成功的會(huì)展策劃案例第一章市場(chǎng)調(diào)查與分析2002年是成都商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇年，那么，2003年是真正的“商業(yè)地產(chǎn)高潮年”。從去年開(kāi)始的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。二、供求狀況據(jù)相關(guān)資料顯示，2003年1-6月成都市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)96.631758.44263.9311.6萬(wàn)平方米，價(jià)值1.9154.29億元，其中商業(yè)13.34350.64353.040.993，供小于求這一狀,2002年全年和2003年上半年商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡研究，初步預(yù)測(cè)：A、在未來(lái)兩三年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)B、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的市場(chǎng)形態(tài)，并已經(jīng)形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間；C、傳統(tǒng)的商鋪，其形式與內(nèi)涵正在隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)生變D、外資零售、娛樂(lè)、家居、餐、OUTLET今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)物業(yè)；E、“地產(chǎn)大鱷”與商業(yè)巨頭聯(lián)盟的全新開(kāi)發(fā)模式，除以規(guī)FG、中、小投資者將成為投資客戶群體的主流；H、市的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。二、消費(fèi)市場(chǎng)分析本區(qū)域經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，百余座樓盤和上萬(wàn)戶的固定居住14萬(wàn)平方米。擁有2個(gè)大型室內(nèi)國(guó)際展館，總面積5.5萬(wàn)平方米，可提供2400個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，同時(shí)還擁有1.3萬(wàn)平方米的露天展場(chǎng)，是集展覽、會(huì)議、酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為75個(gè)，余萬(wàn)人。參觀展覽的人流潛在著對(duì)吃、住、行、游、娛6大行業(yè)的巨大消費(fèi)需求，能為當(dāng)?shù)刎?cái)政至少增加100個(gè)億的收入。會(huì)展中心具20%以上；它是一個(gè)帶動(dòng)作用很強(qiáng)的行業(yè)，可以發(fā)揮1：9的乘數(shù)塊錢；它是一個(gè)人流集散地，有很強(qiáng)的、32層主要經(jīng)營(yíng)服裝、層主要經(jīng)營(yíng)電器類。由于該商場(chǎng)屬于老式傳統(tǒng)型商場(chǎng)，在規(guī)模、外162004年月日完工。目前，政府規(guī)劃的為民路將建設(shè)成商中介公司為主。綜合四條道路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，我們得出下圖：該項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服飾35%、餐飲30%15%、五金10%10%。2、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)租金價(jià)格分析：街道名稱最高價(jià)最低價(jià)沙灣路元㎡元㎡會(huì)展中心（底層）元/㎡元㎡金沙路120元/㎡60元/㎡為民路80元/㎡40元/㎡光榮北路100元/㎡40元/㎡通過(guò)對(duì)項(xiàng)目98%，出租率較高，空置率很低，商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍濃厚，區(qū)域商鋪的租金可為本案余畝。金牛區(qū)還建議，將營(yíng)門口立交橋沿二環(huán)路至沙灣路口約800米長(zhǎng)2億元資金進(jìn)行拆遷，預(yù)計(jì)5年內(nèi)完成會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)目標(biāo)。今后經(jīng)濟(jì)圈將由五大板塊組成：商業(yè)綜合區(qū)——大型商場(chǎng)、商業(yè)樓、辦公樓，占地47畝；會(huì)議展覽區(qū)——由原成都國(guó)際會(huì)展中心和擴(kuò)建展覽館組成，占地33畝；商務(wù)辦公區(qū)——商務(wù)、辦公、商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)和專賣店，占地72畝；商務(wù)住宅區(qū)——公寓、住宅、學(xué)校，占地36畝；市政配套區(qū)——商務(wù)樓、地下停車場(chǎng)、綠化廣場(chǎng)等等，占地46畝。如此龐大的現(xiàn)代會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈萬(wàn)人的工作、居住、消費(fèi)的范圍。第二章項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析第一節(jié)初步運(yùn)作思路的提出縱觀整個(gè)成都市的商業(yè)物業(yè)，不同的商業(yè)樓盤競(jìng)相開(kāi)發(fā)，形成了百家爭(zhēng)鳴、百花齊放的局面，業(yè)內(nèi)稱2003年是成都的商業(yè)地產(chǎn)年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。。第二層面的超越為：象征性、標(biāo)志性的附加價(jià)值（內(nèi)涵及靈魂性的超越。本案的戰(zhàn)略目標(biāo)不僅要超越第一層面的核心價(jià)值，還要達(dá)到具備第二層面的核使本案成為區(qū)域商業(yè)龍頭。二、本案經(jīng)營(yíng)定位——綜合性品牌百貨商場(chǎng)綜合商場(chǎng)是圍繞著1/3，但由于休閑、旅游者也存在即興購(gòu)物。因此，實(shí)際15年或20年）只是一種純投資行為，通過(guò)購(gòu)買物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，再將其租賃給經(jīng)營(yíng)管理者，而獲得相而實(shí)現(xiàn)各自利益的過(guò)程即為“產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)”運(yùn)作模式。四、具體操作辦法、首先引入一家知名品牌的經(jīng)營(yíng)商在該物業(yè)內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（管理（3、作為投資者來(lái)說(shuō)，在一定時(shí)間內(nèi)只擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)并將自己購(gòu)買部份的物業(yè)由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一租賃給經(jīng)營(yíng)商售房資金中預(yù)留專用回報(bào)基金（風(fēng)險(xiǎn)基金，用于彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)收益不足支付投資回報(bào)或出現(xiàn)一些意外和風(fēng)析一、對(duì)成都市零售商場(chǎng)的分析百盛北京華聯(lián)伊藤洋華堂家樂(lè)福好又多普爾斯馬特本地人與外地人消費(fèi)比例60：40消費(fèi)檔次中高檔中檔中高檔中檔大眾中高檔階層白領(lǐng)工薪白領(lǐng)不受局限性階層各消費(fèi)群都有大眾消費(fèi)群體會(huì)員卡消費(fèi)屬成功人士經(jīng)營(yíng)狀況良好好良好良好好較好經(jīng)營(yíng)面積（㎡）20000-4000020000-5000020000-3000010000-200006000-800010000-30000人口覆蓋率（萬(wàn)人）100-300100-20080-15060-10040-8060-100二、品牌商場(chǎng)對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)充滿信心的依據(jù)1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持零售業(yè)發(fā)展2、各零售商差異化的市場(chǎng)定位（錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，能吸引區(qū)域內(nèi)不同層次的消費(fèi)者、各零售商對(duì)所處區(qū)域消費(fèi)人口情況的深入了解4、各零售商搶先占領(lǐng)了良好的地理位置5、各零售商良好的管理體2F3F應(yīng)以女性男性服飾類經(jīng)營(yíng)為主的樓層4F應(yīng)以家電經(jīng)營(yíng)為主的樓層、附帶居家用品四、對(duì)本項(xiàng)目裙樓部分的經(jīng)營(yíng)建議通過(guò)對(duì)上述商業(yè)物業(yè)的詳細(xì)分析建議本項(xiàng)目裙樓部分應(yīng)定位成會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈的高檔品牌百貨商場(chǎng)；該商場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)分布定位大致如下：樓層經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)種類地下一層小型超市熟食、副食、水產(chǎn)、冷凍食品、糧果糕點(diǎn)、洗滌用品、生活用品地面一層品牌百貨商城化妝品、金銀珠寶、精美箱包、妝飾用品皮具、鐘表、男女皮鞋地面二層品牌男裝、童裝、兒童玩具、各種品牌內(nèi)衣、男士服裝、洋快餐、地面四層床上用品、居室用品、家庭飾品、廚具、餐具、辦公用品、新潮家電