第一部分秦皇島房地產(chǎn)市場總體狀況一、 秦皇島市房地產(chǎn)市場分析：1、政府加大土地供應(yīng)能力，推進(jìn)土地市場建設(shè)，保障項目需求秦皇島市被國土資源部確定為全國50個地價動態(tài)檢測點之一，XXX的地價水平及變化趨勢，將體現(xiàn)秦皇島經(jīng)濟(jì)實力和房價變化。僅2005年，城市區(qū)就共以招、拍、掛形式出讓經(jīng)營性用地30宗，面積181.83公頃；審批土地出讓卷155宗，面積383.95公頃；收購儲備土地24宗，面積168公頃；特別是依法收回了閑置達(dá)13年之久的“海洋花園村”項目用地70.53公頃。今年謀劃啟動3個老舊小區(qū)和7個“城中村”改造；完成經(jīng)濟(jì)適用房續(xù)建18.38萬平方米，組織實施82.62萬平方米，謀劃啟動62萬平方米，及土地開發(fā)整理項目55個，面積4704.13公頃，為XXX項目建設(shè)提供了用地保障。2、整頓房地產(chǎn)市場，宏觀把握市場自中央決定穩(wěn)定房價，調(diào)控房地產(chǎn)市場之后，先后出臺了購房實名制、對第二套房

屋的購買與轉(zhuǎn)讓征收重稅、提高房貸利率、地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5%法律法規(guī)。打擊炒房行為，對房屋銷售情況進(jìn)行監(jiān)控，著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)、重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，打造新型特色宜居城市。但對于由地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與購買者多方組成房地產(chǎn)市場，能否有效抑制房價畸形飆升最終取決于市場供求。3、秦皇島樓市日趨理性化，小戶型倍受追捧，房價穩(wěn)中求漲2005年，秦皇島房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，同比上漲 5.4%,商品住宅平均單價為2855元/平方米，其中多層住宅（6層以下）平均單價為2700平方米，高層（6層以上，有電梯）為3006元/平方米。據(jù)統(tǒng)計，今年前兩個月XXXff建商品住房銷售價格同比上漲4.9%,其中普通住宅上漲6.2%高檔住宅上漲3.7%,二手房銷售價格溫和上漲，同比上漲3.2%,漲幅比去年回落了2.4個百分點。總體上看，前兩個月秦皇島房屋銷售價格同比上漲4.3%,漲幅比去年低1.1個百分點。并低于全國平均上漲幅度。秦皇島對商品住宅的需求大概可分為三類：一、自用需求；二、投資需求；三、盲銷講資料目跟風(fēng)。過去那種地基還沒打好，就急著買樓花的現(xiàn)象已不多見了。消費者購房行為趨向理性，投資購房比例有所下降。被調(diào)查者中住房需求面積 80~100平方米之間的占39.8%,100~120平方米之間占23.5%,120~140平方米之間占21.4%,由止匕可知在80~140平方米之間的戶型總份額占84.7%,最為廣大消費者青睞。買房不再貪大求奢，追求簡約、實用、舒適，目前這種消費觀念正在成為主導(dǎo)。對140平方米以上戶型征收4唳稅的政策，也使小戶型產(chǎn)品成為廣大工薪階層、年輕白領(lǐng)以及投資客的擇房目標(biāo)。據(jù)調(diào)查，無論是XXX勺嘉遠(yuǎn)SOHO^W、博維27。空間，高層小戶型，還是開發(fā)區(qū)的青馨家園三期紫晶苑系列小戶型都很受市場歡迎。二手房中小戶型房源更是中介和買家爭搶的“獵物”。4、規(guī)劃宏偉，各區(qū)發(fā)展不均衡，供需關(guān)系略有緊張在國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2005中國綜合實力百強城市” 秦皇島榜上有名。為實現(xiàn)體現(xiàn)“十一五”時期秦皇島發(fā)展在整個環(huán)渤海地區(qū)的戰(zhàn)略地位，打造環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展中的新亮點，著力做好城市規(guī)劃和工業(yè)布局，加快縣城和重點鎮(zhèn)發(fā)展；緊緊抓住項目建設(shè)不放松，加快山海關(guān)古城保護(hù)開發(fā)。為加快城市建設(shè)，改善居民住宅條件， XXX僅現(xiàn)有住宅項目約為70多個，在售項目超過30個，除海港區(qū)、開發(fā)區(qū)較為集中外，其余分布在各城區(qū)。下面，我們按照房價從高到低和區(qū)塊分布狀況，把 秦皇島市大致分為四個區(qū)域，對其具體現(xiàn)狀逐一加以介紹和評述。首先是海港區(qū)。位于秦皇島市中心，東臨山海關(guān)，西連北戴河。距華北東北之要沖，素有“京津門戶”之稱，是 秦皇島的精華所在。該轄區(qū)內(nèi)的 秦皇島港是中國北方重要的對外貿(mào)易港口，是世界最大能源輸出港之一，加之此處為溝通東北三省與京津地區(qū)的重要交通樞紐和中轉(zhuǎn)站。短短幾十年來，高樓大廈鱗次櫛比，道路寬敞，交通順暢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，為了滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳钚枨螅课輳慕?jīng)濟(jì)適用房到住宅公寓，從商品房到聯(lián)派別墅，從廉租房到酒店、寫字樓，從多層到小高層、高層，從平層到復(fù)式、躍式，樓市呈復(fù)雜性、多元化發(fā)展。旺盛的市場需求是拉動該區(qū)域房價上漲的主要因素之一，房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小區(qū)各項配套設(shè)施的更加齊備，也是導(dǎo)致房價升高的因素。進(jìn)而帶動了整個 秦皇島房價的上漲。銷講資料該區(qū)域核心部分為大湯河與新開河之間所轄區(qū)域，以此為中心，其西部和東部構(gòu)成展開的雙翼，分別沿河北大街西段到西環(huán)路附近（西港鎮(zhèn)）；另一條沿東環(huán)路以東直至山海關(guān)。這里的房價由內(nèi)向外，由南到北，由東到西逐級遞減，單價波動在每平方米2800?4800元之間，且多為內(nèi)銷住宅樓。東翼主要有南李莊、工人南里、煤港里等，因開發(fā)較早有一定的成熟度，但多數(shù)樓房樓齡過長、格局不合理，所以價格方面會打折扣，明珠城項目就是針對這個問題開發(fā)的，單價在2900~3600之間，為廣大工薪階層所接受。西翼坐落著燕山大學(xué)、大慶石油分院、河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院、奧體中心等，日前有大量開發(fā)項目落戶于此，社區(qū)日趨完善，在單價上形成了一個小高點。兩河之間區(qū)域是秦皇島房地產(chǎn)市場的主力場所。 秦皇島市政府職能機關(guān)集聚于此，商業(yè)繁華，交通十分便利，有很多成規(guī)劃的住宅小區(qū)，如大洋新城、新世紀(jì)小區(qū)、在水一方、秦皇小區(qū)等，很多新村也都遷至此處，城市舊改項目紛紛上馬，如備受關(guān)注的服務(wù)里舊改項目“金龍?中央勝境”，將打造集住宅、商業(yè)、寫字樓、會所于一體的大規(guī)模建筑集群。該區(qū)域是中心腹地，社區(qū)配套、商業(yè)人氣都相對旺盛，是集工、商、貿(mào)于一體的現(xiàn)代化城區(qū)。因此此地房價有標(biāo)桿作用，可以以此預(yù)測分析整個地區(qū)。目前市場預(yù)售單價圍繞在3000~3800元/平方米之間，部分地區(qū)已突破4000元/平方米，今年戶型形成兩極分化趨勢，傾向于小戶型，一室一廳和兩室一廳增多；因地方減少關(guān)于多層項目用地的審批，小高層和高層也受到廣大市民的青睞；二手房市場持續(xù)升溫，隨著相關(guān)管理政策的完善和實施，已購公房大量上市，房源將繼續(xù)放量，梯度消費格局逐步形成；現(xiàn)代化商業(yè)樓也隨著商業(yè)模式的巨變，有著不俗的表現(xiàn)。其次為經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。它的范圍為一O二國道和西環(huán)路圍成區(qū)域。近年來，在政府相關(guān)政策的扶持下，大批的外資、外商、科技公司、入駐此地，帶動地價迅速上揚。總體上交通相對便利，成網(wǎng)絡(luò)分布，東西交錯，井然有序。加之與市區(qū)距離有近，很多新興住宅小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)、服務(wù)更加完善，如富康家園、華苑新居、漓江花園、寶佳花園等，配套也較為齊全，相信隨著重點中學(xué)一中、七中在開發(fā)區(qū)安居落戶，又會吸引大量為子女教育置房的父母。該區(qū)域以商品房為主，居民多為一次置業(yè)，為解決生活問題或做結(jié)銷講資料婚之用。位于開發(fā)區(qū)均價在每平方米2800元的青馨家園便是其中的典型代表。（可參見附件二）北戴河區(qū)位于渤海之濱，毗鄰海港區(qū)，系國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級海洋自然保護(hù)區(qū)，是遠(yuǎn)近馳名的療養(yǎng)勝地。今年3月24日又推出戴河生態(tài)花園計劃，做好景觀帶建設(shè)，營造和提高戴河兩岸生態(tài)游覽景觀區(qū)環(huán)境。北戴河區(qū)充分發(fā)揮獨有的暑期優(yōu)勢，以旅游帶動地方經(jīng)濟(jì)，別墅、公寓成為該地區(qū)房產(chǎn)的賣點；但也正是由于受季節(jié)性影響顯著，流動人口加大，在本地區(qū)定居的人口數(shù)量不大，本地市場需求有限；但受國內(nèi)房產(chǎn)大環(huán)境和周邊房價的影響，房價窄幅攀升，如海寧路、聯(lián)峰路、聯(lián)峰北路三條城市主干道黃金交割點上的海濱花園，一開盤就吸引了不少買家。山海關(guān)區(qū)地處東北、華北、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯處，北依燕山，南臨渤海，是連接?xùn)|北、華北的交通樞紐。是座歷史悠久，文化遺存眾多的國家級歷史文化名城，也是國內(nèi)外著名的旅游區(qū)。政府為了保持古城的原貌，對該區(qū)域的住宅高度進(jìn)行相關(guān)的限制。形成了現(xiàn)代與歷史并存的格局，由于街道過于狹窄，交通不便，支柱產(chǎn)業(yè)單一化，就業(yè)機會少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。人口流失嚴(yán)重，房市一直較為低靡。近兩年來隨著城市規(guī)劃日趨合理、舊城改造的開展、周邊房價迅速崛起，帶動部分人口回流，如今商品房平層起價2480元/m2,均價可達(dá)2600元/平方米。據(jù)分析，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現(xiàn)很強剛性，目前出臺的政策措施對需求影響不大，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛。在國家宏觀調(diào)控背景下，市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面仍將維持。其最終結(jié)論如下：.低價位小戶型受追捧，絕大數(shù)工薪階層買房是不會超過 30萬這個心理底線的。.商業(yè)地產(chǎn)模式開始變革，傳統(tǒng)的商業(yè)中心隨著市場的變動發(fā)生轉(zhuǎn)移，選擇有升值潛力地段的樓盤，將會給人們帶來意外的驚喜。.秦皇島房價上漲和土地、原材料價格上漲有很大關(guān)系。據(jù)估算秦皇島房屋銷售價格中土地成本占60%土地是稀缺資源，其不可再生性決定了供應(yīng)量將會逐漸減少，根據(jù)供求關(guān)系原理，土地價格還將會升高，因此房價現(xiàn)在還看不出下調(diào)的跡象，至少3到5年內(nèi)不會下調(diào)。隨著2008年北京奧運會的臨近，作為足球分賽區(qū)的秦皇

銷講資料島，其京津后花園的效應(yīng)將會得到充分發(fā)揮，屆時將會有大批京津人士到 XXX安家置業(yè)，在需求的強勁拉動下，今后 秦皇島房地產(chǎn)市場無疑繼續(xù)走高。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目資料項目一：項目名稱航順園項目位置燕山大街與西港路交叉路口開發(fā)商「航順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司航順物業(yè)有限公司建設(shè)規(guī)模小區(qū)共四個樓座，192戶，多層6+1,建筑密度達(dá)24.9%,樓間距32.8/42.8米結(jié)構(gòu)形式「磚混結(jié)構(gòu)，層圖2.8米戶型50?150n2銷售價格:起價3066元/m2,均價3330元左右/m2。下房1200元/m2物業(yè)費0.5元/m2?月入住時間2007年11月項目二:項目名稱廣順青年城項目位置紅旗路玉峰里東側(cè)開發(fā)商廣順地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)規(guī)模占地35畝，建筑面積4.67萬n2,7棟6+1和1棟11+1的小高層戶型62?158n2銷售價格均價3200元左右/m2,尾盤，現(xiàn)房銷售，部分少量大平米住宅項目三:項目名稱園項目位置紅旗路環(huán)島北側(cè)開發(fā)商新豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)規(guī)模共361套，10棟多層和1棟26層小高層戶型55.31?133.58m2銷售價格多層均價3500元/m2,高層均價3400元/m2。下房1300?1500元/m2一物業(yè)費1兀左右/m2?月項目四:項目名稱翡翠新居 項目位置和平大街與紅旗路交叉路口西行 200米開發(fā)商偉圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、華盾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)規(guī)模7棟多層6+1和1棟小高層戶型51.45?129.69m2銷售價格多層均價3500元左右/m2項目五:

銷講資料項目名稱華盾鳳凰城項目位置玉峰北里開發(fā)商華盾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)規(guī)模多層和小高層戶型60?120n2銷售價格未定物業(yè)費2006年5月開工項目六:項目名稱大洋新城項目位置迎賓路106號（火車:站附近）開發(fā)商「大洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)規(guī)模田期8號12層、9號樓18層結(jié)構(gòu)形式:鋼筋混凝剪力墻結(jié)構(gòu)，層高2.8/2.85米戶型50?120n2銷售價格:均價3400元/m2物業(yè)費1兀左右/m2?月入住時間2007年11月項目七:項目名稱:新世紀(jì)小區(qū)項目位置港城大街西段，紅旗路西側(cè)環(huán)島旁開發(fā)商住宅建設(shè)開發(fā)有限公司建設(shè)規(guī)模小區(qū)54號樓，高層，共18層，90戶結(jié)構(gòu)形式［塔式結(jié)構(gòu)，一層五戶戶型；46?146n2銷售價格：1層起價3068元/m2,逐層加價30元/m2 1入住時間2007年3月項目八:項目名稱世紀(jì)星園項目位置海陽路與建設(shè)大街交匯處開發(fā)商世紀(jì)星房地產(chǎn)開發(fā)肩限公司建設(shè)規(guī)模近7萬m2,6+1、商鋪戶型50?120n2銷售價格商鋪8000元/m2銷售情況2005年6月26日開盤，尾盤部分商鋪出賣項目九：項目名稱香格里項目位置港城大街與迎賓路交叉口西100米路東開發(fā)商XXXS基房地產(chǎn)開發(fā)肩限公司投資商山西煤炭進(jìn)出口集團(tuán)建設(shè)規(guī)模建筑面積10.86萬m2,共7棟，高層銷售情況尾盤，部分住宅待售銷售價格均價3800元/m2。下房2000元/m2,面積4.5?20n2物業(yè)費1兀左右/m2?月（笆電梯費）入住時間2006年6月銷講資料項目十:項目名稱中央?勝境;項目位置文化路和建設(shè)大街交叉口，綠洲飯店對面開發(fā)商金龍房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)規(guī)模建筑回積44萬m2,冏業(yè)、住宅結(jié)合戶型38?320n2,2種躍層項目名稱昌德城項目位置民族路18號開發(fā)商「昌德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)規(guī)模占地10萬m2,建筑回積3萬m2,4棟小圖層結(jié)構(gòu)形式框架式結(jié)構(gòu)，層圖3米，一層兩戶戶型II期50?123n2銷售價格價格待定物業(yè)費0.95元左右/m2?月（不含電梯費）入住時間I期06年10月，II期07年10月入住項目十二:項目名稱美雅花園項目位置海陽路地方鐵路（小北站）對面開發(fā)商交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)規(guī)模多層6+1戶型I期現(xiàn)房66.63?145m2;II期44.07?104.53m2銷售價格II期起價2850元/m2,均價3225元/m2物業(yè)費0.53元/m2?月項目十三:項目名稱法國小鎮(zhèn) 項目位置 外貿(mào)賓館以北200米路東開發(fā)商［廣順地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)規(guī)模II期小高層18層加多層6+1共14棟結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)戶型I期56?89m2,II期54?140m2銷售價格多層起價3050元/m2,均價3400元/m2,小高層均價3700元/m2,下房1200元/m2入住時間I期06年8月入住，II期07年7月入住項目十四:項目名稱嘉遠(yuǎn)SOHO項目位置河北大街金三角商業(yè)區(qū)中段開發(fā)商嘉遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)規(guī)模占地17242.4m2,共二十層，地下2層，地上20層.1?3層大型綜合商品樓,4層為辦公樓,5?20層為住宅結(jié)構(gòu)形式復(fù)合式結(jié)構(gòu)，樓局118米，層圖4.9米戶型6種住宅戶型38.28m2,43.68m2?63.38m2,70.21m2銷售價格均價6800元/平米6

銷講資料樓盤情況 3月18號封頂開盤項目十五:項目名稱博維27°空間項目位置海港醫(yī)院對面開