111一林紅葉一霜染,一場秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠，一船離愁一帆行。一夢十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉思黃花瘦，一雁獨行一弓驚。輾轉異地一衫淚，曾記當年一傘輕。西子湖畔一相逢，斷橋一諾金山漫。“小產權”問題現狀分析及相關解決政策的研究摘要：在中國房地產業房價飛漲備受關注的今天，價格低廉的小產權房進入人們的視野，小產權房問題爭論再度引人注目。盡管有國務院和國土資源部禁止交易的明確表態、建設部的風險提示，但是，仍有數以萬計的人選擇小產權房，是什么引起的這一社會現狀？小產權房到底有哪些潛在威脅？又是為什么普通老百姓甘愿承受各種不安去購買權益無法保障的小產權房？這次我們在李毅佳老師的指導下，對“小產權”問題現狀分析及相關解決政策進行了相關的研究和調研。我們從小產權分類、現狀、成因以及解決對策五個方面通過訪問調查、閱讀相關資料、小組討論、老師知道等方式系統的分析了現在的小產權問題，以下就是我們的研究結果。“小產權”問題的分類第一類小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。本次主要討論第一類小產權房“小產權”問題現狀據有關部門統計，截至2007年上半年，通過帶房入城、城中村改造、合村并鎮、新農村建設、村集體直接開發、合作開發等多種途徑和形式，小產權房面積已接近120億平方米，其中涉及到村鎮住宅的大約50多億平方米，約占全國村鎮房屋的20%，價格上，小產權房一般只有同樣位置的商品房的40%--60%，要的房地產類型之一。在北京、南京、天津、鄭州、西安、成都、濟南等城市都出現了大規模集中成片的小產權房，小產權房問題在北京、天津、濟南、鄭州等一些城市比較突出，如，北京市已售、在售、在建小產權房項目80多個，面積接近1000萬平方米，據有關部門統計，在天津，郊縣地區小產權房銷量已經占到整個市場的20％。目前，小產權房的購買者，客觀上已形成了一個相當規模的群體，其中，既有政府官員、專家學者，也有商人、外地務工人員；既有普通工薪階層、低收入居民，也有高收入階層，涉及千家萬戶。“小產權”問題成因分析3.對于小產權房的出現，您認為直接原因是？A國家城市化過程的必然產物B低收入人群解決住房需求所決定C商業利益競爭中投機的結果D相關制度缺失的必然E不好說，個中原因都有在我們的調查結果中有42.2%的人選擇了國家城市化運動過程中的必然產物，26%的人選擇了低收入人群解決住房需求所決定，這兩點也同樣印證了小產權房在高房價的現代中國社會下小產權房的價格優勢和城市化運動中城市人口的增多和土地資源的有限之間的矛盾。經過我們小組討論歸結原因為以下三點：1、中國城市化的高速進程，中國目前城市化水平已經超過47.5%，這是人類歷史上最大的一次城市化轉型。根據國家有關部門預期：“按人口城鎮化率每年增加1個百分點測算，到2020年還將從農村轉移出3億左右的人口。”而在這過程中需要大量的土地，而《關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地，這就出現了城市化運動和有限的土地之間的矛盾；2、近20年來中國政府沒有根據《憲法》落實農村集體土地使用權轉讓的制憲原則和法規運轉體系。有關農村集體土地使用權轉讓的國家法律是非常不完善的，實行的是城鄉不平等的國家壟斷性的征地制度。2010年全國國有土地出讓金是2.7億元，占一般預算收入的32.53%，由此可見，土地出讓成為中國地方政府推進改革的主要資本。3、近10年來中國的房改沒有根據1998年7月3日《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的承諾，落實房改的進程和政府擔保(深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場)，由于政府沒有“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”而是主要依賴開發商的商品化住房的開發以解決城市住房需要，導致中國房價高居不下。小產權的風險分析關于小產權問題我們做了相關的調查，調查內容為您了解購買小產權房將承擔哪些風險？A沒有產權證，一旦國家要征用土地，或集體要求收回房產，或因為政府規劃要拆除鄉產權房，購房人的權益得不到法律支持B由于沒有產權，無法進行抵押，購買者不能貸款購房，只能一次性付款C小產權房不能上市交易D如果是占用耕地建設，違反了國策E別墅產品類型居多的小產權房，業主和當地村民因為社會財富等不同，容易形成新的社會矛盾；F其它結果為：通過調查數據可以看出人們對小產權的風險還是比較了解的，小產權的主要風險有：一、沒有房產證 這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。二、拆遷難補償 除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。三、質量難保證 房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。四、配套不完善 這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。五、遺贈也麻煩 由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業內人士還透露，因為沒有辦理相關手續，所以這種房子房價一般都很低，有些開發商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，后續引發的許多麻煩都甩給購房者。小產權問題解決對策分析國家政策2007年6月原建設部發出風險提示，提醒購房者，以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。2007年12月國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。2008年1月國務院下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。2008年7月15日國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。2011年，國務院要求：一是所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售；二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查；三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。關于停建停售小產權房我們做了調查結果如下：A應該停建和停售，這些房不在法律允許范圍內B應該停建和停售，這類房大量浪費土地資源C應該停建和停售，不少人在投機購房D不應該停建和停售，它可以解決一部分人低收入人群進城住房問題E不好說解決方法分析經過我們小組的調查得知A可轉大產權，只須補交地價款轉正B可轉大產權，按商品房價格重新入市補差價C退回購房人的房款，解除房產交易D一拆了之，針對違法占地開發小產權房E不好說，不關心A會考慮購買，因為價格低B會考慮購買作為第二套房，無所謂產權C不會考慮購買，花了大筆錢應該有產權D不好說，有閑錢可以投資下A合法化B封殺C不好說通過與以上的調查數據可以看出人們對小產權的問題上處于支持的態度，但是現在的小產權問題卻損傷到了房地產商和政府利益，因此在對小產權作決策時政府部門應妥善處理，以平衡政府、開發商和百姓三者的利益。經過我們小組討論得出以下幾點結論：一、修改并完善相關法律小產權的出現的根本原因是由于城市化進程與有限的城鎮土地之間的矛盾，而國家出臺的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，農民集體所有建設用地不得用于商品住宅開發。這條法律制約了中國城市化的發展，而從歷史的角度來看這條法律也不具備連續性，在1998年以前小產權在法律中是允許的。1986年6月全國人大常委會通過的《土地管理法》第41條、1991年1月國務院通過的《土地管理法實施條例》第26條規定，城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費；1993年11月施行的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第18條規定，城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，依照相關審批程序辦理。1998年8月修訂《土地管理法》時取消了以上規定，1999年5月，國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，明確禁止城鎮居民購買農民住宅。因此我們建議修改這條法律并完善關于集體用地建立商品房和小產權房的有關規定，建立健全的鄉村居民宅基地、自留地等集體土地交易機制和開發利用機制。加速中國的新農村建設想要徹底解決解決小產權的問題就要讓農民自愿停建小產權房，而如何讓農民自愿停建小產權房呢，這就涉及到了中國未來要解決的最大難題：8億農民的致富問題。守著一畝三分的薄地，農民是無法致富的，與其種地不如將這些地建成小產權，資金來得快，正是因為小產權給農民帶來了不菲的收入，所以才會有源源不斷的小產權房的出現，因此政府應該設立農村小額貸款等方式，給農民創立致富的資金條件，鼓勵農民創業，完善農村建設，加快新農村建設的步伐。對于現在的小產權房實行“下不為例，既往不咎”對于在建的和未建的小產權房停止建造，對于已建成的小產權房允許其上市交易但要受到限制，要符合以下幾點：服從國家出臺的限購政策購買者名下有房產的禁止購買小產權房小產權房交易需繳納40%--70%的應繳土地出讓金，其參考標準可參考各地區的經濟適用房價格給予小產權房房產證件，但區別于商品房房產證，比如說藍色，以防止投機者炒作小產權房在10年內禁止交易，十年后申請轉正，從而防止投機者結語小產權房在房價居高不下的今天具有著相當深刻的社會影響力，成為了政府不得不嚴肅面對的一個社會問題，并且牽涉到多方利益，小產權問題在短期內很難解決，需要長期的摸索妥善解決，我們這個課題從短期和長期都提出了解決方案，完滿的完成了此次立項目標，同時我們在這次立項中也受益匪淺。參考文獻：1、特殊房屋買賣:疑難對策李俊華楊陽等中國法制出版社2、房產法律適用全書中國法制出版社3、小產權房_的法律解決之道彭春凝4、小產權房成因分析及管理研究伍岳連、冼惠子,梁健寶5、