（售后服務電信公司物業服務方案目錄第一章、公司簡介第二章、山西電信辦公樓管理服務設想山西電信辦公樓基本情況物業管理服務的設想管理模式與運作機制管理制度匯編人員配備、培訓與管理物資裝備情況第三章、日常管理服務項目、標準、許諾及采取措施管理服務許諾指標管理服務項目、許諾指標及采取措施一覽表第四章、房屋及設施設備的維修養護計劃及實施方案房屋建筑的日常養護維修與計劃設備設施的運行維持與計劃第五章、財務管理制度與管理費標準測算財務管理工作模式、制度，預算決算的方式、內容能源費的估算與節能設想物業管理費標準及測算明細酬金及取酬方式第六章、接管入住程序檔案資料的交接現場交接驗收鑰匙交接搬遷工作程序第七章、重點問題的解決預案人員安排情況車輛停放垃圾清運員工餐廳的經營管理安全突發事件的防范一、公司簡介二、企業文化三、人力資源儲備第二章 太原電信辦公樓管理服務設一．太原電信辦公樓基本情況(一)、項目簡介1位置：太原市小店區南中環街 號建筑指標：21000140003000大院面積：約4000平米地上樓層：地上五層地下樓層：地下一層附樓樓層：三層主樓地下一層：車庫主樓一層：辦公樓大堂、辦公室；主樓二層：辦公室小會議室主樓三層：辦公室小會議室主樓四層：電信各類機房主樓五層：電信10000號話務臺辦公區附樓一層：餐廳的廚房、工作間、高壓值班室附樓二層：員工餐廳、領導餐廳附樓三層：大會議室、員工宿舍5．設備系統構成：消防系統給水排水、通風系統供熱系統設備（集中供熱）高低配電系統設備（甲方自管）樓宇門禁控制系統電梯系統及設備（廠家維保）寫字樓辦公區監控設備：空調設備系統（僅制冷）(二)、項目定位主單一性是其顯著特點。該大樓的使用人員多為電信公司機關辦公人員及10000號話務服務人員；相關于而言文化素質高；人員素質好。二、 物業管理服務的設(一)管理思路作為機關人員使用用的辦公樓，既需要有國有辦公樓的辦公環一個方便、整潔、安全、舒適的辦公環境。(二)、管理體質為了能夠為山西電信辦公樓提供最優質的物業服務，并且將我公司多年積淀的成功管理經驗應用在該項目的實際管理操作中，我公司擬成立“山西藍泰駐山西電信物業項目部”。項目經理將選派我公司具有豐富物業管理工作經驗，并且創造過良好業績的資深人士擔任，中堅層是從公司充足的人力資源中，選拔具備豐富專業知識和管理經驗的人員組成，操作層則是經過嚴格選拔和招聘，形成責任心強，操作熟練，經驗豐富的團隊，各層次人員在投入項目管理前均需經公司嚴格的崗前培訓，考試合格方能上崗工作。(三)、管理機制若能洽談成功，我公司將根據山西電信辦公樓的特點建立扁平化的管理架構，最大限度以的減少管理環節，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。(四)合理取費，高標準服務經過我公司關于山西電信辦公樓的實地考及認真分析，依照合理、科學、周密、可行的原則關于項目物業管理各進行了系統的測算，我們認為投標文件中提供的物業服務取費標準，基本上能滿足山西電信辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。物業管理質量的保證是靠公司建立完備的物業管理質量體系及規章制度。我們將針關于大樓的特點和管理目標，制定員工崗位職責和工作考核標準，關于日常管理內容編制相應的工作程序、作業指導書，從而確保每個工作環節及其進程都有章可循。三、理模式與運作機制(一)部管理模式本著高效、精干、安全、科學的管理原則，將在本項目設四個部提高工作效率。（二）運作機制管理體系物業管理中心在內部管理運作上，采用各部門、各責任人明確分工，各自獨力完成本職工作，又互相協調、互相敦促、互相而在整個具體運作中，物業管理中心總經理既是日常工作的指揮者，又是監督檢查者，各項工作一經下達，執行責任人即開始中供總經理做出校正、判斷、總結，并且經過從外界檢查、評比的結果中發現管理中存在的問題加以糾正，使得物來管理中心的工作做到有部署，有檢查，有吉，從而根本上保證了物來管理中心工作的有效性。運作機制管理運作流程物業管理中心運作流程圖四、 理制度匯編(一)、部門規章制度綜合服務部操作規程及標準

客戶投訴查詢、求助等物業管理中心 總經安全保衛部 綜合服務部×客戶申請服務項目的操作規程×綜合服務部經理檢查制度做好記錄×報修處理操作規程×檔案管理規章制度×客戶服務查詢程序×餐廳服務接待規矩程序×綜合服務部經理巡查制度工程維修部工作標準和操作規程警衛交接班規程客戶遺失物品招領規程緊急停電處理規程關于突發事件的處理操作程序員工出入口崗位工作規程規章制度、管理制度安保部內保檔案管理制度物業管理中心辦公處安全保衛制安保器材管理制度安保部檢查制度要害部位安全保衛制度晚間值班規則地下停車場管理規則消防安全工作標準和操作規程監控系統操作規程消防設施巡回檢查規程動火管理規程樓宇消防規章管理規則消防中控室管理制度機房防火規則消防設備、設施、器材的管理規則電氣設備防火規則辦公樓防火管理規則辦公室防火規則公共場所防火規則高低壓配電室防火定消防獎懲制度保潔服務操作規程辦公室清潔衛生操作規程電梯清潔操作規程衛生間清潔操作規程日常用工具使用保養操作規程清潔區域操作規程機器的使用及保養操作規程公共區域走廊清潔操作規程行政管理員工聘用操作規程考核評判操作規程員工考勤操作規程辦理員工離職操作規程規章制度、管理制度人力資源管理規則培訓工作管理規則勞動合同管理規則績效考核管理規則勞動考勤管理規則員工打卡管理規則計算機使用管理規則關于印章使用管理的暫行規則薪金管理規則五、人員配備、培訓與管理(一)、人員配備物業管理中心總經理人（63安全保衛部21人（經理1人、領班4人、保安13人、車管3人）綜合服務部45人（經理1人、綜合文員1人、客服人員2人、保潔領班2人、保潔人員22人、餐廳主管1人、餐廳后廚11人、餐廳服務員5人）(二)、人員培訓培訓是北說市薊城物業管理經營公司一項基本制度，不斷關于各級員工進行不同項目、不同階段的培訓，也將是九三學社物業管理中心確保圓滿完成合同期內許諾管理目標的重要保證。因此在物業管理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓計劃，并且切實推行，以培養出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質、有現代意識的專業物業管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成九三學社辦公樓各項物業管理工作。1.培訓形式（1）培訓分三個階段進行入職培訓：指員工在正式進入崗位之前時行的基本理論、基本素質、項目介紹、企業文化、服務意識、禮儀要求等的培訓上崗培訓：指物業管理中心開始運作的一個月內，關于一切崗位的員管理期培訓：指物業管理中心在運作進程中，關于員工素質、技能及思想覺悟進行持續的、有計劃的提高型培訓。培訓分集中培訓和各專業人員單項分類培訓集中培訓：一切員工必需參加的基本培訓，囊括：項目情況介紹、管理的要求與方法，學習物業管理法規、制度、紀律、其他法律知識、職業道德規矩等。分類培訓：安保員培訓：重點培訓安全保衛、消防知識、監控系統、應急處理等。保潔員培訓：重點培訓保潔規矩、工作重點＝素質要求等。技能等。形式進行。培訓目標管理人員持證上崗特種工作人員持證上崗其它員工達到崗位技術精通、職責明確(四)、人員管理招聘物業管理中心人遇的組成，主要骨干從公司抽調組成，其它人員堅持執行公開、公平、公正的三公原則關于外招聘，公司奉行任人為賢，廣攬社會有志、有才、有德人士的用人制度，同時根據所接物業的特殊性，在人員選聘上特別強調關于人員政治素質的考察。公開招聘：公開向社會、單位招聘人才，擇優錄取。定點招聘：定點與區市、職業介紹中心，勞動部門聯系掛鉤，招聘退伍軍人，保安學校畢業生擔任物業管理中心的保安員。選擇錄用：在公開招聘的進程中，在同等情況下優先考慮解決下崗分流人員的再主業問題，為保持社會穩定作出應有的貢獻。崗位責任制度物業管理中心內部了管理運作制度之一，主是實行管理人從而保證了物業中心的整體工作的順利開展。考核與競爭進物業管理中心的工作不斷的完備和不斷的創新、考核的檢查考核。核，公司中本部關于物業管理中心工作的綜合考核年度考核：由公司關于物業管理中心年度工作的全面考核和總結，并且做出考核結論。、競爭管理人員班組長競爭上崗制：實行況爭上崗，堅持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質。六、物資裝備計劃固定資產項目工程設備、儀器儀表計量單位數量室外管道疏通機臺1清潔設備真空吸塵機臺2吸水機及配套設備臺2多功能洗地機套1高速拋光機臺1清潔服務車部1通訊、客服設備關于講機行政辦公設備、設施臺102電腦終端機臺2打印機臺1數碼照相機臺1電視機臺1.圖紙柜個1工服購置預算表行號人員崗位人數1綜 管理處總經理12合 部門經理13服 綜合文員14務 客服中心25部 保潔人員246餐廳人員177小計468工 工程部經理19程 作業人員1710部 小計1811安 安保部經理112保 安保人員1713部 車管人員314小計2115核計85低值工器具、物料項目計量單位數量工程工器具沖擊鉆把1手電鉆把1電焊機臺1砂輪切割機臺1室內疏通機臺1水泵臺1套絲扳手套1儀表塊6工具箱套6空調專用維修工具套1電梯專用維修工具套1清潔工器具伸縮桿根6塵推把4玻璃工具套6墩布車部3吹干機臺1安保、消防工具手電筒把4消防服及配套工具套2行政辦公用工器具保險柜臺1打卡機臺1塑封機臺1辦公家具套10文件柜個4四屜柜個2檔案柜組2其它應急燈個8鑰匙柜個1貨架個3宿舍設施套16更衣柜組17警示牌個15鋁合金組合梯架6線纜盤個4兩件套雨服套8送報車部1低平板推車部3七、采購及成本控制成本控制直接影響到業主的切身利益，物業管理的目的之一就是經過專業、系統的管理使業主最大程度上減少因大樓運營而產生的直接和間接成本。成本控制囊括運營成本和采購成本兩個方面。（一） 采購管理采購管理實行預算控制、計劃管理、逐級復核、定點采購、財務監控，操作流程為：采購計劃編制、審批物配中心采購采購驗收采購結算、報賬審批（二） 成本控制法成本控制原則及目標物管中心在成本控制方面的原則及目標是：精細測算，以收定支、計劃主導，適度節減，雙方獲利成本控制方法綜合利用人力資源努力節約能源八、外包工作選擇的原則、方法外包項目的分類植物租擺，垃圾清運、排污；大廈外墻清洗；機電、消防設施設備的維持、保養；工程更新改造項目等；綠地保養。外包方的選擇外包項目挑選三家以上的外方。合格外包方的選定：物管中心涉及外包服務的部門告知工程事務部、保潔中心，工程事務部、保潔中心負責人組織相關人員審定外包方的營業執照、資質表明、工作業績、一保證能力，并且接合環保、職業安全健康、價格等因素綜合評判，選擇合格外包方。外包進程的控制中心相關部門負現同外包方擬定。相關部門在《合同匯簽單》上匯簽后，報公司工程事務部、保潔中心負責人審核，公司相關職能部門審核后報公司總經理批準實施。外包方進入現場作業前，應了解環境和職業安全健康方面的要求，外包方應關于作業人員進行環境、職業安全健康知識培訓。物管中心相關部門指派專業人員依據《服務項目承包合同》有關條款，關于外包方的作業進程進行檢查和監督。外包方項目的驗證務項目承包合同》的質量保證條款等內容進行驗證，驗證方支可囊括征求業主和客戶關于外包方服務質量的意見等，驗證方式應在《服務項目承色合同》中經予明確規則。驗證完成后，驗證人員應將驗證結果記入《服務質量檢查表》中，關于驗證進程中發現的不合格項，要求外包方限期整改，整改完成后應再次驗證。合格外包方的復評工程事務部、保潔中心應為合格外包方建立檔案。其內容包括：營業執照、從業資質表明、服務業績、相關部門提供的服務質量報告等。60％，按期完成服務評分占20％，其他占20％，評定總分低于60分取消其合格外包方資格，如因特殊情況留用，應報工程事務部、保潔中心負責人審核、總經理批準，但應加強關于其提供服務的驗證。九、計算機在工作中的應用據庫技術的不斷發展，使得計算機在日常管理中已開始扮演重要角重要的角色。(一)、中心內部管理方面實現1.計劃管理物管中心計劃分為管理計劃和工作計劃。計劃囊括制定、執行、反饋和修訂四個進程計劃制定進程：根據中心總體經營目標，展開為計劃大綱，大綱分層下達后，再由下而上報，匯編、調整后的總體計劃，經批準后下發成為有效計劃。計劃制定、執行、反饋、和修訂四個進程，要求完全電子化處理、傳遞。物流資產管理固定資產管理，分為自用和投資管理，能夠反映資產情況和維持情況；辦公用品管理，囊括手機、電腦，要求全面、即時反映登記、變動等情況，庫存資產的變動。人員聘用管理囊括：招聘、面試；建立中心人才儲備庫，勞動全同的管理，員工入離職工作的管理，員工素質測評管理，員工內部人事檔案管理等。薪金福利管理囊括考勤管理，工次發放管理，各項福利保險管理，獎金及特殊獎勵管理個人所得稅管理等。培訓管理囊括：培訓計劃管理，執行計劃管理，培訓費用管理，培訓合同或協議的管理實施在線互動式的培訓和培訓考核績效考核管理在線考核及互動式交流人力資源庫的管理信息管理外部信息管理，囊括涉及本企業的法規、政策等動態信息中心內部各種規章、制度文件報批流程管理中心內部多人互動勾通方式中心內部員工可以隨時自學，提高自身業務水平，要有區分、授權。中心內部檔案管理及檢索調閱，內容囊括文件、圖紙、圖像等多媒體文件資料工程設備管理設備完好狀態設備系統運行動態顯示庫存物料管理應急處理方案的生成、實施、變更維保工作單的下達與反饋記錄圖紙資料管理6.流程控制將各項業務工作的流程納入計算機管理體系中，實現交互式動態控制：業務發生業務執行業務調整(二)、

業務完成每一項業務均可以在系統中進行全進程的追蹤房產資源管理關于大樓一切房屋的狀態（種類、位置、面積、使用狀態、內部設施）以圖文資料存儲客戶檔案管理使用人的各種資料的存檔種方式的查詢投訴管理關于客戶投訴管理的受理、處理、反饋進行動態交互管理第三章日常管理服務項目、標準、許諾指標及采取措施一、理服務許諾指標環境衛生、清潔達到100％100％100％智能化系統運行正常率達到98％零修、報修即時率100％服務有效投訴《1％處理率100％外來人員滿意率98％內部職工關于物業工作滿意率98％在完成上述指標的同時，確保新辦公大樓在竣工投入使用一年理優秀示范大廈標準二、 理服務項目、許諾指標及采取措施一覽表2000008理示范住宅小區（大廈）200020安全保衛日常管理規則(一)消防中控管理消防中控室值機人員須持有北京市消防協會頒發的上崗證,具有相關工作一年以上經歷,須24小時堅守崗位，經歷集中，頭腦清醒，反映敏捷，快速認真確認和處理每一個報警，關于電話報警依照工作程序即時上報和處理。每班人員須認真巡視檢查消防設備，發現問題認真記錄，并且即時上報。實行門禁制度，無關人員不得進入，進出人員填寫記錄。（二）消防及辦公樓硬件設施的管理各專業巡視人員在巡視時，注意關于消防設施及辦公樓硬件設施的巡視檢查，發現問題即時上報，消防設備有專業廠家進行維保，消防主管負責關于維保工作進行監督，工程部弱電專業予以配合，中控值機人員及工程部弱電專業關于維保廠家進行設備維修、調試工作進行監人集中檢查，安保部監督整改。（三）內保監控監控值機人員須經嚴格挑選、培訓合格后方可上崗，值崗時須保持高度民主警惕性，忠于職守，監控室無關人員不得進入，進出須填寫記錄，值班人員須了解辦公樓各區域的情況，關于各監控點、設防部位的異常跡象作出準確判斷，并且即時通知相關專業進行處治，監控值機人員須保持與各專業人員的密切聯系，保持信息的良好勾通，關于可疑人、物統一進行查控。2425管和領班每日須關于監控室人員工作情況和設備運行情況進行檢查。（四）內保巡視管理內保巡視人員須熟知各區域情況，按規則時間、規則路線進行巡視，巡視須填寫巡視記錄，內容囊括：各種固定設施、設備、樓層機電設備狀況，電梯衛生狀況，閑雜人員盤問，辦公室加班情況，門鎖情況等。巡視人員保持良好的儀容儀表，注重在巡視中關于客服務及關于閑雜人員的處理方式。保持關于講機的良好狀態，發現問題即時上報，與其他各專業保持必要的聯系，關于可疑人、物統一進行協調查控。（五）大門崗關于出入人員、出入物品的管理大門崗為固定與巡視相接合，值崗時注意發現閑雜、可疑人員，并且進行必要的盤問，注意關于客服務的態度及關于閑雜人員的處理方式，關于可疑人員可通知巡視警衛進行跟蹤，通知監控室利用保安監控進行監控，非標準工作時間人員進出大樓須持有效證件進行登記，并且謝絕物品的出入需有出門條，出門條需由局機關相關部門負責人簽字或蓋章方有效，值崗人員認真核關于無誤后方可放行，并且在出門單上簽上姓名、日期。（六）關于外開放區的警衛管理關于外開放區域的管理原則為公開與秘密想接合，并且利用技防系系統的作用做到即時發現，快速反映，到現場進行處理。（七）施工管理施工管理由工程、安保、綜合服務三個部門共通負責，安保部主要負責關于施工人員、施工現場的管理，涉及消防設施設備的安裝的審核及向政府有關部門的申報工作。關于施工現場主要為巡視檢查，嚴格控制動火、泄水等項目的施工，根據關于施工現場檢查發現的問題，召開施工方負責人會議，提出明確要求，關于違犯者進行相應的處罰，施工管理依據制定的施工管理規則及安全協議書的內容進行。（八）消防宣傳、消防演練消防宣傳主要是組織到消防培訓基地進行培訓，消防運動會，宣傳欄，及發放宣傳品為主，每年一到二次到消防基地的培訓，一次消防運動會，根據市消防局的有關指示，經過宣傳欄，發宣傳品的方式即時告知客戶，關于物管中心工作人員定期進行全員培訓和宣傳，義務消防員同時也是各部門的宣傳員和消防安全檢查員。消防演練以義務消防隊員和警衛人員為主體，日常以班組為單位進行實際演練，全年集中數次關于各部門進行演練，經過每年11月份的消防演習，檢測平時演練的結果。（九）治安宣傳題提醒注意安全防范。保潔服務日常管理規則日常保潔服務質量直接影響到大廈的整體形象，高品質的保潔服也可為大廈高貴的品質增光添色。我公司擬關于九三學社新辦公樓采用每日分早班和中晚班的服務形式。日常保潔服務內容及試驗標準清潔區清潔內容 次數域不斷巡

清潔標準地面光亮、無塵地面(推塵)墻壁（擦拭）

視1次/日 無手印、塵土、污不斷巡日玻璃門（擦拭）常地墊（吸塵）

潔凈光亮無手印污跡視2次/日 無雜物、污跡清不清不斷巡潔指示牌、金屬件（擦拭）視煙灰缸、垃圾箱不視斷巡沙發不視斷巡大堂 無手印污跡垃圾不能超過2/3無污跡、雜物空調口定清潔指示牌期防塵墊（清洗）清洗

2次/月 無積塵2次/周 無塵、無污漬次/周 無塵、無污漬個月/光亮、無塵地面洗地打蠟 次內墻清潔（徹底）

個月次

無塵、無污漬沙發（清洗）垃圾筒內（清洗）電地面（牽塵）梯墻面（擦拭）間地面拋光走墻燈擦塵廊電梯門（清潔劑擦拭）

1次/月 無塵、無污漬次/周 無污漬、無不斷巡地面光亮、無塵視次/日 無污跡、無塵1次/日 光亮均勻無劃跡1次/日 無塵、照明良好次/周 光亮無塵、無污不斷巡地面（掃） 視不斷巡地面（擦） 視不斷巡

無雜物、污跡小便池（刷洗）衛

視不斷巡

無水跡、污染恭桶（刷洗） 視不斷巡

光亮、無水跡、污跡臺面（清洗）生

視不斷巡

光亮、無水跡、污跡鏡子（擦拭） 視垃圾筒（沖刷垃圾筒（沖刷（洗刷）2次/日 無雜物、污跡不缺少光亮、無手印、污跡無污跡、塵土地面清洗墻壁（清潔劑清洗）1次/月 無污跡、塵土1次/月 光亮、無塵衛生紙、洗手液補充不視斷巡電鍍件不視斷巡間隔斷板及門不視斷巡清潔區域清潔內容次數清潔標準隔斷板及門（清潔劑清洗）2次/月無污漬、塵土衛恭桶（專用清潔劑） 2次/周光亮、無污漬生臺面（專用清潔劑清洗） 1次/周光亮、無污漬間照明燈具（擦拭） 1次/月通風口（清潔劑擦拭） 1次/月無塵、照明良好無塵、無污漬地面（濕墩） 1次/日扶手（清潔劑擦拭） 2次/日無塵、無污漬無塵、無污漬窗臺（擦拭）不斷巡視無塵、無污漬門及電鍍件 1次/日 無塵、無污漬2-3次/樓 墻面（除塵燈具（除塵

無塵、無污漬日1次/日 無塵、照明良好地面（掃、擦）不地面（掃、擦）不視斷巡墻壁、按鍵盤（擦拭）不視斷巡梯 門（擦拭）不視斷巡無手印、無污跡地毯、電梯槽（吸塵電梯內地面（清洗）空調口天花

次/日 無塵、無雜物1次/周 光亮、無污漬1次/周 無塵、無污漬轎廂西壁（用清潔劑擦拭）1次/2周光亮、無污漬、無手印地面（掃、擦）1次/日地面（掃、擦）1次/日無雜物、污跡地毯（吸塵）1次/日污跡即時清潔地板（拖擦）1次/日污跡即時清潔倒垃圾1次/日無塵、無雜物桌椅擦塵1次/日無污跡、塵土各種標志牌清理1次/日無手印、塵土煙灰缸、垃圾筒1次/日無雜物、手印、污跡公室燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好門（擦塵）燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好門（擦塵）1次/日無塵、無污漬墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬清潔內容次數清潔標準屋頂（清掃）1次/日無積塵地面（清掃）不斷巡視無雜物、無積塵地面沖洗1次/月無雜物、無積塵地面除雪鏟冰巡視雪停后2小時地面無積雪燈柱（擦拭）1次/日無積塵、污跡各種標志牌（擦拭）1次/日無污跡、塵土垃圾桶不斷巡視垃圾不得超過2/3地毯（吸塵）1次/日污跡即時清潔地板（拖擦）1次/日污跡即時清潔倒垃圾1次/日無塵、無雜物桌椅擦塵1次/日無污跡、塵土煙灰缸、垃圾筒1次/日無雜物、手印、污跡燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好門（擦塵）1次/日無塵、無污漬外圍及停車場領導辦公室墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬地面（掃、擦）1次/日無雜物、污跡休地板（拖擦）1次/日污跡即時清潔息燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好室門（擦塵）1次/日無塵、無污漬墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬床單、枕巾1次/日更換地面（掃）不斷巡視無雜物、污跡地面（擦）不斷巡視無水跡、污跡浴缸1次/日無水跡、污跡、消毒衛恭桶（刷洗）不斷巡視無水跡、污跡臺面（清洗）不斷巡視光亮、無水跡、污跡生鏡子（擦拭）不斷巡視光亮、無水跡、污跡垃圾筒（沖刷（刷洗）2次/日無雜物、污跡間衛生紙、洗手液補充不斷巡視不缺少照明燈具（擦拭）1次/月無塵、照明良好通風口（清潔劑擦拭）通風口（清潔劑擦拭）1次/日 無塵、無污漬另根據九三學社辦公樓建筑裝修的特點，特呈上我公司憑借多年積淀的經驗總結制定的有關特殊材質的清潔保養方案。A：大理石地面的清潔保養方案：但因其為碳酸鈣結構不耐酸堿，所以地面保養尤為重要。這些細小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。關于大理石地面實施打蠟作業已成為大廈清掃保潔的基本作業防止之一。加其耐磨性、光亮度，以便延長其使用壽命；方法：用專業機器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地3—52（2）晶化保養：出現劃痕、晦暗及凹凸不平等現象，嚴重影響材質的美觀。因此要以直述情況采用晶化處理作業進行修復；理石中的鈣成分發生化學反映，在大理石表面形成一層新的晶化物質，折射出天然光澤，達到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。（3）如有特殊要求，我公司可另行制訂作業方案。B：鋁合金的防護和清潔方案：在現代建筑結構中，鋁合金材料的應用非常普通，鋁合金材質的表面處理清洗，是目前清潔行業的難題。鋁合金材料關于酸、堿、有機溶劑的抗侵蝕能力很差，一接觸即變色，建筑污垢、水泥、砂漿等建筑遺留物增加了清潔處理難度。我公司目前采用國外生產的鋁合金專業清洗護理產品，在鋁合金清潔處理方面取得了良好的效果。清潔維持方法如下：用鋁合金表面保護劑進行清洗；待干燥后，用棉絲和毛巾將粉末擦拭干凈；用“AFFINAAL”大面積均勻涂布；C：地毯的清潔保養方案：地毯是一種高檔的裝卸輔地材料，同硬性地面相比，地毯步行感覺舒適、柔軟、不滑、不累、安全，且可使室內環境顯得豪華、美觀、清潔、安靜。但是地毯容易臟污，不易于清除。因此，地毯的清洗及保養也是至關重要的一環。地毯的清潔及養護方法：① 地毯局部除污；② （先做局部實驗；③ 準備工作；④ 噴灑藥劑或洗劑，將溫毛巾鋪上，用小把刷怕打、搓擦，反復數次，直到臟污去除（根據不同季節和室內溫度高低；⑤ 噴水、擦干，用大號把刷將地毯絨毛刷起理順⑥ 檢查、收拾工作，作業結束。地毯半干洗（摩擦清洗法）采用此方法清洗地毯只是稍微潮濕，很快就會干燥。這種方法多用于去除容易臟污之處的地毯表面，以使地毯清潔度整體保持平衡。作業工作程序準備——吸塵——局部除污——噴處理劑——噴灑洗劑——磨擦——起毛——干燥——吸塵——檢查地毯干洗（粉末清洗法）燥。使用專用地毯清洗機關于地毯進行全面清洗。作業工作程序：準備——吸塵——局部除污——用專業機器配合專用高泡清洗劑，打出高泡，用專用刷盤清洗——吸水（吸水率70%）——用布蓋住清洗過的地毯（根據不同季節和室內溫度高低，待地毯全部干燥后，將布單拿走）地毯濕洗（噴吸清洗法）地毯臟污嚴重需全面清洗作業，如大量用水，多代用噴吸清洗。作業工作程序：準備——吸塵——局部除污——噴處理劑——磨擦吸水——起毛——干燥——吸塵——檢查：木地板的清潔保養方案：該材質在鋪裝前已經在表面涂布了較厚的專用木制地板樹脂涂料，光澤度非常好，該涂料有很強的耐磨性，故新地板不易打蠟。待木地板自然磨損后再進行打蠟護理較為合理。建議保養方法如下：每日采取半干拖布進行保潔拖擦一次；到清潔除塵、防滑、防靜電等保養維持作用；地板使用壽命的目的。第四章、 屋及設施設備的維修養護計劃及實施方一、 建筑的日常養護維修與計劃房屋日常養護維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用，進行日常養護和即時修復小損小壞等房屋維持管理工作。建筑物主要指標建筑面積21000平方米占地面積地上面積地下面積2318.18平方米地上樓層八層地下樓層二層(一)、基礎結構養護及巡檢1、 關于混凝土結構的預埋給排水設施等的使用情況應制定計劃，定期（每年不少于兩次）進行檢查。發現侵蝕、滲漏、裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設計及有關部門批準任意在結構上開鑿。2、 鋼筋混凝土保護層損壞要及修補，以防止鋼筋蝕。3、辦公樓的使用應契合設計要求，改變用途時不允許隨意超載，甚至于關于結構進行改造。（二）裝飾工程養護：1、樓層地面的養護：保持樓層地面清潔、干凈衛生。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室積水，滲入樓板。關于于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業養護。措施在樓面上拖拉重物。2.門窗的養護：關于使用者進行保護門窗的宣傳工作，發現開關不靈、縫隙過大，五金配件丟失或損壞等問題。要即時修理。做好防雨、防塞等工作，定期進行油漆補修工作，補漆盡快和原漆保持一致，否則應進行全部重新油漆。3、飾面墻的養護：定期（每年不少于2次）巡檢，可采用觀察或用小錘輕劃檢查。發現問題即時處理，不允許用強酸關于任何飾面墻進行擦洗。關于樓體外墻面，安裝飾物如用鐵件，必需刷漆，防止水銹污染墻面。4補或更換。（三）幕墻工程養護管理：本工程外立面塑鋁板為主，配以部分玻璃幕加以點燃，另外還有一些不銹鋼飾柱等。1、發現螺栓松動，破損應即時修復或更換，發現玻璃松動更換。2、定期檢查幕墻排水系統，保持通暢。3、 當遇特大風沙、地震、火情等災禍時，事后應關于玻璃幕墻進全面檢查，親視損壞程度進行維修加固。(少房屋建筑維修計劃表78頁)二、設備設施的運行維持與計劃（一）給排水設備運行維持給排水設備運行維持是指為保證辦公樓給排水設備、設施的正常運行使用所進行的日常養護維修。關于設備系統的了解：自來水變頻泵消火栓穩壓泵潛水泵1、 管道漏水修理2、 管道堵塞排堵3、 水龍頭與閥門的維修4、 衛生潔具的維修5、 水泵保養及維修6、 壓力表的校驗7、 潛水泵的檢查保養8、 熱交換器的運行與維修9、 生活水箱的清洗消毒（二）供電設備管理維持供電設備管理維持是指為保證辦公樓供電系統正常運行，關于供電設備的日常管理和保養維修變壓器日常維持要點1、 電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修2、 絕緣電阻測量及損傷線更換3、 配電箱的檢查4、 照明燈具的檢查（三、電梯運行維持電梯維修是指為保證辦公樓電梯設備正常使用所進行的日常運行管理、維修保養和中修天津迅達公司迅達電梯2部（四、空調系統運行維持冷氣系統是指為保證辦公樓中央空調系統正常運行所進行的日常運行管理和維修和保養工作。關于設備系統的了解常見維修要點1、 電源電壓的檢查2、 機油溫度、壓力的檢查3、 制冷劑的檢查4、 冷凍水、冷卻水的檢查5、遠行參數的記錄6、注意冷卻泵塔水質清潔即時補水7、冷卻泵、冷凍泵的檢查（五）關于設備系統的了解：530111大屏電視系統1組常見維持要點：1、接合實際正確使用設備2、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄3、選擇可靠的分包方，按周期維保、增補、擴充、升級等內容的工作。（六）消防設施設備的管理和維修關于設備系統的了解：8（4KW15.5KW8臺）自動噴灑供水泵30KW2臺消防栓穩壓泵45KW2臺噴灑穩壓泵3.7KW1臺自動噴灑系統管道閥門電接點壓力表（七）電視天線系統的管理和維持電視天線系統的管理和維持是指為保證辦公樓電視天線接受系統正常運行，關于接受設施進行的日常運行管理、養護和維修。運行維持要點：1、按主管部門要求和有關規則管理2、按設備使用說明書進行維持設備設施的維修養護計劃序號項目工作內容保養周期1.避雷系統接地電阻可靠性檢查和試驗每年一次（春季前，雷雨后加強巡檢一次2.火災自動報警系統可靠性檢查和試驗每季一次3.高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹每年一次4.各種配電盤、控制柜清掃、緊固、防銹每年一次5.電梯由專業公司定期維持每天巡檢，每周保養6.空調冷水機由專業公司定期維持每年一次（夏季前）7.空調冷水循環泵清洗、換潤滑油每年一次8.熱力鍋爐專業公司定期維持及安全檢查、水質檢測每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測、水質檢測每季一次1熱水循環泵清洗、換潤滑油每年一次0.1生活水箱清潔、二次消毒每半年一次1.1污水泵清潔、換潤滑油每年一次2.1風機防塵罩清洗每半年一次3.1各種管道的金屬閥清潔、防銹每年一次4.門各種金屬管道和構架清潔、防銹、緊固每年一次弱電系統的設備、線纜按技術資料的相關規則執行電動消防水泵每周試運轉一次并且加注潤滑脂12小時的保養周期為二年。弱電系統的設備、線纜按技術資料的相關規則執行電動消防水泵每周試運轉一次并且加注潤滑脂第五章財務管理制度與管理費標準測算一、財務管理工作模式、制度、預算、決算的方式、內容（一）財務管理工作模式、制度我公司財務管理實際集中管理、分物業項目獨力核算的模式。公司設財務部，財務部指定財務管理人員關于所管物業項目進行財務收、支的管理和控制，指定會計人員分物業項目獨力進行財務收支核算、編報財務報表；各物業管理中心不但獨設立財務部，設立收款員、庫管員配合公司財務部現場收款并且進行資產管理，各項支出由公司統一辦理。1、預算管理辦法2、應收帳款管理辦法3、公共設施設備維修養護管理辦法4、設備工具管理辦法5、合同管理辦法6、采購管理制度7、庫房管理制度8、財務支出報銷程序及相關規則（二）預算、決算的方式、內容我公司各項收支實行預算管理制度。各物業管理中心根據委托管二、能源費的估算與節能設想（一）能源消耗估算進行以下估算：能源消耗估算表序 項目 單位 單價 年用量 年費用 備號1. 水費 噸 5.40元

50，000 270 ， 生活用水、000 用水2. 電費度0.681，400，952，元000000供熱、制冷3. 燃氣費立方1.80170，000306，供熱、制冷米元0004.不可預見費合計1，589，120（二）節能設想為確保辦公樓正常運行、滿足市國土管局各部門工作需要，同時又最大限度節約能耗，我們考慮在計量裝置到位的前提下，采取如下節能措施：1、電力：1）理有效的控制；2）0.9采用節能照明燈具；等措施，減少無功率電能損耗。2、燃氣：1）制冷根據使用要求，接合每天氣候情況，盡快減少開機時間，降低能耗；2）3、用水：加強用水節水宣傳，加強管理，避免跑、冒、滴、漏；三、物業管理費標準及測算明細（一）測算說明1、測算的依據（1）招標答疑會中，招標單位關于各項情況的說明現行物業管理法律法規本公司多年寫字樓的管理經驗，參考了現行市場行情我公司日前管理的在建筑體量、使用功能、系統設備、服務項管理情況。2、測算原則：合法收、支；3、測算文件囊括：《物業管理費支出測算匯總表》及附表（表11-11-2）《開辦費預算表》及附表（33-13-23-3）《自備設施清單（建議（5）4、測算中需說明的事項測算的物業管理項目為“北京市國土房管局新辦公大樓（，測算面積按大廈建筑面積計算，為平方米。/平方米/月。費用囊括下列12項：a、主要人員費用b、設備設施運行、小修費用c、安保及傳達服務費用、清潔費用e、環境工程費用f、會議服務費用g、設備使用費h、保險費用i、行政辦公費用j、不可預見費（以上費用的1%）k、管理者酬金l、營業稅金及附加為了充分保證機關辦公人員工作的水平和質量，局機關員工餐人員費用，實行人員統一調配使用以節約總體人工成本。安保人員費用包含在“安保及傳達服務費用”中，保潔人員費用包含在“清潔費用”中。測算文件中，僅“年費用”核計數有效，各表中單項數額、其他單項測算表數額僅供參考。按招標書要求，本公司承擔電梯中修工作，但電梯中修費用不計入物業管理費中，應在大中修費用中開支。(4)、測算中不囊括下列費用：a、辦公樓的運行、辦公用能源費用（水、電、燃氣等，參見表b、業主自用辦公設備設施、器具維修、養護費用；c、夜景照明燈器具維修養護費用（終方案）、大廈辦公會議用水具及消毒設備購置費用；、特殊會議服務及部署費用（雙方根據實際情況協商確定f、大廈財產保險（囊括機器損壞險）費用；g、業主自備設施費用（參見表；h、大廈設施設備的大、中修費用，增、改、擴費用。（二）測算分析本公司在進行物業管理費用支出測算時，本著“減輕業主負擔，但取微利；費用合理，收支平衡；嚴格控制人工成本，確保工程”的思想，以期達到本公司財務管理的長期目標：使業主資產的保值、增值。減輕業主負擔，但取微利本公司在這個物業管理項目測算中，年管理酬金為萬元，占管理費年總收入的%。同時，憑借公司的資金實力，承擔物業管理的開辦費用約計萬元，購置物業管理各項工作所需的設備、工具、工服，根據工作需要一次投入，分期收回。費用合理，收支平衡在本次測算中，大廈物業管理費年總支出約為人民幣元，物業管理人員總數為人，平均單價為元/平方米/月。物業管理費用、人員數量，均從招標書中關于大廈的使用和管理要求出發，安排合理。嚴格控制人工成本，確保工程本公司考慮到作為政府機關使用的大廈，關于大廈的管理著力于保證運行。在財務預算安排上，在控制其他部門人員及各項費用的基礎在人員費用中，工程人員費用約占人員總費用的%；在年總支出中，\第一：嚴格控制人工成本，著重設備設施及建筑物的維修理工和養護本公司致力于將人工成本控制在物業管理費用總額的合理比例內，隨著物業使用年限的增長增加設備設施維修、養護投入，做好設施設備的各級維修保養工作，在較長的時期內保持樓宇的優秀品質和良好性能。第二：按計劃安排各項維修和養護根據該辦公樓各項硬件條件和使用特點，本公司將組織工程技術和財務人員編制切實可行的中修計劃、大修計劃，提前提交給業主進行審核；根據業主批準的各期計劃和預算，合理安排各級檢修、養護工作，逐年增加設備設施的維修養護費用，即時籌集資金，保證使用。憑借良好的日常養護工作，延長設施設備的大、中修年限，節約業主費用支出。（三）測算明細表1物業管理費支出測算匯總表項目名稱：單位：元序號項目（月）（年）比例1（\工程）其中：餐廳人員費用2設備設施運行\小修養護費用3安保及傳達服務費用4清潔費用5環境工程費用6會議服務費用7設備使用費8保險費用99101112行政辦公費用不可預見費小計管理者酬金營業稅金及附加核計（1-12）單價（元/M2/月）(接橫表)3張表1-2主要人員費用表項目名稱：行號部門項目標準人數年費用1工資及加班費2管理中心總經理3綜部門經理4合綜合文員5服客服人6務小計7部保潔領班8保潔人員9小計10前廳主管11餐廳后廚人員12餐廳前廳人員13小計14部門經理15工電器組16程設備組17部綜合組18小計19安部門經理20保安保人員21部車管人員22小計23獎勵金24社保費25福利費、工會費、培訓費26工作餐費元/每工作日27勞保及工服元/人/月洗滌費28工服購置攤表3-32929銷費總計注：1、工資按12個月計算。2、獎勵金、社保費、福利費等具體實施按本公司有關規則執行。表3開辦費預算表序號 項目 說明 總金額 折舊/攤 折舊銷年限 銷到用（月）固定資產購置費工程設備\儀器儀 疏通機、測溫儀表清潔設備 清潔車、洗地機、塵器等通訊\客服設備 關于講機消毒柜行政辦公設備\設 復印機、傳真機、施 腦及打印機等低值工器具購置費 工程手動工具測量工服購置費核計核計表3-1固定資產購置預算單位：元序號項目計量單位數量單價金額1工程設備\儀器儀表臺1.1室外管道疏通機臺2清潔設備2.1真空吸塵機臺2.2吸水機及配套設備臺2.3多功能洗地機套2.4高速拋光機臺2.5清潔服務車部3通訊\客服設備3.1關于講機臺4行政辦公設備\設施4.1電腦終端機臺4.2打印機臺4.3數碼照相機臺4.4（\宿舍）臺4.5圖紙柜個核計核計注：以上物品單價在2000元以上，使用年限超過2年。表3-2低值工器具、物料購置預算序號1項目工程工器具計量單位數量單價金額1.1沖擊鉆把1.2手電鉆把1.3電焊機臺1.4砂輪切割機臺1.575型室內疏通機臺1.6水泵（換修備用）臺1.7套絲扳手套1.8儀表（萬用表、兆歐表等）塊1.9工具箱（囊括工具）套1.10空調專用維修工具套1.11電梯專用維修工具套2清潔工器具2.1伸縮桿（各型號）根2.2塵推把2.3玻璃工具套墩布車 部吹干機 臺安保\消防工器具手電筒（防衛型） 把消防服及配套工具 套行政辦公用工器具保險柜 臺打卡鐘（考勤鐘） 臺塑封機 臺辦公家具 套文件柜 個四屜柜 個檔案柜 組其他應急燈 個鑰匙柜（定做） 個貨架 個宿舍設施（柜） 套更衣柜 組警示牌（工作提示）個鋁合金組合梯 架線纜盤 個5.9兩件套雨服套5.10送報車（訂制）部5.11核計低平板推車部注：以上物品單價在200