南通CBD項目推介10/18/2022南通CBD項目推介10/15/2022本報告內容1、南通宏觀經濟概述2、CBD研究與案例借鑒3、項目定位4、地塊價值評估2本報告內容1、南通宏觀經濟概述2、CBD研究與案例借鑒3、項南通是蘇北經濟的領頭羊

城市定位為上海都市圈副中心城市城市區位優越：發展依托江海，蘇通大橋通車后將納入上海一小時經濟圈；經濟領先：年GDP超千億、財政收入超百億，在江北處于領軍者地位；城市定位:以建設上海北翼現代化港口、工貿、旅游城市的總目標，建設上海都市圈副中心城市資料來源：南通市城市總體規劃概要3南通是蘇北經濟的領頭羊

城市定位為上海都市圈副中心城市城市區基本分析南通市GDP快速增長，房地產業處于高速發展階段南通市年GDP近年持續保持上升趨勢，且上升幅度逐年增加；南通2003年年GDP1006.65元，增幅達到13.4％，年GDP支撐南通房地產高速度的發展勢頭總體來看，2003年南通年GDP江蘇第四，表明其經濟實力在江蘇緊追蘇南，處于第二集團領頭羊的位置指標1：GDPGDP增長率房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展庫茲涅茨模型4基本分析南通市GDP快速增長，房地產業處于高速發展階段南通市CBD的定義CBD——英文全稱為CentralBusinessDistrict即中央商務區最早產生于上世紀20年代的美國現代大都市的CBD——是經濟生活國際化的產物；是適應生產力進步的結果；同時也應是一個城市現代化的象征與標志。關鍵詞：中央商務區商務中心區中央商業區5CBD的定義CBD——關鍵詞：5CBD的特征城市CBD的四大基本特征

——具有最高的交通可達性（CBD無一例外處于城市干道系統的核心）；與城市最初的發源地、目前的地理中心有一定的關聯性；具有良好技術設施、服務配套和城市景觀；擁有最高的地價和房價；6CBD的特征城市CBD的四大基本特征——6項目處于政府定義中的新城區核心區

——規劃較其他區域有顯著的差異化優勢區域發展前景好:南通“十五”計劃確定的五大重點發展地區之一——未來南通市行政、經濟、文化和居住的新城市中心，南通城市發展的里程碑；特征優勢顯著：樞紐化、中心化、國際化；產業基礎支撐：崇川經濟開發區以機電電子、醫藥、紡織及物流為產業導向；南通經濟開發區以商業貿易、房地產開發、交通倉儲，金融保險為產業導向。南通經濟開發區崇川經濟開發區項目區域7項目處于政府定義中的新城區核心區

——規劃較其他區域有顯著的CBD意象曼哈頓CBD法國拉德方斯8CBD意象曼哈頓CBD法國拉德方斯8城市北京上海深圳廣州南通啟動時間1993年1990年1993年1993年2005年啟動時GDP值(億元)10201608660

8071007CBD啟動征兆南通的中央商務區即將啟動9城市北京上海深圳廣州南通CBD研究---深圳基本規模用地規模：總用地面積4.13平方公里建筑容量：總建筑面積為750平方米人口規模：規劃就業人口26萬，居住人口7.7萬1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001

深圳CBD建設次序

進入成熟期商業項目開發辦公項目開發居住項目開發土地開發基礎設施建設開始啟動投資啟動中心區主干道基本完成投資大廈、信息樞紐中心大廈建設中；中心區基礎市政設施“七通一平”基本完成；成功拍賣出讓一塊居住用地；中心區城市公園建成；和黃、中海、深業、居住項目開工；六大政府工程（市民中心、圖書館、音樂廳等）同時開工；；中心區進入高速發展期；高交會館正式起用；新中心區地位已經確立；居住項目竣工投入使用；江蘇大廈、國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成；10CBD研究---深圳基本規模1993年1995年CBD研究---廣州基本規模用地規模：總用地面積6.6平方公里建筑容量：總建筑面積為780平方米人口規模：規劃人口容量18萬人投資啟動進行大規模基礎設施建設土地開發已成規模；居住項目開始建設進行緩慢的居住項目開發；辦公項目開始建設新的建設高潮開始，建設量巨增；商業項目開始建設；珠江新城進入成熟開發階段；市政基礎設施，公共服務設施大部分建成投入使用；居住區的品質得到廣泛認可；1993年1994年1995年1996—1997年1998年1999—2001

廣州CBD建設次序

進入成熟期商業項目開發辦公項目開發居住項目開發土地開發基礎設施建設開始啟動11CBD研究---廣州基本規模投資啟動進行大規模基礎設施建設土CBD研究---上海基本規模用地規模：總用地面積1.7平方公里建筑容量：總建筑面積為400平方米上海CBD建設次序

投資啟動南浦大橋啟動外高橋啟動區楊浦大橋通車東方明珠封頂金茂大廈開工浦東國際機場正大廣場科技園建成新的建設高潮開始，建設量巨增；辦公項目大量啟動國際會議中心建成科技項目大量進駐張江高科技園區進入成熟期新的建設高潮開始，建設量巨增；1990年1992年1994年-----1998年1999年1999—2001

進入成熟期科技項目飛速發展辦公項目開發商業項目開發辦公項目啟動土地開發基礎設施建設開始啟動休閑觀光區集中商業區集中商務辦公區住宅聚居區功能延續周邊辦公區功能延續周邊住宅區12CBD研究---上海基本規模上海CBD投資啟動南浦大橋啟動楊CBD研究結論1、CBD的建設時間均超過10年2、CBD走聯合開發之路3、CBD的物業比例為住宅:辦公:商業=45%:40%:15%4、CBD開發次序為住宅-商業-辦公-酒店13CBD研究結論1、CBD的建設時間均超過10年2、CBD走聯南通房地產市場狀況1、商務樓:5萬平米/5000元均價/客戶90萬/功能模糊化2、商業:濠河內15萬/老城區式/散點式/人民路/桃塢路位置3、住宅:130萬/容積率2.5鳳凰1.2/天安1.1/封閉式城市化/OCT4、開發次序:住宅---商業---商務---酒店/同時持續公共設施建設14南通房地產市場狀況1、商務樓:5萬平米/5000元均住宅板塊分布圖鐘秀路洪江路工農路外環東路青年路人民路濠北路濠西路外環西路濠河躍龍路北區板塊4000-4500元/平米中心板塊6000元/平米西區板塊4000--5000元/平米東區板塊4000--5000元/平米新城板塊4500-6500元/平米15住宅板塊分布圖鐘秀路洪江路工農分布狀況集中分布在兩個區域：濠河周邊傳統商務區，如躍龍路、人民路、南大街、青年路圍合形成的城市中心區；工農路新興商務區。市政府南遷，工農路成為直達新市政廣場的最便捷主干道路，拉動工農路沿線寫字樓市場的迅速發展。●南通國際大廈●新地標項目●中華廣場●潤友大廈●嘉隆大廈●東方鑫乾●金鷹國際大廈●南通大廈●浦發銀行大廈●文峰大廈●天虹大廈●王府公寓●新海通大廈16分布狀況集中分布在兩個區域：●南通國際大廈●新地標項目●中華技術經濟指標CR0504-A地塊——規劃用地：61萬平方米總建筑面積：134萬平方米功能規劃：商務辦公/酒店商業/居住用地A地塊17技術經濟指標CR0504-A地塊——A地塊17地塊周邊新城雛形初現

崇川路嗇園路園林路崇川路工農南路桃園路地塊方正平整；交通便捷：通過工農南路與老城區相連僅10分鐘車程；新城雛形初現：四周道路整潔順暢，遙望新市府廣場，相鄰的體育會展中心和南通大學新校區可為本項目的啟動期帶來人氣東至：南通大學北至：市政府機構及文化藝術區西至：25米寬綠化帶洗車展銷店南至：體育會展中心18地塊周邊新城雛形初現

崇川路嗇園區域整體形象定位項目區位特征項目地塊特征消費者需求競爭分析連接上海、蘇南的樞紐地帶蘇北經濟領頭羊未來南通市行政、經濟、文化和居住的新城市中心南通城市發展的里程碑規模和形態不可復制性周邊配套皆以國際化新城的規劃思路配置新都市核心絕版、國際化認政府內心深處有很強的融入蘇南及上海都市圈的渴望追求有城市魅力和內涵的生活對社區環境和社區氛圍關注程度不斷提高新市府、都市魅力仍以傳統的封閉式居住小區為主，功能單一，僅能滿足基本生活需求層面的要求對區域核心價值挖掘弱，營銷弱，可復制性強開放的，區域的新市府核心區-國際的、開放的都市魅力新城19區域整體形象定位項目區位特征項目地塊特征消費者需求競爭分析連項目形象定位南通●都市示范區(UDD.NT)UrbanDemoDistrict示范南通的未來成為二線城市發展的典范20項目形象定位示范南通的未來20體育會展中心項目的三核結構都市活力區都市動力區都市人居區商務、酒店、城市綠軸，與北側文化藝術廣場功能氣質相符。居住區靠近大學校區和舊有建成區，居住氛圍好。商業廣場、會展中心沿主干道和開發區分布，利于打造成為開放性商業中心。21體育會展中心項目的三核結構都市都市都市商務、酒店、城市綠軸，具有符號意義的軸線（“第五大道”或“香榭里大街”式），成為城市的主要景觀大道。入口處的界定。區域入口的界定歡迎進入：南通都市示范區22具有符號意義的軸線（“第五大道”或“香榭里大街”式），成為城外圍導示系統——形象墻形象墻展示大盤特有的氣勢——尚未開工部分，可用形象墻圍合，注明各自功能23外圍導示系統——形象墻形象墻展示大盤特有的氣勢——尚未開工部2、建設期和外裝修期間項目形象的展示邊界的界定242、建設期和外裝修期間項目形象的展示邊界的界定24導視系統、路旗、街燈的視覺統一邊界的界定25導視系統、邊界的界定25區域標志物以現代、氣派的銷售中心形成區域標志物售樓處位置26區域標志物以現代、氣派的銷售中心形成區域標志物售樓處26區域整體規劃展示售樓處內的規劃展示，預示了城市的未來27區域整體規劃展示售樓處內的規劃展示，預示了城市的未來27國際符號1、斑馬線2、中英文導示系統3、道路兩邊相互呼應28國際符號1、斑馬線28城市符號10000000平方豪米不到100個100000個顧客串門安慰洞城市符號貫穿于整個社區，如廣場、庭院、商業、空地（三角地），提升區域的現代與國際氣息。29城市符號10000000平方豪米不到城市符號貫穿于整個社區，城市雕塑群展示城市符號30城市雕塑群展示城市符號30區域導示系統——導識視覺統一導示是一種格調，無處不在的品位滲透著，悄悄地改變著人們的心理體驗。31區域導示系統——導識視覺統一導示是一種格調，區域導示系統——鋪地視覺統一32區域導示系統——鋪地視覺統一32國際化整體體現

——國際風情街33國際化整體體現

局部面：各地塊土地價值測算結果圖中所標注的是各個分地塊(商辦性質)的土地地價，其中B-02地塊按商業土地價格計；土地價格排序由1到11依次遞減；各地塊土地地價的評估在本項目整體宗地土地價的基礎上綜合考慮了規模、昭示度、資源、開發順序和物業功能五大因素。5759元/平R<3.26029元/平R=3.25729元/平R<2.84738元/平R<3.14595元/平R<2.56058元/平R<3.26482元/平R<4.64963元/平R<3.65931元/平R<3.54934/平R<3.85169元/平R<3.51112345679810結論34局部面：各地塊土地價值測算結果圖中所標注的是各個分地塊(商辦結語以現代、氣派的銷售中心形成區域標志物萬科的選擇