精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔小區(qū)物業(yè)管理方案目錄：1、小區(qū)物業(yè)管理方案2、小區(qū)物業(yè)管理方案范本3、小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案4、老舊小區(qū)物業(yè)管理方案小區(qū)物業(yè)管理方案小區(qū)物業(yè)管理方案為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：一、指導(dǎo)思想以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。二、目標(biāo)和范圍（一）目標(biāo)：1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到90；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90。2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100；2005年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100。6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。三、工作內(nèi)容（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理12全文查看精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔江蘇大豐市康寧小區(qū)物業(yè)管理方案(范本)江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司二○○七年一月十二日目錄前言……………………2-4第一部分物業(yè)公司簡(jiǎn)介……………5第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理措施………………6－10服務(wù)理念方針內(nèi)容管理運(yùn)作機(jī)制管理措施第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)……11－14管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架人員編制計(jì)劃管理服務(wù)目標(biāo)第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作…………………15－22前期介入階段的管理入住裝修階段的管理常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理（二）給排水設(shè)備及水景管理（三）消防管理（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理（五）治安管理（六）清潔管理（七）園林綠化管理（八）車(chē)輛管理（九）房屋管理（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理第五部分物業(yè)管理制度………23－33公司辦公室工作公司物業(yè)部管理工作物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理機(jī)電設(shè)備管理房屋管理治安、保衛(wèi)小區(qū)清潔園林綠化車(chē)輛管理維修、養(yǎng)護(hù)消防、安全社區(qū)文化物業(yè)接管、入住

前言大豐康寧小區(qū)坐落于江蘇省大豐市，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅總建筑面積平方米，商業(yè)總建筑面積平方米，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位個(gè)。綠化率為%。小區(qū)配套設(shè)施完善。康寧小區(qū)項(xiàng)目由公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。若我們有幸進(jìn)駐大豐康寧小區(qū)，將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使大豐康寧小區(qū)的知名度和美譽(yù)度得到提升，最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，并通過(guò)我公司專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)，將大豐康寧小區(qū)塑造成當(dāng)?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。我公司具有：雄厚的資金實(shí)力本公司是專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，注冊(cè)資金50萬(wàn)元。強(qiáng)大的技術(shù)保障力量我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物業(yè)管理顧問(wèn)。一流的管理和合理的收費(fèi)現(xiàn)本公司具有國(guó)家3級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人才。同時(shí)公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度，形成了獨(dú)有的管理特色。我公司的收費(fèi)均依政府相關(guān)文件及開(kāi)發(fā)定位為指導(dǎo)，合理定價(jià)、力爭(zhēng)使業(yè)主享受超值服務(wù)。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善的接管程序。公司財(cái)政支持及時(shí)到位，人員配置科學(xué)合理，物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)致全面，使業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過(guò)程井然有序，使物業(yè)管理工作在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無(wú)擾。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)——考核——淘汰”機(jī)制，使員工的素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展，同時(shí)，公司注重社會(huì)效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。另外，公司具有雄厚各類(lèi)的人力資源，可以短時(shí)間接管大型項(xiàng)目。若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾：公司提供24小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助小區(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)

第一部分物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資組成，于2005年10月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)年提供物業(yè)顧問(wèn)，公司注冊(cè)資金50萬(wàn)元，主營(yíng)物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)。公司座落于大豐市規(guī)劃新區(qū)金鉆地段，南抵幸福大街，西臨省重點(diǎn)大豐中學(xué)，工程部由一批專(zhuān)業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的水電工組成。現(xiàn)管理面積20萬(wàn)平方米,員工40多人，其中管理、技術(shù)人員60%以上具有大中專(zhuān)學(xué)歷。護(hù)衛(wèi)部是以一批專(zhuān)業(yè)技術(shù)強(qiáng)的退伍軍人為主體，采取全封閉式管理模式。公司聘請(qǐng)高級(jí)園林技師為綠化部主管。具有高、中級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員8人，初級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員4人，物業(yè)管理持證上崗人員8人。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的條件。公司以“以人為本、服務(wù)業(yè)主”為方針，奉行“誠(chéng)信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹(shù)立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。本公司有豐富的人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)建“省級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓(xùn)——考核——淘汰”體系，充分激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系，并有效地運(yùn)行，。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、護(hù)衛(wèi)及消防外，還具有配合管理運(yùn)作的工程咨詢(xún)、物業(yè)咨詢(xún)、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶(hù)群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。

一、服務(wù)理念堅(jiān)持“以人為本”“專(zhuān)業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽(tīng)客戶(hù)的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶(hù)需求的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會(huì)化，管理組織企業(yè)化，管理形式專(zhuān)業(yè)化，管理過(guò)程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。二、方針實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方針，開(kāi)展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，求得自身的生存與發(fā)展。三、內(nèi)容從“全天候服務(wù)、全過(guò)程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有：第一類(lèi)前期管理（一）接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。第二類(lèi)物業(yè)的基礎(chǔ)管理房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長(zhǎng)其使用年限。房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。對(duì)此，我們組建一支專(zhuān)業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。第三類(lèi)物業(yè)的綜合管理清潔管理：包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿(mǎn)足業(yè)主的需要。消防管理：包括對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，消防力量的組織和管理。安全管理：包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括排除各種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序。“創(chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們將24小時(shí)的嚴(yán)密護(hù)衛(wèi)服務(wù)，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡查；物防上通過(guò)封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用小區(qū)的智能化護(hù)衛(wèi)設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門(mén)禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應(yīng)。車(chē)輛管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與管理車(chē)輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。社區(qū)文化建設(shè)：社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿(mǎn)足于過(guò)去剛剛發(fā)展起來(lái)的單一的物來(lái)管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿(mǎn)足。因此，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，通過(guò)富教于樂(lè)，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。四、管理運(yùn)作機(jī)制公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書(shū)，管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書(shū)，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下：（一）計(jì)劃目標(biāo)管理 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，按照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；制定三年內(nèi)將康寧小區(qū)創(chuàng)建成鹽城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。（二）督導(dǎo)管理 采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，⑴ 經(jīng)濟(jì)管理：公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。⑵ 法規(guī)管理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。⑶ 行政管理：實(shí)行每月、每周部門(mén)詳細(xì)的工作計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)理每天上班前20分鐘組織管理級(jí)召開(kāi)“早會(huì)”布署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開(kāi)一次辦公會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽(tīng)取匯報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出解決辦法。⑷ 激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無(wú)華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過(guò)各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越，并樹(shù)立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。（三）全面質(zhì)量管理。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。（四）協(xié)調(diào)管理 運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門(mén)之間、部門(mén)與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)主有不滿(mǎn)情緒的問(wèn)題時(shí)，若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效，可采取行政辦法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。（五）實(shí)行中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制 管理處設(shè)值班調(diào)度室，由各部門(mén)經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權(quán)，及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作，接受業(yè)主投訴，保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。具體圖示如下：公司主管部門(mén)公司主管部門(mén)指示指示中央值班調(diào)度室計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)查詢(xún)、輸入中央值班調(diào)度室計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)指令反饋指示業(yè)主工程技工、樓管員工作計(jì)劃輸出投訴業(yè)主工程技工、樓管員服務(wù)地點(diǎn)反饋任務(wù)服務(wù)地點(diǎn)A執(zhí)行主管1員工督導(dǎo)命令 主管1員工五、管理措施在具體操作管理過(guò)程中，我們采取如下的十項(xiàng)措施：1． 實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理；2． 全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動(dòng)為業(yè)主提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù)；4． 采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，做到萬(wàn)無(wú)一失；5.清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細(xì)則及部門(mén)崗位責(zé)任制，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗樓道及公共7． 美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹(shù)木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹(shù)成一線，草地綠成片，黃葉看不見(jiàn)。8． 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0，正常供水、供電率為98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98%以上。9． 為方便小區(qū)業(yè)主，滿(mǎn)足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。

第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)一、管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架管理公司如受委托管理康寧小區(qū)，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專(zhuān)業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線—職能制管理方式。管理處項(xiàng)目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)導(dǎo)，各職能部門(mén)均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作。縱向之間，操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé)，助理對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門(mén)經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門(mén)分工合作，實(shí)行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作，又相互制約。組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長(zhǎng)總經(jīng)理總經(jīng)理物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)部行政人事部管理處1管理處2物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)部行政人事部管理處1管理處2康寧管理處保潔部工程部保安部人事財(cái)務(wù)部管理處職責(zé)范圍：1） 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶(hù)部、工程部、護(hù)衛(wèi)部等部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督；2） 貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理；3） 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4） 管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；5） 制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，定期對(duì)所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車(chē)輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。6） 負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)；7） 負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)；8） 負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃；9） 負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開(kāi)發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查；10） 參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平；11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專(zhuān)職護(hù)衛(wèi)人員，24小時(shí)值勤承擔(dān)門(mén)衛(wèi)盤(pán)查外來(lái)人員及通出車(chē)輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。12） 協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，有效開(kāi)展工作。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會(huì)，派出所、政府相關(guān)能部門(mén)管理好小區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消防、車(chē)輛、通訊等工作。14）維持業(yè)主的合法權(quán)益，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。工程部職責(zé)范圍：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和定期維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)。護(hù)衛(wèi)部職責(zé)范圍：巡邏、門(mén)衛(wèi)、消防、車(chē)輛管理人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍：處理有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作。客戶(hù)部職責(zé)范圍：處理業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化管理。二、人員編制計(jì)劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專(zhuān)多能的原則，確定人員編制，詳細(xì)之人員編制情況請(qǐng)參閱管理費(fèi)成本測(cè)算。管理處配置管理人員8名，具體見(jiàn)下表：護(hù)衛(wèi)部護(hù)衛(wèi)部保潔2名巡邏崗1名消防中控員1名管理處主管1名門(mén)衛(wèi)2名維修工1名物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部三、管理服務(wù)目標(biāo)總體目標(biāo)：在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在康寧小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，在開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助下，第二年達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)，第三年達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。分項(xiàng)管理指標(biāo)：序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%以上100%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。4管理費(fèi)收繳率98%98%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上建立專(zhuān)業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。6清潔、保潔率95%以上99%以上7道路完好率及使用率95%以上100%實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上98%以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實(shí)行24小時(shí)護(hù)衛(wèi)巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中心24小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。14火災(zāi)發(fā)生率1%以下0組建護(hù)衛(wèi)義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確保火災(zāi)發(fā)生率為0。15違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上0100%建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶(hù)的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。16業(yè)主有效投訴率與處理率2%以上95%以上1%以下100%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/業(yè)主投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪并記錄入檔。17管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。18維修服務(wù)回訪率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主不滿(mǎn)意的問(wèn)題進(jìn)行整改。

第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)康寧小區(qū)的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、前期介入階段的管理介入、合理規(guī)劃1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)康寧小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車(chē)管理方案、圍合式環(huán)境方案等。2、提前對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)康寧小區(qū)的管理，我們把對(duì)業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)宣傳講授有關(guān)知識(shí)，并組織部分康寧小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會(huì)效果，為日后管理工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。做好驗(yàn)收接管工作在管理公司對(duì)康寧小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。康寧小區(qū)的驗(yàn)收與接管程序如下：成立驗(yàn)接小組成立驗(yàn)接小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書(shū)接管移交手續(xù)書(shū)審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。簽訂移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案簽訂物業(yè)保修方案二、日常管理運(yùn)作階段的管理對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿(mǎn)足規(guī)定的要求。管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。管理處各部門(mén)主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。總公司實(shí)施不定期巡檢。用戶(hù)報(bào)修處理工作規(guī)程盡快處理用戶(hù)的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)。管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。用戶(hù)投訴處理工作確保用戶(hù)的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶(hù)投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。被投訴部門(mén)按照客戶(hù)部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問(wèn)題。管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶(hù)對(duì)服務(wù)的滿(mǎn)意。管理處為用戶(hù)提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。社區(qū)文化活動(dòng)管理管理處組織開(kāi)展的各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。客戶(hù)部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。管理處其他部門(mén)員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開(kāi)展。突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類(lèi)突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程（1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類(lèi)突發(fā)事件。（2） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。（二）給排水設(shè)備及水景管理1、 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。（1） 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。（2） 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。（4） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。（5） 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶(hù)通知停水情況。2、 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。3、 給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。（三）消防管理1、 中控室設(shè)備運(yùn)行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶(hù)的生命和財(cái)產(chǎn)安全。（1） 中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。（2） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。（4） 管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。2、 中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。 中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。3、 中控室設(shè)備維修保養(yǎng)確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4、 防火管理建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶(hù)的生命和財(cái)產(chǎn)安全。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。（2） 工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。管理處物業(yè)主任對(duì)轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。5、 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。（1） 中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。（2） 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。（3） 義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。（4） 樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理對(duì)康寧小區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體主要工作內(nèi)容如下：運(yùn)行組：保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。維修組：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。（五）治安管理１、護(hù)衛(wèi)隊(duì)管理通過(guò)制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高，自覺(jué)維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)行。（1） 護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。（2） 護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。（3） 護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。２、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。（1） 護(hù)衛(wèi)員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語(yǔ)。（2） 當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。（3） 護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)３、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)通過(guò)軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍。（1） 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。（2） 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。（3） 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。４、門(mén)衛(wèi)值班崗工作通過(guò)對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（1） 熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。（2） 維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。（3） 嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)訪人員登記制度。（4） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（5） 協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。（6） 在大門(mén)做好人、車(chē)分道的把關(guān)工作。9、巡邏崗工作監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。（1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題。（2） 巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。（3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（4） 當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門(mén)。（5） 隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。10、中控室崗位工作監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車(chē)場(chǎng)、人行道、車(chē)道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。（1） 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。（2） 負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。（3） 負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。（4） 聽(tīng)從中控室工程師工作安排。（5） 保障消防電話的暢通。（6） 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。（六）清潔管理對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。1、 住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：①早晨6：00－10：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運(yùn)雜物。②下午13：30－17：30擦抹扶手、電子門(mén)、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：①早晨6：00－8：00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)各一遍。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。②上午8：30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車(chē)，并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周?chē)孛嫦麣娝帯＂蹖?duì)小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。④13：00－17：30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。（七）園林綠化管理對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排：（1）每天上午6：30－9：30澆水。（2）每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午14：00－16：00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔，16：00－18：30澆水。對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：（1）整形造形：6次/年（2）施肥：春秋各一遍（3）澆水：因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。（4）除雜草：中耕1遍/季，平時(shí)1遍/天，下雨天除外。（5）補(bǔ)缺：視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。（6）殺蟲(chóng)：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅（八）車(chē)輛管理對(duì)小區(qū)業(yè)主、車(chē)輛及外來(lái)車(chē)輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車(chē)輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)外來(lái)車(chē)輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車(chē)場(chǎng)。具體管理方式如下：1、車(chē)輛進(jìn)崗：（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車(chē)器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即走近車(chē)輛，向司機(jī)立正行舉手禮。（2）當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)主車(chē)輛身份，并在卡上迅速記錄車(chē)輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目，交還給業(yè)主后人車(chē)放行。（3）當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗后，聲明為外來(lái)車(chē)輛后，發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車(chē)保管卡，并在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車(chē)輛情況后，引導(dǎo)車(chē)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。（4）當(dāng)遇到公安、警察、政府部門(mén)執(zhí)行公務(wù)的車(chē)輛進(jìn)入時(shí)，查證后放行，并迅速作好登記。2、車(chē)輛出崗：（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛駛出住宅區(qū)道口擋車(chē)器時(shí)，即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡，并核對(duì)車(chē)牌號(hào)。如果是固定保管卡，迅速填寫(xiě)車(chē)輛駛出時(shí)間，交還給業(yè)主后立即開(kāi)啟擋車(chē)器。如果是臨時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，如果沒(méi)有超過(guò)半小時(shí)，開(kāi)啟道閘放行，如果超過(guò)半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開(kāi)啟道閘放行。（2）在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后，迅速在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫(xiě)有關(guān)內(nèi)容。（3）若后面有車(chē)緊跟，應(yīng)立即在車(chē)前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車(chē)的放行。（九）房屋管理對(duì)康寧小區(qū)的日常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下：每天工作安排：上午8：00－8：30處理業(yè)主申報(bào)投訴;8：30－9：30巡視;9：30－11：30跟蹤監(jiān)督;14：00－15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15：30－16：30巡視;16：30－17：30走訪、回訪。2、房管服務(wù)內(nèi)容：（1）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（2）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（3）走訪：3次/月，1遍/月3、房管日檢項(xiàng)目：（1）裝修巡視（2）投訴接待（3）違章檢查（4）車(chē)輛管理（5）治安（6）清潔（7）綠化（8）維修（9）機(jī)電設(shè)備（10）社區(qū)活動(dòng)（11）員工宿舍（12）內(nèi)容巡視4、房管日檢處理方法：（1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，搜集業(yè)主的反饋意見(jiàn)。（2）對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類(lèi)進(jìn)行處理。A、填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫(xiě)維修記錄，安排維修。C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的，填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。2、抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施。

第五部分物業(yè)管理制度（目錄）為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度目錄）一、公司辦公室工作：1、公司組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)：1）公司組織結(jié)構(gòu)示意圖2）管理部門(mén)職責(zé)3）辦公室主任職責(zé)、權(quán)限4）辦公室人事主管工作職責(zé)5）辦公室文秘工作職責(zé)6）文員工作職責(zé)7）接待員工作職責(zé)8）汽車(chē)司機(jī)工作職責(zé)9）門(mén)衛(wèi)工作職責(zé)。2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）公司各部門(mén)（崗位）代碼使用規(guī)定2）培訓(xùn)檢查制度3）保密工作制度4）辦公室檔案管理規(guī)定5）公司培訓(xùn)工作管理規(guī)定6）辦公環(huán)境管理規(guī)定7）公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定8）印章使用管理規(guī)定9）關(guān)于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：1）各類(lèi)公文辦理程序和時(shí)限要求2）公文處理辦法3）管理處人員定編規(guī)定4）管理員工考核標(biāo)準(zhǔn)5）公司文明禮貌用語(yǔ)及各專(zhuān)業(yè)服務(wù)語(yǔ)言流程規(guī)范4、質(zhì)量記錄、表格：1）員工花名冊(cè)2）試用員工登記表3）聘任（錄用）員工登記表4）員工調(diào)動(dòng)（換崗）通知書(shū)5）離職手續(xù)6）辭退通知書(shū)7）固定資產(chǎn)登記表二、公司物業(yè)部管理工作1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）物業(yè)管理部經(jīng)理職責(zé)2）物業(yè)管理部管理人員職責(zé)3）文秘人員工作職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）檢查規(guī)定2）不合格服務(wù)處理跟蹤驗(yàn)證規(guī)定3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定4）物業(yè)管理部?jī)?nèi)部培訓(xùn)規(guī)定5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范：1）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目審批程序2）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)程序3）物業(yè)管理部投訴處理程序4、質(zhì)量記錄、表格：1）擬接物業(yè)考察表2）物業(yè)統(tǒng)計(jì)表3）來(lái)文清單4）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批記錄5）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)記錄6）業(yè)主滿(mǎn)意率統(tǒng)計(jì)表7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計(jì)表8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計(jì)表9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見(jiàn)征詢(xún)匯總統(tǒng)計(jì)表三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖2）財(cái)務(wù)部門(mén)職責(zé)3）會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)4）出納人員崗位職責(zé)5）收款員崗位職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度3、工作程序、規(guī)范：1）房屋維修基金使用辦法4、質(zhì)量記錄、表格：1）房屋維修基金申請(qǐng)表2）季度房屋維修基金收支情況公布表3）房屋維修清單四、設(shè)施設(shè)備管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖2）機(jī)電安裝維修工程部主管職責(zé)3）運(yùn)行組人員職責(zé)4）維修組人員職責(zé)5）管理組人員職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）總值班管理規(guī)定2）配電房管理規(guī)定3）水泵房管理規(guī)定4）發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定5）電氣維修管理規(guī)定6）供水管理規(guī)定7）設(shè)備分類(lèi)代碼8）設(shè)備編號(hào)規(guī)定9）機(jī)電安裝維修工程部周檢規(guī)定3、工作程序（含操作程序、規(guī)范）：1）機(jī)電安裝維修工程部動(dòng)作程序2）柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程3）停送電操作規(guī)定4、純技術(shù)性的規(guī)定：1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng)2）干式變壓器保養(yǎng)3）柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)4）水泵定期保養(yǎng)5）水池、水箱的清洗6）風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)8）對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)9）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng)10）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)11）自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)12）防火卷簾門(mén)的保養(yǎng)13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)14）滅火器的使用與保養(yǎng)15）機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)5、質(zhì)量記錄、表格：1）水泵月保養(yǎng)記錄2）設(shè)施設(shè)備清單3）設(shè)備臺(tái)帳4）設(shè)備標(biāo)識(shí)卡5）設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表6）設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表7）設(shè)備維修記錄8）設(shè)備事故報(bào)告單9）水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄10）風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄11）值班記錄12）配電房、水泵房巡查記錄13）干式變壓器保養(yǎng)記錄14）發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄15）發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄17）配電柜檢修工作票18）操作票19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄20）水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表21）水池（箱）加藥記錄22）水池（箱）清洗記錄23）空調(diào)月保養(yǎng)記錄24）空調(diào)半年保養(yǎng)記錄25）消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄26）消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄28）對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄29）機(jī)電安裝維修工程部周檢表五、房屋管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)1）管理處機(jī)構(gòu)圖2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)3）房屋管理員崗位職責(zé)4）收款員職責(zé)5）倉(cāng)庫(kù)管理員職責(zé)6）資料員職責(zé)2、規(guī)章制度和規(guī)定1）倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定2）物品驗(yàn)證的規(guī)定3）物品采購(gòu)管理規(guī)定4）鎖匙管理規(guī)定5）裝飾裝修管理規(guī)定6）裝修巡查規(guī)定7）裝修驗(yàn)收規(guī)定8）日巡視檢查工作規(guī)定9）管理處周檢工作規(guī)定10）房屋工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法11）辦公物品管理規(guī)定12）回訪工作規(guī)定13）業(yè)主檔案管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)1）物品入庫(kù)工作程序2）物品出庫(kù)工作程序3）接待工作程序4、質(zhì)量記錄和表格1）鎖匙發(fā)放登記表2）鎖匙借還/看房登記表3）放行條4）管理處周檢記錄表5）辦理裝修手續(xù)登記表6）裝修驗(yàn)收表7）出入證發(fā)放、收回登記表8）處理違章記錄表9）日巡視檢查記錄表六、安全防范管理1、護(hù)衛(wèi)人員職責(zé)1）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)2）護(hù)衛(wèi)員紀(jì)律3）護(hù)衛(wèi)員職責(zé)4）巡邏崗位崗位職責(zé)5）護(hù)衛(wèi)員職業(yè)道德規(guī)范2、規(guī)章制度、規(guī)定1）護(hù)衛(wèi)員交接班制度2）護(hù)衛(wèi)員儀容儀表規(guī)定3）護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)規(guī)定4）護(hù)衛(wèi)員領(lǐng)用物品管理規(guī)定5）護(hù)衛(wèi)員處理問(wèn)題或緊急事件的原則和方法6）護(hù)衛(wèi)員巡邏簽到規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范1）巡邏崗護(hù)衛(wèi)工作規(guī)范2）常見(jiàn)的幾種可疑情況及處理措施3）緊急集合方案4）護(hù)衛(wèi)應(yīng)急計(jì)劃和措施5）護(hù)衛(wèi)工作時(shí)限的規(guī)定6）護(hù)衛(wèi)員訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn)7）護(hù)衛(wèi)服務(wù)過(guò)程的檢驗(yàn)8）護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4、質(zhì)量記錄和表格1）護(hù)衛(wèi)員交接班記錄表2）月崗位安排表3）來(lái)訪登記表4）小區(qū)治安巡邏登記表5）護(hù)衛(wèi)工作班檢表6）護(hù)衛(wèi)巡邏簽到表7）護(hù)衛(wèi)訓(xùn)練考核表8）治安事件登記表9）請(qǐng)/銷(xiāo)假登記表七、小區(qū)清潔1、規(guī)章制度、規(guī)定1）清潔主管職責(zé)2）清潔員職責(zé)3）清潔員紀(jì)律4）清潔員日工作程序5）清潔員工作應(yīng)急措施6）房屋樓道清潔規(guī)定7）公共場(chǎng)地和道路的清潔規(guī)定8）綠地的清潔規(guī)定9）會(huì)所的清潔規(guī)定10）地下停車(chē)場(chǎng)的清潔規(guī)定11）垃圾清運(yùn)和垃圾中轉(zhuǎn)站的清潔規(guī)定12）垃圾池（箱）的清潔規(guī)定13）清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法2、質(zhì)量記錄和表格1）小區(qū)清潔設(shè)備、設(shè)施清單2）小區(qū)室外清潔日檢表3）小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表4）清潔員崗位安排表八、園林綠化1、規(guī)章制度、規(guī)定1）綠化主管職責(zé)2）綠化員職責(zé)3）綠化員紀(jì)律2、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范1）花卉栽培管理規(guī)定2）喬木、灌木的整形修剪管理規(guī)定3）中耕除草管理規(guī)定4）草坪的施工與養(yǎng)護(hù)5）施肥應(yīng)注意事項(xiàng)及管理規(guī)定6）綠化藥品的保管和使用管理規(guī)定7）綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法3、質(zhì)量記錄和表格1）綠化清單2）綠化工作日檢表3）綠化員崗位安排表九、車(chē)輛管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)1）車(chē)輛管理組織機(jī)構(gòu)圖2）車(chē)輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)3）車(chē)輛管理員職責(zé)4）道口崗崗位職責(zé)5）車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）崗位職責(zé)2、規(guī)章制度及規(guī)定1）車(chē)輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)2）車(chē)輛管理員職責(zé)3）地下停車(chē)場(chǎng)崗位職責(zé)4）車(chē)輛管理員交接制度5）車(chē)輛管理員培訓(xùn)制度6）車(chē)輛管理員職業(yè)道德規(guī)范7）小區(qū)交通車(chē)輛、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定8）摩托車(chē)、自行車(chē)保管規(guī)定9）值班室（崗?fù)ぃ┕芾硪?guī)定10）對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定11）車(chē)輛管理員儀容儀表規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范1）道口崗工作規(guī)程2）車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）崗工作規(guī)程3）車(chē)輛被盜、被損壞的處理4）洗車(chē)臺(tái)的清潔5）車(chē)輛管理檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法6）車(chē)輛管理員日考核檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4、質(zhì)量記錄、表格1）停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）固定車(chē)位登記表2）車(chē)輛管理設(shè)備、設(shè)施清單3）車(chē)輛管理工作日檢表4）住宅區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)入登記表5）保管站自行車(chē)出入登記表6）交接班記錄7）月卡收費(fèi)登記表十、維修、養(yǎng)護(hù)1、職責(zé)、規(guī)定：1）維修工崗位職責(zé)2）房屋公共設(shè)施的維修方法3）室外公用設(shè)施的維修方法4）室內(nèi)維修方法5）電表箱保養(yǎng)規(guī)定6）汽車(chē)道閘保養(yǎng)規(guī)定7）室內(nèi)維修管理規(guī)定8）公共設(shè)施設(shè)備損壞情況的發(fā)現(xiàn)與處理方法9）維修過(guò)程的檢驗(yàn)10）小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定2、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：1）房屋公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2）室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)3）室內(nèi)維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4）定期檢查項(xiàng)目一覽表5）定期保養(yǎng)項(xiàng)目一覽表3、質(zhì)量記錄、表格：1）故障報(bào)告單2）維修登記表3）定期檢查記錄表4）公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃表5）公共設(shè)施維修、保養(yǎng)記錄6）汽車(chē)道閘月保養(yǎng)記錄7）電表箱保養(yǎng)記錄8）更換水表記錄9）更換電表記錄10）計(jì)量器具檢定計(jì)劃11）計(jì)量器具檢定臺(tái)帳十一、消防安全1、組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)：1）安全組織機(jī)構(gòu)圖2）安全領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)3）消防責(zé)任人職責(zé)4）消防兼職干部職責(zé)5）安全員職責(zé)6）小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)7）各消防隊(duì)員職責(zé)8）防中心值班員崗位職責(zé)9）各級(jí)人員在撲火救災(zāi)中的主要職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）消防管理規(guī)定2）防火安全“三級(jí)”檢查制度3）消防控制中心管理制度4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)：1）消防滅火流程2）小區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程3）撥打“119”電話報(bào)警程序4）消防水槍、水帶操作規(guī)范5）電氣線路防火安全規(guī)范6）消防栓使用規(guī)范7）手提滅火器使用規(guī)范8）管理處消防器材配置規(guī)定9）關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進(jìn)行演練的規(guī)定10）關(guān)于消防安全組織情況表4、質(zhì)量記錄、表格：1）消防中心值班記錄2）消防器材檢查表十二、社區(qū)文化1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）社區(qū)活動(dòng)負(fù)責(zé)人職責(zé)2）社區(qū)活動(dòng)工作人員職責(zé)3）救生員職責(zé)4）票務(wù)員職責(zé)5）門(mén)衛(wèi)職責(zé)6）醫(yī)務(wù)人員職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）社區(qū)活動(dòng)工作人員紀(jì)律2）娛樂(lè)活動(dòng)室管理規(guī)定3）卡拉OK室管理規(guī)定4）桌球室管理規(guī)定5）乒乓球室管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范：1）文體活動(dòng)的組織2）社區(qū)宣傳工作規(guī)定3）文化娛樂(lè)活動(dòng)中心清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法員工綜合考核、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4、質(zhì)量記錄、表格：1）社區(qū)活動(dòng)設(shè)施、設(shè)備清單2）社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃申報(bào)表3）社區(qū)活動(dòng)登記表4）社區(qū)活動(dòng)記錄、質(zhì)量檢驗(yàn)表5）文化娛樂(lè)活動(dòng)中心清潔工作日檢表6）文娛活動(dòng)中心有償服務(wù)記錄7）社區(qū)活動(dòng)工作人員崗位職責(zé)8）文化娛樂(lè)活動(dòng)中心作息時(shí)間表十三、物業(yè)接管、入住1、制度、規(guī)定和工作程序1）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作2）小區(qū)樓宇資料的接管移交程序3）小區(qū)接管驗(yàn)收程序4）公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法5）工程完善和工程遺留問(wèn)題處理規(guī)定6）業(yè)主入住前的籌備工作7）業(yè)主入住程序8）房屋保修工作程序2、質(zhì)量記錄、表格1）房屋接管驗(yàn)收表2）房屋接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表3）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表4）樓宇接管資料移交清單5）業(yè)主入住登記表6）業(yè)主家庭情況登記表7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗(yàn)房表精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔東營(yíng)市（）小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案東營(yíng)市（）服務(wù)有限公司二00五年十一月保密要求本方案為我公司針對(duì)東營(yíng)市（）小區(qū)具體情況擬制的工作方案，屬本公司的商業(yè)秘密。我們懇請(qǐng)有關(guān)人員在運(yùn)用本方案時(shí)作好保密處理。目錄第一部分管理服務(wù)工作的整體設(shè)想第二部分采取的管理方式第三部分服務(wù)項(xiàng)目和物資裝備第四部分安全值班管理第五部分保潔管理第六部分水電維修第七部分綠化維護(hù)管理第八部分管理費(fèi)用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第九部分人員培訓(xùn)第十部分 質(zhì)量保障第十一部分公司簡(jiǎn)介東營(yíng)市（）小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案第一部分管理服務(wù)工作的整體設(shè)想東營(yíng)市（）小區(qū)坐落于市（），是一所環(huán)境優(yōu)美交通便利的小區(qū)。為了更好的體現(xiàn)小區(qū)的整體優(yōu)勢(shì)，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。使小區(qū)的物業(yè)管理更加專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化，我們針對(duì)小區(qū)的具體情況和特點(diǎn),研究后提出了后勤管理服務(wù)工作的整體構(gòu)想。我們的管理模式我們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作采取的管理模式是：業(yè)主委員會(huì)（或委托單位）和公司雙層管理下的準(zhǔn)軍事化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、封閉式管理。小區(qū)是我們的服務(wù)客戶(hù)。只有讓小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（或委托單位）能夠有效地對(duì)提供服務(wù)者進(jìn)行監(jiān)管、指導(dǎo)，才能充分體現(xiàn)客戶(hù)至上的原則，才能不斷根據(jù)客戶(hù)的需求改進(jìn)服務(wù)，最終做到讓客戶(hù)滿(mǎn)意。雙層監(jiān)管的具體形式和含義是：業(yè)主委員會(huì)或委托單位的領(lǐng)導(dǎo)，可以隨時(shí)或定期對(duì)我公司的管理服務(wù)工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)。我們對(duì)業(yè)主委員會(huì)或委托單位領(lǐng)導(dǎo)提出的建議和意見(jiàn)必須予以貫徹落實(shí)。在服務(wù)工作中，接受服務(wù)的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或委托單位的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有權(quán)指導(dǎo)、糾正我公司員工的工作任務(wù)。部分責(zé)任性特別強(qiáng)的崗位在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或委托單位相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作。公司對(duì)員工承擔(dān)全部的責(zé)任，員工的福利待遇、安全和工作中的失職瀆職由公司負(fù)責(zé)。我們的合作形式通過(guò)與眾多小區(qū)以及國(guó)家企事業(yè)單位的合作，我們有兩種物業(yè)管理服務(wù)合作形式，第一即采取“我出工，你出料”，即包工不包料的合作形式。這是一種在現(xiàn)行體制和后勤社會(huì)化改革尚未全面深入展開(kāi)的情況下合作雙方都愿意和能夠接受的形式。第二條是我們按照居民以及寫(xiě)字樓的實(shí)際面積以平方為單位進(jìn)行收費(fèi)，員工以及相關(guān)設(shè)備的配置由公司和業(yè)主委員會(huì)或委托單位進(jìn)行協(xié)商。我們的管理理念實(shí)行嚴(yán)格規(guī)范的準(zhǔn)軍事化管理做服務(wù)區(qū)內(nèi)最講文明禮貌的群體樹(shù)立對(duì)客戶(hù)的絕對(duì)工作服從意識(shí)這三條是我們管理工作追求的目標(biāo)，是我們的管理特色，也是我們?nèi)〉瞄L(zhǎng)足進(jìn)步的關(guān)鍵。這三點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是：嚴(yán)格管理、文明服務(wù)、客戶(hù)至上。我們的承諾為（）小區(qū)提供高水平的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理服務(wù)，為居民創(chuàng)造更加優(yōu)美、和諧、安全的小區(qū)居住環(huán)境；3個(gè)月內(nèi)服務(wù)總體滿(mǎn)意率達(dá)到90%以上；半年內(nèi)使小區(qū)成為東營(yíng)市小區(qū)物業(yè)管理方面的新亮點(diǎn)，總體滿(mǎn)意率達(dá)到95%以上。第二部分采取的管理方式機(jī)構(gòu)設(shè)置我們遵照“高效、精干、科學(xué)、實(shí)用”的原則來(lái)設(shè)置機(jī)構(gòu)和建立管理機(jī)制。我們通過(guò)設(shè)在小區(qū)的物業(yè)管理處和值班協(xié)調(diào)中心，處理各種管理和協(xié)調(diào)方面的事務(wù)。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖如下：東營(yíng)市（）物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理營(yíng)運(yùn)部培訓(xùn)部國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)察部（）小區(qū)物業(yè)管理處各工種值班協(xié)調(diào)中心配餐部財(cái)務(wù)部工程部人源力資部保潔班院衛(wèi)三班綠化維護(hù)班院衛(wèi)一班院衛(wèi)五班院衛(wèi)四班水電維修班院衛(wèi)二班東營(yíng)市（）物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理營(yíng)運(yùn)部培訓(xùn)部國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)察部（）小區(qū)物業(yè)管理處各工種值班協(xié)調(diào)中心配餐部財(cái)務(wù)部工程部人源力資部保潔班院衛(wèi)三班綠化維護(hù)班院衛(wèi)一班院衛(wèi)五班院衛(wèi)四班水電維修班院衛(wèi)二班2．工作機(jī)制（）小區(qū)管理運(yùn)作機(jī)制如下圖：業(yè)主委員會(huì)公司（）小區(qū)物業(yè)管理處主管小區(qū)值班協(xié)調(diào)中心服務(wù)地點(diǎn)員工領(lǐng)班員工領(lǐng)班服務(wù)地點(diǎn)業(yè)主委員會(huì)公司（）小區(qū)物業(yè)管理處主管小區(qū)值班協(xié)調(diào)中心服務(wù)地點(diǎn)員工領(lǐng)班員工領(lǐng)班服務(wù)地點(diǎn)第三部分服務(wù)項(xiàng)目和物資裝備服務(wù)范圍（）小區(qū)1號(hào)樓（）小區(qū)2號(hào)樓（）小區(qū)3號(hào)樓（）小區(qū)4號(hào)樓（）小區(qū)5號(hào)樓（）小區(qū)6號(hào)樓（）小區(qū)內(nèi)設(shè)寫(xiě)字樓小區(qū)公共場(chǎng)所2、服務(wù)項(xiàng)目有償服務(wù)項(xiàng)目安全值班服務(wù)消防和安全監(jiān)控服務(wù)清潔保潔服務(wù)綠化維護(hù)服務(wù)住戶(hù)水電維修、裝修裝潢服務(wù)車(chē)輛保管服務(wù)家庭保姆服務(wù)免費(fèi)義務(wù)服務(wù)項(xiàng)目小區(qū)住戶(hù)車(chē)輛充氣服務(wù)住戶(hù)垃圾的清理代發(fā)信件公共報(bào)紙閱讀欄3、物品裝備配備1）下列物品裝備由我公司提供A．室內(nèi)辦公用品B。物業(yè)管理服務(wù)裝備用具項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）備注電筒（）把值勤用巡邏單車(chē)（）輛巡邏用鋼盔（）套值勤用工衣（）套各種登記冊(cè)（本）按需供應(yīng)清潔工具按需供應(yīng)清潔車(chē)1500綠化維護(hù)通用工具（）套水電維修通用工具（）套對(duì)講機(jī)（）對(duì)總計(jì)4、管理用房小區(qū)提供下列用房：用途間數(shù)備注管理處和值班協(xié)調(diào)中心（24小時(shí)值班）1間免費(fèi)使用保衛(wèi)宿舍每人一個(gè)床位免費(fèi)使用工具房不小于10㎡免費(fèi)使用更衣和臨時(shí)休息室不小于10㎡兩間免費(fèi)使用第四部分安全值班管理1、管理目標(biāo)保障小區(qū)住戶(hù)的生命財(cái)產(chǎn)安全，治安安全管理失職瀆職責(zé)任事故發(fā)生率爭(zhēng)取達(dá)到零，每年不超過(guò)一起；負(fù)責(zé)看管車(chē)輛責(zé)任時(shí)間內(nèi)無(wú)丟失；◆確保小區(qū)內(nèi)無(wú)重大失職瀆職責(zé)任交通和火災(zāi)事故；◆確保小區(qū)內(nèi)公共秩序良好，無(wú)私設(shè)攤點(diǎn)、無(wú)小商小販、無(wú)私設(shè)廣告牌、無(wú)亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象；2、崗位與人員配置崗位人數(shù)值班安排主要任務(wù)24小時(shí)值班，白天或重點(diǎn)時(shí)段雙人值班，8小時(shí)一班，六天工作制負(fù)責(zé)進(jìn)出人員和車(chē)輛管理，附近區(qū)域巡視，兼顧夜間小門(mén)開(kāi)關(guān)07：00-22：00值班，與監(jiān)控室合用一人，用于小門(mén)、監(jiān)控室、79號(hào)院院衛(wèi)的倒休進(jìn)出人員、車(chē)輛秩序管理，門(mén)診樓巡視24小時(shí)值班辦公樓監(jiān)控和周?chē)h(huán)境的巡視，樓前停車(chē)場(chǎng)停放車(chē)輛的管理24小時(shí)院內(nèi)巡邏，重點(diǎn)時(shí)段雙人巡邏，8小時(shí)一班負(fù)責(zé)院內(nèi)公共秩序的管理24小時(shí)值班，8小時(shí)一班，與93號(hào)院合用一人，用另外六人的倒休負(fù)責(zé)宿舍區(qū)內(nèi)安全秩序管理和巡邏3、人員來(lái)源和素質(zhì)我們配備到（）小區(qū)的院衛(wèi)是：復(fù)員退伍軍人。全部經(jīng)過(guò)公司認(rèn)真嚴(yán)格并針對(duì)小區(qū)具體任務(wù)和情況培訓(xùn)過(guò)的人員。配備一半人員為去年底剛剛退役的優(yōu)秀退伍軍人。從公司挑選10名左右骨干和領(lǐng)班到小區(qū)工作。全部為初中以上文化程度。證件齊全。第五部分保潔管理管理目標(biāo)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔，垃圾分類(lèi)管理，日產(chǎn)日清，無(wú)衛(wèi)生死角，定期消殺垃圾場(chǎng)地；樓內(nèi)干凈整潔無(wú)衛(wèi)生死角公共衛(wèi)生間無(wú)異味、無(wú)積水、定期消毒；無(wú)因清潔問(wèn)題造成交叉感染的事故發(fā)生。管理區(qū)域和崗位與人員配置管理區(qū)域和崗位配備人數(shù)工作時(shí)間主要工作任務(wù)合計(jì)：3、具體工作安排和要求我公司保潔員實(shí)行6天工作制，每天工作時(shí)間一般控制在8個(gè)半小時(shí)以?xún)?nèi)。如責(zé)任區(qū)有特殊清潔任務(wù)，保潔員要隨時(shí)加班。保潔員上下班時(shí)間和工作安排將以小區(qū)的物業(yè)管理要求為準(zhǔn)。具體工作任務(wù)，我們也將在進(jìn)入正式工作前，與業(yè)主委員會(huì)或委托單位領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商。4、人員來(lái)源和素質(zhì)我們配備到小區(qū)的保潔員，一部分是本市的下崗失業(yè)人員，一部分是外地打工人員，也可接收小區(qū)原有優(yōu)秀保潔員。對(duì)進(jìn)入醫(yī)院工作的保潔員均組織系統(tǒng)的培訓(xùn)，對(duì)保潔員重點(diǎn)教授他們?nèi)绾胃愫眯^(qū)的清潔保潔工作、如何防止疾病傳播、如何防止疾病交叉感染和消毒等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。全部保潔員均為小學(xué)以上文化程度，全部為38歲以下，全部為身體健康、精神狀態(tài)良好的人員。我們的保潔員管理，部分休息日接受培訓(xùn)和隊(duì)列訓(xùn)練，全部進(jìn)行準(zhǔn)軍事化管理，全部掌握清潔保潔專(zhuān)業(yè)技術(shù)，全部使用公司規(guī)定的文明禮貌語(yǔ)言與居民溝通與交流，全部人員服從業(yè)主委員會(huì)和小區(qū)居民的檢查監(jiān)督和管理，絕不頂撞小區(qū)居民。第六部分水電維修管理1、管理目標(biāo)科學(xué)運(yùn)疇，合理調(diào)配，綜合使用，雷厲風(fēng)行地完成物業(yè)管理處和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的各項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)，確保小區(qū)水電的正常運(yùn)行確保居民的正常用水用電。崗位與人員配置崗位配置人數(shù)工作時(shí)間主要任務(wù)和要求08：30-11:3014:00-17:00合計(jì)人員來(lái)源和素質(zhì)水電維修人員選用年輕機(jī)敏、體力較好技術(shù)高的人員，中專(zhuān)以上文化程度。全部人員經(jīng)過(guò)公司的專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)。第七部分綠化維護(hù)管理管理目標(biāo)園林綠化布局美觀合理，養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，花草樹(shù)木茂盛蔥萃，四季常青。崗位與人員配置崗位人數(shù)值班時(shí)間安排工作程序和主要任務(wù)要求綠化維護(hù)2人07:00-11:3014:00-17:30①負(fù)責(zé)綠化的維護(hù)，包括花草培育、修剪、種植、移栽、補(bǔ)種、施肥、除蟲(chóng)、除草，以及花池、草坪、屋頂棚頂清潔（不得有雜草、雜物，無(wú)枯葉、枯枝、死水）。②嚴(yán)格執(zhí)行公司《園藝師（工）崗位職責(zé)和要求》。③完成小區(qū)和公司安排的其他工作任務(wù)。合計(jì)2人人員來(lái)源和素質(zhì)擁有豐富的綠化設(shè)計(jì)和維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)。園藝工均為具有多年經(jīng)驗(yàn)的熟手。第八部分管理費(fèi)用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、按人數(shù)承包項(xiàng)目工作人員數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（月）小計(jì)（元）備注保衛(wèi)1350元/人39150院本部，包括39和93號(hào)大院配備22人；一分所配備4人；二分所配備3人；院衛(wèi)個(gè)人均不準(zhǔn)開(kāi)火做飯，不使用未經(jīng)批準(zhǔn)的電器。綠化工1200元/人2400包括通用工具，不含藥品、肥料、種子和購(gòu)買(mǎi)花木苗、花盒費(fèi)用。水電維修員1050元/人9450負(fù)責(zé)病區(qū)的有關(guān)運(yùn)送工作保潔員1050元/人10500每個(gè)病區(qū)配1名，兒科由保潔員兼配餐員管理人員1050元/人30450合計(jì)91950我公司不另外收取加班、節(jié)日補(bǔ)助費(fèi)等二、按建筑面積收費(fèi)我們還可以按照物業(yè)管理的建筑面積收費(fèi)具體操作是：按照每戶(hù)的實(shí)際建筑面積收取每戶(hù)每月1平方米（）元的管理費(fèi)，辦公樓為1平方米每月（）元的管理費(fèi)第九部分人員培訓(xùn)服務(wù)質(zhì)量是管理公司的生命線。高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要嚴(yán)格系統(tǒng)的規(guī)章制度的規(guī)范，而嚴(yán)格系統(tǒng)的規(guī)章制度歸根結(jié)底還是需要高素質(zhì)的人來(lái)貫徹執(zhí)行。一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍不完全是靠招聘來(lái)的，真正適用的員工許多是靠培訓(xùn)和培養(yǎng)煅煉出來(lái)的。我公司非常重視對(duì)員工的培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，可以使員工掌握國(guó)家和地方的有關(guān)法規(guī)政策，掌握公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，可以使其明確自己的職責(zé)、權(quán)力、義務(wù)，可以使其嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范自己的言行舉止、儀容儀表，樹(shù)立良好的個(gè)人和公司形象，為客戶(hù)和使用人提供盡善盡美的服務(wù)。為了搞好小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，在人員培訓(xùn)上我們計(jì)劃重點(diǎn)做好以下三方面的工作：組織準(zhǔn)備好專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)教材和執(zhí)教老師我們已經(jīng)明確了有關(guān)人員協(xié)助公司培訓(xùn)部做好各項(xiàng)培訓(xùn)的準(zhǔn)備工作。我們將針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)和具體工作要求，做好培訓(xùn)準(zhǔn)備工作。我們將修改完善有關(guān)工種人員的崗位職責(zé)和要求，新擬制一批規(guī)章制度，新編一批專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)教材講授小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的特點(diǎn)和一些專(zhuān)業(yè)技巧全力抓好崗前培訓(xùn)全部進(jìn)入小區(qū)工作的人員均要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)。崗前培訓(xùn)內(nèi)容有兩部分，一部分是基本入職知識(shí)，一部分是操作技能。培訓(xùn)的重點(diǎn)是操作技能。基本入職知識(shí)培訓(xùn)主要針對(duì)新入職的員工，這部分培訓(xùn)課程著重進(jìn)行公司宗旨、企業(yè)精神、職業(yè)道德、敬業(yè)精神教育，介紹公司的發(fā)展情況和趨勢(shì)，學(xué)習(xí)公司的考勤、獎(jiǎng)懲、考核、晉級(jí)等各項(xiàng)規(guī)章制度。基本操作技能培訓(xùn)主要是使員工掌握基本的專(zhuān)業(yè)技能、服務(wù)知識(shí)，比如行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等，使其掌握工作的具體要求、崗位職責(zé)、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等。經(jīng)過(guò)崗前培訓(xùn)，使員工全部達(dá)到工作的基本要求，使他們能夠很快適應(yīng)新的工作環(huán)境。凡達(dá)不到要求標(biāo)準(zhǔn)的員工，一律不派往胸科醫(yī)院上崗。對(duì)凡是有規(guī)定和要求的崗位，一律持證上崗。主要崗位的崗前培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容如下表：崗位培訓(xùn)內(nèi)容要求全體員工公司各類(lèi)規(guī)章制度《員工手冊(cè)》、《員工行為語(yǔ)言規(guī)范》公司發(fā)展規(guī)劃、理念、組織機(jī)構(gòu)職業(yè)道德、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量與生產(chǎn)意識(shí)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作特點(diǎn)和要求消防安全和普法教育ISO9002質(zhì)量保證體系基本知識(shí)隊(duì)列進(jìn)行書(shū)面考試保衛(wèi)崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、法律知識(shí)治安突發(fā)事件處理預(yù)案院內(nèi)道路、設(shè)備、車(chē)輛、人員情況，院外社情工作技巧消防和安全監(jiān)控設(shè)施操作方法、消防應(yīng)急方案熟練掌握各類(lèi)工作流程，熟悉院內(nèi)各種情況，組織消防演習(xí)、隊(duì)列比賽、考試水電維修員水電維修工崗位職責(zé)與要求工作程序和技巧其他工作知識(shí)和技巧培訓(xùn)考試園藝工園藝工崗位職責(zé)和要求各類(lèi)常見(jiàn)植物的特性及種植、養(yǎng)護(hù)方法綠化機(jī)（工）具的使用方法，各類(lèi)常用藥劑的使用方法及配比考試保潔員保潔員崗位職責(zé)和要求各類(lèi)清潔機(jī)（工）具、清潔劑、消毒液（劑）片的使用方法各類(lèi)墻面、地面、不銹鋼、玻璃幕墻等的清潔方法及技巧考試在職培訓(xùn)我們制訂系統(tǒng)的年度在職培訓(xùn)計(jì)劃，將根據(jù)員工的工作需求不斷開(kāi)展在培訓(xùn)活動(dòng)。在職培訓(xùn)的重點(diǎn)將是工作技能培訓(xùn)、管理技巧培訓(xùn)和形體語(yǔ)言培訓(xùn)等等。在培訓(xùn)形式上，我們將采取專(zhuān)題集中講課、專(zhuān)家新技術(shù)講座、換崗見(jiàn)習(xí)、一幫一指導(dǎo)、脫產(chǎn)進(jìn)修、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、業(yè)余學(xué)習(xí)等形式。通過(guò)形式多樣的在職培訓(xùn)，使員工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)素質(zhì)不斷提高，使我們的整體服務(wù)質(zhì)量達(dá)到新的水平。第十部分質(zhì)量保障我們有信心、有決心把（）小區(qū)的物業(yè)管理工作管理成為東營(yíng)市的樣板單位。這不是隨意提出的宣傳口號(hào)，我們的服務(wù)擁有可靠的質(zhì)量保障機(jī)制和措施。我們建立了良好的公司運(yùn)行機(jī)制我們?cè)趯?shí)踐中摸索經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)了目前公司實(shí)用、合理、高效的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。公司各部門(mén)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，相互協(xié)作又各施其責(zé)。我們?cè)O(shè)立的ISO9002質(zhì)量監(jiān)察部，能夠有效地對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理和監(jiān)控。質(zhì)監(jiān)部的工作人員天天在一線檢查，嚴(yán)密掌握服務(wù)質(zhì)量。他們手持公司的各種制度、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和要求，對(duì)各類(lèi)員工的工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)予以糾正和處罰。我們進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理我們的管理不是靠個(gè)人，而是靠制度，我們不是“人治”，而是“法制”。我們處處事事均按章辦事。我們大力推行ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使我們的服務(wù)工作走上一條專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的軌道，使我們的服務(wù)質(zhì)量有了可靠保證，避免了工作之中的盲目性、隨意性和主觀性。我們形成了一套獨(dú)特的成功的信息反饋機(jī)制我們改變那種怕人提意見(jiàn)、怕與被服務(wù)者見(jiàn)面的做法，主動(dòng)要求與被服務(wù)者面對(duì)面溝通，聽(tīng)取意見(jiàn)。我們建立了每周（月）與被服務(wù)單位書(shū)面溝通情況的機(jī)制，我們將公司統(tǒng)一印制的“服務(wù)質(zhì)量征求意見(jiàn)表”送給一線被服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)和居民，由其對(duì)我們的各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行品評(píng)、打分并提出意見(jiàn)和建議。我們還每半年一次到被服務(wù)單位走訪，全面聽(tīng)取各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、工作人員和居民的意見(jiàn)。我們還要求，一線的主管和經(jīng)理每天要到被服務(wù)單位主管領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主委員會(huì)那里報(bào)一次到，請(qǐng)示工作、接受意見(jiàn)和批評(píng)。這樣的機(jī)制和措施，使我們的服務(wù)情況很快就反映到公司管理和決策層中來(lái)，便于我們及時(shí)改進(jìn)工作、提高服務(wù)質(zhì)量。我們擁有一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍不能說(shuō)，我們的員工是最聰明的一支隊(duì)伍，但我們員工的道德、品質(zhì)和思想素質(zhì)、吃苦精神和敬業(yè)程度是一流的。我們?cè)谧约旱姆?wù)單位中留下了大量的好人好事在傳揚(yáng)，這些事跡中有勇斗歹徒的、有助人為樂(lè)的，有自發(fā)捐助困難員工的，有拾金不昧的、有忠于職守抓獲盜賊的，等等。千余名員工在100余個(gè)單位工作，我們沒(méi)有發(fā)生一起監(jiān)守自盜、侵犯被服務(wù)單位利益和安全的事件。公司員工中有幾十名中共黨員。我們樹(shù)立了正確的服務(wù)思想和服務(wù)意識(shí)我們將客戶(hù)看作上帝，客戶(hù)的滿(mǎn)意就是我們最大的愿望。公司全體員工均牢固樹(shù)立服務(wù)意識(shí)和觀念，把客戶(hù)的要求當(dāng)作不可更改的命令來(lái)執(zhí)行。我們的員工不可以頂撞被服務(wù)單位的工作人員，要堅(jiān)決完成他們交辦的任務(wù)，自己不能回絕客戶(hù)的要求，當(dāng)力所不及時(shí)，不得對(duì)客戶(hù)發(fā)怨言，能辦的先辦了再向公司反映，不能辦的向公司報(bào)告，一切由公司來(lái)協(xié)調(diào)解決。第十一部分公司簡(jiǎn)介精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔老舊小區(qū)物業(yè)管理方案為了提高小區(qū)居住品質(zhì)，對(duì)庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)的便利和舒適。我公司充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿(mǎn)足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿(mǎn)意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。一、管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。我公司設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。2、對(duì)老舊小區(qū)采取專(zhuān)業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對(duì)照國(guó)家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來(lái)確定客戶(hù)(業(yè)主)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每年要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢(xún)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)。3、由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車(chē)輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù)，以做到真正的小區(qū)就是家，愛(ài)崗如愛(ài)家，實(shí)行24小時(shí)