盛泰廣場推售提案2010年7月1目錄產(chǎn)品與SWOT分析3濟(jì)寧競品市場簡析26鎖定客戶的精準(zhǔn)定位4嚴(yán)峻的宏觀市場背景1項(xiàng)目推售策略5包裝和設(shè)計(jì)建議2嚴(yán)峻的宏觀市場背景1通貨膨脹信貸危機(jī)房市兩量房價指數(shù)3嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)背景通貨膨脹：從目前大勢看，由于通脹預(yù)期仍然存在，將直接導(dǎo)致宏觀調(diào)控政策的持續(xù)。“房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)吹草動對中國經(jīng)濟(jì)的影響比較大”——中國人民銀行行長。4信貸危機(jī)：據(jù)悉，上海、南京多家銀行重啟第三套房貸。由于擔(dān)心一旦全國銀行都悄然放水，房地產(chǎn)會再次迎來一次可怕的報(bào)復(fù)性反彈，不僅政策的公信力將嚴(yán)重受損，中國經(jīng)濟(jì)也會陷入危機(jī)，所以政府一再重申“樓市調(diào)控堅(jiān)定不移”。

嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)背景5嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)背景房市兩量——成交量下降，開發(fā)量加大雖然本輪樓市調(diào)控堪稱“史上最嚴(yán)”，但房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)明顯萎縮。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%。與此同時，一線城市的成交量出現(xiàn)明顯下滑，渣打監(jiān)測中國上海、北京、深圳、杭州等14個城市的一級房市交易后發(fā)現(xiàn)，自4月中旬中國政府出臺新政以來，這14個城市的住房成交量，以四周移動平均值計(jì)算下降了約60%，其中，北京下降了70%，深圳降57%，上海降28%。中小城市中，海口交易量下降95%，杭州、大連降90%。6房價指數(shù)：房價開始微降，沒有出現(xiàn)大幅度下降。一旦前期的調(diào)控措施沒有產(chǎn)生積極效果，預(yù)計(jì)中央有可能會持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策。嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)背景7在通脹威脅、房價反彈、信貸危機(jī)三重?fù)?dān)心下，中央政府調(diào)控房市的決心不變，住建部時時發(fā)出信號，敲響警鐘：樓市調(diào)控堅(jiān)定不移！我們預(yù)估，隨著調(diào)控政策的堅(jiān)持，2010年下半年，降價波將會波及到三四線城市，房地產(chǎn)將面臨著更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，隨著全國降價波的波及，各大城市成交量將會持續(xù)下降。大勢研判8濟(jì)寧競品市場簡析2濟(jì)寧概要四大板塊現(xiàn)狀房市未來房市競品匯總個案分析9歷史文化名城——東文西武南水北佛中古運(yùn)河山東內(nèi)河航運(yùn)中心山東省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大工業(yè)中心城市之一◆全國煤炭能源基地◆山東省農(nóng)機(jī)生產(chǎn)基地◆全國大型煤化工產(chǎn)業(yè)基地◆國家級生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地◆國家級工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地◆國家級紡織新材料產(chǎn)業(yè)基地◆國家級掛車（專用車）產(chǎn)業(yè)基地◆全球最大的小松工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地

濟(jì)寧概要城市印象10市中區(qū)現(xiàn)在掌控濟(jì)寧的中央大勢，高端項(xiàng)目集中于此；高新區(qū)城市規(guī)劃起點(diǎn)高，正趨于成熟，然而熱度已過；全國優(yōu)秀國家級高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心國家博士后科研工作站建站單位全省歸國留學(xué)人員工作先進(jìn)單位山東省首批軟件產(chǎn)業(yè)基地北湖區(qū)是濟(jì)寧市的未來重心和中心。規(guī)劃中，濟(jì)寧市政府、濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院、山東理工技術(shù)學(xué)院、濟(jì)寧市體育館（2014年山東省運(yùn)動會舉辦地）等濟(jì)寧市重點(diǎn)建筑配套均遷至此。四大板塊三足鼎立中心向南從城市建設(shè)的角度看，市中區(qū)、高新區(qū)和北湖區(qū)屬于開發(fā)熱區(qū)。高新區(qū)北湖區(qū)任城區(qū)市中區(qū)11現(xiàn)狀房市：2010年1-5月客源減少，銷量下降，開發(fā)同期增長，房價暫未出現(xiàn)明顯波動統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，濟(jì)寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)41.6億元，比上年同期增長21.7%；受房產(chǎn)新政的影響，目前，銷售量有所下降，看房、購房的客源減少30%以上；價格依然堅(jiān)挺。房屋銷售價格不斷上漲。一季度，延續(xù)09年四季度以來的上升通道，不斷上漲。調(diào)查顯示，房屋銷售價格指數(shù)同比上漲6.4%，1-3月我價格指數(shù)分別上漲4.9%、5.7%、8.5%，升幅不斷擴(kuò)大。從環(huán)比情況看，總體價格增幅不斷縮小。部分樓盤出現(xiàn)價格暗暗松動的跡象（如紅星8號采用同價送精裝的策略暗降）。12下半年房市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。今年以來，濟(jì)寧市把加大保障性住房建設(shè)作為改善民生的重點(diǎn)，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)，隨著北湖度假區(qū)以及北城新區(qū)的推進(jìn)，全市房地產(chǎn)投資將保持快速增長。市場供給量有效增加。一方面是在2009年下半年投資的項(xiàng)目基本都會在2010年上市銷售。另一方面保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，一定程度上釋放剛性需求，市場供給量將會增多。房價已呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。國家出臺遏制房價的政策效果顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)年內(nèi)房價上漲的可能性較小。

13重點(diǎn)競品匯總表濟(jì)寧樓市高價高速的黃金時代一去不返。部分知名項(xiàng)目及為確保2010年目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及快速回籠資金，開始暗降價格拉動成交量。14價格導(dǎo)向明顯：整體來看，價格是促進(jìn)銷售的主要因素。與市中區(qū)中心項(xiàng)目相比，片區(qū)價格區(qū)間在4000-5000元/㎡之間，價格戰(zhàn)趨勢明顯；地段導(dǎo)向明顯：目前市中區(qū)中心地段城市配套成熟度明顯優(yōu)于其他區(qū)，價格明顯高于其他位置；戶型面積特征：各項(xiàng)目供應(yīng)主力以兩房三房為主，主流面積在80-130平米之間。板式成為主流產(chǎn)品：新推樓盤以板式小高層和高層為主，配以沿街底商；精裝樓盤較少：只有國翠城和紅星8號精裝，森泰·御城的酒店式公寓項(xiàng)目“壹世界”精裝，市場接受度尚可；樣板間面積段：高端樓盤一般做整層樣板間。濟(jì)寧樓市分析總結(jié)15問題：市中區(qū)核心地段的項(xiàng)目離本案較近，會分流一部分客群。針對策略：利用價格杠桿，在區(qū)域競爭、分流競爭中吸納更多客群，促進(jìn)銷售。開發(fā)商：九巨龍項(xiàng)目地址：濟(jì)寧市紅星路8號建筑類別：高層小高層面積區(qū)間：83-150平方米主力戶型：140－150平方米銷售價格：7000－8000元綠化率：25％競爭對手個案分析——紅星8號16開發(fā)商：濟(jì)寧怡景地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址：濟(jì)寧市洸河路北側(cè)吳泰閘路南側(cè)洸府河景觀西面建筑面積：55萬多平方米建筑類別：高層小高層面積區(qū)間：80－150平方米銷售價格：1-4期已售罄，5期尚未開盤價格預(yù)估5000元/㎡競爭對手分析——冠亞星城問題：冠亞星城是高新區(qū)第一大盤，也是首家外地開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)劃理念和營銷手段超前，已經(jīng)開發(fā)4期，規(guī)模和口碑效應(yīng)明顯，吸引了大量高新區(qū)中高端企業(yè)客群。隨著今年下半年5期的開盤銷售，5000元/㎡的價格對本案產(chǎn)生直接威脅。針對策略：在景觀資源和產(chǎn)品規(guī)劃不利的情況下，利用專業(yè)的地產(chǎn)營銷進(jìn)行推售，突出項(xiàng)目市中區(qū)城市生活綜合體的核心優(yōu)勢，是吸引目標(biāo)客群的關(guān)鍵。17競爭對手分析——森泰御城開發(fā)商：濟(jì)寧森泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：濟(jì)寧紅星東路與火炬路交匯處，向東200米左右建筑面積：13.75萬平方米建筑類別：小高層酒店式公寓銷售價格：均價4800左右銷售情況：一期樓盤基本售罄問題：森泰御城與本案隔火炬路相望，是本案的強(qiáng)勁對手。一期的開發(fā)與銷售積累了一定的口碑。二期規(guī)劃“高層住宅+商務(wù)+酒店+會所+幼兒園”規(guī)劃起點(diǎn)高于一期，對本案產(chǎn)生直接威脅。針對策略：在對手還按兵不動尚未開發(fā)的情況下，本案搶奪先機(jī)、搶先銷售，是吸引目標(biāo)客群的關(guān)鍵。18產(chǎn)品與SWOT分析3基地環(huán)境現(xiàn)有戶型SWOT分析19紅星東路火炬路本案西北兩側(cè)為已入住成熟社區(qū)，居住環(huán)境成熟本案東側(cè)，緊鄰雙向八車道的火炬路，交通便利；噪音、浮塵等產(chǎn)生不利影響；以東為高新區(qū)，建委自建房、如意·御頂閣、森泰·御城等新建項(xiàng)目，各項(xiàng)居住配套較優(yōu)，是本案的主要競爭對手。沿紅星東路和火炬路的高壓線對本案產(chǎn)生不利影響。基地環(huán)境分析207-25層戶型產(chǎn)品劣勢僅有114㎡、116㎡、124㎡三種大戶型，戶型配比偏重明顯，目標(biāo)客戶的選擇較少；蝶式結(jié)構(gòu)，采光通風(fēng)效果差，較之濟(jì)寧主流市場的板式高層，嚴(yán)重削弱目標(biāo)客戶接受度；兩梯六戶的電梯配置，有利有弊，利是為客戶攤薄了電梯使用費(fèi)用，弊端是降低了項(xiàng)目的形象，削弱了價格高度。衛(wèi)生間的開間只有1.8米，廚房2.5米，偏小216層與頂層產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品賣點(diǎn)：露臺贈送一半面積附加賣點(diǎn)：結(jié)構(gòu)板面可做空中花園，做為每戶的私家花園，增加附加值22Ｓ.優(yōu)勢（Superiority）：盛泰是濟(jì)寧市的實(shí)力開發(fā)商，當(dāng)?shù)刂容^高；市中區(qū)和高新區(qū)交界處，地段較好，市場認(rèn)知度高；緊臨火炬路和紅星路，連接濟(jì)寧未來重心北湖區(qū)和現(xiàn)在的中心市中區(qū)；綜合公寓、商業(yè)、商務(wù)等眾多城市業(yè)態(tài)，整盤規(guī)劃完善。Ｗ.劣勢（Weakness）：火炬路雙向八車道，比較嘈雜,周邊大環(huán)境不好；周邊生活配套目前相對仍比較薄弱，特別缺乏高品質(zhì)的購物、休閑、餐飲配套；南側(cè)和東側(cè)高壓線密集，影響部分客戶；周邊城市面貌一般，傳統(tǒng)上不屬于高品質(zhì)板塊，板塊形象需要提升；產(chǎn)品設(shè)計(jì)滯后于濟(jì)寧市場，戶型面積偏大，后期推售市場接受度較差。ＳＷＯＴ分析23Ｏ.機(jī)會（Opportunity）：下半年板塊進(jìn)入銷售期的直接競爭項(xiàng)目相對較少；隨著板塊的逐步成熟，價值潛力明顯。Ｔ.威脅（Threaten）：受新政影響，客戶觀望氛圍嚴(yán)重，市場信心受挫；北湖區(qū)已成為濟(jì)寧市公認(rèn)的未來發(fā)展重心，對高新區(qū)沖擊較大；片區(qū)內(nèi)競品多為實(shí)力型企業(yè)開發(fā)，但同質(zhì)化嚴(yán)重；片區(qū)內(nèi)價格差額較大，有陷入價格戰(zhàn)的趨勢；森泰·御城二期，產(chǎn)品線全面，業(yè)態(tài)與本案接近，未來將與本案產(chǎn)生直接威脅。24三大課題：在宏觀市場不景氣，調(diào)控政策堅(jiān)定不移的形勢下，如何掀起銷售熱潮？在板塊大勢不利，板塊熱度已過的形勢下，如何成功突圍？在板式高層已成為市場主流，蝶式結(jié)構(gòu)的大戶型，如何讓市場接受？25整合發(fā)力鎖定差異化的核心價值基于市場、產(chǎn)品、客戶進(jìn)行精準(zhǔn)的定位定位定天下26鎖定客戶的精準(zhǔn)定位4客群描述定位發(fā)想定位思路27第一大目標(biāo)客群描述—新濟(jì)寧人

■在濟(jì)寧有固定營業(yè)的生意人他們生意繁忙，經(jīng)營紅火，購買實(shí)力較強(qiáng)他們賺錢第一，享受第二，沒有太多休息時間他們需要一個提供商務(wù)及家居全套服務(wù)的地方，可以隨時養(yǎng)精蓄銳■年輕時尚白領(lǐng)一族◆他們是都市時尚的代表，首付能力弱，但還款能力強(qiáng)◆他們具有相當(dāng)?shù)钠肺唬⒅厣畹膬?nèi)涵◆他們交際廣泛而頻繁，喜歡隨時休閑、購物和娛樂消費(fèi)◆他們是激情工作的一族，希望安家在濟(jì)寧，工作和家庭兼顧◆他們有著濃厚的都市情節(jié)，對城市的繁華有著先天的依賴◆他們思維活躍，喜歡自由，對空間的追求也比較隨心所欲■高新區(qū)外來濟(jì)寧工作的中高層管理人員需求層次品質(zhì)、都市情節(jié)、發(fā)展前景28第二大目標(biāo)客群描述—老濟(jì)寧人

■濟(jì)寧市區(qū)客群濟(jì)寧本地客群，也包含一部分來濟(jì)寧10-20年的外地人（他們已經(jīng)認(rèn)定自己是濟(jì)寧人）多為首次置業(yè)或首次改善型客戶，事業(yè)處于穩(wěn)定的發(fā)展期，購買力較強(qiáng)喜歡繁華的都市生活，但對居住區(qū)域沒有固化觀念他們希望住上好房子，關(guān)注品質(zhì)，更希望能借房子提升身份地位需求層次升值潛力、傳承性、品質(zhì)性■濟(jì)寧周邊人群多為改善型客戶，購買力較強(qiáng)渴望融入城市生活，對居住區(qū)域沒有固化觀念希望子女能成為真正的“城里人”29花開兩朵，各表一枝從產(chǎn)品特性出發(fā)從客戶心理出發(fā)理性訴求感性訴求30直擊客戶心理31

2300多年前，古希臘哲學(xué)家亞里士多德提出——“城市，是因人類尋求美好生活而誕生。”“人們來到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好。”

無論是上海世博會“城市，讓生活更美好”的主題概念，還是北京上海等大城市的發(fā)展軌跡，都體現(xiàn)著現(xiàn)代中國人對城市發(fā)展的獨(dú)特思考，寄托著國人對未來更為美好的城市生活的展望。發(fā)想點(diǎn)：人類的城市情結(jié)32核心提煉與精準(zhǔn)定位城市的價值的消費(fèi)的便利的自由的多功能的品味的。。。公寓+住宅+商業(yè)+商務(wù)定位/主訴求：都市生活綜合體盛泰廣場都市公寓·商務(wù)·主題式購物中心定位/主訴求：城市中軸都市官邸感性訴求（輔推）：理性訴求（主推）：打動客戶心理的特質(zhì)：產(chǎn)品核心：33人是城市的主體和核心！我們的客戶，相當(dāng)一部分是從濟(jì)寧周邊縣區(qū)進(jìn)入城市，他們對這座城市充滿渴望，他們渴望城市讓他們的生活更美好。這是一群對生活品質(zhì)有追求的人，追求與眾不同的都市精彩。而在盛泰廣場公寓+住宅+商業(yè)+商務(wù)等綜合功能，恰恰會令他們發(fā)現(xiàn)不一樣的都市精彩！“都市生活綜合體”所包含的意義，恰恰是——客戶群所關(guān)心的“城市、價值、便利、多功能、自由、品味”等等。項(xiàng)目定位&slogan（主推）【都市生活綜合體】34東臨的火炬路，東西跨越新老市區(qū)——市中區(qū)和高新區(qū)，南北連通濟(jì)寧三大中心——濟(jì)寧現(xiàn)在的中心市中區(qū)、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)中心高新區(qū)、濟(jì)寧未來中心北湖區(qū)，未來規(guī)劃的商業(yè)和商務(wù)項(xiàng)目眾多，如此重要的戰(zhàn)略位置，可謂濟(jì)寧的城市中軸。“城市中軸”的概念將盛泰廣場的價值凸顯了出來！“都市”傳達(dá)出盛泰廣場城市綜合體所蘊(yùn)藏的國際都市感“官邸”將客戶的身份感和尊貴感展露無遺。項(xiàng)目定位&slogan（輔推）【城市中軸都市官邸】35公寓盛泰YOKA（優(yōu)客）案名體系建議盛泰廣場住宅盛泰官邸公寓盛泰YOKA（優(yōu)客）住宅盛泰官邸寫字樓首座商業(yè)濟(jì)寧“王府井”+36項(xiàng)目推售策略5策略整合策略分解37差異化價值策略推售策略整合基于產(chǎn)品核心賣點(diǎn)和客戶核心需求，從價值差異點(diǎn)出發(fā)，建立強(qiáng)勢的形象高度，樹立項(xiàng)目的唯一性和排他性！通過高標(biāo)準(zhǔn)的樣板段展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立差異化的價值體系！不遺余力的穩(wěn)抓客戶，實(shí)施全面的客戶競爭策略！38策略分解A.競爭攻略D.客戶攻略B.銷售攻略突出產(chǎn)品核心買點(diǎn)，進(jìn)行體驗(yàn)式活動營銷；創(chuàng)新的營銷舉措，呼應(yīng)“都市生活綜合體”內(nèi)涵的同時，吸引客戶進(jìn)行現(xiàn)場體驗(yàn)，為銷售起勢。低開高走，小步快跑，高速搶占市場，建立超越性的營銷體系，堅(jiān)定客戶購買信心，最終促進(jìn)成交。面對冷清的房市，以剛性需求為主導(dǎo)，以自住客為主進(jìn)行營銷；充分挖掘本地客戶，大力拓展?jié)鷮幹車目蛻糍Y源；C.推廣攻略整盤推廣，樹立“都市生活綜合體”的標(biāo)桿性。高調(diào)導(dǎo)入形象，拔高項(xiàng)目調(diào)性，集中引爆，震撼濟(jì)寧市場！39起勢:“公共事件”怎樣啟動，才能“四兩撥千斤”？才能跳出市場？全城覆蓋？A.競爭攻略40高強(qiáng)度戶外起勢模式ACTION1ACTION2大活動大事件深圳·紅樹東方----克林頓訪華青島·中冶愛彼岸----一封情書換一套房子萬科東海岸----迎奧運(yùn)環(huán)海自行車比賽ACTION3公共事件營銷41客戶特征:懷舊內(nèi)斂、家庭感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、比較土，不夠時尚，實(shí)在客戶數(shù)據(jù)：中心城及高新區(qū)周邊原住民、企業(yè)白領(lǐng)、濟(jì)寧生意人；剛性需求為主；個人婚房或子女婚房為主。關(guān)鍵詞：借用樣板房奢華背景，進(jìn)行宮廷婚紗/全家福攝影活動啟動時間：2010年10月開盤前-11月資格客戶：凡簽定客戶均可獲得免費(fèi)資格。啟動活動：邁入都市官邸（全家福/婚紗樣板間攝影）體驗(yàn)式活動營銷：全家皇室場景婚紗攝影活動，切合客戶的實(shí)際心里需求，邁入豪門的心態(tài)。42在有價無市的當(dāng)前大環(huán)境下，建議“低價入市，小步快跑”

操作步驟：一期入市均價控制在4500元/㎡以內(nèi)，強(qiáng)力引爆市場平均每10套提價一次，提價幅度20-50元/㎡最終實(shí)現(xiàn)全盤均價4800-5000元/㎡注：此為根據(jù)當(dāng)前市場調(diào)研并考量競爭項(xiàng)目所制定的預(yù)期價格，實(shí)際銷售價格以正式開盤前市場調(diào)研及積累客戶接受程度而定。銷售價格建議B.銷售攻略431.1項(xiàng)目期推出1.1期項(xiàng)目開盤節(jié)假日1.1期加推2.1期開盤節(jié)假日價格持續(xù)增長價格增長策略增幅3—5%增幅3—5%增幅3—5%增幅3—5%售樓處建成樣板間開放景觀示范區(qū)開放主體封頂44低價入市，刺激購買，一鳴驚人！樣板先行，體驗(yàn)式營銷，積累客戶蓄勢待發(fā)！銷控與團(tuán)購并行，快速回籠資金，滾動開發(fā)！為A、B#樓的后期推售做好鋪墊。C、D#樓銷售思路45C、D#樓銷售目標(biāo)12個月完成一期銷售額的90%銷售面積：約28000㎡套數(shù)：240套該銷售目標(biāo)周期只考慮地上部分，地下部分暫不考慮。462010年C、D銷售節(jié)點(diǎn)與銷售策略思路深度蓄水收取定金蓄水啟動線下團(tuán)購首次開盤集中引爆9月10日前售樓處亮相銀座帶客順勢加推11月底銀座開業(yè)蓄水期開盤期強(qiáng)銷期持銷期12月主體封頂月月節(jié)點(diǎn)步步為營8月9月10月11月12月起勢活動集中引爆9月底前樣板間亮相8月底銀座簽約儀式二次加推47將售樓處設(shè)在D樓一層，便于封殺客流；樣板間設(shè)在6樓，充分包裝空中露臺，做成高級茶吧、兒童游樂場……便于客戶體驗(yàn)，做為銷售談客主戰(zhàn)場。ABCD售樓處位置48整盤推廣，高調(diào)導(dǎo)入形象，集中引爆！為二期A、B#樓和后期銷售做好形象鋪墊。C.推廣策略49亮出“都市生活綜合體”概念在起勢活動的高潮點(diǎn)開盤將產(chǎn)品賣點(diǎn)與促銷活動信息相結(jié)合點(diǎn)出樣板間，即將推售點(diǎn)出“都市綜合體”的內(nèi)涵價值買點(diǎn)詳細(xì)分析推廣策略階段目標(biāo)主推語推廣渠道臻樣板，都市生活綜合體真官邸，獻(xiàn)禮濟(jì)寧國際都市時代真體驗(yàn)，都市官邸生活戶外廣告\工地圍墻\網(wǎng)絡(luò)軟文宣傳\公交車體\報(bào)紙廣告戶外廣告\全方位的網(wǎng)絡(luò)廣告\報(bào)紙軟文、硬廣\電臺廣告\直郵\短信網(wǎng)絡(luò)推廣\報(bào)紙軟文、硬廣\電臺廣告\直郵、短信\業(yè)主答謝抽獎活動\成交送大禮\每半月的暖場活動概念拔高，確立地位2010.8-2010.9價值強(qiáng)化，促銷結(jié)合2010年12月……產(chǎn)品解析，賣點(diǎn)強(qiáng)化2010.10---2010.119月10月12月2010年形象導(dǎo)入期客戶強(qiáng)攻期持續(xù)強(qiáng)化期8月11月推廣線50媒體策略線上媒體推廣，樹立高端形象A.戶外:引起客戶關(guān)注概念的最佳發(fā)布點(diǎn)，必須擴(kuò)大客戶發(fā)布面戶外廣告僅靠工地圍擋和精神堡壘，對鎮(zhèn)區(qū)客戶和市內(nèi)客戶推廣不夠，建議在太白路商業(yè)中心增加一塊廣告牌。51推廣策略C.電臺廣告:變銷售信息硬廣為公益性、告知性的電臺廣告，增加知名度大型活動贊助名牌節(jié)目內(nèi)容滲透……B.報(bào)紙擔(dān)負(fù)都市綜合體概念演繹以及調(diào)性拔高的作用1、投放思路：在短期內(nèi)集中廣告投放，讓項(xiàng)目迅速在市場中享有高的知名度。2、投放媒體：---公交車體、《濟(jì)寧日報(bào)》、《郵政DM》、《齊魯晚報(bào)》、少量《城市信報(bào)》，契合目標(biāo)客戶群閱讀習(xí)慣。3、投放目的：概念釋放，拔高調(diào)性，樹立地位。52面對冷清的房市，應(yīng)繼續(xù)以剛性需求為主導(dǎo)，以自住客為主進(jìn)行營銷；充分挖掘本地客戶，大力拓展?jié)鷮幹車目蛻糍Y源；D.客戶攻略53舉措１：寄送信用卡/銀行按揭回單(1)為增加客戶了解項(xiàng)目的渠道，建議與招行/建行合作，利用銀行的信用卡/按揭回單，寄送項(xiàng)目折頁給到客戶。(2)合作方選擇：建議選擇金卡、按揭月供款大于5000元的客戶、或月消費(fèi)額大于5000元的客戶。(3)工作流程：發(fā)展商聯(lián)系兩家銀行，確定合作方式及費(fèi)用——準(zhǔn)備夾寄的資料，與銀行回單一起夾寄。舉措2：增加客戶資料獲取點(diǎn)(1)與高檔汽車經(jīng)銷商接洽，將項(xiàng)目資料放置到汽車銷售處；(2)與按揭銀行合作，將項(xiàng)目資料放置到銀行營業(yè)廳及VIP室內(nèi);(3)在濟(jì)寧當(dāng)?shù)亍⒔疣l(xiāng)等縣級市富人階層出沒地點(diǎn)增加資料獲取點(diǎn).舉措3：路演等活動推廣(1)市中心商業(yè)繁華地段宣傳促銷，直接促進(jìn)銷售(2)與政府（或慈善組織）聯(lián)手舉辦公眾活動，在當(dāng)?shù)卦斐捎绊懥⒂绊懥Π?/p>