10十二月2022世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT10十二月2022世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告11商業秘密聲明本文內包含的資料屬于世聯地產顧問（中國）有限公司的商業機密，一旦泄漏，可能被商業競爭者利用。因此本文檔內容僅限于對世聯地產顧問（中國）有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發布、使用和復制文檔的任何內容。如果世聯地產顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數據的發布、使用和復制的權利將在以后簽訂的協議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數據的使用授權的情況。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT商業秘密聲明本文內包含的資料屬于世聯地產顧問（2項目背景1：位于南沙東部，小南沙邊緣，虎門大橋口以北，進入性相對較弱。小南沙本項目虎門大橋世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT項目背景1：位于南沙東部，小南沙邊緣，虎門大橋口以北，進入性3項目背景2：資源豐富的低密度大盤遠眺海景水庫資源山體環繞前期：用地面積：399508平米容積率：0.8建筑面積：252000平米后期：拿到與虎門大橋聯系更為緊密的地塊，二者合起來總占地達1000畝左右。

世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT項目背景2：資源豐富的低密度大盤遠眺海景水庫資源山體環繞前期4項目背景3：毗鄰小南沙，享有一定的渡假資源。90年代初期，霍英東與南沙管委會合作開發南沙東部地區，目前已經形成良好的旅游資源南沙天后宮蒲洲花園南沙大酒店南沙高爾夫球場

世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT項目背景3：毗鄰小南沙，享有一定的渡假資源。90年代初期，霍5思路框架ContentsChapters02整體開發Chapters03啟動策略實現項目價值及星河的珠三角品牌戰略星河南沙項目策劃報告大視野下的項目思路Chapters01市場背景Chapters04建筑實踐世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT思路框架ContentsChapters02整體開發C6第一章星河南沙項目策劃報告大視野下的項目思路Chapters01市場背景南沙印象關鍵詞：濱海、地廣人稀、發展緩慢、霍英東、渡假旅游世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT第一章星河南沙項目策劃報告Chapters01市場背景7南沙高起點：先天優勢珠三角城市群核心位置，具有“多城輻射效應”廣東省政府《珠江三角洲城市化專題規劃》深圳東莞廣州40分鐘10分鐘72分鐘（船）30分鐘番禺順德1、位于珠三角兩條發展主軸之上、三大城市核心之間，區位優勢明顯廣深（香港）發展軸廣珠（澳門）發展軸2、位于整個珠江三角洲的地理幾何中心，成為珠三角新的經濟增長點3、南沙緊鄰廣州市、虎門、中山，每天有12班往返香港的客輪，成為珠三角對外聯系的樞紐50分鐘世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT南沙高起點：先天優勢廣東省政府《珠江三角洲城市化專題規劃》深8南拓：未來大量基于知識經濟和信息社會發展的新興產業、會議展覽中心、生物島、廣州大學城、廣州新城、南沙新區等將布置在市區的南部地區，使之成為完善城市功能結構，強化區域中心城市地位的重要區域；戰略上隨著向南拓展，廣州將獲得自己的出海口，確保其經濟中心的地位南沙高起點：廣州未來城市發展重點方向世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT南拓：未來大量基于知識經濟和信息社會發展的新興產業、會議展覽9南沙高起點：廣州未來的濱海城市夢南沙區發展目標——“建設最適宜創業發展和生活居住的現代化濱海新城”推動城市南拓，拉開城市布局，優化城市結構，實現廣州由沿江城市向現代化海濱城市的轉變；南沙地區規劃人口規模控制在100萬人；南沙開發區規劃人口規模則控制在60萬人。南沙區將發展為廣州的衛星城、新市鎮，吸納大規模的人口轉移南沙近期重點發展區總面積333平方公里，其中陸地面積212平方公里世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT南沙高起點：廣州未來的濱海城市夢南沙區發展目標——“建設最10南沙高起點：強大的產業后盾定位再造一個廣州，成為經濟新的增長點以龍頭項目的建設為突破口，重點發展汽車、港口、船舶制造、鋼鐵、石化等產業以地區綜合服務業帶動五大組團——黃閣綜合工業組團、南沙高新技術產業組團、萬頃沙臨港工業組團、龍穴島現代物流組團四大基地即汽車基地、造船基地、鋼鐵基地和石油化工基地。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT南沙高起點：強大的產業后盾以龍頭項目的建設為突破口，重點發展11目前南沙的產業已初具成效，一些知名企業和重點項目紛紛入駐南沙據統計，截至去年，世界500強跨國公司在南沙區投資成立的企業已達36家。廣州豐田整車首期和發動機二期、南沙汽車滾裝船碼頭、廣鋼ＪＦＥ熱鍍鋅板、東方電氣核電承壓設備、慧視光電子通訊等一批大型骨干項目相繼建成投產。另外，中科煉化一體化、廣紙環保造紙基地、久泰能源、中海集裝箱等一批新項目正在積極籌建中。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT目前南沙的產業已初具成效，一些知名企業和重點項目紛紛入駐南沙12高起點下發展緩慢反思：南沙發展存在三大問題：南沙本地人評論：“五年前的南沙什么樣，現在的南沙就什么樣”缺乏系統的基礎設施、公共服務。土地過早分散，開發商主體角色失控

。未建立良好區域形象。產業發展仍有待成熟。南沙發展歷程1988-1992年霍英東時代，南沙的啟動洛溪大橋通車，霍英東投放啟動資金超25億元虎門輪渡公司成立南沙被確定為九十年代三大重點發展區域虎門輪渡及廣珠東線公路正式開通南沙港成為對外通商口岸，南沙客運港試航1993-1999年經濟開發區時代，大規模開發國務院批準設立國家級南沙經濟核技術開發區全球最大企業美國通用落戶南沙東發和南偉碼頭分別投入使用虎門大橋通車粵港經濟合作座談會在南沙舉行南沙定位升級為珠三角的中心支點城市2000-2006年南拓時代，產業紛紛落戶廣州提出“南拓”戰略，將南沙納入廣州城建計劃.廣州市政府提出在南沙“再造一個新廣州”廣州南沙開發區建設指揮部掛牌成立2003豐田發動機/整車及配套項目落戶南沙南沙國際深水港一期及南沙港快速路相繼開通南沙成為廣州市一個獨立的行政區。全球500強紛紛投資南沙產業主導型城市綜合型世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT高起點下發展緩慢反思：南沙發展存在三大問題：南沙本地人評論：13現狀市場：房地產發展較初級，供應量較小（年供應量13-20萬平米）。★●●●●南沙境界濱海花園南奧項目碧桂園項目逸濤雅苑（較早項目）●03年底04年底05年底06年底07年底濱海花園南沙碧桂園南沙奧園南沙境界一期13萬二期12萬三期13萬一期6.12萬二期5.8萬一期50套TH一期2.6萬二期3.3萬后期約10萬后期約2000畝地后期15萬以上世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT現狀市場：房地產發展較初級，供應量較小（年供應量13-20萬14銷售情況不溫不火，速度及價格支撐度較低。產品類別代表樓盤戶型面積m2戶型單價區間（元/m2）總價（萬元）銷售速度(套/月備注洋房濱海90-120二房/三房3800-430035-5510簡單裝修逸濤70-100二房/三房240015-25萬15毛坯聯排別墅名苑145-180三房/四房550080-10016簡單裝修濱海138-180三層500060-9016雙拼逸濤150-200三層600090-13010已封盤獨棟別墅濱海170-220三層/二層5500-650090-14015

220-270三層8000175-21510

300-550三層11000300-5502

逸濤300-400三層8000240-3203已封盤目前市場價格受南沙境界高價的影響，整體上漲1500元/平米左右：洋房：5000元/平米左右（帶裝修）聯排別墅：6600-8800元/平米（帶裝修）獨棟別墅：12000-14000元/平米（帶裝修）世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT銷售情況不溫不火，速度及價格支撐度較低。產品類別代表樓盤戶型15客戶眼中南沙：“家”缺失，度假、投資、歇腳購買客戶濱海花園名苑別墅逸濤雅苑富門花園客戶身份南沙、市橋、番禺、東莞虎門、順德、廣州也有不少投資客前來投資置業；以生意人為主。且少量的政府公務員。

早期95%是香港人購買，其中主要是在本地有生意的香港人，其又帶來香港朋友共同投資渡假。近一年東涌鎮、市橋、順德客戶明顯增多。番禺區市橋客戶為主，少量的廣州、順德、中山客戶。多為香港人、及南沙做生意的老板置業動機很喜歡海景、對區域大環境有信心、社區內相對已完善，且南沙區有品質的樓盤太少。對于洋房客戶，除了上述原因外，還感到樓距非常寬，且大多數房子朝向都好，這種低密度社區在廣州或番禺都較少見。主要是價格便宜，交通便利，且南沙當初的選擇很少。南沙區整體自然環境較好。畢竟這種價格讓香港人感到很“超值”。讓現在的廣州人或番禺人也感到便宜。海景、價格便宜、對區域大環境看好因為這里交通便利、價錢合適、停車位多。一些客戶比較喜歡這里的環境和風水。還有對南沙大環境也較有信心。購買用途第二居所：或者休閑渡假或者平時工作的歇腳放松處。有作為長線投資。第二居所：或者休閑渡假或者平時工作的歇腳放松處；還有作為長線投資。第二居所：休閑渡假第二居所：或者休閑渡假或者平時工作的歇腳放松處。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT客戶眼中南沙：“家”缺失，度假、投資、歇腳購買客戶濱海花園16客戶容量有限，以別墅類需求為主，近二年的洋房需求逐漸有所增加。主力需求產品客戶分類購買心理分析區外度假投資客戶（需要強力拉動）200-250平米的別墅類產品或洋房周邊（以廣州客戶為主）看重度假性和其投資潛力，性價比是其考慮重點，容易被花都等區域周邊生意人200-250平米的別墅類產品和洋房（作員工宿舍）本地、周邊（番禺、順德、市橋）看重山體資源，喜歡南沙整體空氣環境、低密度感。喜歡此地段的交通路網，非常便利。關注小區環境的舒適感、物業管理服務質量、安全保障、小區特別針對商務人士必要的配套；以及對于渡假的一些設施配備如運動、餐飲等。看重風水。公務員（數量有限）100-120平米的洋房產品，少量別墅產品本地政府官員對南沙未來發展有信心，且非常了解政府規劃。特別關注小區及產品的檔次及形象感，很要面子，對商務人士及渡假必要的配套較關注。關注會所、關注私家山林。新產業帶來中高管（仍需要時間成熟）洋房類產品產業帶來的中高層管理人員對南沙未來規劃很了解，比較關注交通、生活配套。喜歡這里的自然環境。關注未來的屋村巴士、小區配套、超市、餐廳等。關注未來這里的運動設施。首選購買洋房用于休閑渡假。對價格較為敏感。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT客戶容量有限，以別墅類需求為主，近二年的洋房需求逐漸有所增加17現有客戶以區內及三緣客戶為主，多為公務員及周邊小私營業主。客戶工作區域以南沙及黃閣為主，占一半以上。證明客戶因工作因素驅動在南沙置業的比較突出。在廣州工作的客戶也占一定比例，這部分客戶以休閑度假兼投資心態為主。客戶單位性質中，事業單位的占比例最多，這部分收入相對穩定，且南沙工作地域性比較強，其次是本地私營企業的老板及本地居民。政府機關、國企占較高比例，而外資、股份單位性質所占比例較少。南沙境界客戶世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT現有客戶以區內及三緣客戶為主，多為公務員及周邊小私營業主。客18區外客戶的拉動性有限。從吸引力來看：廣州＞深圳＞東莞＞佛山、中山深圳區外投資傾向強，當主要選擇周邊的東莞和惠州地域距離使深圳客戶對南沙認知有限東莞區內各鎮客戶地緣性較強，向外投資傾向不明顯虎門大橋的隔斷使兩地形成強烈區隔感佛山區內別墅眾多，且客戶多具廣州情節，區外置業多選擇廣州熱點區其中順德客戶普遍認為到南沙的交通不便中山小欖等內部區域都有別墅供應，會截流中山客戶目前客戶對南沙的感知較弱南沙香港從近年濱海花園客戶構成看，港客從一期20%左右的比重逐漸降低，目前港客數量不足10%與珠三角客戶日益強盛的購買欲相比，港客在珠三角購買趨勢有所減弱廣州廣州情節嚴重，且花都、番禺、增城等已成為廣州客戶首選區域，其中花都以別墅大盤眾多著稱客戶大多認同南沙的資源，但并無置業欲望世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT區外客戶的拉動性有限。從吸引力來看：深圳東莞佛山中山南沙香港19濱海花園嘗試：廣州客戶的大力拉動，有一定成效，但不明顯。花都板塊從化板塊西部板塊番禺板塊市區板塊樓盤高價化方向發展新塘板塊旅游資源豐富，房地產發展空間大板塊走向邊緣中低價是供應的主流受關注程度高廣州市新城區新的居住中心向中高價方向發展南沙板塊濱海花園的推廣舉措廣州日報打廣告天河市中心設廣告牌市橋市中心設廣告牌周六日廣州鴻城廣場設看樓車濱海花園在廣州進行了強勢的推廣，但成效一般，一周也僅有5-6個廣州客戶上門，南沙境界也在廣州進行了推廣，但效果同樣不明顯，客戶基本都被花都等地區分流世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT濱海花園嘗試：廣州客戶的大力拉動，有一定成效，但不明顯。花都20南沙碧桂園啟示：現有客戶體系對價格較敏感，支撐度有限。南沙碧桂開盤時聯排均價為7600元/平方米，但最后由于優質產品走得過快，導致開盤后價格不升反降，現均價為6600元/平方米。獨立別墅價格一直保持在14000元/平方米的較高水平。聯排價格的下調使銷售速度有明顯提升，開盤時7600元/平方米，銷售速度約10套/月。開盤后價格下調至6600元/平方米，銷售升至約25套/月。獨立別墅價格一直維持在較高水平，銷售速度約為3套/月。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT南沙碧桂園啟示：現有客戶體系對價格較敏感，支撐度有限。南沙碧21星河南沙項目策劃報告大視野下的項目思路Chapters01市場背景規劃高起點：核心區位/發展重點/產業后盾/濱海城市夢現有市場緩慢發展：現有市場客戶體系較弱，本地需求不足，區外拉動有限現有市場不成熟，需要區外客戶強勢拉動，仍為典型的第二居所模式。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT星河南沙項目策劃報告Chapters01市場背景規劃高22第二章星河南沙項目策劃報告大視野下的項目思路Chapters02整體開發盡管目前的市場不成熟，但我們作為大盤，關注未來發展趨勢和項目整體運作則更為關鍵。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT第二章星河南沙項目策劃報告Chapters02整體開發232007年城市發展新風向標---定位重點轉變，市政建設的開始2007年6月5日，南沙規劃調整內容包括，圍繞建設廣州南沙副城區的核心目標，在保護好南沙良好的生態環境的同時，強化南沙居住、文化等功能的建設，將南沙從原有的產業主導型地區逐步向綜合性地區轉變。可以預見隨著城市向住宅方向轉變，未來將有更多的土地推出。“一河兩岸”地位的提升南沙新一輪修編發展規劃要點(2007年)中明確指出：南沙的蕉門河一河兩岸將在2010年初具規模，成為廣州市的城市副中心和南沙的城市中心。蕉門河兩岸面積約兩三平方公里，將配套建設現代化的商務中心、行政中心、五星級酒店、市一級水平的醫院、省一級標準的小學和中學、圖書館、體育中心等。項目名稱時間節點備注文化配套項目2010年完成將在蕉門和河城市中心區規劃建設現代化的南沙圖書館、影劇院、購書中心、青少年活動中心和文化中心。省一級標準學校2010年完成新建2所示范性高中和1所職業中學，擴建南沙二中，增加初中優質學位，調整中小學布局市一級水平的醫院2005年至2010年投資6.7億元建廣州市南沙中心醫院、珠江管理區醫院、萬頃沙中心鎮醫院、南沙疾病控制中心等項目廣州歌劇院2008年9月底正式投入使用世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT2007年城市發展新風向標2007年6月5日，南沙規劃調整內24城市化進程倒計時：2010年亞運會利好改變南沙形象亞運場館的修建為配合2010年廣州亞運會的舉辦，將在蕉門河北岸興建規劃占地面積30萬平方米、可容納8000人的南沙體育館。在今年完成大角山濱海公園建設后，在大角山濱水區興建規劃占地面積1萬平方米的沙灘排球場。兩個場館估算總投資8億元，計劃2007年開建，2009年完成。《面向2010年亞運會的廣州城市發展》提出一“主”三“副”新布局，其中將南沙作為區域副中心，設立分會館，為迎接此亞運機遇，南沙在文化、教育、醫療等配套方面也有相應舉措南沙體育館沙灘排球館世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT城市化進程倒計時：2010年亞運會利好改變南沙形象亞運場館的25城市化進程倒計時：各主要干道的修通接駁，2010年連通珠三角的路網體系逐漸成形萬環西路地鐵4號線京廣延長線珠三環高速公路黃沙快速干道鳳凰大道鳧洲大橋東部快速干道萬龍快速干道中部快速干道南部快速干道京珠高速西部快速干道廣州方向順德方向珠海方向項目現狀京廣延長線方案初定四號線四號線新造至黃閣段2006年12月建成開通。黃閣至金洲段進行架梁施工，計劃2007年6月底開通試運營。珠三環高速公路珠江三角洲環線，預計2010年全線通車黃沙快速干道預計2010年通車,黃閣小虎島直達順德。西部快速干道港口至廣州城區，預計2010年通車中部快速干道至廣州城區，已通車東部快速干道至廣州城區，已通車京珠高速至廣州、珠江，已通車萬龍快速干道港口至珠江，已通車鳧洲大橋2005年至2007年目前正在進行主體工程建設，下半年完工。鳳凰大道與鳳凰大橋2006年至2008年；目前正在開展前期工作萬環西路交通工程已建成東莞方向世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT城市化進程倒計時：各主要干道的修通接駁，2010年連通珠三角26城市化進程倒計時：2010年前后相關產業的陸續成熟項目名稱時間節點備注廣州港南沙港二期工程2004年至2007年目前正在推進工程建設東方電氣（廣州）重型機器2005年至2006年2006年3月28日順利實現部分開工投產。中船集團廣州龍穴造船基地2005年至2008年計劃今年底之前建成投產，廣州造紙集團9號機組項目2005年至2011年項目現已于去年全面啟動，目前設備采購全部完成，正在進行廠房建設，計劃今年年底建成投產中科合作煉化一體化項目2007年至2010年南沙未來最重要的支柱產業（類惠州大亞灣殼牌項目）廣州豐田汽車有限公司整車擴建項目2006年至2008年——廣州JFE180萬噸冷扎鋼板項目2006年至2009年2006年初建成投產，目前已達到2370噸/日的生產能力，預計2007年年產可達32萬噸廣州造紙股份有限公司林紙一體化項目2006年至2008年目前，造紙車間、脫墨車間樁基礎已完成。至2006年底累計完成投資0.5億元，2007年計劃投資2億元。中船集團廣州龍穴造船基地一期工程2006年至2009年至2006年底累計完成投資5.1億元，2007年計劃投資18億元世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT城市化進程倒計時：2010年前后相關產業的陸續成熟項目名稱時27產業成熟帶來的大量的新移民中科項目參考研究：大亞灣石化產業案例大亞灣的逐漸成熟帶來了大量的大型企業，以及由此產生的居住需求，新移民是未來不可忽視的重要一極2004年2005年2006年2007年04～05年殼牌項目建設，05年3月投產06年初南海煉油廠項目開工建設04年后石化中下游項目建設04－06年LNG發電廠項目建設、投產04年6月華德油庫2期投入使用2008年2009年近年惠陽、大亞灣人口增長率僅為1％左右，但殼牌效應帶來人口增量，當地政府預計大亞灣區2007年人口將從現有7萬增加至15萬，惠陽也將有超過5～10％的年常駐人口增長。租住棕櫚島別墅和小高層租住瑞景居租住周邊物業購買周邊物業購買熊貓國際物業，占19%比重居住在公司購買的宿舍小城故事高管藍領購買力逐漸顯現世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT產業成熟帶來的大量的新移民大亞灣的逐漸成熟帶來了大量的大型企28產業成熟帶來的大量的新移民大亞灣石化產業案例大亞灣新移民構成分析：目前大亞灣已進駐27個企業，殼牌目前1200-1500人，煉油集團約3000人，是極大的增量市場殼牌企業建設者租金殼牌企業高層管理人員目前棕櫚島開發的320多套別墅和公寓中，超過一半(160多套)都租給了中海殼牌高層管理人員居住狀況每月的租金也要7000到1萬多元，這些租期一般是3年。2房租金4000，三房5000-6000殼牌企業中層管理人員殼牌企業技術人員300平方米左右的公寓和聯排別墅租金都在1.7萬到1.9萬，這些租期都是6年棕櫚島公寓，面積110—150平米左右居住在瑞景居、小城故事棕櫚島別墅300平方米左右的公寓和聯排別墅租金都在1.7萬到1.9萬，這些租期都是6年世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT產業成熟帶來的大量的新移民大亞灣新移民構成分析：目前大亞灣已292010年，南沙將進入快速城市化階段南沙發展存在三大問題：缺乏系統的基礎設施、公共服務。土地過早分散，開發商主體角色失控。未建立良好區域形象。產業發展仍有待成熟。亞運會契機下的城市形象更新配套建設開始，一河二岸的區域中心定位向綜合性地區轉變，住宅開發加快各主要產業相繼落戶投產，新移民成熟一個城市機會：2010年，南沙將迎來快速城市化，真正成為廣州具吸引力的濱海新城2007年開始城市快速發展：世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT2010年，南沙將進入快速城市化階段南沙發展存在三大問題：缺30案例啟示：萬科東海岸—大梅沙片區由南向北規劃為“旅游-商住-居住”，東海岸位于居住區域，隔高速路臨商住區域區域：深圳鹽田區的東部，距鹽田區政府約10多公里交通：通過鹽壩高速與市內相連地理位置：位于大梅沙，緊鄰菠蘿山，面朝大海，緊鄰政府規劃的郊野公園和運動公園規模：占地約26萬M2，總建筑面積約21萬M2，容積率≤0.8產品形態：包括多層、小高層、獨立別墅、聯排別墅、公寓等多元化的建筑形態沿紅色箭頭方向，政府規劃為：旅游——商住——居住東海岸萬科以4.0599億元標中“鹽田地王”地塊,超出底價（2.36億）1.7億元，平均樓面地價1888元/m2萬科東海岸一期開盤，銷售場面火爆，開盤2天實現銷售額1.4億元2001年7月20日2003年7月5日Townhouse和全景洋房為主力的二期“山海洋房”開盤，當日成交103套，銷售額1.47億元2004年7月3日萬科東海岸三期開盤,當天推出高層云海大戶共251套，銷售過百套，銷售金額2億多元2005年8月26日快速城市化給第二居所帶來的機遇：世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT案例啟示：萬科東海岸—大梅沙片區由南向北規劃為“旅游-商住-31抓住快速城市化機遇，實現從第二居所向第一居所轉變兒子買來給自己養老，雖然買東西還不是很方便，不過住得很舒服，環境、空氣都不錯-——某陜西籍業主第一期部分業主本來是買來投資的，后來配套逐漸完善，鹽壩高速開通了開車到市內也不算很遠，而且環境也不錯，覺得住這里也挺好，慢慢就把這里做為第一居所了——東海岸某銷售人員萬科強力牽引：引領深圳人未來的置業方向由投資－度假－居住的演變軌跡世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT抓住快速城市化機遇，實現從第二居所向第一居所轉變兒子買來給自32東海岸配套投入歷程：配套的預留，從度假到居家前期風情度假生活啟動，后期生活配套完善一期三期二期ABA風情商業街B三期商業街會所、售樓處一期2003－2004風情商業街形態全面展示；湖景展示會所投入使用，部分用作售樓中心風情商業街開始招租風情商業街基本招租完畢，但未完全進駐三期商業街開始招商二期2004－2005三期2005.8－啟動區CC湖景啟動區配套：會所、展示100米風情商業街會所功能：營銷中心、網球場、室內籃球場、乒乓球室、棋牌室、泳池、會議室一期風情商業街入駐的是知名商家業態有：華潤萬家、百安居、順電、招行ATM機、室外CoffeeClub等二期商業街引入休閑業態：好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯大藥房等主要是基本生活配套，通過沙灘游泳池、沙灘排球場等塑造休閑氣氛休閑、風情商業配套開始進駐世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT東海岸配套投入歷程：配套的預留，從度假到居家一期三期二期AB33產品演變歷程：從大、小產品到中間產品度假產品（別墅、小公寓）向居家型產品轉變（普通小高層、高層產品）開發周期第一期10個月2003—2004第二期12個月2004—2005第三期2005—產品演變歷程多層共112套面積：83-154M2小高層/高層聯排、雙拼獨棟公寓共328套面積：40-58M2小高層：共140套面積：81-152M2共174套面積：202-270M2共5套面積：318-386M2高層/復式：60/4套面積：191/245M2小高層：237套面積：82-178M2共135套面積：190-270M2高層：247套面積：78-165M2復式：4套面積：220-260M2區域陌生，通過產品多元化降低風險TH樹立形象標桿，高層主力回現區域成熟，完全為回現產品產品類型別墅比例：23.6%小高層/高層：18.4%多層：14.8%公寓：43.2%別墅比例：31%高層/小高層：69%高層：100%區域成熟度陌生——成熟一期產品策略：多元化產品線，分散市場風險依托區域發展大環境，以投資類產品（酒店式公寓）提升區域人氣二期產品策略：區域逐漸成熟，外界認知度增強，產品線集中在標桿產品與主力回現產品三期產品策略：產品線集中在標桿產品與主力回現產品（目前報批僅為高層）世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT產品演變歷程：從大、小產品到中間產品開發周期第一期10個月234突破第二居所價格體系，實現價格的快速上漲，二手市場交易活躍。目前三級市場價格已基本與關內豪宅基本看齊開發周期第一期10個月2003—2004第二期12個月2004—2005第三期2005—多層小高層/高層聯排、雙拼獨棟公寓產品類型單價：10500總價：200-300萬單價：6500總價：52-98萬單價：15000總價：120-250萬單價：18000總價：500-700萬單價：9500總價：76-233萬單價：14000總價：260-380萬單價：7000總價：56-105萬單價：6600總價：26-38萬東海岸07年三級市場表現：一期50平米左右產品17000元/平米一期100平米左右產品20000元/平米二期200平米以上產品37000元/平米三期200平米以上產品40000元/平米數據時間：07年6月數據來源：世聯數據庫07年關內豪宅產品：別墅產品30000-40000元/平米平面產品20000-30000元/平米世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT突破第二居所價格體系，實現價格的快速上漲，二手市場交易活躍。35第二居所第一居所當前的南沙未來的南沙城市定位以工業發展為主區域配套還未成熟本地客戶置業欲與能力弱供應不足，產品檔次有限區外客戶對區域認知度不高城市定位逐步向綜合性轉變2010年后各配套較成熟產業帶動下本地客戶增強珠三角低密度物業稀缺隨著本項目的強勢推廣，地區形象逐漸被人認知2010年轉折點2007年起城市定位的逐步轉變2010年南沙作為亞運會利好的契機2010年科威特等實力企業的落戶成熟東海岸對本項目啟示：2010年后逐漸實現從第二居所到第一居所的轉變世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT第二居所第一居所當前的南沙未來的南沙城市定位以工業發展為主城36星河南沙項目策劃報告大視野下的項目思路Chapters02整體開發啟動區戰略：前期需要強勢的度假方式啟動，先通過強勢資源和度假資源組合的方式吸引區外客戶，建立區域高形象開發節奏：前期以小步慢跑的方式，等到時機成熟時再加快開發。產品結構：前期兩端型產品，后期居家產品。公寓和別墅型的度假型產品為主，之后逐漸出現小高層類的居家產品，最終通過城市別墅實現最高價值配套投入：前期度假氣氛打造，依靠園林及休閑配套來營造，后期逐步建設相對成熟的生活配套客戶需求：“投資－度假－居住”的變化趨勢世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT星河南沙項目策劃報告Chapters02整體開發啟動區37第三章星河南沙項目策劃報告大視野下的項目思路Chapters03啟動策略未來發展是可見的，但項目真正是難題卻是在現狀市場的情況下，尋找作為第二居的成功起勢，建立項目不可取代的核心價值體系世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT第三章星河南沙項目策劃報告Chapters03啟動策略38常見第二居所模式研究類型特征全球典型案例旅游勝地型依托于稀缺的、具有不可替代性的資源三亞亞龍灣、普吉島Laguna、巴厘島NusaDua度假村型典型房地產式開發，基本為住宅物業夏威夷卡帕魯阿、卡阿拿帕力主題度假型擁有鮮明的主題，開發主要圍繞主題進行海南博鰲、瑞士達沃斯、深圳華僑城世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT常見第二居所模式研究類型特征全球典型案例旅游勝地型依托于稀缺39旅游勝地型本項目不具備此類資源，難以朝該類方向發展依托于稀缺的、具有不可替代性的旅游資源，如陽朔、桂林等地區桂林陽朔世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT旅游勝地型依托于稀缺的、具有不可替代性的旅游資源，如陽朔、桂40碧桂園鳳凰城項目區位：位于新塘廣園東快速路東側，處于廣州、東莞、深圳城市圈中心地帶；項目規模：占地約9000畝，現已開發5000余畝；項目資源：山景，湖景，增城荔枝文化村、超市、社區醫院、康體中心項目體量巨大，且區域同類項目總多，加之碧桂園的低成本運作能力較差，導致項目價格較低，當時口號為“50萬元一幢別墅”度假村型低密度的郊區大盤常規模式世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT碧桂園鳳凰城項目體量巨大，且區域同類項目總多，加之碧桂園的低41珠三角千畝以上，容積率1以下的項目區域項目占地規模容積率主要配套資源深圳曦城3000多畝0.5——深圳東部華僑城約13000多畝0.08主題公園東莞海逸豪庭約7000畝——大型住客會所“海逸尊萃會東莞世紀城約2800畝0.69蟠龍山13萬平米自然私家山林東莞三正半山約8000畝0.6五星級園林渡假酒店、山水湖泊中山聚豪園約7000畝1.01臨近長江風景區、紫馬嶺公園中山凱茵新城約3000畝1.1——佛山中信南海項目約6400畝預計1左右高爾夫、三大水庫、酒店佛山君領近2000畝——高爾夫佛山南海碧桂園近千畝1.27多個人工湖。多功能會所佛山麗日天鵝湖1400畝0.41天鵝湖佛山綠湖愛倫堡1300畝0.23水岸風情商業街、度假酒店佛山祈福南灣半島2500畝0.5宮廷會所、豪華酒店、郊野公園佛山東逸灣約1100畝————佛山雅居樂雍景豪園約1000畝1.33特色商業步行街，海洋康體主題會所廣州南沙奧園約1000畝0.7酒店、寫字樓廣州合生御景半山約1000畝

天然的山脈和水庫廣州溢盈湖畔1000畝0.4一所具有幼兒園到高中的國際級學校廣州紫云山莊1100畝0.37天鵝湖，高爾夫、公園、五星級大酒店廣州翡翠綠洲8000多畝4000——帽峰山陳家林自然風景區、星級酒店、高爾夫廣州碧桂園鳳凰城10000多畝1山景，人工湖景，增城荔枝文化村廣州金地荔湖城約3600畝1高爾夫、酒店廣州江南世家約1200畝0.15石獅山世家森林公園，清漪湖廣州天湖峰境約2000畝0.43國家AA級風景旅游度假區九龍湖廣州碧桂園假日半島約10000畝——高爾夫球場、五星級標準的酒店、商業街廣州美林湖國際社區約13000多畝——30000畝休閑森林，8000畝生態湖面、高爾夫廣州五溪御龍灣約1500畝0.35半山運動會所、半島公園、高爾夫推桿場廣州南航碧花園約2400畝0.32直升機停機坪,高爾夫球場,航空駕駛培訓中心廣州芙蓉半島約48000畝————廣州東方夏灣拿約1150畝0.6拉丁風情商業街廣州逸泉山莊約3500畝0.45溫泉珠三角區域內不乏郊區低密度的資源型大盤，以廣佛圈項目尤其較多，基本以度假村模式為主，陷入低價同質化競爭世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT珠三角千畝以上，容積率1以下的項目區域項目占地規模容積率主要42主題度假型——商務度假型類型特征典型項目主題度假型商務度假型高爾夫+酒店觀瀾高爾夫旅游度假型主題樂園+地產項目華僑城觀瀾高爾夫5個國際錦標級球場，出自五大洲冠軍級設計大師手筆，世界各大洲風格匯聚于此；此外還有51個世界級網球場，3000名觀眾的中央網球場，高爾夫練習場世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT主題度假型——商務度假型類型特征典型項目主題度假型商務度43高爾夫+酒店已經成為其相對成熟模式，該類項目目前在珠三角也較普遍區域項目占地面積配套及資源增城紫云山莊1100畝純天然山水景色（天鵝湖），9洞山麓國際標準高爾夫燈光球場、假日風景公園、高爾夫水上練習場、五星級大酒店等從化逸泉山莊3500畝9萬平方米的高爾夫資源。依琉森湖而建，原生態荔枝林。白云區江南世家54萬㎡半山天池、半山高爾夫、半山網球場、石獅山世家森林公園、芊樹茶社、天然滑草場、游艇碼頭、私家會所、超市等番禺碧桂園假日半島——8000畝天然湖泊，綿延的王子山脈生態圈，36洞國際標準高爾夫球場，五星級標準的假日半島酒店，“故鄉里”再現祖輩生活的主題公園，夏威夷風情商業廣場，大型濱水公園南海天安鴻基花園900畝在建27洞國際標準高爾夫球場以及南國桃園旅游風景區、南海影視城南海祁福南灣半島2500畝東接南海國際級18洞高爾夫球場，西臨2000畝仙湖度假區；自身配套：宮廷會所、豪華酒店、郊野公園等順德君領世紀22萬十八洞高爾夫綠茵球場、3大主題會所、演藝中心、廣州藝術博物院君蘭分院、濱水公園、康體中心、活動廣場、影劇院、體育館、大型園林新塘金地荔湖城5000畝地塊原為自然山林地塊，外環群山，內繞千畝余家莊水庫，南望南香山西麓，與萬頃綠茵27洞荔湖高爾夫隔水相望世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT高爾夫+酒店已經成為其相對成熟模式，該類項目目前在珠三角也較44主題度假型——旅游娛樂型類型特征典型項目主題度假型商務度假型高爾夫+酒店觀瀾高爾夫旅游度假型主題樂園+地產項目華僑城區位：華僑城位于深圳市南山區東部，南臨深圳灣，用地范圍為沙河西路以東，廣深高速公路以南，濱海大道以北。交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構成華僑城的主要道路骨架。規模：占地450公頃，東南面建成區約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區為130公頃，現狀人口3.5萬人。資源：現已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT主題度假型——旅游娛樂型類型特征典型項目主題度假型商務度45主題度假型——旅游度假型要實現最終的地產價值需要較長的時間，同時度假模式的客戶較大眾化，與地產模式高端居住客戶存在差異代表樓盤配套建設及環境營造價格變化198919991995中國民俗文化村暨華夏藝術中心開幕錦繡中華開業錦繡中華、民俗村兩景區正式合并；世界最大的“水上舞臺”在深圳歡樂谷落成200519971991199320012003世界之窗建成開幕

世界之窗環球舞臺正式投入使用

歡樂谷二期建成開放歡樂谷主題公園建成開業歡樂谷三期開放

波托菲諾天鵝堡一期9000博林貢院8250錦繡花園一期海景花園60006800中旅廣場7800新浩城6000錦繡花園二期7250波托菲諾純水岸11000假日灣華庭8600碧海云天二期8600波托菲諾天鵝堡二期10080波托菲諾天鵝堡二期25000元/平方米12000100008000600040002000海景花園3000培育期3年緩慢增長期10年進入快速增長期主題配套需要持續的經營管理世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT主題度假型——旅游度假型代表樓盤配套建設及環境營造價格變46問題一：啟動突破點常規模式都不適合時，我們就需要的就是創新，尋找最佳的啟動突破點度假勝地型主題度假型度假村型商務度假型旅游度假型第二居所類型本項目不具備必需的稀缺資源已經在珠三角被泛濫運用，易陷入同質化惡性競爭常規類型，無法建立特色競爭力操作難度大，且需要較長時間培育，價值兌現慢世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT問題一：啟動突破點度假勝地型主題度假型度假村型商務度假型旅游47星河品牌成長軌跡：從小開發商到深圳一線開發商；從住宅開發商到多元化開發商關內項目：從CBD運營者到城市運營者星河國際——星河丹堤關外項目：深圳城市運營者星河龍華——星河龍崗星河明居星河雅居星河華居星河國際麗茲?卡爾頓酒店星河世紀星河丹堤COCOPARK東山珍珠島住宅開發商業+珍珠產業+住宅+寫字樓+酒店世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT星河品牌成長軌跡：關內項目：星河國際——星河丹堤關外項目：星48本項目給星河帶來二大新的嘗試：一、讓星河實現向區域開發商的轉型二、非成熟區域下品牌價值實現（原有項目更多體現地塊價值兌現，而非真正的品牌價值）星河龍崗星河南沙星河淡水星河世紀星河國際星河丹堤星河民樂星河——珠三角區域發展圖從CBD運營者到城市運營者，成熟及類成熟區域的價值快速兌現世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT本項目給星河帶來二大新的嘗試：星河龍崗星河南沙星河淡水星河世49全國布局型開發商項目復制型開發商開發商類型萬科、招商、金地雅居樂、碧桂園、奧園典型開發商主要特征單個項目在各地的不斷復制全國性的拿地開發本項目非成熟區域的新嘗試：品牌價值的真正創造星河特征：進取、有資源、創新、綜合性開發，自有資產比例高，盈利模式多元化非成熟區域品牌創造者：區域運營商型華僑城、招商區域內全部資源的全部整合世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT全國布局型開發商項目復制型開發商開發商類型萬科、招商、金地雅50CASE.寶安豪宅地標冠城世家深圳教育大盤桃源居V.S.區位：寶安前進路中段，老城區最核心地段區位：寶安西鄉中華商貿城，東鄰廣深珠高速公路，西鄰107國道區域型項目立意（泰華：寶安開發商）全市型項目立意（桃源居：深圳開發商）區域運營商的典型模式世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPTCASE.寶安豪宅地標深圳教育大盤V.S.區位：寶安前進路51寶安豪宅地標冠城世家2000年3月10日，深圳市特區外的第一個拍賣地塊以3.24億元的高價競拍而得，因而得名“寶安地王”。發展商從拿到這塊地的第一天起就決心傾力打造出與之匹配的理想社區。位置:寶安前進路中段，老城區最核心地段開發商：泰華地產占地面積：76892.8M2㎡總建筑面積：245151.89㎡住宅面積:151720M2商業面積:49907M2㎡容積率：2.5項目指標泰華寶安模式：成熟型區域集中式推廣寶安豪宅地標冠城世家整合推廣的總策略：通過塑造差異化形象，實現全方位超越，創造寶安豪宅新標準！項目定位:寶安地王·首席豪宅類型投放情況報紙廣告以寶安日報為主，前期樹立高端樓盤形象,中后期主打賣點及促銷信息）戶外廣告戶外廣告牌：前進路＋關口＋107國道電視節點播放為主。在寶安電視臺和公明、福永、沙井等各鎮電視臺都進行了投放其它DM投放＋巴士＋短信世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT寶安豪宅地標2000年3月10日，深圳市特區外的第一個拍賣地52寶安豪宅地標冠城世家成交客戶居住區域分析成交客戶中周邊客戶及經朋友介紹成交的客戶占總成交量的一半以上，老帶新促銷策略起到了關鍵的作用；廣告牌及條幅效果明顯，直接將信息傳遞到居住于附近或經常來往于本區域的客戶，路過和附近是重要的宣傳渠道；成交客戶以本樓盤附近區域為主，周邊區域客戶認可該片區市場。成熟區域模式：客戶聚焦性強，直效性營銷方式世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT寶安豪宅地標成交客戶居住區域分析成交客戶中周邊客戶及經朋友介53桃源居的深圳模式：非成熟區域的社區整體運營模式深圳第一大盤桃源居區位寶安西鄉中華商貿城，東鄰廣深珠高速公路，西鄰107國道開發商深圳航空城（東部）實業有限公司規模占地116萬m2,總容積率：1.33，總建筑面積180萬m2交通311、305、603等公交線路總站，距機場15分鐘車程特別配套深圳清華實驗學校，森林體育公園等三大社區內公園近20萬m2周邊配套機場實驗學校，中英文書院，西鄉人民醫院，流塘派出所商業配套美佳購物廣場，匯江二路商業街2000-2002年：教育配套的強勢啟動清華實驗學校的引入作為市場的重要切入點2003-2005年：社區配套的完善，人居社區初見規模五大會所（老人、兒童、婦女、文化、體育）打造社區教育新體系，實現從教育大盤到綜合社區大盤轉變2005年之后：理想人居生活實現，不可復制品牌影響力完全建立中國社區偉大嘗試----理想人居夢想

三大安居體系：老人、兒童、婦女，樹立桃源居邁向國際化的理想人居夢想長期的社區運營實現其品牌深厚的價值內涵，產生競爭者完全無法超越的競爭力世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT桃源居的深圳模式：非成熟區域的社區整體運營模式深圳第一大盤區54除本地客戶外，特區內客戶購買率在相關展會與全市范圍大活動時會達到接近20%的高位，外地客戶在年末因走親訪友會有相當大幅度的上升。非成熟區域模式：客戶呈散點式，營銷偏高調形象全年以特報、商報為主，進行持續的軟文炒作，春節和活動主打晚報；以車體、戶外廣告為輔；下半年寶安電視臺、電臺。推廣內容以教育人文社區形象為主，并充分與學校事件、營銷活動結合起來。體現了鮮明的教育主題。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT除本地客戶外，特區內客戶購買率在相關展會與全市范圍大活動時會55問題二：星河的品牌升級成為珠三角的品牌運營商，讓星河不僅僅是名稱相同，而富與真正內涵的品牌意義桃源居方式的啟示：具有珠三角的胸懷，尋找無法替代品牌價值世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT問題二：星河的品牌升級桃源居方式的啟示：世聯星河地產廣州南沙56中國人未來生活趨勢：在資金積累到達一定階段，對健康的要求將越來越高，逐漸實現從有錢到有閑的轉變，休閑養生成為趨勢。度假生活將逐漸成為趨勢，度假過程中的服務的要求將極大提升，高標準的酒店服務、專業性的人性服務將成為趨勢房子不再僅僅只是居住，它將成為資產處置的一種重要方式，是不同生活方式的延伸。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT中國人未來生活趨勢：在資金積累到達一定階段，對健康的要求將越57案例啟示：三亞力合度假養生中心項目簡況中心集養生度假酒店、保健康復醫院、老年大學與老年會館于一體,為在此居住的老年人提供高品質的生活。總占地面積38畝，分三期進行開發。首期度假養生酒店已經建成并投入運營，二期即將建成10000平米的度假公寓，三期建成后中心將形成38000平米的規模聯動效應。主要配套養生酒店：國際四星級標準建造的養生度假酒店；保健醫院：引入北京協和醫院、解放軍301醫院、上海華東醫院等多家國內著名醫療機構名醫來中心座診；開展綜合體檢、急救、中西醫門診、中醫理療、中醫針灸、中醫推拿及足底保健等項目，具備預防、保健、醫療、康復等綜合醫療服務功能老年大學：養生課堂，國畫欣賞，園藝種植，養生廚藝老年會館：露天舞會，棋牌競技，黃昏垂釣，海灣沙雕，烹飪大賽等。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT案例啟示：三亞力合度假養生中心中心集養生度假酒店、保健康復醫58新的主題模式引入：RESORT休閑地產——休閑養生為主題產業經營引入模式設想：以養生主題酒店為主要帶動，引入相關產權式公寓、別墅酒店產品等。為客戶提供專業化的體檢、私家護理、身體恢復及調理等相關養生服務。此類模式所帶來度假人群與地產人群相一致，相比華僑城的旅游模式更能帶動房地產物業將經營型休閑產業嫁接入地產中，突破傳統的地產模式，創造土地價值之外的休閑產業核心競爭力！世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT新的主題模式引入：RESORT休閑地產——休閑養生為主題產業59客戶權益的整合：外部資源的全面整合品牌價值權益：游艇俱樂部（規劃中，2010年完成，廣州第一個游艇俱樂部）山體公園（近期規劃重點，2010年完成）水上公園（規劃中，2010年完成，包括沙灘排球場、商業街等功能）客運碼頭：可通香港輕軌線：可通廣州虎門高速：可通東莞、深圳南沙高爾夫（已有）本項目與南沙高爾夫、游艇俱樂部、水上公園等周邊的休閑度假項目形成聯盟，以權益卡的形式向業主發放，使業主可以免費或低價的享受到周邊資源如華僑城的僑城卡可享受華僑城主題公園的設施外部資源：南沙高爾夫：會員資格爭取游艇俱樂部：俱樂部對星河業主VIP資格會展中心：優先使用權世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT客戶權益的整合：外部資源的全面整合品牌價值權益：游艇俱樂部（60客戶權益的整合：星河內部資源的全面整合東山珍珠度假區相關優惠本項目休閑度假資源星河COCOPARK消費折扣星河麗茲·卡爾頓酒店入住權及優勢星河權益卡購買星河后續項目額外折扣點世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT客戶權益的整合：星河內部資源的全面整合東山珍珠度假區相關優惠61星河南沙項目策劃報告大視野下的項目思路Chapters03項目啟動競爭和品牌全面超越：讓項目具有不可復制的品牌價值，吸引珠三角核心客戶，星河立志成為中國的新鴻基！問題一：項目突破點養生休閑主題模式珠三角高端社區運營模式賦予星河品牌實質的內涵價值，樹立星河的珠三角區域開發商地位問題二：星河的升級經營性產業，承接品牌多元化趨勢內外權益的整合核心競爭力建立世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT星河南沙項目策劃報告Chapters03項目啟動競爭和62打破區域限制，通過各主流媒體進行高調宣傳，搶占機場、主快速干道戶外廣告，圈層營銷的快速擴散，建立真正的珠三角區域營銷南沙廣州深圳東莞香港中山佛山廣州廣州日報南方都市報佛山佛山日報南方都市報中山中山日報南方都市報東莞東莞日報南方都市報深圳深圳特區報深圳商報星河價值的珠三角海盜營銷戰略世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT打破區域限制，通過各主流媒體進行高調宣傳，搶占機場、主快速干63第四章星河南沙項目策劃報告大視野下的項目思路Chapters04建筑實踐總體規劃后期開發啟動模式世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT第四章星河南沙項目策劃報告Chapters04建筑實踐64山體北部山體地塊坡勢較陡，坡度26-48度，相對高差最大約130米左右；南部山體地塊相對北部山體平緩地勢東高西低，谷地，平坦，相對高差10米，項目核心位置，中間有1.5公頃的自然水庫，適宜造景下山道路下山道路東部山體，地勢相對平緩，22-35度，相對高差88米山腰及山頂相對平緩，中間較陡，可改造成臺地坡度＜30°坡度＞30°山體布局分析：內部地形——“兩山脈夾一谷”

山體世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT山體北部山體地塊坡勢較陡，坡度26-48度，相對高差最大約165布局分析：景觀資源分析西部平坦臺地，看虎門大橋及江景，視野開闊水庫北面山體，高差較高，可沿山腰局部利用東南面山體為規劃山體公園山體（看水庫景觀）谷地臺地(看海景及水庫景觀)水庫谷地山體（俯視整個水庫）中央水庫，水面寬廣，景觀資源優與水庫相鄰谷地地勢平坦，可遠眺江景水庫東面山體，坡度相對平緩，可俯瞰水庫景觀世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT布局分析：景觀資源分析西部平坦臺地，看虎門大橋及江景，視野66布局分析

:

地塊坡度價值分析南坡，正對中心水庫，景觀視線視線無遮擋；做大坡度48°，可局部改造山腳加以利用山體，坡度33°~35°山腳及山頂坡度相對平緩，山腰坡度較大，可加以利用，改造成臺地東坡，坡度18°利于建筑排布，東北面向水庫北坡，坡度28°利于建筑排布，可俯瞰谷地景觀臺地，平坦，利于建筑的排布，可看江景谷地水庫谷地西坡，坡度22°正對中心水庫，利于建筑排布景觀視線視線無遮擋；北坡，坡度27°利于建筑排布，可俯視中心水體景觀中心景觀帶坡度大于35°，不適合建筑排布，保留作項目內山體公園坡度小于30°，適宜建筑排布世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT布局分析:地塊坡度價值分析南坡，正對中心水庫，景觀視線視67BlockA啟動區設置：進入性為先地塊名稱現狀分析鄰里區位項目入口區，可建立與其他地塊關聯昭示與進入臨進公路，昭示性強、進入性好離路最近的區域，有一定噪音干擾景觀資源看海景資源及內部水景地塊地形地塊坡度小，可建設用地高世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPTBlockA啟動區設置：進入性為先地塊名稱現狀分析鄰里區位68后期開發——展示區的逐漸完善和多物業的組合，價值的最終釋放。一期產品策略：啟動區以休閑養生為主體，將經營型休閑產業嫁接入地產中，打造酒店經營模式的養生度假地產三期產品策略：價值最終釋放產品線集中在標桿產品與主力回現產品一期二期三期二期產品策略：展示區完善及多產品區域逐漸成熟，外界認知度增強，產品線回歸居住地產，集中在標桿產品與主力回現產品世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT后期開發——展示區的逐漸完善和多物業的組合，價值的最終釋放。69總體的功能區設置：休閑區和居住區并行開發配套服務區山體休閑區普通居住區水岸休閑區開發方式：經營休閑養身區和銷售居住區并行，啟動區重點在休閑養身區建設休閑養身區世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT總體的功能區設置：休閑區和居住區并行開發配套服務區山體休閑區70啟動區

之養生主題酒店做為國際療養中心，超級牛氣的星級酒店及休閑會所具有吸引人氣重要作用建筑面積1萬平米整體建筑風格應給于業主充分感受休閑養生的感覺以超五星級酒店標準建造，養生會所包括標準網球場、羽毛球場、壁球館、游泳館等二十余項設施，更有獨具特色的中、西美食餐廳、大型卡拉OK廳。啟動區造勢——以主題酒店為切入關鍵點世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT啟動區之養生主題酒店做為國際療養中心，超級牛氣的星級酒71高標準的酒店：引入五星級品牌酒店管理公司酒店設計：度假氣氛營造，高調大氣的室內設計酒店服務：酒店式房屋清潔、尊車接送、酒店式衣服熨洗、鮮花尊送等。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT高標準的酒店：引入五星級品牌酒店管理公司酒店設計：度假氣氛營72全套專業級的體檢設備，提供最專業的養身計劃綜合體檢赴服務中醫推拿等特色服務養生顧問服務健身教練服務專業護理員服務。。。。。。世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT全套專業級的體檢設備，提供最專業的養身計劃綜合體檢赴服務世聯73養生館：齊全的養生項目和配套世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT養生館：齊全的養生項目和配套世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃74養生的方法多種多樣，食療、水療、瑜珈、按摩、香熏是客戶較為喜歡的服務項目。——一個spa會所可以為客戶提供多種服務專業級的健康顧問及私家護理對健康的追求世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT養生的方法多種多樣，食療、水療、瑜珈、按摩、香熏是客戶較為喜75以一房為主，兼具海景、山景、湖景的酒店式公寓依托酒店而存在；享受酒店的配套、管理與服務酒店式公寓——兼具海景，山景，小區內部的湖景，在優美的自然環境中休養身心啟動區造勢——服務式養身公寓，作為酒店的補充啟動區

之酒店式公寓世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT以一房為主，兼具海景、山景、湖景的酒店式公寓依托酒店而存在；76利用觀景陽臺和窗戶增大景觀面，特別是客廳和主臥的景觀面增強觀景陽臺和觀景窗的造型趣味性養身公寓—獨特的戶型設計，讓養身更具個性特征。空中庭院/外掛泳池/大露臺自然生態大露臺外掛泳池書房與自然對話——通過戶內戶外空間的融合營造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺，位置越高，觀景效果越好。充分利用景觀資源世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT利用觀景陽臺和窗戶增大景觀面，特別是客廳和主臥的景觀面增強觀77共享酒店提供多種貼心服務，便利生活隨手可得代訂機票利用社區服務，足不出戶，度假、養生生活無憂：應召服務——打掃衛生、代訂機票，生活小事隨叫隨到商務服務——緊急商務事件輕松處理代管代租——客戶不在期間管租業務無須操心親子看管——如有必要，還可提供暫時看管幼兒服務世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT共享酒店提供多種貼心服務，便利生活隨手可得代訂機票利用社區服78第三主題區啟動區

之生態莊園公寓生態公寓：山居休閑生活區域：生態控制區環圍以二房為主，主要享受親山的自然感和寧靜感；更偏居家，同時也可享受酒店的配套和服務世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT第三主題區啟動區之生態莊園公寓生態公寓：山居休閑生活區域79結合地塊中的山體，設置農莊園以聚集人氣在小徑中漫步，時光悠悠，在慢生活的節奏中療養身心世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT結合地塊中的山體，設置農莊園以聚集人氣世聯星河地產廣州南沙地80生態化的房子保護生態、健康的環境主體建筑空間為圓形主體建筑空間為圓形，露臺呈花瓣狀布置“盛開在山頂的房子”世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT生態化的房子保護生態、健康的環境主體建筑空間為圓形主體建筑空81立體庭院落——完全融入自然、親近自然景觀自足性空間內向性功能多樣性根據景觀資源的不同設置不同的戶內庭院/形成豐富的空間形式/同時賦予空間不同的功能世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT立體庭院落——完全融入自然、親近自然景觀自足性根據景觀資源的82濱水別墅群，酒店式別墅，設在湖邊，大寬景面，在家里享受湖的感受，享受那份恬靜與怡然大觀景面別墅成為社區最佳標簽啟動區

之酒店式別墅，共享酒店服務世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT濱水別墅群，酒店式別墅，設在湖邊，大寬景面，在家里享受湖的感83架空層，河景與無邊界私家泳池的結合景觀主衛植被與輕鋼遮陽板，別墅側向大尺度走廊結合，增強了空間感二樓全采光家庭活動室，與陽篷露臺結合，室內向室外自然過度首層灰空間－外廊的打造酒店式濱水別墅濱水別墅打造——室內空間室外化，生活不被建筑所羈絆，不局限于室內世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT架空層，河景與無邊界私家泳池的結合景觀主衛植被與輕鋼遮陽板，84啟動配套：休閑餐飲

水岸星級宴客廳內部豪華——五星級酒店裝修標準，酒店級私人備餐間等，同時還配備五星級大廚、貴賓招待等服務。外部水岸風情——位于無邊際泳池邊，盡享水岸景觀；世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT啟動配套：休閑餐飲水岸星級宴客廳世聯星河地產85茶室的極致景觀體驗，領略山居生活極致享受；[清靜尊居生活體驗]概念山居茶室世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT茶室的極致景觀體驗，領略山居生活極致享受；[清靜尊居生活體驗86[度假式生活社區]天臺上de下午茶休閑餐飲——無處不在的下午茶公共空間中豐富的休憩場所，日常生活中的度假感體驗；世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT[度假式生活社區]休閑餐飲——無處不在的下午茶公共空間中豐富87養身主題酒店服務式養身公寓生態莊園公寓類酒店式濱水別墅休閑/概念餐飲——獨一無二的星河國際休閑養生俱樂部（經營性的可持續的產業機制）世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT養身主題酒店世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT88山地大宅別墅，依山而建，與山的融合，共同構筑“房隱于山”的景觀效果啟動區

之山體的普通居住別墅獨一無二的山地景觀資源尊享世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT山地大宅別墅，依山而建，與山的融合，共同構筑“房隱于山”的景89服務式養生公寓坡地大宅啟動區物業分布濱水酒店式獨棟別墅天然水庫休閑/概念餐飲啟動區產品策略：以休閑養生為主體，將經營型休閑產業嫁接入地產中，打造酒店經營模式的養生度假地產類別單位面積（平米）套數總建面面積比主題商業配套

—50006%主題酒店

1000013%酒店式公寓40-5014065008%生態公寓70-808065008%獨棟療養別墅酒店250-300401200016%連排別墅220-2501483700048%總計

77000100%主題養生酒店生態莊園公寓經營類休閑物業：4萬，普通別墅物業3.7萬。酒店：0.5萬平米，公寓：1.2萬平米，別墅：6萬平米世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT服務式養生公寓坡地大宅啟動區物業分布濱水酒店式獨棟別墅天然水90項目二期：多樣產品引入展示區完整，休閑區的延伸二期產品策略：區域逐漸成熟，外界認知度增強，產品線集中在標桿產品與主力回現產品（濱湖別墅+坡地TH）世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT項目二期：二期產品策略：世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告91功能分區:多產品樣豐富：濱水品質住宅區+坡地六甲THBlockB設計基本理念——依山就勢，強調與山的融合，房隱于山，整體成為被鑒賞的景觀；世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT功能分區:多產品樣豐富：濱水品質住宅區+坡地六甲THBlo92園林細節的完善和豐富——休閑湖岸，湖濱休閑長廊,水岸小品濱湖長廊山頂泳池幽徑小道水岸步道世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT園林細節的完善和豐富——休閑湖岸，湖濱休閑長廊,水岸小品濱湖93養身區擴展配套：山頂泳池無邊界泳池，山林中暢泳的同時遠眺海景世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT養身區擴展配套：山頂泳池無邊界泳池，山林中暢泳的同時遠眺海景94二期物業分布濱水品質住宅區+坡地六甲TH居家類別單位面積（平米）套數總建面面積比度假別墅220-250501020012％度假公寓70-808065008％獨棟別墅250-3002575009%連排別墅220-2503585880071%總計

83000100%坡地六甲TH山體公園濱湖別墅山頂泳池休閑養區功能預留：2萬平米的別墅及1-2萬平米的農莊生態公寓。具體的體量則根據前期的經營情況再定世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT二期物業分布濱水品質住宅區+坡地六甲TH居家類別95項目三期：第一居所需求逐漸成熟，居家產品的出現及配套的完善及別墅樓王的價值釋放后期產品策略：產品線集中在標桿產品與主力回現產品（退臺洋房+坡地TH+山體高層）世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT項目三期：后期產品策略：世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告96后期物業分布退臺洋房+坡地六甲TH+山體高層+濱水獨棟坡地六甲TH山體高層退臺別墅山體水景獨棟保留山體保留山體類別單位面積（平米）套數總建面面積比獨棟別墅250-300381140012%退臺別墅180-2201663490036%坡地六甲TH220-25045990010%山體高層170-2001984000042%總計

96200100%世聯星河地產廣州南沙地塊項目策劃報告100PPT后期物業分布