物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式課程內(nèi)容一、小區(qū)安全風(fēng)險(xiǎn)的類型二、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式一、小區(qū)安全風(fēng)險(xiǎn)的類型1、治安安全風(fēng)險(xiǎn)2、消防安全風(fēng)險(xiǎn)3、交通安全風(fēng)險(xiǎn)4、設(shè)施設(shè)備的安全風(fēng)險(xiǎn)5、環(huán)保安全風(fēng)險(xiǎn)6、意外事故安全風(fēng)險(xiǎn)2、消防安全風(fēng)險(xiǎn)消防安全是物業(yè)服務(wù)工作中最重要的，但也是最被人忽視，最沒人去做的一項(xiàng)工作。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不同，對消防安全的重視程度也不同，因此也可能造成小區(qū)的消防安全隱患多，嚴(yán)重影響到業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)小區(qū)消防安全管理主要存在以下問題。一是消防管理責(zé)任不落實(shí)，沒有統(tǒng)一的消防管理辦法和制度二是消防實(shí)施損壞、擅自停用、滅火器材缺乏保養(yǎng)等問題三是各小區(qū)亂停車現(xiàn)象的嚴(yán)重，私家車占用消防通道是普遍的問題。四是物業(yè)公司內(nèi)部人員沒有接受專業(yè)的消防安全知識(shí)培訓(xùn)，出現(xiàn)消防事故時(shí)不知道如何去處理，有些服務(wù)人員甚至不會(huì)檢查小區(qū)消防設(shè)施。3、交通安全風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)小區(qū)的交通安全就是小區(qū)的車輛、業(yè)主出行的安全管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的車輛管理的目的在于，建立小區(qū)內(nèi)的良好交通秩序、車輛停放秩序、防止業(yè)主、使用人的車輛不受損壞或失竊等，相應(yīng)地，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的交通安全風(fēng)險(xiǎn)有以下幾點(diǎn):一是小區(qū)交通出行安全管理風(fēng)險(xiǎn)二是小區(qū)車輛停放秩序管理風(fēng)險(xiǎn)三是小區(qū)車內(nèi)的停放安全管理風(fēng)險(xiǎn)4、設(shè)施設(shè)備的安全風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的安全管理風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主的生活居住、設(shè)備使用等提供安全保障，防止業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失，而進(jìn)行的對小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的安全檢查與管理等活動(dòng)。在實(shí)際的物業(yè)服務(wù)工作中，物業(yè)小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的安全隱患可以分為以下幾個(gè)方面：一是小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備安全隱患，如電梯故障指認(rèn)損害、供電設(shè)備發(fā)生故障等；二是小區(qū)景觀構(gòu)造、休閑設(shè)施安全隱患，如健身器材脫落、斷裂致人損害等；三是小區(qū)內(nèi)物品堆放、設(shè)備安裝、施工安全隱患，如小區(qū)道路、雨水井、化糞池等維修開挖作業(yè)未加有效防護(hù)提醒，而致行人墜落受傷等。5、環(huán)保安全風(fēng)險(xiǎn)環(huán)保安全風(fēng)險(xiǎn)就是小區(qū)的環(huán)境污染安全風(fēng)險(xiǎn)，隨著社會(huì)的進(jìn)步，封閉式住宅小區(qū)的日益增多，從一個(gè)小區(qū)幾棟房子到十幾棟房子，人口也隨著增多，人口的集聚帶來了系列的環(huán)境衛(wèi)生問題。小區(qū)的環(huán)境污染主要有以下幾類：一是垃圾污染，是住宅小區(qū)最主要的環(huán)境污染源。二是空氣污染。三是噪音污染。二、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式1、建立物業(yè)安全四張網(wǎng)2、建立完善的制度3、購買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)4、合同約定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)2、建立完善的制度制度建設(shè)的重要性已被越來越多的企業(yè)所認(rèn)識(shí)，企業(yè)的發(fā)展壯大與成功都離不開一套系統(tǒng)、科學(xué)、嚴(yán)密、規(guī)范的內(nèi)部管理制度。物業(yè)公司防范安全管理風(fēng)險(xiǎn)的基本立足點(diǎn)，也應(yīng)是建立嚴(yán)格的各項(xiàng)工作管理、考核與評價(jià)制度，做到管理工作有章可循，無遺漏、無缺陷、無失誤。制度得到全面落實(shí)，是減少安全風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。制度建設(shè)一定要注重推行和檢查評估環(huán)節(jié)，進(jìn)行重點(diǎn)的落實(shí)、推進(jìn)，并不定期地對執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、糾正、提醒員工違反制度的行為，按照"誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則落實(shí)安全防范管理責(zé)任和逐級(jí)崗位責(zé)任。完善的制度可以帶動(dòng)員工的工作熱情，明確其責(zé)任，約束其行為。4、合同約定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)糾紛中，認(rèn)定物業(yè)公司是否存在”管理疏忽與失誤“的法律依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定的:"物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。“因此要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)盡量避免使用結(jié)果意義的用詞，如”保障人身財(cái)產(chǎn)安全“之類的詞語，應(yīng)用”每小時(shí)巡邏一次“、”及時(shí)到現(xiàn)場處理“等行為詞語。在實(shí)際工作中做不到或做不好的服務(wù)不要在合同和其它資料中體現(xiàn)和承諾，不然以后發(fā)生人身、財(cái)產(chǎn)損害后會(huì)成為物業(yè)公司的賠償依據(jù)。雖然可以利用合同的約定規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，但只要我們物