東營【海信盈城】項目后評估報告東營盈城項目后評估工作小組二○○九年五月東營【海信盈城】項目后評估報告前言：東營海信盈城項目于 2005年7月9日通過公開市場以拍賣的方式獲取土地， 并于2006.05.08 正式動工，至 2008年6月20日全面交付。基于對項目進行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。目 錄核心內(nèi)容提要 2【項目概況及評估綜述】 4【項目投資管理評估】 4【項目設(shè)計工作評估】 7【項目營銷工作評估】 10【項目進度、工程管理評估】 15【項目成本管理評估】 18案例匯總： 22第1 頁共57 頁核心內(nèi)容提要【投資管理評估】東營海信盈城項目是海信地產(chǎn)東營公司首次以公開拍賣方式于 2005年7月9日在東營市國土資源局競得的耿井 5號地塊項目。該項目為海信地產(chǎn)在東營市的首個項目。通過徹底反思項目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程， 對于了解當?shù)氐慕ò渤杀尽?建筑環(huán)境、市場情況均具有重大的參考價值和意義。經(jīng)過3年半的經(jīng)營建設(shè)，目前該項目已經(jīng)基本銷售完畢，銷售良好，各項財務(wù)指標表現(xiàn)尚可，項目的戰(zhàn)略意義基本實現(xiàn)。其中的問題值得在今后的項目中進一步關(guān)注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價當?shù)厥袌霭l(fā)展趨勢、價格承受能力、客戶喜好，配臵合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。【財務(wù)管理評估】該項目收入指標完成并不理想，收入增幅低于成本增加幅度，收入增加同比增長的營業(yè)稅金沖抵收入增加帶來的效益,導致營業(yè)利潤下降。另外，管理費用率、營業(yè)費用率遠超出公司的控制水平，導致項目利潤總額大幅度下降。【規(guī)劃設(shè)計工作評估】本項目位于東營西部舊城區(qū)與東部新城區(qū)交界處，規(guī)劃設(shè)計為多層及小高層住宅社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計工作過程中，概念設(shè)計與市場定位相吻合，充分挖掘項目的客觀及主觀優(yōu)勢，并在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、立面設(shè)計、景觀設(shè)計、賣場包裝等方面都得以很好的貫徹和體現(xiàn)。本項目規(guī)劃設(shè)計工作緊密結(jié)合市場定位和地域特點，在住宅產(chǎn)品的概念策劃、規(guī)劃布局、單體設(shè)計、銷售推廣、成本控制等方面取得了一定的成績，得到了市場的認可，并為公司在東營地區(qū)項目的規(guī)劃設(shè)計工作積累了寶貴經(jīng)驗。【營銷工作評估】東營盈城項目作為我公司在東營市的第一個項目， 銷售速度在東營市西城區(qū)一直名列前茅。從目標客戶定位及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，盈城項目整體運營及操作較為成功。銷售人員綜合能力較弱， 隨著客戶購買越來越偏重理性消費、 維權(quán)意識越來越高， 業(yè)務(wù)員銷售知識是否全面將直接影響成交量的高低。 目前，業(yè)務(wù)員自身的專業(yè)知識不夠豐富，對部分客戶提出的一些問題無法及時準確地予以回答， 特別是關(guān)于建筑、 景觀設(shè)計、產(chǎn)權(quán)辦理、相關(guān)施工材料等方面的一些問題。營銷人員只能在遇到問題的情況下請教研究中心和項目部，造成一定的簽約延誤，甚至客戶放棄購買。項目推廣及品牌建設(shè)方面需進一步加強， 房地產(chǎn)品牌建設(shè)不同于其他商品， 他需要很固定的認知渠道和廣泛的美譽度支撐。海信地產(chǎn)首次進入東營市場，我們承擔的不僅僅是項目建設(shè)任務(wù)，更重要的是品牌的樹立和維護。【發(fā)展進度、工程管理評估】項目發(fā)展周期總體控制超出拿的土地時指定的計劃要求， 其中，高壓線實際遷移時間第2 頁共57 頁比計劃遷移時間整整延誤了14個月，是造成實際開發(fā)周期遠遠超過計劃周期的主要原因；惡劣的建筑市場環(huán)境，也造成了工程施工階段的工期延誤，以上兩方面因素，不但造成了開發(fā)周期的遠遠滯后，嚴重壓縮了有效工期，為以后的工程管理帶來了較大困難，特別是為質(zhì)量管理帶來了很大的困難。海信盈城項目建設(shè)過程中，具有環(huán)境惡劣，外部干擾大，分包多，時間緊，成品保護困難等特點，通過實施加強外部協(xié)調(diào)，嚴密組織工序穿插，及時調(diào)整分包標段，現(xiàn)場管理高效靈活等方法，較好的實現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后工程提供了寶貴經(jīng)驗。海信盈城項目工期緊，壓力大，在此情況下，在制定搶工計劃的同時，項目部制定了嚴密的質(zhì)量控制措施，但終因現(xiàn)場管理人員力量薄弱，使得質(zhì)量管理措施未能得到很好的落實，工程交付后，投訴較多。總結(jié)投訴情況，為以后工程質(zhì)量管理提供了較好的經(jīng)驗。【成本管理評估】項目可研階段測算建安成本為 13174.8036 萬元，實際本項目發(fā)生建安成本為18829.7407萬元，超出前期測算金額的 42.9％。對當?shù)赝临|(zhì)、建材、建筑環(huán)境的不了解導致了成本的大幅增加。建議后續(xù)拓展新城市時成本預測人員一定要深入了解當?shù)亟ㄖI(yè)情況，給出相對準確的成本。第3 頁共57 頁東營海信盈城項目后評估報告【項目概況及評估綜述】1、項目概況東營海信盈城項目是海信地產(chǎn)東營公司首次以公開拍賣方式于 2005年7月9日在東營市國土資源局以 51.2萬元/畝競得的耿井 5號塊項目。項目位于東營西城西一路以西，西五號路（規(guī)劃中）以南，XX路以北，東區(qū)六路（規(guī)劃中）以東，用地總面積14.67公頃，出讓面積（凈面積） 11.83公頃，規(guī)劃用途為住宅用地。東營區(qū)政府在 05年底遷移到離本項目不足 1公里處，且東臨耿井水庫有較好的自然資源，未來發(fā)展?jié)摿^大。2、項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目技術(shù)經(jīng)濟指標：用地總面積 14.67公頃，出讓面積（凈面積） 11.83公頃，多層及小高層住宅建筑面積： 95047㎡；退臺式花園洋房建筑面積： 21887 ㎡；商業(yè)及綜合樓面積： 2743㎡，物業(yè)用房面積： 470㎡，總建筑面積： 120881.9 ㎡，停車位：地面 356個，容積率： 1.0，綠地率： 37.4%，建筑密度： 22.1%。3、項目開發(fā)周期海信盈城項目于 2005年7月通過公開拍賣獲取土地， 截止到2008年6月全面交付，項目發(fā)展總周期為 3年。其中無高壓線區(qū)建筑施工周期分別為 1年零5個月有高壓線區(qū)施工周期為 1年零2個月。4、項目綜合評估東營房地產(chǎn)市場自 2005年以來步入了高速發(fā)展階段， 為海信盈城項目的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機。海信盈城項目是海信地產(chǎn)在東營獲取的第一個項目，較好的實現(xiàn)了海信地產(chǎn)省域化發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)。盈城項目客戶目標群定位準確，產(chǎn)品定位符合市場需求，在東營市保持了較快的銷售速度。在工程實施階段，對當?shù)亟ㄖh(huán)境的不熟悉及對政府的過度信任（高壓線問題）導致了項目開發(fā)周期的嚴重滯后及成本的大幅增長，對質(zhì)量把控不嚴使得后續(xù)出現(xiàn)了地下室、屋頂、門窗等漏水現(xiàn)象，一定程度上影響了項目的形象。銷售階段，產(chǎn)品定位中目標客戶定位、產(chǎn)品定位細節(jié)的推敲及價格的定位，再到營銷推廣中推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，海信盈城項目整體運營及操作較為成功。準確把握銷售時機，樹立了項目在東營的高端品質(zhì)形象，得到了行業(yè)內(nèi)和消費者的認可。但銷售員的能力有待進一步提高，品牌宣傳能力也需要系統(tǒng)持續(xù)改進。【項目投資管理評估】1、項目發(fā)展期內(nèi)東營市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回顧東營海信盈城項目于 2005年7月9日通過公開市場以拍賣的方式獲取土地， 2006年9月23日海信盈城一期組團正式開盤銷售，至 2008年6月20日項目全面交付。在2005～2008年項目主要發(fā)展期內(nèi)，東營市主要宏觀經(jīng)濟指標表現(xiàn)良好：GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長， 分別由2005年的1166億元和64907元/人增長2008年的2052億元和102741元/人；發(fā)展期內(nèi)東營市人口變動較平穩(wěn)，全市總?cè)丝谟?05年的180.5萬發(fā)展到 08年底183.97萬人；良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由2005年的47億元增至 2008年的68億元。第4 頁共57 頁東營海信盈城項目后評估報告商品房銷售額由2005年的32.2億元增長至2008年的61.52億元。商品房銷售面積由05年的61.6萬平方米增加到08那年的244.5萬平方米。2005-2008年是全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控年，國家從各個方面陸續(xù)出臺了一系列的調(diào)控政策，并在08年下半年，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊跌的拐點。東營房地產(chǎn)市場在一定程度上也受到了影響，但作為三四線城市，影響相對較小。05-07年在油田經(jīng)濟適用房不確定時期，我公司項目實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。隨著大量高品質(zhì)經(jīng)濟適用房的規(guī)劃和推出加上全國房地產(chǎn)形勢的影響，在08年下半年，項目銷售出現(xiàn)了一定的困難，我公司及時調(diào)整價格策略，保證了項目回款，避免了經(jīng)營風險。項目整體情況如下：序號項目可研階段項目實際差異備注1銷售收入31,668.577,840.2839,508.852總投資23,995.187,671.0531,666.233營業(yè)稅金及附加1,773.442,192.74419.304期間費用1,190.981,884.34748.385利潤總額4,708.973,765.54-998.456所得稅1,553.96941.39-626.337凈利潤3,155.012,824.16-372.128銷售利潤率14.87%9.53%降低5.34點9投資利潤率18.70%11.22%降低7.47點總體情況完成并不理想，利潤總額實現(xiàn)3765.54萬，銷售利潤率比預期降低5.34點，投資利潤率比預期降低7.47點，銷售收入增加7840.28萬，上漲幅度24.75%，總投資增加7671.05萬元，上漲幅度31.97%；營業(yè)稅金同比增加419.30萬，上漲幅度23.64%。項目整體銷售預計如下：可研階段項目實際序號建筑形態(tài)預計可售預計均價預計總價可售面積目前均總價價1普通住宅113,891.002,700.0030,750.57120,128.06305236,665.112商業(yè)3,400.002,700.00918.002,234.2253991,206.223地下室----585.01小計122,362.28314338,456.354停車位286.00368011,052.50（個）合計117,291.0031,668.57122,362.28322939,508.85第5 頁共57 頁東營海信盈城項目后評估報告可研階段時住宅、商業(yè)網(wǎng)點按照項目總體均價2700元/平米測算，總體售價為39,508.85萬，目前總房款為39254.01萬，增長金額7840.28萬，上漲幅度24.75%。盈城一期建筑形態(tài)涵蓋普通多層、小高層、院景HOUSE，商業(yè)網(wǎng)點、閣樓、會所等，權(quán)屬面積為122362.28平米（不含地下室、車位）具體組成如下：序號建筑形態(tài)可售套數(shù)可售面積目前均價總價1多層711.0077,892.96310024,148.322小高層64.009,523.1431072,959.023院景HOUSE148.0021,908.8132647,150.344商業(yè)22.001,724.555517951.395閣樓156.0010,803.1522282,407.436幼兒園-7地下室424.006,869.29852585.018會所1.00509.675000254.849停車位（個）286.00-368011,052.50合計1,812.00122,362.28322939,508.85閣樓比可研階段均價低17.48%，但高于盈城首期開盤預測價格2150元/平米，主要因為前期銷售的帶動以及品牌的影響，其次層高及戶型的人性化，舒適度較高。地下室、會所及停車位均沒有在可研階段中予以計算，共計1892.35萬，占增長金額的24.13%。多層住宅、小高層及院景HOUSE、網(wǎng)點價格均高于可研階段均價2700元/平米。項目總成本分析可研階段目前總投資項目差異（元/備總價（萬元）單方造價總價（萬元）單方造價平米）注一、土地9,448.14798.729,878.27807.308.58二、前期費用2,056.56173.862,436.87199.1525.30三、三通一平177.4415.00449.1636.7121.71四、建安成本8,796.83743.6614,845.071,213.21469.55五、公共配套85.007.1936.232.96-4.22六、室外配套工程3,287.19277.893,814.12311.7133.82七、不可預見費144.0312.18206.5616.884.71八、投資合計23,995.192,028.4931,666.282,587.91559.42可研階段規(guī)劃面積為118,291.00平米，項目可售面積為122,362.28平米，增幅3.44%,單方造價增加559.42元，增幅為27.58%，主要在土建、配套成本的增加較大，占97.44%。土地及前期費用增加差異主要在對容積率的把握不夠，超規(guī)劃面積第6 頁共57 頁東營海信盈城項目后評估報告導致土地出讓金及配套費用的增長（273萬左右），建安成本的增加主要因為超規(guī)劃面積導致。與此同時，可研階段各部門參與度缺乏，測算漏項如土地使用稅及耕地占用稅（76萬）缺物業(yè)管理基金（ 24.01萬）。另一方面成本的控制、預測能力的滯后，變更追加導致建安成本增加6084.47萬，漲幅達69.17%項目綜合評價：銷售收入項目發(fā)展期內(nèi)東營市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響， 但總體上仍保持快速發(fā)展的態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實際銷售價格均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其次，可研階段僅是預測了整體均價 2700元/平米，未預測商業(yè)、車位等價格，此類收入也為銷售總額的增加提供了有力支持。投資回收期盈城一期投資回收期為32個月（05年08月—08年4月），比較快的完成資金的回籠。【項目設(shè)計工作評估】1. 項目基本情況項目規(guī)劃設(shè)計情況介紹規(guī)劃設(shè)計共包括建筑物 38棟，除另行報建的商業(yè)組團（即包括位于西一路人行出入口及步行商業(yè)街南側(cè)的獨立商業(yè)樓 （下稱南商業(yè)樓即 7號樓），位于商業(yè)街北側(cè)帶底層商鋪的住宅樓（下稱北商住樓即 6號樓）及位于商業(yè)街東端的綜合樓 (即12號樓)）外，本部分包括位于小區(qū)北側(cè)西五號路主要出入口兩側(cè)的帶底層配套公共設(shè)施用房的９層小高層住宅２棟，以及其余的住宅樓共 33棟，每棟２-４個單元，其中４-５層逐層退臺的花園洋房７棟，４ -5層磚混結(jié)構(gòu)多層住宅２６棟。2005年8月開始規(guī)劃設(shè)計方案； 2006年1月完成規(guī)劃單體設(shè)計方案開始報建；2006年4月完成規(guī)劃許可證報批；2006年10月完成請照施工圖設(shè)計；2006年3月破土動工；2008年6月住宅部分竣工驗收并全面交付。項目的主要建筑標準結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)選型選用筏板基礎(chǔ)形式；主體結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。外立面材料：外立面主要以彈性平刷涂料及仿太平洋磚厚質(zhì)飾紋涂料相結(jié)合為主；陽臺露臺護欄為不銹鋼鋼化玻璃欄板；露臺安裝防腐木花架；屋頂為紅色及灰藍色水泥瓦；陽臺露臺欄桿為不銹鋼鋼化玻璃欄板。交樓標準：室內(nèi)毛坯交樓；采用聚苯乙烯外保溫；采暖房間布臵地暖采暖；ADSL寬帶接入；有線電視接入；小區(qū)設(shè)可視對講系統(tǒng)；周界及主要道路出入口安裝攝像頭、圍墻設(shè)紅外對射；入戶門為鋼質(zhì)門，其余外門窗為斷橋隔熱塑鋼門窗；小高層電梯入戶。商業(yè)：包括6#樓底層商業(yè)網(wǎng)點，7#樓一層商業(yè)，12#樓會所；其中會所作為整體進行銷售，前期兼做售樓處，首層精裝修。其余商業(yè)網(wǎng)點分隔為大小不等的店鋪進行售賣，室內(nèi)毛坯交樓。值得借鑒和推廣的經(jīng)驗概念設(shè)計的深化項目主題概念為“生態(tài)建筑，自然院落”，為各規(guī)劃設(shè)計、平面設(shè)計、立面設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等提供了依據(jù)，同時作為營銷推廣口號。規(guī)劃設(shè)計的整合第7 頁共57 頁東營海信盈城項目后評估報告總體規(guī)劃以營造安全便捷、健康舒適及景觀變化豐富的高品質(zhì)居住環(huán)境為規(guī)劃目標，布局上采取小組團圍合中心公共開敞空間的布局形式，形成相互聯(lián)系緊密、空間層次有序而又變化豐富的空間結(jié)構(gòu)。交通流線組織上將人車共用的小區(qū)主入口分別設(shè)在東區(qū)六路及西五號路，而西一路則結(jié)合公交站點位臵布臵純步行商業(yè)街形成主要人行出入口，小區(qū)內(nèi)部交通組織上形成和諧的人車關(guān)系。另外，為保證油井用地的車行出入方便，沿西一路另設(shè)油井用地車行出入口。單體設(shè)計的特色戶型組合上以市場需求為導向，以二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主力戶型，并針對一些特殊消費群體，配以四室二廳二衛(wèi)、平層退臺、帶閣樓復式等個性化戶型，盡可能最大化地滿足市場上各種需求。南北臥室設(shè)計凸窗，增大空間使用面積。全明房間，通風良好，明衛(wèi)營造舒適享受。外墻保溫體系，保證房間節(jié)能。先進地熱采暖體系，不占用室內(nèi)空間。預留太陽能管井，方便使用太陽能。院景一層設(shè)臵獨立庭院，一層客廳與本地下輔助用房以戶內(nèi)樓梯連接，可作為健身房，影音視聽室等功能。環(huán)境設(shè)計景觀環(huán)境面積約計9.2萬平方米，本著與建筑保持一致的原則，采用現(xiàn)代簡約的手法，結(jié)合當?shù)氐赜驓夂颍纬勺匀弧⑸鷳B(tài)的景觀。以貫通南北、東西的兩個主景觀線，結(jié)合各組團空間、主次分明的景觀點、明確的公共私密空間，使之成為完整和諧的景觀系統(tǒng)。精裝設(shè)計盈城項目樣板間及售樓處精裝設(shè)計在以現(xiàn)代風格為主的情況下，偏重美式鄉(xiāng)村、歐式及純現(xiàn)代簡約等風格，樣板間已經(jīng)銷售完畢，得到了當?shù)鼐用竦恼J可。各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合在前期設(shè)計階段，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行充分的溝通，與分公司市場拓展負責人及銷售負責人等對戶型設(shè)計進行多次探討，為保證戶型設(shè)計的合理性，更于單體報建通過后在請照圖設(shè)計階段進行戶型調(diào)整。與前期部配合，針對規(guī)劃審批要求， 嚴格控制規(guī)劃要素， 在不違反規(guī)X的前期下，爭取較大的設(shè)計空間和規(guī)劃指標；將閣樓起坡高度由600mm提高至1500mm，提高了閣樓的賣點，從而保證較高的售價，以利回收閣樓建設(shè)成本。在施工圖設(shè)計階段，審核XX提供技術(shù)措施，嚴格要求XX按我公司提供的設(shè)計任務(wù)書進行設(shè)計；針對基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、裝修標準、技術(shù)措施等進行專題研討，設(shè)計、營銷、合約、前期配合，及時有效地確定設(shè)計方案。在項目銷售階段，與營銷進行配合，提供銷售附圖，配合項目推介會進行規(guī)劃設(shè)計的講解推廣，并對銷售過程中出現(xiàn)的業(yè)主疑問等問題進行技術(shù)支持。在施工階段，制定變更方案，協(xié)調(diào)XX出具變更，經(jīng)審核確認后交由項目部實施，并對效果進行把控。交付后作為售后和物業(yè)的技術(shù)支持，協(xié)助解決業(yè)主糾紛，并對業(yè)主的想法給予正確引導。成本控制在總體規(guī)劃設(shè)計時，住宅設(shè)計有閣樓，并計劃進行單獨銷售，但閣樓起坡高度按常規(guī)做法設(shè)計為600mm高，分公司對閣樓銷售情況進行市場調(diào)查后，認為閣樓起坡第8 頁共57 頁東營海信盈城項目后評估報告高度較低導致售價較低，閣樓不能回收建設(shè)成本，對此研究中心緊急研究制定方案，經(jīng)各部門多次討論后，決定提高閣樓起坡高度，并聯(lián)系XX緊急出具了變更方案并上報，有利于后期閣樓的銷售。在樣板區(qū)建成之后，在保證整體效果不發(fā)生大的變化的前提下，對外飾面材料進行了進一步的精簡和替換，如：取消南北立面的凸窗木質(zhì)百葉、減少仿面磚的用量、簡化室內(nèi)外欄桿做法等；門窗的設(shè)計上也進行優(yōu)化調(diào)整，在滿足立面效果和設(shè)計規(guī)X的前提下對窗扇大小、開啟扇大小進行了調(diào)整，降低整體造價。景觀成本控制方面，項目分三個區(qū)域先后出圖，在園區(qū)施工圖完成測算時，商業(yè)街已基本完工，樣板區(qū)正大面積展開施工，全園測算結(jié)果超出目標成本 40.6%；發(fā)現(xiàn)此問題后，正值冬天，采用全面停工，全園X圍內(nèi)進行一系列成本調(diào)改， （如材料替換、降低植物規(guī)格等） ；核實成本后重新出圖。3、有待改進的方面設(shè)計周期與質(zhì)量控制在施工圖設(shè)計階段，由于我方提出戶型重新調(diào)整及閣樓提高起坡高度等眾多變更，同時現(xiàn)場正在施工，為避免由于圖紙問題造成返工，我方要求XX短時間內(nèi)進行大量變更，并最終對所有圖紙重新出圖。但由于時間較緊，加之過程中對圖紙把控不嚴，導致施工圖紙出現(xiàn)部分立面平面不一致的問題，以及結(jié)構(gòu)建筑專業(yè)相互打架的問題，對項目施工帶來不利影響，影響了施工進度。建筑外立面風格的確定住宅樓立面設(shè)計采用經(jīng)典的歐式三段式外觀模式，通過不同飾面材料及其色彩、質(zhì)感的組合搭配、陽臺等的挑空處理、建筑體量及屋頂形式的錯落變化等形成既經(jīng)久耐看又富于變化的立面效果。但是后期為解決閣樓起坡低問題將閣樓變更為折坡式閣樓后，與原設(shè)計立面風格不夠協(xié)調(diào)，導致建筑外立面遠觀效果顯得較突兀，不夠優(yōu)美。外立面仿面磚顏色從施工完效果看色調(diào)偏粉，難以體現(xiàn)高檔項目的氛圍。住宅立面效果控制由于缺少對XX在施工圖設(shè)計過程中的把控，在一些細節(jié)的考慮上存在一定不足：如院景系列設(shè)計有大量露臺陽臺，導致屋面雨水管及閣樓露臺雨水管層層下落匯總后拍至一層業(yè)主私有庭院，后變更將雨水管通井，但仍沒有更好的解決雨水管影響立面的問題。坡屋頂檐溝被老虎窗打斷成多段不連貫，導致每段檐溝都需設(shè)臵雨水管，致使雨水管過多影響立面，后期變更為相鄰段檐溝公用一根雨水立管，此問題需在后續(xù)項目中尤其重視。地下室沒考慮業(yè)主停放自行車問題由于東營當?shù)爻鞘械缆菲教梗瑯I(yè)主習慣使用電動自行車等交通工具，本項目地下室下沉高度較大，致使業(yè)主夜間停放自行車時。使用不便，引起部分業(yè)主投訴，后期改為在下地下室梯段中間加 300mm寬坡道，但因坡度較大，仍不便使用。太陽能的預留東營當?shù)亓晳T使用太陽能熱水器，規(guī)劃部門也要求屋頂預留太陽能集熱器機位，但由于缺少設(shè)臵太陽能的經(jīng)驗，本項目太陽能管井預留不合適，屋面太陽能集熱器預埋件后期變更預留，可能帶來屋頂漏水隱患，因太陽能會對屋頂?shù)妮喞€和景觀帶來不利影響，在后續(xù)的項目開發(fā)中應(yīng)予以足夠重視。景觀設(shè)計問題景觀設(shè)計團隊不合適，外地設(shè)計公司對東營本地常用樹種、地域特性、鋪裝材料等了解不夠深入，導致在設(shè)計過程中進行多次調(diào)改變更且后期服務(wù)不及時；XX第9 頁共57 頁東營海信盈城項目后評估報告基于地域特殊性，對景觀配套中水、電、排堿分項進行了另行委托；但在我方得到的圖紙中發(fā)現(xiàn)景觀地面排水全部缺項，經(jīng)核實屬XX委托闡述不明，且其雙方無法達成一致，經(jīng)我方多番督促，方補全缺項圖紙。異地開發(fā)施工圖建議選用當?shù)豖X進行設(shè)計，避免出現(xiàn)多次調(diào)改，缺項及后期服務(wù)不及時現(xiàn)象，以免增加成本拖延工期。全園設(shè)計問題，東營地區(qū)土質(zhì)鹽堿化嚴重，植物生長受限，尤以喬木為甚；現(xiàn)項目普遍存在上層空間不飽滿的現(xiàn)象。土壤鹽堿化成為影響該項目景觀效果的硬傷。精裝部分樣板間部分：①戶型自身采光不好，整體顏色過重：在 13#樓一層現(xiàn)代簡約風格（偏中式古典風格）的樣板間中，因其院景 House的建筑特性，戶型本身的采光就出現(xiàn)問題。在設(shè)計過程中還未發(fā)現(xiàn)，以至后期從裝修材料的選擇到后期家具的選用上，過多的使用了重色調(diào)的元素。導致業(yè)主參觀后對樣板間的第一感覺就是太暗，樣板間采光不好。后來據(jù)調(diào)查東營當?shù)貥I(yè)主喜歡色調(diào)較淺空間超大敞亮的客廳環(huán)境。②13#樓一層現(xiàn)代簡約風格（偏中式古典風格）的樣板間為一層帶地下室戶型，地下室的樓梯凈尺寸僅有 1.32米，進出地下室都非常不方便。 主臥室的凸窗臺高 1.1米窗臺寬0.9米，開啟窗扇不方便。裝修設(shè)計方面：①13#樓四層帶閣樓現(xiàn)代簡約風格（偏美式鄉(xiāng)村風格）樣板間，閣樓層部分未能在設(shè)計中考慮到空間的利用，使空間過于空洞。家具、配飾方面：①13#樓二層、現(xiàn)代簡約風格（偏歐式裝飾風格）樣板間，客廳的家具選擇純黑色的仿皮質(zhì)沙發(fā)，在客廳的整個空間內(nèi)過于跳躍，顏色過悶。②13#樓四層帶閣樓現(xiàn)代簡約風格（偏美式鄉(xiāng)村風格）樣板間。入戶玄關(guān)的配飾過于小器，未能更好的達到展示效果。③樣板間走廊部分過于空洞，后期增加了掛畫。④23#樓東側(cè)樣板間，家具的選擇尺度過小，使展示樣板間顯得很寒酸。售樓處部分：①未考慮空調(diào)插座的位臵，后期增加時只能采用明線處理，降低了售樓處的檔次。②③只是考慮了乳膠漆和木作的運用， 售樓處未體現(xiàn)出項目的檔次。③售樓處缺少生活氣息，賣場氣氛過濃，缺少綠植、窗簾、花藝等裝飾。選擇不銹鋼扶手家具在冬季業(yè)主光臨時，過于冰冷。所選燈具在夏天容易藏蚊蟲，因?qū)痈哌^高，不易清潔。【項目營銷工作評估】項目定位與銷售階段市場變化情況2005年市場特征2005年東營市房地產(chǎn)市場由于處于起步階段，受國家宏觀調(diào)控的影響較小。房地產(chǎn)投資、銷售額、銷售面積都保持了 30%以上的增長速度，尤其是銷售額增長達到了57.5%。但市場依舊不成熟，專業(yè)化程度較低，大量低價市直經(jīng)濟適用房的推出在一定程度上沖擊了東營房地產(chǎn)市場。2006年市場特征2006年席卷全國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始影響東營，調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資下降10.8%，房地產(chǎn)銷售面積僅增長 2.7%，銷售額增長由 05年的57.5%回落至21.3%。東營市本年度土地出讓力度加大，全年共推出土地 3552畝合建面約 240萬平米，而近兩年每年的消化面積僅有150萬平米左右，供應(yīng)相對充足。同時恰值油田最后一輪分房抓鬮工作結(jié)束，后續(xù)有無油田內(nèi)部分房無定論的情況，消費群體的剛性需求較高。2007年市場特征2007年東營市房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積，商品房銷售額都出現(xiàn)了 50%以上的增第10 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告速，東營市場跟隨全國房地產(chǎn)市場的步伐進入亢奮階段。同時，東營市西城居住用地供應(yīng)量加大，東城中心城區(qū)地塊土地價格上漲明顯。總建設(shè)規(guī)模將達到4萬套的油田經(jīng)濟適用房基本確定，部分地區(qū)實現(xiàn)開工。陽光100、路勁基建等公司開始進入東營市場，市場競爭加劇。2008年市場特征2008年東營市房地產(chǎn)市場受全國房地產(chǎn)市場拐點的影響，及油田經(jīng)濟適用房開始分房的影響逐漸步入低迷狀態(tài)。房產(chǎn)投資、銷售面積、銷售額增長速度都維持在個位數(shù)。市場觀望氣氛濃重，銷售低迷。項目戶型定位與實際情況對比表戶型分類定位面積X圍套數(shù)比（％）建成面積X套數(shù)比（％）（㎡）圍（㎡）二室二大二房80-10014%90-11564%廳一衛(wèi)三室二小三房100-12530.25%107-13018%廳一到125-14481%131-14832%兩衛(wèi)大三房50.75%15.%四室二小四房001421.4%廳二衛(wèi)復式單位145-1805%200-2203.3%從上表看，兩室兩廳戶型后續(xù)比例增加，三室兩廳戶型減少，頂層復式面積增加。對住宅推售時機的思考住宅各批次推售時間：首批次推售時間 2006 年9月23日，項目形象處于基礎(chǔ)建設(shè)階段，前期經(jīng)過半年的客戶儲備，共儲備來電來訪客戶1000余組，加上開盤定價相對較低，開盤即呈現(xiàn)熱銷的情形。9月第一次開盤，推售的節(jié)點處于油田經(jīng)濟適用房停止供應(yīng)階段，市場剛性需求急劇爆發(fā)，比較符合市場需求，時機把握較好。二批次推售時間2006年11月，首批推出后，短短一個月的時間即售磬，項目在第一時間按內(nèi)推出了新的房源，保證了需求客戶不流失，抓住了市場機遇。截止到06年底，實現(xiàn)銷售 321套。三批次推售時間 2007 年3月，從三批次推售以來， 市場反饋的信息反映， 消費群體對小戶型及小三房的需求較高， 每一批次的 95二房、113三房的銷售速度較快。四批次推售時間 2007 年7月，四批次推售時，市場處于熱銷階段，市場上各項目的成交量均呈現(xiàn)火爆的形勢，消費需求仍然較高。分批次確定推售X圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實現(xiàn)項目價值的最大化， 又可以保證一定時間內(nèi)的成交量。比如：每批次中二房、三房的比例較高，搭配一定比例的四房；大三房與小三房搭配銷售，滿足不同經(jīng)濟實力客戶的購房需求；多層住宅與院景住宅搭配，滿足不同購房意向客戶的需求。各戶型銷售速度情況銷售期各房型的去化速度為：兩房〉小三房〉大三房〉四房。原因如下：二房：功能齊全，南北通透，經(jīng)濟實用，總價控制較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是最暢銷的房型。小三房：面積小，在113-120左右，總價低，功能齊全，在項目銷售中處于拉動成交量的房型。第11 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告大三房：面積在 146-148，總量較少，主要是小高層戶型，因為小高層無儲藏室，且收取電梯費，在項目銷售中一直是滯銷戶型，在 09年采取借款及較高折扣后，銷售速度得以改觀。四房：項目中四房的比例較低，面積為 142左右，房間較多，但各房間均不大，不符合東營消費群體的居住習慣，但因為總量較少，銷售過程中加以引導后售罄。從房型、面積與實際銷售走勢角度對比分析：項目中小三房的市場需求較大，雖然總量較多，但仍然無法滿足市場的需求；大三房源配比不多，但定位過大，消化速度較慢；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源配臵合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購房心理反饋，生存型客戶注重戶型的功能性、實用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計細節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。銷售價格總結(jié)項目可行性研究階段， 預計樓盤銷售均價應(yīng)該在 2700元/平左右。目前實際均價 3229元/平米。主要原因有：土地拍賣時本項目初步規(guī)劃全部為多層，且未考慮商業(yè)、儲藏室、車位等業(yè)態(tài)的價格及收入情況。實際開盤時，因市場較火爆，項目開盤時多層均價定為2900左右，院景住宅3200左右，開盤后市場形勢較好，大幅提升均價。公司品牌形象隨著項目形象的完善，尤其是綠化的完善，對項目的市場價值產(chǎn)生積極的推動。價格策略：初期為建立熱銷的市場形象，塑造項目品牌，采取低開高走的策略；銷售中期，為均衡速度與價格的關(guān)系，鞏固項目品牌，價格逐漸提高；銷售后期，力爭利潤最大化，價格攀升到最高點。價格策略的成功運用，對最終實現(xiàn)較高的銷售價格產(chǎn)生了直接的影響。物管費價格確定的檢討住宅：現(xiàn)行物管費0.65元/㎡〃月，定位較高，高于油田各小區(qū)的物業(yè)費，客戶滿意度較低。銷售價格對銷售速度的影響住宅：銷售過程中正確地評估了各批次面臨的市場環(huán)境，前期價格偏低，銷售速度過快，后有效的控制了價格與速度的關(guān)系，住宅價格穩(wěn)定、有計劃的不斷攀升，既保證良好的銷售趨勢，又保證合理的利潤。銷售一年半之后仍剩余17套。商業(yè)：銷售把握時機較差，項目入住率較低時開始銷售；商業(yè)內(nèi)街在銷售時過于偏重對利潤的追求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。車位：露天車位的價格在3.5-4萬之間，客戶反應(yīng)價格較貴，且東營市場上無銷售露天車位的項目，加上車位管理也不到位，對項目的銷售速度造成了一定的影響；客戶總結(jié)通過銷售，盈城一期的購買客戶與該項目定位階段基本一致，總結(jié)如下：購買目的購買客戶中75%以上為油田客戶，其購買目的多為改善居住環(huán)境或買婚房，與項目定位基本吻合。居住區(qū)域居住區(qū)域以西城為主，周邊縣區(qū)的客戶所占比例為 10%左右。職業(yè)從成交客戶的職業(yè)來看，油田從業(yè)人員是購買的主力軍，占成交量的 75%，這一第12 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告部分客戶看重的是項目所處位臵后期的發(fā)展?jié)摿爸苓叚h(huán)境。私營業(yè)主在成交客戶中也占較大比重，為15%，這一部分客戶基本上是外地客戶在本地從事經(jīng)營工作，其收入較高，但基本采取按揭貸款的方式購房，不占用較多資金。購買原因地段及綠化是客戶選擇盈城一期的重要因素，因東營綠化優(yōu)美的小區(qū)極其有限，加上項目緊鄰新的汽車總站，其發(fā)展?jié)摿^大；發(fā)展商品牌雖是客戶選擇盈城一期的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。項目周邊的環(huán)境也是促使客戶購房的一大因素。項目東臨耿井水庫，東邊無建設(shè)居住區(qū)的前景，空氣濕度及溫度調(diào)節(jié)對居住舒適度的作用較大。綜上所述，在盈城一期的客戶整體特征表現(xiàn)為：客戶以西城油田職工及相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員為主；消費實力大約處于中上水平，文化程度普遍不高，以自住為主要目的，看中地段所帶來的便利、配套齊全，具有品牌意識，追究生活美感。其它物業(yè)銷售總結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場特征因項目周邊配套較差，區(qū)域商業(yè)消費需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足：由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費的要求。商業(yè)分布較集中：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在小區(qū)東門附近，分布較集中，但僅僅是針對小區(qū)內(nèi)消費群體，且經(jīng)營X圍較單一，無法滿足多方面的經(jīng)營需求。商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)本項目的區(qū)域市場特征、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并充分預估商業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的問題，結(jié)合項目自身特點，本項目商業(yè)分布在項目東門進入的位臵：商業(yè)物業(yè)銷售階段面臨的問題區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，項目商業(yè)體量小：區(qū)域內(nèi)消費者消費意識不成熟，消費力也較低，需要一定時間的培養(yǎng)和帶動；金融政策影響：隨著央行貸款政策的進一步緊縮，各商業(yè)銀行將繼續(xù)加大對商業(yè)貸款的控制力度，貸款利率將有可能上揚，商業(yè)投資貸款的審批程序也將更加嚴格，這對商業(yè)投資者將形成一定打擊。銷售與后期經(jīng)營的矛盾：一方面希望商業(yè)實現(xiàn)高價、快速的銷售；另一方面又希望商業(yè)能形成良好的經(jīng)營氛圍（這對后期住宅銷售會構(gòu)成一定影響） 。因此商業(yè)必須在這兩方面進行協(xié)調(diào)和平衡，保證經(jīng)營者和投資者雙方的回報率，制定有效的經(jīng)營管理模式。對商鋪銷售時機的思考銷售時機的選擇是與市場博弈的一個過程，我們應(yīng)充分研究市場和消費者心理，結(jié)合項目特質(zhì)，確定最佳銷售時機。盈城一期作為一個住宅-商業(yè)復合的地產(chǎn)項目，如何對各功能板塊的推售時機進行把握，是我們不得不面對的問題。因商業(yè)需要充足的人氣來支撐，在項目入住率未達到一定比例前，商業(yè)的銷售必定受到影響。2008年全年幾乎未對進行商業(yè)任何推廣，導致一段時間內(nèi)剩余商業(yè)銷售遲滯。關(guān)于銷售價格的思考第13 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告據(jù)項目發(fā)展策劃，商業(yè)價格定位為5500元/㎡，對商業(yè)物業(yè)銷售節(jié)奏及價格來看，主要存在以下問題：商業(yè)所處位臵決定了其面向的主要客戶群為小區(qū)內(nèi)業(yè)主，客流量受限制，必然決定了商業(yè)的價格無法與沿街商鋪相比；項目入住率一直不高，導致人氣較低，商業(yè)無法達到預期的火熱場面；定價過高：對比相同區(qū)位的項目，商業(yè)定價要高于其他的沿街商鋪，投資回報率無法吸引投資的眼光。值得借鑒和推廣的經(jīng)驗因商業(yè)銷售較慢，無法達到提升項目人氣的目的，制定了可租售的政策，提高商業(yè)人氣，從而提高項目入住率。車位車位定位與實際使用對比效果分析：盈城一期戶數(shù)車位比為1：0.4，作為高品質(zhì)項目，這種車位配臵比例有利于后期車位銷售，減少庫存積壓，但在后期物業(yè)管理方面存在隱患，影響項目品質(zhì)與口碑。由于項目物業(yè)形態(tài)復雜，車位定位時對商業(yè)業(yè)主與住宅業(yè)主實際使用中對區(qū)域流線劃分未做到有郊分隔，存在安全隱患。未來開發(fā)的項目中應(yīng)考慮各物業(yè)特點及安防。東營市場上沒有銷售露天車位的項目，消費者對車位銷售的抵觸情緒較高，且車位的定價在3.5-4萬之間，與其他項目的車庫價格相差較少，車位的認可度較低。品牌建設(shè)品牌建設(shè)的預期海信盈城是海信地產(chǎn)進入東營的第一個項目，品牌建設(shè)的預期為：通過盈城的銷售，搶占市場份額的同時提高品牌認知度及影響力，穩(wěn)步提高市場地位。品牌建設(shè)工作一期的推廣，是以項目開發(fā)塑品牌形象，在一期的營銷推廣中，更注重公司品牌帶動項目品牌。品牌推廣語：有愛，建筑也動情；以做家電的精細做地產(chǎn)。推廣要點集團強大的背景支持“以作家電的精細做地產(chǎn)”的開發(fā)理念宣傳手段硬廣、廣播、電視、戶外等全方位宣傳品牌建設(shè)的實際效果企業(yè)品牌美譽度持續(xù)提高：通過盈城兩年多的銷售，減少了當?shù)叵M者對混合結(jié)構(gòu)住宅的心理抗性，成為目前東營又一高檔居住區(qū)。對項目銷售的有利促進：短短兩年內(nèi)，從東營人不接受混合結(jié)構(gòu)住宅，到房價的持續(xù)上升，公司品牌在東營的召號力已日益強大。綜合分析及建議品牌推廣的一些不足之處品牌推廣目的性、系統(tǒng)性有待提高： 07、08年的品牌推廣僅僅依托于項目推廣，并在項目立勢前為項目形象或銷售服務(wù)， 無系統(tǒng)的年度推廣計劃及主題。項目給品牌的支撐不夠：項目推廣時只注重自身推廣，沒有給到品牌支持，項目與公司品牌的互動性不夠，就品牌而品牌的推廣方式，缺乏本地產(chǎn)品有力的支撐。品牌整合力度不夠：推廣過程中的手段較單一，且一定時間內(nèi)以某一種推廣第14 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告手段為主，沒有形成整合的推廣力，削弱推廣力度。客戶關(guān)系維護多數(shù)為銷售服務(wù)：客戶回訪及客戶聯(lián)誼活動大多與銷售節(jié)點掛鉤，節(jié)點性、季節(jié)性的客戶維系工作力度不夠。對品牌推廣的建議整合推廣；項目聯(lián)動；渠道多樣；搭建客戶會平臺；整合客戶資源；項目總體評價海信盈城項目作為集住宅、商業(yè)、小戶型為一體的復合項目，從項目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利潤指標的測算，到定位中目標客戶定位、產(chǎn)品定位及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，海信盈城一期項目整體運營及操作較為成功。住宅的成功銷售，改變了當?shù)鼐用駥旌辖Y(jié)構(gòu)住宅的觀念，奠定與鞏固了海信品牌在當?shù)氐牡匚唬岣吡似放朴绊懥Γ^好的完成了公司關(guān)于省域化發(fā)展的任務(wù)。【項目進度、工程管理評估】項目發(fā)展進度執(zhí)行及管理項目開發(fā)周期005年8月開始規(guī)劃設(shè)計方案；2006年1月完成規(guī)劃單體設(shè)計方案開始報建；2006年4月完成規(guī)劃許可證報批；2006年10月完成請照施工圖設(shè)計；20063月破土動工本項目同時開發(fā)。項目發(fā)展總進度控制點如下表：進度控制點項目整體從拿地無高壓線區(qū)有高壓線區(qū)原計劃節(jié)超到主要節(jié)點時間簽定土地合同2005.072005.07定位及規(guī)劃設(shè)計2006.42006.42006.05.0810個月8個月2個月開工日期2007、4、308個月14個月22個月開盤2006、09、14個月12個月2個月2006、6、3011個月9個月2個月地下室結(jié)構(gòu)封頂日期2007、5、3011個月11個月22個月2006.12.3016個月11個月5個月主體結(jié)構(gòu)封頂日期2007、9、3016個月9個月25個月2007.10.2027個月21個月6個月工程質(zhì)監(jiān)驗收日期2008、6、2022個月13個月35個月主要施工進度計劃與完成情況對比表1施工項目名稱計劃完成時實際完成時間計劃起止時間實際起止時間間（天）2開工112006、2、202006、5、83土方施工（含地基換603772006、2、20～2006.5.8～填）2006、4、202007.5.304地下室施工613772006.4.21～2006.6.2～第15 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告2006.6.202007.6.147主體結(jié)構(gòu)封頂（32層）1212006.4.1～2006.6.2～4552007.9.302006.7.30101012006.6.22～2007.3.20～屋面工程2202007.10.302006.9.30111212006.6.2～2006.3.20～內(nèi)外墻抹灰992007.10、302006.9.30121072006.8.16～2007.6.17～門窗陽臺欄板安裝3002008.4.152006.11.30131222006.7.1～2007.7.10～樓地面施工4752007.11.302006.10.30141932006.8.20～2007.7.30～內(nèi)外墻鑲貼及粉刷3002008.5.302007.2.28152062006.6.21～2006.6.21～室內(nèi)水暖電氣等安裝7202008.5.302007.1.12191822006.7.1～2007.7.15～室外管網(wǎng)工程2752008.4.152006.12.29214362006.2.20～2006.5.8～竣工驗收7732008.6.202007.4.30222552006.8.1～2007.9.1～室外綠化、景觀3952008.10.302007.4.12土建工程經(jīng)驗總結(jié)進度管理海信盈城一期于2005年7月份取得土地，并制定了項目開發(fā)總進度計劃，但因該項目為公司進入東營市場的第一個項目，因?qū)|營市場的不了解，因此，該計劃遠遠偏離了實際情況，在項目實施期間雖幾經(jīng)調(diào)整，但仍然未能改變根本問題，使得工程實施階段困難重重，并幾乎因工程進度造成經(jīng)營風險。影響因素主要有以下幾點：對于小區(qū)內(nèi)兩條高壓線路遷移難度估計不足，因此，在協(xié)調(diào)高壓線遷移時未指定一套嚴謹?shù)挠媱潱痪窒抻诒砻娴膮f(xié)調(diào)、催促，致使高壓線遷移共延誤計劃達 14個月之久，成為偏離原開發(fā)計劃的主要原因（共超出原開發(fā)計劃 8個月）；惡劣的建筑市場環(huán)境，造成工程未能按照計劃開工，給工程的正常進展造成了極大困難，而且，此影響一直貫穿工程施工全過程，降低功效累計達 6個月之久；特殊的地質(zhì)情況（地下水位高，土質(zhì)為粉土） ，2007年連續(xù)兩個月的強降雨，共影響工期達 4個月之久；特殊的市政資源歸屬情況，增加了工程開發(fā)過程中的協(xié)調(diào)難度，海信盈城位于東營市西城區(qū)，該區(qū)域所有市政工程（水、熱）屬于勝利油田，因此，在協(xié)調(diào)施工用水、熱源方面增加了很大困難，對工程正常進展造成了極大的影響；環(huán)境施工期間，一起重大交通事故，導致東營市全面實行交通管制，影響工期兩個月。市政配套工程影響工程正常驗收，因東營市監(jiān)督站監(jiān)督驗收方式有別于XX市質(zhì)量監(jiān)督站，在組織工程竣工驗收時，因小區(qū)周邊市政配套不完善，導致組織驗收時第16 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告困難重重，而且，因小區(qū)周邊市政配套不完善，使得小區(qū)交付的品質(zhì)下降。與公司各部門的協(xié)調(diào)力度不足，對工期造成了一定的影響，主要體現(xiàn)在以下幾方面：環(huán)境工程招標階段，向總部反映當?shù)厥袌銮闆r不全面，導致選擇中標單位時未充分考慮施工單位的綜合實力，只注重投標價格，因此，中標單位進場兩個月后，因不能適應(yīng)當?shù)貝毫拥氖袌霏h(huán)境而中途退場，影響工期打兩個月之久；未能協(xié)調(diào)采購部及時確定地暖、塑鋼窗等分包單位，延誤工期達兩個月；水泥等材料供應(yīng)不及時，累計影響工期達兩個月；變更不及時，影響工期，如：環(huán)境工程施工圖變更時間長達 5個月。值得借鑒的地方在上述諸多因素的影響下，造成了工期的嚴重延誤，在此情況下，項目采取了以下措施，使得工期得到了較大的彌補，大大壓縮了工程施工的有效工期，加快了開發(fā)速度：在了解了東營市場的環(huán)境后，特別是“搶工地”、“吃地皮”現(xiàn)象及政府對這種現(xiàn)象的態(tài)度后，根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定及政府的有關(guān)規(guī)定，在保證公司利益不受損害，且保證工程建設(shè)不被其控制的原則下，項目部積極主動的跟當?shù)貏萘M行溝通，最終取得了他們的理解，并最大限度的降低了來自他們的干擾，保證了后期工程建設(shè)的順利進行；同時，根據(jù)施工單位受當?shù)丨h(huán)境影響的情況，要求施工單位及時調(diào)整影響工程正常進展的因素，如勞動力組織方面，加快了工程的進展；因地下水位太高，且地下水太豐富，項目部在與相關(guān)部門多方溝通、論證后，采用了深井降水的方式，特殊樓座結(jié)合輕型井點降水及排放水庫內(nèi)水的方式，不但降低了成本，而且加快了降水速度；在環(huán)境施工期間，因交通管制綠化無法進場的情況下，項目部積極協(xié)調(diào)施工單位協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門給予照顧，并要求施工單位采取多種措施組織運土車輛，加快了特殊環(huán)境下的工程進度；在綠化施工單位退場的情況下，項目部根據(jù)景觀施工單位進場后的表現(xiàn)，及時向采購部匯報并建議由其承建綠化施工，降低了綠化單位退場帶來的工期損失；在塑鋼窗、地暖等招標確定分包單位延誤的情況下，項目部根據(jù)工程實際進展情況，經(jīng)與采購部溝通并上報公司，及時的變更各分包標段，使得因分包工程延誤導致的工期得以彌補；在總工期嚴重延誤的情況下，項目部經(jīng)過周密安排，加強各專業(yè)間的協(xié)調(diào)，明確各專業(yè)間施工節(jié)點等方式，打破常規(guī)的施工組織方式，加強了專業(yè)間平行施工管理，彌補了工期。在后續(xù)施工中需要注意的地方：外協(xié)方面，應(yīng)制定一套可操作的協(xié)調(diào)計劃，并制定相關(guān)節(jié)點，確保協(xié)調(diào)工作處于受控狀態(tài)，找到外協(xié)難以推進的難點、重點；部門間協(xié)調(diào)，應(yīng)加大拉動力度，明確相關(guān)部門的工作節(jié)點，出現(xiàn)異常，及時協(xié)調(diào)，若偏差過大，應(yīng)及時采取公司規(guī)定的相關(guān)推動措施，保證協(xié)作部門的工作實效；質(zhì)量管理因為工程進度的嚴重延誤，為了避免工程延期交付帶來的經(jīng)營風險，同時，保證工程質(zhì)量，項目部采取了以下措施，加大了工程質(zhì)量管理預控力度，保證了工程整體質(zhì)量：通過工程例會加強質(zhì)量意識教育及質(zhì)量意識灌輸，全面提高所有參建單位的質(zhì)量意識，保證工程整體質(zhì)量；堅持樣板開路制度，通過樣板工程制定質(zhì)量標準，并加以貫徹、執(zhí)行；第17 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告制定了關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的驗收程序及驗收方式；嚴格進行“一戶一驗”，加強整改力度，保證小區(qū)一次交付率達標；項目部實行了質(zhì)量管理量化管理方式，努力提高項目部成員的質(zhì)量管理意識。通過采取以上措施，工程質(zhì)量基本上達到了公司標準，到達了一次交付率，但終因以下原因，使得工程質(zhì)量未完全到達與其標準，且工程交付后，業(yè)主投訴較多：當?shù)厥袌霏h(huán)境影響，因當?shù)貝毫拥慕ㄖ袌霏h(huán)境對工程的干擾，使得施工單位項目部在組織工程施工過程中筋疲力盡，導致其對工程質(zhì)量的管理能力大大下降；項目部成員都是當?shù)卣衅溉藛T，對公司文化認知不足，同時，招聘的工作人員技能不足，且受當?shù)毓ぷ鳝h(huán)境的影響，其工作特點也無法到達公司管理要求，因而使得項目部制定保證質(zhì)量措施無法得到落實；項目部工程管理人員專業(yè)不齊備，無水電安裝工程師，因而，出現(xiàn)了管理盲區(qū)；監(jiān)理單位人員不足，專業(yè)不齊備，因而未能充分發(fā)揮監(jiān)理職能。【項目成本管理評估】建安成本分析成本變動的具體原因本項目前期測算建安成本為 13174.8036 萬元，實際本項目發(fā)生建安成本為18829.7407萬元，超出前期測算金額的 42.9％。超支金額原因分析如下：第一：建筑面積增加。前期測算面積為 119030平方米，實際建筑面積為 146776.22平方米，增加建筑面積 27746.22平方米，按前期測算每平方米建安成本 789.45元，增加費用 2189.7872萬元。第二：單平米造價增加。按前期測算每平方米建安成本 789.45 元，實際建安成本每平米單價 952.04元，單平米造價增加 163元/平方，主要差異及原因分析如下：①地基處理：東營地區(qū)為沖積平原，地耐力達不到設(shè)計要求，需采用砂墊層換填基礎(chǔ)處理，經(jīng)分析單平米造價增加 22元/平方米。②砂石料單價：東營地區(qū)當?shù)責o砂石料，需從青州、濰坊等采購，且當?shù)氐夭某适袌鰤艛嘈问剑斐傻夭膯蝺r較高（中砂 95元/立方，石子：85元/立方），合計單平米造價增加約計 36元/立方。③鋼筋含量：東營地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8度，比XX地區(qū)高一度，抗震要求較高，造成鋼筋含量較大（東營地區(qū) 42kg/平方，XX地區(qū) 32kg/平方），單平米造價增加約計 33元/平方。④ 土石方、降水及樁基：東營地區(qū)地下水豐富，地下水位常年較高，施工過程中為保證基礎(chǔ)及地下室施工質(zhì)量，需采用輕型井點降水、深井降水等降水方式；另外因地耐力較差， 部分多層樓座基礎(chǔ)需采用樁基。 合計單平米造價增加約計：18元/平方。卸車費：東營地區(qū)建筑市場環(huán)境較差，材料卸車由當?shù)卮迕駢艛啵┴浬虩o法自行卸車，單平米造價增加約計15元/平方。⑥換熱站及小高層電梯：前期預測時遺漏此兩項費用，單平米造價增加約計15元/平方。第三：景觀工程增加。前期測算為1520萬元，實際成本2086.85萬元，增加成本約計566萬元，主要差異及原因分析如下：①排堿增加：東營地區(qū)為鹽堿土質(zhì)，需要做排堿處理，排堿層需做砂石濾水層，第18 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告前期未考慮此部分費用，增加造價約計 222萬元。②種植土增加：東營地區(qū)土壤含堿量較大，需從外地購臵種植土換填 80cm后，方能種植苗木，種植土單價偏高， 且在綠化種植土施工期間， 東營發(fā)生重大交通事故，種植土需用小車倒運， 種植土單價調(diào)整為 68元/立方，增加造價約計 101萬元。③工藝變更增加：招標時確定綠化及鋪裝為兩個施工單位分別進行施工，在施工過程中原綠化施工單位提出交叉施工難度較大， 需對施工工藝進行變更， 需增加部分費用，后經(jīng)與鋪裝單位協(xié)商，樓間園路一并進行大開挖，換填種植土、做排堿處理，合計增加造價約計 76萬元。④雨水管道基礎(chǔ)變更：招標時按照XX地區(qū)常規(guī)做法取消雨水管道砼包裹，但施工時發(fā)現(xiàn)，地耐力達不到要求，且無法通過驗收，又重新增加管道砼包裹，合計增加造價約計 36萬元。第六：弱電增加。原預測弱電折合建筑面積單平米造價為 10元/平方，現(xiàn)實際弱電工程折合建筑面積單平米造價為 25.6元/平方。成本控制值得推廣的經(jīng)驗成本控制應(yīng)建立在對當?shù)亟ㄖ袌鲞M行充分考察的基礎(chǔ)之上從對盈城一期造價的分析來看，當?shù)亟ㄖ袌霏h(huán)境、地材價格、當?shù)靥厥庾龇ǖ念A測不足，是導致造價差異較大的主要原因，成本控制存在地區(qū)差異性，因此應(yīng)當在市場定位階段即對當?shù)厥袌鲞M行詳盡的考察，以對成本控制提供符合當?shù)貙嶋H情況的準確的信息。工程量清單計價或固定總價包干對成本變化更敏感，更有利于成本控制盈城一期景觀工程為我公司第一個采用工程量清單招標及結(jié)算的項目， 采用工程量清單計價方法更加有利于工程中的成本控制， 對造價的變化能夠及時的進行反應(yīng)，敏感度較高。但若采用清單計價對設(shè)計圖紙的完善程度要求較高，以避免過程中變更所增加的無效費用。盈城一期室外管網(wǎng)工程（自來水、電力、熱力、燃氣工程）在招標時即確定采用工程量清單招標，綜合單價包干，至結(jié)算時結(jié)算值基本與招標值相符；折合建筑面積單平米造價為87.67元/平方，比前期預測的141元/平方，降低了約計53元/平方；且因是綜合單價包干，綜合單價中包含了管網(wǎng)的施工費、輔材費及土方開挖、回填的費用，土方的工程量不需現(xiàn)場測量， 在一定程度上減少了現(xiàn)場簽證的工作量。盈城一期雨污水工程、景觀給水、景觀電力工程招標時即明確為固定總價包干結(jié)算模式，在招標時將成本控制工作前臵，在充分分析的基礎(chǔ)上，確定了合理的固定總價，既減少了施工過程中簽證工作量，又確保了造價的合理性、可控性，且加快了結(jié)算審計的速度。盈城一期總包招標時采用費率招標，按照綜合定額計價結(jié)算，競爭性較差，且中標單位也為與我公司長期合作的單位，缺乏東營當?shù)厥┕そ?jīng)驗，不了解當?shù)亟ㄖ袌霏h(huán)境，而當?shù)亟ㄖ袌霏h(huán)境惡劣，吃地皮現(xiàn)象嚴重，導致砂石料、鋼管扣件、機械設(shè)備租賃等均為當?shù)貕艛啵粌H價格高，且資金需求大，資金壓力大，直接導致施工單位向我公司索要費用，而我公司為保護合作單位利益，相應(yīng)給予了認可，總包單位人工費上調(diào) 3元/工日，導致造價增加約計 3%。另外采用綜合定額結(jié)算，定額綜合內(nèi)容較多， 而現(xiàn)在的施工工藝與定額編制的工藝差別較大， 存在很多爭議項，造成了價格談判的被動性，且影響了結(jié)算審計的及時性。2. 采購相關(guān)成本分析門窗/陽臺工程第19 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告目標成本為 1366.316 萬元 動態(tài)成本為 1279.777 萬元 目標符合率93.66%。分析：塑鋼窗單價預測為 320元/平方，實際為 304元/平方。節(jié)約成本 38.6萬元陽臺欄桿因前期無工程量預算超出 102萬元（目標成本 345萬元，實際成本243萬元）因當?shù)刭|(zhì)檢站驗收要求增加凸窗護欄 81.2萬元；地下室防盜門因前期工程量統(tǒng)計不準確，預測成本超出 13萬元（目標成本 52萬元，實際成本 39萬元）；拋除以上因素，目標符合率為 101.16%。外墻保溫工程目標成本為 582.06萬元 動態(tài)成本為 4580000+2021000=660.1萬元，目標符合率為 113.4%（結(jié)算已完成）分析：因外墻保溫面積預測有誤，導致成本增加。原預測面積為 83151.42平方，實際施工面積 94300平方。拋除面積預測偏差，目標符合率為 100%。外墻涂料工程目標成本為 464萬元，動態(tài)成本為 4483889.13+1004500=548.84 萬元，目標符合率為 118.28%（結(jié)算已完成）。分析：仿面磚、真石漆涂料面積預測為 6萬平方，實際為4.7萬平方。因預測面積不準預算超出費用 91萬；外墻普通涂料面積預測 2萬平方，實際 8.62萬平方，因預測面積預測不準確，增加費用 145萬元。拋除以上因素，目標符合率為106%。（普通涂料價格由預測 22元/平方變?yōu)?25.5元/平方）室內(nèi)水暖氣電管線工程目標成本 0元，動態(tài)成本為 2724640.07元分析：原設(shè)計采用暖氣片采暖方式， 為總包單位統(tǒng)一施工 .后更改為地暖方式，更加成本 272.46萬元。弱電工程費目標成本 150.44萬元，動態(tài)成本約為 184.83萬元，目標符合率為 122.85%（結(jié)算尚未完成）分析;院景HOUSE樓座一層為一對一可視對講，追加費用約為 5萬元；單元門38.3萬元，除去上述增加項，目標成本符合率 94.35%。電梯及其安裝費目標成本 100萬元，動態(tài)成本 67.5萬元分析：由總部統(tǒng)一多個項目進行招標，降低了成本 32.5萬元高低壓配電柜及其安裝費目標成本 160萬元，動態(tài)成本 291萬元分析：箱式變壓器 目標成本160萬元，動態(tài)成本176.5萬元配電箱原由總包單位領(lǐng)用后改為設(shè)備類材料，增加費用 54萬元。室內(nèi)精裝修工程目標成本為 163.615萬元 動態(tài)成本 273.64萬元分析：營銷活動贈送電冰箱計入精裝修費用 12萬元，增加樣板間一套及電梯間精裝修，精裝修及家具配飾共計增加 48萬元， 增加戶內(nèi)管道井隔墻 4萬元，增加家具及零星采購 23萬元，拋除上述因素目標成本符合率 112%。采購部值得借鑒及推廣的經(jīng)驗塑鋼窗分包工程招標采取引進當?shù)睾细袷┕挝环椒ǎ?jié)省成本約 38.4萬元。地暖分包工程采取引進當?shù)睾细袷┕挝坏姆椒ǎ?jié)省成本約 21.5萬元。室外環(huán)境綠化工程及綜合管網(wǎng)工程為我公司第一個實行《工程量清單》招標的項第20 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告目，有效的控制了成本，為總部其他項目提供可鑒經(jīng)驗。采購部存在的問題及教訓防盜門成品保護及售后服務(wù)不力。自海信盈城一期交付以來，因入戶防盜門安裝質(zhì)量問題，投訴量居高不下，造成了極不好的影響。盡管我公司采取各種方法全力維修，仍感到十分被動。建議：防盜門售后服務(wù)問題較多，建議盡量從當?shù)剡M行采購，可以及時解決投訴問題。同時為有效區(qū)分責任單位，防盜門安裝完畢后，由防盜門廠家與總包單位進行交接（總包合同中注明），由總包單位統(tǒng)一做好成品保護工作。優(yōu)點：（1）在售后服務(wù)的反應(yīng)時間上能有較大提高。（2）避免防盜門安裝完成后至交付業(yè)主期間，因責任不清無法確認責任單位。隱形紗窗質(zhì)量問題，由于隱形紗窗屬于使用頻率較高的部品，塑鋼型材的紗窗容易損壞，建議隱形紗窗使用鋁合金型材。以海信盈城一期為例，如用鋁合金隱形紗窗費用增加約為 10萬元。折合進總建筑面積內(nèi)約增加成本 0.7元/平方。優(yōu)點：對提升項目的品質(zhì)，拉動銷售以及減少入住后報修量都有明顯的提升。太陽能熱水器統(tǒng)一購買安裝的問題。東營地區(qū)太陽能應(yīng)用較多，盈城一期太陽能熱水均由業(yè)主自行購買并安裝，存在以下問題： （1）對小區(qū)外部效果造成影響。 （2）出現(xiàn)業(yè)主爭搶熱水器安裝位的現(xiàn)象。 （3）野蠻安裝造成屋面防水被破壞及上人孔處污染。建議熱水器由我公司統(tǒng)一購買安裝，單價約為 2000元左右，盈城一期共計1079戶，費用共計 215.8萬元，總可售面積 120124平方，增加成本約 18元/平方。優(yōu)點：提升項目檔次，保持外觀整齊統(tǒng)一，增加銷售賣點，保護屋面及上人口不被破壞。綜合管網(wǎng)施工與室外環(huán)境施工，綜合管網(wǎng)施工（特別是自來水管線施工、電力管線施工）與室外環(huán)境施工交叉進行，經(jīng)常出現(xiàn)施工過程中扯皮現(xiàn)象。糾紛認定不清。建議綜合管網(wǎng)近可能選擇同一施工單位。優(yōu)點：不會出現(xiàn)因交叉施工出現(xiàn)的糾紛及扯皮情況。東營地區(qū)卸車費及當?shù)厥┕f(xié)調(diào)費現(xiàn)象東營地區(qū)“吃地皮”情況嚴重，我公司甲供材料需繳納材料總額的約 3%-5%的卸車費，分包工程需繳納約計總工程款 3%-5%的當?shù)厥┕f(xié)調(diào)費，盈城一期項目卸車費約計217萬元，當?shù)厥┕f(xié)調(diào)費約計 258萬元。東營地區(qū)材料質(zhì)檢費借鑒，東營地區(qū)材料檢測費按樓座送樣檢測，且 PPR、PVC管材管件均要求每樓座送檢兩組。總檢測費約為XX地區(qū)兩倍左右。換熱站問題借鑒，東營地區(qū)供熱情況特殊，熱源由東營市熱力辦公室、勝利油田按東城、西城分別控制，我盈城項目熱源隸屬西城勝利油田公司。勝利油田對熱源審批及換熱站均有特殊要求，需我公司提前對熱源審批、換熱站圖紙確認、設(shè)備配臵確認、熱源接入位臵等問題進行解決，為后續(xù)設(shè)備采購、施工單位確定提供時間。成本分析：盈城一期換熱站設(shè)備及安裝費 148萬元。較XX地區(qū)成本增加約 48萬元。車位鎖問題，盈城一期共計車位鎖 286個，采用0型車位鎖，由于車位尺寸大，車鎖尺寸相對較小，導致兩個車位鎖之間可以輕松停車。車位管理相對混亂。建議：采用K型車位鎖，K型車位鎖單價約為350元/個；O型車位鎖一期合同單價140元/個。優(yōu)點：有利于車位管理工作，并提升小區(qū)檔次，拉動車位銷售。第21 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告案例匯總：工程質(zhì)量管理中存在的問題：一）、設(shè)計方面1、地下室埋深太深導致一系列問題，并成為投訴熱點：1)、東營地下水位太高，導致地下水從穿線管中往室內(nèi)進水；2)、降低了儲藏室的功能（電動車無法入內(nèi)） ；3)、地下水位太高，地下室通風太差，導致地下室潮濕。附圖：地下室埋深達 2米第22 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告地下室樓梯，坡度太大，無坡道，電動車無法上下 。2、坡屋面屋脊太高，坡度太大，有以下缺陷：1)、影響了外立面效果；2)、增加了施工難度，特別是第二坡度處；3)、增加了成本，沒達到增加閣樓高度帶來的經(jīng)濟效益。附圖：6、采光井的設(shè)臵，在原室內(nèi)外高差滿足地下室采光要求的前提下，設(shè)臵采光井，最終又將其取消，造成了工程的返工、浪費。窗臺高度滿足防水要求7、外立面造型裝飾線條太多，增加了施工難度及成本投入。附圖：僅屋面檐溝處，線條多達 4層。8、在未充分了解太陽能熱水器安裝工藝的基礎(chǔ)上，在屋面上盲目設(shè)臵太陽能熱水器基礎(chǔ)，最終導致返工、浪費。附圖：太陽能安裝現(xiàn)狀。9、18#、34#樓消防箱安裝位臵土建與安裝專業(yè)脫節(jié)，導致后期變更，造成 4萬余元的返工浪費。10、空調(diào)預留擱板、空調(diào)孔、插座位臵不統(tǒng)一。11、空調(diào)擱板設(shè)臵目的不明確，基本上無用（餐廳處） （6#樓）。第23 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告12、同樣的建筑形式，做法不同一（院景 house樓梯雨棚處）。第24 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告玻璃磚墻上有墻體。第25 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告玻璃磚墻上方無墻體。13、后期確定公共部位地面做法滯后，導致室內(nèi)外高差發(fā)生變化，影響單元入口處整體效果（〒0.00發(fā)生變化）。附 圖 ：第26 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告14、功能劃分不明確，導致后期返工及投訴，如：院景 house地下室設(shè)備間。15、環(huán)境設(shè)計在材料選用及做法上不細，成本意識較差，導致成本投入過大，如景觀示X區(qū)樹池壓頂。第27 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告變更前，壓頂為整塊石材。第28 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告變更后，拼裝石材16、環(huán)境設(shè)計只注重其整體效果，而未考慮其技術(shù)可行性，導致后期效果被破壞、返工，如：景觀示X區(qū)水池內(nèi)花崗巖燈箱做法，大門口路面鋪裝材料。附圖：第29 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告修復后，因不銹鋼與花崗巖變形系數(shù)不一致，花崗巖脫落。大門口鋪裝變更后，變更前未 300*300耐火磚，被壓碎。17、環(huán)境設(shè)計設(shè)計不合理，不利于成品保護。如：小區(qū)道路設(shè)計、綠地內(nèi)缺汀步。第30 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告變更后，此類問題較多。18、設(shè)計階段，投入產(chǎn)出比考慮不到位，既增加了施工難度，又降低了效益，如換熱站設(shè)在商鋪地下室。第31 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告19、自來水主管道控制閥門較少，為管道維修帶來不便（后期雖出變更增加，但因施工協(xié)調(diào)難度太大，至今未加）。20、道路雨水排放設(shè)計不合理，存在雨水排放不及時現(xiàn)象。21、綠化工程設(shè)計與建筑物矛盾，如： 9#、10#26#樓南側(cè)喬木設(shè)計。第32 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告變更后，變更前全為喬木。22、自行車棚的設(shè)臵太過集中，導致后期的變更、返工。第33 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告變更后，增加簡易自行車棚。23、設(shè)計階段細部處理不細，導致后期變更、返工，如：圍墻壓頂。第34 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告變更前，花崗巖壓頂?shù)?5 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告變更后，砼壓頂建議：以上問題，都應(yīng)該作為今后工程設(shè)計及施工的案例進行分析，特別是方案設(shè)計階段及圖紙會審階段。24、樓梯設(shè)計不符合規(guī)X要求第36 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告樓梯寬度違反強制性條文。第37 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告變更后27、效果定位不明確，重復變更陽臺欄板返工第38 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告會所雨篷整改前會所雨篷整改后第39 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告二）、施工質(zhì)量1、屋面瓦污染嚴重。施工期間，因清理不及時，導致屋面瓦上的砂漿清理難度加大，污染嚴重。2、地面起砂，因地面采用“細拉毛”做法，導致表層壓實不密實，在后期工程中，建議地面采用“壓光”做法。3、在施工過程，技術(shù)參數(shù)掌握不及時，造成技術(shù)參數(shù)變化未能及時進行相應(yīng)調(diào)整，導致出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，如：20#樓室外臺階與一層院內(nèi)高差、小高層殘坡等。3、地下室穿線管未及時封堵，導致雨水進入往地下室，引起業(yè)主投訴，此一現(xiàn)象在后續(xù)的施工中應(yīng)引以為戒，并建議提前封堵穿線管作為類似工程的一項措施。5、隱形紗窗因為易壞而成為交付后的極大投訴熱點，建議在后續(xù)工程中此類易壞的產(chǎn)品盡量受用或不用，采取其他的替代產(chǎn)品。6、在配套工程施工過程中，因為對各專業(yè)間協(xié)調(diào)不到位，造成個專業(yè)間相互破壞比較嚴重，如：綠化單位對自來水、電力、天然氣管道的破壞，自來水、電力對道路、污水管道的破壞等，影響了交付后的使用質(zhì)量，因此，在配套工程施工過程中，協(xié)調(diào)好各專業(yè)的施工順序，并采取相應(yīng)的施工工藝加強成品保護尤為重要。7、景觀示X區(qū)為前集成區(qū)域，在其施工期間施工的水電等工程，因為未采取有效的保護方式，使得后期水電與正式管線連接時，造成相當大的困難。8、細部處理（設(shè)計未注明部位）1）、路沿石收邊，采用倒斜角的方式。2）、古力井周邊，采用植草皮的方式。第40 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告3）單元門口，采用調(diào)整地面坡度的方式。9、室內(nèi)自來水管道與室外自來水管道連接劃分不清楚（發(fā)包合同中界定不清楚） ，導致無人施工，最終高價發(fā)包給室外自來水施工單位施工，影響工程及時供水。建議：以上問題，在后續(xù)施工過程中，應(yīng)從圖紙會審階段進行排查、預控，同時，也應(yīng)是第41 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告施工管理階段的管理重點問題。 特別是技術(shù)管理一定要到位， 并應(yīng)重視專業(yè)間的協(xié)調(diào)工作。業(yè)主投訴情況分析： :一）、施工質(zhì)量類1、墻體裂縫。原因分析：蒸壓粉煤灰磚干縮造成；解決方法：1、外墻沿窗臺部位增設(shè)一道圈梁， 并按照構(gòu)造要求增設(shè)通長防裂鋼筋網(wǎng)片； 2、超過5米的墻體應(yīng)設(shè)構(gòu)造柱斷開，并設(shè)通長防裂鋼筋網(wǎng)片。投訴情況：業(yè)主反映較為強烈，有索賠意向，且對工程結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生懷疑。解決方案：委托有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)進行鑒定，消除業(yè)主疑慮；解釋裂縫原因非施工質(zhì)量問題，拒絕賠償，僅對裂縫進行維修。2、水、暖漏水，給業(yè)主造成經(jīng)濟損失，業(yè)主提出索賠。原因分析：1）未按照要求對管線進行打壓試驗，導致使用過程中連接薄弱部位開裂漏水；2）專業(yè)交叉施工過程中，成品保護不利，導致管道被破壞，在后期打壓過程中未能及時發(fā)現(xiàn)；3）新材料應(yīng)用不當，或新材料達不到說明書要求性能，導致后續(xù)使用過程中，管件連接處漏水，這一現(xiàn)象多發(fā)生在熱水管道上。解決方法：1）嚴格按照規(guī)X要求對管道進行壓力試驗，并嚴格落實打壓驗收制度，要求驗收人員按照不同批次、不同部位進行驗收簽字，以防止打壓遺漏情況，并可形成追溯；2）有工序穿插的部位，于最后一道工序完成后，進行最后一次成品保護檢驗打壓，并按照不同部位進行驗收簽字，防止遺漏并形成追溯；3）對新材料的使用應(yīng)慎重，特別是熱水管道連接，絲接部位墊片應(yīng)嚴格杜絕橡膠制品，包括膠結(jié)材料，應(yīng)提倡使用石棉墊子或油麻。3、屋面漏水，影響交付率，易給業(yè)主造成損失導致索賠。原因分析：1）泛水處防水材料連接開裂、粘結(jié)不密實；2）防水層驗收不嚴謹、不到位，導致泛水處防水高度不足；3）防水層被破壞4）屋面坡度太大，施工難度大；解決方法：1）加強泛水處防水質(zhì)量控制2）加強成品保護；3）屋面坡度設(shè)計不應(yīng)過大，降低施工難度。4、門斗泄水孔易堵，雨水倒灌。 、原因分析：1）門斗圍墻過高（高于 25cm）2）泄水孔易堵且不易發(fā)現(xiàn)；解決方法：門斗圍墻高度不應(yīng)高于 25cm.5、地下室埋設(shè)太深，雨水倒灌原因分析：1）降雨期間，穿線管低于地下水，雨水倒灌；2）因穿線管內(nèi)有電纜等，不易封堵；解決方法：1）取消深地下室做法，地下室地面高于豐水期地下水位；2）穿線管連續(xù)進入室內(nèi)，出線口高于室外平 10cm。二）部品質(zhì)量類1、樓梯間燈、紗窗等低值易耗品損壞頻率高，業(yè)主投訴量大。2、防盜門開關(guān)不靈活；3、門禁損壞率高第42 頁 共57 頁東營海信盈城項目后評估報告4、塑鋼窗五金件維修率高5、防腐木花架開裂三）設(shè)計質(zhì)量類1、地下室埋深大，坡度陡；2、院景house露臺無組織排水3、地暖室內(nèi)無閥門。上述業(yè)主投訴熱點且易發(fā)生重大損失及索賠的問題，在后續(xù)工程建設(shè)中，應(yīng)加強控制。設(shè)計類案例規(guī)劃設(shè)計方面：單體設(shè)計方面的不足在工程施工階段明顯顯現(xiàn)出來，針對前期設(shè)計不足，特別是施工圖階段因時間壓縮較多，部分設(shè)計沒有深入討論其可實施性，有些設(shè)計甚至出現(xiàn)建筑與結(jié)構(gòu)不符，平面與立面不符的低級錯誤。還有由于前期市場拓展存在的漏項（1、閣樓面積超規(guī)劃簡單的封堵方案對后期規(guī)劃驗收及面積實測、產(chǎn)證辦理沒有考慮周全，埋下很大的隱患。）產(chǎn)品單體設(shè)計階段存在的不足主要概括為以下四個方面：影響使用功能的設(shè)計地下室下沉深度達1.2米，坡度陡，不符合東營當?shù)鼐用竦纳盍晳T。當?shù)鼐用褚话懔晳T將自行車、電動車推進地下室。解決措施：總部對該問題舉行過會簽以尊重當?shù)厣盍晳T為前提，要求出