桃浦生產性服務業功能區項目終稿之

啟動區策略與產品發展建議謹呈:上海桃浦生產性服務業功能區管委會辦公室上海普陀產業投資有限公司2009年5月1桃浦生產性服務業功能區項目終稿之

啟動區策略與產品發展建議謹前期定位階段主要工作回顧核心問題項目需發揮后發優勢，突破常規，主動站位，積極承擔都市圈、城市發展賦予的使命，實現功能的提升和跨越式發展；功能定位以商品流通交易為核心凝聚力，總部經濟作為龍頭，技術服務為創新源泉，金融商務服務為配套；產業定位四大主導產業：醫藥、物流、會展、工業設計；一大配套產業：通信軟件；發展戰略立足大上海、占位長三角、輻射華東，打造上海陸港國際貿易中心的重要載體：華東國際貿易港；成為華東首席的醫藥流通中心、貿易信息中心、工業設計創意中心；功能分區以總部經濟園區、貿易流通服務區、科技研發服務區和綜合配套區多組團組成的生產性服務功能區，總建筑體量在435萬～500萬m2；2前期定位階段主要工作回顧核心問題項目需發揮后發優勢，突破常規本階段工作內容界定——基于前期溝通達成的共識，直擊客戶現階段最需解決的問題！256啟動區使命、原則與核心問題啟動區物業發展建議啟動策略與啟動模式啟動區位置選擇及規模確定啟動區客戶定位啟動區經濟測算431VISION3本階段工作內容界定——基于前期溝通達成的共識，直擊客戶現階段桃浦生產性服務業功能區啟動模型項目啟動區發展研究啟動模型前期定位啟動模式研究客戶定位分析產品發展建議4桃浦生產性服務業功能區啟動模型項目啟動區發展研究啟動模型前期啟動模式研究一5啟動模式研究一5啟動區的使命是要樹立項目的高端形象，集聚人氣，平衡項目開發計劃的現金流，從而為項目成功打下基礎高調啟動，樹立項目形象：充分展示華東國際貿易港的高端形象，提升項目打造國際貿易中心重要支點的價值取向；實現資金平衡：樹立形象前提下，促成首期開發成功，迅速回籠資金，降低開發風險，以利于后續開發；集聚人氣：通過相關配套設施的打造，為項目帶來更多的人流，從而塑造項目品牌和認知度；啟動區使命國家戰略使命：國家擴大內需，促進貿易，保障經濟平穩發展的戰略方向城市戰略使命：實現陸港國際貿易中心載體功能，尤其促進內貿的發展，使得上海真正成為一個腹地型國際貿易中心；區域戰略使命：整合全球城市副中心、陸港貿易中心資源，使得普陀真正成為國際貿易中心的載體，共同構成上海國際貿易中心的商業中心、總部中心、物流中心、采購中心和會展中心功能復合、跨越發展、高標啟動啟動區原則高標準、快速度、可持續、生態、和諧、復合啟動區使命6啟動區的使命是要樹立項目的高端形象，集聚人氣，平衡項目開發計項目啟動區的核心問題界定：從啟動方式、啟動產品、啟動營銷三個維度保障啟動區的成功如何打造啟動區核心競爭力（產品、規模、景觀園林等）項目啟動同時啟動營銷策略，并在項目規劃、建設、招商等整個過程融入營銷動作規劃營銷、招商營銷等啟動模式啟動產品啟動區模式，即實現啟動區使命的方式是什么？區域營銷啟動區核心問題7項目啟動區的核心問題界定：從啟動方式、啟動產品、啟動營銷三個根據開發主體和區域啟動項目的不同，世聯將區域啟動分為四大模式模式圖例：區域核心設施功能分區功能分區中的項目道路、市政設施資料來源：世聯模型基建配套啟動模式復合啟動模式功能塊啟動模式核心設施啟動模式啟動模式示意圖紅色標志為區域啟動項目8根據開發主體和區域啟動項目的不同，世聯將區域啟動分為四大模式項目情況：大連軟件園分為南北兩區，建設規模約為16平方公里，一期規劃為“四區一園”，即軟件及教育產業區、信息服務產業區、商務區、生活區和森林公園；啟動特點：通過引入東軟作為起爆點，實現“馬太效應”，并選擇住宅區及教育區關聯項目進行復合啟動，實現房地產開發—教育產業開發—軟件開發的“三級跳”；啟動模式案例一：大連軟件園時間項目規模起爆點：東軟產業住宅教育居住人口產生教育需求

產業區：

東軟引入修建創業中心東軟阿爾派開發樓居住區：

學清花園軟件工程師公寓

教育區：東北大學東軟學院產業帶來居住人口外來人口外來人口產業與教育互相提供支持啟動方案大學教育區住宅區住宅區商務區軟件產業區信息產業區森林公園模式9項目情況：大連軟件園分為南北兩區，建設規模約為16平方公里，啟動模式案例二：PortSunlight陽光工業城PortSunlight的項目相關性體現在設施需求-供給的鏈條模式

PortSunlight啟動項目的市場支持來自于區域內部消費支持及外來人口啟動支撐鐵路河流公共娛樂設施商業中心高尚居住區物流區居住區綠地公園公共空間工業區工業區商業及辦公區項目情況：英國PortSunlight陽光工業城是聯合利華的總部基地，占地大約17平方公里，創建目的是建立一座融工業、生活、休閑為一體的花園城市，為居民、工人提供良好的生活及工作環境啟動特點：以修建聯合利華的總部大樓的商務辦公區為起爆點，開發帶動居住區（28棟別墅、25棟公寓）和公共空間（1個超市、Gladstone市民中心）等關聯項目的啟動1個超市聯合利華總部大樓28棟別墅、25棟公寓Gladstone市民中心

外來人口外來人口10啟動模式案例二：PortSunlight陽光工業城Por研究了眾多的成功案例的啟動策略，我們發現在分期開發的項目中，不同資源狀況和市場環境下，項目的啟動模式和產品的選擇都有所不同，從地塊資源和區域成熟度雙因素綜合界定地塊環境資源區域成熟度啟動相對中低端產品，圍合環境，逐步拉升啟動相對中高的產品，完善配套，樹立形象，拉升產品啟動高端產品，樹立形象，帶動后期產品開發4312較符合本項目中高端產品樹形象，帶動后期開發啟動區的策略及產品路線的相對位置圖以核心商貿平臺、商務辦公、配套等復合功能為起爆點，帶動關聯項目的啟動，實現研發功能需求復合啟動的關鍵特征：開發主體一般是具有良好政府背景，并具有一定經濟實力的開發商啟動設施：不同功能分區里的圍繞核心設施的多項關鍵項目的復合啟動，避免多點啟動造成的破碎開發啟動效果：多點開發帶動區域整體開發、提升區域形象與地價模式11研究了眾多的成功案例的啟動策略，我們發現在分期開發的項目中，區域復合啟動的共通的成功要素區域復合啟動項目選擇的共通成功要素以起爆點項目的開發帶動關聯項目的復合啟動啟動項目物理距離的適當性啟動項目之間具有較強的相互關聯度共通成功要素針對本項目，共同成功要素的詳細描述這是區域復合啟動方案制定的思考方法：通過找起爆點，進而多點啟動關聯項目，帶動項目整體開發。選擇啟動項目市場實現度高，并且能夠帶動相關項目的開發，同時聚集人氣。設施之間不是獨立無關的，而是具有彼此促進、相互聯動的關系。設施選擇的地理位置應該考慮服務的可達性。避免由于物理距離過大導致區域啟動的力量分散。同時也應避免所選擇項目區位過于集中，輻射面過窄，不利于區域整體發展。12區域復合啟動的共通的成功要素區域復合啟動項目選擇的共通成功要為實現區域高標準啟動、跨越式發展，應該在導入引擎帶動作用下，同時推進保障配套和營銷策略，實現項目快速、成功啟動啟動策略2商務啟動1配套啟動3商貿啟動配套商務商貿功能復合形態復合Addyourtextinhere復合啟動主引擎主保障主方向產品13為實現區域高標準啟動、跨越式發展，應該在導入引擎帶動作用下，營銷舉措首先高調啟動并貫穿前期整個過程，通過規劃營銷、招商營銷等推廣區域及項目價值，展示項目形象及發展進程營銷城市價值營銷：展示桃浦推動上海國際貿易中心建設的重要城市戰略籃圖；未來實現上海全球城市的重要城市角色；區域價值營銷：跳躍普陀現有定位，整合區域資源，展示大普陀片區整體發展藍圖、未來發展模型及未來發展愿景項目價值營銷：體現桃浦與真如副中心、長風商務區、西北物流園互動、和諧發展以及重大產業、生態居住、創新示范等功能完備的項目發展愿景。媒體推廣營銷事件推廣營銷活動推廣營銷報紙、戶外廣告、網絡、雜志等平面＋立體推廣項目評議標、規劃成果發布、重大項目進駐簽約儀式、重要領導人參觀視察等土地推介、外部招商、新聞發布等規劃營銷招商營銷14營銷舉措首先高調啟動并貫穿前期整個過程，通過規劃營銷、招商營通過定位增值、規劃增值、設施增值三個增值體系實現區域增值弱化由于區域發展初期，配套不夠完善、人氣不旺而產生的陌生感1.營銷策略上強調區域價值和未來的片區升值潛力2.以產品價值充分展示項目的核心價值點，演繹未來生活的新理念，和理想的生活模式，給消費者極大的想象空間規劃增值區域增值定位增值配套設施增值123營銷上海經濟轉型、功能轉移的重要步驟桃浦在上海發展中的重要地位上海中心城區稀缺的大規模土地上海十二期間重點發展的區域上海未來出現新的功能增量的重點區域上海國際貿易中心建設的關鍵支點15通過定位增值、規劃增值、設施增值三個增值體系實現區域增值弱化案例借鑒，區域開發一般以居住和辦公物業啟動，中期以辦公物業為主，引入大型商業項目，后期逐漸完善商業配套和生態環境土地開發確定規劃方案改善交通狀況、基礎道路建設、市政建設居住、辦公物業建設，建設地標性建筑市政綠化工程建設辦公項目開發主導住宅項目大型商業項目開發大型商業項目運營，同時進一步完善商業配套，擺脫晚上冷清的“死城”形象持續辦公樓開發完善生態環境開發歷程啟動區快速發展期發展成熟期啟動期（2-3年）快速發展期（4年）成熟期（3年）項目地塊價值分析階段目標:地塊條件:市場支持度:各個階段價值鏈中的作用（樹立形象、增加人氣、吸引企業、促進產業升級……)地塊是否具備在特定時期開發的可能性和開發難度（拆遷難以程度、進入性、通達性)該區物業是否有成熟的市場來支持項目分期原則16案例借鑒，區域開發一般以居住和辦公物業啟動，中期以辦公物業為項目處于普陀區西側，周邊以村鎮、產業區為主，住宅呈低端供應，地塊內布以廠房、停車場為主，部分在建商務辦公樓，酒店等商務設施嚴重不足，高端商業更是缺乏，商務氣氛尚未形成區域現狀片區現狀是普陀區主要的產業區，集中了普陀主要的醫藥、化工、物流等產業功能空間，土地利用效率較低，后續發展用地以對原有工業廠房和停車場的拆建為主；項目未來要打造成全球大都市全圈的核心城市的重要功能載體，需要建設大量的商務、商業、居住配套1普陀區打造“三態五業”，商務氛圍初顯，商務樓檔次高地分布，租金在中心城區處于低位，伴隨產業升級和功能調整，項目將承擔更多的商貿商務企業辦公需求；2桃浦現有商業以社區型和道路型商業為主，尤其綜合性商業集中度低，業態凌亂，檔次較低，伴隨功能升級帶來的高端人口，桃浦有機會有必要打造新的高端商業中心；3目前項目周邊開發的住宅包括桃浦新村等，檔次較低，且供應基本飽和，未來項目要導入大量人口，同時又要承擔周邊功能區新增居住的需求，人才公寓建設勢在必行；417項目處于普陀區西側，周邊以村鎮、產業區為主，住宅呈低端供應，充分借勢真南路、祁連山路商務軸及沿線保留物業進行開發，營造商務氛圍并進行基礎設施建設，推動項目發展啟動期（3年）：道路系統改造、建設地標性辦公建筑、酒店、商務辦公、酒店式公寓、商務型商業快速發展期（4年）：大型商業中心（SHOPPINGMALL）商貿服務物業、SOHO、綠化景觀設施發展成熟期（3年）：公共服務物業、SOHO、會展中心、工業設計中心、特色商業中心、休閑公園政府前期的基礎建設以及主導性是開發的前提。開發中根據市場情況保持適度彈性。本項目分期策略啟動期快速發展期成熟發展期18充分借勢真南路、祁連山路商務軸及沿線保留物業進行開發，營造商從開發策略看，可以率先在綜合配套核內建設五星級酒店，并在外圍建設商務寫字樓以及酒店式公寓，盤活區域熱度，開發綜合商務核，形成了“兩核驅動、輻射成片”的模式貿易信息中心綠色休閑帶華東醫藥流通中心綜合服務中心綜合配套核綜合商貿核工業設計創意中心武威路祁連山123456綜合配套核綜合服務帶工業設計中心商務服務核展示會議中心物流中心開發時序演繹19從開發策略看，可以率先在綜合配套核內建設五星級酒店，并在外圍啟動區的選擇考慮昭示性、進入性、可擴展性以及與各功能區的聯動，結合地塊的現狀條件，將啟動區位置確定在項目東南角區域，以商務辦公率先啟動，強勢樹立區域整體形象綜合考慮將啟動區選取原則與地塊限制條件，初步確定啟動區域含商貿、商務辦公及居住功能，占地面積700～1000畝其中，商務辦公配合軌道交通站點等基礎設施建設率先啟動；總部經濟部分作為預留地，依托功能定位先行招商，引進民間資本開發。啟動區選取原則啟動區位置選取原則選擇區域進入性好、交通便利，特別是軌道站點，最大化的發揮啟動區的昭示、展示作用及區域帶動作用先期酒店、商務辦公功能最易樹立整個區域形象訴求鄰近原有城市生活配套服務區/已有成熟城市區，打破首期區域陌生度，避免前期過多投入啟動區選擇要考慮未來發展要求以綜合配套核啟動，向內輻射，形成層層推進的開發節奏選擇區域的地理中心或功能中心，未來發展可以輻射整個區域或服務整個區域啟動區位置及規模確定20啟動區的選擇考慮昭示性、進入性、可擴展性以及與各功能區的聯動功能物業建筑面積商務集約式辦公18萬m2SOHO辦公8萬m2總部型辦公5萬m2創意型辦公2萬m2商貿貿易、展示、會議中心10萬m2配套商務配套(星級酒店)5萬m2酒店式公寓4萬m2商業配套(ShoppingMall)10萬m2人才公寓20萬m2合計82萬m2啟動區功能包括商務、商貿、配套三部分，總建筑面積在82萬m2；已有需保留項目：123123康建商務廣場包裝印刷城上海信息技術學校新建項目：ABCDEFGHKABCDEFGHKB啟動區位置及規模確定21功能物業建筑面積商務集約式辦公18萬m2SOHO辦公8萬m2啟動區增值措施

一個地標性建筑一座“希爾頓”式的五星級酒店一個“新天地”、“蘭桂坊”式的商業社區一套DIS（districtidentificationssystem)系統一套DSS(districtservicesystem)系統22啟動區增值措施一個地標性建筑22啟動形象價值：打造城市綜合體，成為區域城市地標、產業中心和象征綜合體從來就是城市的中心深圳萬象城美國洛克菲勒中心倫敦碼頭區再造項目日本天王洲再開發悉尼達令港文化娛樂區德國柏林波茨坦廣場新加坡新達城紐約布魯克林區改造項目......是產業的是貿易的也是城市的23啟動形象價值：打造城市綜合體，成為區域城市地標、產業中心和象服務于華東國際貿易港的區域增長極

集商貿、商務、休閑、居住為一體的

陸港貿易中心展示窗口城市綜合體STD商貿區&ROD商務區&ELD配套區（高端寫字樓+五星級酒店+高端酒店式公寓等）啟動區形象定位24啟動區形象定位24啟動區客戶定位二25啟動區客戶定位二25分析視角——通過從吸引客戶的驅動因素和客戶對實現項目發展目標的價值貢獻因素兩方面分析目標客戶及客戶需求，來進行差異化客戶定位兩大因素吸引客戶的驅動因素客戶的價值貢獻因素客戶對整體發展的帶動作用客戶對形成目標產業集群影響客戶對區域財政影響客戶對降低開發風險的作用客戶對區域認同度的影響……位于中心城區的優越區位便利的交通條件良好的產業優勢優惠的發展政策經濟上增值的潛力……差異化目標客戶定位區分客戶的必要性引入客戶的可能性26分析視角——通過從吸引客戶的驅動因素和客戶對實現項目發展目標VISION客戶分類客戶類型1——戰略伙伴型客戶客戶類型2——支撐型企業客戶客戶類型3——城市居住型客戶客戶分類——按照目標客戶對區域整體價值和整體競爭力提升作用程度，有重點的引入、培育、挖掘與發展目標產業相關類型的客戶驅動因素城市價值重點招商對象帶來的優惠企業在地區的中長期發展戰略行業追隨型企業，擁有較大市場份額創新型中小企業技術及金融服務型企業行業領導企業，擁有核心競爭力或最大市場份額高級別行業協會、商會類型特征產業方向總部經濟科研機構已有產業基礎產業聚集帶來的集聚效應優惠產業政策區域特色的優勢貿易物流專業會展工業設計配套金融、咨詢及技術服務由產業發展帶來的進駐城市居民客戶由城市功能開發帶來城市居民區位價值便利交通健康環境置業的增值潛力27VISION客戶分類客戶類型1——戰略伙伴型客戶客戶類型2—戰略伙伴型客戶支撐型企業客戶城市居住型客戶項目以發展為區域性貿易中心為目標，應承接有區域影響力、行業影響力并能長期深入合作的行業龍頭企業和行業高級中間機構的作為發展戰略伙伴客戶行業高級中間機構客戶行業龍頭企業客戶戰略伙伴型客戶客戶來源對外招商原有企業的培育客戶特征對行業內的企業起著領導作用對地區產業經濟發展有舉足輕重的作用存在多次合作的可能性注重風險管理資金雄厚成功發展戰略伙伴型客戶的因素共同遠景對未來收益的共同期望，對發展可能性的相似描述親密互信相互親近，分享與互信，帶來巨大優勢合作互補知識、能力的互補性，增加實際價值及生產力客戶來源談判后引入，如行業協會、地方商會機構原有機構的培育發展客戶特征擁有廣泛的影響力對行業內的企業起著媒介作用是潛在的大客戶的前端平臺與政府政策聯系度、敏感度高對區域發展影響深遠戰略伙伴型客戶是指通過建立戰略伙伴合作關系，形成長期的，具有影響整體發展全局的，對成功實現發展目標有戰略作用的客戶類型28戰略伙伴型客戶項目以發展為區域性貿易中心為目標，應承接有區域從中遠期看，由于產業的集聚效應，本項目將通過上海城市區位優勢、品牌優勢，充分發揮其潛在的城市價值，尤其是通過產業優勢的打造，吸引長三角及外圍區域的企業總部功能、高端管理服務功能的進駐核心——總部集聚地，對外窗口第一圈層——次級輻射中心第二圈層——專業產業基地第三圈層——原材料基地上海將重點發展國際經濟、金融、貿易、航運、信息服務等服務業，成為長江三角洲城市群的綜合服務中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。次級中心城市一方面接受核心城市轉移出來的產業，向核心城市提供原材料和市場，同時調整自己在整個城市群內的產業，向低一等級的區域轉移產業，帶動低一等級區域的經濟發展。集中發展優勢產業，形成專業性的產業基地，依靠廉價的人力資源，對原材料進行低附加值的粗加工，以集群優勢、低成本、低利潤取勝。上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮江南通舟山臺州泰州湖州紹興南京為產業基地提供原材料，并形成專業市場項目機會：要充分依托功能區處在上海中心城區且緊鄰保稅區，隨之長三角及國際市場以對外開放帶動貿易物流的發展，項目應抓住長三角經濟一體化的有利時機，使之日益成為長三角經濟圈的重要貿易基地，成為全球貿易中的重要一環29從中遠期看，由于產業的集聚效應，本項目將通過上海城市區位優勢行業龍頭企業客戶——需要領先的創新產品以縮小與國內外領先企業的差距，同時通過區域內貿易物流管理共享控制平臺的搭建，提升龍頭企業在區域內的影響力加強品牌研發，提升軟實力拓展營銷渠道鏈，建立價值網絡加強與科研院所合作，共同建立研究院，促進研發需求對現有產品進行升級創新與國外行業領先企業進行合作，引進高端人才核心技術的改造，降低生產成本需求點開放式生態型的總部經濟區，利于高級研發人員、管理人員的引入；會議會展設施，延伸產業鏈集聚，方便產品成果的發布和推廣迅速推向市場終端；集中的高智能化辦公樓，降低運營成本；有預先提供的標準實驗室有為高層次研發人員提供高檔的生活居住、休閑娛樂場所；政府在一定程度上的主導，鼓勵企業間共享研發成果，降低研發風險；產品需求：30行業龍頭企業客戶——需要領先的創新產品以縮小與國內外領先企業行業高級中間機構客戶——從類別上看包括與市場緊密聯系的地方商會、行業協會以及有很強科研功能的研發機構，其對內增強整個項目的綜合實力和整體競爭力，對外也可以作為項目招商的公關紐帶集中的高智能化辦公樓，降低運營成本；便利可自選的辦公樓宇，方便地方商會、行業協會機構的進駐共享的交流互動平臺，政府與市場合作，政府一定程度上的主導，建立區域性的市場信息交流平臺為高層次人員、商務人士提供的中高檔的生活居住、休閑娛樂場所；產品需求：優惠政策的支持交通便利，易于到達易于商會成員之間聚會完備的辦公配套設施需求點雄厚基礎的科研實力市場信息交流平臺31行業高級中間機構客戶——從類別上看包括與市場緊密聯系的地方商總結戰略伙伴型客戶特征總結為實現項目發展目標，本項目應與行業龍頭企業、高級行業中間機構建立戰略伙伴關系，以提升綜合競爭力和區域的整體價值，使項目真正成為承接上海城市貿易功能的載體行業龍頭企業客戶行業高級中間機構客戶客戶來源：區域及現有的行業龍頭企業需求價值點：上海區域中心城市價值；交通的便捷性；產業集聚效應；潛在的市場機會；高品質的辦公居住環境；政策上的優惠產品需求點：總部大樓信息中心辦公樓商務公寓會議會展五星級酒店。。。。。。客戶來源：行業協會、地區商會、現有科研機構需求價值點：交通便捷、配套完善、政策扶持、情感、規范等戰略伙伴項目開發主體行業龍頭企業行業高級中間機構32總結戰略伙伴型客戶特征總結為實現項目發展目標，本項目應與行業戰略伙伴型客戶支撐型企業客戶城市居住型客戶從區域優勢看，本項目處上海市中心城區的優越區位，隨著產業集聚的形成，可以承接周邊地區創新型中小企業客戶以及配套服務型企業客戶，作為項目支撐客戶。配套服務型企業客戶創新型中小企業客戶支撐型企業客戶客戶來源跟隨龍頭企業的進駐新生企業現有企業的改造客戶特征跟隨行業領導企業創新能力較強受政策影響大資金基礎薄弱，租金敏感……客戶來源現有外包服務企業新遷入企業客戶特征以企業服務外包為主要功能能夠推動地區產業集聚對市場敏感度高受政策影響相對小……驅動因素已有產業基礎優惠的產業政策產業聚集帶來的集聚效應區域特色的優勢……33戰略伙伴型客戶從區域優勢看，本項目處上海市中心城區的優越區位創新型中小企業客戶——隨著龍頭企業或重要行業中間機構的入駐產生的帶動效應，將吸引相關產業的中小型企業的跟隨，力爭差別化，在激烈的競爭中尋求生存空間，是由產業集聚而衍生出的上下游中小企業行業龍頭大型企業衍生出的中小型企業與目標產業貿易相關的行業龍頭型企業由龍頭企業集中帶來的上下游衍生中小企業需求要點：行業內龍頭企業集聚區域，規模較大，功能完善；城市郊區或城市副中心，交通便捷，配套齊全；辦公需要極為彈性的空間安排，同時兼顧一定的居住功能；租金便宜或有返還優惠；政府在中小額信貸方便的支持和優惠政策；尋找進入大型企業不愿進入的產品生產領域，并以專業化方式做大做強創新型中小企業的發展需求特征專門為龍頭企業提供配套設備，強化供應競爭力群聚區能夠提高生產率，能夠提供持續不斷的公司改革的動力，促進創新，能夠促發新企業的誕生

——波特34創新型中小企業客戶——隨著龍頭企業或重要行業中間機構的入駐產創新型中小企業客戶——物流產業的創新中小企業主要集中在物流信息系統設計與批發物流所構成物流價值鏈的前后兩端，其發展重點在為物流信息平臺和交易平臺提供支撐，建構以信息技術為支持的物流管理系統。專業化的市場專業交易平臺專業技術人員專業化信息平臺供應商的獲得物流決策支持需求點集中的高智能化辦公樓，降低運營成本；極為彈性的辦公空間，同時兼顧一定的居住功能；可共享的市場信息平臺，方便產品成果的發布和獲得市場信息；開放的市場交易平臺，便于將產品推廣迅速推向市場終端有為研發人員提供生活居住、休閑娛樂場所；政府在一定程度上的主導，鼓勵企業間共享研發成果，降低研發風險；產品需求：35創新型中小企業客戶——物流產業的創新中小企業主要集中在物流信創新型中小企業客戶——項目發展的專業會展、工業設計等產業功能以廣泛滲透到產業經濟發展的各個環節，是產業集聚發展進程中的必然產物，項目當前階段的發展重點在于引入此類功能提升整個地區活力和生長力。會展會議產品需求會展業商貿會展功能會議配套功能酒店、餐飲等延伸功能工業設計產品需求工業設計1234會議展示功能創意辦公功能特色酒店功能產品設計研發功能36創新型中小企業客戶——項目發展的專業會展、工業設計等產業功能配套服務型企業客戶——伴隨著地區產業集聚規模效應的顯現，地區經濟影響力的擴大，以及企業規模擴大和發展成熟度的提升，將吸引相關配套服務型企業客戶入駐，為項目主體企業提供金融服務、技術服務、咨詢服務、人事服務等功能金融服務銷售售服技術服務配套功能外包咨詢服務人事交通的便捷性：與企業生產和制造功能接近或交通便利；產業集聚效應：產業上下游企業轉移功能較為集中的區域；潛在的市場機會：產業集聚區域不僅集聚了供應商，而且集聚了客商，一個集聚區本身一個規模很大的市場高品質的辦公居住環境：利于管理人員高效的工作便宜的物業價格或租金：有效的降低企業管理成本；政策上的優惠：政府在金融、勞動用功以及審批服務上面的支持需求要點37配套服務型企業客戶——伴隨著地區產業集聚規模效應的顯現，地區s總結支撐型企業客戶特征總結會展工業設計配套服務功能貿易物流關聯產業關聯產業關聯產業產品需求點：智能化辦公樓創意型辦公樓標準化研發樓會議酒店設施彈性化的商務公寓完善的商務休閑配套。。。。。。配套服務型企業客戶來源：跟隨企業集聚進駐的服務型企業需求價值點：成規模的企業集聚、交通便捷、低租金的辦公樓、市場發展潛力行業：金融服務、技術服務、人事服務創新型中小企業客戶來源：跟隨行業龍頭企業引入衍生企業、原有企業改造升級、新生企業需求價值點：靠近行業龍頭企業的集聚區域、區位優越、交通便捷、彈性的辦公樓配套設施、優惠產業政策等行業：物流、會展、工業設計創新示范的動力引擎便捷完善的城市配套舒適開放的工作環境……內部保留外部導入38s總結支撐型企業客戶特征總結會展配套服務功能貿易物流關聯產業從區位和未來發展潛力上看，本區未來將承接來自內部由產業發展的進駐人口帶來的剛性客戶和來自外部其它地區的價值導向客戶。戰略伙伴型客戶支撐型企業客戶城市居住型客戶核心客戶桃浦園區剛性客戶表現為：在桃浦園區上班的人員、中小企業創業者，周邊拆遷客戶目的：解決剛性居住需求特征：總價承受能差別較大，但都有滿足其居住功能要求價值導向型客戶表現為：投資型客戶、追求居住環境性價比的類中高檔物業客戶目的：從長遠角度考慮自住特征：從價值投資角度對總價敏感，經濟承受能力有彈性，通過高品質展示能提高其價值認知重要客戶啟動區客戶除解決桃浦園區剛性客戶需求，還會吸引周邊范圍內價值導向型客戶以及本區未來看好的本地客戶，是客戶群體中注重價值投資，購買未來的這部分群體39從區位和未來發展潛力上看，本區未來將承接來自內部由產業發展的區域掃描——項目處在市中心區外環線內，現狀周邊主要為物流園區、商務功能區以及低端的居住小區，整體的居住物業檔次較低，未來的中高端居住物業發展存在較大空間。居住區居住區啟動區桃浦新村（居住區）未來島物流園同濟滬西校區李子園商務區西北物流園工業園區內大量分布制造企業、物流企業，啟動區西側被工業區包圍項目距離周邊居住區較遠，且存在鐵路等交通線路阻隔項目周邊交通和生活配套匱乏，交通出行不便項目周邊居住物業整體檔次較低、高端物業尚未開發周邊物業類型分析40區域掃描——項目處在市中心區外環線內，現狀周邊主要為物流園區前景分析——項目應憑借其后發優勢，作為未來市場的焦點，增吸引著全市及周邊客戶項目再開發將帶來區域價值整體提升，將深深地影響客戶結構與置業動機外環內房價高起，中心城區客戶進一步外溢，項目的再開發會重新評估其區位價值，通過交通和配套能吸引其他區域特別是中心城區客戶交通便捷性和投資價值是決定各板塊的外區域客戶要素，項目區的交通預計能得到極大改善，進而提升其區域內價值啟動區開發帶來拆遷客戶，周邊區域的經濟發展帶來工作緣客戶，將出現少量私營業主和高端客戶需求內環內均價24727元/m2內中環均價11321元/m2中外環均價9529元/m2外郊環均價6891元/m2中心城區41前景分析——項目應憑借其后發優勢，作為未來市場的焦點，增吸引客戶層次——根據現狀中高端物業不足，良好的發展前景以及整體剛性需求強的特點，結合本項目條件，居住需求性目標客戶應分為三個層次我們的目標客戶在哪里？普通公寓人才公寓財富階層(企業高層客戶)中產階層(高級員工)工薪階層、白領龍頭企業中層管理層中型企業中高級管理層小型企業創業者客戶郊區生活向往型客戶物業價值投資者高級科研人員市中心價格外溢型客戶本地居民附近工作緣型客戶來源SOHO商務公寓酒店式公寓42客戶層次——根據現狀中高端物業不足，良好的發展前景以及整體剛財富階層/企業高層：追求高品質、卓越的環境和服務價值取向置業動機與選擇標準日常活動有支付能力，但只選擇適合自己的產品注重生活，追求享受重視家庭和親情相對理性，有一定的投資意向需求特征客戶掃描看中物業的稀缺性和產品創新特征重視周邊環境，注重健康非常看重物業服務，不太在意為之付出的價格經常出入高檔酒店及休閑娛樂場所買車、買房追求大眾知名的品牌有特定生活圈子，更喜歡和圈子以內的人交往隨個人喜好購房，多次置業喜歡有多處居所，可以隨意居住重視物業的外在品質表現把物業視為長期資產自信；價值；享受43財富階層/企業高層：追求高品質、卓越的環境和服務價值取向置業中產階層/高級員工：對城市的依賴性強，注重生活時尚價值取向置業動機與選擇標準日常活動追求更上層的生活希望能獲得事業成功的肯定重視家庭，重視親情有從眾心理，容易受朋友的影響購買常住的居所，因而重視生活的便利性傾向群居，選擇較大規模的社區對園林和配套要求高經常同家人一起活動喜歡和朋友小聚，一起打牌、打麻將熱衷于休閑娛樂活動需求特征承受總價有限制需要居家型的物業看重居住環境和藝術品位上升；城市；理想客戶掃描44中產階層/高級員工：對城市的依賴性強，注重生活時尚價值取向置工薪階層/白領：購買力一般、看中性價比、注重生活便利價值取向置業動機與選擇標準日常活動以長樂為事業重心有支付能力不足，只求佳性價比生活低調，不好面子，攀比心理弱需求特征客戶掃描看中物業的地段價值和產品性價比；重視生活的便利性，非常看重物業服務，但在意為之付出的價格家庭結構人口簡單，通常為兩口之家平時喜歡打牌、打麻將等有特定生活圈子，喜歡和圈子以內的人交往對居住環境有一定要求居住同時照顧到生活方便，離生活圈不能太遠重視居住環境，重視物業的品質價值性價比；戶型；便利45工薪階層/白領：購買力一般、看中性價比、注重生活便利價值取向本項目客戶將是多元化的，戰略伙伴型+支撐型企業+城市居住型客戶，三者相互吸引，但功能獨立客戶分析總結客戶分類支撐型企業客戶戰略伙伴型客戶2城市居住型客戶3行業龍頭企業行業高級中間機構創新型中小企業配套服務型企業1現狀已有的與目標產業相關的龍頭企業客戶來源新招商引入的目標產業行業龍頭企業跟隨行業龍頭企業衍生出來企業本地現有的中小型創新企業創新示范的動力引擎舒適開放的工作環境自由時尚的居住享受……內部：為產業發展提供配套的居住客戶跟隨企業集聚進駐的服務型企業外部：以項目發展帶來回報的價值導向客戶★★●▲●★目標產業的高級行業協會地區重要商會、國際商會★●▲★核心客戶●重要客戶▲偶得客戶基于客戶導向產品設計現有科研機構★新生的創新型中小企業●46本項目客戶將是多元化的，戰略伙伴型+支撐型企業+城市居住型客啟動區產品發展建議三47啟動區產品發展建議三47商務配套（UED）

VS商貿辦公(ROD)

五星級酒店，樹立區域形象shoppingmall，完善啟動區商業氛圍公寓建設，增添居住功能，促進區域招商引資總部基地——低密度辦公商貿物流——多層辦公技術服務——集約式辦公科技生態產業符號R---RecreationalO---OfficeD---District活力生態城市符號U---UrbanE---EcologyD---District48商務配套（UED）VS商貿辦公(ROD)五相對獨立·自由分割·多樣結構商務別墅，啟動區創新產品，品質主體商務—總部型辦公49相對獨立·自由分割·多樣結構商務別墅，啟動區創新產品，品質主企業總部——區域的核心產業區域，利用低密度、高綠化的OFFICE風景花園、完善的配套服務吸引大中型企業總部進駐，提升區域產業層次客戶定位：區域內傳統大中型企業管理總部和外部招入企業總部商務—總部型辦公50企業總部——區域的核心產業區域，利用低密度、高綠化的OFFI中邦moho商務別墅在外立面的表現上，采用公建化外立面風格，利用玻璃、石材兩種不同材質，形成錯層的百變空間自然石材：簡潔與質感沉重和輕質脆弱與堅實動感玻璃：基本上沒有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有80％都是玻璃，促使空間更顯舒適自在用磨砂玻璃作室內隔斷，既節省室內空間，又顯得富麗堂皇。用透光玻璃裝飾的室內過道窗，透出淡淡的纖細柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斕，較高的反射率將建筑物周圍的景觀反射在建筑物上，可謂景中有景。

商務別墅區商務會所案例借鑒151中邦moho商務別墅在外立面的表現上，采用公建化外立面風格，空間設計上利用幾何學中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務空間，同時為了滿足居住需求注重生活空間的利用，并且附送大量面積創造“立方-城”概念出發點：利用幾何學中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務空間戶型設計上，采用裂層設計，田字結構，自由組合創造出屋頂花園，小進深的陽臺和大面積的露臺，陽光室等功能空間，一方面在外立面區別于傳統的住宅另一方面又兼顧采光和贈送面積。采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉化，實現戶型縱向分割。案例借鑒152空間設計上利用幾何學中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效虹橋商務別墅，戶型設計巧妙的解決了入口，室內空間的轉換，衛生間，交通面積及贈送面積等問題戶型A:617平米(地下室面積164平米)戶型B612平米（地下室面積164）入口預留接待停留空間，實用氣派建筑結構為品字形交錯，中間交錯部位為樓梯以及交通空間，將產品分割為兩個面積較大的部分，客戶可以將之按照用途進行分割，使用靈活將衛生間設置在品字形交接處，一是不破壞整體建筑內部方正空間，二是衛生間，浴室的使用舒適度，采光，通風以及景觀都得到較好的改善地下室空間占到整體面積的1/3左右，贈送面積大玻璃幕墻在建筑上的應用面積較大入口入口整體結構整體結構衛生間衛生間玻璃幕墻玻璃幕墻案例借鑒253虹橋商務別墅，戶型設計巧妙的解決了入口，室內空間的轉換，衛生案例總結：總部經濟園商務別墅的KPI體系商務別墅組團布局、獨棟設計公建性、個性化的立面造型宜商宜住的空間設計生態園林化的社區環境完善的生活配套和商務服務系統案例借鑒54案例總結：總部經濟園商務別墅的KPI體系商務別墅組團布局、獨組團布局、獨棟設計建筑基地的面積在500平米-800/棟左右，可以通過幾棟建筑圍合一個集中的組團開放空間的形式，在節約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間；布局設計55組團布局、獨棟設計建筑基地的面積在500平米-800/棟左右公建性、個性化的立面造型

在建筑形態上，維持較為方正的外形，增強公建感和商務性，便于報批通過

在外立面的表現上，采用玻璃、石材兩種不同材質，將玻璃的通透與石材的質樸完美結合，在石材、玻璃的穿插更迭中，形成錯層的百變空間在個性化上，既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應用上不失和諧；體量和形式力求人性化和親近感，同時又融合到景觀中去立面造型56公建性、個性化的立面造型在建筑形態上，維持較為方正的外形，宜商宜住的空間設計+=從居住型小戶型向“Studio”/“SOHO”的轉變辦公和生活的自然融合與自由轉換空間可自由分隔——可以將辦公與住宅空間的相互彈性轉換寬敞、靈活、自由、個性的空間空間設計57宜商宜住的空間設計+=從居住型小戶型向“Studio”/“生態園林化的社區環境建筑形態同生態綠地很好的融合，讓腦力工作工作者感受到工作后融入自然的享受社區環境58生態園林化的社區環境建筑形態同生態綠地很好的融合，讓腦力工作啟動區標桿產品，形象主體商務—集約式辦公59啟動區標桿產品，形象主體商務—59本項目打造成生態辦公樓，需在品質和標準層面積方面有所突破項目規模電梯租售價格綠洲中環廣場（中環）2棟28層，建筑面積11萬m2三菱電梯租金3.5-5元/m2·天，售價23000元/m2智慧廣場（長壽）37層，建筑面積64000m28部，蒂森租金3.8元/m2·天華寧國際廣場（中山公園）28層，建筑面積64000m26部電梯租金約4.5元/m2·天上海城（虹橋）36層，建筑面積約62000m26部，日立租金為5元/m2·天綠地創匯（五角場）1幢準甲級、1幢LOFT，建面7萬m28部，三菱17000-23000元/m2本項目要打造生態性寫字樓，提高辦公環境的舒適性，結合案例，建議本項目的次地標寫字樓的相關指標為：體量：45000m2，標準層面積：1500m2，層數：30層案例：天安南海數碼新城一期天佑創富大廈：功能：為中小民營企業、企業集團總部提供研發辦公、創新創意的優質空間；

建筑面積：7萬m2；標準層面積：3350m2；層數：16層；產品模式項目周邊區域商務樓狀況：60本項目打造成生態辦公樓，需在品質和標準層面積方面有所突破項目外立面公建化：外立面簡潔、現代、時尚——使建筑具有強烈的視覺沖擊力和昭示性要點：產品形象突出現代風格的公建化意向，與周邊產品形成差異在建筑設計上做出通透感、現代感，突出大平面、整體性、適當大玻璃形成幕墻感中性顏色但不能過冷，突出召示性和品質感61外立面公建化：外立面簡潔、現代、時尚——使建筑具有強烈的視覺入口及大堂現代氣派，顯示物業形象要點：通過雨蓬的設計增強寫字樓主入口的昭示性大堂寬敞明亮，奢侈挑高，公共部分做足面子地面、天花板、墻面有一定的裝飾符號和圖案，通過地面和天花圖案處理無意識的約束人流醒目位置設水牌雨棚大堂公共部分水牌62入口及大堂現代氣派，顯示物業形象要點：雨棚大堂公共部分水牌6電梯廳提供良好的通風和照明以提高空氣質量和空間感受，通過裝飾品、植物、沙發等設計增加空間的舒適感要點:根據項目的體量，合理設置電梯個數和樓層停靠點電梯品牌推薦：瑞士迅達、美國西子OTIS、日本三菱等建議電梯廳2米寬以上，并通過弧形設計，增加空間感和舒適度設備選取中檔產品，分層標識、上下指示清晰有一定的裝飾、細部精致，有視覺趣味點各樓層設整層平面圖及公司、單位指示牌63電梯廳提供良好的通風和照明以提高空氣質量和空間感受，通過裝飾公共通道明亮、簡潔，突出寫字樓形象要點：公共通道寬度可降到最低標準，提高使用面積可以設置開放式走道裝修應簡潔明亮，感觀上取得寬敞的視覺效果走道盡頭和拐彎處設置植物或裝飾小品開放式通道64公共通道明亮、簡潔，突出寫字樓形象要點：開放式通道64地下車庫及車庫層電梯廳實現展示功能地下電梯間坡道VIP車位要點：注意地下車庫的整潔明亮、導示清楚；地下電梯間與首層電梯間裝修標準一致；入口坡道采用塑膠地面防滑，保證安全；車庫地面采用特種涂料，既美觀，有防滑靜音；在進入方便的位置設立VIP車位，與大單銷售聯動，注明車位號與車輛牌號，彰顯客戶身份；65地下車庫及車庫層電梯廳實現展示功能地下電梯間坡道VIP車位要次地標寫字樓創新動作頂層花園多功能商務中心樓中樓分層差異化的空中花園66次地標寫字樓創新動作頂層花園多功能商務中心樓中樓分層差異化的啟動區價值產品，功能主體商貿—貿易、展示、會議中心展示中心高檔商貿會議中心交易中心信息中心67啟動區價值產品，功能主體商貿—展示中心高檔商貿會議中心交易中商務配套

（UED）

VS商貿辦公(ROD)

五星級酒店，樹立區域形象shoppingmall，完善啟動區商業氛圍公寓建設，增添居住功能，促進區域招商引資總部基地——低密度辦公商貿物流——多層辦公技術服務——集約式辦公科技生態產業符號R---RecreationalO---OfficeD---District活力生態城市符號U---UrbanE---EcologyD---District68商務配套（UED）VS商貿辦公(ROD)五經濟效應社會效應環境效應酒店其他物業類型酒店項目建成后，將成為區域景觀建筑，形成啟動區的新景觀。本項目將率先增加區域的居住功能，并且提供就業機會。酒店的出現將有力地促進地區貿易、商業、會展、物流的發展，改善本地區投資環境及經濟發展。酒店的建設將增添居住功能，并促進區域的招商引資，完善投資環境，成為啟動區的標志建筑發展程度啟動期發展期成熟期中高端酒店形成啟動區景觀建筑酒店供應集中期酒店供應量增加配套—五星級酒店69經濟效應社會效應環境效應酒店其他物業類型酒店項目建成后，將成建議本項目五星級酒店客房數標間套內面積420*35=14700平方米；豪華套房及商務套房套內面積102*55=5610平方米；總統套房套內面積3*250=750平方米；按得房率60%計算，客房建筑面積約為35100平方米；按客房建筑面積占總建筑面積70%計算，總建筑面積約為50140平方米。酒店定位為五星級酒店，參考五星級酒店客房總數，建議本項目五星級酒店客房數525套，總建筑面積5萬平方米左右項目北京世紀金源大飯店北京華僑大廈北京國賓酒店上海金茂君悅大酒店廣州亞洲大酒店客房總數554套400套485套555套442套標間514/93%375/94%419/86%510/92%366/83%套房39/7%24/6%63/13%42/7%75/17%總統套房11331標間面積≥29m242m2>30m2>30m240m2標間占總房數的80-90%，套內面積在30-35m2左右，少量為40m2；豪華套房及商務套房占總房數小于20%，套內面積在50-60m2左右；總統套房1-3套，占總房數小于1%，套內面積一般在250m2以上。客房數比例面積標間42080%35豪華套房及商務套房10219.4%55總統套房30.6%250合計525100%——70建議本項目五星級酒店客房數標間套內面積420*35=1470外立面簡潔、現代、時尚——使建筑具有強烈的視覺沖擊力和昭示性要點：產品形象突出現代風格的公建化意向在建筑設計上做出通透感、現代感，突出大平面、整體性、適當大玻璃形成幕墻感中性顏色但不能過冷，突出召示性和品質感71外立面簡潔、現代、時尚——使建筑具有強烈的視覺沖擊力和昭示性入口及大堂現代氣派，顯示物業形象要點：通過雨蓬的設計增強酒店主入口的昭示性大堂寬敞明亮，奢侈挑高，公共部分做足面子地面、天花板、墻面有一定的裝飾符號和圖案，通過地面和天花圖案處理無意識的約束人流大堂入口大堂大堂72入口及大堂現代氣派，顯示物業形象要點：大堂入口大堂大堂72高檔次的裝修和完善的配套設施，進一步提升酒店的形象起居室中餐廳餐廳多功能廳會議室多功能廳73高檔次的裝修和完善的配套設施，進一步提升酒店的形象起居室中餐大型商業配套產品，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心，完善啟動區生活氛圍配套—Shoppingmall74大型商業配套產品，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站參考城市級購物中心的規模，并結合本項目商業配套產品輻射范圍，建議本項目ShoppingMall的建筑面積10萬平方米城市級購物中心正大廣場國際金融中心ShoppingMall大地MALL和春天MALL天河區ShoppingMall建筑面積（萬平方米）24.3206035建議本項目SHOPPINGMALL的建筑面積為10萬平方米本項目購物中心以滿足項目自身需求為主，間接服務于周邊區域，商業規模小于城市級購物中心75參考城市級購物中心的規模，并結合本項目商業配套產品輻射范圍，MALL集合百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業店等各種零售業態，提供各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施咖啡店超市專賣店酒吧電影院健身中心76MALL集合百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業店等各種零啟動區高品質居住產品，滿足企業中高管理層短期或長期居住需求配套—酒店式公寓77啟動區高品質居住產品，滿足企業中高管理層短期或長期居住需求配建議本項目啟動區建造2棟酒店式公寓，總建筑面積4萬平方米經驗假設建議本項目啟動區建造2棟酒店式公寓，總建筑面積4萬平方米。按單層戶均面積50平方米計算；按得房率65%計算；按單層13戶計算；按建筑層數20層計算；單層建筑面積為1000平方米；每棟可提供約260個房間；每棟酒店式公寓建筑面積2萬平方米左右；78建議本項目啟動區建造2棟酒店式公寓，總建筑面積4萬平方米經驗公建化的建筑風格使建筑看起來更加時尚、現代，與整體地塊氣質契合，符合年輕人的審美要求面磚與玻璃結合，外立面整齊，公建化外觀與酒店立面相呼應，體現都市感線條簡潔、明快，體現現代氣息細節體塊穿插，表現時尚與活力建筑風格79公建化的建筑風格使建筑看起來更加時尚、現代，與整體地塊氣質契高檔入口大堂——“酒店品質的第一感覺”，形成一種儀式感大堂尺度：通過挑高或有大開間尺度的大堂公共空間，體現業主的尊貴，以及整體的氣勢。入口接待區：方便臨時的賓客接待與等候，體現業主身份，以及完善的安防，保證業主私密生活，設置休息區和保安臺。石材裝修和局部處理：體現項目的高品質，以及業主的身份。局部吊頂仿大理石地板電梯間的細化處理公共空間80高檔入口大堂——“酒店品質的第一感覺”，形成一種儀式感大堂尺SOHO——創意的天地，活力的社區。集辦公、居住一體化，拉動區域的人氣和活力，為年輕才子開辟一番天地客戶定位：中小型企業辦公基地，區域和城市的白領階層配套—SOHO81SOHO——創意的天地，活力的社區。集辦公、居住一體化，拉動SOHO一族的生活,每天都由自己來安排,什么時候起床,什么時候工作,全憑自己的意愿SmallOffice創新化產品、概念，領導市場，SOHO概念的炒作，促成一個概念群體的誕生不是一個單調的封閉的住宅區，而是一個有住宅、有店鋪、有辦公、有花園的混合型都市社區；小型居家辦公一族；街坊式商業；集中室內綠化空間，空中四合院；先鋒群體的聚集產生巨大的影響力，SOHO成為世紀初最熱門的話題。Soho概念82SOHO一族的生活,每天都由自己來安排,什么時候起床,什么時SOHO辦公SOHO公寓是混合和模糊的，可以辦公可以居住，這里為辦公和生活提供了無數種可能性。SOHO商鋪全部沿市政道路和內部小街設立，獨立進出，面積從100平米到600平米不等，設施齊全。SOHO辦公樓各單元均有獨立入口，靈活的室內空間分割方式。SOHO公寓步行小街、沿街店鋪

商務公寓面對SOHO客戶，寫字樓面對高端商務客戶，特色商業成為區域級商業活力中心Soho功能83SOHO辦公SOHO公寓是混合和模糊的，可以辦公可以居住，這建造一個功能豐富的“濃縮型城市”，與三里屯的歷史文化一脈相承由5個購物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成旱冰場、帶燈光的小河將5個購物中心串連起來，功能豐富，46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀將成為三里屯地區變革的新亮點，集商業，餐飲，娛樂為一體，成為中外游客，寫字樓人群及附近居住者的一個全新的休閑消費港灣。Soho交通組織84建造一個功能豐富的“濃縮型城市”，與三里屯的歷史文化一脈相承開放式空間設計，同城市無限度對接開放式設計——整個項目沒有任何的圍墻，與城市融合；眾多街道——開辟眾多街道，讓人自由游逛；立體街區——設計了3層街道，除了地面層外，更有地下一層和二層寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓公寓公寓公寓公寓Soho交通組織85開放式空間設計，同城市無限度對接開放式設計——整個項目沒有任在垂直層面上找空間，每一棟建筑體底端打造一個商業體，形成5個不同主題的商業體舉措1：屋頂建造花園，整個項目被綠色所覆蓋；舉措2：通過北側主入口將人流引導進入本項目內部；舉措3：通過室外的下沉式步行街和小型廣場，可以一年四季根據季節特點舉辦各類戶外活動居住、辦公于一體的商務空間每一棟建筑體底部帶一個商業體空中花園空中連廊Soho街區空間86在垂直層面上找空間，每一棟建筑體底端打造一個商業體，形成5個外部高形象——全玻璃外立面，既有寫字樓的氣派，又節省成本建筑外形：各樓為27*27的體量，體形細長、白天透明、夜晚發亮；全玻璃外立面，外觀具備國際化風格，簡潔現代；大開間落地玻璃窗，采光、景觀均好。Soho外立面87外部高形象——全玻璃外立面，既有寫字樓的氣派，又節省成本建筑通過材質、風格獨特的造型，強化建筑的沖覺沖擊力商業裙房和高層塔樓的外部是連續的外表面，沒有棱角，為來訪者和住戶創造一個有吸引力的、友好的城市空間；裙樓塔樓立面由玻璃和鋁板構成，呈現自然的豎向線條肌理，表現建筑纖細挺拔的形態；由淺灰色建筑抱著一棟亮麗的橙色建筑，成為視覺中心。它是一個圓形的，像人的身體一樣是有線條的。——三里屯SOHO設計師Soho建筑風格88通過材質、風格獨特的造型，強化建筑的沖覺沖擊力商業裙房和高層通過旱冰場、帶燈光的小河建立街區的中心吸引點，將5個購物中心串連為一個有機整體Soho公共空間89通過旱冰場、帶燈光的小河建立街區的中心吸引點，將5個購物中產品以兩房為主輔以部分三房，但要注意控制總價，在戶型設計、園林、細節上下功夫創新戶型，高附加值合理園林設計，提升居住舒適度注重打造產品細節，以提升產品附加值控制總價，保證銷售兩房占主導，大力滿足客戶需求中高端住宅產品配套—人才公寓90產品以兩房為主輔以部分三房，但要注意控制總價，在戶型設計、園物業發展建議:產品單體建議打造簡約或時尚風格，體現項目追求的中高端城市生活園林景觀建議以合理的景觀、綠化、建筑小品圍合組成高層樓棟間的共享空間，提升居住舒適度產品戶型建議以二三房為主流產品，以創新戶型增添亮點人才公寓91物業發展建議:產品單體建議人才公寓91較成熟現代建筑風格與項目定位的匹配后發現——簡約派或時尚派能體現項目追求的城市生活風格簡約、內涵厚重簡約鮮明，城市地標歸宿內涵，城市家園時尚、繽紛年輕、活力潮流前端城市方向新興階層體驗生活簡約前衛單體建筑風格92較成熟現代建筑風格與項目定位的匹配后發現——簡約派或時尚派能整體色系建議——以高檔質感的淡雅色系為主色，配以鮮艷明亮色塊，形成鮮明對比淡藍主色系示例白搭配色塊示例深紅酸橙色橙色。。。主色系顯示品質、安逸，而搭配色系增添一抹靈動和跳躍，表現現代、城市。色彩的選用既符合城市發展又形成差異化；兩種色系的融合表現現代感和差異感；具有較好的昭示性和地標作用，有利于項目銷售。單體整體色系93整體色系建議——以高檔質感的淡雅色系為主色，配以鮮艷明亮色塊細節建議——局部的凹凸和色彩改變筑成項目特有的新城氣質，個性細節的集合產生目的地的家園歸宿感局部的凸起和造型變化展現建筑個性；鮮明的色塊體現新城氣質；細節凸現的獨特風格使項目擁有目的地和家園的意向細節決定品質；注重窗框、欄桿、空調位等細部工藝的品質，從細處展示項目的高品質。單體細節建議94細節建議——局部的凹凸和色彩改變筑成項目特有的新城氣質，個性園林主題要能體現熱烈的生活氛圍和居住的舒適享受這里的園林主題推薦只是建議，并非非此即彼；只要精心打造，任何能體現生活舒適，情趣性，參與性的園林都可采用；園林不是要面面俱到，要接合項目和市場，抓住園林主題中的某些元素，將其放大，也能達到效果。親水快速差異化風格明確，標識感強；氛圍濃郁，易形成居住氣氛濃郁無邊界泳池與景觀結合園林選擇的原則園林景觀95園林主題要能體現熱烈的生活氛圍和居住的舒適享受這里的園林主題景觀、綠化、建筑小品圍合組成高層樓棟間的共享空間，形成院落架空層或半地下室產生的高差處理成緩坡，緩坡上營造園林和建筑小品，形成景觀面，增添居民在高層空間下的趣味性，同時消減高層壓抑感；濃密的喬木既體現小區的檔次，同時也可以緩解高層的壓抑感。還可利用建筑小品配上景觀形成院落。緩坡院落立體化景觀建筑小品與高差圍成共享空間園林景觀建議園林景觀96景觀、綠化、建筑小品圍合組成高層樓棟間的共享空間，形成院落架突出生活情趣，用細節打動消費者園林景觀97突出生活情趣，用細節打動消費者園林景觀97主流面積區間的戶型創新90/70政策影響旅游紅蘋果的X戶型一層的空間面積，兩層空間的居住品質．入戶層集中布置了廚房和餐廳，臥房和書房安排在另一層，日常和起居有效分隔。客廳挑空處理。

5號樓120平米，做躍層X戶型，已售完，層高都是2.9米的。年輕人比較喜歡小戶型躍層的，躍層一般面積大價格高，我們這個面積小一點總價低一點的么，受歡迎，當時價格7300元。——紅蘋果陳桃英高級置業顧問

中海錢塘山水89平米戶型：通過雙層高陽臺和用花池擴大陽臺面積的方法來贈送面積附：新規范出臺后，進深大于2.4米的陽臺要算全面積90平米以下的戶型創新——陽臺贈送面積產品戶型98主流面積區間的戶型創新90/70政策影響旅游紅蘋果的X戶型90平米以下的戶型創新——錯層陽臺、小復式90平米小復式一室兩廳兩衛90平米全明復式(兩梯四的中間戶)；挑高客廳餐廳90平米小復式兩室兩廳一衛90平米全明設計（兩梯四的邊套),送錯層陽臺偶數層偶數層奇數層奇數層挑高客廳產品戶型9990平米以下的戶型創新——錯層陽臺、小復式90平米小復式90贈送實用面積，給小實惠——外飄窗/步入式陽臺外飄窗贈送利用凸窗的特性，設置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區分，步入式陽臺的設置可根據使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統的居家模式步入式景觀凸窗室內地面步入式陽臺窗未落地，不計入建筑面積，但室內空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過焦距調整成為梳妝臺或寫字臺，具有很大的使用價值飄窗產品戶型100贈送實用面積，給小實惠——外飄窗/步入式陽臺外飄窗贈送利用凸啟動區經濟測算假設啟動區開發建設均使用自由資金，無貸款；項目各物業建成后均采取出售方式；項目用地成本考慮未來土地性質的變化，項目周邊出讓土地的價格，動拆遷成本以及未來土地價格變化趨勢，初步假定本項目樓面地價均價為8000元；各物業建安成本根據近期數據進行適當調整；前期工程費為建安工程費的10%；2008年李子園商務區辦公樓銷售價格約在13000元/m2，中外環直接公寓售價在15000元/m2，未來按照一定價格梯度進行遞增；物業銷售價格基于普陀區以及桃浦物業價格現狀，各物業價格變化趨勢，并結合專家意見調整得到；銷售費用及稅金基于銷售收入的一定比例計算得到，銷售稅金包括營業稅及附加、印花稅、交易稅費和水利基金；假定各物業在3年內都是100%銷售完畢；地下建筑成本和收益未考慮；地塊公告號地塊名稱區位成交樓面地價200805201閘北區281街坊地塊閘北11501元/m2200802202普陀區長風地區3D地塊普陀9942元/m2200802808長風地區4號地塊南塊普陀11390元/m2物業類型上海中外環普陀供求比商品住宅1397913511125701.2公寓127691.12008年項目周邊出讓商辦用地樓面地價2008年商品房成交價格（元/m2）啟動區經濟測算101啟動區經濟測算假設啟動區開發建設均使用自由資金，無貸款；地塊經濟測算顯示啟動區開發收入141.3億元，開發成本107.1億元，實現利潤16.9億元，稅后投資利潤率15.81%收入利潤率薄利區常利區暴利區無利區0資金量開發商利潤驅動線25%15%盈虧平衡點E致使開發商進行房地產開發的市場驅動力是項目利潤有可能在常利區范圍內；吸引開發商參與的市場驅動力為凈利潤率能夠達到15％以上的房地產開發項目；由于舊城改造的不確定性與風險性較大，開發商投資利潤率達到25%是其預期收益點，也是參與項目的核心驅動點。總投資估算表序號項目金額（萬元）1用地成本6560002前期工程費313503建安工程3135004管理費10008.55不可預見費30025.56其他費用30025.57銷售費用及稅金142854.38合計1213763.8利潤表序號項目金額（萬元）1銷售收入14130002開發成本1070909.53銷售費用及稅金142854.34利潤總額199236.25稅前成本利潤率18.60%6所得稅（15％）29885.437稅后利潤169350.778稅后成本利潤率15.81%9稅后投資利潤率15.81%102經濟測算顯示啟動區開發收入141.3億元，開發成本107.1TheEndthanks103TheEnd103桃浦生產性服務業功能區項目終稿之

啟動區策略與產品發展建議謹呈:上海桃浦生產性服務業功能區管委會辦公室上海普陀產業投資有限公司2009年5月104桃浦生產性服務業功能區項目終稿之

啟動區策略與產品發展建議謹前期定位階段主要工作回顧核心問題項目需發揮后發優勢，突破常規，主動站位，積極承擔都市圈、城市發展賦予的使命，實現功能的提升和跨越式發展；功能定位以商品流通交易為核心凝聚力，總部經濟作為龍頭，技術服務為創新源泉，金融商務服務為配套；產業定位四大主導產業：醫藥、物流、會展、工業設計；一大配套產業：通信軟件；發展戰略立足大上海、占位長三角、輻射華東，打造上海陸港國際貿易中心的重要載體：華東國際貿易港；成為華東首席的醫藥流通中心、貿易信息中心、工業設計創意中心；功能分區以總部經濟園區、貿易流通服務區、科技研發服務區和綜合配套區多組團組成的生產性服務功能區，總建筑體量在435萬～500萬m2；105前期定位階段主要工作回顧核心問題項目需發揮后發優勢，突破常規本階段工作內容界定——基于前期溝通達成的共識，直擊客戶現階段最需解決的問題！256啟動區使命、原則與核心問題啟動區物業發展建議啟動策略與啟動模式啟動區位置選擇及規模確定啟動區客戶定位啟動區經濟測算431VISION106本階段工作內容界定——基于前期溝通達成的共識，直擊客戶現階段桃浦生產性服務業功能區啟動模型項目啟動區發展研究啟動模型前期定位啟動模式研究客戶定位分析產品發展建議107桃浦生產性服務業功能區啟動模型項目啟動區發展研究啟動模型前期啟動模式研究一108啟動模式研究一5啟動區的使命是要樹立項目的高端形象，集聚人氣，平衡項目開發計劃的現金流，從而為項目成功打下基礎高調啟動，樹立項目形象：充分展示華東國際貿易港的高端形象，提升項目打造國際貿易中心重要支點的價值取向；實現資金平衡：樹立形象前提下，促成首期開發成功，迅速回籠資金，降低開發風險，以利于后續開發；集聚人氣：通過相關配套設施的打造，為項目帶來更多的人流，從而塑造項目品牌和認知度；啟動區使命國家戰略使命：國家擴大內需，促進貿易，保障經濟平穩發展的戰略方向城市戰略使命：實現陸港國際貿易中心載體功能，尤其促進內貿的發展，使得上海真正成為一個腹地型國際貿易中心；區域戰略使命：整合全球城市副中心、陸港貿易中心資源，使得普陀真正成為國際貿易中心的載體，共同構成上海國際貿易中心的商業中心、總部中心、物流中心、采購中心和會展中心功能復合、跨越發展、高標啟動啟動區原則高標準、快速度、可持續、生態、和諧、復合啟動區使命109啟動區的使命是要樹立項目的高端形象，集聚人氣，平衡項目開發計項目啟動區的核心問題界定：從啟動方式、啟動產品、啟動營銷三個維度保障啟動區的成功如何打造啟動區核心競爭力（產品、規模、景觀園林等）項目啟動同時啟動營銷策略，并在項目規劃、建設、招商等整個過程融入營銷動作規劃營銷、招商營銷等啟動模式啟動產品啟動區模式，即實現啟動區使命的方式是什么？區域營銷啟動區核心問題110項目啟動區的核心問題界定：從啟動方式、啟動產品、啟動營銷三個根據開發主體和區域啟動項目的不同，世聯將區域啟動分為四大模式模式圖例：區域核心設施功能分區功能分區中的項目道路、市政設施資料來源：世聯模型基建配套啟動模式復合啟動模式功能塊啟動模式核心設施啟動模式啟動模式示意圖紅色標志為區域啟動項目111根據開發主體和區域啟動項目的不同，世聯將區域啟動分為四