房地產估價師之估價原理與方法題庫（A卷）第一部分單選題(50題)1、在統一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。

A.樓層單價

B.有效地價

C.樓面地價

D.總價

【答案】：C

2、在實際估價中，判定在建工程的標準是（）。

A.是否完成竣工驗收

B.是否完成內外裝修

C.是否已完成結構封頂

D.是否已安裝了門窗

【答案】：A

3、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙兩宗土地任選其一

【答案】：D

4、難以采用比較法估價的房地產是（）。

A.標準廠房

B.商鋪

C.在建工程

D.房地產開發用地

【答案】：C

5、從本質上講，價值時點是由（）決定的。

A.委托人

B.估價師

C.估價目的

D.估價對象

【答案】：C

6、關于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。

A.確定估價時點在先，得出評估價值在后

B.得出評估價值在先，確定估價時點在后

C.確定估價時點與得出評估價值應同時進行

D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以

【答案】：A

7、開發完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用（）進行評估。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.推測法

【答案】：A

8、房地產的()對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。

A.權益和區位

B.權益

C.實物和權益

D.區位

【答案】：D

9、價值時點通常的表示方法是（）。

A.時、分、秒

B.公歷年、月、日

C.陰歷年、月、日

D.進行估價時的時間

【答案】：B

10、在實際估價中，選取（）應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取的。

A.估價時點

B.價值類型

C.估價機構

D.估價依據

【答案】：D

11、房地產價格的影響因素可分為一般因素、區域因素和個別因素，當地經濟發展屬于（）。

A.一般因素

B.區域因素

C.個別因素

D.其他

【答案】：B

12、某抵押房地產的土地為劃撥方式取得，經測算其假定未設立法定優先受償權下的價值為120萬元，將劃撥土地使用轉變為出讓土地使用權應繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優先受償款。若社會一般抵押率為60%，實現抵押權的費用及稅金為15萬元，該房地產再次抵押的抵押凈值為（）萬元。

A.12

B.25

C.27

D.40

【答案】：B

13、建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數，它們之間的關系為（）。

A.有效經過年數等于實際經過年數

B.有效經過年數短于實際經過年數

C.有效經過年數長于實際經過年數

D.有效經過年數可能短于或長于實際經過年數

【答案】：D

14、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續期，已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為（）萬元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

【答案】：A

15、房地產估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。

A.影響房地產價格的因素是不斷變化的

B.房地產自身狀況會發生變化

C.必須確定一個價值所對應的時間

D.房地產經濟活動通常有確定的發生時間

【答案】：A

16、下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是()。

A.某標準廠房

B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地

D.某寫字樓

【答案】：B

17、比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。

A.完全相同的房地產

B.相關的房地產交易

C.類似房地產的交易

D.房地產的交易

【答案】：C

18、東方之人易得癰瘍是因

A.其民樂野處而乳

B.其民嗜酸而食腐

C.民食魚而嗜咸

D.民華食而脂肥

【答案】：C

19、有一宗房地產交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付10%，余款在半年和一年后分兩次平均支付，假設月利率為0.5%，則在成交日期一次付清的價格為（）萬元。

A.37.91

B.38.25

C.38.42

D.50.00

【答案】：C

20、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現率為12%，風險補償為現房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）萬元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00

【答案】：B

21、通常把比較法測算出的價值稱為（）。

A.成交價值

B.投資價值

C.比較價值

D.謹慎價值

【答案】：C

22、下列（）房地產不是按用途來劃分的類型。

A.綜合房地產

B.出租房地產

C.辦公房地產

D.娛樂房地產

【答案】：B

23、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務有（）。

A.在建工程抵押估價業務

B.城市房屋拆遷補償估價業務

C.該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務

D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業務

【答案】：D

24、某宗房地產某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。

A.1051

B.1096

C.1100

D.1147

【答案】：D

25、在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是()。

A.未知、需要求取的待開發房地產的價值

B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

C.銷售稅費

D.開發成本、管理費用和銷售費用

【答案】：B

26、拍賣抵押房地產時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。

A.抵押人無權優先受償

B.抵押人有權對全部房地產優先受償

C.抵押權人有權優先受償

D.抵押權人無權優先受償

【答案】：D

27、有一處住房，以維持現狀為前提，經專業估價為20萬元。如果以更新改造為前提，專業估價為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業估價為40萬元。如果以重新開發為前提，專業估價為30萬元，則這所住房的價值應該為（）。

A.20萬元

B.25萬元

C.40萬元

D.30萬元

【答案】：C

28、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%

【答案】：C

29、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設時拖欠建設工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃氣費、供暖費、電信費、有線電視費、物業服務費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2。則統一財產范圍的價格為（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100

【答案】：A

30、運用假設開發法中的現金流量折現法估價時，無須做的是（）。

A.估算后續開發經營期

B.估算后續開發的各項支出、收入

C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生

D.估算開發期中的利息和利潤

【答案】：D

31、下列對某宗房地產狀況的描述中，屬于房地產實物狀況描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型設計

C.臨路狀況

D.公共配套設施情況

【答案】：B

32、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。

A.50%

B.65%

C.60%

D.154%

【答案】：B

33、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產的報酬率為8%，則該房地產的價格為（）萬元。

A.100

B.77

C.63

D.42

【答案】：A

34、十二經別的主要功能是

A.加強相互表里的兩條經脈在深部的聯系

B.加強足三陰經、足三陽經與心臟的聯系

C.擴大十二經脈的主治范圍

D.加強十二經脈對頭面的聯系

【答案】：A

35、有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。

A.乙土地價值低于甲土地價值

B.該建筑物價值小于其重置成本

C.該建筑物價值小于其拆除費用

D.該建筑物更新改造后的價值低于其現狀價值

【答案】：C

36、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致

A.“脫衛”病

B.“脫營”病

C.“失精”病

D.“氣郁”病

【答案】：C

37、最適用的房地產價格指數或變動率是（）。

A.全國房地產價格指數或變動率

B.本地區房地產價格指數或變動率

C.全國同類房地產價格指數或變動

D.本地區同類房地產價格指數或變動率

【答案】：D

38、甲、乙兩家相鄰土地，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是（）萬元。

A.0～50

B.50～65

C.50～80

D.62.5～150

【答案】：C

39、“腎者，胃之關也”，是指

A.腎藏精

B.腎主水

C.腎主納氣

D.腎主生殖

【答案】：B

40、下列哪項不是氣隨液脫的形成原因

A.高熱

B.大汗

C.嚴重吐瀉

D.大量失血

【答案】：D

41、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區房地產交易中規定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調整后的價格為（）元/m2。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3792.93

【答案】：B

42、某投資商擬分別在市級、區級和社區級商業街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。

A.V1＝V2＝V3

B.V3＜V2＜V1

C.V1＜V3＜V2

D.V1＜V2＜V3

【答案】：B

43、女子筋骨堅，發長極，身體盛壯是

A.四七

B.三七

C.三八

D.五八

【答案】：A

44、某宗房地產的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當地該類房地產交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%。現將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數為（）。

A.103.26%

B.105.43%

C.112.06%

D.114.42%

【答案】：D

45、某市A房地產開發公司征收B村的100畝農田，該項目涉及B村農業人口50戶，180人，據查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元／畝。按照規定，A房地產開發公司應向B村支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。

A.30，60

B.30，80

C.60，100

D.80，100

【答案】：C

46、“用寒遠寒，用涼遠涼”屬于

A.因時制宜

B.因地制宜

C.因人制宜

D.陰陽亡失

【答案】：A

47、津液在體內流注輸布的通道是

A.經絡

B.腠理

C.三焦

D.脈道

【答案】：C

48、某類房地產一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產的報酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%

【答案】：C

49、偏陰者的人易發展演化成的病理體質是

A.陽亢

B.陽虛

C.陰虛

D.痰濕

【答案】：B

50、如果房地產擁有者急需現金周轉，則成交價格多會（）正常市場價格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無法確定

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、下列關于假設開發法的表述中，正確的有（）。

A.假設開發法用于房地產開發項目分析時，是站在特定投資者的立場上

B.運用假設開發法可測算待開發房地產項目的最高價格.預期利潤和最高費用

C.有規劃條件但規劃條件尚不明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價

D.假設開發法中，開發完成后的價值可以用成本法測算

E.假設開發法也稱為剩余法

【答案】：ABC

2、房地產使用權目前主要是土地使用權，是指土地使用者依法對國家或農民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。土地使用權一般又可分為()。

A.臨時用地土地使用權

B.農村承包土地使用權(為農民集體土地上的)

C.宅基地使用權(為農民集體土地上的)

D.行政劃撥土地使用權(為農民集體土地上的)E出讓土地使用權(為國有土地上的)

【答案】：ABC

3、長期趨勢法主要有()等方法。

A.數學曲線擬合法

B.衰減曲線法

C.平均增減量法

D.平均發展速度法E指數修勻法

【答案】：ACD

4、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

5、房地產租賃包括（）。

A.土地使用權出租

B.房屋租賃

C.土地租賃

D.互換

E.用房地產作價出資

【答案】：ABC

6、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現價值

D.現狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

7、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。

A.市場提取法

B.累加法

C.指數調整法

D.投資收益率排序插入法

E.收益乘數法

【答案】：ABD

8、房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進物業管理

E.周圍環境改善

【答案】：C

9、下列關于實地查勘的說法中，不正確的有()。

A.對于面積小、價值低的房地產可不進行實地查勘

B.實地查勘中應將有關情況和數據認真記錄下來，形成實地查勘記錄

C.實地查勘人員應在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名

D.在實地查勘記錄上應注明實地查勘日期E實地查勘應到實地對事先收集的有關估價對象資料進行核實

【答案】：AC

10、城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結構

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途

【答案】：AC

11、關于房地產估價本質的說法，正確的有（）。

A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C.房地產估價是為委托人提供價格保證

D.房地產估價會有誤差，但誤差應在合理范圍內

E.房地產估價既是一門科學也是一門藝術

【答案】：AD

12、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于()。

A.賣方實際得到的價格÷(1-應由賣方繳納的稅費比率)

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D.應由賣方負擔的稅費÷應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格-(1-應由買方繳納的稅費比率)

【答案】：AC

13、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

14、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

15、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

16、根據求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數調整法

【答案】：AD

17、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。

A.區位

B.用途

C.權利性質

D.總價

E.外觀

【答案】：ABC

18、應用路線價法需要進行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】：AB

19、建筑物區分所有權作為一種復合性的權利，由（）構成。

A.按份共有所有權

B.專有部分所有權

C.共同關系成員權

D.共用部分持份權

E.長期使用和租賃權

【答案】：BCD

20、下列房地產中，屬于按實物形態劃分的房地產有（）。

A.整體資產中的房地產

B.已滅失的房地產

C.未來狀況下的房地產

D.“干凈”的房地產

E.共有的房地產

【答案】：ABC

21、關于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

【答案】：BD

22、下列屬于杜能地租理論的有（）。

A.研究了距離城市不同位置的地租問題

B.區分了“田莊的收入”和“土地的收益”

C.田莊提供的收入并不完全來自土地

D.肯定了亞當·斯密關于地租的計算

E.地租等于剩余勞動借以體現的剩余產品

【答案】：ABC

23、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱

C.在建工程比現房的變現能力弱

D.熟地通常比毛地的變現能力弱

E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱

【答案】：ABC

24、房地產抵押對房地產估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測

C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

【答案】：ABCD

25、對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發現將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。

A.替代原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價值時點原則

【答案】：ACD

26、市場狀況調整的方法有（）。

A.定基價格指數法

B.環比價格指數法

C.價格變動率法

D.直接比較調整

E.間接比較調整

【答案】：ABC

27、評估某幢住宅樓內的一套住宅，下列價格影響因素中，屬于區位因素的有（）。

A.公共配套

B.朝向、樓層

C.環境景觀

D.室內設施設備

E.臨街狀況

【答案】：ABC

28、房地產估價的三大基本方法是（）。

A.假設開發法

B.路線價法

C.市場法

D.成本法

E.收益法

【答案】：CD

29、關于基本估價方法，美國體系分為（）等。

A.市場比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】：AD

30、下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有（）。

A.估價對象

B.估價時點

C.價值類型

D.估價方法

E.估價所需材料

【答案】：BC

31、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

32、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。

A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產抵押估價業務

B.估計師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見

【答案】：ABD

33、從理論上講，將多個可比實例對應的比較價格綜合成一個最終比較價值的方法有（）。

A.平均數

B.隨機數

C.眾數

D.中位數

E.概率分析

【答案】：ACD

34、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價格。

A.市場法

B.成本法

C.假設開發法

D.基準地價修正法

E.長期趨勢法

【答案】：ABD

35、下列與房地產有關的稅種中，屬于具有普遍調節功能稅種的有（）。

A.企業所得稅

B.個人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅

【答案】：ABCD

36、房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。

A.房地產估價報告使用期限

B.經實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定

E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定

【答案】：ABCD

37、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本，而不是實際成本

B.應采用實際成本，而不是客觀成本

C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整

【答案】：ACD

38、下列關于具體的房地產估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。

A.任何單位和個人不得干預估價活動，包括不得干預估價過程和結果

B.若存在著一定數量與估價對象相似的房地產并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產的格推算出估價對象的價格

C.不能孤立地思考估價對象的價值，應考慮相似的房地產的價格牽掣

D.同一個估價機構在同一個城市的各種估價結果，不可以拿出來比較

E.判定房地產使用權利時，應以土地用途管制、規劃條件等使用管制為依據

【答案】：BC

39、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

40、比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

41、下列關于房地產估價本質的說法中，正確的有（）。

A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C.房地產估價是為委托人提供價格保證

D.房地產估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內

E.房地產估價是一門科學也是一門藝術

【答案】：AD

42、按經營使用方式劃分，房地產的類型主要有（）。

A.現房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營

【答案】：BCD

43、成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產項目應與估價對象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規劃用途相同

C.項目規模大小相當

D.項目建設期長短相近

E.項目經營期長短相近

【答案】：ABC

44、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

45、房地產需要專業估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

46、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

【答案】：C

47、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產

B.已滅失的房地產

C.有租約限制的房地產

D.整體資產中的房地產

E.手續不全的房地產

【答案】：AC

48、在影響房地產價格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產狀況因素、房地產市場因素、房地產交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。

A.一般因素

B.客觀因素

C.經驗因素

D.區域因素

E.個別因素

【答案】：AD

49、2006年1月13日，（）聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業監督管理委員會

【答案】：AC

50、估價人員平常就應留意收集估價所需的有關資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

C.同類房地產交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區各種類型房地產的價格變化資料

【答案】：ABCD

第三部分大題(50題)1、對于商業房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

2、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

3、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

4、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發貸款

C.開征房地產持有環節的稅收

D.減免房地產持有環節的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

5、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

6、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

7、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式不是最高最佳利用

E.經濟學上的

【答案】：BD

8、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

9、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

10、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的

B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

11、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業務

B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

12、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

13、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

14、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

15、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

16、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的（）。

A.區位

B.用途

C.檔次

D.周圍環境

E.建筑規模

【答案】：BC

17、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

18、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經濟行為

C.適當的期間完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

19、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

20、對于商業房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

21、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；

22、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

23、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

24、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

25、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

26、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

27、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況

【答案】：AD

28、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

29、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

30、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

31、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。

【答案】：

32、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）