第十八章土地金融節土地金融概述第二節發達國家房地產金融發展概況第三節中國房地產金融的發展及其對策土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第1頁!節土地金融概述一、土地金融的概念土地金融就是以土地為媒介而進行的貨幣與資金的融通活動。它是通過各種信用方式、方法及工具，有效地組織和調劑土地領域中貨幣資金的活動。

土地金融的基本任務就是以最有效的方式、方法及工具，向社會籌集資金，用以支持和配合土地的開發、利用以及經營方面的資金融通，促進地產業的不斷發展。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第2頁!一、土地金融的概念土地金融的主要內容包括發生在土地的開發、利用、經營過程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現、保險、證券發行與交易，以及土地金融機構所辦理的各類中間業務等各種信用活動。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第3頁!二、土地金融的特性土地資金的特性

1.資金墊付量大2.資金周轉期長3.資金運動的相對固定性4.資金的增值性5.資金營運的穩定性土地金融的特性

1.土地金融具有自償性2.土地金融具有較大的靈活性3.土地金融具有較強的政策性4.土地金融具有一定的脆弱性土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第4頁!三、土地金融的分類農地金融的主要特點是：在契約到期之前，債權人不得任意要求債務償還；而債務人可在契約到期前隨時償還；債務占抵押物價值不能過大，應以土地收益剩余能夠償還為限，且償還期限越長越好；利率低而不變。

市地的功能決定了市地金融的特點：市地價格高，單位面積收益水平高，商品化程度高使市地能取得高額抵押貸款；資金回收較有保證。這一方面是因為市地金融債務人一般都具備較大的舉債能力，另一方面是因為市地收益比較穩定和可靠，債務人能夠承受高的利率。因市地負擔力較強，償還期限也不必過長，且可提前還款。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第5頁!（二）債券業務

1.土地所有權證券。在早期不動產證券中，只是指土地及其附屬物的所有權證券化。

2.土地抵押證券。隨著土地金融的進一步發展，后來出現了土地抵押證券。其具體做法是：由需要資金者以其不動產向官方設定抵押權，受領抵押證券，載明該不動產權利狀況，交借出資金者收執，充作抵押權的證據。當債務人違約時，債權人就可按抵押證券所載明的權利抵償。這種證券可由持券人轉讓給第三者，土地所有人也可通過買回證券的方式，隨時清償其債務。但無論如何，債務人與債權人之間的關系是直接的。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第6頁!（三）土地投資業務土地金融機構一般也兼辦土地開發投資業務。但土地開發投資與一般生產投資不同，它有三個特點：

1.連續重復負擔利息。因為土地開發投資一般要求初始投資規模較大而且要求有連續性，尤其是在農地投資上還要求不斷地重復投資。土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第7頁!五、土地金融的產生及發展 為什么金融業樂于支持和配合土地的開發和利用，為其融通資金呢？

（一）為了金融資本的保值、增值和有利可圖（二）為了謀求資金的相對安全（三）有利于吸收存款和開展其他中間業務土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第8頁!第二節發達國家房地產金融

發展概況一、美國的房地產金融概況（一）土地金融 美國專業土地金融機構的上層組織是“聯邦土地銀行”，基層組織為“土地銀行合作社”。（二）住房金融 美國具有發達完善的住房金融體系。這個體系不僅包括發放住房抵押貸款的金融機構和監管金融機構的一整套監管體系，而且還包括為住房抵押貸款創造流動性二級市場的政府及準政府機構。土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第9頁!三、德國的房地產金融概況(一)土地金融

德國專業的土地抵押信用機構是民間的土地信用合作社，創始于18世紀下半期，至今已有200多年。德國土地金融制度后來傳入東歐、北歐、意大利以及世界各國，成為世界土地金融業的典范。(二)住房金融 德國的住房金融體制是一種由私營、合作和國營銀行并存的多渠道融資形式。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第10頁!第三節中國房地產金融的發

展及其對策一、中國房地產金融的發展歷程中華人民共和國成立后，逐步實行了城鄉土地公有化，以土地私有制為基礎的土地金融隨之消亡。20世紀70年代末80年代初，在中國農村中普遍實行了以農戶為單位的土地承包經營制，使農村土地的所有權與使用權相分離。隨后，在20世紀80年代后期對城市國有土地逐步實行有償使用制，城鎮職工住房制度改革也逐步展開。土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第11頁!一、中國房地產金融的發展歷程為配合國家啟動內需、拉動經濟增長的宏觀經濟政策，中國人民銀行于1998年出臺《個人住房貸款管理辦法》和《加大住房信貸投入支持住房建設與消費》兩個文件，商業銀行房地產金融業務迅速發展起來。伴隨著住房作為商品進入市場，國有土地也逐步成為一種商品，實行市場化經營。土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第12頁!二、中國房地產金融的發展狀況對于農地金融而言，目前主要是中國農業發展銀行和農村信用合作社作為農地資金及其他金融服務的提供者。

就市地金融來說，參與主體主要是商業銀行及國家開發銀行，參與方式主要是介入土地開發的一級市場和二級市場。

對于購房貸款來說，這幾年發展較快，已經成為商業銀行的一項重要業務品種。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第13頁!三、中國房地產金融未來發展

的基本趨勢與特點5.強化管理、防范風險將成為房地產金融業務持續發展的重要課題。

6.房地產金融市場將進一步細分，越來越多的非銀行金融機構及其他中介機構將積極介入這一領域。土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第14頁!三、土地金融的分類農地金融1.農地取得資金融通：用于農地的購買與租賃2.農地改良資金融通：用于土地開墾、灌溉、排水或土壤改良3.農地經營資金融通：用于購買牲畜、農具、肥料等4.憑借農地所有權或使用權取得從事其他事業所需的資金市地金融1.市地取得資金融通：用于市地的購買與租賃2.市地開發資金融通：用于對市地的開發、整理和改造等3.市地經營資金融通：用于商品房建設、項目建造、工廠建設等4.市地的企業或消費資金融通：以市地所有權或使用權取得企業經營或個人消費所需的資金土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第15頁!四、土地金融主要業務內容(一)融通資金業務

1.土地金融機構為土地所有者融通資金，籌集社會資金，使其流到土地所有者和使用者手中，滿足其需要，并使提供資金的人也從中得利。

2.通過將固定在土地上的資金再轉化為金融資金重返流通過程，以滿足其他方面的資金需求。

3.用發行抵押債券等手段吸引資金，以滿足土地長期投資的需要。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第16頁!（二）債券業務

3.土地抵押債券。土地抵押債券的出現，使土地金融有了進一步的發展。金融機構取得抵押債權，以此作為擔保，通過信用評級機構及擔保機構等發行債券，并出售給公眾。持券人與抵押債務人之間通過金融機構而形成間接關系。當抵押債務人不履行債務時，金融機構可立即行使其抵押權，收回資金用于償還債券。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第17頁!（三）土地投資業務

2.收益率不易精確計算。由于土地開發

投資規模大，時間長、利息重，所獲

利潤以及投資收益率都難以計算。

3.資金占用時間較長。土地開發投資一

般需較長時間占用資金，對資金要求

相對較高，具有較大的風險性。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第18頁!六、地產業與金融業之間的關系地產業與金融業之間，是一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發展的關系。這種極其密切的關系，總的說來，是由土地商品的特性及金融業的特性所決定的。在貨幣信用條件下，土地的開發、利用、經營等一般都需注入大量資金。

土地金融對于土地開發和利用來說，具有特別重要的意義。

土地資金運動的固定性和較強的自然增值性，也吸引了金融機構樂于貸款或投資在土地上。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第19頁!二、日本的房地產金融概況(一)土地金融 日本專業的土地金融機構是國有土地銀行。

(二)住房金融 日本的住房金融體系是以住宅金融公庫為核心的。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第20頁!四、發達國家房地產金融發展

經驗的借鑒（一）房地產金融參與主體多元化（二）房地產資金來源渠道豐富

（三）房地產金融的發展離不開政府的支持（四）房地產金融的發展需要創新土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第21頁!一、中國房地產金融的發展歷程到20世紀90年代，城市國有土地使用權的出讓、轉讓、租賃等活動逐漸發展起來，城鎮職工住房制度改革也全面展開，實行多年的實物性福利分房制度取消，住房作為商品全面進入市場。1998年國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，商品住房需求開始集中釋放，住房市場得到快速發展。土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第22頁!一、中國房地產金融的發展歷程2002年，國家出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》，指出：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。國有土地使用權有償出讓和轉讓制度的進一步完善，為我國房地產金融的進一步發展提供了廣闊的制度基礎與活動空間，促使房地產金融業快速發展起來。

土地經濟學第十八章土地金融共25頁，您現在瀏覽的是第23頁!三、中國房地產金融未來發展

的基本趨勢與特點1.房地產金融業與房地產業的依存度將日益提高。2.房地產融資渠道多元化是必然趨勢。

3.銀行房地產信貸業務將在激烈競爭中趨向理性。

4.業務品種將出現多樣化趨勢，特別是房地產信