屬性界定1.2核心問題聚焦第一部分41定位之前的思考1.1項(xiàng)目屬性界定第一部分41廣州大盤最早發(fā)展于華南板塊，華南板塊的開發(fā)創(chuàng)造了廣州大盤開發(fā)熱潮項(xiàng)目名稱開發(fā)時(shí)間規(guī)模祈福新村19927500畝廣地花園19981200畝華南碧桂園20002000畝星河灣20011200畝南國奧林匹克花園20013000畝錦繡香江20014000畝華南新城20013000畝雅居樂20024500畝第一部分：定位之前的思考項(xiàng)目屬性界定核心問題聚焦42廣州大盤最早發(fā)展于華南板塊，華南板塊的開發(fā)創(chuàng)造了廣州大盤開發(fā)廣州大盤目前已經(jīng)形成了番禺、花都和廣園東三大板塊的布局，項(xiàng)目處于三大板塊之外華南板塊：廣州雅居樂廣地花園星河灣錦繡香江華南碧桂園南國奧園華南新城南沙濱海祈福新村廣園東：鳳凰城翡翠綠洲山前大道：假日半島南航碧花園金碧御水山莊雅寶新城從化：夏灣拿逸泉山莊Q1：如何確保本項(xiàng)目10～15年開發(fā)周期的順利運(yùn)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成功戰(zhàn)略布局？43廣州大盤目前已經(jīng)形成了番禺、花都和廣園東三大板塊的布局，項(xiàng)目廣州正在形成“一主三副兩片”的多中心格局，三大板塊位于城市發(fā)展方向汽車城：累計(jì)落戶汽車城的企業(yè)共１１９家，投資額為１４７．４１億元人民幣，預(yù)計(jì)到２０１０年將形成８０萬輛的汽車產(chǎn)能南沙：廣州港南沙港區(qū)一期工程4個(gè)5萬噸級(jí)多功能泊位建成投產(chǎn)，南沙港區(qū)投產(chǎn)一年就實(shí)現(xiàn)集裝箱吞吐量突破100萬標(biāo)箱，地鐵：地鐵二、三號(hào)線首通段和大學(xué)城專線試驗(yàn)段開通運(yùn)營，四號(hào)線、五號(hào)線建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施：南沙港快速路、新機(jī)場高速三元里至新市段、廣佛放射線等一大批高（快）速路先后建成居住板塊：形成了華南、廣園東、琶洲、黃埔、花都、科學(xué)城、南沙、大學(xué)城等居住板塊44廣州正在形成“一主三副兩片”的多中心格局，三大板塊位于城市發(fā)廣州購房置業(yè)郊區(qū)化趨勢明顯，2006上半年郊區(qū)消化量約占38%廣州房地產(chǎn)市場狀況廣州年消化量平均在1000萬平方米2006年上半年消化506.16萬平方米城市住房價(jià)格呈上漲趨勢，2006年十區(qū)均價(jià)為6067元/平方米房地產(chǎn)總的局面為“價(jià)量齊升”2006年上半年各區(qū)消化量和均價(jià)郊區(qū)占廣州市消化量的38%年消化量約1000萬平方米價(jià)量齊升資料來源：廣州市國土房管局45廣州購房置業(yè)郊區(qū)化趨勢明顯，2006上半年郊區(qū)消化量約占382006年土地計(jì)劃出讓850萬平方米，遠(yuǎn)郊土地約占79%，達(dá)558萬平方米，郊區(qū)用地增多南沙增城從化蘿崗郊區(qū)住宅用地比重79%21%79%蘿崗南沙增城從化2006年土地出讓計(jì)劃850萬平方米其中住宅用地面積為707.6萬平方米，占總出讓面積的83.2%

遠(yuǎn)郊地區(qū)住宅用地面積為558萬平方米，占總住宅用地的79%2006年土地出讓計(jì)劃462006年土地計(jì)劃出讓850萬平方米，遠(yuǎn)郊土地約占79%，達(dá)花都、從化正在開發(fā)的項(xiàng)目存量土地約2萬畝，正在立項(xiàng)或計(jì)劃建設(shè)的項(xiàng)目用地近2萬畝正在建設(shè)項(xiàng)目用地正在立項(xiàng)或計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目南航碧花園1000畝恒大10000畝假日半島7000畝僑鑫規(guī)劃29平方公里夏灣拿10000畝溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)東村地塊2074畝逸泉山莊2000畝太平鎮(zhèn)蓮塘村地塊878畝合計(jì)約2萬畝約2萬畝47花都、從化正在開發(fā)的項(xiàng)目存量土地約2萬畝，正在立項(xiàng)或計(jì)劃建設(shè)本項(xiàng)目相對(duì)于廣州目前正在開發(fā)的大盤，特別是三大板塊實(shí)際距離和心理距離較遠(yuǎn)從化市廣州半小時(shí)半徑1小時(shí)半徑廣園東——廣州番禺—廣州花都—廣州夏灣拿—廣州本項(xiàng)目——廣州30分鐘30分鐘40分鐘40分鐘心理距離和實(shí)際距離比較遠(yuǎn)行政上不屬于廣州范圍佛岡位于珠三角邊緣，經(jīng)濟(jì)薄弱，區(qū)域比較陌生Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競爭藩籬，未來的項(xiàng)目市場地位該如何定義？50分鐘48本項(xiàng)目相對(duì)于廣州目前正在開發(fā)的大盤，特別是三大板塊實(shí)際距離和大盤多強(qiáng)調(diào)住宅而非社區(qū)，缺乏多樣性的公共空間和多元化的社區(qū)生活，形成功能單一的臥城臥城154321：缺乏多元化的交通服務(wù)體系2：缺乏多元化的配套3：缺乏多元化的社區(qū)文化4：缺乏多樣性的功能5：缺乏多樣性的公共空間49大盤多強(qiáng)調(diào)住宅而非社區(qū)，缺乏多樣性的公共空間和多元化的社多倚重私人交通，內(nèi)部道路功能單一，社區(qū)活動(dòng)集中到配套中心，缺乏街區(qū)活動(dòng)和社區(qū)活力道路功能：私人汽車交通通道街區(qū)功能：社會(huì)交往；兒童玩耍；步行和自行車交通提供服務(wù)，街景豐富，具有吸引力，氣氛活躍街區(qū)vs道路網(wǎng)絡(luò)狀道路結(jié)構(gòu)線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu)線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu)：容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往網(wǎng)絡(luò)道路結(jié)構(gòu)：更符合多功能社區(qū)要求，給居住人出行多樣性的選擇，方便步行和交往VS50多倚重私人交通，內(nèi)部道路功能單一，社區(qū)活動(dòng)集中到配套中心，缺配套較封閉集中，居住人生活不便利將大盤的配套全部集中在一起社區(qū)規(guī)模太大，配套集中造成居民生活極大的不便利配套集中造成社區(qū)內(nèi)部缺乏活力易造成交通堵塞集中配套未形成系統(tǒng)封閉不與外部形成良好的銜接新陳代謝能力不強(qiáng)發(fā)展商過多的承擔(dān)政府的角色，壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大不能有效利用城市配套點(diǎn)式配套，未形成系統(tǒng)功能單一，即使能“安居”也不能“樂業(yè)”51配套較封閉集中，居住人生活不便利將大盤的配套全部集中在一起廣州大盤發(fā)展至今，形成標(biāo)準(zhǔn)化、一致化的開發(fā)模式，缺乏特色假日半島鳳凰城雅寶新城逸泉山莊夏灣拿祈福酒店假日半島金碧御水山莊南航碧花園配套建筑與園林歐美建筑的“翻版”，缺乏特色52廣州大盤發(fā)展至今，形成標(biāo)準(zhǔn)化、一致化的開發(fā)模式，缺乏特色別墅價(jià)格低過豪華洋房，市場日趨平民化消費(fèi)18000-20000﹤18000城區(qū)別墅與豪華洋房價(jià)格對(duì)比金海灣、凱旋會(huì)洋房珠江新城別墅8000-10000﹤8000郊區(qū)別墅與豪華洋房價(jià)格對(duì)比雅居樂天域（22層）星河灣星座綠茵島別墅南沙濱海花園等廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣——碧桂園研發(fā)中心陶先生目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅置業(yè)者基本上看重的是低價(jià)格，很多都是小老板與城市白領(lǐng)，對(duì)別墅的認(rèn)知度和理解不深……——珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理“白領(lǐng)也可住別墅”“你的一生因70萬而改變”“平過自己起屋”53別墅價(jià)格低過豪華洋房，市場日趨平民化消費(fèi)18000-2000廣州不缺別墅，不缺大盤，缺乏的是文化與品味廣州人省外海外人士70%17%上海人省外海外人士港澳臺(tái)港澳臺(tái)11%2%38%27%26%9%廣州別墅消費(fèi)者構(gòu)成上海別墅消費(fèi)者構(gòu)成經(jīng)過訪談與市調(diào)，港澳臺(tái)與外籍人士對(duì)廣州別墅明顯的表現(xiàn)出“不屑”，別墅平民化導(dǎo)致徒有外形的“表”，少了內(nèi)在的“魂”港澳人士“舍近取遠(yuǎn)”，北上上海、北京置業(yè)54廣州不缺別墅，不缺大盤，缺乏的是文化與品味廣州人省外海外人士難道廣州人能夠體驗(yàn)的生活僅限于此嗎？真正的郊區(qū)休閑度假和居住的人應(yīng)該是……受西方商業(yè)文明和民主思想熏陶有國外留學(xué)和學(xué)習(xí)考察背景自由經(jīng)常穿梭于世界各地創(chuàng)業(yè)成功人士38-56歲之間大公司主要負(fù)責(zé)人娛樂界知名人士他們已脫離“5＋2”模式的束縛，郊區(qū)大盤置業(yè)追求日常生活遠(yuǎn)離都市喧囂的休閑，又要求市區(qū)生活的便利Q3：未來的廣州人向往的新生活——如何通過項(xiàng)目的運(yùn)作樹立“新廣州人生活觀”？90%10%廣州別墅約90%的消費(fèi)者為中產(chǎn)階級(jí)，真正富人購買的不到10%55難道廣州人能夠體驗(yàn)的生活僅限于此嗎？真正的郊區(qū)休閑度假和居住佛岡處于韶關(guān)、清遠(yuǎn)、從化黃金旅游三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，理想的居住地旅游價(jià)值：廣州北部旅游資源豐富，其中較為成熟的有清遠(yuǎn)、從化和韶關(guān)。佛岡處于三大旅游區(qū)域的中心近年來旅游開發(fā)日漸成熟，已經(jīng)形成多個(gè)旅游度假項(xiàng)目56佛岡處于韶關(guān)、清遠(yuǎn)、從化黃金旅游三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，理項(xiàng)目周邊旅游資源豐富，無工業(yè)污染，空氣清新觀音山湯塘溫泉鎮(zhèn)從化溫泉鎮(zhèn)項(xiàng)目資源背靠羊角山，生態(tài)環(huán)境比較好水面比較小旅游資源：從化溫泉觀音山旅游區(qū)湯塘溫泉度假區(qū)……聚龍灣溫泉度假村觀音山澳門羊角山度假區(qū)羊角山57項(xiàng)目周邊旅游資源豐富，無工業(yè)污染，空氣清新觀音山湯塘溫泉鎮(zhèn)從環(huán)境優(yōu)美，但區(qū)域陌生，區(qū)域形象市場尚未認(rèn)知京珠高速Q(mào)4：如何發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？58環(huán)境優(yōu)美，但區(qū)域陌生，區(qū)域形象市場尚未認(rèn)知京珠高速Q(mào)4：如何Q1：如何確保10～15年開發(fā)周期的本項(xiàng)目順利運(yùn)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成功戰(zhàn)略布局？Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競爭藩籬，未來的項(xiàng)目市場地位該如何定義？Q3：未來的廣州人向往的新生活——如何通過項(xiàng)目的運(yùn)作樹立的“新廣州生活觀”？Q4：如何發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？一、通過確定項(xiàng)目的定位建立區(qū)域形象，樹立全新的生活空間和生活方式，突破三大板塊的競爭二、確定合理的發(fā)展模式和開發(fā)次序，使得區(qū)域土地價(jià)值增長，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高強(qiáng)度開發(fā)項(xiàng)目的愿景盈利模式59Q1：如何確保10～15年開發(fā)周期的本項(xiàng)目順利運(yùn)作的同時(shí)，實(shí)發(fā)展方向研判2.1區(qū)域價(jià)值研究2.2發(fā)展模式反思第二部分60發(fā)展方向研判2.1區(qū)域價(jià)值研究第二部分60首先，我們需要清醒認(rèn)識(shí)區(qū)域的價(jià)值12/18/202261首先，我們需要清醒認(rèn)識(shí)區(qū)域的價(jià)值12/16/202261廣州經(jīng)濟(jì)極具增長后勁，基本建設(shè)投資2005年近800億，正在形成華南的區(qū)域中心經(jīng)濟(jì)GDP2005年,廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5115.75億元，比上年增長13%，全國排名第三人均2005年，廣州市職工平均工資為33839元，比上年增長9.1%；城市居民人均可支配收入為18287元，增長8.3%；人均消費(fèi)性支出14468元，增長10.3%。

基礎(chǔ)設(shè)施

基本建設(shè)投資7８１.23億元，增長16.8%外資全年實(shí)際利用外資金額28.41億美元，增長14.7%

消費(fèi)額全年城市居民家庭人均消費(fèi)性支出14468元，增長10.3%第二部分：發(fā)展方向研判發(fā)展模式反思區(qū)域價(jià)殖研究62廣州經(jīng)濟(jì)極具增長后勁，基本建設(shè)投資2005年近800億，正在廣州市的發(fā)展規(guī)劃為“北優(yōu)、西聯(lián)、東進(jìn)、南拓”，項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略為“北優(yōu)”北部地區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，是在嚴(yán)格控制的前提下，適度開發(fā)的區(qū)域。廣州市重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局均未布置在北部。從化被認(rèn)為具有良好的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和優(yōu)秀的旅游資源，可利用其獨(dú)特的環(huán)境和旅游資源優(yōu)勢，發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)。廣州市總規(guī)63廣州市的發(fā)展規(guī)劃為“北優(yōu)、西聯(lián)、東進(jìn)、南拓”，項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)目前花都、蘿崗-新塘、南沙正在形成廣州的副中心，產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)完成主城副城副城副城副城廣州確定“一主三副”的未來城市空間結(jié)構(gòu)：將以中心主城區(qū)為“一主”，在中心主城區(qū)南、東、北各發(fā)展一個(gè)副城區(qū)，即南沙、蘿崗－新塘、花都副城區(qū)。花都5年內(nèi)，汽車生產(chǎn)占廣州總產(chǎn)量的一半花都已初步形成了汽車、空港物流、皮革皮具等支柱和重要產(chǎn)業(yè)，三年來經(jīng)濟(jì)年均增長速度為13.8％依托廣州開發(fā)區(qū)和科學(xué)城新塘逐步承接廣州舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成較為密集的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶南沙提出再建一個(gè)廣州的口號(hào)南沙已集中鋼鐵、造船、汽車、石油化工四大基地64目前花都、蘿崗-新塘、南沙正在形成廣州的副中心，產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)廣州北部地區(qū)早已確立了“北優(yōu)”的發(fā)展模式，要求在保護(hù)環(huán)境的前提下開發(fā)建設(shè)12.5%2005年從化GDP增長12.5%，固定資產(chǎn)投資基本增長18.4%，其中房地產(chǎn)投資增長了94.9%65廣州北部地區(qū)早已確立了“北優(yōu)”的發(fā)展模式，要求在保護(hù)環(huán)境的前相對(duì)于花都、南沙、增城等地雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，北部薄弱的工業(yè)卻使當(dāng)?shù)乇３至肆己玫纳鷳B(tài)環(huán)境花都、南沙、增城是廣州未來主要的城市發(fā)展方向，也是主要的產(chǎn)業(yè)基地。大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)和工業(yè)開發(fā)不僅帶來了城市的發(fā)展，同時(shí)也對(duì)環(huán)境造成了難以挽回的破壞。而佛岡仍屬于典型的山區(qū)縣，農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中仍占有較大比重，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，城市化水平低。較低的工業(yè)化和城市化程度使佛岡保留了難得一見的良好生態(tài)環(huán)境。66相對(duì)于花都、南沙、增城等地雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，北部薄弱的工業(yè)卻使目前三大板塊大盤失去低價(jià)取地的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，北部房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，發(fā)展空間較大廣州大盤隨著城市化的進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)的本地化，已逐漸向第一居所轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在所謂的度假樓盤已隨著周邊的開發(fā)建設(shè)漸漸失去的度假的氛圍。在佛岡，已經(jīng)有廣州恒大、澳門公司和深圳地產(chǎn)商進(jìn)入，看中的正是這里便利的交通、適度的距離、周邊優(yōu)秀的旅游度假資源以及不可復(fù)制的原生態(tài)環(huán)境這些度假產(chǎn)品必不可少的元素。繼2005年，番禺和花都兩區(qū)納入廣州市管理后，南沙、蘿崗、從化和增城相繼納入全市規(guī)劃廣州市住宅用地實(shí)行“招拍掛”制度，“價(jià)高者得”的出讓方式，令土地價(jià)格繼續(xù)攀升2006年上半年出讓的14塊用地中，6塊超出拍賣底價(jià)的80%33%67目前三大板塊大盤失去低價(jià)取地的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，北部房地產(chǎn)開發(fā)起步在國內(nèi)外，城市發(fā)展均最終出現(xiàn)截然不同的兩極：山水生活與新城市主義(Newbanism)香蜜湖東海岸深圳三大板塊北部片區(qū)廣州“山水生活”——生活方式的轉(zhuǎn)變“他們?cè)谶@里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的……”——王受之“新城市主義”——就業(yè)與居住質(zhì)量的提升核心“三大思想”：（1）重視區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)城市從區(qū)域整體的高度看待和解決問題；（2）以人為中心，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對(duì)人類社會(huì)生活的支持性；（3）尊重歷史和自然，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性。——王慧《新城市主義的理念與實(shí)踐、理想與現(xiàn)實(shí)》，載《國外城市規(guī)劃》68在國內(nèi)外，城市發(fā)展均最終出現(xiàn)截然不同的兩極：山水生活與新城市距離北京1-2小時(shí)車程的山水自然環(huán)境良好的懷柔、門頭溝和房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣已經(jīng)形成了山水居住板塊資源型別墅集中區(qū)域有三個(gè)重要特征（1）所在區(qū)域具有較高的認(rèn)知價(jià)值；（2）與度假生活相匹配的生活配套；（3）良好甚至稀缺的自然資源。資源型別墅通常分布在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，距離城市中心的時(shí)間距離在2個(gè)小時(shí)左右。以北京市別墅分布為例，資源型別墅都分布在遠(yuǎn)郊區(qū)，如延慶、懷柔、密云。市場案例R=56km房山門頭溝昌平懷柔順義燕郊香河廊坊69距離北京1-2小時(shí)車程的山水自然環(huán)境良好的懷柔、門頭溝和房山廣州三大板塊鼎立的格局在數(shù)年平衡之后，必將尋求突破，尋找新的發(fā)展空間邊際利潤界限廣州郊區(qū)大盤大盤邊際利潤降到極限，土地市場收緊，價(jià)格趨高，到北部或內(nèi)地取地?cái)U(kuò)張成為趨勢長沙碧桂園京津新城江門碧桂園鶴山碧桂園山前大道廣州從化廣州番禺、南沙廣州廣園東廣州廣清高速廣從高速華南快速廣園快速？廣州京珠高速70廣州三大板塊鼎立的格局在數(shù)年平衡之后，必將尋求突破，尋找新的地塊周邊目前多個(gè)項(xiàng)目處于啟動(dòng)階段，較大的項(xiàng)目有羊角山旅游度假區(qū)，區(qū)域價(jià)值日益顯現(xiàn)羊角山旅游度假區(qū)：緊鄰本項(xiàng)目，目前已經(jīng)動(dòng)工澳門一賭城公司投資的具有旅游、度假和休閑娛樂等多功能的旅游度度假區(qū)深圳美景花城本地塊對(duì)面，目前已經(jīng)動(dòng)工別墅項(xiàng)目聚龍灣溫泉度假村距離本項(xiàng)目10分鐘的高速路程，位于佛岡湯塘鎮(zhèn)聚龍灣周邊已經(jīng)形成溫泉度假板塊從化板塊從化緊鄰佛岡，但佛岡到從化交通不方便從化目前正在開發(fā)的較大的項(xiàng)目為東方夏灣拿和逸泉山莊從化已經(jīng)形成溫泉度假板塊恒大聚龍灣溫泉度假村觀音山深圳美景花城澳門羊角山度假區(qū)恒大地塊夏灣拿羊角山旅游區(qū)美景花城觀音山溫泉度假村逸泉山莊夏灣拿71地塊周邊目前多個(gè)項(xiàng)目處于啟動(dòng)階段，較大的項(xiàng)目有羊角山旅游度假北部獨(dú)特的區(qū)位和資源，隨著城市的發(fā)展，必將形成廣州大盤板塊的第四極花都板塊華南板塊本項(xiàng)目廣園東板塊山水溫泉新鮮空氣靜謐遠(yuǎn)離都市無產(chǎn)業(yè)山水產(chǎn)業(yè)海山水產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)山水資源板塊72北部獨(dú)特的區(qū)位和資源，隨著城市的發(fā)展，必將形成廣州大盤板塊的發(fā)展方向研判2.1區(qū)域價(jià)值研究2.2發(fā)展模式反思第二部分73發(fā)展方向研判2.1區(qū)域價(jià)值研究第二部分73反思項(xiàng)目能不能按照廣州大盤的模式開發(fā)？123？按照此種模式能不能建立廣州大盤板塊“第四極”核心？實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略布局？74反思項(xiàng)目能不能按照廣州大盤的模式開發(fā)？123？按照此種模式能配套集中配置，組團(tuán)內(nèi)基本無配套，基本為五星級(jí)酒店、國際學(xué)校、商業(yè)中心以及交通中心等集中設(shè)置社區(qū)配套，形成社區(qū)中心，是廣州大盤普遍的做法。廣州大盤普遍存在公共交通設(shè)施不足的問題，對(duì)于大部分沒有私家車的業(yè)主來說，樓巴是必不可少的。所有組團(tuán)無生活配套第二部分：發(fā)展方向研判區(qū)域價(jià)值研究發(fā)展模式反思大盤特征175配套集中配置，組團(tuán)內(nèi)基本無配套，基本為五星級(jí)酒店、國際學(xué)校、工業(yè)化規(guī)模開發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制，積累了豐富的大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)1992年1998年2000年2004年2006年順德碧桂園3000畝廣州碧桂園800畝華南碧桂園2000畝鳳凰城10000畝假日半島13000畝2002年長沙威尼斯城2500畝鳳凰城廣州雅居樂假日半島6000畝4800畝6000畝2002-20062002-20062002-20064年第二部分：發(fā)展方向研判區(qū)域價(jià)值研究發(fā)展模式反思大盤特征276工業(yè)化規(guī)模開發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制，積累了豐富的大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)19擁有完整的房地產(chǎn)鏈條，將成本控制做到極致市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營土地融資碧桂園雅居樂城建合生珠江建筑材料、施工隊(duì)、策劃、銷售、酒店管理、超市、物業(yè)管理第二部分：發(fā)展方向研判區(qū)域價(jià)值研究發(fā)展模式反思大盤特征377擁有完整的房地產(chǎn)鏈條，將成本控制做到極致市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通低價(jià)取地，前期帶裝修低價(jià)傾銷，將邊際利潤做到極限，后期賺取土地增值利潤配套中心周邊預(yù)留發(fā)展用地*包括建筑主體、綠地、停車場、裝修等**包括前期預(yù)備成本、配套設(shè)施等***以現(xiàn)時(shí)市場狀況估算總建筑成本賣價(jià)***17%其他成本**銷售成本及稅務(wù)土地成本建筑成本*凈營業(yè)額算例前期利潤策略低價(jià)取地成本控制低利潤在社區(qū)中心往往預(yù)留部分用地，待社區(qū)成熟后，預(yù)留用地會(huì)有較大幅度的增值，再用來開發(fā)中高層住宅，以最大限度的獲取利潤低價(jià)格第二部分：發(fā)展方向研判區(qū)域價(jià)值研究發(fā)展模式反思大盤特征478低價(jià)取地，前期帶裝修低價(jià)傾銷，將邊際利潤做到極限，后期賺取土一般在資源相對(duì)較好的區(qū)域啟動(dòng)，規(guī)模至少為1000畝，資源較差的區(qū)域土地增值后開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)規(guī)模雅居樂1000假日半島2000鳳凰城3000逸泉山莊1000夏灣拿1100高爾夫練習(xí)場2萬平方米會(huì)所02-3-102-1203-3-103-10-104-3-1304-11-2005-1-2305-3-2605-5-105-4-1606-5-1啟動(dòng)模式至少1000畝資源利用次序：較好→最優(yōu)→較差第二部分：發(fā)展方向研判區(qū)域價(jià)值研究發(fā)展模式反思大盤特征579一般在資源相對(duì)較好的區(qū)域啟動(dòng)，規(guī)模至少為1000畝，資源較差廣州已經(jīng)形成具有相當(dāng)影響力和品牌號(hào)召力的大盤開發(fā)商，在陌生區(qū)域進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較低品牌發(fā)展商產(chǎn)品特色社區(qū)文化代表樓盤碧桂園大眾豪宅滿足大眾心態(tài)的豪宅社區(qū)鳳凰城假日半島僑鑫集團(tuán)尊貴、內(nèi)斂、講求藝術(shù)品味的豪宅看不見的名流生活匯景新城合生（珠江）集團(tuán)凸顯拉丁風(fēng)格的建筑風(fēng)情溫馨的家庭、和諧的社區(qū)夏灣拿富力集團(tuán)以中低檔高層產(chǎn)品為主營造一種小康人家的社區(qū)碧濤灣、富力半島花園雅居樂雍容、華貴的洋房和別墅為主平民化豪宅廣州雅居樂奧園集團(tuán)現(xiàn)代、簡潔的多層和小高層為主營造健康、教育文化社區(qū)南國奧林匹克花園保利集團(tuán)以精致園林、精致產(chǎn)品為賣點(diǎn)文化韻味濃及較為柔和的人文氣氛保利·百合花園保利·林語山莊雅居樂、碧桂園在大眾已經(jīng)形成很強(qiáng)的品牌號(hào)召力，特別是在順德南海，假日半島客戶多是以前的老客戶。

——碧桂園研發(fā)中心陶先生第二部分：發(fā)展方向研判區(qū)域價(jià)值研究發(fā)展模式反思大盤特征680廣州已經(jīng)形成具有相當(dāng)影響力和品牌號(hào)召力的大盤開發(fā)商，在陌生區(qū)廣州大盤成功的關(guān)鍵因素KPI體系工業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制啟動(dòng)規(guī)模至少為1000畝打通產(chǎn)業(yè)鏈，控制成本低價(jià)取地、低價(jià)傾銷，賺取后期增值利潤廣州大盤均推廣成熟體系、克隆經(jīng)典戶型，達(dá)到規(guī)模化生產(chǎn)的目的廣州大盤啟動(dòng)規(guī)模均在千畝以上，前期造勢形成了原材料、設(shè)計(jì)、施工、銷售等一條龍產(chǎn)業(yè)鏈，將控制成本做到極限在社區(qū)中心往往預(yù)留部分用地，待社區(qū)成熟后，再用來開發(fā)中高層住宅，以最大限度的獲取后期土地增值利潤強(qiáng)大的市場號(hào)召力，形成品牌溢價(jià)雅居樂、碧桂園等均培養(yǎng)了一批忠實(shí)客戶，為他們?cè)谀吧鷧^(qū)域開發(fā)提供了信心配套集中配置、先行展示五星級(jí)酒店、交通中心、商業(yè)中心先行展示第二部分：發(fā)展方向研判區(qū)域價(jià)值研究發(fā)展模式反思大盤成功因素總結(jié)81廣州大盤成功的關(guān)鍵因素KPI體系工業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)我們按照已有大盤成功模式開發(fā)，能否成為未來廣州第四極的核心，完成企業(yè)的戰(zhàn)略布局？82我們按照已有大盤成功模式開發(fā)，能否成為未來廣州第四極的核心，按照廣州目前的大盤開發(fā)模式，我們應(yīng)該采取的戰(zhàn)略與策略戰(zhàn)略體系走低價(jià)路線，價(jià)格競爭強(qiáng)大的品牌號(hào)召力大規(guī)模起勢與廣州其他大盤進(jìn)行低價(jià)競爭利用品牌號(hào)召力和影響力，吸引客戶挖掘城市規(guī)劃前景充分挖掘城市規(guī)劃的前景、利好平民化別墅定位客戶定位城市中產(chǎn)階級(jí)，走平民化路線1000畝以上規(guī)模起勢低成本運(yùn)作控制成本第二部分：發(fā)展方向研判區(qū)域價(jià)值研究發(fā)展模式反思83按照廣州目前的大盤開發(fā)模式，我們應(yīng)該采取的戰(zhàn)略與策略戰(zhàn)略體系走平民化路線，客戶定位于城市中產(chǎn)階級(jí)，客戶置業(yè)價(jià)格因素排在第一位置業(yè)因素排序平民化別墅定位置業(yè)因素排序：價(jià)格、區(qū)位、品牌、配套、區(qū)域資源環(huán)境、舒適相比高端客戶，中產(chǎn)階級(jí)注重的是居住條件的改善，有了自己的獨(dú)立空間，但對(duì)價(jià)格的承受能力仍然有限配套品牌區(qū)位價(jià)格84走平民化路線，客戶定位于城市中產(chǎn)階級(jí)，客戶置業(yè)價(jià)格因素排在第根據(jù)以往案例以及客戶訪談，本項(xiàng)目至少形成1000~1500元的價(jià)格勢能差才能吸引客戶置業(yè)一個(gè)小時(shí)車程是可以接受的，但只能打價(jià)格、拼環(huán)境了

———珠江地產(chǎn)陳總時(shí)間：1小時(shí)從廣州中信廣場出發(fā)，需要時(shí)間約為1小時(shí)費(fèi)用：60元從天河區(qū)中信廣場到本項(xiàng)目整個(gè)高速路收費(fèi)為40元，通勤成本較高范圍：已出廣州市范圍走低價(jià)路線，價(jià)格競爭85根據(jù)以往案例以及客戶訪談，本項(xiàng)目至少形成1000~1500元我們認(rèn)為時(shí)代地產(chǎn)相對(duì)于其他大盤開發(fā)商在大盤開發(fā)方面以及成本控制方面不具有優(yōu)勢2002翠依家園占地1.4萬2003時(shí)代玫瑰園占地1.4萬時(shí)代花園占地4萬時(shí)代豪園占地24萬2004時(shí)代廊橋占地2.3萬時(shí)代新都會(huì)2006依云小鎮(zhèn)占地4.6萬時(shí)代集團(tuán)時(shí)代投資時(shí)代名苑時(shí)代中通時(shí)代佛岡旅游誠信物業(yè)管理派軟科技翠逸投資新都匯商業(yè)管理勝譽(yù)投資低成本運(yùn)作86我們認(rèn)為時(shí)代地產(chǎn)相對(duì)于其他大盤開發(fā)商在大盤開發(fā)方面以及成本控廣州目前已經(jīng)形成多家具有品牌號(hào)召力的開發(fā)商，而且限于別墅市場容量，靠規(guī)模啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大廣州市1-10份別墅價(jià)格走勢廣州市1-10份別墅消化量全年40萬平方米大盤價(jià)格受品牌影響大大規(guī)模起勢品牌號(hào)召力87廣州目前已經(jīng)形成多家具有品牌號(hào)召力的開發(fā)商，而且限于別墅市場廣州郊區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)位為花都、番禺南沙、蘿崗-增城等區(qū)域，而本區(qū)域規(guī)劃前景相對(duì)較差城市規(guī)劃前景與利好廣州蘿崗番禺花都南沙88廣州郊區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)位為花都、番禺南沙、蘿崗-增城等區(qū)域，而本目前大盤開發(fā)模式使項(xiàng)目處于邊際利潤界限外，風(fēng)險(xiǎn)較大，與時(shí)代對(duì)項(xiàng)目的期望不符項(xiàng)目高投入配套建設(shè)和更低的價(jià)格，且項(xiàng)目處于邊際利潤界限之外，實(shí)現(xiàn)不了項(xiàng)目的愿景邊際利潤界限本項(xiàng)目競爭力模型高低本項(xiàng)目低雅居樂等大盤89目前大盤開發(fā)模式使項(xiàng)目處于邊際利潤界限外，風(fēng)險(xiǎn)較大，與時(shí)代對(duì)項(xiàng)目采用廣州大盤的發(fā)展模式，將與恒大產(chǎn)生激烈的競爭湯塘恒大從化本項(xiàng)目恒大本項(xiàng)目恒大≤≤≤≤≤≈區(qū)位品牌資金價(jià)格成本資源恒大恒大恒大恒大本項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目恒大已經(jīng)形成金碧系列，且項(xiàng)目多定位中低檔次競爭分析與恒大在相同的平臺(tái)和相同的客戶層面競爭，項(xiàng)目綜合條件處于劣勢，客戶存在被截流的風(fēng)險(xiǎn)，首期風(fēng)險(xiǎn)大廣州90項(xiàng)目采用廣州大盤的發(fā)展模式，將與恒大產(chǎn)生激烈的競爭湯塘恒大從首期等于整體，項(xiàng)目啟動(dòng)的成功與否，對(duì)后續(xù)開發(fā)能否成功起決定性作用首期=整體有利于建立形象‘盡可能實(shí)現(xiàn)土地增值盡可能縮短開發(fā)周期有利于市場培育有利于后期土地控制完成企業(yè)戰(zhàn)略布局91首期等于整體，項(xiàng)目啟動(dòng)的成功與否，對(duì)后續(xù)開發(fā)能否成功起決定性時(shí)代地產(chǎn)多注重精細(xì)化的產(chǎn)品打造，產(chǎn)品在珠三角地區(qū)口碑極好，有自己的獨(dú)特的品牌影響有自己特色的品牌發(fā)展道路時(shí)代花園在2002年獨(dú)獲廣州市十佳精品社區(qū)的四項(xiàng)金獎(jiǎng)；

中通時(shí)代豪園（山東）成為山東省最具有示范性的樓盤；時(shí)代玫瑰園在2004年被國家建設(shè)部評(píng)為“國家科技示范工程”暨全國唯一的“人文社區(qū)”；2005年榮獲廣州市民十大最喜愛樓盤；在居住社區(qū)引入國家級(jí)美術(shù)館得到廣泛認(rèn)可；依云小鎮(zhèn)2005年被評(píng)為中國別墅100強(qiáng)；。。。92時(shí)代地產(chǎn)多注重精細(xì)化的產(chǎn)品打造，產(chǎn)品在珠三角地區(qū)口碑極好，有本項(xiàng)目不適合采用廣州大盤的開發(fā)模式以及成功經(jīng)驗(yàn)戰(zhàn)略體系走低價(jià)路線，價(jià)格競爭強(qiáng)大的品牌號(hào)召力大規(guī)模起勢與廣州其他大盤進(jìn)行低價(jià)競爭利用品牌號(hào)召力和影響力，吸引客戶挖掘城市規(guī)劃前景充分挖掘城市規(guī)劃的前景、利好平民化別墅定位客戶定位城市中產(chǎn)階級(jí)，走平民化路線1000畝以上規(guī)模起勢低成本運(yùn)作控制成本沒有最大化的發(fā)揮時(shí)代優(yōu)勢93本項(xiàng)目不適合采用廣州大盤的開發(fā)模式以及成功經(jīng)驗(yàn)戰(zhàn)略體系走低價(jià)按照這種模式必然高投入建設(shè)配套，采取更低的價(jià)格，使項(xiàng)目陷入激烈的低水平競爭低高競爭模型低差異化、有特色的項(xiàng)目廣州大盤規(guī)模相對(duì)較小或開發(fā)檔次相對(duì)較低的樓盤缺乏本項(xiàng)目廣地花園標(biāo)準(zhǔn)化一致化嚴(yán)重?zé)o差異化，無多樣性不能突破競爭不樹立新的生活方式，沒有文化和品味不能形成核心94按照這種模式必然高投入建設(shè)配套，采取更低的價(jià)格，使項(xiàng)目陷入激真正的度假客戶享受不到度假的樂趣，居家的體驗(yàn)不到生活的便利，沒特色，無差異化難道在廣州，大盤開發(fā)僅此一種模式？住郊區(qū)大盤能夠體驗(yàn)的生活僅限與此？我們能否在這塊土地上講述新廣州人的故事？95真正的度假客戶享受不到度假的樂趣，居家的體驗(yàn)不到生活的便利，發(fā)展模式研究3.1國內(nèi)外城市發(fā)展規(guī)律研究3.2案例分析與研究3.3成功關(guān)鍵因素3.4發(fā)展模式分析第三部分96發(fā)展模式研究3.1國內(nèi)外城市發(fā)展規(guī)律研究第三部分96城市規(guī)律：大都市發(fā)展經(jīng)過三個(gè)階段：城市化—郊區(qū)化—逆城市化，廣州也正在遵循這樣的規(guī)律在發(fā)展……城市化城市發(fā)展規(guī)律郊區(qū)化逆城市化紐約、倫敦、東京、德國魯爾……二戰(zhàn)開始、20世紀(jì)60年代時(shí)間城市特征20世紀(jì)70年代20世紀(jì)80年代二戰(zhàn)開始、20世紀(jì)60年代交通擁擠、犯罪增長、污染嚴(yán)重等城市問題的壓力增大城市建設(shè)的發(fā)展、公共交通的改善、環(huán)境治理水平的提高、服務(wù)業(yè)整體條件的改善、汽車燃油成本的增加人口和社會(huì)特征向大都市集中，成為主導(dǎo)趨勢人口遷移城市經(jīng)濟(jì)高度集中，二次產(chǎn)業(yè)比重大，各階層都趨向城市集中高收入階層趨向郊區(qū)中低收入者趨向城市二次產(chǎn)業(yè)外遷高收入階層部分產(chǎn)生回流，占據(jù)城市核心資源中低收入者趨向城市邊緣或郊區(qū)GDP3000-5000美元GDP:5000-10000美元GDP:10000美元都市人口59%40%郊區(qū)人口41%60%廣州所處階段第三部分：發(fā)展模式研究國內(nèi)外城市發(fā)展規(guī)律案例分析與研究成功關(guān)鍵因素發(fā)展模式分析97城市規(guī)律：大都市發(fā)展經(jīng)過三個(gè)階段：城市化—郊區(qū)化—逆城市化，大都市從城市化到郊區(qū)化階段演變過程中的關(guān)鍵特征城市化→郊區(qū)化1243城市邊緣形成多個(gè)新城經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化城市病的產(chǎn)生，知富階層趨向郊區(qū)居住和度假產(chǎn)生大量的知富階層城市由單中心向多中心都市演變產(chǎn)業(yè)由于成本的壓力，開始外遷城市大力發(fā)展通往城市郊區(qū)的快捷交通在城市郊區(qū)依據(jù)不同的資源和區(qū)位形成多個(gè)副中心：機(jī)場、科學(xué)城、港口、產(chǎn)業(yè)基地等城市第三產(chǎn)業(yè)（金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法律等）的發(fā)展和聚集產(chǎn)生了大量的知富階層受過良好教育、綜合素質(zhì)高、有生活品位城市集中的部門并非直接生產(chǎn)經(jīng)營有形產(chǎn)品、而是涉及無形產(chǎn)品——信息二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向郊區(qū)零售、度假以及由休閑和居住相關(guān)的三次服務(wù)成為郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征城市環(huán)境、交通、治安等惡化、開始使人逃離城市知富階層依附于城市、又厭煩城市，因此郊區(qū)度假和休閑成為選擇98大都市從城市化到郊區(qū)化階段演變過程中的關(guān)鍵特征城市化→郊區(qū)化在城市郊區(qū)化過程中，大都市邊緣出現(xiàn)了多個(gè)不同發(fā)展模式的新城……筑波科學(xué)城東京臨海副中心多摩新鎮(zhèn)CanberraMiltonKeynesStevenageColombiaRestonSeasideWaltoncountymoistKeGulfLagunaWest,SacramentoCountry

99在城市郊區(qū)化過程中，大都市邊緣出現(xiàn)了多個(gè)不同發(fā)展模式的新城…不同的發(fā)展模式具有不同的驅(qū)動(dòng)因素，根據(jù)新城發(fā)展條件擬合，本項(xiàng)目適合生活新城的發(fā)展模式新城案例驅(qū)動(dòng)因素?cái)M合產(chǎn)業(yè)新城爾灣（美國，加州）筑波科學(xué)城（日本，筑波）產(chǎn)業(yè)聚集廣州產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)形成花都、增城與南沙副中心副中心新城東京臨海（日本，東京）城市副中心大廣州戰(zhàn)略“一主三副兩片”行政中心新城堪培拉（澳大利亞）省級(jí)以上政府遷移不可能TOD新城奧潤柯（美國，波特蘭）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）捷運(yùn)系統(tǒng)發(fā)達(dá)廣州市規(guī)劃本區(qū)域無輕軌等快捷交通機(jī)場新城北京順義希思羅機(jī)場緊鄰機(jī)場距離機(jī)場較遠(yuǎn)港口新城上海臨港新城靠近港口無港口生活新城里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）位于郊區(qū)資源資源良好內(nèi)部極具城市化100不同的發(fā)展模式具有不同的驅(qū)動(dòng)因素，根據(jù)新城發(fā)展條件擬合，本項(xiàng)生活新城依靠當(dāng)?shù)亓己玫淖匀毁Y源成為大都市中高收入階層理想的休閑度假與居住之地生活新城演繹什么樣的生活方式？特色和多樣性體現(xiàn)在哪些方面？101生活新城依靠當(dāng)?shù)亓己玫淖匀毁Y源成為大都市中高收入階層理想的休各年齡層次和生活方式的居民們對(duì)郊區(qū)的家情有獨(dú)鐘每天下班，經(jīng)由5號(hào)或405號(hào)高速公路驅(qū)車一小時(shí)回到郊區(qū)的家中，與妻兒共進(jìn)晚餐。周末，與朋友一起回到郊區(qū)的家，駕駛悍馬在山地中過把癮，晚上在公園舉行小型酒會(huì)。情人節(jié)，攜女友一起漫步林野，互述衷腸，夜晚家中共享燭光晚餐。圣帕特里克節(jié)與鄰居們共同到教堂禮拜。感恩節(jié)，兒女們從各地來到郊區(qū)的家與父母團(tuán)圓，合家品嘗美味的火雞。102各年齡層次和生活方式的居民們對(duì)郊區(qū)的家情有獨(dú)鐘每天下班，經(jīng)由配套齊全、盡享生活便利零售店、教堂、幼兒園、學(xué)校等一應(yīng)俱全，步行尺度到達(dá)。103配套齊全、盡享生活便利零售店、教堂、幼兒園、學(xué)校等一應(yīng)俱全，絕對(duì)休閑生活的完美體驗(yàn)原生的環(huán)境，融入自然的居住、休閑氛圍極好地契合了客戶需求104絕對(duì)休閑生活的完美體驗(yàn)原生的環(huán)境，融入自然的居住、休閑氛圍極內(nèi)部城市化，提供便利的休閑生活配套，與外部鄉(xiāng)村良好的生態(tài)環(huán)境，形成強(qiáng)烈的對(duì)比都市社區(qū)與生態(tài)環(huán)境碰撞融合秩序和自然碰撞融合他們追求的是日常生活遠(yuǎn)離都市的休閑，又要求市區(qū)生活的便利105內(nèi)部城市化，提供便利的休閑生活配套，與外部鄉(xiāng)村良好的生態(tài)環(huán)境發(fā)展模式研究3.1國內(nèi)外城市發(fā)展規(guī)律研究3.2案例分析與研究3.3成功關(guān)鍵因素3.4發(fā)展模式分析第三部分106發(fā)展模式研究3.1國內(nèi)外城市發(fā)展規(guī)律研究第三部分106里斯頓新城在美國各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)比中，連續(xù)二十年排名前兩位……里斯頓新城在美國各項(xiàng)評(píng)比中，連續(xù)二十年位列前兩名美國每年會(huì)根據(jù)居民受教育程度在本科以上的比例、人均經(jīng)濟(jì)收入達(dá)到一定程度的比例、創(chuàng)新企業(yè)所占的比例、文化配套的數(shù)量、綠地覆蓋率等綜合指標(biāo)對(duì)全國的社區(qū)進(jìn)行排名，里斯頓新城連續(xù)二十年位列前兩名區(qū)位：位于大都市邊緣Reston距華盛頓35公里，興建于1962年，是美國最早的現(xiàn)代城市。主要特點(diǎn)：提供適合各年齡和收入階層的各種類型的住宅豐富的文化娛樂設(shè)施和完善的基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施完善第三部分：發(fā)展模式研究國內(nèi)外城市發(fā)展規(guī)律案例分析與研究成功關(guān)鍵因素發(fā)展模式分析107里斯頓新城在美國各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)比中，連續(xù)二十年排名前兩位……里斯開發(fā)目標(biāo)：為居民建設(shè)一個(gè)終身的居所，創(chuàng)造一個(gè)與眾不同的高品質(zhì)新城雖然與大都市近在咫尺，里斯頓卻保持著恬淡與平靜其設(shè)計(jì)者羅伯特E西蒙先生是該城的第一批居民，直到86歲時(shí)仍然住在這里，長達(dá)50多年中從未離開108開發(fā)目標(biāo)：為居民建設(shè)一個(gè)終身的居所，創(chuàng)造一個(gè)與眾不同的高品質(zhì)休閑度假區(qū)與居住生活區(qū)適當(dāng)區(qū)隔，休閑配套和居住配套相互補(bǔ)充度假，可以享受到標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、五星級(jí)酒店以及商務(wù)會(huì)議的尊貴服務(wù)居家，可以體驗(yàn)到城市生活的便利生活方式109休閑度假區(qū)與居住生活區(qū)適當(dāng)區(qū)隔，休閑配套和居住配套相互補(bǔ)充度社區(qū)功能多樣，休閑、度假、商務(wù)、居住甚至就業(yè)在里斯頓新城和諧的發(fā)展內(nèi)部城市化與外部鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境強(qiáng)烈對(duì)比城市元素：藝術(shù)中心，電影城，體育中心，步行商業(yè)街區(qū)郊區(qū)的自然、閑適、寬松：生態(tài)公園、社區(qū)廣場、大面積綠地、湖泊社區(qū)功能多樣110社區(qū)功能多樣，休閑、度假、商務(wù)、居住甚至就業(yè)在里斯頓新城和諧里斯頓建筑和活動(dòng)圍繞中心展開，三級(jí)中心的設(shè)計(jì)增加了整個(gè)社區(qū)的向心力，為形成社區(qū)感奠定基礎(chǔ)新城中心鄰里中心社區(qū)中心123三級(jí)中心構(gòu)建了完美的生活體系，使居民最大限度的節(jié)約花費(fèi)在交通上的時(shí)間，并增強(qiáng)了社區(qū)的凝聚力，形成人性化的空間公共空間多樣111里斯頓建筑和活動(dòng)圍繞中心展開，三級(jí)中心的設(shè)計(jì)增加了整個(gè)社區(qū)的公交車站距離在0.8～1.6KM之間，車程不超過10分鐘；區(qū)內(nèi)汽車時(shí)速不能超過25KM；以公交站點(diǎn)為中心、以400-800米（5-10分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場或城市中心其特點(diǎn)在于對(duì)開發(fā)地區(qū)內(nèi)土地的“混合使用”，將就業(yè)、居住、商業(yè)、娛樂、休憩等功能復(fù)合化。公交站點(diǎn)公交線路理想步行距離400~800米0.8～1.6KMTOD住宅區(qū)商業(yè)區(qū)開放空間公共設(shè)施公交公交里斯頓新城內(nèi)部采用TOD模式，完全體驗(yàn)里斯頓生活的便利內(nèi)部交通多樣112公交車站距離在0.8～1.6KM之間，車程不超過10分鐘；區(qū)配套齊全，步行尺度即可到達(dá)，盡享生活便利步行半徑超市便利店餐館書店藥店教堂生活配套多樣113配套齊全，步行尺度即可到達(dá)，盡享生活便利超市便利店餐館產(chǎn)品設(shè)計(jì)和資源利用：混合式的房屋建筑型式是這里的主要特點(diǎn)例如：位于安娜湖畔的第一村，混合式的房屋建筑型式創(chuàng)造出都市中田園生活的意境。水景的利用是這里的環(huán)境的特色所有的房屋設(shè)計(jì)和連接5個(gè)鄰區(qū)步行小徑都面對(duì)水的設(shè)計(jì)。這也就是“有品質(zhì)的生活”的動(dòng)機(jī)在早期社區(qū)建設(shè)中的體現(xiàn)。產(chǎn)品形式與風(fēng)格多樣化，滿足多樣化需求，充分利用水景資源是項(xiàng)目“高品質(zhì)生活”體現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與資源利用多樣生活度假114產(chǎn)品設(shè)計(jì)和資源利用：混合式的房屋建筑型式是這里的主要特點(diǎn)產(chǎn)品特色街區(qū)活躍社區(qū)氣氛，增加項(xiàng)目特色，擴(kuò)大社區(qū)內(nèi)就業(yè)機(jī)會(huì)，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感尺度適中的街道,小巧的空間,相比那些寬廣的街道,巨大的空間,更讓人感到親切,溫馨.在給居民帶來方便的同時(shí)也可以解決部分就業(yè)問題.有特色才有吸引力街區(qū)特色115特色街區(qū)活躍社區(qū)氣氛，增加項(xiàng)目特色，擴(kuò)大社區(qū)內(nèi)就業(yè)機(jī)會(huì)，增強(qiáng)不同年齡和文化背景的人和諧相處，社區(qū)文化多元，營造社區(qū)歸屬感社區(qū)歸屬感居住人群同質(zhì)化，鄰里文化，配套為自己服務(wù)社區(qū)參與，安全社區(qū)文化多元116不同年齡和文化背景的人和諧相處，社區(qū)文化多元，營造社區(qū)歸屬感豪斯登堡仿效荷蘭城市與建筑形式的，集休閑娛樂、旅游觀光、飲食居住為一體的綜合性海濱度假城市區(qū)外交通：有快速干線可以直達(dá)福岡縣和長崎機(jī)場，到福岡1小時(shí)45分鐘，到長崎機(jī)場50分鐘。“豪斯登堡”——第二個(gè)荷蘭村的造城計(jì)劃（第一個(gè)荷蘭村就是原來極小規(guī)模的荷蘭村，于1983年建成在大村灣對(duì)面的西南岸）于1988年啟動(dòng)，1992年?duì)I業(yè)。占地152萬平米，首期開發(fā)118萬平米，年接待游客400多萬；區(qū)位：九州長崎縣佐世保市大村灣北部；荷蘭村豪斯登堡第三部分：發(fā)展模式研究國內(nèi)外城市發(fā)展規(guī)律案例分析與研究成功關(guān)鍵因素發(fā)展模式分析117豪斯登堡仿效荷蘭城市與建筑形式的，集休閑娛樂、旅游觀光、飲食從“立異”起步，突出文化與藝術(shù)品位，將“特色”發(fā)揮到極致，并將環(huán)保理念貫徹于項(xiàng)目開發(fā)始終6公里長的運(yùn)河環(huán)繞并流貫全城，為游客增添水域風(fēng)光，是豪斯登堡的核心旅游景區(qū)；建造荷蘭式風(fēng)車群；共有四家古典雅致、情調(diào)各異的飯店可供選擇；重要建筑準(zhǔn)確模仿荷蘭現(xiàn)存歷史性古建筑；建筑、街道、廣場充分體現(xiàn)人本主義思想中心與邊沿、高潮與序曲既對(duì)比又協(xié)調(diào)。環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙贏的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在宣傳策略上高舉環(huán)保大旗，并成為其主要賣點(diǎn)。城市構(gòu)思特色118從“立異”起步，突出文化與藝術(shù)品位，將“特色”發(fā)揮到極致，并功能豐富，建筑形式多樣，城市具有藝術(shù)和文化色彩城市功能多樣一應(yīng)俱全的旅游設(shè)施：11座博物館與13處游樂設(shè)施、餐飲、購物、旅館、乘坐運(yùn)河游艇與海上帆船，體驗(yàn)人與海的交流等；富有藝術(shù)和文化色彩的園內(nèi)表演活動(dòng)。游樂公寓別墅博物館酒店運(yùn)河119功能豐富，建筑形式多樣，城市具有藝術(shù)和文化色彩城市功能多樣一發(fā)展模式研究3.1國內(nèi)外城市發(fā)展規(guī)律研究3.2案例分析與研究3.3成功關(guān)鍵因素3.4發(fā)展模式分析第三部分120發(fā)展模式研究3.1國內(nèi)外城市發(fā)展規(guī)律研究第三部分120生活新城保持特色和多樣性，成為理想的休閑度假和居住之地，須在硬件和軟件上具備以下因素KPI體系良好的自然資源公共空間的打造1.0左右適中的開發(fā)強(qiáng)度與大都市保持適當(dāng)?shù)木嚯x多元社區(qū)文化強(qiáng)烈的體驗(yàn)感、突出特色社區(qū)度假氣氛濃厚多樣性社區(qū)功能硬件因素軟件因素山水海陽光沙灘清新的空氣無工業(yè)污染三級(jí)中心增加社區(qū)向心力和社區(qū)歸屬感公共空間重要于私人利益能保持休閑度假和居住的協(xié)調(diào)距離能保持新城的恬淡與安靜多元化的人群年齡和文化背景