物業管理早期介入與承接驗收第四章1物業管理早期介入與承接驗收第四章1第一節物業管理早期介入一、基本概念二、早期介入的必要性三、早期介入的作用四、早期介入的內容2第一節物業管理早期介入一、基本概念21、物業管理早期介入——是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主的使用人及物業管理的角度，就物業設計、開發、建設和今后使用管理提出建議和意見，并對將接管的物業從物質上和組織上做好準備，以更好地額滿足業主與非業主使用人的需求并有利于之后的物業管理。一、物業管理早期介入概述31、物業管理早期介入——是指物業管理公司在接管物業之前，就參早期介入前期管理內容作用不同建設單位開發建設物業項目階段引入的物業管理專業技術支持。物業服務企業對新物業項目實施的物業管理服務。服務對象不同服務對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。服務對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。2、早期介入與前期管理的區別4早期介入前期管理內容作用不同建設單位開發建設物業項目階段引入2、早期介入與前期管理的階段劃分物業開發項目的可行性研究階段（立項階段）規劃設計階段建設階段銷售階段竣工驗收階段物業承接查驗階段物業入住階段業主大會選聘物業服務企業早期介入前期管理52、早期介入與前期管理的階段劃分物業開發項目的可行性研究階二、早期介入的必要性

可以協助開發建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題。1．物業規劃設計和施工安裝存在問題；2．建設單位不按規定提供物業管理的基礎條件；3．工程質量保修和工程遺留問題處理不及時；4．建設單位將部分責任和義務轉嫁給物業服務企業承擔；5．建設單位在售房時向業主作出不合理的物業管理承諾。6二、早期介入的必要性可以協助開發建設單位及時三、早期介入的作用優化設計；有助于提高工程質量；有利于了解物業情況；為前期物業管理作充分準備；有助于提高建設單位的開發效益。7三、早期介入的作用優化設計；7四、早期介入的內容立項決策階段規劃設計階段施工建設階段銷售階段竣工驗收階段8四、早期介入的內容立項決策階段8（一）立項決策階段1、內容根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比之上的物業管理框架性方案。9（一）立項決策階段1、內容根據物業建設及目標客戶群的定位確定2、方法和要點（1）組織專業人員向建設單位提供專業咨詢意見，對未來的物業管理進行總體策劃。（2）定位物業檔次，考慮物業的使用成本。（3）選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。102、方法和要點（1）組織專業人員向建設單位提供專業咨詢意見，（二）規劃設計階段1、內容（1）就物業的結構布局、功能方面提出改進建議。（2）就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議。（3）提供設備、設施的設置、選型及服務方面的改進意見。（4）就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。11（二）規劃設計階段1、內容（1）就物業的結構布局、功能方面提2、方法和要點（1）從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和物業保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議；（2）從使用維護角度對設計方案進行調整，使建設單位項目在總體上更能滿足客戶的需求；（3）從確定的目標客戶的角度，將物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力協調一致；122、方法和要點（1）從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調（4）貫徹可行性研究階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路；（5）對于分期開發的物業項目，對共用配套設施設備和環境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協調意見。13（4）貫徹可行性研究階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路（三）施工建設階段1、內容與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。配合設備安裝，確保安裝質量。對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見。熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況。14（三）施工建設階段1、內容與建設單位、施工單位就施工中發現的2、方法和要點（1）派出工程技術人員進駐到現場，對工程進行觀察、了解、記錄、并就有關問題提出意見和建議。（2）仔細做好現場記錄。（3）注意介入的方式方法，既要對質量持認真的態度，又不要對正常的施工、監理工作造成影響。152、方法和要點（1）派出工程技術人員進駐到現場，對工程進行觀（四）銷售階段1、內容完成物業管理方案及實施進度表；擬定物業管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法；對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案。16（四）銷售階段1、內容完成物業管理方案及實施進度表；162、方法和要點（1）準確全面展示未來物業管理服務內容。（2）征詢業主對物業管理服務需求意見。172、方法和要點（1）準確全面展示未來物業管理服務內容。17（五）竣工驗收階段

竣工驗收——是指工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序。1、內容：參與竣工驗收（單項工程竣工驗收、分期竣工驗收、綜合竣工驗收）2、方法和要點：隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。18（五）竣工驗收階段竣工驗收——是指工程全部建第二節物業竣工驗收19第二節物業竣工驗收19竣工驗收的定義竣工驗收的目的竣工驗收的內容竣工驗收的種類接管驗收的注意事項接管驗收的后續工作目錄-CONTENTS20竣工驗收的定義目錄-CONTENTS20竣工驗收和接管我該做些什么？做些什么……做些什么！21竣工驗收和接管我該做些什么？做些什么……做些什么！21竣工驗收的定義什么叫竣工驗收竣工驗收指建設工程項目竣工后開發建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監督部門，對該項目是否符合規劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數據和憑證。

22竣工驗收的定義什么叫竣工驗收竣工驗收指建設工程項目竣工后開發竣工驗收的目的

是為了檢驗設計和工程質量，保證正常生產有關部門和單位可以總結經驗教訓建設單位對驗收合格的項目可以及時移交23竣工驗收的目的

是為了檢驗設計和工程質量，保證正常生產23竣工驗收的內容

包括物業的竣工驗收和物業的接管驗收兩部分。一、物業的竣工驗收所有房地產開發項目，都要按照1990年9月11日國家建設部頒布的《建設項目（工程）竣工驗收辦法》進行竣工驗收。城鎮住宅小區竣工綜合驗收，可按照1993年12月1日國家建設部頒布的《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》進行。24竣工驗收的內容

包括物業的竣工驗收和物業的接管驗收兩部分。2竣工驗收內容應該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎之上，前面已經完成驗收的工程項目一般在竣工驗收時就不再重新驗收。

工程竣工驗收就是由建設單位、施工單位和項目驗收委員會，以項目批準的設計任務書和設計文件，以及國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準為依據，按照一定的程序和手續，在項目建成并試生產合格后，對工程項目的總體進行檢查和認證的活動。25竣工驗收內容應該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎

竣工驗收的種類隱蔽工程驗收單項工程驗收分期驗收全部工程驗收26竣工驗收的種類隱蔽工程驗收26隱蔽工程驗收

隱蔽工程驗收：

隱蔽工程驗收是指在施工過程中，各項隱蔽工程完成后及時進行的驗收。隱蔽工程：指從建筑或構筑物表面上看不見的工程，如線路的走向、鋼筋架立、地下管道的安裝等。27隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收：27單項工程驗收

單項工程驗收：指工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時，施工單位便可向建設單位發出交工通知。28單項工程驗收

單項工程驗收：指工程項目的某個單項工分期驗收分期驗收：指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件，需要提前動用時所進行的驗收。

29分期驗收分期驗收：指在一個群體工程全部工程驗收全部工程驗收：指整個工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準時即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，按預驗收一正式驗收的順序進行。30全部工程驗收全部工程驗收：指整個工程項預驗收的主要工作預驗收須由建設單位、設計單位、施工單位及有關部門組成預驗收工作組。其主要工作是：（1）檢查、核實竣工項目準備移交給建設單位的所有技術資料的完整性、準確性；（2）檢查每一單位工程的建設標準及施工質量，對工程隱患和遺留問題提出處理建議；（3）排解驗收中有爭議的問題；（4）督促返工、補做部分工程的修竣及收尾工程的完工；（5）檢查“三廢”治理措施的情況；（6）向驗收委員會提交預驗收報告。31預驗收的主要工作預驗收須由建設單位、設計單位、正式驗收即有驗收機構進行驗收。大型建筑工程項目由國家主管部門或由工程項目的主管部門會同所在省、自治區、直轄市組建驗收委員會；中小型工程項目按隸屬關系，由上級主管部門或工程項目所在省、自治區、直轄市組建驗收委員會（或驗收組）。驗收委員會應由主管部門、建設單位、設計單位、施工單位、投資銀行以及統計、勞動、物資、環保等單位的有關專家參加。32正式驗收即有驗收機構進行驗收。大型建筑工程項目由國家主管部門竣工驗收過程中應注意的問題認真參與竣工驗收，嚴格把質量關。通過參與竣工驗收，熟悉物業，為物業的接管驗收以至將來的維修養護做準備。細心查驗竣工驗收資料，保證資料齊全、準確。/33竣工驗收過程中應注意的問題認真參與竣工驗收，嚴格把質量關。h竣工驗收的依據、標準及主要材料竣工驗收的依據上級主管部門的有關文件。開發商和建筑商簽訂的工程合同。設計文件、施工圖樣和設備技術說明書。國家現行的施工技術驗收規范。建筑安裝統計規定。對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。房地產E網34竣工驗收的依據、標準及主要材料竣工驗收的依據www.fdce驗收的標準

．驗收的標準由于建筑工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般標準如下：（1）工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。35驗收的標準

．驗收的標準35驗收的標準

（2）所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。36驗收的標準

（2）所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝驗收的標準

3）上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。37驗收的標準

3）上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏驗收的標準

（4）建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。38驗收的標準

（4）建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施驗收的標準

（5）整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后，均達到合格標準以上。經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，并移交與建設項目有關的所有技術資料。39驗收的標準

（5）整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗收時所需移交的材料

在建設項目竣工驗收前，施工單位應將有關技術資料系統整理，分類立卷，在驗收時交建設單位歸檔保管，以適應生產、維修的需要。驗收時移交的技術資料主要有：（1）竣工工程項目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結構、層數、面積、裝修標準、開工竣工日期等；40驗收時所需移交的材料

40驗收時所需移交的材料2）設備清單，包括設備名稱、規模、數量、產地、主要性能、價及隨機工具、備品備件等；41驗收時所需移交的材料2）設備清單，包括設備名稱、規模、數量、驗收時所需移交的材料3）工程項目竣工圖；如果竣工圖不準確、不完整，不符合歸檔要求，則不能辦理工程項目驗收移交手續。大、中型建設項目和城市住宅小區建設竣工圖不得少于兩套：一套交付使用部門（或管理部門）；一套交技術檔案部門長期保存。特別重大的項目，應增編一套交由國家檔案館保存。小型建設項目的竣工圖不得少于一套，由使用部門（或管理部門）保管。42驗收時所需移交的材料3）工程項目竣工圖；如果竣工圖不準確、不驗收時所需移交的材料（4）材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制件的荷載試驗記錄，自動控制儀表的調試記錄；

5）隱蔽工程驗收記錄；43驗收時所需移交的材料（4）材料、建筑構件、外協件、各種設備、驗收時所需移交的材料（6）土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝校正記錄、預應力構件施工記錄等；（7）設備安裝調試記錄，如管道系統的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛生、空調、電氣、電信、通風、供水、供氣（煤氣、蒸氣等）、消煙滅火、防暴報警、電視監控等工程的檢查和試驗記錄等；44驗收時所需移交的材料（6）土建施工記錄，包括地基處理記錄、結驗收時所需移交的材料（8）建筑物、構筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；（9）工程質量事故的發生和處理記錄；45驗收時所需移交的材料（8）建筑物、構筑物的沉降、變形、防震、驗收時所需移交的材料（10）圖紙會審記錄，設計變更通知和技術核定單；（11）關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明；（12）有關該工程項目的其他重要技術決定和文件。46驗收時所需移交的材料（10）圖紙會審記錄，設計變更通知和技移交的材料的標準所謂竣工圖，是指真實地記錄各種地上地下建筑物、構筑物等情況的一項技術檔案文件，也是工程交付驗收以后的改建、擴建、維護的資料依據。工程竣工驗收前，建設單位應組織、督促和協助各設計、施工單位各自負責竣工圖編制工作。繪制和整理工程項目竣工圖，應根據具體情況的不同，加以區別對待，具體要求如下：47移交的材料的標準所謂竣工圖，是指真實地記錄各種地上地下建筑物移交的材料的標準凡嚴格按施工設計圖施工，施工中對原施工設計沒有任何變動的，可由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記，即可作為竣工圖。凡在施工中對原施工設計作一般性設計變更，而又能將原施工圖經修改或補充后改為竣工圖的，可不必重新繪制竣工圖，但必須由施工單位負責在原施工圖上注明修改的部分，并附上設計變更通知單和施工說明，再加蓋“竣工圖”印記才能作為竣工圖。48移交的材料的標準凡嚴格按施工設計圖施工，施工中對原施工設計沒移交的材料的標準凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有重大改變者，均應重新繪制改變后的竣工圖。由于設計原因造成的，由設計單位負責重新繪制；由于施工原因造成的，由施工單位負責重新繪制，由于其他原因造成的，由建設單位自行繪制或委托設計單位繪制。重新繪制的竣工圖必須與實際情況相符，并由承擔施工的技術負責人審核簽認。房地產E網49移交的材料的標準凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有竣工驗收的工作程序1、根據建設項目的規模和復雜程度，確定分兩個階段（初步驗收和竣工驗收）或一次性竣工驗收。

2、在竣工驗收前，由開發單位組織施工、設計、使用等有關部門進行初步驗收。

50竣工驗收的工作程序1、根據建設項目的規模和復雜程度，確定竣工驗收的工作程序3、驗收均符合設計要求，必要文件（竣工圖表、竣工決算、工程總結等）齊全，由項目主管部門或開發單位向負責驗收的單位提出竣工驗收申請報告。51竣工驗收的工作程序3、驗收均符合設計要求，必要文件（竣工圖表竣工驗收的工作程序4、竣工驗收由開發單位會同設計單位、竣工單位和政府工程質量監督部門組成驗收委員會或驗收組共同進行。驗收委員會或驗收組負責審查工程建設的各個環節，聽取各有關單位的工作報告，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質量等方面作出全面的評價。不合格的工程不予驗收；對遺留問題提出具體解決意見，限期落實完成。5、辦理工程交接手續。52竣工驗收的工作程序4、竣工驗收由開發單位會同設計單位、竣工單

竣工驗收是全面考核建設工作、檢查所建工程是否符合設計要求和工程質量好壞的重要環節。《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》等的要求，結合各地區的實際情況，制定竣工驗收辦法。53竣工驗收是全面考核建設工作、檢查所建工程是否符合設計要第三節物業項目的承接查驗54第三節物業項目的承接查驗54第一節新建物業承接查驗一、物業的承接查驗的概念與類型二、新建物業承接查驗準備工作三、物業查驗的主要內容與方式四、承接查驗所發現問題的處理55第一節新建物業承接查驗一、物業的承接查驗的概念與類型55物業建成通過竣工綜合驗收物業服務企業組織人員進行承接查驗對查驗中發現的問題進行處理物業移交56物業建成通過竣工綜合驗收物業服務企業組織人員進行承接查驗對查

物業的承接查驗——是指物業服務企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。類型：一、物業的承接查驗的概念與類型新建物業的承接查驗物業管理機構更迭時的承接查驗57物業的承接查驗——是指物業服務企業對新接管項目二、準備工作（一）人員準備（二）計劃準備（三）資料準備（四）設備、工具準備58二、準備工作（一）人員準備58三、物業查驗的主要內容與方式（一）物業查驗的主要內容1．物業資料2．物業共用部位3．共用設施設備4．園林綠化工程5．其他公共配套設施59三、物業查驗的主要內容與方式（一）物業查驗的主要內容1．物業（二）物業查驗的方式核對方式觀感查驗：對查驗對象外觀的檢查，目視、觸摸。使用查驗：通過啟用設施或設備來直接檢驗安裝質量和使用功能。檢測查驗：運用儀器、儀表、工具檢測是否符合質量要求。試驗查驗：通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關設施設備的性能。60（二）物業查驗的方式核對方式60四、承接查驗所發現問題的處理（一）發生物業工程質量問題的原因設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷；施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環境、自然災害等其它原因。61四、承接查驗所發現問題的處理（一）發生物業工程質量問題的原因（二）對發現問題的處理程序1．收集整理存在問題收集《物業查驗記錄表》，分類整理，將承接查驗所發現問題登記造表，提交給建設單位確認2．處理方法由建設單位提出處理方法，物業服務企業可提出相應的整改意見。3．跟蹤驗證安排專業技術人員進行現場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續。62（二）對發現問題的處理程序1．收集整理存在問題62第二節物業管理機構更迭時的承接查驗一、準備工作二、物業查驗的內容63第二節物業管理機構更迭時的承接查驗一、準備工作63一、準備工作（一）符合承接查驗條件1．物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同；2．物業的產權單位或業主大會同新的物業服務企業簽訂了物業服務合同。64一、準備工作（一）符合承接查驗條件1．物業的產權單位或業主大（二）成立物業承接查驗小組有較強的工作經驗和業務能力，專業性強。（三）準備資料和工具準備接管時所需的各類表格、工具、物品等。65（二）成立物業承接查驗小組有較強的工作經驗和業務能力，專業性結束語當你盡了自己的最大努力時，失敗也是偉大的，所以不要放棄，堅持就是正確的。WhenYouDoYourBest,FailureIsGreat,SoDon'TGiveUp,StickToTheEnd結束語謝謝大家榮幸這一路，與你同行It'SAnHonorToWalkWithYouAllTheWay演講人：XXXXXX時間：XX年XX月XX日

謝謝大家演講人：XXXXXX物業管理早期介入與承接驗收第四章68物業管理早期介入與承接驗收第四章1第一節物業管理早期介入一、基本概念二、早期介入的必要性三、早期介入的作用四、早期介入的內容69第一節物業管理早期介入一、基本概念21、物業管理早期介入——是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主的使用人及物業管理的角度，就物業設計、開發、建設和今后使用管理提出建議和意見，并對將接管的物業從物質上和組織上做好準備，以更好地額滿足業主與非業主使用人的需求并有利于之后的物業管理。一、物業管理早期介入概述701、物業管理早期介入——是指物業管理公司在接管物業之前，就參早期介入前期管理內容作用不同建設單位開發建設物業項目階段引入的物業管理專業技術支持。物業服務企業對新物業項目實施的物業管理服務。服務對象不同服務對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。服務對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。2、早期介入與前期管理的區別71早期介入前期管理內容作用不同建設單位開發建設物業項目階段引入2、早期介入與前期管理的階段劃分物業開發項目的可行性研究階段（立項階段）規劃設計階段建設階段銷售階段竣工驗收階段物業承接查驗階段物業入住階段業主大會選聘物業服務企業早期介入前期管理722、早期介入與前期管理的階段劃分物業開發項目的可行性研究階二、早期介入的必要性

可以協助開發建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題。1．物業規劃設計和施工安裝存在問題；2．建設單位不按規定提供物業管理的基礎條件；3．工程質量保修和工程遺留問題處理不及時；4．建設單位將部分責任和義務轉嫁給物業服務企業承擔；5．建設單位在售房時向業主作出不合理的物業管理承諾。73二、早期介入的必要性可以協助開發建設單位及時三、早期介入的作用優化設計；有助于提高工程質量；有利于了解物業情況；為前期物業管理作充分準備；有助于提高建設單位的開發效益。74三、早期介入的作用優化設計；7四、早期介入的內容立項決策階段規劃設計階段施工建設階段銷售階段竣工驗收階段75四、早期介入的內容立項決策階段8（一）立項決策階段1、內容根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比之上的物業管理框架性方案。76（一）立項決策階段1、內容根據物業建設及目標客戶群的定位確定2、方法和要點（1）組織專業人員向建設單位提供專業咨詢意見，對未來的物業管理進行總體策劃。（2）定位物業檔次，考慮物業的使用成本。（3）選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。772、方法和要點（1）組織專業人員向建設單位提供專業咨詢意見，（二）規劃設計階段1、內容（1）就物業的結構布局、功能方面提出改進建議。（2）就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議。（3）提供設備、設施的設置、選型及服務方面的改進意見。（4）就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。78（二）規劃設計階段1、內容（1）就物業的結構布局、功能方面提2、方法和要點（1）從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和物業保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議；（2）從使用維護角度對設計方案進行調整，使建設單位項目在總體上更能滿足客戶的需求；（3）從確定的目標客戶的角度，將物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力協調一致；792、方法和要點（1）從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調（4）貫徹可行性研究階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路；（5）對于分期開發的物業項目，對共用配套設施設備和環境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協調意見。80（4）貫徹可行性研究階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路（三）施工建設階段1、內容與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。配合設備安裝，確保安裝質量。對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見。熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況。81（三）施工建設階段1、內容與建設單位、施工單位就施工中發現的2、方法和要點（1）派出工程技術人員進駐到現場，對工程進行觀察、了解、記錄、并就有關問題提出意見和建議。（2）仔細做好現場記錄。（3）注意介入的方式方法，既要對質量持認真的態度，又不要對正常的施工、監理工作造成影響。822、方法和要點（1）派出工程技術人員進駐到現場，對工程進行觀（四）銷售階段1、內容完成物業管理方案及實施進度表；擬定物業管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法；對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案。83（四）銷售階段1、內容完成物業管理方案及實施進度表；162、方法和要點（1）準確全面展示未來物業管理服務內容。（2）征詢業主對物業管理服務需求意見。842、方法和要點（1）準確全面展示未來物業管理服務內容。17（五）竣工驗收階段

竣工驗收——是指工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序。1、內容：參與竣工驗收（單項工程竣工驗收、分期竣工驗收、綜合竣工驗收）2、方法和要點：隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。85（五）竣工驗收階段竣工驗收——是指工程全部建第二節物業竣工驗收86第二節物業竣工驗收19竣工驗收的定義竣工驗收的目的竣工驗收的內容竣工驗收的種類接管驗收的注意事項接管驗收的后續工作目錄-CONTENTS87竣工驗收的定義目錄-CONTENTS20竣工驗收和接管我該做些什么？做些什么……做些什么！88竣工驗收和接管我該做些什么？做些什么……做些什么！21竣工驗收的定義什么叫竣工驗收竣工驗收指建設工程項目竣工后開發建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監督部門，對該項目是否符合規劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數據和憑證。

89竣工驗收的定義什么叫竣工驗收竣工驗收指建設工程項目竣工后開發竣工驗收的目的

是為了檢驗設計和工程質量，保證正常生產有關部門和單位可以總結經驗教訓建設單位對驗收合格的項目可以及時移交90竣工驗收的目的

是為了檢驗設計和工程質量，保證正常生產23竣工驗收的內容

包括物業的竣工驗收和物業的接管驗收兩部分。一、物業的竣工驗收所有房地產開發項目，都要按照1990年9月11日國家建設部頒布的《建設項目（工程）竣工驗收辦法》進行竣工驗收。城鎮住宅小區竣工綜合驗收，可按照1993年12月1日國家建設部頒布的《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》進行。91竣工驗收的內容

包括物業的竣工驗收和物業的接管驗收兩部分。2竣工驗收內容應該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎之上，前面已經完成驗收的工程項目一般在竣工驗收時就不再重新驗收。

工程竣工驗收就是由建設單位、施工單位和項目驗收委員會，以項目批準的設計任務書和設計文件，以及國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準為依據，按照一定的程序和手續，在項目建成并試生產合格后，對工程項目的總體進行檢查和認證的活動。92竣工驗收內容應該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎

竣工驗收的種類隱蔽工程驗收單項工程驗收分期驗收全部工程驗收93竣工驗收的種類隱蔽工程驗收26隱蔽工程驗收

隱蔽工程驗收：

隱蔽工程驗收是指在施工過程中，各項隱蔽工程完成后及時進行的驗收。隱蔽工程：指從建筑或構筑物表面上看不見的工程，如線路的走向、鋼筋架立、地下管道的安裝等。94隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收：27單項工程驗收

單項工程驗收：指工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時，施工單位便可向建設單位發出交工通知。95單項工程驗收

單項工程驗收：指工程項目的某個單項工分期驗收分期驗收：指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件，需要提前動用時所進行的驗收。

96分期驗收分期驗收：指在一個群體工程全部工程驗收全部工程驗收：指整個工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準時即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，按預驗收一正式驗收的順序進行。97全部工程驗收全部工程驗收：指整個工程項預驗收的主要工作預驗收須由建設單位、設計單位、施工單位及有關部門組成預驗收工作組。其主要工作是：（1）檢查、核實竣工項目準備移交給建設單位的所有技術資料的完整性、準確性；（2）檢查每一單位工程的建設標準及施工質量，對工程隱患和遺留問題提出處理建議；（3）排解驗收中有爭議的問題；（4）督促返工、補做部分工程的修竣及收尾工程的完工；（5）檢查“三廢”治理措施的情況；（6）向驗收委員會提交預驗收報告。98預驗收的主要工作預驗收須由建設單位、設計單位、正式驗收即有驗收機構進行驗收。大型建筑工程項目由國家主管部門或由工程項目的主管部門會同所在省、自治區、直轄市組建驗收委員會；中小型工程項目按隸屬關系，由上級主管部門或工程項目所在省、自治區、直轄市組建驗收委員會（或驗收組）。驗收委員會應由主管部門、建設單位、設計單位、施工單位、投資銀行以及統計、勞動、物資、環保等單位的有關專家參加。99正式驗收即有驗收機構進行驗收。大型建筑工程項目由國家主管部門竣工驗收過程中應注意的問題認真參與竣工驗收，嚴格把質量關。通過參與竣工驗收，熟悉物業，為物業的接管驗收以至將來的維修養護做準備。細心查驗竣工驗收資料，保證資料齊全、準確。/100竣工驗收過程中應注意的問題認真參與竣工驗收，嚴格把質量關。h竣工驗收的依據、標準及主要材料竣工驗收的依據上級主管部門的有關文件。開發商和建筑商簽訂的工程合同。設計文件、施工圖樣和設備技術說明書。國家現行的施工技術驗收規范。建筑安裝統計規定。對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。房地產E網101竣工驗收的依據、標準及主要材料竣工驗收的依據www.fdce驗收的標準

．驗收的標準由于建筑工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般標準如下：（1）工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。102驗收的標準

．驗收的標準35驗收的標準

（2）所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。103驗收的標準

（2）所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝驗收的標準

3）上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。104驗收的標準

3）上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏驗收的標準

（4）建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。105驗收的標準

（4）建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施驗收的標準

（5）整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后，均達到合格標準以上。經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，并移交與建設項目有關的所有技術資料。106驗收的標準

（5）整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗收時所需移交的材料

在建設項目竣工驗收前，施工單位應將有關技術資料系統整理，分類立卷，在驗收時交建設單位歸檔保管，以適應生產、維修的需要。驗收時移交的技術資料主要有：（1）竣工工程項目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結構、層數、面積、裝修標準、開工竣工日期等；107驗收時所需移交的材料

40驗收時所需移交的材料2）設備清單，包括設備名稱、規模、數量、產地、主要性能、價及隨機工具、備品備件等；108驗收時所需移交的材料2）設備清單，包括設備名稱、規模、數量、驗收時所需移交的材料3）工程項目竣工圖；如果竣工圖不準確、不完整，不符合歸檔要求，則不能辦理工程項目驗收移交手續。大、中型建設項目和城市住宅小區建設竣工圖不得少于兩套：一套交付使用部門（或管理部門）；一套交技術檔案部門長期保存。特別重大的項目，應增編一套交由國家檔案館保存。小型建設項目的竣工圖不得少于一套，由使用部門（或管理部門）保管。109驗收時所需移交的材料3）工程項目竣工圖；如果竣工圖不準確、不驗收時所需移交的材料（4）材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制件的荷載試驗記錄，自動控制儀表的調試記錄；

5）隱蔽工程驗收記錄；110驗收時所需移交的材料（4）材料、建筑構件、外協件、各種設備、驗收時所需移交的材料（6）土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝校正記錄、預應力構件施工記錄等；（7）設備安裝調試記錄，如管道系統的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛生、空調、電氣、電信、通風、供水、供氣（煤氣、蒸氣等）、消煙滅火、防暴報警、電視監控等工程的檢查和試驗記錄等；111驗收時所需移交的材料（6）土建施工記錄，包括地基處理記錄、結驗收時所需移交的材料（8）建筑物、構筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；（9）工程質量事故的發生和處理記錄；112驗收時所需移交的材料（8）建筑物、構筑物的沉降、變形、防震、驗收時所需移交的材料（10）圖紙會審記錄，設計變更通知和技術核定單；（11）關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明；（12）有關該工程項目的其他重要技術決定和文件。113驗收時所需移交的材料（10）圖紙會審記錄，設計變更通知和技移交的材料的標準所謂竣工圖，是指真實地記錄各種地上地下建筑物、構筑物等情況的一項技術檔案文件，也是工程交付驗收以后的改建、擴建、維護的資料依據。工程竣工驗收前，建設單位應組織、督促和協助各設計、施工單位各自負責竣工圖編制工作。繪制和整理工程項目竣工圖，應根據具體情況的不同，加以區別對待，具體要求如下：114移交的材料的標準所謂竣工圖，是指真實地記錄各種地上地下建筑物移交的材料的標準凡嚴格按施工設計圖施工，施工中對原施工設計沒有任何變動的，可由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記，即可作為竣工圖。凡在施工中對原施工設計作一般性設計變更，而又能將原施工圖經修改或補充后改為竣工圖的，可不必重新繪制竣工圖，但必須由施工單位負責在原施工圖上注明修改的部分，并附上設計變更通知單和施工說明，再加蓋“竣工圖”印記才能作為竣工圖。115移交的材料的標準凡嚴格按施工設計圖施工，施工中對原施工設計沒移交的材料的標準凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有重大改變者，均應重新繪制改變后的竣工圖。由于設計原因造成的，由設計單位負責重新繪制；由于施工原因造成的，由施工單位負責重新繪制，由于其他原因造成的，由建設單位自行繪制或委托設計單位繪制。重新繪制的竣工圖必須與實際情況相符，并由承擔施工的技術負責人審核簽認。房地產E網116移交的材料的標準凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有竣工驗收的工作程序1、根據建設項目的規模和復雜程度，確定分兩個階段（初步驗收和竣工驗收）或一次性竣工驗收。

2、在竣工驗收前，由開發單位組織施工、設計、使用等有關部門進行初步驗收。

117竣工驗收的工作程序1、根據建設項目的規模和復雜程度，確定竣工驗收的工作程序3、驗收均符合設計要求，必要文件（竣工圖表、竣工決算、工程總結等）齊全，由項目主管部門或開發單位向負責驗收的單位提出竣工驗收申請報告。118竣工驗收的工作程序3、驗收均符合設計要求，必要文件（竣工圖表竣工驗收的工作程序4、竣工驗收由開發單位會同設計單位、竣工單位和政府工程質量監督部門組成驗收委員會或驗收組共同進行。驗收委員會或驗收組負責審查工程建設的各個環節，聽取各有關單位的工作報告，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質量等方面作出全面的評價。不合格的工程不予驗收