淺析住房反向抵押養老的市場需求情況分析與對策建議2022年9月13日，1國務院關于加快開展養老效勞業的假設干意見2出臺，擬開展老年人住房反向抵押養老保險試點工作.2022年6月23日，保監會出臺1關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見2，提出了在北京+上海+廣州+武漢四個城市進展為期兩年的試點工作.2022年3月，安徽省政府也明確提出了將在養老保險方面，積極探究住房反向抵押養老保險方式，這意味著我國將有方案地進展(以房養老)形式的研究和推廣.住房反向抵押養老，是一種新型養老保險業務，擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，按照約定條件領取養老金直至身故，在此期間仍可繼續擁有房屋的占有+使用+收益和經抵押權人同意的處置權.當老人去世后，保險公司通過處置抵押房產，處置所得首先用于償付養老保險相關費用，剩余部分歸其法定繼承人.本質上，以房養老作為一種養老保險產品，是為了滿足不同的老年群體的特殊養老需求，是對社會養老保障體系的一種有益補充.1住房反向抵押養老的市場需求情況分析曾在一些大城市的金融機構進展了嘗試，但均因效果不理想而擱淺.目前，雖然有幸福人壽+平安人壽等幾家保險企業正在進展相關保險產品的開發嘗試，但保險行業整體而言都處于觀望之中，參與熱情不高，這或多或少會對試點工作造成不小的現實考驗.1.1小眾業務，短期內難以影響養老保障的大局住房反向抵押養老保險在國外已經比較成熟，這與西方國家的金融制度的完善以及高額遺產稅的征收等親密相關，即使這樣，在美國+日本+荷蘭這些比較成熟的國家，住房反向抵押養老保險也只是小眾業務.所以從該業務在我國現階段的開展前景來看，它只能定位為一種補充性的小眾養老方式.第一，由于中國的老人對房產的歸屬非常重視，寧愿將其作為遺產由其親屬繼承，因此短期內(以房養老)觀念難以形成.很多老人是傾其一生的積蓄才擁有了獨立的房產，他們更愿意與子女一起生活，并將房產留給子女.這種思想根深蒂固，讓大家承受新型的養老方式可能還需要一些時日.目前來看，以房養老可能更適宜那些少數的擁有房產而沒有子女的獨居老人.第二，根據保監會的1指導意見2要求，只有年滿60周歲且擁有獨立產權房屋的老人，才可以作為反向抵押養老保險的投保人，這會導致真正符合條件的人很少;另外，符合條件的老人主要集中在城市，相對而言，他們的經濟狀況尚好，對住房反向抵押的需求并不迫切，而保險公司等為了合理躲避風險，必然在保險產品的設計上進步要求，最終可能會導致這項業務難以深化開展.1.2風險難測，難以調動保險公司的廣泛興趣.1.2.1風險因素之一房屋定價的合理性不少保險業內人士并不看好反向抵押養老市場，主要考慮的因素是對中國房市價值的波動難以預測和評估，以及(70年建立用地使用權)到期后的續期等問題尚未準確界定.對于參與這項業務的保險公司來說，被抵押房產的價值無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題，而準確估價就是重中之重.1.2.2風險因素之二老人長壽的可預期性隨著醫療手段的進步和科學合理的營養，人類平均壽命不斷延長已是不爭的事實，這對保險公司來說，其風險承受才能要求更高.根據1指導意見2中的規定，保險公司在這項業務中要承擔老人長壽的風險，保險公司要確保投保老人的晚年生活無憂，必須定期向老人支付養老年金直至其身故.并且在老人過世后，房產處置所得資金在歸還保險公司已經支付的養老保險年金后，剩余部分歸法定繼承人擁有;假設所得缺乏以支付保險公司已支付的相關費用，這份風險由保險公司承擔，不得再向投保老人的家屬追償.保險公司基于經營的慎重性和營利性考慮，一般會低估房價，再經過年金折現，投保老人事實上可以得到的養老保險金是非常有限的，這也在很大程度上影響了老人選擇這種養老方式.2完善住房反向抵押養老的對策建議這項業務雖然在短時間內市場規模不會太大，但從長遠來看(，以房養老)具有較好的開展前景和市場需求，這就需要我們的政府加強引導和宣傳，保險公司需要設計科學合理的產品類型來吸引老年人的興趣，社會各相關機構應該鼎力協作.2.1政府應加大對住房反向抵押養老保險的政策支持1980年代初，美國剛推出這一業務時，公眾也很排斥.美聯邦政府通過出臺了很多的優惠政策和保障措施，比方通過下調整體利率程度+進展貼息優惠，對承擔以房養老業務的機構的虧損進展(兜底)擔責，最終才使得美國的以房養老為社會公眾所廣泛承受.因此，我們如今進展以房養老相關試點工作時，政府仍然要擔負起宣傳推廣的主要責任.更為重要的是，我國目前的社會養老保障體系尚不健全，各種社會評價都有，在這種情況下，假設不進展正確的引導+宣傳，容易被看成是政府在推卸養老責任，從而激起大家的抵觸情緒.這就需要政府對這項業務加大政策支持的力度，使其真正作為兼具市場性和公益性的一種補充養老方式而被大家承受.2.2保險公司應加大與其他機構的合作反向抵押養老保險是養老保障方式的創新，涉及老年人的切身利益，社會關注度較高;同時，作為一項新業務，其法律關系復雜，保險公司面臨著諸多風險.其中，最大的風險就是房產估值和保單定價，而這并不是保險公司擅長的專業領域.保險公司假設要順利地開展這項工作，既要進步自身的業務程度，更需要多與其他房地產相關機構合作，從技術層面獲得更好的支持.例如保險公司可以考慮和房產中介機構合作，因為給房產估值是房產中介的專業領域，他們可以提供專業的評估;還可以考慮與社區和物業管理公司合作，在給老人提供無微不至的關心的同時對房產加強管理;可以與醫療保健機構合作，建立起良好的醫療救護機制.2.3保險公司應創新以房養老相關衍消費品以對沖風險開展保險版的以房養老的試點工作，保險公司應結合中央和地方各項養老政策，通過解放思想，大膽創新，在改善老年人養老待遇和效勞等方面廣開思路，以期獲得打破性的進展.保險公司應進展效勞領域與效勞內容的創新在設計保險版的(以房養老)時，其資金來源是保險公司的自有資金，本質上住房反向抵押是一款終身年金保險產品.作為一個單獨的險種，它如能跟養老產品+護理產品一起配套開發，就能讓風險到達一定的中和.中國保監會發