主講人：孟憲勝企業納稅實務與技巧第11講財產稅、行為稅和資源稅1主講人：孟憲勝企業納稅實務與技巧1（一）納稅人房產稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區（不包括農村）內擁有房屋產權的單位和個人。一、房產稅2（一）納稅人一、房產稅2（一）納稅人（1）產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人；（2）產權未確定或者糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人；（3）產權屬于國家的，其經營管理的單位為納稅人；（4）產權出典的，承典人為納稅人。3（一）納稅人（1）產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅（二）征稅范圍1、房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋，不包括農村。2、獨立于房屋之外的建筑物（如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等）不屬于房產，不是房產稅的征稅對象。3.房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。4（二）征稅范圍1、房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦1、從價計征以房產余值（按房產原值一次減除10％－30％）為計稅依據。應納稅額＝房產原值×（1－扣除比例）×1.2％房屋原值（而非“凈值”）的確定（1）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線；電梯、過道、曬臺等）。（三）計稅依據51、從價計征（三）計稅依據5（2）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。對更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。6（2）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給2、從租計征按房產租金收入的12％計征。應納稅額＝租金收入×12％以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應當根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按4％的稅率征收房產稅。出租居民住房適用10％的個人所得稅稅率。72、從租計征7（1）以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。（2）以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。（3）屬于融資租賃性質的房屋以“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。3、特殊規定8（1）以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按居民住宅區內業主共有的經營性房產（1）由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。（2）自營該共有房產：依照房產原值減除10%～30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值。（3）出租該共有房產：按照租金收入計征。3、特殊規定9居民住宅區內業主共有的經營性房產3、特殊規定91.非營利性機構自用房產（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。（2）由國家財政部門撥付事業經費的單位（學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的、本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。（四）稅收優惠101.非營利性機構自用房產（四）稅收優惠102.個人所有非營業用的房產免征房產稅；對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的房產稅暫減按4%的稅率征收。3.毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。4.納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。（四）稅收優惠112.個人所有非營業用的房產免征房產稅；對個人擁有的營業用房或5.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋：①施工期間：一律免征房產稅。②工程結束后：施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。6.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅。（四）稅收優惠125.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公1.納稅地點房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關申報納稅。2.納稅期限房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法。（五）征收管理131.納稅地點（五）征收管理13（一）納稅人印花稅的納稅人，是指在中國境內書立、領受、使用稅法所列憑證的單位和個人，主要包括：立合同人、立賬簿人、立據人、領受人和使用人。二、印花稅14（一）納稅人二、印花稅141、簽訂合同的各方當事人都是印花稅的納稅人，但是不包括合同的擔保人、證人和鑒定人。2、在國外書立、領受，但在國內使用的應稅憑證，其使用人為納稅人。（一）納稅人151、簽訂合同的各方當事人都是印花稅的納稅人，但是不包括合同的印花稅的稅率有兩種形式：1.比例稅率2.定額稅率（二）稅率16印花稅的稅率有兩種形式：（二）稅率161、合同：以憑證所載金額作為計稅依據（1）以憑證上的“金額”、“收入”、“費用”作為計稅依據的，應當“全額”計稅，不得作任何扣除。（2）載有兩個或兩個以上應適用不同稅率經濟事項的同一憑證，如分別記載金額的，應分別計算應納稅額，相加后按合計稅額貼花；如未分別記載金額的，按稅率高的計算貼花。（三）印花稅的計稅依據171、合同：以憑證所載金額作為計稅依據（三）印花稅的計稅依據12、營業賬簿中記載資金的賬簿：以“實收資本”和“資本公積”兩項的合計金額作為計稅依據，稅率萬分之五貼花3、不記載金額的營業賬簿、權利許可證照（房屋產權證、營業執照、專利證）和輔助性賬簿（企業的日記賬簿、各種明細分類賬簿）：以件數作為計稅依據，每件5元定額稅率（三）印花稅的計稅依據182、營業賬簿中記載資金的賬簿：以“實收資本”和“資本公積”兩（一）納稅人在我國境內“承受”（獲得）“土地、房屋權屬”（土地使用權、房屋所有權）的單位和個人。通俗的講，誰買房，誰繳納契稅。三、契稅19（一）納稅人三、契稅191、基本界定（1）國有土地使用權出讓（2）土地使用權轉讓（包括出售、贈與、交換）（3）房屋買賣、贈與、交換土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。（二）征稅范圍201、基本界定（二）征稅范圍20（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式承受土地、房屋權屬。2、視同轉移的特殊情況21（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；2、視同轉移的特殊情況3、不繳納契稅的情況土地、房屋權屬的典當、繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。三、契稅223、不繳納契稅的情況三、契稅221、只有一個價格的情況國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據。2、無價格的情況土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格確定。（三）契稅的計稅依據231、只有一個價格的情況（三）契稅的計稅依據233、有兩個價格的情況土地使用權交換、房屋交換，為所交換土地使用權、房屋的“價格差額”；4、補繳契稅的情況以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據。（三）契稅的計稅依據243、有兩個價格的情況（三）契稅的計稅依據24納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的稅務機關辦理納稅申報。（四）契稅納稅期限25納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的（一）納稅人1、城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或者個人繳納；2、擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者實際使用人繳納；3、土地使用權未確定或者權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；4、土地使用權共有的，由共有各方分別繳納。四、城鎮土地使用稅26（一）納稅人四、城鎮土地使用稅261、凡是城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮土地使用稅的征稅范圍。2、建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地的地區，但不包括鎮政府所在地所轄行政村。（二）征稅范圍271、凡是城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地，不論是國家所城鎮土地使用稅的計稅依據是納稅人“實際占用”的土地面積。1、凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準。2、尚未組織測定但納稅人持有政府部門核發的土地使用權證書的，以證書確定的土地面積為準。3、尚未核發土地使用權證書的，應當由納稅人據實申報土地面積，待核發土地使用權證書后再作調整。（三）計稅依據28城鎮土地使用稅的計稅依據是納稅人“實際占用”的土地面積。（三（一）納稅人城市維護建設稅的納稅義務人是繳納“三稅”（增值稅、消費稅、營業稅）的單位和個人。五、城市維護建設稅29（一）納稅人五、城市維護建設稅29城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅的稅額。應納稅額＝（增值稅＋消費稅＋營業稅）×適用稅率納稅人所在地為城市市區的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區、縣城或建制鎮的，稅率為l%。（二）城市維護建設稅的計算30城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營1.納稅人違反“三稅”的有關規定而加收的滯納金和罰款，不作為城市維護建設稅的計稅依據。2.納稅人在被查補“三稅”和被處以罰款時，應同時對其偷漏的城市維護建設稅進行補稅、征收滯納金和罰款。3.如果要免征或者減征“三稅”，也要同時免征或者減征城市維護建設稅。（三）特別規定311.納稅人違反“三稅”的有關規定而加收的滯納金和罰款，不作為4.對出口產品退還增值稅、消費稅的，不退還已經繳納的城市維護建設稅。5.由受托方代扣代繳“三稅”的單位和個人，其代扣代繳的城市維護建設稅按照受托方所在地的適用稅率執行。（三）特別規定324.對出口產品退還增值稅、消費稅的，不退還已經繳納的城市維護（一）征稅范圍目前資源稅的征稅范圍僅包括礦產品和鹽類，1、原油：僅限于開采的天然原油，不包括人造石油2、天然氣：專門開采或者與原油同時開采的天然氣，暫不包括“煤礦生產的天然氣”3、原煤：不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品4、其他非金屬礦原礦5、黑色金屬礦原礦6、有色金屬礦原礦7、鹽：固體鹽、液體鹽六、資源稅33（一）征稅范圍六、資源稅331、納稅人開采或者生產應稅產品銷售的，以“銷售數量”為課稅數量；2、納稅人開采或者生產應稅產品自用的，以“自用數量”為課稅數量；3、扣繳義務人代扣代繳資源稅的，以“收購數量”為課稅數量；4、納稅人不能準確提供應稅產品數量的，以應稅產品的“產量”為課稅數量。（二）征稅數量341、納稅人開采或者生產應稅產品銷售的，以“銷售數量”為課稅數2011年原油、天然氣資源稅從價計征2015年1月，稅率幅度為2%~10%，具體適用稅率由省級政府根據本地區具體情況確定。（二）煤炭資源稅的計征352011年原油、天然氣資源稅從價計征（二）煤炭資源稅的計征31、納稅人采取分期收款結算方式的，為銷售合同規定的收款日期的當天。2、納稅人采取預收貨款結算方式的，為發出應稅產品的當天。3、納稅人采取其他結算方式的，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據的當天。4、納稅人自產自用應稅產品的，為移送使用應稅產品的當天。5、扣繳義務人代扣代繳稅款的，為支付首筆貨款或者開具應支付貨款憑據的當天。（三）納稅義務發生時間361、納稅人采取分期收款結算方式的，為銷售合同規定的收款日期的THEEND謝謝!QQ:148647857137THEEND37主講人：孟憲勝企業納稅實務與技巧第11講財產稅、行為稅和資源稅38主講人：孟憲勝企業納稅實務與技巧1（一）納稅人房產稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區（不包括農村）內擁有房屋產權的單位和個人。一、房產稅39（一）納稅人一、房產稅2（一）納稅人（1）產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人；（2）產權未確定或者糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人；（3）產權屬于國家的，其經營管理的單位為納稅人；（4）產權出典的，承典人為納稅人。40（一）納稅人（1）產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅（二）征稅范圍1、房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋，不包括農村。2、獨立于房屋之外的建筑物（如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等）不屬于房產，不是房產稅的征稅對象。3.房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。41（二）征稅范圍1、房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦1、從價計征以房產余值（按房產原值一次減除10％－30％）為計稅依據。應納稅額＝房產原值×（1－扣除比例）×1.2％房屋原值（而非“凈值”）的確定（1）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線；電梯、過道、曬臺等）。（三）計稅依據421、從價計征（三）計稅依據5（2）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。對更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。43（2）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給2、從租計征按房產租金收入的12％計征。應納稅額＝租金收入×12％以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應當根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按4％的稅率征收房產稅。出租居民住房適用10％的個人所得稅稅率。442、從租計征7（1）以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。（2）以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。（3）屬于融資租賃性質的房屋以“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。3、特殊規定45（1）以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按居民住宅區內業主共有的經營性房產（1）由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。（2）自營該共有房產：依照房產原值減除10%～30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值。（3）出租該共有房產：按照租金收入計征。3、特殊規定46居民住宅區內業主共有的經營性房產3、特殊規定91.非營利性機構自用房產（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。（2）由國家財政部門撥付事業經費的單位（學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的、本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。（四）稅收優惠471.非營利性機構自用房產（四）稅收優惠102.個人所有非營業用的房產免征房產稅；對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的房產稅暫減按4%的稅率征收。3.毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。4.納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。（四）稅收優惠482.個人所有非營業用的房產免征房產稅；對個人擁有的營業用房或5.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋：①施工期間：一律免征房產稅。②工程結束后：施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。6.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅。（四）稅收優惠495.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公1.納稅地點房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關申報納稅。2.納稅期限房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法。（五）征收管理501.納稅地點（五）征收管理13（一）納稅人印花稅的納稅人，是指在中國境內書立、領受、使用稅法所列憑證的單位和個人，主要包括：立合同人、立賬簿人、立據人、領受人和使用人。二、印花稅51（一）納稅人二、印花稅141、簽訂合同的各方當事人都是印花稅的納稅人，但是不包括合同的擔保人、證人和鑒定人。2、在國外書立、領受，但在國內使用的應稅憑證，其使用人為納稅人。（一）納稅人521、簽訂合同的各方當事人都是印花稅的納稅人，但是不包括合同的印花稅的稅率有兩種形式：1.比例稅率2.定額稅率（二）稅率53印花稅的稅率有兩種形式：（二）稅率161、合同：以憑證所載金額作為計稅依據（1）以憑證上的“金額”、“收入”、“費用”作為計稅依據的，應當“全額”計稅，不得作任何扣除。（2）載有兩個或兩個以上應適用不同稅率經濟事項的同一憑證，如分別記載金額的，應分別計算應納稅額，相加后按合計稅額貼花；如未分別記載金額的，按稅率高的計算貼花。（三）印花稅的計稅依據541、合同：以憑證所載金額作為計稅依據（三）印花稅的計稅依據12、營業賬簿中記載資金的賬簿：以“實收資本”和“資本公積”兩項的合計金額作為計稅依據，稅率萬分之五貼花3、不記載金額的營業賬簿、權利許可證照（房屋產權證、營業執照、專利證）和輔助性賬簿（企業的日記賬簿、各種明細分類賬簿）：以件數作為計稅依據，每件5元定額稅率（三）印花稅的計稅依據552、營業賬簿中記載資金的賬簿：以“實收資本”和“資本公積”兩（一）納稅人在我國境內“承受”（獲得）“土地、房屋權屬”（土地使用權、房屋所有權）的單位和個人。通俗的講，誰買房，誰繳納契稅。三、契稅56（一）納稅人三、契稅191、基本界定（1）國有土地使用權出讓（2）土地使用權轉讓（包括出售、贈與、交換）（3）房屋買賣、贈與、交換土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。（二）征稅范圍571、基本界定（二）征稅范圍20（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式承受土地、房屋權屬。2、視同轉移的特殊情況58（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；2、視同轉移的特殊情況3、不繳納契稅的情況土地、房屋權屬的典當、繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。三、契稅593、不繳納契稅的情況三、契稅221、只有一個價格的情況國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據。2、無價格的情況土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格確定。（三）契稅的計稅依據601、只有一個價格的情況（三）契稅的計稅依據233、有兩個價格的情況土地使用權交換、房屋交換，為所交換土地使用權、房屋的“價格差額”；4、補繳契稅的情況以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據。（三）契稅的計稅依據613、有兩個價格的情況（三）契稅的計稅依據24納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的稅務機關辦理納稅申報。（四）契稅納稅期限62納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的（一）納稅人1、城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或者個人繳納；2、擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者實際使用人繳納；3、土地使用權未確定或者權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；4、土地使用權共有的，由共有各方分別繳納。四、城鎮土地使用稅63（一）納稅人四、城鎮土地使用稅261、凡是城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮土地使用稅的征稅范圍。2、建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地的地區，但不包括鎮政府所在地所轄行政村。（二）征稅范圍641、凡是城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地，不論是國家所城鎮土地使用稅的計稅依據是納稅人“實際占用”的土地面積。1、凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準。2、尚未組織測定但納稅人持有政府部門核發的土地使用權證書的，以證書確定的土地面積為準。3、尚未核發土地使用權證書的，應當由納稅人據實申報土地面積，待核發土地使用權證書后再作調整。（三）計稅依據65城鎮土地使用稅的計稅依據是納稅人“實際占用”的土地面積。（三（一）納稅人城市維護建設稅的納稅義務人是繳納“三稅”（增值稅、消費稅、營業稅）的單位和個人。五、城市維護建設稅66（一）納稅人五、城市維護建設稅29城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅的稅額。應納稅額＝（增值稅＋消費稅＋營業稅）×適用稅率納稅人所在地為城市市區的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區、縣城或建制鎮的，稅率為l%。（二）城市維護建設稅的計算67