成都成華區(qū)安居工程商業(yè)定位與物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：北京中筑置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2006.03.23BJ[2006]GW07項(xiàng)目研究工作的階段劃分地塊實(shí)地考察本地商業(yè)市場調(diào)研本地消費(fèi)者訪談專業(yè)人士訪談?wù)賳T訪談相關(guān)資料收集在售項(xiàng)目考察06-03-09——06-03-1206-03-13——06-03-18城市宏觀背景分析商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)市場分析發(fā)展方向初步判斷類似項(xiàng)目案例借鑒項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑單體設(shè)計(jì)建議室內(nèi)空間設(shè)計(jì)建議盈利模式建議設(shè)備設(shè)施建議前期市場調(diào)研階段項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略階段商業(yè)規(guī)劃階段時(shí)間進(jìn)度階段劃分工作內(nèi)容06-03-19——06-03-242項(xiàng)目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析項(xiàng)目周邊及地塊勘察成都宏觀經(jīng)濟(jì)情況成都城市發(fā)展現(xiàn)狀成都城市總體規(guī)劃成都商業(yè)地產(chǎn)市場狀況成都經(jīng)濟(jì)狀況研究項(xiàng)目和地區(qū)的背景分析鎖定區(qū)域市場的集中分析與合作方的溝通專業(yè)市場、在售項(xiàng)目招商部、市場管理部訪談專業(yè)市場經(jīng)營者訪談商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士訪談成都規(guī)劃局、土地局成華區(qū)規(guī)劃分局成華區(qū)發(fā)展規(guī)劃北部區(qū)域分商圈、分業(yè)態(tài)商業(yè)市場調(diào)查成都在售商業(yè)項(xiàng)目考察地塊解析和界定宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析城市格局探討商業(yè)地產(chǎn)供求情況分析消費(fèi)者購買能力分析區(qū)域市場供求特點(diǎn)分析租售方式和民間投資意向費(fèi)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析總體規(guī)劃與功能分區(qū)研究地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成華區(qū)相關(guān)情況簡介3報(bào)告思維導(dǎo)圖目標(biāo)與約束條件項(xiàng)目核心問題城市背景與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況地塊本體解析城市商業(yè)市場與商業(yè)地產(chǎn)北部區(qū)域商業(yè)市場分析項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值分析項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目租售模式建議4項(xiàng)目區(qū)位與交通條件

項(xiàng)目緊臨川陜立交，扼守蓉北出川要塞地塊位置項(xiàng)目地塊位于四川省成都市東北部，三環(huán)路內(nèi)側(cè)，行政區(qū)劃屬于成華區(qū)；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積為275畝，建筑面積為54萬平方米，商業(yè)取10％與城市內(nèi)部聯(lián)系距離成都市中心天府廣場直線距離約7公里；對(duì)外聯(lián)系緊鄰川陜公路、三環(huán)快速路，與成綿、成渝、成南等高速公路相連，交通便利；成綿高速公路川陜公路北三環(huán)路三段連接解放路通向城市中心繞城高速三環(huán)快速路川陜公路成綿高速城南高速成渝高速5項(xiàng)目地塊四至及周邊情況——項(xiàng)目區(qū)域不與城市生活發(fā)生直接關(guān)系，一路相隔的富森.美家居已形成目的地型商業(yè)

項(xiàng)目南臨成都行政學(xué)院（規(guī)劃）、成都動(dòng)物園；東側(cè)臨拆遷安置小區(qū)項(xiàng)目和建面13萬平米的商品房項(xiàng)目，其中商業(yè)3800平米；北臨三環(huán)快速路，對(duì)面富森.美家居為超大型裝飾材料批發(fā)市場，已對(duì)周邊市場形成強(qiáng)大輻射力；西臨川陜公路，該路段以貨車為主，目前周邊居住氣氛較弱，川陜立交西北角為商品住宅用地，川陜立交西南角規(guī)劃為250畝綠地，綠地南側(cè)有商品房開發(fā)；地塊東南規(guī)劃為小學(xué)，西南綠化帶中規(guī)劃要求預(yù)留400平米地鐵出口。川陜立交富森.美家居天泰祥汽車超市川陜路西拆遷房工程變電站川陜公路臨行政學(xué)院的規(guī)劃路拆遷安置房6項(xiàng)目目標(biāo)與約束條件項(xiàng)目以住宅為主導(dǎo)——建立康居節(jié)能示范區(qū)，并通過本項(xiàng)目與政府建立良好合作平臺(tái)；項(xiàng)目利潤集中在商業(yè)部分，通過從市場角度對(duì)商業(yè)進(jìn)行定位，順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)變現(xiàn)；住宅由于經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)只能獲取3%微利，主要靠商業(yè)獲取主要利潤，并實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)；商業(yè)在業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃中配合政府安居工程需要，避免喧賓奪主；成都商業(yè)市場總體供過于求，投資者信心下降。項(xiàng)目目標(biāo)現(xiàn)狀與約束條件7項(xiàng)目核心問題1.如何平衡政府要求和項(xiàng)目利潤的關(guān)系，從商業(yè)市場內(nèi)在規(guī)律的角度出發(fā)，尋求適宜的商業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)商業(yè)價(jià)值2.如何在商業(yè)市場供過于求、投資者信心下降的情況下，確定項(xiàng)目適宜定價(jià)，避免市場風(fēng)險(xiǎn)8報(bào)告思維導(dǎo)圖目標(biāo)與約束條件項(xiàng)目核心問題城市背景與宏觀環(huán)境地塊本體解析城市商脈與商業(yè)地產(chǎn)北部區(qū)域商業(yè)市場分析項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值分析項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目租售模式建議成都居民收入與消費(fèi)特征成都城市布局與功能分區(qū)成都城市經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)成都在西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位成都城市意向與民俗特色成都未來發(fā)展方向與規(guī)劃9成都是中國西南地區(qū)核心城市，具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射力成都市位于四川省中部，總面積12390平方公里，自古為西南重鎮(zhèn)，三國時(shí)為蜀漢國都，文化遺存豐富，秦漢以來，成都就以農(nóng)業(yè)、手工業(yè)興盛和文化發(fā)達(dá)著稱，歷代都是中國西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和長江流域的重要城市；目前成都市在整個(gè)西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射力非常強(qiáng)大，是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐。成都重慶北京上海蘭州昆明貴陽西安拉薩西寧交通成都是中國西南交通樞紐，擁有西南最大的航空港-雙流國際機(jī)場，年旅客吞吐量居全國第6位，國內(nèi)航線70余條，國際航線29條，寶成、成渝、成昆、成達(dá)鐵路在成都交匯經(jīng)濟(jì)2004年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值2186億元，在全國15各副省級(jí)城市中，僅次于廣州、深圳和杭州，居第四位地域與人口至2004年末，成都市區(qū)建成區(qū)面積286.0平方公里，總?cè)丝?060萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位10成都市國民民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步步增長，GDP總量量在整個(gè)西西南地區(qū)列列居第二成都市國民民經(jīng)濟(jì)近年年呈現(xiàn)穩(wěn)步步增長，GDP略低低于深圳、、天津、重重慶等城市市，但在西西南地區(qū)屬屬于較高水水平；第二產(chǎn)業(yè)和和第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展迅速速；2004年年全國重點(diǎn)點(diǎn)城市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值值橫比2000-2005成都市歷歷年國內(nèi)生生產(chǎn)總值走走勢2005年年成都市三三產(chǎn)比重11成都是商貿(mào)貿(mào)中心城市市，商貿(mào)交交易活躍，，市場體系系完善成都是具有有很強(qiáng)輻射射力的商貿(mào)貿(mào)中心城市市，商貿(mào)活活動(dòng)十分活活躍，05年全年社社會(huì)消費(fèi)品品零售總額額875.3億元，，其中，批發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)零售售額683.4億元元，增長12.7％％，餐飲業(yè)業(yè)零售額179.4億元，增增長16.2%。市場交易體體系較為完完善，共有有商品交易易市場902個(gè)，年成交額額上億元的的商品交易易市場31個(gè)，其中中超10億億元的市場場8個(gè)，荷荷花池市場場、大成市市場等聲名名遠(yuǎn)揚(yáng)。2004年年全國重點(diǎn)點(diǎn)城市社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零零售總額橫橫比2004年年全國重點(diǎn)點(diǎn)城市限額額以上批發(fā)發(fā)零售貿(mào)易易業(yè)銷售收收入橫比12成都的城市市意向和民民俗特色豐豐富的歷歷史文化、、閑適的生生活方式和和文化包容容性成都是一座座有2300多年悠悠久歷史的的古城，秦秦漢以后一一直為西南南的政治、、經(jīng)濟(jì)、文文化中心、、軍事重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，武侯祠祠、杜甫草草堂等名勝勝古跡流傳傳至今，游游人絡(luò)繹不不絕；成都物產(chǎn)豐豐饒，世稱稱“天府””，物價(jià)低低廉，人們們有充分的的條件來享享受繁榮與與閑適，悠悠閑的生活活方式是成成都市最鮮鮮明的城市市特色，吸吸引大量外外來人口居居住；成都從先秦秦以來，經(jīng)經(jīng)歷了幾次次大的移民民，每次大大移民帶來來了新的文文化因子，，使得成都都文化具有有較強(qiáng)的包包容性。浣花溪成都市俯瞰瞰圖九眼橋錦里13成都市居民民收入水平平在重點(diǎn)城城市中位，，城市物價(jià)價(jià)偏低，但但有著較較高的人均均消費(fèi)支出出2004年年成都市城城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入位居居第16位位；2004年年成都市城城鎮(zhèn)居民人人均消費(fèi)支支出位居第第13位；；2004年年全國重點(diǎn)點(diǎn)城市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均均可支配收收入橫比2004年年全國重點(diǎn)點(diǎn)城市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均均消費(fèi)性支支出橫比14成都市市居民民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)““吃””“喝喝”““玩””是成成都人人津津津樂道道的消消費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目2004年年，成成都市市城市市居民民家庭庭消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)中排排前四四位的的分別別是食品36%，交通和和通訊訊20%，娛樂和和文教教服務(wù)務(wù)12%，居住11%；2002年年的全全國各各大城城市私私家車車調(diào)查查結(jié)果果顯示示，成成都的的私家家車擁擁有量量是233119量量，位位居第第三。。2002年年全國國重點(diǎn)點(diǎn)城市市私家家車占占有量量排名名2004年年成都都市居居民消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)15成都市市的城城市布布局與與區(qū)域域認(rèn)知知““南富富西貴貴”,“東東窮北北匪””西貴———上上風(fēng)上上水，，坐落落著都都江堰堰等著著名風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)，得得天獨(dú)獨(dú)厚的的優(yōu)美美自然然環(huán)境境和厚厚重的的人文文歷史史資源源的確確為該該區(qū)域域發(fā)展展帶來來強(qiáng)勢勢的環(huán)環(huán)境人人文附附加值值；南富———繁繁華的的金融融商貿(mào)貿(mào)中心心，高高收入入以及及高學(xué)學(xué)歷的的人群群聚居居地，，高檔檔樓盤盤開發(fā)發(fā)聚集集，幾幾條成成都最最具人人文格格調(diào)的的街道道匯聚聚于此此，如如科華華北路路、人人民南南路、、領(lǐng)事事館路路，密密布著著咖啡啡、餐餐飲、、休閑閑、購購物等等場所所；東窮———成成都老老工業(yè)業(yè)區(qū)聚聚集地地，整整體收收入水水平低低，生生活著著處于于成都都市低低收入入階層層的人人群，，不過過隨著著近年年房地地產(chǎn)開開發(fā)，，區(qū)域域印象象逐漸漸發(fā)生生變化化；北匪———城城北由由于臨臨成都都火車車站，，又有有大量量專業(yè)業(yè)市場場的分分布，，流動(dòng)動(dòng)人口口較多多聚集集，社社會(huì)治治安相相對(duì)混混亂，，居住住氛圍圍較差差。金牛區(qū)108平方公里，人口60萬人，成都重要交通通訊樞紐，會(huì)展中心、商貿(mào)交易中心青羊區(qū)67平方公里，常住人口64萬人，高等院校、科研院所云集，電訊、金融、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，名勝古跡眾多成華區(qū)110.6平方公里，人口54萬人，老工業(yè)基地，基礎(chǔ)設(shè)施待完善，川陜公路和成渝、成綿、成南高速公路的成都起點(diǎn)皆在此區(qū)錦江區(qū)62平方公里，常住人口40萬人，成都未來發(fā)展主方向上，轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路和鹽市口商圈武侯區(qū)76平方公里，常住人口38.72萬人，區(qū)內(nèi)有四川省博物館、體育館、游泳館和中國科學(xué)院成都分院、成都飛機(jī)設(shè)計(jì)所以及“科技一條街”，及著名的歷史文化遺跡和旅游勝地162004-2010成都都市未未來發(fā)發(fā)展與與規(guī)劃劃城城市向向東南南發(fā)展展，形形成““一主主七衛(wèi)衛(wèi)”的的新城城市格格局成都市市位于于四川川盆地地的西西部，，西北北高東東南低低的特特征決決定了了城市市要向向更容容易開開發(fā)、、開闊闊平坦坦的東東、南南方向向發(fā)展展；中心城城的布布局形形態(tài)逐逐步由由現(xiàn)在在的密密集““圈圈層式式”發(fā)發(fā)展為為疏密密結(jié)合合的““扇扇葉式式”布布局；；外圍圍邊緣緣組團(tuán)團(tuán)實(shí)施施特殊殊化的的非均均衡發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，形成成“一一主七七衛(wèi)””的新新城市市格局局；成都市市城市市總體體規(guī)劃劃（2004-2020）龍泉華陽大灣郫筒柳城東升桂湖主城172004-2010成都都市未未來發(fā)發(fā)展與與規(guī)劃劃主主城區(qū)區(qū)分區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃武侯區(qū)區(qū)以科教教文化化、高高新科科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、商貿(mào)貿(mào)和居居住為為主的的綜合合性城城區(qū)。。預(yù)計(jì)計(jì)至2020年年，總總體形形態(tài)呈呈兩片片區(qū)（（以漿漿洗街街為界界的東東西兩兩片））發(fā)展展，規(guī)規(guī)劃功功能結(jié)結(jié)構(gòu)為為"一一帶六六軸七七片"，即即川藏藏公路路商貿(mào)貿(mào)帶、、人民民南路路行政政軸線線，一一環(huán)路路南一一段、、南二二段科科技一一條街街軸線線以及及其他他四條條綜合合軸線線金牛區(qū)依托會(huì)展展、大型型商貿(mào)市市場等發(fā)發(fā)展商務(wù)務(wù)服務(wù)、、商貿(mào)流流通為主主的綜合合性城區(qū)區(qū)。規(guī)劃劃到2020年年，金牛牛區(qū)城市市建設(shè)總總用地64．41平方方公里，，規(guī)劃總總?cè)藬?shù)達(dá)達(dá)到90萬人成華區(qū)集居住生生活、物物流配送送、科技技產(chǎn)業(yè)、、旅游休休閑等功功能為一一體的綜綜合性城城區(qū)，即：區(qū)區(qū)域中心心組團(tuán)、、工業(yè)居居住混合合組團(tuán)、、物流基基地及倉倉儲(chǔ)貨運(yùn)運(yùn)組團(tuán)、、青龍場場生活居居住及商商貿(mào)市場場組團(tuán)、、北郊風(fēng)風(fēng)景旅游游組團(tuán)、、龍?zhí)豆すI(yè)組團(tuán)團(tuán)、保和和居住組組團(tuán)高新區(qū)最具現(xiàn)代代氣息的的地方高高新區(qū)將將成為成成都市重重點(diǎn)發(fā)展展的現(xiàn)代代化綜合合城市新新區(qū)，以以高新區(qū)區(qū)技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)，信信息、商商務(wù)、教教育等公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施充充足，基基礎(chǔ)設(shè)施施高水平平配套的的綜合性性城區(qū)。。城市建建設(shè)終極極規(guī)模為為40.5平方方公里，，可容納納的城市市居住人人口規(guī)模模為34．22萬人青羊區(qū)城市中心心商務(wù)區(qū)區(qū)，是生生活居住住、教育育、旅游游等協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的的綜合性性城區(qū)，，是體現(xiàn)現(xiàn)成都?xì)v歷史文化化名城的的重要區(qū)區(qū)域。其其格局結(jié)結(jié)構(gòu)由城城市綜合合建設(shè)區(qū)區(qū)、黃田田壩地區(qū)區(qū)、非城城市建設(shè)設(shè)區(qū)三大大片區(qū)組組成錦江區(qū)建設(shè)為成成都市的的中心商商務(wù)區(qū)和和西部一一流的商商貿(mào)繁華華區(qū)。一一環(huán)路以以內(nèi)為城城市中心心區(qū)，重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)大型的的金融、、商貿(mào)、、文化、、信息及及服務(wù)設(shè)設(shè)施。在在三圣鄉(xiāng)鄉(xiāng)及龍泉泉驛區(qū)洪洪河鄉(xiāng)臨臨老成渝渝路兩側(cè)側(cè)設(shè)城市市東部副副中心成華區(qū)錦江區(qū)高新區(qū)武侯區(qū)青羊區(qū)金牛區(qū)18成華區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃“以都都市工業(yè)業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)、房地地產(chǎn)業(yè)為為先導(dǎo)、、商貿(mào)物物流業(yè)為為支柱、、生態(tài)旅旅游業(yè)為為特色””土地供應(yīng)應(yīng)目前，成成華區(qū)已已整理出出城北片片區(qū)、龍龍?zhí)断螨堼?組、、東方新新城等存存量土地地共近9000畝，是是存量土土地資源源最多中中心城區(qū)區(qū)；規(guī)劃劃在2020年年內(nèi)的建建設(shè)用地地32平平方公里里，占全全市的四四分之一一強(qiáng)；成華區(qū)幾幾大重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的的產(chǎn)業(yè)都市工業(yè)業(yè)：機(jī)械械制造、、食品加加工、電電子電器器品牌開發(fā)發(fā)企業(yè)成成片開發(fā)發(fā)，目前前正在強(qiáng)強(qiáng)力推進(jìn)進(jìn)城東舊舊城整體體改造；；商貿(mào)物流流業(yè)：引引進(jìn)普洛洛斯項(xiàng)目目，促成成SM城城市廣場場開業(yè)，，支持美家家居等做做大做強(qiáng)強(qiáng)建筑材材料、汽汽車貿(mào)易易品牌，，推進(jìn)二仙仙橋、龍龍?zhí)段锪髁鳂I(yè)發(fā)展展；啟動(dòng)成都都RBD建設(shè)，，以熊貓貓主題公公園為中中心，打打造生態(tài)態(tài)旅游新新亮點(diǎn)。。旅游休閑度假區(qū)商貿(mào)生活區(qū)物流基地為主商貿(mào)流通區(qū)舊城集中改造生活區(qū)居住、工業(yè)為主綜合區(qū)工業(yè)改造區(qū)居住、商貿(mào)為主新生活區(qū)成華區(qū)2000-2020規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)示意圖本項(xiàng)目富森.美家居二仙橋龍?zhí)?92004-2020成成都市主主城區(qū)商商業(yè)遠(yuǎn)期期規(guī)劃““大十十字”商商業(yè)軸，，18個(gè)個(gè)三環(huán)大大區(qū)商業(yè)業(yè)中心根據(jù)規(guī)劃劃，成都都市將在在2020年前前構(gòu)成以以人民路路及蜀都都大道的的“大十十字”商商業(yè)軸，，并主要要在三環(huán)環(huán)路沿線線區(qū)域形形成18個(gè)大區(qū)區(qū)商業(yè)中中心；未來成都都中心城城區(qū)的春春熙路、、鹽市口口、大慈慈寺片區(qū)區(qū)將建成成中心商商業(yè)區(qū)；；后子門門一帶的的城市核核心區(qū)域域?qū)⒔ǔ沙芍醒肷躺虅?wù)區(qū)；；一環(huán)路路以內(nèi)的的城區(qū)，，將主要要發(fā)展服服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)；18個(gè)大大區(qū)商業(yè)業(yè)中心主主要位于于今后將將逐步形形成的人人流、物物流、商商務(wù)辦公公相對(duì)集集中的區(qū)區(qū)域，主主要分布布在三環(huán)環(huán)路沿線線和三環(huán)環(huán)路外側(cè)側(cè)區(qū)域，，為目前前已有和和以后將將新形成成的城市市片區(qū)提提供商業(yè)業(yè)服務(wù)以以及各種種生活配配套服務(wù)務(wù)；批發(fā)市場場將搬出出外環(huán)，，依托老老成渝路路向龍泉泉發(fā)展，，輻射重重慶；依依托成綿綿高速向向青白江江方向發(fā)發(fā)展并輻輻射綿陽陽。成都市城城市總體體規(guī)劃（（2004-2020）三環(huán)路二環(huán)路蜀都大道道人民路本項(xiàng)目20報(bào)告思維維導(dǎo)圖目標(biāo)與約約束條件件項(xiàng)目核心心問題城市背景景與宏觀觀環(huán)境地塊本體體解析城市商脈脈與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)北部區(qū)域域商業(yè)市市場分析析項(xiàng)目整體體商業(yè)價(jià)價(jià)值分析析項(xiàng)目發(fā)展展方向判判斷項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議項(xiàng)目租售售模式建建議成都房地產(chǎn)市場概況商業(yè)市場總體供求狀況成都城市商業(yè)發(fā)展階段成都城市現(xiàn)有商圈分布成都房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)成都商業(yè)地產(chǎn)投資者分析整體市場場環(huán)境21成都市商商圈分布布

成都都商圈已已至三環(huán)環(huán)沿線，，城南城城北商業(yè)業(yè)形態(tài)迥迥異春熙路、、鹽市口口、騾馬馬市秉承承城市傳傳統(tǒng)商脈脈，是成成都人閑閑暇時(shí)頻頻繁光顧顧的生活活服務(wù)型型商業(yè)街區(qū)，百百貨店與與街鋪相相互融合合，其中中春熙路路與騾馬馬市檔次次稍高于于鹽市口口商圈；；成都城北聚聚集著大量量的生產(chǎn)資資料專業(yè)市市場，其中西南南生資市場場、荷花池池、高筍塘塘等二環(huán)沿沿線市場起起步于80年代，五五塊石、金金府路等三三環(huán)沿線市市場則起步步于90年年代以后，，目前最具具規(guī)模和知知名度的商商圈是五塊塊石（農(nóng)副副產(chǎn)品、電電器等）、、高筍塘（（建材）和和荷花池（（服裝）；；成都西南城城區(qū)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，旅游游、教育、、科技產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，散布著磨磨子橋科技技一條街、、川大附近近的幾條美美食酒吧街街、紅牌樓樓家具市場場、青華路路古玩文化化市場、美美領(lǐng)路的仁仁和春天高高檔百貨店店等。富森.美家家居五塊石高筍塘騾馬市春熙路磨子橋金府路西南生資市市場青華路鹽市口紅牌樓荷花池科華西路22成都目前的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展階段段——替代代型商業(yè)隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)不斷斷豐富，市市場開始細(xì)細(xì)分出服務(wù)務(wù)于不同人人群、經(jīng)營營不同門類類的專業(yè)市市場，并帶動(dòng)其上上下游產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈得以共共同發(fā)展伴隨生活資資料相對(duì)過過剩，各種種商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)在城市中中心混雜聚聚集，車水水馬龍、景景象繁華，，形成人們們共同認(rèn)知知的生活服服務(wù)和商貿(mào)貿(mào)交易聚集集區(qū)如：太平洋洋百貨&百百盛、億家家天下&富富森.美家家居、騾馬馬市&春熙熙路1.傳統(tǒng)形形態(tài)2.市場細(xì)細(xì)分3.替代型型商業(yè)形成條件形成過程項(xiàng)目舉例如：春熙路路商圈、鹽鹽市口商圈圈、騾馬市市商圈如：西南生生產(chǎn)資料市市場、荷花花池服裝市市場、億家家天下建匯匯中心隨市場不斷斷細(xì)分，尋尋找空隙日日益艱難，，這時(shí)出現(xiàn)現(xiàn)在一定輻輻射范圍內(nèi)內(nèi)經(jīng)營相同同門類、且且檔次有重重合的不同同商圈，相相互分流客客戶，產(chǎn)生生替代性競競爭市場需求多多元化，主主流產(chǎn)品面面臨激烈競競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)細(xì)分完全，，總量飽和和階段特征剛剛走出農(nóng)農(nóng)業(yè)社會(huì)的的自給自足足，商貿(mào)交交易信息不不充分城市原始商商脈的發(fā)展展和延續(xù)，，民間自發(fā)發(fā)形成，具具備相對(duì)集集中的商業(yè)業(yè)設(shè)施和綜綜合性的商商業(yè)業(yè)態(tài)，，承擔(dān)城市市商品流通通中心的基基本功能相互具有替替代性的不不同商圈以以整體規(guī)模模、經(jīng)營檔檔次或價(jià)格格的相對(duì)優(yōu)優(yōu)勢，通過過更好滿足足消費(fèi)者需需求而搶占占市場份額額市場信息和和市場機(jī)會(huì)會(huì)被充分關(guān)關(guān)注，商家家有比較明明確的市場場目標(biāo)，經(jīng)經(jīng)營同類商商品的商家家群體匯聚聚在一起形形成行業(yè)整整體競爭力力商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)第第一次升級(jí)級(jí)，取代了了農(nóng)業(yè)時(shí)代代的地?cái)偂ⅰ⒓Q(mào)市市場，商品品為城市生生活提供基基本保障多樣化、規(guī)規(guī)模化的現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)形形態(tài)得以展展現(xiàn)，如超超市、專賣賣店、商業(yè)業(yè)街、開放放市場、集集中商業(yè)等等商業(yè)形態(tài)更更加廣義化化、集合化化，如SHOPPINGMALL、物物流型商業(yè)業(yè)，且主題題購物公園園等個(gè)性消消費(fèi)場所出出現(xiàn)23商業(yè)市場總總體供需狀狀況成都市主城城區(qū)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目分區(qū)域域供應(yīng)狀況況成都市主城城區(qū)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目分環(huán)線線供應(yīng)狀況況成都市主城城區(qū)商業(yè)市市場歷年供供需對(duì)比成都市主城城區(qū)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目銷售情情況24成都房地產(chǎn)產(chǎn)市場土地地供應(yīng)情況況

城東土土地規(guī)模放放量,價(jià)格格高漲,以以商住為主主2005年年土地市場場回顧2005年年成都土地地市場共發(fā)發(fā)布拍賣和和掛牌宗地地284宗宗，共計(jì)17828.02畝畝，其中主主城區(qū)（五五城區(qū)和高高新區(qū)）87宗，共共4542.15畝畝；2005年年城東土地地大規(guī)模放放量；成為為主城區(qū)重重要供應(yīng)區(qū)區(qū)域，其中中“東調(diào)地地王”面積積接近840畝，最最終華潤集集團(tuán)以255萬元/畝的價(jià)格格拍得。成成交價(jià)格比比04年萬萬科拿下城城東亞地王王時(shí)單價(jià)高高出了4倍倍多；本土開發(fā)商商規(guī)模都比比較小，城城區(qū)的幾塊塊總價(jià)超過過5億的大大宗土地都都被外來開開發(fā)商拿下下，諸如中中海、華潤潤、萬科及及和黃；2006年年土地市場場發(fā)展趨勢勢城區(qū)2環(huán)路路以內(nèi)可供供開發(fā)的土土地已經(jīng)十十分稀少2006年年土地供應(yīng)應(yīng)區(qū)域?qū)⒅髦饕性谠诔菛|和城城北以及近郊（（區(qū)）縣，，東部沙河河片區(qū)、北北部新城和和城南副中中心將有大大量土地面面市2005年年成都市各各月土地供供應(yīng)面積分分布圖2005年年成都市土土地用途構(gòu)構(gòu)成分布圖圖25成都市主城區(qū)商業(yè)業(yè)市場歷年年總體供需需狀況由于近年商商業(yè)物業(yè)供供應(yīng)過快，，商業(yè)總量量已相對(duì)過過剩2004年年，成都市市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)在2003年年的基礎(chǔ)上上達(dá)到新高高，而需求求沒有跟隨隨供應(yīng)的跳跳躍性增長長；2005年年，成都市市商業(yè)供應(yīng)應(yīng)面積為330萬平平方米，其其中主城區(qū)區(qū)的商業(yè)供供應(yīng)面積高高達(dá)207.4萬平平方米；成都市商業(yè)業(yè)市場歷年年新增供應(yīng)應(yīng)面積成都市商業(yè)業(yè)項(xiàng)目歷年年實(shí)際銷售售面積成都市商業(yè)業(yè)項(xiàng)目歷年年實(shí)際銷售售額26成都市主城城區(qū)商業(yè)市市場歷年供供需對(duì)比人均商業(yè)面面積至高位位，商業(yè)空空置量逐年年攀升目前成都市市人均商業(yè)業(yè)面積已超超過北京、、上海、武武漢、重慶慶等城市，，達(dá)到0.9平米/人；2004年年，成都商商業(yè)地產(chǎn)商商業(yè)空置面面積高達(dá)54.92萬平方米米，2005年新開開工的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目面積積超過200萬平方方米，商業(yè)業(yè)空置面積積和空置率率繼續(xù)擴(kuò)大大；成都市商業(yè)業(yè)市場歷年年竣工面積積、銷售面面積、空置置面積對(duì)比比2004年年全國重點(diǎn)點(diǎn)城市人均均商業(yè)面積積橫比（平平米/人））2705年6月月后商業(yè)地產(chǎn)整體市場仍仍保持正常常銷售速度度，但在市場消費(fèi)費(fèi)能力無明明顯增量情情況下，競競爭仍較為為激烈1-11月月成都市區(qū)區(qū)商業(yè)用房房總體供應(yīng)應(yīng)量為114.29萬平方米米，銷售面面積為79.43萬萬平方米，，供銷比為為1.44，供大于于求；6月以后，，商業(yè)物業(yè)業(yè)市場并未未像之前普普遍認(rèn)為的的受政策影影響而低迷迷，各月均均保持了較較穩(wěn)定的銷銷售量，沒沒有出現(xiàn)較較大幅度的的波動(dòng)；2005年年1月月-11月月成成都都房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)供供需需狀狀況況282004-2005年年成成都都主主城城區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目分區(qū)區(qū)域域供應(yīng)應(yīng)情情況況————城城北北為為主主力力供供應(yīng)應(yīng)區(qū)區(qū)域域2004年年，，商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)呈呈并并駕駕齊齊驅(qū)驅(qū)之之勢勢，，其其中中城北北由由于于荷荷花花池池商商圈圈的的復(fù)復(fù)蘇蘇，，商商圈圈內(nèi)內(nèi)大大量量專專業(yè)業(yè)市市場場的的大大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)，城城中中主主要要為為綜綜合合性性的的大大體體量量項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)上上市市；；2005年年成成都都市市主主城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)集集中中在在城城北北、、城城西西，，城城北北城城西西在在50000平平方方米米以以上上的的大大盤盤較較多多，其其他他各各區(qū)區(qū)域域項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模以以30000平平方方米米下下的的為為主主，，30000－－50000平平方方米米之之間間的的項(xiàng)項(xiàng)目目極極少少2005年年上上半半年年成成都都市市區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)樓樓盤盤規(guī)規(guī)模模分分區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)情情況況2005年年上上半半年年成成都都市市區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目數(shù)數(shù)量量分分區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)情情況況2004年年成成都都市市區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)樓樓盤盤規(guī)規(guī)模模分分區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)情情況況292004-2005年年成成都都主主城城區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目分區(qū)區(qū)域域供應(yīng)應(yīng)分分析析————城城北北城城東東價(jià)價(jià)格格有有顯顯著著增增長長城北北單個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的平平均均規(guī)規(guī)模模較較大大，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總建建筑筑面面積積占占總總量量的的43.3％％，，經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以以傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的、、服服務(wù)務(wù)范范圍圍廣廣的的生生活活用用品品批批發(fā)發(fā)為為主主，，05價(jià)價(jià)格格較較去去年年有有較較大大提提升升城南南由于于過過去去幾幾年年商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展較較快快，，近近年年對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的需需求求量量少少，，因因此此今今年年上上半半年年商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目供供應(yīng)應(yīng)少少，，建建筑筑規(guī)規(guī)模模小小城西西因高高檔檔社社區(qū)區(qū)較較多多，，滿滿足足日日常常生生活活所所需需的的購購物物、、休休閑閑、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂、、及及家家居居、、建建材材等等商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)需需求求量量大大，，此此類類商商業(yè)業(yè)樓樓盤盤開開發(fā)發(fā)活活躍躍，，但但由由于于社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)不不完完全全成成熟熟，，故故樓樓盤盤價(jià)價(jià)格格較較低低城中中輻射射全全市市的的成成熟熟商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍使使該該區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)格格一一直直處處于于全全市市的的頂頂端端，，商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的需需求求量量也也比比較較大大，，但但由由于于土土地地的的稀稀缺缺，，使使該該區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)模模受受到到制制約約，，項(xiàng)項(xiàng)目目數(shù)數(shù)量量多多而而總總建建筑筑面面積積較較少少，，集集購購物物、、休休閑閑、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂為為一一體體城東東原商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍和和居居住住環(huán)環(huán)境境差差的的印印象象逐逐漸漸改改觀觀，，商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開始始起起步步，，價(jià)價(jià)格格攀攀升升明明顯顯成都都市市主主城城區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)樓樓盤盤分分區(qū)區(qū)域域均均價(jià)價(jià)302004-2005年年成成都都主主城城區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目分環(huán)環(huán)線線供應(yīng)應(yīng)情情況況2005年年上上半半年年成成都都市市區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)樓樓盤盤規(guī)規(guī)模模分分區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)情情況況2005上上半半年年成成都都市市區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目數(shù)數(shù)量量分分區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)情情況況2004年年成成都都市市區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)樓樓盤盤規(guī)規(guī)模模分分區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)情情況況2004年年成成都都市市區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目數(shù)數(shù)量量分分區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)情情況況312004-2005年年成成都都主主城城區(qū)區(qū)在在售售商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目分環(huán)環(huán)線線供應(yīng)應(yīng)情情況況分分析析供應(yīng)應(yīng)量量大型型商商業(yè)業(yè)中中心心仍仍以以一一環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)區(qū)區(qū)域域?yàn)闉橹髦鳎缛缧苄茇堌埑浅恰ⅰK鉑金金時(shí)時(shí)代代、、第第一一商商業(yè)業(yè)廣廣場場等等均均為為大大體體量量的的商商業(yè)業(yè)中中心心項(xiàng)項(xiàng)目目；；一環(huán)－二二環(huán)區(qū)域域的商業(yè)業(yè)供應(yīng)規(guī)規(guī)模最大大，主要要受荷花花池商圈圈專業(yè)市市場的影影響；二環(huán)－三三環(huán)區(qū)域域?yàn)樯虡I(yè)業(yè)地產(chǎn)供供應(yīng)的重重點(diǎn)區(qū)域域，主要要因?yàn)樵撛摥h(huán)域內(nèi)內(nèi)如荷花花池、金金沙、光光華、雙雙楠等區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)地產(chǎn)供供應(yīng)較多多；三環(huán)外少少有項(xiàng)目目供應(yīng)；；2005年上半半年成都都市區(qū)在在售商業(yè)業(yè)樓盤環(huán)環(huán)線均價(jià)價(jià)分布2004年成都都市區(qū)在在售商業(yè)業(yè)樓盤環(huán)環(huán)線均價(jià)價(jià)分布價(jià)格由于地段段、產(chǎn)品品形態(tài)及及銷售方方式差異異，各項(xiàng)項(xiàng)目之間間的價(jià)格格差異很很大，從從2000元/㎡到60000元/㎡左右右；一環(huán)以內(nèi)內(nèi)由于土土地的稀稀缺性，，商業(yè)樓樓盤數(shù)量量少、規(guī)規(guī)模小，，成熟的的商業(yè)環(huán)環(huán)境使該該環(huán)域商商業(yè)樓盤盤的一樓樓均價(jià)在在20000元元/平方方米以上上，其余余區(qū)域商商業(yè)樓盤盤價(jià)格依依次向外外環(huán)遞減減；32成都市在在全國各各直轄市市、副省省級(jí)城市市中商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)總體體指標(biāo)排排名在全國19個(gè)直直轄市、、副省級(jí)級(jí)城市中中成都的的商業(yè)用用房銷售售面積是是32.78萬萬平米，，列居第第四位；；在全國19個(gè)直直轄市、、副省級(jí)級(jí)城市中中成都的的商業(yè)用用房銷售售單價(jià)是是4918元/平米，，列居第第十一位位；2004年直轄轄市、副副省級(jí)城城市商業(yè)業(yè)用房銷銷售面積積統(tǒng)計(jì)(萬平米米)2004年直轄轄市、副副省級(jí)城城市商業(yè)業(yè)用房銷銷售單價(jià)價(jià)統(tǒng)計(jì)(元/平平米)33成都市主主城區(qū)商商業(yè)項(xiàng)目目銷售情情況截至2005年年2月28日程程度在售售商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售率統(tǒng)計(jì)計(jì)部分新開開盤項(xiàng)目目的平均均銷售率率較低；；SOHO休閑街街、銅鑼鑼灣二期期等項(xiàng)目目地段較較好，體體量較小小，規(guī)劃劃較好的的社區(qū)商商業(yè)街銷銷售情況況較好；；大型的商商業(yè)中心心以及綜綜合性商商業(yè)項(xiàng)目目由于僅僅僅部分分單位對(duì)對(duì)外進(jìn)行行銷售，，在招商商較好的的情況部部分項(xiàng)目目的銷售售銷售情情況也較較好；34成都市商商業(yè)項(xiàng)目目銷售率率分類統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：一一二環(huán)間間商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目和城城北專業(yè)業(yè)市場的的消化率率最顯著著城北、郊郊區(qū)以及及城南區(qū)區(qū)域的商商業(yè)項(xiàng)目目銷售情情況較好好，平均均銷售率率高于全全市平均均銷售率率；城中雖然然各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的位位置很好好，項(xiàng)目目的規(guī)劃劃以及招招商情況況均不錯(cuò)錯(cuò)，但是是由于城城中項(xiàng)目目高昂的的銷售價(jià)價(jià)格（均均價(jià)為18000元/㎡左右右），因因此城中中商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資價(jià)值值并不高高，銷售售情況也也不甚理理想；2004年成都都市商業(yè)業(yè)項(xiàng)目分分區(qū)域銷銷售率統(tǒng)統(tǒng)計(jì)2004年成都都市商業(yè)業(yè)項(xiàng)目分分環(huán)線銷銷售率統(tǒng)統(tǒng)計(jì)一環(huán)－二二環(huán)區(qū)域域的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目銷銷售情況況最好，，主要由由于該環(huán)環(huán)域內(nèi)商商業(yè)項(xiàng)目目的銷售售價(jià)格低低于市中中心區(qū)域域而使其其投資價(jià)價(jià)值較好好的原因因；二環(huán)－三三環(huán)區(qū)域域的項(xiàng)目目銷售情情況一般般，但是是由于城城北區(qū)域域二環(huán)－－三環(huán)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的專業(yè)市市場銷售售情況較較好，因因此提升升了該環(huán)環(huán)域內(nèi)的的銷售率率。35成都市商商業(yè)項(xiàng)目目銷售率率分類統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：投投資價(jià)值值高,總總價(jià)低的的項(xiàng)目易易于吸引引部分中中小投資資者的購購買均價(jià)在10000元/㎡以下下的項(xiàng)目目整體銷銷售情況況較好，，大部分分為社區(qū)區(qū)配套商商業(yè)項(xiàng)目目，投資資價(jià)值高高，總價(jià)低于于30萬萬的項(xiàng)目目易于吸吸引部分分中小投投資者的的購買；均價(jià)在15000以上上的項(xiàng)目目由于大大部分為為產(chǎn)權(quán)式式投資物物業(yè)，雖雖然銷售售單價(jià)高高，但地地理位置置好投資資者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目地段段的認(rèn)知知程度高高，接受受程度也也較高。。2004年成都都市商業(yè)業(yè)項(xiàng)目分分區(qū)域銷銷售率統(tǒng)統(tǒng)計(jì)36成都民間間商業(yè)地地產(chǎn)投資資者統(tǒng)計(jì)計(jì)分析成都?xì)v來來有民間間投資傳傳統(tǒng)，根根據(jù)房管管局統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)，，個(gè)人購買買占到總總量的75％成成為消費(fèi)費(fèi)的主力力，開發(fā)商商在產(chǎn)品品開發(fā)上上也基本本采取小小單位的的出售形形式；2005年初，，四川中中原物業(yè)業(yè)通過對(duì)對(duì)200個(gè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資者對(duì)對(duì)于成都都商業(yè)地地產(chǎn)投資資前景的的訪問調(diào)調(diào)研結(jié)果果表明，，投資者持持幣待購購的心理理非常明明顯，下單更更加謹(jǐn)慎慎；從目前市市場來看看，成都都商業(yè)地地產(chǎn)供過過于求的的現(xiàn)狀已已很明顯顯，然而而商鋪投投資者在在市場上上的數(shù)量量需要漫漫長的市市場培育育才會(huì)有有明顯增增量。如如沒有新新的外因因刺激，，到2005年年，持幣幣待購還還會(huì)延續(xù)續(xù)，需求求不會(huì)有有更大變變化；2005年商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資者對(duì)對(duì)成都商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資前前景觀點(diǎn)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)2003年成都都市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資者來來源統(tǒng)計(jì)計(jì)37成都商業(yè)業(yè)市場總總體供需需狀況小小結(jié)商業(yè)總量量已相對(duì)對(duì)過剩，，人均商商業(yè)面積積至高位位，商業(yè)業(yè)空置量量逐年攀攀升，進(jìn)進(jìn)入替代代型發(fā)展展階段05年6月后商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)整體市市場仍保保持正常常銷售速速度，但但在市場場消費(fèi)能能力無明明顯增量量情況下下，競爭爭仍較為為激烈一環(huán)與二二環(huán)之間間仍保持持最大份份額的供供應(yīng)量，，而城北北二環(huán)－－三環(huán)區(qū)區(qū)域?qū)⒊沙蔀槌啥级忌虡I(yè)地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，，新增項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量量最多，，價(jià)格增增長最快快民間財(cái)團(tuán)團(tuán)撤出，，小投資資者為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場主主力，但但目前信信心受挫挫，持幣幣待購，，已有本本地開發(fā)發(fā)商持有有經(jīng)營培培育市場場成都商業(yè)業(yè)市場南南北分區(qū)區(qū)明顯：：城南以以生活服服務(wù)型區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心為為主，城城北以以輻射中中國西南南的專業(yè)業(yè)市場為為主38報(bào)告思維維導(dǎo)圖目標(biāo)與約約束條件件項(xiàng)目核心心問題城市背景景與宏觀觀環(huán)境地塊本體體解析城市商脈脈與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)北部區(qū)域域商業(yè)市市場分析析項(xiàng)目整體體商業(yè)價(jià)價(jià)值分析析項(xiàng)目發(fā)展方方向判斷項(xiàng)目規(guī)模確確定與業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目租售模模式建議商圈規(guī)模與業(yè)態(tài)構(gòu)成北部專業(yè)市場格局商圈價(jià)值與競爭關(guān)系39北部商業(yè)市市場為輻射射中國西南南地區(qū)的商商貿(mào)集散地地

經(jīng)營品品類為依托托便利交通通資源的交交通驅(qū)動(dòng)型型商業(yè)成都北部大大型專業(yè)市市場商圈分分布圖21345五塊石荷花池高筍塘金府九里堤6富森.美家居荷花池商圈圈位于成都火火車北站東東一路，毗毗鄰成都市市火車北站站和城北客客運(yùn)中心，，現(xiàn)已擁有有服裝、紡紡織品鞋類類等十二大大類商品，，是中國西西部最大的的百貨綜合合批發(fā)專業(yè)業(yè)市場之一一；五塊石商圈圈位于成都市市北門，是是成都政府府規(guī)劃建設(shè)設(shè)的生活資資料批發(fā)交交易中心，，聚集有電電子電器市市場、糧油油批發(fā)市場場、蔬菜市市場、中藥藥材批發(fā)市市場等17個(gè)專業(yè)市市場；高筍塘商圈圈位于二環(huán)路路北三段，，先后聚集集了512、榮華、、西建、億億家等數(shù)家家建材市場場，曾是成成都乃至整整個(gè)大西南南的主要建建材裝飾基基地，但目目前由于過過度開發(fā)和和行業(yè)供求求失衡以及及富森.美美的出現(xiàn)而而走向蕭條條；40各商圈由一一定專業(yè)分分工的各類類專業(yè)市場場及依附性性臨街散鋪鋪組成荷花池商圈圈荷花池市場場（服裝,服飾,小小百貨）大成市場（（服裝）荷花金池（（服裝）金荷花（美美容美發(fā)用用品）五塊石商圈圈五塊石電子子電器市場場輕紡城茶葉批發(fā)市市場農(nóng)副產(chǎn)品批批發(fā)市場西南酒店用用品批發(fā)市市場高筍塘商圈圈億家天下西部精品裝裝飾城金府商圈長久機(jī)電.燈具交易易市場金府燈具城城41商業(yè)區(qū)位項(xiàng)目名稱商業(yè)規(guī)模經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)租金實(shí)際實(shí)現(xiàn)價(jià)格（平米）（元/平米.天）（元/平米）項(xiàng)目周邊及北三環(huán)沿線項(xiàng)目西南東林村，沙河北岸社區(qū)入口舊貨市場——舊貨交易0.89——川陜路北，臨川陜立交富森美家居220000裝飾建材1.3-3.3——金府路與交大路交匯處長久機(jī)電6740機(jī)電、燈具0.8-1.45000（02年）西北三環(huán)與金府路交匯處金府燈具50000燈具1.8——西南交大東北鄰近三環(huán)府河板材市場4500裝飾板材1.3-1.5——高筍塘二環(huán)路北三段億家天下100000裝飾建材1.437000-150002環(huán)路與解放路交口西部燈飾20000裝飾建材1.310000（00年）五塊石北門蓉北商貿(mào)大道電子電器市場200000電子電器2.7——北門蓉北商貿(mào)大道茶葉批發(fā)市場51000茶葉2-47000-10000北門蓉北商貿(mào)大道輕紡城28000棉紡布0.9-2.39000（00年）荷花池火車北站東一路荷花市場200000服裝、針紡、鞋類、小百貨2.5-7.730000-37500（97）火車北站東一路大成市場30000服裝5-1222000-33000火車北站東一路荷花金池50000服裝3-104000-27000火車北站東一路金荷花100000美容美發(fā)用品2-5——強(qiáng)勢商圈總總價(jià)控制項(xiàng)項(xiàng)目銷售狀狀況相對(duì)好好，新進(jìn)商商業(yè)在市場場培育階段段無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高于成熟熟市場的銷銷售價(jià)格五塊石由最最初的只租租不售培育育市場，到到目前以7000-10000元/平平米售價(jià)變變現(xiàn)，商鋪鋪售價(jià)在7000-10000元/㎡㎡，租金根根據(jù)臨街狀狀況、鋪位位大小，租租金在1-4元/平平米.天成都最早的的裝飾建材材物流基地地，2000年商鋪鋪售價(jià)已高高達(dá)10000-15000元/平米米，而目前前面臨富森森.美強(qiáng)大大競爭，經(jīng)經(jīng)營情況不不佳，租金金僅維持在在1.3元元/平米.天成都北部最最早,發(fā)展展最成熟的的商圈，荷荷花池商圈圈商鋪售價(jià)價(jià)高達(dá)27000-36000元/㎡㎡，租金根根據(jù)臨街狀狀況，高租租金在5-10元/平米.天天，低租金金在2-3元/平米米.天北三環(huán)沿線線以建材、、機(jī)電等生生資市場為為主，商鋪鋪銷售價(jià)格格較低，多多數(shù)為持有有經(jīng)營，租租金在0.8-1.5元/平平米.天，，新進(jìn)入市市場富森.美規(guī)模龐龐大，商業(yè)業(yè)輻射力強(qiáng)強(qiáng)，租金已已達(dá)1.3-3.3元/平米米.天，有有望在周邊邊形成新商商圈成都市城北北專業(yè)市場場商業(yè)租金金和銷售價(jià)價(jià)格匯總表表42不具有規(guī)模模優(yōu)勢的專專業(yè)市場在在競爭中逐逐漸沒落；；定位重復(fù)復(fù)，不具有有成本優(yōu)勢勢的專業(yè)市市場面臨較較大市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；專業(yè)業(yè)市場的成成功關(guān)鍵依依賴于交通通條件、自自身規(guī)模而而非與城市市中心的距距離優(yōu)勢荷花池商圈圈由于較高高的成熟度度，投資者者來自全國國各地，經(jīng)經(jīng)營門類無無其他區(qū)域域競爭，交交易活躍，，形成高租租金；五塊石商圈圈起步晚于于荷花池，，多門類聚集集效應(yīng)顯著著，部分門門類的專業(yè)業(yè)市場處于于培育期，，整體租金金與荷花池池有一定差差距；高筍塘商圈圈由于富森森美的強(qiáng)大大競爭走向向沒落，富森.美美通過規(guī)模模的相對(duì)優(yōu)優(yōu)勢、銷售售環(huán)節(jié)的縮縮減和強(qiáng)勢勢營銷逐漸漸成為新興興的強(qiáng)勢板板塊，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了最高租租金高于高高筍塘2-3元/平平米.天的的租金差距距；成都北部大大型專業(yè)市市場商圈分分布圖21345五塊石規(guī)模：70萬平米1-4元/平米.天天荷花池規(guī)模：68萬平米低租金2-3元/平平米.天；；高租金金5-10元/平米米.天高筍塘規(guī)模：20萬平米米1.3-1.4元/平米.天天金府規(guī)模：6萬萬平米0.8-1.8元/平米.天天九里堤規(guī)模1-2萬平米0.8-1.5元/平米.天天6富森.美家家居規(guī)模：22萬平米1.3-3.3元/平米.天天43北部市場小小結(jié)北部商業(yè)市市場為輻射射中國西南南地區(qū)的商商貿(mào)集散地地，為依托托便利交通通資源的交交通驅(qū)動(dòng)型型商業(yè)各商圈由一一定專業(yè)分分工各類專專業(yè)市場及及臨街散鋪鋪組成強(qiáng)勢商圈總總價(jià)控制項(xiàng)項(xiàng)目銷售狀狀況相對(duì)好好，新進(jìn)商商業(yè)在市場場培育階段段無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高于成熟熟市場的租租售價(jià)格不具有規(guī)模模優(yōu)勢的專專業(yè)市場在在競爭中逐逐漸沒落；；定位重復(fù)復(fù)，不具有有成本優(yōu)勢勢的專業(yè)市市場面臨較較大市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)租售方式由由傳統(tǒng)的無無租約銷售售轉(zhuǎn)變成目目前較為通通用的返租租和帶租約約銷售，并并已出現(xiàn)開開發(fā)商持有有經(jīng)營目前商業(yè)總總體消費(fèi)量量跟不上商商業(yè)面積增增長，成都都市場已由由市場細(xì)分分階段步入入替代型商商業(yè)的發(fā)展展階段44報(bào)告思維導(dǎo)導(dǎo)圖目標(biāo)與約束束條件項(xiàng)目核心問問題城市背景與與宏觀環(huán)境境地塊本體解解析城市商脈與與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)北部區(qū)域商商業(yè)市場分分析項(xiàng)目整體商商業(yè)價(jià)值分分析本項(xiàng)目發(fā)展展方向判斷斷本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目租售模模式建議成功案例借鑒項(xiàng)目發(fā)展方向判斷競爭對(duì)手分析項(xiàng)目發(fā)展策略45基于市場結(jié)結(jié)論的項(xiàng)目目發(fā)展方向向

——關(guān)關(guān)于生活型型商業(yè)結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)位位條件不足足以支撐百百貨、購物物中心等區(qū)區(qū)域生活服服務(wù)中心型型商業(yè)形態(tài)態(tài)，本項(xiàng)目中的的生活型商商業(yè)僅以服服務(wù)于社區(qū)區(qū)內(nèi)居民的的街鋪形式式出現(xiàn)本區(qū)域非傳傳統(tǒng)生活服服務(wù)商業(yè)中中心，不不具有生活活服務(wù)中心心的傳統(tǒng)認(rèn)認(rèn)知；百貨類大型型商業(yè)需要要吸引大量量外區(qū)域人人流消費(fèi)，，而其它區(qū)區(qū)域已有相相對(duì)固定消消費(fèi)區(qū)；項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域成熟有有待時(shí)間，，周邊回遷遷區(qū)有自身身商業(yè)配套套，并且區(qū)區(qū)域規(guī)劃存存在變動(dòng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；46基于市場結(jié)結(jié)論的項(xiàng)目目發(fā)展方向向

——關(guān)關(guān)于專業(yè)市市場輻射中國西西南的城北北專業(yè)市場場板塊，商商業(yè)地產(chǎn)整整體走勢良良好，是商商業(yè)投資者者的首選；；結(jié)論：專業(yè)市場是是本項(xiàng)目最最有價(jià)值的的商業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)項(xiàng)目緊鄰城城市快速干干道，交通通便利，區(qū)區(qū)位條件適適宜交通驅(qū)驅(qū)動(dòng)型專業(yè)業(yè)市場選址址條件；專業(yè)市場進(jìn)進(jìn)入市場操操作難度較較小富森.美家家居以規(guī)模模為優(yōu)勢，，批零兼營營，區(qū)域新新商圈概念念即將形成成；47案例借鑒北北京十里里河建材一一條街北京的建材材銷售場所所有數(shù)千家家之多，其其中面積超超過千萬平平米的建材材城80多多家，基本本沿三環(huán)分分布，形成成了五塊集集中地帶：：1.以豐臺(tái)玉泉泉營為中心心，基本滿滿足城南需需求；2.以麗麗澤橋?yàn)橹兄行模颈緷M足城西西消費(fèi)需求求；3.以以朝陽和和平里為中中心，滿足足城東消費(fèi)費(fèi)需求；4.亞亞運(yùn)村周圍圍、北四環(huán)環(huán)、北三環(huán)環(huán)附近，滿滿足北城消消費(fèi)需求；5.十十里河建材材一條街，，集中了十十余家大型型建材市場場，滿足了了東南城區(qū)區(qū)消費(fèi)者的的需求。十里河建材材一條街48十里河建材材一條街發(fā)發(fā)展歷程和和進(jìn)駐商家家區(qū)位優(yōu)勢：：扼東南三三四環(huán)路要要塞，交通通便利；區(qū)位劣勢：：有堵車現(xiàn)現(xiàn)象，金融融服務(wù)不便便利；階段1：1997-2003保佳、民樂樂、家和家家美、十里里河燈飾城城等十余家家建材市場場階段2：2003.8居然之家建建材家居廣廣場階段三：2004.11東方匯美家家具廣場商家時(shí)點(diǎn)1997年年保佳率先先進(jìn)入，此此后民樂、、家和家美美、十里河河燈飾城等等十余家市市場形成““十里河建建材一條街街”，但檔檔次較低。。2003年閩龍?zhí)仗沾膳l(fā)市市場的成功功，十里河河開始吸引引高級(jí)別商商家的眼光光。2003年年居然之家家進(jìn)駐十里里河，一期期于2003年8月月份開業(yè)，，二期2004年十十一前夕開開業(yè)2004年年３月東方方匯美家居居文化廣場場開張規(guī)模模大型型家家居居市市場場10余余家家，，集集聚聚建建材材商商戶戶5000多多家家，，營營業(yè)業(yè)面面積積約約30萬萬m2一起起經(jīng)經(jīng)營營面面積積3萬萬平平方方米米，，二二期期經(jīng)經(jīng)營營面面積積6萬萬m2；；車車位位約約400個(gè)個(gè)建筑筑面面積積6萬萬m2。。停停車車場場2萬萬m2形式式傳統(tǒng)統(tǒng)的的攤攤位位制制市市場場，，配配套套較較弱弱，，但但目目前前均均有有擴(kuò)擴(kuò)建建計(jì)計(jì)劃劃集攤攤位位制制與與超超市市為為一一身身的的建建材材市市場場，，有有質(zhì)質(zhì)保保集中中商商業(yè)業(yè)，，建建材材家家具具精精品品店店，，規(guī)規(guī)劃劃先先進(jìn)進(jìn)49十里里河河建建材材一一條條街街的的商商家家經(jīng)經(jīng)營營與與競競爭爭關(guān)關(guān)系系階段段1：：1997-2003保佳佳產(chǎn)產(chǎn)品品包包括括建建材材、、燈燈具具、、布布藝藝、、暖暖氣氣、、五五金金等等幾幾乎乎所所有有家家庭庭裝裝修修所所需需的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型，，但但僅僅有有家家和和家家美美經(jīng)經(jīng)營營家家具具階段段2：：2003.8居然然經(jīng)營營品品種種涉涉及及涂涂料料、、中中央央空空調(diào)調(diào)、、櫥櫥柜柜、、建建材材、、家家裝裝、、布布藝藝、、樓樓梯梯等等階段段三三：：2004.11中高高檔檔家家具具、、建建材材、、門門窗窗、、櫥櫥柜柜、、潔潔具具、、高高檔檔飾飾品品業(yè)態(tài)態(tài)競爭爭經(jīng)營營商商品品涉涉及及建建筑筑裝裝修修的的各各個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)產(chǎn)品品重重合合度度高高，，存存在在一一定定程程度度的的替替代代性性互補(bǔ)補(bǔ)以低低廉廉的的價(jià)價(jià)格格為為主主要要競競爭爭力力，，產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次偏偏低低，，品品牌牌重重合合率率低低一期期價(jià)位位中中等等，，有有居居然然的的牌牌子子為為后后盾盾以國國內(nèi)內(nèi)外外知知名名品品牌牌為為主主，，檔檔次次和和價(jià)價(jià)位位最最高高經(jīng)營營十里里河河一一條條街街的的大大部部分分店店家家并并沒沒有有舉舉辦辦引引人人注注目目的的促促銷銷活活動(dòng)動(dòng)，，無無論論是是以以銷銷售售高高檔檔精精品品為為主主的的東東方方匯匯美美，，還還是是平平價(jià)價(jià)普普通通的的家家和和家家美美，，或或者者是是以以售售賣賣高高中中檔檔商商品品的的綜綜合合店店居居然然之之家家十十里里河河分分店店，，都都可可以以見見到到比比西西部部建建材材市市場場和和建建材材超超市市更更多多的的人人流流。。50十里里河河建建材材市市場場的的優(yōu)優(yōu)勢勢分分析析直銷銷廠廠家家和和大大運(yùn)運(yùn)營營商商構(gòu)構(gòu)成成的的規(guī)規(guī)模模聚聚集集效效應(yīng)應(yīng)：：產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)和和價(jià)價(jià)格格充充分分比比較較認(rèn)認(rèn)為為商商家家集集中中的的地地方方競競爭爭也也激激烈烈，，因因此此價(jià)價(jià)錢錢也也便便宜宜；；選選購購距距離離短短，，一一天天可可以以看看5、、6家家建建材材城城，，節(jié)節(jié)省省時(shí)時(shí)間間和和精精力力。。根據(jù)據(jù)消消費(fèi)費(fèi)者者訪訪談?wù)劊M(fèi)費(fèi)者者前前來來購購物物的的理理由由以以建建材材市市場場一一條條街街具具有有一一定定規(guī)規(guī)模模為為多多。。他他們們認(rèn)認(rèn)為為這里里的的建建材材市市場場多多，，價(jià)價(jià)錢錢、、質(zhì)質(zhì)量量和和款款式式都都可可以以進(jìn)進(jìn)行行充充分分比比較較。一對(duì)年年輕夫婦婦正在裝裝修，他他們本住住在京城城的西邊邊，但是是卻開車車跑到十十里河建建材市場場來購買買建材用用品，原原因是是“反正正開車也也方便，，這里這么么多店，，店與店店互相比比較著，，價(jià)錢一一定會(huì)比比別處便便宜一些些。”有一家家三口來來此購物物的消費(fèi)費(fèi)者，他他們表示示從這家店店到另一一家店很很方便，，可以一一天轉(zhuǎn)5、6家家建材城城，要是在在西邊那那種零散散的建材材城是不不可能的的。另一一位中年年女性消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為這里里高中低檔檔的建材材城都有有，可以以比較不不同檔次次的建材材，看看它它們之間間到底有有一些什什么差別別。商圈認(rèn)知知，口碑碑相傳的的競和效效應(yīng)有一定的的知名度度，這里里服務(wù)好好，管理理嚴(yán)，假假貨少。。有一家家三口的的消費(fèi)者者這樣說說，“我我們不住住在附近近，但是是還是選擇了這這里，因因?yàn)橛X得得它有名名。檔次齊全全，客戶戶層廣泛泛“這里的的建材家家具都是是品牌產(chǎn)產(chǎn)品，尤尤其是家家具，都都是名牌牌，很多多是不進(jìn)進(jìn)建材超超市的，，比如這這種香港港奧帝的的品牌床床。”這這位消費(fèi)費(fèi)者表示示家具也也會(huì)到這這里來買買。在歐歐式以及及美國品品牌的家家具經(jīng)銷銷商的店店里，所所采訪到到的多數(shù)數(shù)消費(fèi)者者都認(rèn)為為十里河河的品牌牌比較信信得過。。51尋求上下下游,關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品品,使本本項(xiàng)目與與富森美美形成業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)補(bǔ)

———針對(duì)競競爭對(duì)手手富森.美家居居經(jīng)營門門類分析析富森.美美家居擁擁有八大大裝飾材材料交易易區(qū)和一一個(gè)建材材展覽中中心，批批零兼營營；如圖示，，富森美美家居的的產(chǎn)品線線廣泛涵涵蓋裝飾飾建材的的各個(gè)方方面；市場中部部分商家家以廠家家直銷的的形式提提前進(jìn)入入銷售環(huán)環(huán)節(jié)，面面向更廣廣泛的客客戶群體體，包括括代理商商和中端端消費(fèi)者者；木地板、入墻衣柜、樓梯油漆涂料、五金配件衛(wèi)浴潔具,鋁型材、塑鋼材、不銹鋼墻地磚、衛(wèi)浴潔具建材展銷中心木地板、木線、木門、鋁塑板木板材木板材、吊頂材料木板材、吊頂材料餐飲中心熊貓大道三環(huán)路集團(tuán)辦公樓公交中心站汽配物流中心富森.美美家居裝裝飾建材材市場平平面圖富森.美美優(yōu)勢①門類齊齊全、產(chǎn)產(chǎn)品豐富富的規(guī)模模優(yōu)勢；；②介入入產(chǎn)業(yè)鏈鏈上游環(huán)環(huán)節(jié)以爭爭取更廣廣泛的客客戶群體體；③以以更低廉廉的價(jià)格格面向終終端消費(fèi)費(fèi)者。52尋求上下下游,關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品品,使本本項(xiàng)目與與富森美美形成業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)補(bǔ)本項(xiàng)目受受到規(guī)模模及建筑筑形式限限制，將將更多以零售的的形式面面向終端端消費(fèi)者者；成品家具具、飾品品、軟飾飾、及經(jīng)經(jīng)過整合合配套的的整體家家居產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)等后家裝