第6章開發(fā)產品成本本核算第一節(jié)開發(fā)產品成本的內容一、開發(fā)產品品成本概念（一）成本與與費用聯(lián)系與與區(qū)別1、區(qū)別（1）對象不同成本是以產品為對象的企業(yè)業(yè)資源的消耗耗；費用是企業(yè)以以生產經營發(fā)生的各種消消耗。（2）作用不同成本是為產品品取得經營收收入補償?shù)暮暮馁M；費用是為企業(yè)業(yè)利潤而發(fā)生生消耗。2、相同點性質相同：即都是產生生的費用。（二）概念開發(fā)產品成本本是房地產企業(yè)業(yè)在開發(fā)商品品房過程發(fā)生生的各項費用用。（三）房地產產企業(yè)開發(fā)產產品成本的內內容1、土地開發(fā)成本；2、房屋開發(fā)成本；3、配套設施開發(fā)成本。成本與費用結構合計合計不可預見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設施建設費5建筑安裝工程費4基礎設施費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本企業(yè)開發(fā)全部費用

開發(fā)成本甲方乙方直接成本1、2、3、4、5二、開發(fā)成本在建筑產品中中的結構4103054.568.530工程建設材料采購其他費用市場費用銷售費用建造成本38.5%銷售成本9%社區(qū)配套市政建設土地成本30%土地轉讓未加財務成本與管理費用環(huán)境因素設計因素1055577.5基本利潤項目收益率22.5%5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤關鍵控制環(huán)節(jié)3房地產開發(fā)全全流程圖三、開發(fā)產品品成本對象1、土地開發(fā)成本本：指公司開發(fā)土土地（建設場場地）所發(fā)生生的各項費用用。2、配套設施成本本：公司開發(fā)有償償轉讓的大配配套設施及不不能有償轉讓讓的配套設施施、不能計入入配套的公共共基礎設計所所發(fā)生的各項項費用。3、房屋開發(fā)成本本：指公司開發(fā)房房屋所發(fā)生的的各項費用。。4、開發(fā)成本：是指公司在土土地、配套設設施、房屋開開發(fā)過程中發(fā)發(fā)生的各項費費用，主要包包括：土地征征用及拆遷補補償費、前期期工程費、基基礎設施費、、建筑安裝工工程費、配套套設施費和開開發(fā)間接費用用。房地產成本核核算的步驟：：1、確定成本對對象2、確定成本項項目3、將成本支出出計入成本對對象具體項目目4、確定已銷開開發(fā)產品成本本[比較與掌握]：確定成本對對象的原則？？如何確定成本本對象？1.土地征用費及及拆遷補償費費2.前期工程費3.基礎設施建設設費4.建筑安裝工程程費5.公共配套設施施費6.開發(fā)間接費請分析:哪些成本項目目可控?房地產產品六大成本項目開發(fā)產品成本項目1、土地征用及及拆遷補償費費：為取得土地開開發(fā)使用權（（開發(fā)權）而而發(fā)生的各項項費用。主要要包括以下項項目：包括土地出讓金、土地轉讓費、土地變更用用途及超面積積補交的地價價、繳納的契稅和印花稅等；；拆遷補償費；土地閑置費。開發(fā)產品成本項目2、前期工程費費：是指在取得土土地開發(fā)權之之后，項目開開工之前發(fā)生生的各項費用用。如項目前前期報建費、、規(guī)劃設計評估費、勘測丈量費、三通一平費、臨時設施費（甲方的）。。3、基礎設施費費：供電工程費、給排水工程費、供熱、供氣工程費、道路工程、通訊工程、電視、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)4、建筑安裝工工程費：土建工程費（基礎、主體體、甲供材料料費）和安裝工程費（電氣安裝、、弱電安裝、、給排水安裝裝工程費、電電梯安裝、空空調、消防、、燃氣、煤氣氣和門窗等安安裝工程費。。工程監(jiān)理費費）。開發(fā)產品成本項目5、公共配套設設施費：不可經營性公共配套設施施、業(yè)主和小小區(qū)可經營性公共配套設施施（幼兒園、、郵局等）；；地下室、車車庫可按產權權情況劃分開發(fā)產品成本項目6、開發(fā)間接費費用：是指房地產企企業(yè)在現(xiàn)場組組織房地產開開發(fā)而發(fā)生的的各項費用。。主要包括管理理人員工資、、職工福利費費、折舊費、、修理費、辦辦公費、水電電費、勞動保保護費、工程程管理費、周周轉房攤銷以以及項目營銷銷設施建造費費等。如利息貸款費費用、物業(yè)管管理基金、質質檢費、開發(fā)發(fā)現(xiàn)場管理費費等。為取得土地開開發(fā)使用權（（開發(fā)權）而而發(fā)生的各項項費用。主要要包括以下項項目：1、土地買價（（出讓金）2、大市政配套套費3、契稅4、耕地占用稅稅5、土地使用費費6、土地閑置費費注意國家相關關政策。土地征用費及及拆遷補償費費7、土地變更用用途和超面積積補交的地價價及相關稅費費8、拆遷補償支支出9、安置及動遷遷支出10、回遷房建造造支出11、農作物補償償費12、危房補償費費土地征用費及及拆遷補償費費項目開發(fā)前期期發(fā)生的水文文地質勘察、、測繪、規(guī)劃劃、設計、可可行性研究、、籌建、場地地通平等前期期費用。下列費用可否否列入前期工工程費：1、報批報建費費2、臨時設施費費前期工程費開發(fā)項目在開開發(fā)過程中所所發(fā)生的各項項基礎設施支支出，主要包包括開發(fā)項目目內道路、供供水、供電、、供氣、排污污、排洪、通通訊、照明等等社區(qū)管網工工程費和環(huán)境境衛(wèi)生、園林林綠化等園林林環(huán)境工程費費。基礎設施建設設費開發(fā)項目開發(fā)發(fā)過程中發(fā)生生的各項建筑筑安裝費用，，主要包括開開發(fā)項目建筑工工程費費和安裝工工程費費等。自營方方式發(fā)發(fā)生的的建筑筑安裝裝工程程費和和以出出包方方式支支付給給承包包單位位的建建筑安安裝工工程費費。一一般稱稱為““建安安成本本”。。建筑安安裝工工程費費開發(fā)項項目在在開發(fā)發(fā)過程程中所所發(fā)生生的、、獨立立的非非營利利性的的，且且產權權屬于于全體體業(yè)主主的，，或無無償贈贈予地地方政政府、、政府府公用用事業(yè)業(yè)單位位的公公共配配套設設施支支出。。公共配配套設設施費費企業(yè)為為直接接組織織和管管理開開發(fā)項項目所所發(fā)生生的，，且不不能將將其歸歸屬于于特定定成本本對象象的成成本費費用性性支出出。主主要包包括管管理人人員工工資、、職工工福利利費、、折舊舊費、、修理理費、、辦公公費、、水電電費、、勞動動保護護費、、工程程管理理費、、周轉轉房攤攤銷以以及項項目營營銷設設施建建造費費等。。[運用]：開發(fā)發(fā)間接接費與與管理理費用用的區(qū)區(qū)別開發(fā)間間接費費2土地開開發(fā)成成本核核算一、土土地開開發(fā)內內容按用途途可分分為2類：一是：為了了轉讓讓、出出租而而構臺臺商品品性土土地，，可出出售的的土地地。——獨立成成為房地產產商品品二是：為開開發(fā)自自己的的商品品房產產品而而開發(fā)發(fā)的土土地，，即為為建造產產品而開發(fā)發(fā)土地地。——是房屋商商品的一部部分。。二、土土地開開發(fā)產產品成成本項項目共計4項1.土地征征用及及拆遷遷補償償費2.前期工工程費費3.基礎設設施費費4.開發(fā)間間接費三、土土地開開發(fā)成成本會會計語語言表表達（一））科目目設置置方法法1.““生產成成本””——一級科科目庫庫存商商品1.土地購買的實際成本2.前期工程的實際成本3.基礎設施的實際成本4.間接費用的實際成本開發(fā)完工，驗收合格。（二））會計計分錄錄（1）發(fā)生生的土土地出出讓金金時借：生產成成本——某××××商品性性土地地（成成本對對象））—土地征征用及及拆遷遷補償償費（（成本本項目目）貸：銀行存存款等等（2）發(fā)生生前期期工程程費時時借：生產成成本——某××××商品性性土地地（成成本對對象））—前期工工程費費（成成本項項目））貸：銀行存存款等等（3）發(fā)生生基礎礎設施施費時時借：生產成成本——某××××商品性性土地地（成成本對對象））—基礎設設施費費（成成本項項目））貸：銀行存存款等等（4）發(fā)生生現(xiàn)場場管理理費用用時借：生產成成本——某××××商品性性土地地（成成本對對象））—開發(fā)間間接費費（成本本項目目）貸：開開發(fā)間間接費費用（5）開發(fā)發(fā)完工工后借：庫存商商品——某××××商品性性土地地（產產品名名稱））貸：生產成成本（（開發(fā)發(fā)成本本總額額）——某××××商品性性土地地開發(fā)發(fā)成本本自用土土地開開發(fā)完完成時時，計計入房房屋成成本的的項目目中借：生產成成本——××××房屋開開發(fā)成成本（（產品品名稱稱）——土地征征用及及拆遷遷補償償費貸：生產成成本（（開發(fā)發(fā)土地地成本本總額額）——××××自用土土地開開發(fā)成成本3配套設設施開開發(fā)成成本核核算一、配配套設設施內內容（一））房地地產配配套設設施定定義公共配配套設設施：：主要要指住住宅區(qū)區(qū)內的的市政政公用用設施施和綠綠地。。1、公用設設施包括道道路、、公交交站場場、環(huán)環(huán)衛(wèi)設設施、、各類類公用用管線線(自來水水、電電力、、電信信、燃燃氣、、熱力力、有有線電電視、、雨水水、污污水等等)及相應應的建建筑物物、構構筑物物。2、公共共設施施主要要包括括教育育、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生、、文化化體育育、商商業(yè)服服務、、行政政管理理和社社區(qū)服服務和和綠地地二、公公共配配套設設施分分類1、建成成后能能夠有有償轉轉讓的的（1）公用管管線(自來水水、電電力、、電信信、燃燃氣、、熱力力、有有線電電視、、雨水水、污污水等等)及相應應的建建筑物物、構構筑物物。（2）規(guī)劃劃小區(qū)區(qū)內的的銀行行、商商店、、郵局局等（3）非營業(yè)業(yè)性配配套設設施，，如學學校、、幼兒兒園、、醫(yī)院院等。。2、建成成后不不能轉轉讓的的如業(yè)主主辦公公室、、水塔塔、車車棚、、公廁廁等商業(yè)配配套設設施小區(qū)設設計圖圖三、配套設設施成本項項目共計6個1.土地征用費費及拆遷補補償費2.前期工程費費3.基礎設施建建設費4.建筑安裝工工程費5.公共配套設設施費6.開發(fā)間接費費四、配套設設施會計核核算（一）原則則對可轉讓的的當作房屋屋單獨為成成本對象。。對不可轉讓讓的，費用用可以作為為房屋核算算對象的下下的子成本本項目——“配套設施工工程費”（二）科目目設置1、開發(fā)成本本——商店（成本本對象）——土地征用及及拆遷補償償——前期工程費費——基礎設施工工程費——建安工程費費——配套設施工工程費（不轉讓的的如水塔））——開發(fā)間接費費用五、配套設設施計算配套設施預預提率=某配套設施施預算成本本/應負擔配套套設施預算成本的合計注意：主要是不轉讓配套套設施的向商品房和可轉讓的商品性配配套設施分分配。案例書P170-171分子：不能轉讓的的配套設施施預算成本本；分母：商品房和可轉讓的商品性配配套設施預預算成本。。4房屋開發(fā)成成本核算一、房屋開開發(fā)成本構構成（1）土地征用用及拆遷補補償費或批批租地價（2）前期工程程費；（3）基礎設施施費；（4）建筑安裝裝工程費；；（5）配套設施施費；（6）開發(fā)間接接費。開發(fā)間接費費用分配配P160定義：指現(xiàn)成發(fā)生生的甲方管管理費用。。用途：向各商品房房和出售的的配套設施施分配公式：分配率=本月實際開開發(fā)單位費費用/分配產品直直接成本×100%某產品應分分配的開發(fā)發(fā)間接費=該產品直接接成本×分配率1.一般房屋開開發(fā)項目，，以每一獨獨立編制設設計概（預預）算，或或每一獨立立的單項開開發(fā)工程為為成本核算算對象。2.同一開發(fā)地地點，結構構類型相同同的群體開開發(fā)項目，，開竣工時時間相近，，同一施工工隊伍施工工的，并為為一個成本本核算對象象，開發(fā)完完成后，再再按各個單單項工程概概預算數(shù)的的比例，計計算各幢房房屋的開發(fā)發(fā)成本。二、房屋開開發(fā)成本對對象小區(qū)商品住住房3.對于個別規(guī)規(guī)模較大、、工期較長長的房屋開開發(fā)項目，，可以結合合經濟責任任制的需要要，按房屋屋開發(fā)項目目的部位劃劃分成本核核算對象。。二、房屋開開發(fā)成本對對象（一）科目目設置方法法1.“生產成本””——商品房庫庫存商品品三、會計核核算設置1.土地購買的的實際成本2.前期工程的的實際成本3.基礎設施的的實際成本4.建安工程實際成本5.配套設施實際成本6.間接費用的的實際成本開發(fā)完工，驗收合格。三、會計核核算設置（二）成本本核算方法法1、發(fā)生的土土地拆遷及及補償費借：生產成成本—101商品房開發(fā)發(fā)成本__土地征用及及拆遷補償償費—土地出讓金金1800000貸：銀行存存款1800000（二）成本本核算方法法2、發(fā)生的前前期工程費費借：生產成成本—101商品房開發(fā)發(fā)成本__前期工程費費—設計費280000貸：銀行存存款280000三、會計核核算設置（二）成本本核算方法法3、發(fā)生的基基礎設施費費借：生產成成本—101商品房開發(fā)發(fā)成本__基礎設施費費—供水設施費費200000貸：銀行存存款200000三、會計核核算設置（二）成本本核算方法法4、發(fā)生的建建筑安裝工工程費借：生產成成本—101商品房開發(fā)發(fā)成本__建安工程費費—土建費用19000000貸：銀行存存款19000000三、會計核核算設置（二）成本本核算方法法5、公共設施施配套費借：生產成成本—101商品房開發(fā)發(fā)成本__配套設施費費—水塔修建費費300000貸：應付費費用/預提費用300000三、會計核核算設置（二）成本本核算方法法5、開發(fā)間接接費用借：生產成成本—101商品房開發(fā)發(fā)成本__開發(fā)間接費費—現(xiàn)場管理費費