———產品品定定位位暨暨第第一一階階段段成成果果匯匯報報產品品定定位位思思路路項目目自自身身狀狀況況分分析析產品品定定位位市場場條條件件分分析析競爭爭環環境境分分析析規劃劃及及建建筑筑設設計計氣質質特點點指導操作作方方式式確立立企業業愿愿景景硬件件設設施施配配套套1項目目自自身身狀狀況況分分析析■地處處城城南南———成都都高高尚尚生生活活區區■緊緊鄰鄰川川大大江江安安校校區區■用用地地規規模模較較大大，，適適宜宜高高品品味味開開發發2市場場條條件件分分析析■眾多多區區域域購購房房客客戶戶———院校校、、企企業業■90㎡㎡以上上的的高高品品質質、、大大戶戶產產品品成成為為市市場場稀稀缺缺■地地塊塊周周邊邊均均是是較較為為成成熟熟的的居居住住社社區區，，并并形形成成了了一一定定的的商商業業氛氛圍圍3競爭爭環環境境分分析析■區域域現現有有直直接接競競爭爭壓壓力力弱弱■周邊項目目將相繼面市市，后市壓力大■以“只攻攻擊區域市場場”和“快速速上市”作為為主要的抗競競爭手段4企業愿景■安全回籠項目目投資■要求正常常的回報率■以項目品品牌打造企業業品牌定位歐洲大學城根據前期大量量的市調數據據和環境分析析，依托項目目自身所處的的地理位置優優勢，我們認認為：的建筑尺度與與人文氣質非非常適合本項項目，可作為為整體開發理理念和產品定定位思路。一、對大學城城的理解1中國■若干大學學集中的新開開發區——缺乏有機的聯聯系2國外■城市與大大學渾然一體體——資源共享，結結合緊密1有重要的大學學■眾多的特定人人群——高知階層（教教師、學生））二、大學城的的特質2特定的文化消消費和需求■活躍的文化消消費■個性化商商業消費3特定的硬件設設施■建筑——有設計感、歷歷史感、文化化感■空間尺度度——比較親和、比比較緊湊4環境氛圍■環境——安靜、休閑、、 親近自然然■生活氣息息——寧靜、恬適5文化藝術資源源豐富■文化資源——圖書館、電影影院■藝術資源源——美術館、劇院院、音樂廳（（音樂廣場））■公共藝術術——雕塑、壁畫、、建筑小品參考圖片海德堡咖啡廣廣場廣場附近的街街道小型博物館小鎮建筑參考圖片小鎮露天廣場場小鎮建筑參考圖片小鎮商業咖啡小店參考圖片劍橋水岸臨河而居參考圖片牛津街道古韻海德堡參考圖片俯看海德堡牛津一隅參考圖片小鎮概貌小鎮概貌參考圖片小鎮景觀小鎮景觀參考圖片小品雕塑參考圖片參考圖片參考圖片建筑風格設計計建議參考圖片參考圖片參考圖片參考圖片參考圖片參考圖片三、本項目的的產品方向人文藝術知識識之城根據以上調查查分析，本項項目的產品研研發方向可定定為：1功能區域劃分分■沿河景觀綠化化帶及休閑（（主題）商業業區■歐洲文化化小鎮■高知花園園住宅■校園經濟濟配套服務區區校園經濟配套套服務區高知花園住宅宅歐洲文化小鎮鎮沿河景觀綠化化帶及休閑商商業區功能區域劃分分示意圖2住宅產品類型型劃分建筑形態房型層高（m）單套面積（㎡）結構形式套內布局配比（％）其他4+1電梯花園洋房4房、3衛以上3.2～3.5180～240板式帶復式15一梯兩戶6+1電梯洋房3～4房2～3衛3.0～3.2140～180板式帶復式25一梯兩戶11層電梯復式公寓2～3房2衛2.9～3.0100～130板式帶復式30一梯兩戶16層板式電梯公寓2～3房1～2衛2.9～3.090～120板式平層15一梯兩戶16層投資型小戶型公寓標間2.8～2.930～60板式通廊式154梯16戶或6梯18戶3商業產品類型型劃分■濱河獨棟休閑閑商業別墅■歐洲文化化小鎮個性商商業街區■校園經濟濟及社區配套套服務商業4公建設施■泛會所■小廣場■運動設施施——街頭運動區域域（滑板、街街頭籃球、自自行車）■健身房第二部分目目標市市場定位與分分析我們的客戶在在哪里，都喜喜歡些什么市場支撐第二部分1住宅部分根據前期的市市場調查分析析，本項目有有以下5個主要客戶來來源：1）區域內各各大型院校及及科研企事業業單位人員2）區域內追追求品質生活活的換房者3）對“城南南居住”具有有強烈認同感感的高收入者者4）發展商系系統內部的購購房者5）第一居所所置業的知識識白領2商業部分■濱河獨棟休閑閑商業別墅——品牌餐飲■歐洲文化化小鎮個性商商業街區——特色店、文化化商業、個性性原創店■校園經濟濟及社區配套套服務商業——中型超市、小小型電影院、、快餐店、藥藥店等3商業后期經營營性活動■小眾藝術節■中小型文文化專題演出出■定向招商商引進■相關文化化資源導入第五部分營營銷策策劃賣房子子，更更是出出售一一種生生活方方式指標控控制及及產品品風格格控制制第三部部分一、項項目規規劃指指標控控制1容積率率的選選擇容積率樓面地價（元/㎡）1.617701.815702.014202.21290■樓面地地價一一般控控制在在銷售售價格格的1/3左右■按按現有有的規規劃條條件和和產品品定位位，容容積率率太高高會對對產品品品質質造成成影響響■考考慮規規劃局局審核核時的的變化化因素素因此，，建議議容積積率控控制在在1.8～2.0之間。。2建筑與與商業業面積積配比比住宅部分85％～90％商業部分10～15％二、產產品風風格控控制項目特特質決決定了了其產產品絕絕非市市場中中的泛泛泛之之輩，，高品品質的的人文文居住住社區區將是是項目目產品品研發發的必必然選選擇：：■歐歐洲現現代與與傳統統建筑筑元素素相結結合■富富含高科科技的的建筑筑■智智能化化建筑筑——這已成成為建建筑發發展的的趨勢勢，市市場的的必然然需求求1產品定定位研研發2、關于于建筑筑的擺擺放問問題●圍圍合合建筑筑的外外圍單單位，，接受受度低低，高高品房房沖擊擊價格格困難難；因此，，行列列式、、底層層架空空的規規劃布布局，，將增增強項項目均均好性性，避避免沖沖擊價價格高高峰的的高難難度，，并給給予中中央景景觀支支持。。同時，，以由由南至至北、、由低低到高高的順順序擺擺放建建筑，，既保保證天天際線線的美美觀，，也能能利用用高層層建筑筑有效效降低低外圍圍主要要道路路所產產生的的噪音音污染染，利利于營營造舒舒適恬恬靜的的居家家生活活氛圍圍。3、關于于建筑筑風格格●川川西風風、歐歐陸風風并不不符合合本項項目沉沉穩、、內斂斂的社社區氣氣質；；以北歐歐現代代風格格，結結合科科技化化的建建筑材材料和和智能能化配配套設設施，，將能能體現現項目目獨有有的氣氣質和和品質質感。。4、關于于景觀觀、環環境●消費費者對對景觀觀、環環境為為產品品第一一敏感感度，，是產產品營營造的的重要要指向向；●區域域消費費者非非常接接受通通透式式景觀觀；●消費費者對對人工工水景景（湖湖泊、、噴泉泉、小小溪））敏感感度呈呈下降降趨勢勢，但但區域內對對水景景應用用較少少；●環境境在預預售期期間的的渲染染和功功能的的可說說性非非常重重要。。充分利利用沿沿江安安河50米寬綠綠化帶帶，設設計大大景觀觀，文文化景景觀，，建議議整個個開發發先從從河濱濱公園園的設設計與與建設設入手手（成成都置置信麗麗都花花園有有先例例），，邀請請區域域知名名藝術術家、、雕塑塑家、、建筑筑師共共同參參與打打造一一處高高品味味的藝藝術公公園而而非一一個簡簡單的的沿河河綠化化帶，，并且且設置置長距距離的的戶外外木甲甲板休休閑棧棧道，，拉開開其商商業環環境與與周邊邊商業業項目目的差差距，，吸引引較為為高端端的大大城南南消費費人群群。其其未來來對于于沿河河的高高端主主題商商業及及整個個社區區的銷銷售的的現場場情景景拉動動將產產生難難以估估量的的推動動力。。5、關于于朝向向●顧顧客對對朝向向較敏敏感；；并隨隨客群群年齡齡增加加而遞遞增、、隨產產品品品質的增加而遞遞減；●顧客對對東西向有有30~40％的接受率率，但有3~5％的價格衰衰減；●顧客對對全北向房房接受率極極低；需找找尋特殊的的客群（如如廉價房、、投資客等等）因此，住宅宅盡量以南南北向擺放放，但全北北向單位需需要擺放投投資型產品品。6、關于住宅宅室內的空空間變化●消費者者對躍層/復式（特別別是小躍層層/復式）有極極高的接受受度；●供給方方面，受成成本和公攤攤限制，一一般躍層主主要為大面面積和樓宇宇頂層；●空間變變化和私家家園林應合合理結合；；因此，在嚴嚴格控制成成本和公攤攤的前提下下，可多做做復式，附附加花園，，化減小高高層電梯公公寓銷售壓壓力。7、關于私家家園林景觀觀●有入入戶回廊、、空中花園園、屋頂花花園、一層層花園、私私家架空花花園等形式；；●私家家園林是戶戶型和景觀觀的結合，，有足夠的的消費敏感感度；●私家家園林的形形式復雜多多變，結合合空間變化化，可形成成品種繁多多的新產品；；●通過過大進深設設計，可化化減成本過過高的壓力力；●目前前消費者對對1層花園、屋屋頂花園有有廣泛的接接受度。對對入戶花園、空中花花園有一定定的認知度度。因此，以私私家園林作作為產品的的重要附加加方向，中中品以上的的住宅單位位，凡有景景觀支持的的，都應將將景觀陽臺臺調整為空空中花園。。8、關于陽臺臺●常規1200～1800陽臺并無任任何興奮點點；●一步式式（900）陽臺成本本極為低廉廉，作為物物業附加贈贈送對促銷銷非常有利；；●景觀陽陽臺調整為為空中花園園（L型、2100～3300、反梁）有有足夠的興奮度，，成本有限限；因此，可考考慮放棄全全部常規陽陽臺。●低端端消費者對對外配套敏敏感，而高高端消費者者對內配套套敏感；●業主主并沒有會會所消費習習慣，成都都住宅小區區會所普遍遍經營慘淡淡；●銷售售面需要對對會所有一一定的說法法；因此，設計計中，對公公建的體量量盡可能的的“減少到到趨于0”，可引入泛泛會所概念念，或改變變形式，與與環境結合合等。9、關于配套套和公建1、外觀：采用現代歐歐洲（新德德式、荷蘭蘭或西班牙牙）低密度度住宅的流流行設計風風格，小高高層部分采采用現代簡簡約主義結結合科技派派風格。2、色彩：采用現代歐歐洲建筑風風格,簡約、時尚尚、低調，，用材精良良；外觀色色調采用較較為高雅深深色調，例例如：深咖咖啡、深駝駝色、赭石石色等；增增加環保技技術及高新新材料的應應用，增增強建筑的的歷史感。。3、細節：空調外機位位應統一從從設計角度度進行美化化及隱蔽，，入戶區域域可考慮采采用沿海比比較流行的的入戶花園園設計，大大戶型及頂頂層復式均均可考慮大大露臺及屋屋頂花園，，酒店式公公寓或11層電梯公寓寓可考慮將將傳統電梯梯改為觀光光電梯，避避免沉悶的的同時大幅幅提升項目目的品質感感。三、具體指指標1建筑1、外墻材料料：外墻建議以以質量較好好的涂料為為主，不同同部位的色色彩及噴涂涂工藝應有有所不同以以形成較為為豐富的表表面肌理效效果，建議議部分結合合石材、面面磚、木質質材料的搭搭配，以期期形成豐富富的立面風風格，小高高層可適當當采用金屬屬型材作為為結構材料料，可運用用屋頂飄板板等手法豐豐富建筑風風格。2、建筑部品品：建議入戶門門采用高質質量金屬防防盜門，采采用塑鋼門門窗，3、弱電：有線電