第三章

物業交易法律制度第三章

物業交易法律制度1第三章物業交易法律制度第一節物業交易概述第二節物業轉讓第三節物業轉讓中的商品房銷售第四節物業抵押第三章物業交易法律制度第一節物業交易概述2第一節物業交易概述一、物業交易的概念二、物業交易的特征第一節物業交易概述一、物業交易的概念3一、物業交易的概念物業交易，是指當事人之間物業進行轉讓、抵押和租賃活動。物業交易也就是房地產交易。一、物業交易的概念物業交易，是指當事人之間物業進行轉讓、抵4二、物業交易的特征交易對象具有特殊性：房地產交易形式的確定性：房地產的轉讓、抵押、租賃物業交易合同是數種典型合同的統稱物業交易為要式法律行為：債的關系，登記二、物業交易的特征交易對象具有特殊性：房地產5第二節物業轉讓一、物業轉讓的概念二、物業轉讓的條件三、物業轉讓的程序四、物業轉讓合同第二節物業轉讓一、物業轉讓的概念6一、物業轉讓的概念物業轉讓也就是房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。一、物業轉讓的概念物業轉讓也就是房地產轉讓，是指房地產權利人7一、物業轉讓的概念物業轉讓的主體一方必須是房地產權利人；物業轉讓的客體是房地產權利人合法擁有的房地產；物業轉讓行為包括買賣、贈與或者其他合法方式；物業轉讓必須發生房屋所有權和土地使用權轉移的行為。一、物業轉讓的概念物業轉讓的主體一方必須是房地產權利人；8二、物業轉讓的條件(一)物業轉讓應當具備的基本條件(二)物業轉讓的限制性條件二、物業轉讓的條件(一)物業轉讓應當具備的基本條件9(一)物業轉讓應當具備的基本條件以出讓方式取得使用權的房地產轉讓依據《城市房地產管理法》第38條和《城市房地產轉讓管理規定》第10條的規定。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓依據《城市房地產管理法》第39條和《城市房地產轉讓管理規定》第11、12條的規定。(一)物業轉讓應當具備的基本條件以出讓方式取得使用權的房地10(二)物業轉讓的限制性條件《城市房地產管理法》第37條和《城市房地產轉讓管理規定》第6條的規定，下列物業禁止轉讓：(二)物業轉讓的限制性條件《城市房地產管理法》第37條和《11(二)物業轉讓的限制性條件以出讓方式取得使用權的房地產轉讓，不符合有關法律規定的條件的司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的依法收回土地使用權的(二)物業轉讓的限制性條件以出讓方式取得使用權的房地產轉讓12(二)物業轉讓的限制性條件共有房地產，未經其共有人書面同意的權屬爭議的未依法登記領取權屬證書的法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形(二)物業轉讓的限制性條件共有房地產，未經其共有人書面同意13三、物業轉讓的程序依照《城市房地產轉讓管理規定》第7條規定。簽訂合同→提出申請→審查→現場勘查和評估→繳稅→核發過戶單三、物業轉讓的程序依照《城市房地產轉讓管理規定》第7條規定。14四、物業轉讓合同(一)物業轉讓合同的概念和特征(二)物業轉讓合同的主要合同四、物業轉讓合同(一)物業轉讓合同的概念和特征15(一)物業轉讓合同的概念和特征概念：物業轉讓合同：是指當事人之間關于一方交付房地產，另一方支付相應價款的協議。(一)物業轉讓合同的概念和特征概念：16(一)物業轉讓合同的概念和特征特征：遵循平等、自愿、有償的原則；受到土地使用權出讓合同的制約；標的物是房屋所有權和土地使用權；應當書面形式訂立；物業轉讓合同的成立和有效必須以到房地產管理部門和土地管理部門辦理房地產過戶手續為準。(一)物業轉讓合同的概念和特征特征：17(二)物業轉讓合同的主要合同依照《城市房地產轉讓管理規定》第8條規定。包括九個方面：(二)物業轉讓合同的主要合同依照《城市房地產轉讓管理規定18(二)物業轉讓合同的主要合同⑴雙方當事人姓名或者名稱、住所；⑵房地產權屬證書名稱和編號；⑶房地產坐落位置、面積、四至界限；⑷土地宗地號、土地使用權取得方式及年限⑸房地產的用途或使用性質；⑹成交價格及支付方式；⑺房地產交付使用的時間；⑻違約責任；⑼雙方約定的其他事項。(二)物業轉讓合同的主要合同⑴雙方當事人姓名或者名稱、住19第三節物業轉讓中的商品房銷售商品房預售商品房現售商品房買賣合同房地產開發企業和房地產開發中介服務機構在商品房銷售中的義務商品房銷售價格的確定及計算商品房的交付與保修第三節物業轉讓中的商品房銷售商品房預售20一、商品房預售概念：是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。條件：依照2001年修改的《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定。一、商品房預售概念：是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預21一、商品房預售程序：預售人領取土地使用證、建設規劃許可證和施工許可證。預售人辦理預售登記，領取預售許可證。預售人同承購人簽訂商品房預售合同。預售合同登記備案。房屋交付后，辦理產權登記。一、商品房預售程序：22二、商品房現售概念：是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。條件：依照2001年修改的《城市商品房預售管理辦法》第7條的規定。二、商品房現售概念：是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品23三、商品房買賣合同商品房買賣合同的主要內容《商品房買賣合同示范文本》三、商品房買賣合同商品房買賣合同的主要內容24商品房買賣合同的主要內容當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；商品房買賣合同的主要內容當事人名稱或者姓名和住所；25商品房買賣合同的主要內容供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建筑的產權歸屬；面積差異的處理方式；辦理產權登記的有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項。商品房買賣合同的主要內容供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路26《商品房買賣合同示范文本》示范文本.doc《商品房買賣合同示范文本》示范文本.doc27四、房地產開發企業和房地產開發中介服務機構在商品房銷售中的義務21條義務性規定相關新聞：民意調查顯示：有七成受訪者不相信房地產中介2007年12月04日2005年，安徽省規模最大的房產中介桃園房產老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬元；2006年，天津市匯眾房產一夜之間全線停業，1.5億元房款不翼而飛；2007年，深圳大型地產中天置業總裁蔣飛一夜之間消失，到目前為止，涉案金額不詳。2007-11-16四、房地產開發企業和房地產開發中介服務機構在商品房銷售中的義28五、商品房銷售價格的確定及計算價格確定：以當事人意思自治為基本原則價格計算：補充“房屋建筑面積”五、商品房銷售價格的確定及計算價格確定：以當事人意思自治為基29六、商品房的交付與保修商品房的交付商品房的保修商品房保修責任的承擔人：房地產開發商保修期限的起算：從交付之日起六、商品房的交付與保修商品房的交付30第四節物業抵押物業抵押的概念物業抵押的條件物業抵押的程序物業抵押的合同抵押物業的處分第四節物業抵押物業抵押的概念31一、物業抵押的概念抵押：指債務人或第三人提供一定的財產作債務擔保。抵押人：提供財務的債務人或第三人。抵押物：抵押人所提供的財產。一、物業抵押的概念抵押：指債務人或第三人提供一定的財產作債務32一、物業抵押的概念抵押權的性質：抵押權是一種從屬權利；抵押權是一種價值支配權；抵押權是一種優先受償權。一、物業抵押的概念抵押權的性質：33一、物業抵押的概念物業抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式，向抵押人提供債務履行擔保定行為。物業抵押人：即房地產抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。物業抵押權人：即房地產抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。一、物業抵押的概念物業抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉34二、物業抵押的條件(一)物業抵押的基本條件(二)物業抵押的限制性條件(三)以下列物業設定抵押權時應當注意其本身的性質和具體情況二、物業抵押的條件(一)物業抵押的基本條件35三、物業抵押的程序簽訂物業抵押合同進行物業抵押登記三、物業抵押的程序簽訂物業抵押合同36四、物業抵押的合同物業抵押合同的主要內容依照《城市房地產抵押管理辦法》第26條規定。以預購的商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明的內容四、物業抵押的合同物業抵押合同的主要內容37五、抵押物業的處分物業抵押權所擔保的債權的范圍處分抵押物業的條件抵押權人對抵押物業處分的中止情形處分抵押物業所得金額的分配順序關于優先受償權與優先購買權問題五、抵押物業的處分物業抵押權所擔保的債權的范圍381、物業抵押權所擔保的債權的范圍根據《擔保法》第46條規定，抵押權所擔保的債權范圍包括：主債權利息違約金損害賠償金實現抵押權的費用1、物業抵押權所擔保的債權的范圍根據《擔保法》第46條規定，392、處分抵押物業的條件前提條件是債務人不履行債務，包括拒絕履行、不能履行、逾期履行、不完全履行。依照《城市房地產抵押管理辦法》第40條規定。2、處分抵押物業的條件前提條件是債務人不履行債務，包括拒絕履403、抵押權人對抵押物業處分的中止情形依照《城市房地產抵押管理辦法》第46條規定。3、抵押權人對抵押物業處分的中止情形依照《城市房地產抵押管理414、處分抵押物業所得金額的分配順序支付處分抵押房地產的費用；扣除抵押房地產應繳納的稅款；償還抵押權人債權本息及支付違約金；賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；剩余金額交還抵押人。4、處分抵押物業所得金額的分配順序支付處分抵押房地產的費用；425、關于優先受償權與優先購買權問題抵押債權的優先受償。優先于普通債權和其它費用，優先于在其后設定的用益物權，優先于其后設定的抵押權。處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。5、關于優先受償權與優先購買權問題抵押債權的優先受償。435、關于優先受償權與優先購買權問題以劃撥方式取得土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權方可優先受償。抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優先購買權。5、關于優先受償權與優先購買權問題以劃撥方式取得土地使用權連44第三章

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物業交易法律制度45第三章物業交易法律制度第一節物業交易概述第二節物業轉讓第三節物業轉讓中的商品房銷售第四節物業抵押第三章物業交易法律制度第一節物業交易概述46第一節物業交易概述一、物業交易的概念二、物業交易的特征第一節物業交易概述一、物業交易的概念47一、物業交易的概念物業交易，是指當事人之間物業進行轉讓、抵押和租賃活動。物業交易也就是房地產交易。一、物業交易的概念物業交易，是指當事人之間物業進行轉讓、抵48二、物業交易的特征交易對象具有特殊性：房地產交易形式的確定性：房地產的轉讓、抵押、租賃物業交易合同是數種典型合同的統稱物業交易為要式法律行為：債的關系，登記二、物業交易的特征交易對象具有特殊性：房地產49第二節物業轉讓一、物業轉讓的概念二、物業轉讓的條件三、物業轉讓的程序四、物業轉讓合同第二節物業轉讓一、物業轉讓的概念50一、物業轉讓的概念物業轉讓也就是房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。一、物業轉讓的概念物業轉讓也就是房地產轉讓，是指房地產權利人51一、物業轉讓的概念物業轉讓的主體一方必須是房地產權利人；物業轉讓的客體是房地產權利人合法擁有的房地產；物業轉讓行為包括買賣、贈與或者其他合法方式；物業轉讓必須發生房屋所有權和土地使用權轉移的行為。一、物業轉讓的概念物業轉讓的主體一方必須是房地產權利人；52二、物業轉讓的條件(一)物業轉讓應當具備的基本條件(二)物業轉讓的限制性條件二、物業轉讓的條件(一)物業轉讓應當具備的基本條件53(一)物業轉讓應當具備的基本條件以出讓方式取得使用權的房地產轉讓依據《城市房地產管理法》第38條和《城市房地產轉讓管理規定》第10條的規定。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓依據《城市房地產管理法》第39條和《城市房地產轉讓管理規定》第11、12條的規定。(一)物業轉讓應當具備的基本條件以出讓方式取得使用權的房地54(二)物業轉讓的限制性條件《城市房地產管理法》第37條和《城市房地產轉讓管理規定》第6條的規定，下列物業禁止轉讓：(二)物業轉讓的限制性條件《城市房地產管理法》第37條和《55(二)物業轉讓的限制性條件以出讓方式取得使用權的房地產轉讓，不符合有關法律規定的條件的司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的依法收回土地使用權的(二)物業轉讓的限制性條件以出讓方式取得使用權的房地產轉讓56(二)物業轉讓的限制性條件共有房地產，未經其共有人書面同意的權屬爭議的未依法登記領取權屬證書的法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形(二)物業轉讓的限制性條件共有房地產，未經其共有人書面同意57三、物業轉讓的程序依照《城市房地產轉讓管理規定》第7條規定。簽訂合同→提出申請→審查→現場勘查和評估→繳稅→核發過戶單三、物業轉讓的程序依照《城市房地產轉讓管理規定》第7條規定。58四、物業轉讓合同(一)物業轉讓合同的概念和特征(二)物業轉讓合同的主要合同四、物業轉讓合同(一)物業轉讓合同的概念和特征59(一)物業轉讓合同的概念和特征概念：物業轉讓合同：是指當事人之間關于一方交付房地產，另一方支付相應價款的協議。(一)物業轉讓合同的概念和特征概念：60(一)物業轉讓合同的概念和特征特征：遵循平等、自愿、有償的原則；受到土地使用權出讓合同的制約；標的物是房屋所有權和土地使用權；應當書面形式訂立；物業轉讓合同的成立和有效必須以到房地產管理部門和土地管理部門辦理房地產過戶手續為準。(一)物業轉讓合同的概念和特征特征：61(二)物業轉讓合同的主要合同依照《城市房地產轉讓管理規定》第8條規定。包括九個方面：(二)物業轉讓合同的主要合同依照《城市房地產轉讓管理規定62(二)物業轉讓合同的主要合同⑴雙方當事人姓名或者名稱、住所；⑵房地產權屬證書名稱和編號；⑶房地產坐落位置、面積、四至界限；⑷土地宗地號、土地使用權取得方式及年限⑸房地產的用途或使用性質；⑹成交價格及支付方式；⑺房地產交付使用的時間；⑻違約責任；⑼雙方約定的其他事項。(二)物業轉讓合同的主要合同⑴雙方當事人姓名或者名稱、住63第三節物業轉讓中的商品房銷售商品房預售商品房現售商品房買賣合同房地產開發企業和房地產開發中介服務機構在商品房銷售中的義務商品房銷售價格的確定及計算商品房的交付與保修第三節物業轉讓中的商品房銷售商品房預售64一、商品房預售概念：是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。條件：依照2001年修改的《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定。一、商品房預售概念：是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預65一、商品房預售程序：預售人領取土地使用證、建設規劃許可證和施工許可證。預售人辦理預售登記，領取預售許可證。預售人同承購人簽訂商品房預售合同。預售合同登記備案。房屋交付后，辦理產權登記。一、商品房預售程序：66二、商品房現售概念：是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。條件：依照2001年修改的《城市商品房預售管理辦法》第7條的規定。二、商品房現售概念：是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品67三、商品房買賣合同商品房買賣合同的主要內容《商品房買賣合同示范文本》三、商品房買賣合同商品房買賣合同的主要內容68商品房買賣合同的主要內容當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；商品房買賣合同的主要內容當事人名稱或者姓名和住所；69商品房買賣合同的主要內容供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建筑的產權歸屬；面積差異的處理方式；辦理產權登記的有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項。商品房買賣合同的主要內容供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路70《商品房買賣合同示范文本》示范文本.doc《商品房買賣合同示范文本》示范文本.doc71四、房地產開發企業和房地產開發中介服務機構在商品房銷售中的義務21條義務性規定相關新聞：民意調查顯示：有七成受訪者不相信房地產中介2007年12月04日2005年，安徽省規模最大的房產中介桃園房產老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬元；2006年，天津市匯眾房產一夜之間全線停業，1.5億元房款不翼而飛；2007年，深圳大型地產中天置業總裁蔣飛一夜之間消失，到目前為止，涉案金額不詳。2007-11-16四、房地產開發企業和房地產開發中介服務機構在商品房銷售中的義72五、商品房銷售價格的確定及計算價格確定：以當事人意思自治為基本原則價格計算：補充“房屋建筑面積”五、商品房銷售價格的確定及計算價格確定：以當事人意思自治為基73六、商品房的交付與保修商品房的交付商品房的保修商品房保修責任的承擔人：房地產開發商保修期限的起算：從交付之日起六、商品房的交付與保修商品房的交付74第四節物業抵押物業抵押的概念物業抵押的條件物業抵押的程序物業抵押的合同抵押物業的處分第四節物業抵押物業抵押的概念75一、物業抵押的概念抵押：指債務人或第三人提供一定的財產作債務擔保。抵押人：提供財務的債務人或第三人。抵押物：抵押人所提供的財產。一、物業抵押的概念抵押：指債務人或第三人提供一定的財產作債務76一、物業抵押的概念抵押權的性質：抵押權是一種從屬權利；抵押權是一種價值支配權；抵押權是一種優先受償權。一、物業抵押的概念抵押權的性質：77一、物業抵押的概念物業抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式，向抵押人提供債務履行擔保定行為。物業抵押人：即房地產抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。物業抵押權人：即房地產抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。一、物業抵押的概念物業抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉78二、物業抵押的條件(一)物業抵押的基本條件(二)物業抵押的限制性條件(三)以下列物業設定抵押權時應當注意其本身的性質和具體情況二、物業抵押的條件(一)物業抵押的基本條件79三、物業抵押的程序簽訂物業抵押合同進行物業抵押登記三、物業抵押的程序簽訂物業抵押合同80四、物業抵押的合同物業抵押合同的主要內容依照《城市房地產抵押管理辦法》第26條規定。以預購的商品房貸款抵押的