史殼研兗院2022年老年人住房需求洞察報告中國人民大學勞動人事學院白晨副教授團隊與貝殼研究院聯(lián)合課題組中國人民大學勞動人事學院白晨副教授團隊與貝殼研究院聯(lián)合課題組目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、 研究背景 1\o"CurrentDocument"二、 理解中國老年人住房需求與改善動因 個新的解釋框架 2\o"CurrentDocument"三、 老年群體住房交易需求分析 4\o"CurrentDocument"（一） 群體特征 4\o"CurrentDocument"（二） 購房偏好 5\o"CurrentDocument"（三） 小結 10\o"CurrentDocument"四、 交易動因，不可忽視的“代際支持”力量 11\o"CurrentDocument"（一） 方便子女就近照看，代際支持是老人購房的重要考慮因素 11\o"CurrentDocument"（二） 希望周邊配套更成熟，老人向市中心和主城區(qū)聚集 11\o"CurrentDocument"（三） 為子女買房添磚加瓦，代際支持是老年人的售房主因 12\o"CurrentDocument"（四） 居家適老化且與子女就近住，高齡老人居住更需改善 12\o"CurrentDocument"（五） 小結 13\o"CurrentDocument"五、 老年群體住房交易行為分析 14\o"CurrentDocument"（一） 貸款意愿低，老年群體購房更傾向全款支付 14\o"CurrentDocument"（二） 自有資金換房，購房首付資金來源個人儲蓄或房本金 14\o"CurrentDocument"（三） 關注子女意見，三成老年群體購房決策受子女影響 15\o"CurrentDocument"（四） 小結 15\o"CurrentDocument"六、 總結與展望 16（三）注重子女意見，三成老年群體購房決策受子女影響老年人中能做到獨立決策的比例較中青年群體低5.9個百分點。老年群體購房決策受子女的影響較大，其次受配偶影響。中青年群體購房決策受父母或配偶影響相當。該現(xiàn)象在售房老人群體中同樣存在。圖5-3老年人同中青年群體購房決策獨立性比較（%）■中青年■老年來源：中國人民大學勞動人事學院與貝殼研究院聯(lián)合課題組調研（四）小結老年人住房交易在付款方式上都更傾向全款支付，購房首付金主要來自房產(chǎn)本金，即“售房換購"，家庭積蓄次之，較少依靠子女或親友。在住房決策上,老年人相較于中青年群體獨立性更低，受配偶子女及親友的影響較大。通過調查發(fā)現(xiàn)，目前老年人參與住房交易面臨著數(shù)字鴻溝問題、溝通效率問題以及行動障礙問題。建議未來能夠圍繞老年人的交易需求優(yōu)化交易流程、強化經(jīng)紀人溝通培訓，面向老年人及其家人做好解釋和溝通，必要時提供更為便利的上門或線下服務，為老年群體提供良好的便利與保障。六、總結與展望中國老人是房產(chǎn)交易中不可忽視的群體，積極培育支持老年住房交易市場，對推動我國社會經(jīng)濟高質量發(fā)展有著重要的意義。首先，它是撬動我國存量住房市場發(fā)展的一個重要杠桿，隨著中國房地產(chǎn)市場從增量時代步入存量時代，擴大"改善型"換房需求，對激活存量住房市場有著重要意義。第二，它是應對人口老齡化挑戰(zhàn)，解決“老能宜居"，提高養(yǎng)老品質的一個重要途徑。著力發(fā)展老年住房交易市場，有助于更好地解決老年群體日益多樣化的居住改善需求，提升老年人居住品質，并引導帶動住房周邊適老化設施與配套服務的快速發(fā)展。第三，它是增加居民養(yǎng)老財富儲備的重要手段，2億多老年人口持有規(guī)模龐大的住房資產(chǎn)，激活老年住房交易市場，盤活存量住房資源，不僅有助于為老年人提供養(yǎng)老財富儲備渠道，提升老年人滿足自身養(yǎng)老需求的支付能力，緩解“未富先老“矛盾，同時也有利于房地產(chǎn)業(yè)轉型升級，充分發(fā)揮住房對養(yǎng)老的支持作用。最后，它是促進住房資在代際間合理配置，優(yōu)化城市人口空間布局的調節(jié)器。通過促進老年住房交易將存量住房資源更多地釋放出去,有助于以住房交易的形式，幫助中青年群體更好地解決職住分離以及子女教育等問題。盡管我們的報告只是管窺了中國老年群體住房交易的“一斑"，但我們依然能感受到中國傳統(tǒng)家庭“代際支持”觀念在現(xiàn)代社會中的韌性與價值。特別是在實現(xiàn)以人口規(guī)模巨大為重要特征的中國式現(xiàn)代化的新征程中，我們建議重視老年群體的住房問題，將其置于推動“城市有機更新”、“房地產(chǎn)市場存量優(yōu)化"、“適老化改造可持續(xù)發(fā)展”的“大政策”中去理解。建議把培育老年友好型住房交易市場，作為構建老年友好型社會，促進銀發(fā)經(jīng)濟快速發(fā)展的重要抓手、重要支撐點與新的增長極去推動。免責聲明：本文所載信息為研究院分析師獨立觀點，不代表所在機構意見，亦不保證相關信息的準確性和完整性。文中所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。本文版權為貝殼研究院所有，對本文保留一切權利，未經(jīng)事先許可，任何機構和個人不得翻版、復印、發(fā)表或引用本文的任何部分。關于作者中國人民大學勞動人事學院白晨中國人民大學勞動人事學院副教授王天宇中國人民大學勞動人