70/70南橋市場月報10年3月刊南橋市場月報10年3月刊

目錄【熱點關注】 3【本月新政】 5【業內動態】 71．一季度房企業績 72．業內動態 83．投資收購 9【土地市場】 10【市場走勢】 181． 投資開發 182．全市商品房 193．公寓市場 204．不墅市場 214.1獨棟不墅 224.2聯體不墅 234.3疊加不墅 245．辦公樓市場 256．商業市場 277．廠房市場 28【區域公寓市場研究】 291．區域公寓市場供求走勢分析 292．區域公寓市場細化指標研究 30

【熱點關注】關注1：78家央企退出房地產市場國資委3月18日『同策觀點』我司認為，央企雖大，但關于中國的房地產市場來講，他們只占專門小的份額，他們數量雖多，但資產總額僅占15%，銷售收入僅占14%，利潤僅占6%。即使78家央企最終退出，但仍然可能通過與關聯企業合作、資本項目運作，作為幕后推動者接著在樓市隱性存在，接著用與民爭利的方式左右樓市走向。關注2：國土部擬收緊聯排、疊拼不墅用地供應近日，在國土部密集調研全國供地、用地整體情況的同時，一項關于不墅、大戶型項目供地用地的分項調查也在同步展開，下一步將對不墅定義做進一步的詳細修訂，有望在此前高度、容積率兩方面限制外，增添套型、面積等多方面限制內容，不排除將聯排、疊拼等項目包括進來。『同策觀點』這是國土部至2003年以來，第四次叫停不墅用地供應。國土部早在2003年差不多公布緊急通知，首次提出“停止不墅類用地的土地供應”，此后又分不在2006年5月、2008年1月下發《關于當前進一步從嚴土地治理的緊急通知》、《關于促進節約集約用地的通知》，重申，全國一律停止不墅類房地產項目工地和辦理相關用地手續，并對不墅進行全面清理。我司認為，本次國土部對不墅定義、戶型、面積上作出詳細規定的舉措，相比前三次，嚴厲程度有所增加，但對不墅供應的限制力度仍然有限，不墅類項目短期內會“坐地漲價”，但長期看，均價漲幅將恢復平穩。關注3：住房用地供應打算編制公布前，暫停住宅用地出讓3月24日，從國土資源部獲悉，各地供地打算要在4月5日前上報國土資源部和抄報駐地國土督察局。各地在上報住房保障用地和供地打算之前，不得出讓住房用地。而在上報的住房用地打算當中，各地務必把保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70％的供地要求，分降落實到擬供宗地。『同策觀點』在用地打算編制完成前不許出讓住房用地，短期內此調控相對嚴格，但供應比例能否實現，關鍵在于地點政府能否認真執行打算，“政策地”能否全部流向市場。而更大的問題在于，那個占到大頭的”70%“用地供應打算會否在今年全部投入市場，才是阻礙全年土地乃至樓市的關鍵。關注四：四大行均收緊房貸政策首付兩成利率8折中國農業銀行近日下發文件，4月1日起，將首套房貸款利率由7折調高至8折。至此，四大國有銀行均已收緊首套房首付2成利率7折的優惠政策。其中，中行、工行、農行已明確取消7折利率優惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。從4月1日開始，若首付2成，工行執行利率8.5折，建行、農行執行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行則是將首套房貸款利率調高至8.5折。『同策觀點』7折利率優惠取消，對非投資購房的工薪族壓力增大，而投資客受阻礙較小。在目前的資金狀況下，投資客最關懷的不是銀行的利率，而是放貸的額度，“只要能貸得到款，對利率的變動并可不能太在乎。”這一措施，“打擊面”會殃及剛性需求，甚至形成“投資投機需求”對“剛性需求”的“擠出效應”。

【本月新政】3月中上旬召開的“兩會”要緊圍繞土地招掛牌制度、保障性住房、二次房改、物業稅等問題進行商論。諷刺的是，兩會結束后的第一天，央企卻在北京連拿三個地王，這與兩會要求抑制房價過快增長的精神背道而馳，因此一系列針對土地市場的各種細化執行政策接踵而來。78家央企被勒令退出房地產行業，意味著這些央企以后將被取消進入土地拍賣市場的資格；土地首付款和繳清期限進一步收緊，上海等都市甚至要求在一個月內繳清全額土地款；土地清查力度進一步加大，閑置土地被頻頻收回。除土地環節政策頻出外，商品房信貸政策也進一步收緊。4月初四大行已取消首套房7折利率優惠，統統上調至8折以上，打擊面不僅殃及剛性需求，甚至形成“投資投機需求”對“剛性需求”的“擠出效應”兩會政策“二次房改”列入人大會議正式議案3月15日，二次房改列入人大會議正式議案，議案的核心內容：確立住房是準公共產品，由政府主導提供房屋住房服務，供應對象是占城鎮人口60%左右的中等收入家庭，全然目的是解決夾心階層的住房問題。概括起來，確實是“三種住房制度，三類供地點式，三支隊伍參與”(三三制)。-2010年政府工作報告3月5日，在十一屆全國人大三次會議開幕上，國務院總理作2010政府工作報告。報告內容包括以下幾點：接著大規模實施保障性安居工程；接著支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型一般商品房用地供應，加快一般商品房項目審批和建設進度。物業稅相關內容未列入政府工作報告。信貸政策四大行上調房貸利率優惠至8-8.5折4月1日起，中國農業銀行總行已下達文件，要求將首套房貸款利率由7折調高至8折。目前，中行、工行將首套房貸利率調高至8.5折，建行與農行均實行利率8折。銀監會：嚴控農村金融機構房地產貸款風險銀監會3月18日發文要求，國內農村金融機構應嚴控地點融資平臺、房地產和產能過剩貸款等金融風險。通知稱，農村金融機構要嚴控信貸資產風險，全面評估和有效防范地點融資平臺、房地產和“兩高一剩”貸款風險。同時，嚴控各類案件風險，建立嚴密內部防控體系，確保案件“雙降”。土地政策國土部公布《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》3月10日，國土部公布“國19條”。《通知》對土地出讓的各個環克制定了更加嚴格和細致的要求。其中要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%；同時要嚴格操縱大套型住房建設用地，嚴禁向不墅供地；土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級不基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%；嚴格土地出讓合同治理，合同簽訂后一個月內必須繳納50%的首付款等一系列要求。國土部:供地打算未公布前各地停止出讓住房用地3月22日，國土資源部明確要求2010年住房和保障性住房用地供應打算沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。另國土部打算在房價上漲過快的一線都市和部分二三線都市試點推廣“綜合評標”、“一限多競”等招拍掛制度完善改革措施。78家央企退出房地產市場國資委3月22日對外公布消息講，78戶不以房地產為主業的中央企業，要加快結構調整步伐，15個工作日內制訂有序退出的方案。財政政策財政部再次明確首次購房契稅優惠政策3月31日，財政部公布《首次購買一般住房有關契稅政策的通知》，通知再次明確了首次購買一般住房契稅優惠政策的問題。通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下一般住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買一般住房的契稅優惠政策。

【業內動態】1．一季度房企業績百強代表企業首月銷售勢頭良好一季度，萬科以145億元的銷售額接著高居各大房企榜首，然而銷量榜首的位置則被恒大躋掉，恒大以129.5萬方、高出萬科11.5萬方的優勢成為銷售冠軍。在行業競爭不斷加大的情況下，此次有許多“新面孔”也晉級到排行前20的行列中來，如越秀地產、重慶金科、保利香港以及大連萬達等差不多上首次上榜。一季度房企銷售面積排行榜一季度房企銷售金額排行榜排名企業名稱銷售面積（萬㎡）排名企業名稱銷售金額（億元）1恒大地產129.51萬科集團1452萬科集團1182恒大地產85.33碧桂園1013綠城中國78.74綠地集團96.54中海地產765保利地產885富力地產75.56世紀金源84.46保利地產757中海地產65.97綠地集團70.68富力地產63.38碧桂園609中信地產48.59大連萬達56.910雅居樂集團48.210中信地產53.511大連萬達45.811雅居樂集團5312綠城中國41.312龍湖地產4513福建融僑39.513世紀金源44.714重慶金科38.514越秀地產4015保利香港3715首都開發37.216世茂房地產34.216遠洋地產3617龍湖地產3317華潤置地32.818華潤置地31.518世茂房地產32.119遠洋地產30.319福建融僑31.220越秀地產26.620重慶金科29.3

2．業內動態萬科去年營收488.8億再當全球銷售冠軍萬科2009年實現營業收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，較2008年分不增長19.2%和32.1%。凈利潤率較2008年回升，凈負債率有所下降，為19.7%，總負債率則為67.1％，每股凈收益0.48元。佳兆業與海航置業簽訂合作協議3月1日，佳兆業與海航置業簽訂策略聯盟框架協議，擬共同拓展內地地產市場。太古及興業上海項目獲中行80億貸款中國銀行已為太古股份旗下太古地產及香港興業的上海大中里地產項目提供80億元貸款融資，年期為13年。綠城2月收金10億新獲上海天山路項目綠城2月份銷售額約為10億元，綠城以15億元競得上海天山路一商業項目，該項目位于上海長寧區天山路街道98街坊，項目占地2.6萬平方米，規劃總建筑面積10.2萬平方米，綠城占其中70%的權益。瑞安12.6億底價競得上海楊浦區地塊3月5日，瑞安房地產以12.64億元，競標購得位于楊浦區商業綜合地塊五角場街道311街坊地塊。原合生、恒大CFO加盟佳兆業任職副主席3月8日，佳兆業再次公布公告，稱原合生、恒大CFO譚禮寧先生已獲委任為執行董事及副主席。中國建筑投資60億牽手株洲高新區中國建筑全資子公司中國建筑第五工程局有限公司于3月5日與株洲國家高新技術產業開發區簽訂戰略合作協議，涉及總投資金額約60億元。華潤置地將投資300億于商業地產項目3月9日，華潤置地主席王印表示，華潤置地以后數年將有6個商業項目落成，投資金額共計可達300億元。臺商華新麗華投資60億南京建CBD新地標3月13日，由臺灣華新麗華投資建設的南京河西新區地標性建筑--華新城開始動工。總投資可能將達到60億元。中信52.4億加冕北京地王單價超1.7萬3月15日，中信地產以52.4億元的總價奪得大興區亦莊住宅及商業項目(X1-1B)地塊，創下了北京拍地的最高總價。東百集團聯手蘭州市政府投資42億建商務中心東百集團13日已與蘭州市人民政府簽訂《蘭州市人民政府與福建東百集團合作建設蘭州國際商貿中心框架協議書》，將在蘭州投資建設一商貿中心位于蘭州是七里河西站商圈內，占地面積約為122畝，可能總投資42億元以內。江蘇新城本年度將推出7個上海項目日前，江蘇新城地產今年將有7個上海項目開工或開盤入市。上述七個項目要緊集中在青浦、嘉定兩個區。中海啟動濟南近4000畝都市綜合體項目3月22日，中海地產投資20億美元運作的都市綜合體項目“中海—九曲”正式奠基。中海—九曲項目總規劃面積超過3000畝，中海打算將該項目建成一個包括酒店、公寓、寫字樓和住宅等在內的大型綜合項目。首創置業：開發天津300萬平米高檔住宅項目首創差不多與北京市武清區政府簽訂天津高速公路高村鄉290萬平方米土地開發整埋協議，將進展高檔住宅項目。萬科10億拍得東莞一幅地塊將建地標建筑3月26日，萬科以10.04億元成功競得編號為2010G023長安鎮長青路地塊，折合樓面單價為4022元/平方米。該地塊用地面積為7.57萬方，為工業用地改作商住地塊，將被拿來建筑60層的長安鎮地標性建筑。江蘇國信融資150億開發海南最大項目3月29日，國信(海南)龍沐灣投資控股有限公司與國開行簽訂了一筆150億元的融資協議，開發其位于海南西部的龍沐灣國際旅游度假區項目，該項目是海南西部成片開發的最大項目。3．投資收購3月，隨著月底樓市成交量的一股強勢回暖氣流，投資市場也開始逐步解凍，略見起色。據我司不完全統計，整個3月共有11宗與房地產相關的轉讓項目成功交易，交易金額高達100億以上，較上月高出近5成，其中商業物業出現回暖跡象，商務樓整體收購案例再現。掛牌方面，受“78家央企退房令阻礙”，本月在北京及上海的聯合交易所掛牌中，央企身影頻頻亮相。央企頻現掛牌市場3月18日，國資委召開新聞公布會，要求78家所屬非主業房地產央企退出房地產行業，并要求15日內給出退出方案。隨著78家央企退出房地產業大限日益臨近，各大央企悄然開始行動，截止3月底，包括中國石化集團、中核集團等7家公司截止目前，由北京金冠信邦置業有限公司以1.84億轉讓的北京金中都置業有限公司80%股權項目關注度較高，產權交易所的負責人表示，自3月18日掛牌以來,每日電話詢問也川流不息。掛牌信息顯示，金中都置業公司開發的金宮花園項目宣武區廣安門外南大街77號,地理位置十分優越，屬于北京二環周邊南城核心地帶鮮有的待開發地塊。項目占地面積38538平方米，容積率0.58，綠化率35%值得注意的是，此次央企出讓的股權項目中，除北京金中都置業有限公司80%的股權之外其余轉讓股權比例都較小，有開發商表示關于出讓股權比例較小的標的,業內并不感興趣。在商品住宅用地出讓逐漸嚴格的背景下，開發商并不在意通過此種方式帶來的股權收益,而是更希望通過購買股權達到獵取土地的目的。因此,有土地儲備的公司以及出讓股權達到50%以上的標的才關于接盤開發商有吸引力，因此北京金中都置業有限公司能吸引眾多的投資人并不令人意外。大宗商務樓交易再現申城3月，商業物業出現回暖跡象，繼1月中糧置業以13.5億元人民幣的總價收購太古城一期項目之后，本月，申城再現大宗物業整體收購案例，3月18日，錦和投資集團宣布整體收購上海市中心南京西路頂級商圈鳳陽大廈。鳳陽大廈坐落于靜安區鳳陽路601號，與上海市中心頂級商圈梅泰恒咫尺之遙。人民廣場和南京東路商圈步行可達。軌道交通一、二號線和多條公交匯聚左右，出行極其迅速便捷。錦和投資集團董事長郁敏珺表示：錦和特不看好上海以后進展，世博盛會的阻礙力、“兩個中心”建設的先發優勢，尤其市中心優質地塊的稀缺性，保值效果良好。附一：3月成功收購項目標的性質都市標的出讓方成交價人民幣買方項目股權鼎奮房地產40%的股權山海公司1.54億復地北京北京世紀鴻城公司45%的股權中鴻公司13.26億北京城建佛山佛山一住宅地50%股權MSRAsia2億漢國置業廣州新塘鎮新沙路項目資產包50%的投資權益敏捷公司2.17億元碧桂園上海上海仰皓置業有限公司100％股上海仰皓置業4.7億浙江私營房企深圳深圳市中海投資治理有限公司100%股權中建總公司32.2億中國建筑工程公司北京祥瑞51%股權保利香港1075萬輝煌物業上海廣州集富大廈威利國際控股1億福方集團上海珠江新城的商業中心廣東瑞華集團1.76億奧園內地內地四個物業項目保利集團39.83億保利香港上海鳳陽大廈錦和投資附二：3月掛牌轉讓項目都市出讓方掛牌標的掛牌價北京北京金冠信邦置業有限公司北京金中都置業有限公司80%股權1.84億北京中國核工業集團北京新潤房地產開發有限公司8%股權432萬北京招商局集團北京恒世華融房地產開發有限公司8%股權969萬珠海中國石化集團珠海市華瑞物業建設有限公司50%股權及1460萬元債權1314萬上海上海國際信托公司北京華南大廈有限公司9.269%股權及1463.843萬元債權1.06億上海上海國盛（集團）有限公司上海嘉盛置業有限公司45%股權1.92億上海上海九百（集團）有限公司上海廣賢元房地產開發有限公司30%股權1183.5萬【土地市場】近期土地市場有一種風雨欲來的感受，其直接導火索是兩會后第一天央企在北京連創三個地王，與兩會要求抑制房價過快增長的精神背道而馳。因此一系列針對土地市場的各種細化執行政策接踵而來，如78家央企被勒令退出，住房用地暫停推出等調控政策一一出臺。在如此重壓下，我們可能近期土地市場將相對回歸理性。但制造地王的各種誘因事實上并沒有消逝。首先，從最近成交情況來看，被壓抑已久的需求又開始出現爆發的苗頭，房價重拾升勢。其次，盡管土地款政策和信貸政策不斷收緊，但從信貸絕對額來看，仍處于歷史相對高位，而去年瘋狂的樓市也讓開發商鈔票包鼓鼓，開發商并不缺鈔票。而通脹預期和人民幣升值預期甚至更勝于去年。因此，不排除接著出現地王的可能性。只是在少了專門多財大氣粗、主營業務非房地產的央企的參與下，我們認為即使出現地王，也將是相對理性的地王，也即單價地王即使出現，相對之前的地王，漲幅也將相對有限。進入3月份后，土地供求及價格矛盾依舊成為兩會期間的重點議題，由此國土部推出了“國19條”對土地出讓的各個環克制定了更加嚴格和細致的要求；而兩會剛閉幕，北京卻諷刺性地一連涌現出3個新地王，此政策一出，必定給各地的土地市場帶來專門大的沖擊，北京、廣州等地都開始延后土地出讓時刻，而上海卻依舊接二連三推出住宅用地，據我司可能此批推出的地塊是因為推出打算早就確定所致。三月上海土地市場分析一．供應分析3月22日，國土部明確表示公布用地編制前不得出讓住宅用地，然而上海依舊接二連三的推出住宅地塊。我們認為此批推出的地塊是因為推出打算早就確定所致，因此并不受此次“限地令”的阻礙。據統計，3月份本市共推出29幅用地，總出讓面積為153.42公頃，其中包括2幅住宅地塊、2幅商住地塊以及1幅商住辦地塊，最終，整個一季度共土地供應量為473.42公頃從各區域供應情況來看，松江以推出43.02公頃地塊位于首位，其中包括了一幅23.6公頃的配套地塊和一幅16.76公頃的住宅地塊。閔行區則緊跟其后，當月推出3幅浦江鎮中心河以南地塊，其中一幅為純住，另外兩幅為商住綜合用地。另外楊浦也趕在3月底推出了新江灣C4地塊，因之前與其相鄰的新江灣C6地塊以3.2萬元的樓板價成為去年單價地王后，此次該地塊的推出便受到業內極大的關注。1）浦江鎮中心河以南三幅地塊此次出讓的浦江鎮中心河以南三幅地塊位于世博會輻射范圍內，臨近地鐵8號線，區位優勢明顯。地塊區域內在售項目規模較大，且容積率較低，以不墅為主的綜合社區為主，占地達183公頃的新浦江城則是區域內的標桿項目，該案容積率僅0.7，與本組地塊接近。最近各項目新推的產品也以不墅居多，其中萬科翡翠不墅價格最高，成交單價突破4萬，隨著近期市場又有回暖征兆，該案最新報價已漲至7萬元/平方米。從區域住宅項目的以后可推量來看，新浦江城、一品漫城、翡冷翠園、浦江頤城后續均有較大推量，加上新浦江鎮還有多幅住宅地塊尚待出讓，因此以后競爭壓力專門大。

2）松江區廣富林2-6號地塊地塊位于松江新城東區最北部，地塊兩面臨河，北望佘山，自然景觀極佳；另該地塊容積率較低，體量大，易打造成不墅社區，提高項目品質，而該區域內不墅稀缺，故項目建成后有效彌補市場需求空白。地塊區域內在售住宅樓盤僅榮御景苑、三湘四季花城、綠地松江名邸及保利西子灣4個樓盤，前2個樓盤已全部售馨，保利西子灣則已接近尾盤，僅綠地松江名邸因是09年年底推出的新盤，故產品價格偏高，加上其二期還未推出，故區域內只有綠地松江名邸具有價格可比性和參考性，且其后期項目也將是地塊新盤銷售的要緊競爭對象。從長期來看，今年剛成交的三幅住宅地塊可能開發進度接近，因此以后一段時刻內市場供應量大，尤其是與本地塊相鄰的2-4地塊，容積率和體量與本地塊特不接近，是本項目以后最大的競爭對手。通過測算，當項目收益率為30%時，本次四幅地塊的合理拿地價格如下表：注：以上四幅地塊的評估報告詳見《15公告號地塊評估報告（松江、浦江鎮）20100331》3）新江灣城C4地塊地塊西面緊鄰新江灣公園、東至江灣城路、北至國浩路、南面與去年以3.2萬元樓板價成交的地王——新江灣C6地塊僅一路相隔。地塊內有自然河道，擁有良好的生態環境，利于提升景觀價值。目前地塊周邊樓盤有華潤橡樹灣、新城御景、加州水郡、仁恒怡庭、涵碧景苑，其中涵碧景苑、加州水郡已全部售馨，新城御景則已接近尾盤，故目前僅華潤橡樹灣二期在售，均價在4萬元左右；從以后的進展趨勢來看，仁恒怡庭將在9月開盤推出18棟多層公寓，而加州水郡、華潤橡樹灣后續也均有較大推量，再加上C6地塊尚待開發因此以后競爭壓力是專門大的。二．成交分析整個一季度上海土地成交量較去年高出了1.2倍，達到了723.53公頃，其中住宅用地占到25%。這要緊依舊由于去年土地市場的火熱連續至年初所致。在這熱浪之中，華僑城、萬科等知名房企仍涌入滬進行拿地，2月的賣地收入甚至達到了407億元，創下歷史新高；同時地王不斷被刷新，蘇河灣1號地塊以單價52855元/平方米成為單價新地王，刷新了黃浦163地塊之前創下的單價紀錄，同時也成為此次一季度單價排名第一的地塊。2010年第一季度成交單價前十排名地塊宗地名稱出讓面積(公頃)地塊性質中標價格（萬元）溢價率樓板價元/平米每畝地價中標單位1閘北蘇河灣1號地塊3.56商住辦70200049%5285513161華僑城2黃浦區163街坊地塊1.37商辦34100022%5182016582新黃浦/新世界3外灘國際金融中心地塊4.55商辦9220003%3414813518上海證大置業4新江灣城F區加油站地塊0.20其他13250%21999440中國石油/上海城投5寶山路804號地塊0.43商辦2640050%172454139中梁房產6松江廣富林2-4號地塊13.10住宅171600191%16378873招商/萬科7徐涇鎮徐盈路東側B4-01地塊13.69住宅382000431%154981860仁恒8長寧天山路街道98街坊地塊2.56商辦1535640%150004000綠城/華龍置業9朱家角鎮B3、B4地塊9.87商住101440154%14677685嘉華10朱家角鎮B7、B8地塊13.20商住132000147%14284667古北集團繼2月土地集中成交后，目前未成交的商業及住宅地塊都已所剩無幾，而面對3月兩會的召開及國土部推出土地調控的相關政策，3月的土地交易市場更顯“平淡”。據統計，3月份本市共成交土地227.26公頃，環比火熱的2月下降了近3成。同時成交幾乎都以工業用地為主，僅楊浦五角場成交1幅商住辦用地。附：一季度土地成交匯總（不含工業及其他用地）公告號地塊名稱地塊性質地塊面積公頂中標單位成交價萬元樓板價元/㎡溢價幅度200909102嘉定區真南路以南、走馬塘以西地塊住宅7.92上海寶華企業集團有限公司24186013283336%200909401川沙新鎮杜坊C02-08、C02-15地塊住宅11.34上海浦東進展置業有限公司2592113440%200910401新城21號地塊一期住宅7.45上海崇明新城房地產開發有限公司793310650%200910402新城21號地塊二期住宅5.36上海崇明新城房地產開發有限公司571310650%200910501上海臨港新城中心區一期建設區WSW-C2街坊WSW-C2-13地塊住宅7.64上海海港新城房地產有限公司542807101172%200910502上海臨港新城中心區一期建設區WSW-C2街坊WSW-C2-04和WSW-C2-05地塊住宅11.07上海海港新城房地產有限公司796807200171%200910503上海臨港新城中心區一期建設區WSW-C2街坊WSW-C2-10地塊住宅9.09上海海港新城房地產有限公司667887351178%200910504上海臨港新城中心區一期建設區WSW-C2街坊WSW-C2-14地塊住宅11.24上海海港新城房地產有限公司843207499185%200910704新場旅游綜合區C4地塊住宅9.92上海萬科房地產有限公司893006001233%200910902嘉定區外岡鎮百安路以西、恒榮路以南地塊住宅13.35萊蒙寶山1105008279360%200910903楓涇鎮I1地塊(南塊)住宅10.31中冶置業武漢有限公司403193912117%200910906龍興路R19-1號地塊住宅14.76上海房地產經營（集團）有限公司，中華企業股份有限公司26237311111172%200910907松江區廣富林2-4號地塊住宅13.10上海招商置業有限公司與萬科子公司上海朗達實業有限公司17160016378191%200910908龍興路R19-2號地塊住宅9.27上海龍湖置業進展有限公司15950610750173%201000202徐涇鎮徐盈路東側B4-01地塊住宅13.69上海仁恒楊浦房地產有限公司,HoBeeInvestmentLTD38200015498431%201000601大型居住社區泗涇基地B地塊住宅24.89上海城投置地有限公司（上海新凱房地產開發有限公司）242655420%200909105嘉定區嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15地塊商住辦15.16上海保利佳房地產開發有限公司7299221930%200909106華新鎮新府中路西側地塊商住辦22.78農工商房地產（集團）股份有限公司,上海大都市資產經營治理有限公司,上海海博股份有限公司1856006266293%200909601淞南鎮長江西路南側388號地塊商住辦4.31保利置業集團有限公司61800895863%200909606盈浦街道漕盈路東側地塊（F-2-2,F-1-2,F-1-6)商住辦13.70上海新城萬嘉房地產有限公司1201885965109%200910904楊浦區五角場街道311街坊地塊商住辦7.82瑞安全資公司泰隆進展有限公司聯合上海楊浦知識創新區投資進展有限公司12638159890%201000201閘北區蘇州河北岸東塊1街坊地塊商住辦3.56深圳華僑城房地產有限公司7020005285549%公告號地塊名稱地塊性質地塊面積公頂中標單位成交價萬元樓板價元/㎡溢價幅度200909301朱家角鎮B7、B8地塊商住13.20上海古北（集團）有限公司13200014284147%200909302朱家角鎮B3、B4地塊商住9.87嘉華（中國）投資有限公司10144014677154%200909602嘉定區外岡老鎮政府地塊商住0.80上海財寶興園置業進展有限公司64904529172%200909603環城路二號地塊商住5.84上海同濟房地產有限公司,同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司750188022141%200909604金山衛鎮學府路以東地塊（北塊）商住13.90上海綠地（集團）有限公司752003279222%200910901朱涇鎮城南E1（A、D）地塊商住2.58浙江國瑞創業投資股份有限公司168894680182%201000204重固鎮趙重公路東側地塊商住11.65上海萬科房地產有限公司800105508129%200908901寶山區大場鎮滬太路東側商業地塊商業5.31上海鼎匯房地產開發有限公司681005343125%200909101華新鎮3號地塊商業0.18上海鳳溪房產經營有限公司10755429149%200909103重固鎮艾祁港東側地塊商業13.18上海意邦置業有限公司1581612000%200910507堡鎮商業地塊商業1.73上海瀛海置業有限公司181811700%200910905松江區廣富林2-2號地塊商業9.57上海松江大學城建設進展有限公司5290078970%200909104楊行鎮鐵峰路東側地塊商辦1.84上海寶山國際汽車物流有限公司717019500%200910201外灘國際金融服務中心（8-1）地塊商辦4.55上海證大置業有限公司922000341483%200910301浦東新區高東集鎮9-7地塊商辦0.79上海高東企業（集團）有限公司55503530102%200910701長寧區天山路街道98街坊地塊商辦2.56綠城房地產集團有限公司,馬鞍山華龍置業進展有限公司153564150000%200910702上海市閘北區338街坊北上海物流3-1地塊商辦3.83北京佳程房地產開發有限公司5480057220%200910703寶山路804號地塊商辦0.43上海中梁房地產開發有限公司264001724550%200910801黃浦區163街坊地塊商辦1.37上海新黃浦（集團）有限責任公司,上海新世界股份有限公司3410005182022%201000203金澤鎮金商公路東側地塊商辦12.39上海市信息投資股份有限公司1895130000%【市場走勢】“小陽春”姍姍來遲，恐慌性購房苗頭再現在觀望、膠著中，一季度的住宅成交量也是在意料之中的出現了下滑，“小陽春”沒有如期而至。然而“兩會”結束后，原本稍已平靜的樓市又開始躁動。之前將開盤打算一推再推的開發商們，終于按奈不住，不約而同地選擇了3月下旬的那幾個雙休日開盤。因此，積壓數月的市場需求再一次暴發，“日光盤”現象重現江湖。不管是從最近大幅回升的一手房交易量，依舊頻頻出現的二手房跳價來看，目前上海大概又進入了一個房價層層推高的自我實現循環，也即觀望已久的購房者沒有希望來房價的回調，反而進一步的上漲，恐懼再不買房將會更加買不起房子。而賣房者，不管是開發商依舊二手房東，在頻頻出現的地王的刺激下，對自己持有資產的預期不斷提高，查找各種理由漲價。而不斷提升的房價又進一步強化了購房者的恐懼感。因此恐慌性購房再次席卷申城。投資開發指標：億元、萬平方米2010年2月較2009年同比增減（%）2010年1-2月較2009年同比增減（%）全社會固定資產投資額336.79▲28.1627.73▲22.8房地產開發投資額125.92▲12.3231.3▲11.8住宅77.71▲39.1141.80▲27.10辦公樓16.29▼15.929.81▼7.2商業營業用房14.74▲2128.18▲1.9新開工面積————305.96▲8.8住宅————234.53▲23.6施工面積————7425.4▲9.7住宅————4794.18▲10.9竣工面積————219.08▲1.6住宅————139.59▲5.1銷售面積————321.68▼4.8住宅————283.57▼72010年全社會固定資產投資開局良好，1-2月，本市全社會固定資產投資開局良好，投資627.73億元，比去年同期增長22.8%。其中，建設改造投資354.76億元，增長31.6%；此外，受去年房地產市場銷售回溫順相對寬松的貨幣政策阻礙，1-2月，本市房地產開發投資穩步增長，共完成投資231.3億元，比去年同期增長11.8%，增幅低于全社會固定資產投資11個百分點。

2．全市商品房1季度樓市量跌價升全市商品房2010年1季度同比09年增幅供應量萬㎡364.81▼4%成交量萬㎡422.57▼18%成交均價元/㎡13057▲31%受政策調控、春節淡季等不利因素阻礙，今年以來樓市成交量一直“萎靡不振”，盡管到了3月末樓市出現價升量漲的一絲“回暖”跡象，但仍然無法支撐起一季度樓市交易量。據統計，一季度全市商品房僅成交了422.57萬方，同比去年下滑近2成，其中3月份成交量同比去年減少近4成。同時一季度全市商品房的均價為13057元/平米，同比上漲31%。供應方面，新開樓盤在經歷了兩個月的低迷后，終于在3月中下旬集中開盤。據統計，3月商品房新增150.37萬方，環比上漲了64%。最終一季度商品房供應量為364.81萬方，保持了與去年同一水平。樓市3月集中放量庫存量不跌反升3月下旬，樓市在經歷2個多月的陰霾后呈現出快速回暖的態勢，連續幾天成交套數達千套以上，去化速度相對較快，但庫存量并沒有因此出現大幅減少的現象。由于受3月底開發商集中推盤阻礙，全市商品房在短時刻集中放量，全市商品房存量呈現不跌反升的趨勢，截止3月底，全市商品住宅可售余量為596.53萬平方米，較上月微漲2.2%。隨著5月房展會來臨，樓市將再度出現一股供應高峰期，“糧荒”現象臨時可不能出現。可售余量結構表（萬平方米）2010年2月末可售面積2009年3月末可售面積漲跌幅%商品住宅非一般住宅464.89477.58▲3%一般住宅118.71118.95▲0.2%合計583.6596.53▲2.2%辦公辦公297.78306.17▲2.8%商業商業574.30576.45▲0.37%其他其他108.46107.36▼1%總計1439.821586.51▲10%3．公寓市場三月末迎來供求井噴開盤即告售罄面對樓市調控壓力，觀望情緒濃厚，3月的“翹尾”沒有改變一季度成交供應低迷的窘境。當季成交量僅132.13萬方，同比去年下滑了10%，成交均價卻同比去年增長了50%。成交量集中在嘉定、松江、寶山、南匯等幾個偏遠郊區，我司代理的萬安金邸和新城金郡園分不位于成交排行榜的第五和第八位。同時，當季新增供應僅133.54萬方，同比下滑45%。3月18日，在一片低迷的市場中迎來了今年的春季房展會，觀展人流超過14萬人次，只是，此次房展會少見令眾多購房者翹首企盼的促銷降價，眾多參展樓盤表示售價未定，多個地產龍頭的缺席也令此次房展失色許多。我們隱約從此次房展的基調中讀出了房產商看多以后市場的信號。果然，市場終于在3月底迎來了“小陽春”。據統計，3月最后兩周的公寓供、求量均達到了47.8萬方，相當于整個三月份供求量的八成，同時也講明這兩周新開房源均已全部售完，像西尚海、林語溪等“日光盤”現象的再現在市場上引起了不小的沖擊，同時也使開發商對后市信心猛增。附1：一季度供應量前十位之公寓樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡海韻馨苑奉賢區郊環以外柘林板塊1105123940.89印象春城南匯區外郊環間周康板塊90175774.67新城悠活城嘉定區郊環以外嘉定主城區板塊61056601.77保利家園嘉定區外郊環間嘉定主城區板塊58248530.38景瑞歐蘭高邸寶山區郊環以外羅店板塊48844317.13仁恒河濱城浦東新區內環以內花木板塊32844255.73靜安均泰麗軒靜安區內環以內曹家渡板塊34043790.21新城金郡園嘉定區外郊環間嘉定主城區板塊42243507.26經緯都市綠洲寶山區中外環間大場板塊28241796.49馥敦坊虹口區內環以內四川北路板塊36240649.62附2：一季度成交量前十位之公寓樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡均價元/㎡印象春城南匯區外郊環間周康板塊74162440.414088靜安均泰麗軒靜安區內環以內曹家渡板塊24731825.9838356錦華茗園嘉定區外郊環間江橋板塊24230020.7112153萬達都市公寓嘉定區外郊環間江橋板塊34127500.4613642萬安金邸金山區郊環以外朱涇板塊27827444.798338朗詩綠島園寶山區郊環以外羅店板塊25526574.5118298逸庭苑松江區外郊環間松江新城西區板塊29925172.139418新城金郡園嘉定區外郊環間嘉定主城區板塊24424897.4315745夏朵園閔行區外郊環間馬橋板塊20822891.8812242馥敦坊虹口區內環以內四川北路板塊14721354.24296074．不墅市場供應量與去年同期持平成交量穩定增長不墅市場在連續兩個月成交量遭遇“腰斬”后，終于在3月份觸底反彈。今年一季度全市不墅整體表現為先抑后揚。一季度不墅成交量雖不及09年第四季度，但與去年同期相比，成交量和價格依舊有明顯上漲。據統計，當季全市不墅僅成交1837套、40.58萬平方米，同比上漲了12%。成交量要緊來自于松江、青浦和奉賢，占成交總量的55%。其中位于松江的綠地薔薇九里、沿海麗水馨庭和徐涇的久事西郊名墅，都憑借著各自的優勢和賣點而取得了不俗的銷售業績。與此同時，今年一季度推出1650套、34.63萬平方米不墅，供應差不多與去年同期持平。4.1獨棟不墅供應持續走低、成交量反彈一季度，全市獨棟不墅成交量在3月份的拉動下反彈，成交391套、13.04萬平方米，同比增長了33%。成交量要緊集中在松江和浦東，占成交總量的46%。其中崇明陳家鎮板塊的覽海高爾夫不墅成交最好，當月共簽約了28棟獨棟不墅，總面積8449平方米。當季獨棟房價稍有回落，為27358元，比上一季下滑近8%，這要緊是受成交結構阻礙所致。與此同時，不墅上市量已連續三個月走低，一季度只有有16個樓盤推出222套、7.09萬方不墅，同比去年減少了4%，創下近年來的新低紀錄。其中3月份僅達安御廷花園、覽海高爾夫不墅和泗涇頤景園3個樓盤有新上市房源。

附1：一季度供應量前十位之獨棟不墅樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡久事西郊名墅青浦區外郊環間徐涇板塊3710978.82合生東郊御品園浦東新區中外環間張江板塊199791.11御濤園閔行區外郊環間馬橋板塊287383.87翡冷翠園閔行區外郊環間浦江板塊166302.25西郊明苑不墅長寧區中外環間西郊板塊146273.83綠色家園奉賢區外郊環間金匯板塊155074.25泗涇頤景園松江區外郊環間泗涇板塊155020.9四季雅苑浦東新區內環以內花木板塊214658.35達安御廷花園崇明縣郊環以外崇明新城板塊194580.11萬順水原墅閔行區外郊環間顓橋板塊113912.36附2：一季度成交量前十位之獨棟不墅樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡均價元/㎡覽海高爾夫不墅崇明縣郊環以外陳家鎮板塊288448.8427358四季雅苑浦東新區內環以內花木板塊258405.8378509久事西郊名墅青浦區外郊環間徐涇板塊247090.0829681復地北橋城閔行區外郊環間顓橋板塊336981.4227968逸庭苑松江區外郊環間松江新城西區板塊206499.9220028上海紫園松江區外郊環間佘山板塊45519.5556243清風不墅金山區郊環以外金山新城板塊214928.8113528美林不墅浦東新區中外環間三林板塊184869.648100中凱曼荼園松江區外郊環間佘山板塊114768.5375505云頂不墅松江區外郊環間泗涇板塊73174.35152884.2聯體不墅供應量大增市場需求進一步釋放一季度聯體不墅大量開盤，當季共有26個樓盤推出1409套、27.06萬平方米，同比上漲5%。其中僅3月份就有13個樓盤開盤，推出體量占到當季總量的近4成。在聯本不墅供應量充裕的背景下，市場需求進一步被釋放。一季度，聯體不墅共成交1239套、24.17萬平方米，同比上漲了9%。成交冠軍是來自于松江新城板塊的沿海麗水馨庭，當季共簽約89套聯體不墅、成交面積達到2.09萬方，成交均價為18267元/平方米；其次是位于青浦徐涇板塊的久事西郊名墅，也簽約了95套聯體不墅，成交面積近2萬方，排名第二。同時，隨著住宅市場價格越走越高，聯體不墅一季度的成交均價也突破了2萬元，達到20692元，同比上漲了47%，比09年第四季度也上漲了3%。附1：一季度供應量前十位之聯體不墅樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡順馳蘭郡名苑嘉定區郊環以外安亭汽車城板塊14431224.56楓丹白露南匯區外郊環間惠南板塊11226008.93久事西郊名墅青浦區外郊環間徐涇板塊11224006.59沿海麗水馨庭松江區外郊環間新橋板塊9522622.52碧盈苑南匯區外郊環間惠南板塊9420975.34新浦江城二期閔行區外郊環間浦江板塊7317963.15綠地松江名邸松江區外郊環間松江新城東區板塊24317123.72綠色家園奉賢區外郊環間金匯板塊6917115.92海韻馨苑奉賢區郊環以外柘林板塊5011043.89萬安金邸金山區郊環以外朱涇板塊469962.94附2：一季度成交量前十位之聯體不墅樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡均價元/㎡沿海麗水馨庭松江區外郊環間新橋板塊8920901.4818267久事西郊名墅青浦區外郊環間徐涇板塊9519984.8423213綠地松江名邸松江區外郊環間松江新城東區板塊17416360.8523267保利葉都寶山區外郊環間顧村板塊399676.8626086娜歐佳苑奉賢區外郊環間奉城板塊418545.869930萬安金邸金山區郊環以外朱涇板塊388010.0212722新浦江城閔行區外郊環間浦江板塊317703.625063聚賢煌都奉賢區外郊環間南橋新城板塊317053.0413576嘉寶紫提灣城嘉定區外郊環間嘉定主城區板塊286171.8226001恒盛湖畔豪庭奉賢區外郊環間南橋新城板塊286064.44160214.3疊加不墅供應量創歷史新低，成交持續“下探”一季度全市疊加不墅成交持續低迷，僅成交207套、3.37萬平方米，同比減少了18%，環比大跌75%，創下新低。成交量要緊來自松江、寶山和青浦，該三個區域的成交占到成交總量的近七成。其中松江新城西區板塊的上林苑簽約最好，該案當月共簽約了45套疊加不墅，總面積為7238平方米。新盤方面，當季供應量創歷史新低，3月出現“零供應”僅青浦新城板塊的匯豐豪軒推出11套共3411平米及閔行顓橋板塊的眾眾?德尚世嘉推出8套、1414平方米疊加不墅，同比減少81%。附1：一季度供應量前十位之疊加不墅樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡匯豐豪軒青浦區郊環以外青浦新城板塊113411.38眾眾·德尚世嘉閔行區外郊環間顓橋板塊81413.94——附2：一季度成交量前十位之疊加不墅樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡均價元/㎡上林苑松江區外郊環間松江新城西區板塊457237.8116266美蘭湖花園寶山區郊環以外羅店板塊295697.4527503龍湖滟瀾山藝墅青浦區外郊環間趙巷板塊474464.7524398娜歐佳苑奉賢區外郊環間奉城板塊173311.178940萊英郡城嘉定區外郊環間安亭汽車城板塊142514.7413533明中龍祥家園松江區外郊環間新橋板塊91749.49476寶華海灣城金山區郊環以外金山新城板塊81543.8811201世茂海濱新城奉賢區郊環以外海灣板塊71240.0910032帕緹歐香苑青浦區郊環以外青浦新城板塊5989.1413188景港名人苑青浦區郊環以外青浦新城板塊5963.05170905．辦公樓市場辦公市場出現回落態勢1季度，受辦公樓市場租金下滑，空置率不斷上漲的阻礙，全市辦公產品出現下滑趨勢。當季供、求量環比上季均出現了5成的下滑，成交量同比也有27%的降幅。具體來看，當季供應量要緊集中在徐匯、虹口，其中來自于徐匯的漕河涇現代服務業集聚區貢獻最大，該案于2月5日推出72套整層辦公樓，供應面積高達10.36萬平方米，占1季度總供應量3成。附1：一季度供應量前十位之辦公產品樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡漕河涇現代服務業集聚區徐匯區內中環間田林板塊72103648.65玫瑰購物廣場虹口區內環以內四川北路板塊13834523.72綠地豐翔新城寶山區外郊環間大場板塊26823885.12太平金融大廈浦東新區內環以內陸家嘴濱江板塊2417160彩虹星座北苑大廈閘北區內環以內不夜城板塊35216640.71大上海紫金廣場虹口區中內環間四川北路板塊27213887.37金山國際貿易城金山區郊環以外金山新城板塊11112032.98曹安商辦樓嘉定區中外環間真新板塊11810969.2南方國際奉賢區外郊環間南橋新城板塊13510674.23覽海高爾夫不墅崇明縣郊環以外陳家鎮板塊2010001.46附2：一季度成交量前十位之辦公產品樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡均價元/㎡玫瑰購物廣場虹口區內環以內四川北路板塊15638617.9821886福產財寶廣場嘉定區外郊環間安亭汽車城板塊33421674.6112524虹橋銀都長寧區內環以內新華路板塊14721510.0435001浦江雙輝大廈浦東新區內環以內陸家嘴濱江板塊821506.5147742祥騰財寶廣場閘北區中外環間彭浦板塊6710337.1526199安信生活廣場松江區外郊環間松江新城東區板塊24210148.6110853上海西郊商務區嘉定區外郊環間江橋板塊278175.249774覽海高爾夫不墅崇明縣郊環以外陳家鎮板塊147019.1915458彩虹星座北苑大廈閘北區內環以內不夜城板塊1466145.3721993白玉蘭環保廣場楊浦區中內環間黃興板塊176026.1811768

6．商業市場郊區專業性商業市場頗受歡迎商業產品一季度成交量大幅下滑，僅成交40.82萬方，環比大跌5成之多，然而高于去年同期的水平，同比上漲了12%。成交要緊以郊區專業性市場的商鋪為主，如上海兩港裝飾材料城、上海玫瑰園商貿城等，由于面積小，總價低而頗受投資客青睞。成交價格上漲至12501元/平米，環比上漲5%。當季商業產品新增供應量為27.31萬平方米，環比下滑近六成，同比減少了24%。其中閔行區多個樓盤推出了底商產品，占到一季度商業產品供應總量的近四成。附1：一季度供應量前十位之商業產品樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡西郊九韻城二期閔行區外郊環間華漕板塊15540898.16假日景苑閔行區外郊環間江川路板塊6239309.1綠地南橋新苑奉賢區外郊環間南橋新城板塊224847.21萬源城閔行區中外環間古美羅陽板塊5919032.83欣荷苑南匯區外郊環間惠南板塊4117276.25民豐路北側商業用房嘉定區外郊環間安亭汽車城板塊33514334.41葛洲壩大廈浦東新區內環以內陸家嘴濱江板塊449960.04上海橋梓灣商城青浦區郊環以外青浦新城板塊858420.01百聯橋梓灣青浦區郊環以外青浦新城板塊1177552.27綠地豐翔新城寶山區外郊環間大場板塊647174.89附2：一季度成交量前十位之商業產品樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡均價元/㎡上海兩港裝飾材料城南匯區外郊環間惠南板塊62524988.387904德盈佳園南匯區郊環以外惠南板塊10118431.696228新時代商業廣場閔行區中外環間古美羅陽板塊116442.8610800高東商業廣場浦東新區中外環間外高橋板塊1712696.886752復華購物廣場嘉定區郊環以外嘉定主城區板塊33612196.528093書院社區南匯區郊環以外臨港新城板塊379753.634791九歌花園閔行區中外環間金虹橋板塊289406.5718229上海玫瑰園商貿城奉賢區外郊環間奉城板塊1309276.952396綜合商務樓、商鋪、超市金山區郊環以外朱涇板海服裝機械城金山區郊環以外楓涇板塊1097597.2720267．廠房市場廠房供應量探至冰點1季度，全市廠房供應量下探至冰點，僅有2個工業項目推出6套廠房房源，總供應量僅0.17萬方，較去年同期下滑98%。其中1、2月份持續“零供應”，該兩個項目均是3月份的供應。而受供應量短缺阻礙，廠房成交量較上季度略有下滑，整個1季度，全市廠房共成交7.43萬方，環比下滑27%，較去年同期大漲81%，成交價格達到11678元/平米，同比增長103%，與09年第四季度差不多持平。成交量要緊來自于松江新橋板塊的名企公館，該案在1季度共簽約了18套“類辦公”，總面積達2.5萬方，占1季度成交總量的3成多。附：一季度供應排名前十位之廠房產品樓盤名稱區縣環線板塊套數面積㎡第六地塊通用廠房浦東新區外郊環間外高橋板塊41135.33富特北路219號浦東新區中外環間外高橋板塊2584.82——附：一季度成交排名前十位之廠房產品樓盤名稱區縣環線板塊用途套數面積㎡均價元/㎡名企公館產業創新總部園松江區外郊環間新橋板塊類辦公1824636.494482碧波路328號火炬園浦東新區中外環間張江板塊類辦公113074.628819浦慶國際機電數碼園浦東新區外郊環間唐鎮板塊廠房3512261.263214東方環球企業園閘北區中內環間大寧板塊類辦公78980.7916411睿翔園浦東新區外郊環間唐鎮板塊類辦公86978.5214367上海浦東國際服裝服飾時尚中心浦東新區外郊環間川沙板塊類辦公313230.98274張江創新園浦東新區中內環間張江板塊類辦公22785.3218027第六地塊通用廠房浦東新區外郊環間外高橋板塊廠房41135.333500創新集聚園閘北區中外環間彭浦板塊類辦公2750.59804羅森寶工業研發中心寶山區外郊環間羅徑板塊類辦公1286.6413536

【區域公寓市場研究】1．區域公寓市場供求走勢分析1）供求趨勢運行分析數據來源：同策研展部3月南橋新城板塊新增供應3.27萬㎡，供應來源分不為3月22日取得預售許可證的眾旺苑93套合計0.94萬㎡，及3月28日取得預售許可證的民旺苑230套合計2.33萬㎡，該兩批房源均混雜于5-6層的多層動遷房內，品質較差，其中眾旺苑已售出43套，民旺苑尚未銷售。隨著傳統淡季周期的離去，本月成交環比增加146%，差不多持平于09年同期。民旺苑月底所推房源尚未銷售，故本月供求比高達2.55，以后可售房源較為充足，累計供求比0.81。2）價量趨勢運行分析數據來源：同策研展部3月公寓累計成交1.28萬㎡，環比上月增加146.%，差不多持平于09年同期，受各盤存量房源不足阻礙，板塊成交并未呈現大幅的成交量的大幅上揚；成交均價12072元/㎡，較上月下跌6.8%，要緊緣故是本月成交比重達三成的眾旺苑公寓產品與動遷房混雜，品質不足，價格相對較低，拉低了板塊的整體成交均價。2．區域公寓市場細化指標研究注：本部分只研究本案競品市場。競品新增供應量分析眾旺苑3月22日推出9棟共192套6層多層公寓房源，其中含99套動遷房，93套公寓；公寓要緊分布于5-6層，動遷房要緊分布于1-4層，品質感較差。戶型以82-88㎡二房和131㎡三房為主。戶型面積段（㎡）套數套數比一房5555.38%二房10811.08%82-885761.29%三房12711.08%1312931.18%合計93100.00%備注：以上戶型配比不含動遷房2）競品存量分析南橋區域在售項目3月月底剩余體量排名項目名稱體量（㎡）套數1陽光春城6689.03552眾旺苑6353.3543南郊新公館4757.94644恒龍尚品嘉苑2999.27335綠地觀邸1373.66116綠地翡翠公館1191.93377正陽世紀星城657.0378恒盛湖畔豪庭635.326合計——24657.5267數據來源：同策研展部數據來源：同策研展部3月板塊存量接著維持在2萬以上。存量套數最多的為一房為主的南郊新公館，陽光春城剩余可售房源以大面積為主，恒盛湖畔豪庭、正陽世紀星城、綠地觀邸目前差不多無房源可售，其中恒盛湖畔豪庭下批房源可能2010年5月推出，目前10萬元辦理會員卡中，綠地觀邸下批房源為180㎡大平層。

3）去化及價格分析Ⅰ.去化概況排名項目名稱新供面積(㎡)成交面積(㎡)成交套數戶均成交面積(㎡)本月成交均價(元/㎡)1眾旺苑9435.373882.544390.29102982本案——3511.9734103.29145223綠地觀邸——1431.841689.49127954正陽世紀星城——1258.451678.65122635陽光春城——918.967131.2899596南郊新公館——874.481272.87122397恒龍尚品嘉苑——178.77289.3911635合計——9435.3712057.0713092.7512165數據來源：同策研展部數據來源：同策研展部本月眾旺苑3月22日推出新房源，相對較低的價格及良好的地段加上集中供應，使得其成為本月板塊成交冠軍，其次確實是本案。其余各盤受目前可售房源有限阻礙，成交量較少，品質相對較高的綠地觀邸、正陽世紀城及南郊新公館成交12-16套，其余成交量在均在10套以下。

Ⅱ.去化明細結構分析（單價段分析）價格段（元/㎡）套數成交面積（㎡）套數占比10000以下5531.353.85%10000-10500454193.434.62%10500-11000188.880.77%11000-1150010746.067.69%11500-120003303.882.31%12000-12500161589.0612.31%12500-130005497.863.85%13000-1350010828.187.69%13500-1400011879.878.46%14000-145004470.883.08%14500-150003325.542.31%15000-155005502.743.85%15500-160009840.036.92%16000以上3259.282.31%合計13012057.01100.00%數據來源：同策研展部本月要緊價格區間為主力樓盤眾旺苑成交的10000-10500元/㎡。14000元/㎡以上成交均價均來源于本案。價格段（元/㎡）樓盤房型面積段（㎡）套數成交總面積（㎡）戶均成交面積（㎡）成交單價（元/㎡）戶均成交總價（萬元）10000以下陽光春城三室二廳110-1201119.84119.848821105.71130-1401137.83137.838821121.58140-1501146.16146.168814128.83眾旺苑一室一廳50-60155.5455.54907350.39二室一廳70-80171.9871.98907365.31合計5531.35106.27888094.3610000-10500南郊新公館一室一廳60