房地產項目投資分析

講緒論第二講項目投資策劃與投資環境評價第三講項目投資風險第四講項目控制

房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第1頁!講緒論

項目與項目周期房地產項目房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第2頁!（一）項目與項目周期

1.項目的定義（1）項目的本質特征是一系列工作的組合是一種必須完成的、臨時性的、有限的任務過程具有特定的目標必定在一定的約束條件下進行必然消耗或占用一定的資源（2）項目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標的一次性任務或事項。

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2、項目的周期（項目壽命期）項目從開始到結束的壽命周期,是項目工作在時序上的安排。項目周期一般劃分為三大階段。（1）投資前期：從項目設想到項目投資實施前的一段時期，其主要內容有：市場調查、投資機會研究、項目建議投資方案策劃、投資方案可行性研究項目評估、項目決策房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第4頁!（二）項目管理

（1）項目管理的定義：在項目活動過程中，為實現項目目標而運用知識、技能、工具、技術和經驗對項目實施的策劃、計劃、指揮、協調和控制過程。房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第5頁!施工階段設計階段工程建設監理

項目管理

項目全壽命管理使用階段物業管理

項目建設的全過程管理決策階段項目前期策劃與管理房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第6頁!（三）房地產項目

1、房地產項目的主要類型（1）土地：舊城區的二次開發.新區開發（2）住宅按經營性質分類：銷售型住宅、租賃性住宅

按建設標準分類：普通住宅、公寓式住宅、別墅（3）辦公樓宇（寫字樓）（4）旅店、酒樓、商場（5）工業廠房、倉庫、停車廠（6）休閑物業：健身房、游樂場、活動中心、劇院、電影院、網球場、高爾夫球常等（7）特種物業：車站、碼頭等房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第7頁!第二講項目投資策劃與投資環境評價策劃與房地產項目策劃項目投資方案投資環境評價房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第8頁!2、項目策劃：項目策劃是指以項目實施方案為核心的，全面的、綜合的調查研究、項目構思、項目創意、計劃編制、技術經濟分析與效益評價工作。（1）立足于市場和環境分析（2）目的在于編制切實可行的項目實施方案（3）是以方案為核心的反復論證、反復調整、不斷優化的過程（4）靈魂在于市場定位與賣點設計（5）生命力是創意、構思

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④投資方案策劃：項目投資經營方案、開發建設方案、市場營銷方案的計劃。⑤可行性研究：項目規劃設計方案、投資經營方案、開發建設方案的技術經濟論證及方案調整優化過程。⑥評價決策：對項目方案及可行性研究結論所作的評價，對項目投資方案作出決策。房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第10頁!

（1）項目規劃設計方案項目規劃方案建筑設計方案公建（配套）設施的單項設計方案（2）項目開發建設方案拆遷安置方案、工程承包及施工方案工程監理方案、工程進度計劃工程質量計劃、設備材料計劃施工組織計劃、項目控制方案

房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第11頁!2.項目投資計劃的編制

（1）項目投資計劃的編制程序計劃平衡與調整進度計劃投資估算經營方案市場定位項目構思投資計劃融資計劃收益計劃財務分析與評價營銷計劃招標計劃監理計劃施工計劃質量計劃市場分析與研究房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第12頁!單代號網絡圖：由節點表示活動，節點間帶箭頭的短線代表活動間的邏輯關系

活動：A、B、C、D、E

房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第13頁!案例：某一工程項目基礎施工

計劃圖橫道圖

房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第14頁!（三）項目投資環境評價1.投資環境：擬投資地區在一定時期內所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）投資環境要素的分類按要素存在的物質形態分類：硬環境：影響項目投資的各種外部物質條件軟環境：影響項目投資的各種社會經濟文化條件房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第15頁!（二）房地產項目投資環境要素社會秩序硬件社會服務態度社會信譽效率1.社會政治環境決策民主性社會制度管理透明度行政效率廉潔性房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第16頁!國民生產總值國民經濟國民經濟增長率通貨膨脹居民收入宏觀經濟環境居民消費存款余額消費總額財政政策經濟政策利率產業政策市場吸納量經濟環境市場供應量市場環境市場購買力房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第17頁!距商業中心距離地理位置距醫院、學校距離距機場、車站距離地質地貌自然環境植被自然風光山脈河流氣候道路及交通能源環境基礎設施環境給排水管網通訊設施電力配備房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第18頁!綜合評價法：①評定主要影響因素②建立層次結構模型③由相對重要性評價建立判斷矩陣④求解判斷矩陣特征向量：同層間單權重系數最大特征根：一致性檢驗指標（C、Z≤0.1）⑤由層間遞歸運算確定各因素組合權重系數Wj⑥聘請專家對各因素狀況按優、良、中、差四級進行分類判定⑦按下式進行各環境因素計分統計房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第19頁!第三講項目投資風險

項目投資風險房地產項目投資風險房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第20頁!

按投資風險的內涵分為經營風險：經營戰略、經營策略帶來的風險財務風險：資金、債務帶來的風險市場風虛：市場供求關系、市場需求、資源條件的風險政治風險：政治局勢、政策風險社會風險：社會穩定性、社會矛盾、社會評價、社會關系帶來的風險等等房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第21頁!（2）投資風險分布：由于投資收益率分布的離散程度來描述的風險發生可能性大小。式中：Q：投資收益率標準偏差：狀態i的發生概率：狀態I的投資收益率N：狀態數：投資收益率期望值V：投資收益率變異系數房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第22頁!

項目開發建設經營階段風險：項目正式動工到交付使用階段的風險。工期、成本、質量、安全、設備、材料供應商、承建商信譽、財務（資金運作）、合同管理、項目營銷等。項目經營管理及使用階段風險：項目竣工交付使用、業主入住期間的風險業主糾紛、安全、衛生、管理項目營銷、租賃經營

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①風險調整貼現率法：用考慮了風險的貼現率來進行項目投資效益凈現值（NPV）的計算。K：風險調整貼現率i：基準貼現率b:風險補償斜率：V：風險程度系數（投資收益率變異系數）房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第24頁!

（2）在項目實施階段的投資風險控制項目實施階段的投資風險控制之基本職能是發現偏差并采取措施糾正偏差，其主要手段有：①計劃控制：制定周密、科學、詳盡的計劃，嚴格地實施計劃。②審計控制：通過完善的、連續有效的內部審計活動評價項目經營效率和效益，控制風險。③檢查性控制：通過各種形式的檢查活動（自查、互查、專職檢整、綜合查、專項查、定期查、隨機查等等），評價項目的投資經營狀況。房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第25頁!（2）投資實施期：項目投資決策后到項目完成交付使用的一段時期，其主要內容有：項目設計、施工建設（發包）管理設備采購、安裝、竣工驗收市場推廣、市場營銷（3）經營使用期：從項目交付使用到經濟壽命終了（或實現投資回收）后的一段時期，其主要內容有：生產經營、設施管理租賃經營、物業管理營銷促銷房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第26頁!（2）項目管理的內涵DM-

開發管理DevelopmentManagementPM–項目管理（建設管理）ProjectManajementFM–設施管理.物業管理FacilityManagement項目前期項目實施期

準備

設計

施工項目使用期

運營商FM

開發商DMPM

設計方PM

承包商PM

供應商PM投資商DMPMFM房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第27頁!項目構思和設想決策—開始實施項目完成—開始運營報廢—拆除運營階段實施階段決策階段項目管理PM開發管理DM物業管理FM

保修期(1-2年)DM、PM、FM和LM的時間范圍FM

LMLM房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第28頁!

2、房地產項目投資的主要特性（1）前期策劃十分重要（不可移動性）（2）與法規關系十分密切（3）依賴金融的參與與支持（4）投資周期長，投資風險大（5）涉及面廣，投資運作復雜（6）制約因素多，入世門檻高（7）與市場關系極大（8）與環境關系密切

房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第29頁!（一）策劃與房地產項目策劃

1、策劃：為了實現預期的目標，借助科學方法，系統方法和創造性思維，進行環境分析，優化資源配置的調查、研究、分析、創意，設計并制定計劃與行動方案的過程。（1）策劃是一個過程（2）策劃是一個創造性的活動（3）策劃是具有前瞻性的理性行為（4）策劃是對未來事件的系統安排（5）策劃是一門藝術房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第30頁!

3.房地產項目投資策劃①投資機會研究：依據市場信息，尋找投資機會一般投資機會研究具體項目投資機會研究②投資方案構思：項目市場定位及方案（初步）計劃的創造性活動（消費群體、價格、規劃設計要點、配套設施、建筑風格、賣點設計、創意設計等等）。③項目規劃、目標設計：項目計劃經濟指標的確定及項目平面、立面的布置和安排。

房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第31頁!（二）項目投資方案

項目投資方案：由項目規劃設計方案、開發建設方案、投資經營方案構成的關于項目計劃體系的具體安排。1.項目投資方案體系項目規劃設計方案項目開發建設方案項目投資經營方案房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第32頁!（3）項目投資經營方案項目投資方案項目融資方案項目經營方案項目營銷方案房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第33頁!

（2）常用計劃編制方法①網絡計劃法：利用網絡關系來描述項目計劃內容的一種計劃方法。單代號網絡圖：由節點表示活動，節點間帶箭頭的短線代表活動間的邏輯關系雙代號網絡圖：由節點間帶箭頭的短線代表活動，由節點描述活動間的邏輯關系。房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第34頁!雙代號網絡圖：由節點間帶箭頭的短線代表活動，由節點描述活動間的邏輯關系。

活動：AB、BC、BD、DC、CE

房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第35頁!網絡圖

房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第36頁!按要素存在的范圍分類:宏觀投資環境：國家、地區投資環境中觀投資環境：地區、行業投資環境微觀投資環境：地塊周邊及地塊投資環境按要素的內容分類:社會環境政治環境法律環境自然環境文化環境基礎設施環境經濟環境房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第37頁!

法規的完備性2、法律環境法制的穩定性執法的公正性風俗習慣3、文化環境價值觀念教育水準房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第38頁!市場價格同類樓盤分布競爭同類樓盤入市時間競爭者實力融資渠道資金融資成本營銷成本財務環境成本稅費同類項目社會平均盈利水平利潤盈利水平人力土地資源環境原材料能源房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第39頁!2.項目投資環境評價（1）評價原則系統性原則比較性原則時效性原則定性分析與定量分析相結合的原則實事求是、尊重客觀規律的原則全面分析、突出重點的原則（2）常用評價方法等級尺度法多因素和關鍵因素評估法房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第40頁!式中：：評優的百分比；：評中的百分比：評良的百分比；：評差的百比⑧按各因素組合權重系數及統計計分計算項目投資環境綜合得分。

⑨按各項目投資環境綜合得分進行排序與評價。房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第41頁!（一）項目投資風險概述1.投資風險的定義：項目投資效果的實際值偏離其期望值的程度。2.投資風險的分類：按投資對象的差異分為：①債券投資風險②建設項目投資風險③股票投資風險④房地產項目投資風險等房地產項目投資分析共47頁，您現在瀏覽的是第42頁!