學院教工宿舍建筑計劃第一頁，共47頁。目錄第一章項目的宏觀市場研究一、武房指數分析二、宏觀經濟指標三、武漢供應市場分析四、武漢需求市場分析第二章項目概況第三章規劃建議第四章項目可行性研究一、投資與成本估算二、總成本費用匯總表三、項目銷售成本及收入測算

第二頁，共47頁。市場分析第一章項目的宏觀市場分析一、房地產走勢分析

在國家擴大內需與鼓勵住房消費政策的持續推動下，武漢市房地產保持了持續、健康、穩定的發展態勢。武漢市房地產總體供需趨于平穩，一方面，土地儲備供應制度的實施及房地產交易登記手續費下調等政策的落實，對規范市場、激活消費起到了極大的推動作用；另一方面，隨著房地產市場的不斷發展，居民消費行為更趨理性和成熟，促進了我市住宅建設水平的整體提高。根據2003年第二季度武房指數，全市房地產沒有出現大的波瀾，雖受“非典”等不利因素影響，對銷售量稍有影響，但價格方面并沒有出現大的波動。其中，住宅類物業指數在原有基礎上有少量上漲。第三頁，共47頁。宏觀經濟數據

本季度房地產綜合物業指數為1205.98點，較之上季度上漲了30.63點。住宅價格指數寫字樓價格指數綜合物業價格指數2002第四季度1136.631050.071115.722003第一季度1146.751065.541129.912003第二季度1159.611080.501144.682003第三季度1176.771089.651129.912003第四季度1219.061095.711175.352004第一季度1281.661109.341205.98第四頁，共47頁。各類物業武房指數分析第五頁，共47頁。宏觀經濟指標房地產開發量繼續增長1）房地產開發投資創新高第六頁，共47頁。宏觀經濟指標第七頁，共47頁。宏觀經濟指標：開發量2）施工面積穩步增加第八頁，共47頁。宏觀經濟指標：開發量第九頁，共47頁。宏觀經濟指標：開發量

3）竣工面積穩步增加

第十頁，共47頁。宏觀經濟指標:開發量新建商品房銷預售增幅較大第十一頁，共47頁。宏觀經濟指標:金融支持力度加大

1)公積金情況:2003年歸集11.7億元，同比增長46.3%；發放11.7億元，增長46.3%。第十二頁，共47頁。宏觀經濟指標:金融支持力度加大第十三頁，共47頁。宏觀經濟指標:金融支持力度加大2)房地產商業貸款情況:商業貸款總余額：2003年，總余額達282.2億元，同比增長22.7%；第十四頁，共47頁。宏觀經濟指標:金融支持力度加大

商業貸款發放總額：2003年發放202.2億元，同比增長34.8%。第十五頁，共47頁。分析宏觀經濟數據結論開發投資持續穩步增長項目開工規模增長較快商品房供應結構逐步趨向合理住宅銷售價格穩步上揚科目四考試2016年科目四模擬考試第十六頁，共47頁。市場供應方面住宅品質不斷提高

武漢市出現了湖北省第一家“國家康居示范工程”以及第一家“國家小康住宅示范小區”極大的提高了武漢市住宅供應市場的產品品質。第十七頁，共47頁。市場供應方面

熱點區域成為供應主體

①三區五片繼續成為樓市主角從數量上看，約占全市總規模的40%從開發面積上年，約占全市總規模的45%②武昌熱點版塊向外延伸徐東路向中北路東湖方向延伸光谷地區剛向各珞獅南路、關山路、湯遜湖延伸

第十八頁，共47頁。市場供應方面外地企業紛紛進入武漢

由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發展水平相較低，去年大量外地開發企業紛紛進入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、廣州保利、浙江臥龍、南京三金等國內著名房地產的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發水平和住宅的質量。第十九頁，共47頁。市場供應方面

創新意識不斷增強

房地產市場競爭的日益激烈，開發企業都以不斷的創新來適應市場。各個樓盤項目紛紛尋找獨特的樓盤賣點，綠化、生態、環保、文化、智能化等賣點層出不窮。市場細分也更加明確，針對不同的需求群體，市場上涌現了多種主題住宅小區。第二十頁，共47頁。市場供應方面房價較低的區域有較強勁的上升勢頭

在武漢的幾個主要城區內，橋口、漢陽、青山區是房價和房地產發展水平相對較低的，而越來越多的投資商和購者已開始關注這些地區，加上境內外的房地產開發巨頭相繼在此大規模購地開發，在未來的幾年內，這三個區域將會成為武漢城區房地產發展迅速最迅猛的地區。第二十一頁，共47頁。市場需求方面跨區域及異地置業數量增加

由于過橋年票制政策的出臺，消費者開始跨區域購房，此外異地置業也開始出現，雖然目前比例還不是很大，安全文明科目四安全文明駕駛但已經給市場發出信號，以前本區消費的舊格局已經開始打破。第二十二頁，共47頁。市場需求方面中青年成為購房的主力軍

目前購買房產的消費者年齡主要在35—45歲之間，25—35歲的消費者數量雖然較少，但增速較為明顯.在購房置業中，二次置業者占有相當比例。中青年人為房地產的主力，主要是基于經濟收入的水平和提前消費的觀念。從職業上看，金融、機關單位、企業白領、高校教師、私營企業主成為購房群體的中堅力量。第二十三頁，共47頁。市場需求方面貸款消費觀念逐漸形成從目前我市房地產的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業貸款或組合貸款的方式進行購房置業，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款，“用明天的錢辦今天的事”已經被越來越多的人們所接受。第二十四頁，共47頁。市場需求方面總價是購房消費的關健

在目前的房屋需求者中，收入水平較低的工薪階層占有相當的比重，因此對大多數購房者而言，房地產總價是極為敏感而且是決定其購房消費的最關鍵因素。第二十五頁，共47頁。市場需求方面知名企業得到追捧

品牌的魅力在房地產業中已經顯現，目前在武漢市居民購房消費中，企業知名度已經成為重要的參考因。知名度和美譽度較高的都受到了消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。第二十六頁，共47頁。市場需求方面產品品質要求不斷提高

無論是首次購房還是二次置業，購房者對產品品質都有了更高的要求。消費者不喜歡空洞的“概念”，而是關心項目實實在在的規劃設計、建筑施工、環境營造、物業管理等多方面的投入，表明需求方對供應方提出了更實在的要求。第二十七頁，共47頁。項目概況地理位置：位于武漢市洪山區青菱鄉107國道旁。與中醫學院新校區相距約三公里。規劃的黃家灣大學城也將在此地落成。道路交通：緊臨白沙洲大橋，目前僅有539、34路到達。市政配套：周邊市政配套較差，均為農業用地。基本無購物超市及娛樂場所。學校：江漢大校（武昌分校）、白沙州中學、青菱鄉職業學校等。大型企事業單位：市農科院、市畜科所、武漢中南造船廠等。第二十八頁，共47頁。規劃建議該項目總占地面積155844平方米，市城市規劃設計研究院的《地塊規劃控制指標》可知：容積率為1.3，建筑密度小于25%，結合本項目的實際情況，初步確定為總建面為202597平方米，住宅層數6層，總戶數約1700戶。第二十九頁，共47頁。項目技術經濟指標

根據該地塊規劃，該項目的主要技術指標如下：1、總占地面積155844平方米2、容積率1.33、總建筑面積202597平方米3、建筑密度<25%4、綠地率35%--40%5、單棟層數6層6、總戶數1700戶第三十頁，共47頁。規劃建議

本項目為中醫學院建設教師公寓，針對的是素質較高的群體，他們對住宅要求較高，考慮到本項目周邊配套較差，建議在小區內建議一個會所，使其成為舒適、優雅、清新、健康、怡情、親密的最佳去處，建議設置：A.娛樂設置：音樂廳、棋牌社、銀發活動中心、兒童稚趣園等B.健美設置：健身慢跑道、健身房、臺球室與乒乓球室、美容美發形象設計室、室外運動器械C.休閑怡情設置：咖啡廳、酒吧、沙龍D.書香驛站設置：網吧、時尚閱讀室第三十一頁，共47頁。具體規劃構思建筑設計：采用“暢開空間”的設計構想，將建筑、生活品位、環境交融提煉，采用“后現代主義”建筑風格，外形簡潔，顯示建筑的高貴典雅與氣勢宏偉的特色，又不失一種清新明快、舒適悠閑的情調。

第三十二頁，共47頁。項目可行性研究一、投資與成本估算（1）投資與成本估算A.土地成本：

土地成本：25萬元/畝(含10%土地轉讓收益)

計：約5844.12萬元,樓面地價為288.46元/平方米第三十三頁，共47頁。投資與成本估算

B.前期工程費項目計算依據計價（萬元）規劃設計費2元/㎡40.52地勘費1.8元/㎡36.47施工圖設計費10元/㎡202.6合計13.8元/㎡279.58第三十四頁，共47頁。項目單位成本（元/M2）總投資額(萬元）樁基工程501012.99土建工程61212398.94外墻裝修18364.49室內水電安裝38769.87屋面瓦8162.09門窗及欄桿47952.22合計77315660.6C.建安工程費：

773元/平方米×202597平方米=15660.6萬元投資與成本估算第三十五頁，共47頁。投資與成本估算

D.基礎設施費（紅線內外工程費）項目單方價(元/㎡)金額(萬元)供電工程及設施25506.50供水工程及設施10202.60道路工程8162.08排水工程10202.60照明工程6121.56園林綠化15303.90安防工程6121.56合計801620.8第三十六頁，共47頁。投資與成本估算E.前期開發費用類別單方價(元/㎡)交納稅額（萬元）市政配套費801620.78人防易地費18364.68教育配套費10202.60消防配套費3.570.91抗震審查費120.26白蟻防治費1.530.39垃圾處理費12243.13其它費用30607.81合計1563160.56第三十七頁，共47頁。投資與成本估算F.后期費用類別單方價(元/㎡)交納稅額（萬元）竣工測丈費0.510.13房屋測丈費0.510.13竣工驗收費120.26室內環評費0.510.13房屋維修基金8162.08房產辦證費481.04物業管理基金32648.31合計46.5942.08第三十八頁，共47頁。投資與成本估算

G．不可預見費，取上述A-F項之和的2%：27.15元/平方米，約550.15萬元第三十九頁，共47頁。開發成本開發成本合計：28057.89萬元單方成本：1384.91元/平方米第四十頁，共47頁。開發費用估算a.管理費用：取A－D項之和的3%為：約702.15萬元，單方成本約34.66元/平方米b.財務費用：開發成本×3%=841.74萬，約41.55元/平方米c.稅費：銷售額×5.65%=1923.05萬，約94.92元/平方米第四十一頁，共47頁。開發費用開發費用合計：3466.94萬元單方成本：171.12元/平方米第四十二頁，共47頁。建議銷售單價

定向銷售單價為：

1680元/平方米第四十三頁，共47頁。項目成本及銷售收入測算1、投資成本估算1557元/平方米×202597平方米＝31544.35萬元2、銷售收入的估算1680元/平方米×202597平方米=34036.30萬元3、每平方米稅前差價：123元4、每平方米凈利潤（扣除33%的所得稅）為82.41元5、項目凈利潤：1669.60萬元。第四十四頁，共47頁。結論該項目由于是定項銷售，專為湖北中醫學院新校區建設教工宿舍樓小區的規劃以多層為主；戶型設計上要求多樣化。以120以上的大戶型為主。該項目地理位置較偏，生活配套不完善，在小