建材市場招商與營銷策劃方案報告書建材市場招商與營銷策劃方案報告書

營銷中心對整體目標的理解營銷中心對市場態勢的理解營銷中心對城市發展的理解營銷中心對專業市場的理解營銷中心對項目價值的理解營銷中心對項目競爭的理解營銷中心對項目客戶的理解營銷中心對項目運營的理解報告體系AnalyzeSystem營銷中心對整體目標的理解報告體系AnalyzeS整體目標通過商業地產物流園持續建設，以自持物業為主，做專業的市場和商業運營商，實現主營業務收入持續增長，成為中國Top10的專業市場運營商。品牌目標預計20xx年12月中旬開始銷售，如何做好銷售，如何做好招商，最終完成項目目標，將是本報告需要解決的內容整體目標通過商業地產物流園持續建設，以自持物業為主，做專業的項目目標本報告以基本目標為重心，進而實現核心目標?；灸繕似放颇繕耍和ㄟ^商業地產物流園持續建設，以自持物業為主，做專業的市場和商業運營商，實現主營業務收入持續增長，成為中國Top10的專業市場運營商做好招商銷售工作實現品牌躍升核心目標開發目標：預計20xx年12月中旬開始面試銷售，做好銷售和招商，為最終完成項目核心目標奠定基礎，。項目目標本報告以基本目標為重心，進而實現核心目標。基本目標品城市化水平與房地產階段的關系：

小于30%，初創期，發展緩慢；30%-70%，黃金時期，高速發展；70%-90%，趨于飽和，發展緩慢；大于90%，已經飽和，基本停滯。xx市房地產市場目前處于高速發展的黃金時期xx市是中部六省會房價的洼地xx市連續多年在中部六省會中處于價格低洼，目前仍舊保持較高的價格上漲幅度。說明其洼地效應，將吸引越來越多的資金進入xx市房地產市場。xx市樓市發展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發展階段，正迎來價格躍升的最佳時期城市化水平與房地產階段的關系：

小于30%，初創期，發展城北板塊城南板塊月湖星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區板塊麓谷板塊麓南板塊各板塊的核心價值提煉：中心板塊——中央生活區配套價值城東板塊——芙蓉區政府、武廣線規劃、體育新城城南板塊——長株潭融城規劃、省政府、天心區政府麓南板塊——長潭西線、大學城、濕地生態公園麓谷板塊——高新區環境品質金星大道——市政府、空氣環境城北板塊——新河三角洲、開福區政府月湖星沙——月湖公園、金鷹文化城、星沙經開區xx市房產圍繞城市中心，呈現四面開花的發展勢頭！市府板塊樓市板塊格局：東南西北四面開花，望城成為xx市第六區的契機，將帶動城市向北發展熱潮城北板塊城南板塊月湖星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區麓資料來源：xx市房地局政務網營銷中心地產研究中心分析整理11年上半年成交量在調控中比10年略有下降xx市是中部六省會房價的洼地xx市房地產市場表現：成交量比10年穩中略降，成交價格在調控波動出現近一成的上漲。xx市房價在政策調控中平穩上升資料來源：xx市房地局政務網營銷中心地產研究中心分析xx市樓市發展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發展階段，正迎來價格躍升的最佳時期。樓市板塊格局：樓市板塊格局：東南西北四面開花，望城成為xx市第六區的契機，將帶動城市向北發展熱潮xx市房地產市場表現：成交量比10年穩中略降，成交價格在調控波動出現近一成的上漲，xx市房價在政策調控中上升平穩。小結：xx市正迎來價格躍升的最佳時期；同時，伴隨城市的升級換代，必然出現新的升級換代產品，滿足不同人士的需求xx市樓市發展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發展階段土地交易是政府經濟效益的重要一部分，房地產行業在整個xx市的GDP總量中比重很大，是拉動國民經濟增長的一駕馬車，是國民經濟快速增長的支撐。20xx年，xx市GDP增速躍居中部之首。在經濟支撐方面，很大一部分來自于房地產未來發展趨勢判斷——xx市經濟土地交易是政府經濟效益的重要一部分，房地產行業在整個xx市的2007年2008年2009年20xx年20xx年兩型社會，掀起新一輪的城市建設，引起房價上漲貨幣補貼：xx市住房保障新政“曲線救市”契稅稅率下調：給xx市樓市傳達積極信息關鍵詞：兩型社會、貨幣補貼、契稅稅率下調、公積金異地貸款互通、溫柔限購令長株潭公積金異地貸款實現互通

20xx年3月xx市出臺溫柔限購令溫柔限購令的整體特征：以家庭為單位：均以家庭為單位，區分長株潭戶籍與外地戶籍。限小不限大：在產品方面，以90平米為界限，90平米（含）以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內。限內不限外：在區域方面，只在市內五區實行限購，未涉及長望瀏寧四縣城。限新不限舊：本次限購并未涉及二手房，僅針對新建商品房市場。說明：在國家從嚴調控房地產的形式下，地方政府對xx市房市總“溫柔”待之“溫柔”xx市全國“嚴打”土地政策信貸政策金融政策財政政策土地、信貸、金融、財政全方面進行嚴打政策房地產政策2007年2008年2009年20xx年20xx年兩型社會，20xx年上半年全國GDP上漲和一線城市房市的打壓，二三線城市成為房市上漲的又一塊高地。這種暴漲將促動新的調控政策出臺，從嚴方向不變一線城市打壓發展趨勢——政策20xx年上半年全國GDP上漲和一線城市房市的打壓，二三線城兼顧土地效益和民生，各級政府需要尋求房地產調控下的新出路發展趨勢——各級政府兼顧土地效益和民生，各級政府需要尋求房地產調控下的新出路發展值得注意的是：國家出臺的各項房地產調控政策，重點針對的是房地產行業中的住宅市場，商業和工業地產未在調控范圍房地產市場過快過熱的發展，國家出臺了一系列嚴厲的調控政策，抑制房價過快增長。這就大大的削弱了房地產對地方財政的貢獻，地方政府收入減少。商業和工業地產并不在房市政策的受限范圍內(即不限購、也不限貸)，這勢必會推動商業和工業地產的發展，創造出大量的稅收，彌補地方政府在房市遇冷的情況下受到的損失。發展趨勢——重點方向值得注意的是：國家出臺的各項房地產調控政策，重點針對的是房地目前，各級政府設立創業基金、優惠政策、小額快速貸款通道等，積極引導和鼓勵創業，引導資金流向實體經濟，而實體經濟的發展帶動著工業地產和商業地產創業基金，政府引導，優惠政策資金流向實體經濟，飛速發展商業與工業地產乘勢崛起?。“l展趨勢——各項措施目前，各級政府設立創業基金、優惠政策、小額快速貸款通道等，積地產大鱷、一線房企紛紛開始轉戰商業地產，最明顯不過萬科、保利等大型企業，開始商業地產的戰斗20xx年上半年GDP增長9.6%的，樓市也因此迎來更嚴厲的新一輪調控。根據國務院部署，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。嗅覺敏銳的民間“炒房團”開始戰略轉移，與政府合作開發工業開發區已經成為民間資本躲避政策風險新的避風港。一方面可以避開住宅市場的政策風險；另一方面，這是與地方政府雙贏的模式；只有工業發展、當地的商業才能發展，住宅市場才會發展起來發展趨勢——企業地產大鱷、一線房企紛紛開始轉戰商業地產，最明顯不過萬科、保利隨著國家宏觀調控政策力度的不斷加大,住宅市場壓力巨大。商業地產所帶來的無論是經濟效益還是投資價值都在不斷被認可?？梢灶A見，商業地產和工業地產的春天來了商業地產發展趨勢研究>>發展趨勢政策——從嚴方向不變各級政府——尋找出路重點方向——商業地產和工業地產各項措施——創業基金、優惠政策、貸款通道等企業——逐步轉戰商業地產發展趨勢研究小結隨著國家宏觀調控政策力度的不斷加大,住宅市場壓力巨大。商業地那么在這樣的契機下

灣田項目是否能獲得更好的機會呢？

在尋找實現項目目標的突破之前，我們先必須透徹把握項目內因與外因，并從中尋找實現目標的契機chance那么在這樣的契機下

灣田項目是否能獲得更好的機會呢？

在尋找項目位于“十二五規劃”xx市第六區望城核心區域望城丁字鎮板塊，是未來望城和xx市城市發展的核心區域之一。作為國家實施“中部崛起”戰略的重大舉措，長株潭城市群“兩型社會”綜合配套改革試驗區承載了湖南省對接產業轉移、雄起于中部地區的百年夢想，規劃發展舉措與建設力度空前。而在以xx市城與株潭為雙核的板塊格局中，望城丁字鎮板塊為避免邊緣化，除了主動對接，更應必須另辟發展新徑。項目區位價值——規劃項目位于“十二五規劃”xx市第六區望城核心區域望城丁字鎮板塊于此同時，項目所在區域也定位為xx市北大門、貨運樞紐、商貿物流市場集群。將建設為xx市新的大交通、大物流樞紐。為推進長株潭“兩型社會”改革建設和“3+5”城市群建設發展，按照“交通先行、物流依托”的規律，項目所在區域板塊建設xx市新的大交通、大物流樞紐具有很強的必要性和現實需求。區域定位xx市北大門貨運樞紐商貿物流市場集群項目區位價值——規劃于此同時，項目所在區域也定位為xx市北大門、貨運樞紐、商貿物至繞城高速三環線入口僅1.5公里，距新港萬噸深水碼頭1公里，離xx市新建的火車貨運北站不到0.5公里本項目距離：

xx市市繞城高速三環線入口僅1.5公里

xx市新港萬噸深水碼頭1公里

xx市新建的火車貨運北站不到0.5公里鐵路：石長鐵路，京九鐵路，新貨運北站，500萬噸綜合貨場；公路：芙蓉北路直通市區，繞城高速北與京港澳高速公路楊梓沖互通，西穿長常；高速：南跨107國道與京港澳高速公路李家塘互通，全線建有月亮島大橋、黑石鋪大橋，設12個互通分別將進出省會的國、省干道相連；水運：xx市新港（國內河一流的現代化港口）：總體規模為建設貨運泊位11個，其中千噸級泊位8個，其他泊位3個，港口吞吐能力為490萬噸。項目區位價值——交通至繞城高速三環線入口僅1.5公里，距新港萬噸深水碼頭1公里，霞凝港是目前擁有8個千噸級泊位的我國內河一流的現代化港口，xx市火車北站新址啟動開工，中部首批、湖南惟一的保稅物流中心xx市金霞保稅物流中心，充足倉庫以及高效物流配套，有效降低商品流通成本鐵路00萬噸綜合貨場；霞凝港：擁有8個千噸級泊位，我國內河一流現代化港口。

金霞保稅物流中心：中部首批、湖南惟一的保稅物流中心。目前已建成6棟倉庫及總面積4.5萬平方米的堆場。xx市火車北站：新址啟動開工，xx市貨運新站主體工程——一期的500萬噸貨運中心站場計劃兩年建成。項目區位價值——配套霞凝港是目前擁有8個千噸級泊位的我國內河一流的現代化港口，x交通流暢，市場形象、檔次高，功能配套齊全，集產品交易、品牌展示、倉儲加工、物流配送、電子商務、信息推廣、商務居住配套等功能于一體創新型服務平臺品牌街區（陶瓷潔具交易中心）專業MAII（家居生活體驗館)商業+公寓配套中心建材家居主題公園石材交易倉儲物流中心居住配套中心預留用地（停車場）6萬方5萬方14萬方14萬方38萬方7萬方項目內在價值——規劃交通流暢，市場形象、檔次高，功能配套齊全，集產品交易、品牌展規劃價值——湖南現代物流職業技術學院量身制定物流開發體系，充分發揮項目物流優勢，配套規劃出高效運作的倉儲物流中心湖南現代物流職業技術學院湖南現代物流職業技術學院是經湖南省人民政府批準、教育部備案的公辦全日制普通高等院校，其前身是湖南省物資學校（創辦于1965年）和湖南省石油化工職工大學，是全國唯一一所以現代物流為主導專業的高等職業學院。學院是湖南省2009年度立項并建設的省級示范性高等職業學院，被中國教育評價中心評為“全國最具特色職業院?！?。規劃價值——湖南現代物流職業技術學院量身制定物流開發體系，充項目建筑立面及造型價值：青灰色隱框幕墻、褐色穿孔板、米色鋁單板，中南地區首屈一指的高品質項目項目建筑立面及造型價值：青灰色隱框幕墻、褐色穿孔板、米色鋁單項目景觀價值：中南首創特色公園融于專業市場，不同主題景觀入口、水景、柱廊，共同烘托出商業氛圍，中南第一個公園化專業市場

通過景觀營造凸顯場地入口，采用不同主題，入口廣場拼花鋪裝。雕塑廣場形式，配以水景、柱廊，共同烘托出商業氛圍。內部人行空間，設內綠化庭院，配露天休閑座椅，給采購商以公園化的購物環境。項目景觀價值：中南首創特色公園融于專業市場，不同主題景觀入口項目車位配比價值：車位配比1：7車位配置，停車方便從容，充分滿足經營業主及商務人士、社會車輛的停車需求市場是多種功能的復合體，故考慮裝卸車停車場地就近貨運電梯，方便貨運進出。停車位配比：一期大致為1:7，充分滿足經營業主及商務人士、社會車輛的停車需求。項目車位配比價值：車位配比1：7車位配置，停車方便從容，充分項目無障礙設計價值：由于場地為南高北低的形式，設計結合地形，在建筑物及場地內均按無障礙要求設計，滿足客戶出行的全方位思考由于場地為南高北低的形式，設計結合地形，在建筑物及場地內均按無障礙要求設計，建筑物底層室內外交接處設殘疾人坡道，建筑物入口設1:20入口坡道，電梯尺寸均滿足無障礙設計要求。在建筑物內的衛生間均設置無障礙廁位。項目無障礙設計價值：由于場地為南高北低的形式，設計結合地形，附加價值：國家實行“建材、家居下鄉”政策，將會大力拉動建材消費，為項目提供了附加值中共湖南省委常委、統戰部部長李薇薇在大典上宣布：灣田?國際建材總部基地正式奠基省市縣各級主要領導及灣田集團主要領導來到奠基石前，揮鍬鏟土，將基石復蓋附加價值：國家實行“建材、家居下鄉”政策，將會大力拉動建材消和福建/泉州/邵陽商會/xx市物流協會簽訂戰略合作協議望城領導主持項目協調會民生銀行對我集團授信建材總部基地奠基儀式建材總部基地招商推介會和物流學院簽訂戰略協議董事長向學校捐贈300萬元贊助湖南名人畫卷政府支持商會認同機構肯定社會責任附加價值——成立近1年來，得到了各級政府的大力支持，商會、商家的充分認同，學院、銀行的充分信任。和福建/泉州/邵陽商會/xx市望城領導主持項目協調會民生銀行開發商品牌價值：湖南灣田實業有限公司成立于20xx年1月，注冊資本1億元人民幣。公司致力于商業地產的開發與經營，同時涉及能源、礦業、新材料等領域能源礦業地產新材料開發商品牌價值：湖南灣田實業有限公司成立于20xx年1月，注項目潛在價值：2015年湖南省建材需求高達2000多億，為項目發展提供了潛在契機建材市場需求分析

◆按中國建筑裝飾協會預測：20xx年，全國家裝二次裝修市場產值將達到3000億元，湖南家裝二次裝修市場產值約為100億。那么，僅此家裝測算：20xx年全國產值約8707億元，湖南地區產值約314億元。到2015年，預測全國家裝產值將達到23351億元，湖南地區產值約842億元。建筑業發展邁出新步伐。全省建筑業總產值突破2000億大關，達到2287億元，增長25.0%；實現建筑業增加值653億元，占全省地區生產總值的5.9%。具有資質等級的總承包和專業承包建筑企業實現利潤61.1億元，增長12.0%。房屋建筑施工面積21203萬平方米，增長12.8%；房屋建筑竣工面積8309萬平方米，增長1.3%，建筑業的發展，帶動建材的大量需求，建材業也得到大力發展。“建材下鄉”，有望一年拉動7000億建材需求。項目潛在價值：2015年湖南省建材需求高達2000多億，為全球建材湖南區域營銷總部全球建材進入湖南首席樞紐平臺湖南建材專業市場升級示范平臺湖南建材交易流通高效運轉平臺全球建材湖南區域營銷總部全球建材進入湖南首席樞紐平臺集產品交易、品牌展示、倉儲加工、物流配送、電子商務、信息推廣、商務居住配套等功能于一體創新型服務平臺?！窘灰坠δ堋拷ú募揖咏灰字行摹痉展δ堋侩娮由虅掌脚_信息發布平臺【配套功能】倉儲物流中心商務配套中心居住配套中心【商貿流通領域復合體】集產品交易、品牌展示、倉儲加工、物流配送、電子商務、信息推廣--基于市場競爭思考下的SWOT分析優勢strength1.區域交通價值—至繞城高速三環線入口僅1.5公里，距新港萬噸深水碼頭1公里，離xx市新建的火車貨運北站不到0.5公里.2.區域配套價值：霞凝港是目前擁有8個千噸級泊位的我國內河一流的現代化港口，xx市火車北站新址啟動開工，中部首批、湖南惟一的保稅物流中心xx市金霞保稅物流中心，充足倉庫以及高效物流配套，有效降低商品流通成本3.規劃價值——湖南現代物流職業技術學院量身制定物流開發體系，充分發揮項目物流優勢，配套規劃出高效運作的倉儲物流中心4.項目景觀價值：中南首創特色公園融于專業市場，不同主題景觀入口、水景、柱廊，共同烘托出商業氛圍，中南第一個公園化專業市場4.項目車位配比價值：車位配比1：7車位配置，停車方便從容，充分滿足經營業主及商務人士、社會車輛的停車需求5.附加值：政府扶持、開發商企業雄厚實力劣勢weak1.交通通達性較差2.商業氛圍欠佳3.位置較偏機會opportunity威脅threaten1、區域發展潛力大2、國家政策利好商業地產3、建材產業國家扶持4、周邊開工項目較少1、項目周邊的潛在競爭項目--基于市場競爭思考下的SWOT分析優勢s位置較偏、交通通達性差、商業氛圍欠佳······面對目前現狀：1、精明的商家為什么來這里做生意？2、買家為什么買你這里？思考！位置較偏、交通通達性差、商業氛圍欠佳······面對目前現狀有錢賺?。?！入駐和運營成本低?。?！+消費者多而廣消費者少而精1、精明的商家為什么來這里做生意？有錢賺?。?！入駐和運營成本低?。。?消費者多而廣消費者少未來能夠有更多的活動、更多的優惠，并且能夠提供給消費者更多的選擇和更多的服務。讓商家對吸引消費者“來”有信心1.好禮狂送三重奏——此階段購房者均有三次機會享受三重大禮，一重見面禮（特制記事?。?，二重下單禮（小家電）三重購房禮（名牌手表）。2.推介購買，現金獎勵——對于簽約客戶，推薦客戶前來投資購買，可贈送一定比例的現金返還，以形成良好的口碑效應，從而促進銷售。3.優惠大酬賓，購物新體驗

——設定優惠品種及優惠條件，讓消費者切實感受全新的建材購物新體驗。4.低價風暴，高貴不貴

——設立精品一元拍賣區，體驗物所超值購物體驗。5.財富大講堂有錢賺——吸引消費者的內容未來能夠有更多的活動、更多的優惠，并且能夠提供給消費者更多的廣告投放的“巨額”意向計劃，給商家對“總部基地”未來在消費者知名度和熱度上有信心報紙廣告的士廣告公交車身線上戶外（傳統專業市場附近）車站廣告牌（火車站、汽車站）縣市戶外縣市圍墻廣告專業市場分銷網絡平臺線下有錢賺——傳遞內容的合適載體廣告投放的“巨額”意向計劃，給商家對“總部基地”未來在消費者同樣的，要讓商家對客戶獲知項目信息后，相信他們能夠更方便的“來”“目前位置較偏、交通通達性差···”思考！同樣的，要讓商家對客戶獲知項目信息后，相信他們能通過公交車、項目區間線路購物大巴、道旗、樓頂戶外解決問題有錢賺——消費者方便來和容易找公共交通：公交車方便來區間線路購物大巴：北站至本項目道旗容易找樓頂戶外通過公交車、項目區間線路購物大巴、道旗、樓頂戶外解決問題有錢客戶怎么放心成交？除了有很好的環境和品牌商家外，一方面，在這里能夠獲得比別的地方更多的“優惠”（哪怕是她認為）；另一方面，產品的質量和服務有絕對的保障低價承諾客戶購買項目產品，30天內如發現高于市場價格，項目將低于市場價格雙倍反還先行賠付客戶購買項目產品，如發現產品有問題，經項目進行鑒定非人為隨壞后，市場將先行賠付承諾！賠付！有錢賺——消費者容易成交跟蹤！定期跟蹤定期進行售后服務質量跟蹤管理，定期回訪，提高客戶滿意度客戶怎么放心成交？除了有很好的環境和品牌商家外，一方面，在這有錢賺?。。∪腭v和運營成本低?。?！+消費者多而廣消費者少而精1、精明的商家為什么來這里做生意？有錢賺！！！入駐和運營成本低?。。?消費者多而廣消費者少裝修公司a、裝修公司的家裝、工裝的行業宣傳媒介；b、定期舉辦建材與家裝公司的產品洽談會；c、與部分大品牌裝飾公司簽定戰略協議，同等價格優先考慮；如：鴻揚家裝、隨意居、業之峰裝飾等少而精的消費群體——大客戶裝修公司a、裝修公司的家裝、工裝的行業宣傳媒介；少而精的消費房地產項目a、房地產行業媒體宣傳房地產網絡設置“灣田建材專欄”，進行活動宣傳、品牌宣傳b、精裝已成為房地產項目發展趨勢，可以與本地、外地上升型企業和有一定影響力的企業簽訂戰略精裝咨詢用材和供貨協議少而精的消費群體——大客戶房地產項目a、房地產行業媒體宣傳房地產網絡設置“灣田建材專欄有錢賺?。?！入駐和運營成本低?。。?1、精明的商家為什么來這里做生意？入駐成本運營成本有錢賺?。?！入駐和運營成本低！?。?1、精明的商家入駐成租金水平價格低

入駐成本優惠a、免租期，第一年免9個月，第二年免6個月b、對正常營業、按時交水電費管理的費和租金的客戶和租金再給予一定折扣的優惠招商獎勵特殊政策介紹一個新商家進駐，免一年的物業費獎勵政府支持項目，所給予的其他特殊優惠政策1234租金水平價格低入駐成本優惠a、免租期，第一年免9個月，第二運營成本管理a、服務平臺，幫助客戶走工商稅務等各個方面的行政手續b、人才招聘，與湖南高等學院簽訂的對口人才輸送C、創建W-BUILD電子商務交易平臺，實現“有形市場”與“無形市場”一體化…….d、企業管理咨詢平臺資金安保、物流系統金融服務平臺：中小企業（經營戶）資金貸款平臺，灣田國際建材總部基地作擔保…….a、安保系統b、貨物出入放行系統c、聯姻xx市港碼頭、火車貨運北站以及物流企業，構建高效物流配送平臺…….d、一站式服務平臺123運營成本管理a、服務平臺，幫助客戶走工商稅務等各個方面的行政小結解決商家覺得在你這里現在一定有生意可以做而且，讓他們相信未來的生意可以做的更大小結解決商家覺得在你這里現在一定有生意可1、為什么商家要選你這里做生意？2、買家為什么買你這里？買家——“自購自營+投資客”思考！1、為什么商家要選你這里做生意？思考！有錢賺入駐和運營成本低消費者多而廣消費者少而精租金入駐成本運營成本租金水平價格低

優惠招商獎勵特殊政策管理平臺

金融平臺安保、物流系統自購自營有錢賺入駐和運營成本低消費者多而廣消費者少而精租金入駐成本運投資客戶——目前市場上，項目重要的目標客群有錢賺容易買+投資客戶——目前市場上，項目重要的目標客群有錢賺容易買+投資客戶：有錢賺——讓客戶覺得“買到”就是“賺到”！

（一）突出未來價值——灣田·國際建材總部基地財富系列大講堂與巨頭共同暢談財富財富的未來，今天預定財富今生·總部基地的主人你是否走在時代的前沿重點灌輸：“一個總部·一個中心”灣田·國際建材總部基地，未來規模和運營將無限美好。想客戶宣傳和更新項目已引進的各大商家，讓客戶看到未來的投資價值、并進一步肯定自己的購買決策。投資客戶：有錢賺——讓客戶覺得“買到”就是“賺到”！

（一）（二）強化“怎么做一個富爸爸！”買房、買保險、買基金，不如買原始鋪！原始鋪？您還等？要買就買原始鋪，你信不信，我是信了！重點灌輸項目作為300萬平米超大體量項目，共分4期開發，買第一期一定是最便宜和最具升值潛力的！投資客戶：有錢賺——讓客戶覺得“買到”就是“賺到”！

（二）強化“怎么做一個富爸爸！”投資客戶：有錢賺——讓客戶覺投資客戶：容易買——讓客戶更輕松的決策和購買

（一）付的少——首付5萬/10萬起·買黃金旺鋪化整為零，打造部門產權式商鋪商鋪的銷售面積可設置為5㎡/10㎡為一個銷售單位如鋪面的面積為100㎡，累計10個銷售單位，便可拼成一個團，進行合同簽訂。鋪面的戶主將是這10個銷售單位的購買客戶，他們是這個商鋪的共有人，并在合同中清楚表明每個共有人所享有的產權面積投資客戶：容易買——讓客戶更輕松的決策和購買

（一）付的少—（二）賺得多——返租與客戶簽訂20年得返租協議（具體時間待定）前面1~5年（市場培育期）為一個階段，選擇一個比較適中的年回報標準，如8%（待定）?？蛻艏促I即返3年得租金，第4~5年，年回報率仍為8%（待定）第6~20年，則采用一個比較具有吸引力的返租形式，如“70%租金收益分紅+10%保底回報”投資客戶：容易買——讓客戶更輕松的決策和購買

（二）賺得多——返租投資客戶：容易買——讓客戶更輕松的決策和結束語祝大家2020年：身體健康，工作順利，家庭幸福！結束語祝大家2020年：Theend.Thankyoueverymuch！Theend.建材市場招商與營銷策劃方案報告書建材市場招商與營銷策劃方案報告書

營銷中心對整體目標的理解營銷中心對市場態勢的理解營銷中心對城市發展的理解營銷中心對專業市場的理解營銷中心對項目價值的理解營銷中心對項目競爭的理解營銷中心對項目客戶的理解營銷中心對項目運營的理解報告體系AnalyzeSystem營銷中心對整體目標的理解報告體系AnalyzeS整體目標通過商業地產物流園持續建設，以自持物業為主，做專業的市場和商業運營商，實現主營業務收入持續增長，成為中國Top10的專業市場運營商。品牌目標預計20xx年12月中旬開始銷售，如何做好銷售，如何做好招商，最終完成項目目標，將是本報告需要解決的內容整體目標通過商業地產物流園持續建設，以自持物業為主，做專業的項目目標本報告以基本目標為重心，進而實現核心目標?；灸繕似放颇繕耍和ㄟ^商業地產物流園持續建設，以自持物業為主，做專業的市場和商業運營商，實現主營業務收入持續增長，成為中國Top10的專業市場運營商做好招商銷售工作實現品牌躍升核心目標開發目標：預計20xx年12月中旬開始面試銷售，做好銷售和招商，為最終完成項目核心目標奠定基礎，。項目目標本報告以基本目標為重心，進而實現核心目標。基本目標品城市化水平與房地產階段的關系：

小于30%，初創期，發展緩慢；30%-70%，黃金時期，高速發展；70%-90%，趨于飽和，發展緩慢；大于90%，已經飽和，基本停滯。xx市房地產市場目前處于高速發展的黃金時期xx市是中部六省會房價的洼地xx市連續多年在中部六省會中處于價格低洼，目前仍舊保持較高的價格上漲幅度。說明其洼地效應，將吸引越來越多的資金進入xx市房地產市場。xx市樓市發展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發展階段，正迎來價格躍升的最佳時期城市化水平與房地產階段的關系：

小于30%，初創期，發展城北板塊城南板塊月湖星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區板塊麓谷板塊麓南板塊各板塊的核心價值提煉：中心板塊——中央生活區配套價值城東板塊——芙蓉區政府、武廣線規劃、體育新城城南板塊——長株潭融城規劃、省政府、天心區政府麓南板塊——長潭西線、大學城、濕地生態公園麓谷板塊——高新區環境品質金星大道——市政府、空氣環境城北板塊——新河三角洲、開福區政府月湖星沙——月湖公園、金鷹文化城、星沙經開區xx市房產圍繞城市中心，呈現四面開花的發展勢頭！市府板塊樓市板塊格局：東南西北四面開花，望城成為xx市第六區的契機，將帶動城市向北發展熱潮城北板塊城南板塊月湖星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區麓資料來源：xx市房地局政務網營銷中心地產研究中心分析整理11年上半年成交量在調控中比10年略有下降xx市是中部六省會房價的洼地xx市房地產市場表現：成交量比10年穩中略降，成交價格在調控波動出現近一成的上漲。xx市房價在政策調控中平穩上升資料來源：xx市房地局政務網營銷中心地產研究中心分析xx市樓市發展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發展階段，正迎來價格躍升的最佳時期。樓市板塊格局：樓市板塊格局：東南西北四面開花，望城成為xx市第六區的契機，將帶動城市向北發展熱潮xx市房地產市場表現：成交量比10年穩中略降，成交價格在調控波動出現近一成的上漲，xx市房價在政策調控中上升平穩。小結：xx市正迎來價格躍升的最佳時期；同時，伴隨城市的升級換代，必然出現新的升級換代產品，滿足不同人士的需求xx市樓市發展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發展階段土地交易是政府經濟效益的重要一部分，房地產行業在整個xx市的GDP總量中比重很大，是拉動國民經濟增長的一駕馬車，是國民經濟快速增長的支撐。20xx年，xx市GDP增速躍居中部之首。在經濟支撐方面，很大一部分來自于房地產未來發展趨勢判斷——xx市經濟土地交易是政府經濟效益的重要一部分，房地產行業在整個xx市的2007年2008年2009年20xx年20xx年兩型社會，掀起新一輪的城市建設，引起房價上漲貨幣補貼：xx市住房保障新政“曲線救市”契稅稅率下調：給xx市樓市傳達積極信息關鍵詞：兩型社會、貨幣補貼、契稅稅率下調、公積金異地貸款互通、溫柔限購令長株潭公積金異地貸款實現互通

20xx年3月xx市出臺溫柔限購令溫柔限購令的整體特征：以家庭為單位：均以家庭為單位，區分長株潭戶籍與外地戶籍。限小不限大：在產品方面，以90平米為界限，90平米（含）以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內。限內不限外：在區域方面，只在市內五區實行限購，未涉及長望瀏寧四縣城。限新不限舊：本次限購并未涉及二手房，僅針對新建商品房市場。說明：在國家從嚴調控房地產的形式下，地方政府對xx市房市總“溫柔”待之“溫柔”xx市全國“嚴打”土地政策信貸政策金融政策財政政策土地、信貸、金融、財政全方面進行嚴打政策房地產政策2007年2008年2009年20xx年20xx年兩型社會，20xx年上半年全國GDP上漲和一線城市房市的打壓，二三線城市成為房市上漲的又一塊高地。這種暴漲將促動新的調控政策出臺，從嚴方向不變一線城市打壓發展趨勢——政策20xx年上半年全國GDP上漲和一線城市房市的打壓，二三線城兼顧土地效益和民生，各級政府需要尋求房地產調控下的新出路發展趨勢——各級政府兼顧土地效益和民生，各級政府需要尋求房地產調控下的新出路發展值得注意的是：國家出臺的各項房地產調控政策，重點針對的是房地產行業中的住宅市場，商業和工業地產未在調控范圍房地產市場過快過熱的發展，國家出臺了一系列嚴厲的調控政策，抑制房價過快增長。這就大大的削弱了房地產對地方財政的貢獻，地方政府收入減少。商業和工業地產并不在房市政策的受限范圍內(即不限購、也不限貸)，這勢必會推動商業和工業地產的發展，創造出大量的稅收，彌補地方政府在房市遇冷的情況下受到的損失。發展趨勢——重點方向值得注意的是：國家出臺的各項房地產調控政策，重點針對的是房地目前，各級政府設立創業基金、優惠政策、小額快速貸款通道等，積極引導和鼓勵創業，引導資金流向實體經濟，而實體經濟的發展帶動著工業地產和商業地產創業基金，政府引導，優惠政策資金流向實體經濟，飛速發展商業與工業地產乘勢崛起！！發展趨勢——各項措施目前，各級政府設立創業基金、優惠政策、小額快速貸款通道等，積地產大鱷、一線房企紛紛開始轉戰商業地產，最明顯不過萬科、保利等大型企業，開始商業地產的戰斗20xx年上半年GDP增長9.6%的，樓市也因此迎來更嚴厲的新一輪調控。根據國務院部署，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。嗅覺敏銳的民間“炒房團”開始戰略轉移，與政府合作開發工業開發區已經成為民間資本躲避政策風險新的避風港。一方面可以避開住宅市場的政策風險；另一方面，這是與地方政府雙贏的模式；只有工業發展、當地的商業才能發展，住宅市場才會發展起來發展趨勢——企業地產大鱷、一線房企紛紛開始轉戰商業地產，最明顯不過萬科、保利隨著國家宏觀調控政策力度的不斷加大,住宅市場壓力巨大。商業地產所帶來的無論是經濟效益還是投資價值都在不斷被認可?？梢灶A見，商業地產和工業地產的春天來了商業地產發展趨勢研究>>發展趨勢政策——從嚴方向不變各級政府——尋找出路重點方向——商業地產和工業地產各項措施——創業基金、優惠政策、貸款通道等企業——逐步轉戰商業地產發展趨勢研究小結隨著國家宏觀調控政策力度的不斷加大,住宅市場壓力巨大。商業地那么在這樣的契機下

灣田項目是否能獲得更好的機會呢？

在尋找實現項目目標的突破之前，我們先必須透徹把握項目內因與外因，并從中尋找實現目標的契機chance那么在這樣的契機下

灣田項目是否能獲得更好的機會呢？

在尋找項目位于“十二五規劃”xx市第六區望城核心區域望城丁字鎮板塊，是未來望城和xx市城市發展的核心區域之一。作為國家實施“中部崛起”戰略的重大舉措，長株潭城市群“兩型社會”綜合配套改革試驗區承載了湖南省對接產業轉移、雄起于中部地區的百年夢想，規劃發展舉措與建設力度空前。而在以xx市城與株潭為雙核的板塊格局中，望城丁字鎮板塊為避免邊緣化，除了主動對接，更應必須另辟發展新徑。項目區位價值——規劃項目位于“十二五規劃”xx市第六區望城核心區域望城丁字鎮板塊于此同時，項目所在區域也定位為xx市北大門、貨運樞紐、商貿物流市場集群。將建設為xx市新的大交通、大物流樞紐。為推進長株潭“兩型社會”改革建設和“3+5”城市群建設發展，按照“交通先行、物流依托”的規律，項目所在區域板塊建設xx市新的大交通、大物流樞紐具有很強的必要性和現實需求。區域定位xx市北大門貨運樞紐商貿物流市場集群項目區位價值——規劃于此同時，項目所在區域也定位為xx市北大門、貨運樞紐、商貿物至繞城高速三環線入口僅1.5公里，距新港萬噸深水碼頭1公里，離xx市新建的火車貨運北站不到0.5公里本項目距離：

xx市市繞城高速三環線入口僅1.5公里

xx市新港萬噸深水碼頭1公里

xx市新建的火車貨運北站不到0.5公里鐵路：石長鐵路，京九鐵路，新貨運北站，500萬噸綜合貨場；公路：芙蓉北路直通市區，繞城高速北與京港澳高速公路楊梓沖互通，西穿長常；高速：南跨107國道與京港澳高速公路李家塘互通，全線建有月亮島大橋、黑石鋪大橋，設12個互通分別將進出省會的國、省干道相連；水運：xx市新港（國內河一流的現代化港口）：總體規模為建設貨運泊位11個，其中千噸級泊位8個，其他泊位3個，港口吞吐能力為490萬噸。項目區位價值——交通至繞城高速三環線入口僅1.5公里，距新港萬噸深水碼頭1公里，霞凝港是目前擁有8個千噸級泊位的我國內河一流的現代化港口，xx市火車北站新址啟動開工，中部首批、湖南惟一的保稅物流中心xx市金霞保稅物流中心，充足倉庫以及高效物流配套，有效降低商品流通成本鐵路00萬噸綜合貨場；霞凝港：擁有8個千噸級泊位，我國內河一流現代化港口。

金霞保稅物流中心：中部首批、湖南惟一的保稅物流中心。目前已建成6棟倉庫及總面積4.5萬平方米的堆場。xx市火車北站：新址啟動開工，xx市貨運新站主體工程——一期的500萬噸貨運中心站場計劃兩年建成。項目區位價值——配套霞凝港是目前擁有8個千噸級泊位的我國內河一流的現代化港口，x交通流暢，市場形象、檔次高，功能配套齊全，集產品交易、品牌展示、倉儲加工、物流配送、電子商務、信息推廣、商務居住配套等功能于一體創新型服務平臺品牌街區（陶瓷潔具交易中心）專業MAII（家居生活體驗館)商業+公寓配套中心建材家居主題公園石材交易倉儲物流中心居住配套中心預留用地（停車場）6萬方5萬方14萬方14萬方38萬方7萬方項目內在價值——規劃交通流暢，市場形象、檔次高，功能配套齊全，集產品交易、品牌展規劃價值——湖南現代物流職業技術學院量身制定物流開發體系，充分發揮項目物流優勢，配套規劃出高效運作的倉儲物流中心湖南現代物流職業技術學院湖南現代物流職業技術學院是經湖南省人民政府批準、教育部備案的公辦全日制普通高等院校，其前身是湖南省物資學校（創辦于1965年）和湖南省石油化工職工大學，是全國唯一一所以現代物流為主導專業的高等職業學院。學院是湖南省2009年度立項并建設的省級示范性高等職業學院，被中國教育評價中心評為“全國最具特色職業院?！?。規劃價值——湖南現代物流職業技術學院量身制定物流開發體系，充項目建筑立面及造型價值：青灰色隱框幕墻、褐色穿孔板、米色鋁單板，中南地區首屈一指的高品質項目項目建筑立面及造型價值：青灰色隱框幕墻、褐色穿孔板、米色鋁單項目景觀價值：中南首創特色公園融于專業市場，不同主題景觀入口、水景、柱廊，共同烘托出商業氛圍，中南第一個公園化專業市場

通過景觀營造凸顯場地入口，采用不同主題，入口廣場拼花鋪裝。雕塑廣場形式，配以水景、柱廊，共同烘托出商業氛圍。內部人行空間，設內綠化庭院，配露天休閑座椅，給采購商以公園化的購物環境。項目景觀價值：中南首創特色公園融于專業市場，不同主題景觀入口項目車位配比價值：車位配比1：7車位配置，停車方便從容，充分滿足經營業主及商務人士、社會車輛的停車需求市場是多種功能的復合體，故考慮裝卸車停車場地就近貨運電梯，方便貨運進出。停車位配比：一期大致為1:7，充分滿足經營業主及商務人士、社會車輛的停車需求。項目車位配比價值：車位配比1：7車位配置，停車方便從容，充分項目無障礙設計價值：由于場地為南高北低的形式，設計結合地形，在建筑物及場地內均按無障礙要求設計，滿足客戶出行的全方位思考由于場地為南高北低的形式，設計結合地形，在建筑物及場地內均按無障礙要求設計，建筑物底層室內外交接處設殘疾人坡道，建筑物入口設1:20入口坡道，電梯尺寸均滿足無障礙設計要求。在建筑物內的衛生間均設置無障礙廁位。項目無障礙設計價值：由于場地為南高北低的形式，設計結合地形，附加價值：國家實行“建材、家居下鄉”政策，將會大力拉動建材消費，為項目提供了附加值中共湖南省委常委、統戰部部長李薇薇在大典上宣布：灣田?國際建材總部基地正式奠基省市縣各級主要領導及灣田集團主要領導來到奠基石前，揮鍬鏟土，將基石復蓋附加價值：國家實行“建材、家居下鄉”政策，將會大力拉動建材消和福建/泉州/邵陽商會/xx市物流協會簽訂戰略合作協議望城領導主持項目協調會民生銀行對我集團授信建材總部基地奠基儀式建材總部基地招商推介會和物流學院簽訂戰略協議董事長向學校捐贈300萬元贊助湖南名人畫卷政府支持商會認同機構肯定社會責任附加價值——成立近1年來，得到了各級政府的大力支持，商會、商家的充分認同，學院、銀行的充分信任。和福建/泉州/邵陽商會/xx市望城領導主持項目協調會民生銀行開發商品牌價值：湖南灣田實業有限公司成立于20xx年1月，注冊資本1億元人民幣。公司致力于商業地產的開發與經營，同時涉及能源、礦業、新材料等領域能源礦業地產新材料開發商品牌價值：湖南灣田實業有限公司成立于20xx年1月，注項目潛在價值：2015年湖南省建材需求高達2000多億，為項目發展提供了潛在契機建材市場需求分析

◆按中國建筑裝飾協會預測：20xx年，全國家裝二次裝修市場產值將達到3000億元，湖南家裝二次裝修市場產值約為100億。那么，僅此家裝測算：20xx年全國產值約8707億元，湖南地區產值約314億元。到2015年，預測全國家裝產值將達到23351億元，湖南地區產值約842億元。建筑業發展邁出新步伐。全省建筑業總產值突破2000億大關，達到2287億元，增長25.0%；實現建筑業增加值653億元，占全省地區生產總值的5.9%。具有資質等級的總承包和專業承包建筑企業實現利潤61.1億元，增長12.0%。房屋建筑施工面積21203萬平方米，增長12.8%；房屋建筑竣工面積8309萬平方米，增長1.3%，建筑業的發展，帶動建材的大量需求，建材業也得到大力發展?！敖ú南锣l”，有望一年拉動7000億建材需求。項目潛在價值：2015年湖南省建材需求高達2000多億，為全球建材湖南區域營銷總部全球建材進入湖南首席樞紐平臺湖南建材專業市場升級示范平臺湖南建材交易流通高效運轉平臺全球建材湖南區域營銷總部全球建材進入湖南首席樞紐平臺集產品交易、品牌展示、倉儲加工、物流配送、電子商務、信息推廣、商務居住配套等功能于一體創新型服務平臺?！窘灰坠δ堋拷ú募揖咏灰字行摹痉展δ堋侩娮由虅掌脚_信息發布平臺【配套功能】倉儲物流中心商務配套中心居住配套中心【商貿流通領域復合體】集產品交易、品牌展示、倉儲加工、物流配送、電子商務、信息推廣--基于市場競爭思考下的SWOT分析優勢strength1.區域交通價值—至繞城高速三環線入口僅1.5公里，距新港萬噸深水碼頭1公里，離xx市新建的火車貨運北站不到0.5公里.2.區域配套價值：霞凝港是目前擁有8個千噸級泊位的我國內河一流的現代化港口，xx市火車北站新址啟動開工，中部首批、湖南惟一的保稅物流中心xx市金霞保稅物流中心，充足倉庫以及高效物流配套，有效降低商品流通成本3.規劃價值——湖南現代物流職業技術學院量身制定物流開發體系，充分發揮項目物流優勢，配套規劃出高效運作的倉儲物流中心4.項目景觀價值：中南首創特色公園融于專業市場，不同主題景觀入口、水景、柱廊，共同烘托出商業氛圍，中南第一個公園化專業市場4.項目車位配比價值：車位配比1：7車位配置，停車方便從容，充分滿足經營業主及商務人士、社會車輛的停車需求5.附加值：政府扶持、開發商企業雄厚實力劣勢weak1.交通通達性較差2.商業氛圍欠佳3.位置較偏機會opportunity威脅threaten1、區域發展潛力大2、國家政策利好商業地產3、建材產業國家扶持4、周邊開工項目較少1、項目周邊的潛在競爭項目--基于市場競爭思考下的SWOT分析優勢s位置較偏、交通通達性差、商業氛圍欠佳······面對目前現狀：1、精明的商家為什么來這里做生意？2、買家為什么買你這里？思考！位置較偏、交通通達性差、商業氛圍欠佳······面對目前現狀有錢賺?。?！入駐和運營成本低！?。?消費者多而廣消費者少而精1、精明的商家為什么來這里做生意？有錢賺！??！入駐和運營成本低?。?！+消費者多而廣消費者少未來能夠有更多的活動、更多的優惠，并且能夠提供給消費者更多的選擇和更多的服務。讓商家對吸引消費者“來”有信心1.好禮狂送三重奏——此階段購房者均有三次機會享受三重大禮，一重見面禮（特制記事?。?，二重下單禮（小家電）三重購房禮（名牌手表）。2.推介購買，現金獎勵——對于簽約客戶，推薦客戶前來投資購買，可贈送一定比例的現金返還，以形成良好的口碑效應，從而促進銷售。3.優惠大酬賓，購物新體驗

——設定優惠品種及優惠條件，讓消費者切實感受全新的建材購物新體驗。4.低價風暴，高貴不貴

——設立精品一元拍賣區，體驗物所超值購物體驗。5.財富大講堂有錢賺——吸引消費者的內容未來能夠有更多的活動、更多的優惠，并且能夠提供給消費者更多的廣告投放的“巨額”意向計劃，給商家對“總部基地”未來在消費者知名度和熱度上有信心報紙廣告的士廣告公交車身線上戶外（傳統專業市場附近）車站廣告牌（火車站、汽車站）縣市戶外縣市圍墻廣告專業市場分銷網絡平臺線下有錢賺——傳遞內容的合適載體廣告投放的“巨額”意向計劃，給商家對“總部基地”未來在消費者同樣的，要讓商家對客戶獲知項目信息后，相信他們能夠更方便的“來”“目前位置較偏、交通通達性差···”思考！同樣的，要讓商家對客戶獲知項目信息后，相信他們能通過公交車、項目區間線路購物大巴、道旗、樓頂戶外解決問題有錢賺——消費者方便來和容易找公共交通：公交車方便來區間線路購物大巴：北站至本項目道旗容易找樓頂戶外通過公交車、項目區間線路購物大巴、道旗、樓頂戶外解決問題有錢客戶怎么放心成交？除了有很好的環境和品牌商家外，一方面，在這里能夠獲得比別的地方更多的“優惠”（哪怕是她認為）；另一方面，產品的質量和服務有絕對的保障低價承諾客戶購買項目產品，30天內如發現高于市場價格，項目將低于市場價格雙倍反還先行賠付客戶購買項目產品，如發現產品有問題，經項目進行鑒定非人為隨壞后，市場將先行賠付承諾！賠付！有錢賺——消費者容易成交跟蹤！定期跟蹤定期進行售后服務質量跟蹤管理，定期回訪，提高客戶滿意度客戶怎么放心成交？除了有很好的環境和品牌商家外，一方面，在這有錢賺?。?！入駐和運營成本低?。?！+消費者多而廣消費者少而精1、精明