“偷”面積方略淺析■何為“偷面積”■“偷面積”之常用方法■“偷面積”·經(jīng)典案例本文綱要：一、何為“偷面積”【概念詮釋】：依據(jù)：《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》

偷法：把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑梁等）和不計(jì)算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑臺(tái)，飄窗等)的面積盡量的放大；

增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過減少分?jǐn)偅黾訉?shí)惠，促進(jìn)銷售。不計(jì)面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))(空間的延伸)2、落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積)3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗

(增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高)4、兩層高以上的普通大露臺(tái)

(增加使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園

(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間(增加輔助使用空間)7、雙首層設(shè)計(jì)的”地下空間”

(增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積)

二、“偷面積”的幾種常用方法＄8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)9、超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實(shí)用面積)10、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層，插層，技術(shù)層(增加輔助使用面積)計(jì)半面積的1、一層普通大陽(yáng)臺(tái)，未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米以下(增加空間體量和舒適度)2、室內(nèi)4.4米－6米甚至更高(增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)少分?jǐn)偣裁娣e1、不計(jì)面積的公共面積(高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)2、計(jì)一半面積的公共面積(陽(yáng)臺(tái)形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計(jì)面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總

三、深圳◎偷面積由來

背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛；地根緊縮，寸土寸金，樓面地價(jià)日益飆升，銷售單價(jià)水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn)品成為市場(chǎng)不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳所有開發(fā)商贏得市場(chǎng)的利器；利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。“綠洲洲豐豐和和””凸凸窗窗經(jīng)經(jīng)典典案案例例創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：通風(fēng)采光佳，實(shí)用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實(shí)在。綠洲洲豐豐和和的的臥臥室室基基本本上上都都有有1.5米深深的的落落地地凸凸窗窗,就是是衛(wèi)衛(wèi)生生間間也也有有0.9米深深的的凸凸窗窗，，衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的凈凈高高要要求求低低，，落落地地凸凸窗窗的的應(yīng)應(yīng)用用最最為為理理想想“綠洲洲豐豐和和””凸凸窗窗經(jīng)經(jīng)典典案案例例利用用凸凸窗窗““偷偷面面積積””是是地地產(chǎn)產(chǎn)商商的的常常用用手手法法(二））可可拆拆卸卸凸凸窗窗和和可可打打掉掉步步入入式式凸凸窗窗梁梁開發(fā)發(fā)商商為為了了““偷偷””面面積積，，故故意意將將樓樓盤盤凸凸窗窗部部分分設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)出出一一道道橫橫梁梁，，使使得得凸凸窗窗層層高高不不高高于于2.2米。。而而客客戶戶在在拿拿到到房房子子后后，，這這樣樣一一道道專專為為““打打掉掉””設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的橫橫梁梁便便可可““拆拆卸卸””掉掉，，使使原原本本2.2米的的層層高高變變成成2.8米，，與與正正常常房房屋屋層層高高一一致致。。將將這這種種““偷偷””面面積積方方式式發(fā)發(fā)揮揮到到極極致致的的是是，，開開發(fā)發(fā)商商在在屋屋內(nèi)內(nèi)做做一一道道假假梁梁，，將將部部分分空空間間隔隔成成兩兩層層，，下下層層空空間間不不超超過過2.2米，，上上層層空空間間0.6米左左右右用用于于儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏室室。。在在裝裝修修的的時(shí)時(shí)候候，，購(gòu)購(gòu)房房者者可可以以將將故故意意設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的那那道道假假梁梁打打掉掉，，使使得得房房屋屋空空間間變變大大。。缺點(diǎn)點(diǎn)：：拆拆卸卸后后如如何何保保證證墻墻體體的的隔隔熱熱、、保保溫溫。。“桂芳芳園園””凸凸窗窗經(jīng)經(jīng)典典案案例例如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個(gè)很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間，實(shí)現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)大。“城市市主主場(chǎng)場(chǎng)””凸凸窗窗經(jīng)經(jīng)典典案案例例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高進(jìn)深的足夠大，可以把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個(gè)小辦公間上圖為沒有打掉頂柜的臥室樣板房從上述分析可以看出:凸窗有如下優(yōu)點(diǎn)：給業(yè)主帶來實(shí)惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在局限性：政策對(duì)凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破；正當(dāng)凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實(shí)惠，于是，另外一種“偷法”誕生。隱藏藏式式衣衣櫥櫥的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方法法有有點(diǎn)點(diǎn)類類似似于于低低臺(tái)臺(tái)凸凸窗窗，，通通過過外外墻墻外外移移并并將將其其做做成成凸凸窗窗完完成成，，只只是是這這里里的的凸凸窗窗改改成成了了““衣衣櫥櫥””。。和和凸缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。隱藏藏式式衣衣柜柜，，落落地地衣利用用超由于于入入戶戶花花園園和和陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)只只計(jì)計(jì)缺點(diǎn)：作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。利用超大大入戶花花園和大大陽(yáng)臺(tái)““偷面面積”入戶花園園可以隔隔成一個(gè)個(gè)小書房房，非常常實(shí)用利用超大大入戶花花園和大大陽(yáng)臺(tái)““偷面面積”大陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)面積積12㎡錯(cuò)層雙層層高露臺(tái)臺(tái)或雙層層高入戶戶花園““偷面積積”雙層高露露臺(tái)首先先在從室室內(nèi)空間間向外界界的自然然延伸上上，對(duì)居居住的舒舒適性肯肯定有所所幫助。。對(duì)于錯(cuò)錯(cuò)層大露露臺(tái)（或或入戶花花園）如如果是可可以用玻玻璃窗封封上，或或加樓層層板使上上下兩家家都增加加面積，，對(duì)偷面面積提高高實(shí)用率率有非常常大的幫幫助。但但要考慮慮上下層層對(duì)視的的問題，，如采用用內(nèi)封閉閉的方式式。錯(cuò)層雙層層高露臺(tái)臺(tái)或雙層層高入戶戶花園““偷面積積”奇數(shù)層露露臺(tái)可能能有對(duì)視視問題露臺(tái)經(jīng)典典案例亮點(diǎn)【錯(cuò)層】有效解決了平層中送出不計(jì)面積的露臺(tái)。【優(yōu)勢(shì)】：“偷”出更大實(shí)惠。增加有力賣點(diǎn)。滿足客戶與室外大接觸心愿。露臺(tái)經(jīng)典典案例相對(duì)“中央悅城”的大膽的露臺(tái)錯(cuò)層“西岸官邸”的錯(cuò)層露臺(tái)的設(shè)計(jì)更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對(duì)前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，可以看出“西岸官邸”更有選擇性：它為偶數(shù)層增加了賣點(diǎn)，從而提高了每平米的價(jià)格。而奇數(shù)層則能得到相對(duì)偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實(shí)惠。“京地海世世界”露露臺(tái)經(jīng)典典案例相對(duì)于前二者的錯(cuò)層大露臺(tái)，“京地海世界”的露臺(tái)在設(shè)計(jì)上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內(nèi)凹大露臺(tái)更加強(qiáng)調(diào)私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時(shí)故意留出一個(gè)兩層高的洞口，在交房時(shí)可加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用空間。“入戶花園園”—全新設(shè)計(jì)計(jì)理念從以上幾個(gè)案例可以看出,露臺(tái)得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾個(gè)理由：對(duì)業(yè)主：1.“獲贈(zèng)面積”的誘惑更大；2.讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)的結(jié)合，露臺(tái)成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛的戶型結(jié)構(gòu)之一；對(duì)地產(chǎn)商:靈活多變的露臺(tái)設(shè)計(jì)帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點(diǎn)，減少了銷售壓力。露臺(tái)的出現(xiàn)，在買房者求實(shí)惠的心理與深圳的高房?jī)r(jià)之間，找到了一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。同樣，入戶花園的設(shè)計(jì)，亦滿足了客戶求實(shí)惠的心理，同時(shí)以另一種設(shè)計(jì)理念給客戶和地產(chǎn)商帶來驚喜。6米高入戶戶花園”采用左右右錯(cuò)層設(shè)設(shè)計(jì)，將將入戶花花園設(shè)計(jì)計(jì)成兩層層高度，，可以100%的“偷面積”。左右錯(cuò)層層的入戶戶花園（（兩層高高度），，使得業(yè)業(yè)主得到到了實(shí)惠惠。“6米高入戶戶花園”由于上層層被封閉閉，在使使用中甚甚至可以以再作一一層閣樓樓（見下下頁(yè)圖片片）。入戶花園園經(jīng)典案案例入戶花園園經(jīng)典案案例空中院館館“偷面面積”電電梯廳電梯廳花花園由兩兩層高露露臺(tái)組成成，即每每?jī)蓪与婋娞輳d均均有一個(gè)個(gè)近30—40平方米的的露臺(tái)，，形成了了可供兩兩層業(yè)主主共同使使用梯廳廳花園。。空中花園園，一般般是兩層層或者三三層做一一個(gè)。由于電梯梯廳露臺(tái)臺(tái)兩層高高度，按按照建筑筑計(jì)算有有關(guān)規(guī)定定，不計(jì)計(jì)入容積積率部分分，因此此這部分分面積沒沒計(jì)入公公攤面積積，給業(yè)業(yè)主帶來來了實(shí)惠惠電梯廳露露臺(tái)是兩兩層高度度，可以以不計(jì)算算建筑面面積空中院館館“偷面面積”電電梯廳空中院館館空空中中過道在兩個(gè)單單元之間間做一個(gè)個(gè)連接的的空中過過道，使使得業(yè)主主多出一一部分分空間。。業(yè)主既既可以分分隔開，，作為自自己的私私人空間間；也可可以作為為空中院院館，供供業(yè)主共共用，多多出一個(gè)個(gè)休閑空空間。50空中院館館空空中中過道萬科.城市風(fēng)景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法，“陽(yáng)光房”擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。但是，私密性的處理一直是陽(yáng)光房設(shè)計(jì)的一大瓶頸。陽(yáng)光房““偷面積積”◆“陽(yáng)光房”因?yàn)椴荒芡耆Ｕ蠘I(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度；◆與“陽(yáng)光房”異曲同工的產(chǎn)品——地下室和半地下室，相對(duì)能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。◆地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。◆只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題，如圖。利用地下下室和半半地下室室“偷面面積”“17英里”地地下室，，半地下下室經(jīng)典典案例

兩圖均為萬科“偷”的半地下室。但是萬科應(yīng)用在了別墅和大戶型上。不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的“偷”法，90平米內(nèi)依然有應(yīng)用空間；【萬科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】：“住宅建筑正負(fù)零以下不計(jì)算建筑面積。”如圖，它幾乎把半地下室的高度做到了近2.8米，貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。沒有壓抑感的空間，實(shí)用面積可以更大拓展。“17英里”地地下室，，半地下下室經(jīng)典典案例夾層的層層高低于于2.2米，可以以不計(jì)算算建筑面面積。客客廳設(shè)計(jì)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層層一般為為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層和夾夾層不在在同一水水平位置置上，內(nèi)內(nèi)部通過過樓梯連連接。。夾層處處于兩個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層層之間，，一般來來說，如如果一層層4戶，就兩兩層的夾夾層處于于標(biāo)準(zhǔn)層層下面，，另兩層層的夾層層在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的上上面；一一層兩戶戶就奇數(shù)數(shù)層的夾夾層在標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的的上面，，偶數(shù)層層的夾層層在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的下下面，同同時(shí)夾層層在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層下面面的一般般客廳、、夾層、、標(biāo)準(zhǔn)層層不在同同一水平平面上，，形成三三錯(cuò)層