房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃與居住小區(qū)定位目標(biāo)主要探討房地產(chǎn)前期策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中的地位和作用，研究房地產(chǎn)前期策劃的流程及其相關(guān)環(huán)節(jié)，掌握一些基本的策劃方法以避免和解決目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的供大于求、產(chǎn)銷不對(duì)路的問(wèn)題。同時(shí)，立足于“居住小區(qū)”這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步詳細(xì)研究房地產(chǎn)前期策劃中“產(chǎn)品定位”這一個(gè)環(huán)節(jié)，結(jié)合21世紀(jì)住宅發(fā)展趨勢(shì)，掌握居住小區(qū)“產(chǎn)品定位”環(huán)節(jié)中的概念設(shè)計(jì)”理念，以及居住小區(qū)規(guī)劃布局定位、小區(qū)環(huán)境定位、住宅套型空間及組合定位等方面的知識(shí)。1策劃概述

1.1策劃的含義

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，行業(yè)或個(gè)人隨時(shí)都要關(guān)注市場(chǎng)的各種變化，并了解、熟悉、發(fā)現(xiàn)、掌握在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中領(lǐng)先的方式、方法，在此基礎(chǔ)上找到取勝的良計(jì)妙策，然后才能獲得成功，這就是人們通常所稱的策劃。1.2策劃分類

1.2.1按不同行業(yè)劃分1.2.2按手段的不同劃分1.2.3按職業(yè)的不同劃分

1策劃概述1.3

策劃的作用與原則1.3.1策劃的作用1.3.2策劃的原則2房地產(chǎn)策劃及其前期策劃

2.1我國(guó)房地產(chǎn)策劃發(fā)展史

2.1.1房地產(chǎn)策劃的概念

房地產(chǎn)策劃就是在深入研究和理解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，對(duì)某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體的評(píng)估、設(shè)計(jì)、包裝，使之領(lǐng)先于市場(chǎng)潮流，符合于目標(biāo)客戶口味的一種行為過(guò)程。

2房地產(chǎn)策劃及其前期策劃2.1.2我國(guó)房地產(chǎn)策劃的發(fā)展軌跡

①產(chǎn)品觀念時(shí)代：策劃找“感覺(jué)”

②推銷觀念時(shí)代：策劃找“賣點(diǎn)”

③準(zhǔn)營(yíng)銷觀念時(shí)代：策劃找“概念”

④營(yíng)銷觀念時(shí)代：策劃找“需求”⑤市場(chǎng)的社會(huì)營(yíng)銷觀念時(shí)代：策劃找“平衡”2房地產(chǎn)策劃及其前期策劃2.2我國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)策劃公司則主要從事戰(zhàn)略策劃和全程策劃，而大多數(shù)房地產(chǎn)代理公司則從事銷售策劃和廣告、包裝類策劃。目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是僅僅處于做市場(chǎng)調(diào)研，然后進(jìn)行包裝、廣告形象類的炒作，其市場(chǎng)調(diào)研也是主要是為了在銷售過(guò)程中有針對(duì)性的定價(jià)，其調(diào)研范圍非常局限。從事的策劃主要是銷售策劃，稱不上前期策劃，也不能稱為營(yíng)銷策劃。有一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是處于“概念+營(yíng)銷”階段2房地產(chǎn)策劃及其前期策劃

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與前期策劃2.3.1前期策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所處地位和作用前期策劃階段勘測(cè)設(shè)計(jì)階段工程施工階段圖2-1前期策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所處地位

潛在節(jié)約成本額曲線風(fēng)險(xiǎn)曲線2房地產(chǎn)策劃及其前期策劃2.3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃內(nèi)容項(xiàng)目定位（包括市場(chǎng)定位、身份定位、功能定位等等）產(chǎn)品建議（包括規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比、設(shè)計(jì)、裝修、功能等等甚至詳細(xì)到建筑材料，同時(shí)牽涉到成本核算）客群分析（包括客群心理、偏好、審美等等），根據(jù)融資能力、渠道、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)策略（周期、投資方式、回收方式）等確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟的綜合安排根據(jù)產(chǎn)品和市場(chǎng)的各方面做出價(jià)格策略、管理、經(jīng)營(yíng)、工程周期的安排等，同時(shí)也要適當(dāng)考慮推廣、銷售的策略。2房地產(chǎn)策劃及其前期策劃2.3.3

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃工作流程市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)細(xì)分

確定目標(biāo)市場(chǎng)

市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位（概念設(shè)計(jì)）價(jià)格定位推介策略圖3-4前期策劃工作流程

3市場(chǎng)定位位3.1定位概述述定位是企業(yè)根根據(jù)消費(fèi)費(fèi)者對(duì)某某種產(chǎn)品品屬性的的認(rèn)識(shí)、、了解和和重視程程度，給給自己的的產(chǎn)品規(guī)規(guī)定一定定的市場(chǎng)場(chǎng)地位，，培養(yǎng)產(chǎn)產(chǎn)品在消消費(fèi)者心心目中的的特色和和形象，，以滿足足消費(fèi)者者的某種種偏愛(ài)和和需要。。定位不是對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品本身身做實(shí)質(zhì)質(zhì)性的改改變，而而是對(duì)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)現(xiàn)；定位的關(guān)鍵是是找出消消費(fèi)者心心智上的的坐標(biāo)位位置，而而不是空空間位置置3市場(chǎng)定位位3.1.1房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)定位房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)前期期策劃來(lái)來(lái)說(shuō)，就就是要確確定產(chǎn)品品定位，，而產(chǎn)品品定位的的依據(jù)是是市場(chǎng)定定位。對(duì)于房地地產(chǎn)項(xiàng)目目前期策策劃，市市場(chǎng)定位位的基本本前提就就是研究究房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，，也就是是首先要要進(jìn)行房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研研，并且且在市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的的基礎(chǔ)上上，細(xì)分分房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，，尋找房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的空空白點(diǎn)，，確定目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，從而而進(jìn)行定定位。3市場(chǎng)定位位確定細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)勾劃細(xì)分市場(chǎng)的輪廓為每個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品定位為每個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)制定營(yíng)銷組合環(huán)境、需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等調(diào)查產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、營(yíng)銷渠道等調(diào)查確定衡量細(xì)分市場(chǎng)吸引力的標(biāo)準(zhǔn)選定目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)圖3–1市場(chǎng)定位的全過(guò)程細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)定位市場(chǎng)調(diào)研選定目標(biāo)市場(chǎng)3市場(chǎng)定位位3.2市場(chǎng)調(diào)研研在市場(chǎng)場(chǎng)定位中中的地位位和作用用房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研研，就是是以房地地產(chǎn)為特特定的商商品對(duì)象象，運(yùn)用用科學(xué)的的方法，，有目的的、有計(jì)計(jì)劃地對(duì)對(duì)相關(guān)的的市場(chǎng)信信息進(jìn)行行系統(tǒng)的的收集、、整理、、記錄和和分析，，進(jìn)而對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行研究究與預(yù)測(cè)測(cè)，為決決策者了了解房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的變動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)，，制定項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃，，擬訂正正確項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)決決策提供供參考與與建議。。3市場(chǎng)定位位3.3房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研研的主要要內(nèi)容3.3.1房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境境調(diào)查政治法律律環(huán)境調(diào)調(diào)查經(jīng)濟(jì)環(huán)境境調(diào)查社區(qū)環(huán)境境調(diào)查3市場(chǎng)定位位3.3.2市場(chǎng)需求求和消費(fèi)費(fèi)行為調(diào)調(diào)查消費(fèi)者對(duì)對(duì)某類房房地產(chǎn)的的總需求求及其飽飽和點(diǎn)、、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求發(fā)展展趨勢(shì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求影響因因素需求動(dòng)機(jī)機(jī)購(gòu)買行為為3市場(chǎng)定位位3.3.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格調(diào)查查影響房地地產(chǎn)價(jià)格格變化的的因素，，特別是是政府價(jià)價(jià)格政策策對(duì)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)定價(jià)的的影響房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求求情況的的變化趨趨勢(shì)房地產(chǎn)商商品價(jià)格格需求彈彈性和供供給彈性性的大小小開(kāi)發(fā)商各各種不同同的價(jià)格格策略和和定價(jià)方方法對(duì)房房地產(chǎn)租租售量的的影響國(guó)際、國(guó)國(guó)內(nèi)相關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的價(jià)格開(kāi)發(fā)個(gè)案案所在城城市及片片區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格價(jià)格變動(dòng)動(dòng)后消費(fèi)費(fèi)者和開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的反應(yīng)3市場(chǎng)定位位3.3.4房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查查房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)有有產(chǎn)品數(shù)數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量、結(jié)結(jié)構(gòu)、性性能、市市場(chǎng)生命命周期現(xiàn)有房地地產(chǎn)客戶戶和業(yè)主主對(duì)房地地產(chǎn)的環(huán)環(huán)境、功功能、格格局、售售后服務(wù)務(wù)的意見(jiàn)見(jiàn)及對(duì)某某種房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的接受受程度新技術(shù)、、新產(chǎn)品品、新工工藝、新新材料的的出現(xiàn)及及其在房房地產(chǎn)品品上的運(yùn)運(yùn)用情況況本企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售潛力力及市場(chǎng)場(chǎng)占有率率建筑設(shè)計(jì)計(jì)及施工工企業(yè)的的有關(guān)情情況等3市場(chǎng)定位位3.3.5房地產(chǎn)促促銷調(diào)查查房地產(chǎn)廣廣告的時(shí)時(shí)空分布布及廣告告效果測(cè)測(cè)定房地地產(chǎn)廣告告媒體使使用情況況房地產(chǎn)廣廣告預(yù)算算與代理理公司人員促銷銷的配備備狀況各種公關(guān)關(guān)活動(dòng)對(duì)對(duì)租售績(jī)績(jī)效的影影響，以以及各種種營(yíng)業(yè)推推廣活動(dòng)動(dòng)的租售售績(jī)效等等3市場(chǎng)定位位3.3.6房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷渠道道調(diào)查房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷渠道道的選擇擇、控制制與調(diào)整整情況房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷方式的的采用情情況、發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)及其原原因代理商的的數(shù)量、、素質(zhì)及及其代理理的情況況房地產(chǎn)客客戶對(duì)代代理商的的評(píng)價(jià)3市場(chǎng)定位位3.3.7市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的實(shí)力力和經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的商商品房設(shè)設(shè)計(jì)、室室內(nèi)布置置、建材材及附屬屬設(shè)備選選擇、服服務(wù)優(yōu)缺缺點(diǎn)的調(diào)調(diào)查與分分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手商品品房?jī)r(jià)格格的調(diào)查查和定價(jià)價(jià)情況的的研究對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手廣告告的監(jiān)視視和廣告告費(fèi)用、、廣告策策略的研研究對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手銷售售渠道使使用情況況的調(diào)查查和分析析；對(duì)未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況的的分析與與估計(jì)整個(gè)城市市，尤其其是同（（類）街街區(qū)同類類型產(chǎn)品品的供給給量和在在市場(chǎng)上上的銷售售量，本本企業(yè)和和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的市市場(chǎng)占有有率3市場(chǎng)定位位3.4市場(chǎng)細(xì)分分及其作作用3.4.1市場(chǎng)細(xì)分分市場(chǎng)細(xì)分分就是根據(jù)據(jù)消費(fèi)者者明顯不不同的需需求特證證將整體體市場(chǎng)劃劃分成若若干個(gè)消消費(fèi)者群群的過(guò)程程，每一一個(gè)消費(fèi)費(fèi)者群都都是一個(gè)個(gè)具有相相同需求求和欲望望的細(xì)分分子市場(chǎng)場(chǎng)。3市場(chǎng)定位位3.4.2市場(chǎng)細(xì)分分的作用用分析機(jī)會(huì)會(huì)、選擇擇市場(chǎng)集中資源源、以小小勝大增強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略的有有效性3市場(chǎng)定位位3.5確定目標(biāo)標(biāo)細(xì)分市市場(chǎng)3.5.1市場(chǎng)細(xì)分分的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可測(cè)量性性，即細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)的購(gòu)買買力和規(guī)規(guī)模大小小可以被被測(cè)量出出來(lái)可盈利性性，即細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)的容量量能夠保保證企業(yè)業(yè)獲得足足夠的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益，否則則，這一一市場(chǎng)對(duì)對(duì)企業(yè)來(lái)來(lái)說(shuō)是無(wú)無(wú)意義的的可接近性性，即企企業(yè)有足足夠的能能力接近近該細(xì)分分市場(chǎng)，，并占有有一定的的市場(chǎng)份份額易反應(yīng)性性，如果果一個(gè)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷銷戰(zhàn)略的的反應(yīng)同同其它細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)沒(méi)有什什么分別別，則沒(méi)沒(méi)有必要要把它當(dāng)當(dāng)成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的的市場(chǎng)。。3市場(chǎng)定位位3.5.2選擇目標(biāo)標(biāo)細(xì)分市市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)通過(guò)評(píng)評(píng)估細(xì)分分市場(chǎng)，，最終會(huì)會(huì)選擇如如下戰(zhàn)略略之一：：企業(yè)進(jìn)入入其中的的一個(gè)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)；企業(yè)選擇擇若干細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)，并對(duì)對(duì)之制定定不同的的營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略；企業(yè)決定定不對(duì)市市場(chǎng)進(jìn)行行細(xì)分，，而是向向整體市市場(chǎng)提供供產(chǎn)品。。通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分企企業(yè)沒(méi)有有發(fā)現(xiàn)一一個(gè)子市市場(chǎng)是可可可行的的，從而而放棄該該市場(chǎng)。。3市場(chǎng)定位位3.5.3明確競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)必須須經(jīng)常將將其定位位、產(chǎn)品品、價(jià)格格、渠道道和促銷銷與其密密切相關(guān)關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手相相比較，，通過(guò)這這種方法法，可以以找出其其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)和不不足之處處，從而而在消費(fèi)費(fèi)者，心心中確定定其優(yōu)勢(shì)勢(shì)地位3市場(chǎng)定位位3.6市場(chǎng)定位位市場(chǎng)定位位就是通過(guò)過(guò)各種媒媒體和渠渠道向消消費(fèi)者傳傳達(dá)組織織或品牌牌的特定定信息，，使差異異性清楚楚地凸現(xiàn)現(xiàn)在消費(fèi)費(fèi)者面前前，從而而引起消消費(fèi)者注注意你的的品牌、、產(chǎn)品，，并使其其產(chǎn)生聯(lián)聯(lián)想。3市場(chǎng)定位位3.6市場(chǎng)定位位3.6.1三種選擇擇最佳定定位策略略的方法法先入為主主策略空隙卡入入策略創(chuàng)新概念念策略4產(chǎn)品定位位4.1概念設(shè)計(jì)計(jì)概述4.1.1概念設(shè)計(jì)計(jì)的涵義義概念設(shè)計(jì)計(jì)就是在市市場(chǎng)定位位的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，研研究住宅宅產(chǎn)品的的空間功功能、規(guī)規(guī)劃布局局、風(fēng)景景園林、、住宅套套型平面面組合等等，為后后續(xù)工程程設(shè)計(jì)（（規(guī)劃、、建筑、、園林等等）提供供探討性性設(shè)計(jì)建建議。4產(chǎn)品品定定位位4.1.2概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程中中的的位位置置

圖5-2概念設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中的位置理論指導(dǎo)反饋修正投資策劃項(xiàng)目立項(xiàng)概念設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)建筑施工使用運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位4產(chǎn)品品定定位位4.2居住住小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃定定位位4.2.1規(guī)劃劃布布局局與與空空間間環(huán)環(huán)境境應(yīng)應(yīng)遵遵循循下下列列原原則則居住住小小區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃布布局局應(yīng)應(yīng)遵遵循循下下列列原原則則：：方便便居居民民生生活活，，有有利利組組織織管管理理組織織與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的公公共共活活動(dòng)動(dòng)中中心心，，方方便便經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、使使用用和和社社會(huì)會(huì)化化服服務(wù)務(wù)合理理組組織織人人流流、、車車流流，，有有利利安安全全防防衛(wèi)衛(wèi)構(gòu)思思新新穎穎，，體體現(xiàn)現(xiàn)地地方方特特色色4.2.1規(guī)劃劃布布局局與與空空間間環(huán)環(huán)境境應(yīng)應(yīng)遵遵循循下下列列原原則則居住住小小區(qū)區(qū)的的空空間間與與環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，應(yīng)應(yīng)遵遵循循下下列列原原則則:建筑筑應(yīng)應(yīng)體體現(xiàn)現(xiàn)地地方方風(fēng)風(fēng)格格、、突突出出個(gè)個(gè)性性，，群群體體建建筑筑與與空空間間層層次次應(yīng)應(yīng)在在協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)中中求求變變化化合理理設(shè)設(shè)置置公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施，，避避免免煙煙、、氣氣（（味味））、、塵塵及及噪噪聲聲對(duì)對(duì)居居民民的的污污染染和和干干擾擾精心心設(shè)設(shè)置置建建筑筑小小品品，，豐豐富富與與美美化化環(huán)環(huán)境境注重重景景觀觀和和空空間間的的完完整整性性，，市市政政公公交交站站點(diǎn)點(diǎn)、、停停車車庫(kù)庫(kù)等等小小建建筑筑宜宜與與住住宅宅或或公公建建結(jié)結(jié)合合安安排排；；供供電電、、電電訊訊、、路路燈燈等等管管線線直直地地下下埋埋設(shè)設(shè)公共共活活動(dòng)動(dòng)空空間間的的環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，應(yīng)應(yīng)處處理理好好建建筑筑、、道道路路、、廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、院院落落、、綠綠地地和和建建筑筑小小品品之之間間及及其其與與人人的的活活動(dòng)動(dòng)之之間間的的相相互互關(guān)關(guān)系系4產(chǎn)品品定定位位4.2.2建筑筑組組群群設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的一一般般原原則則住宅宅建建筑筑組組群群設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)原原則則住宅宅建建筑筑組組群群設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，即即要要有有規(guī)規(guī)律律性性，，又又要要有有恰恰當(dāng)當(dāng)合合理理的的變變化化。。住宅宅建建筑筑的的布布局局，，空空間間的的組組織織，，要要有有疏疏有有密密，，布布局局合合理理，，層層次次分分明明而而清清晰晰。。住宅宅單單體體的的組組合合，，組組群群的的布布置置，，要要有有利利于于居居住住小小區(qū)區(qū)整整體體景景觀觀的的創(chuàng)創(chuàng)造造與與組組織織。。4產(chǎn)品品定定位位4.2.2建筑筑組組群群設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的一一般般原原則則公共共建建筑筑的的設(shè)設(shè)置置原原則則:方便便生生活活有利利經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理美化化環(huán)環(huán)境境4產(chǎn)品品定定位位4.2.3居住住小小區(qū)區(qū)建建筑筑群群體體空空間間的的規(guī)規(guī)劃劃居住住小小區(qū)區(qū)建建筑筑群群體體空空間間規(guī)規(guī)劃劃的的基基本本要要求求功能能要要求求經(jīng)濟(jì)濟(jì)要要求求美觀觀要要求求居住住區(qū)區(qū)建建筑筑群群體體空空間間的的規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)4產(chǎn)品品定定位位4.2.3居住住小小區(qū)區(qū)建建筑筑群群體體空空間間的的規(guī)規(guī)劃劃居住住小小區(qū)區(qū)住住宅宅建建筑筑群群體體的的空空間間組組合合群體體空空間間構(gòu)構(gòu)成成平面面空空間間組組合合方方式式住宅宅組組群群空空間間組組合合形形式式居住住小小區(qū)區(qū)公公共共建建筑筑的的布布置置形形式式4產(chǎn)品品定定位位4.2.4小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)規(guī)劃劃動(dòng)態(tài)態(tài)交交通通的的組組織織靜態(tài)態(tài)交交通通的的組組織織4產(chǎn)品品定定位位4.3居住住小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境定定位位4.3.1居住住小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境空空間間領(lǐng)領(lǐng)域域的的劃劃分分居住住小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)首首先先要要進(jìn)進(jìn)行行領(lǐng)領(lǐng)域域劃劃分分，，領(lǐng)領(lǐng)域域劃劃分分就就是是限限定定空空間間，，即即將將居居住住環(huán)環(huán)境境按按空空間間領(lǐng)領(lǐng)域域性性質(zhì)質(zhì)分分出出層層次次，，形形成成一一種種由由外外向向內(nèi)內(nèi)，，由由表表及及里里，，或或由由動(dòng)動(dòng)到到靜靜，，由由公公共共到到私私密密的的空空間間序序列列。。4產(chǎn)品品定定位位4.3.2空間間層層次次設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)①小小環(huán)環(huán)境境的的邊邊界界②小小環(huán)環(huán)境境的的空空間間引引導(dǎo)導(dǎo)③小小環(huán)環(huán)境境內(nèi)內(nèi)部部空空間間層層次次④小小環(huán)環(huán)境境的的視視覺(jué)覺(jué)層層次次4產(chǎn)品品定定位位4.3.3居住住小小區(qū)區(qū)配配套套環(huán)環(huán)境境的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)①公公共共綠綠地地的的分分類類和和形形式式②居居住住小小區(qū)區(qū)公公共共綠綠地地的的功功能能分分區(qū)區(qū)③公公共共綠綠地地的的平平面面布布局局④居住小區(qū)公公共綠地的小小環(huán)境設(shè)計(jì)⑤宅旁綠地的的設(shè)計(jì)4產(chǎn)品定位4.3.4居住小區(qū)景觀觀環(huán)境空間表表現(xiàn)手法①圍合②放射③線形④邊界⑤欄阻⑥誘導(dǎo)⑦分劃⑧掩蔽4產(chǎn)品定位4.4套型空間及住住宅組合定位位4.4.1套型空間的組組合4.4.2低層住宅的組組合方式4.4.3多層住宅單元元組合拼接方方式4.4.4高層的平面類類型4.4.5未來(lái)居住小區(qū)區(qū)的住宅群體體組合發(fā)展趨趨勢(shì)5產(chǎn)品定位技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)居住小區(qū)是建建筑群體在空空間平面上的的布局組合，，而這種建筑筑形式又反映映功能要求。。功能對(duì)于建建筑內(nèi)部空間間、外部體形形及小區(qū)環(huán)境境有著規(guī)定性性的作用，如如圖6-1，居住小區(qū)功功能決定了小小區(qū)規(guī)劃布局局、住宅套型型平面、環(huán)境境景觀、服