《房地產估價師之開發經營與管理》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。

A.13.0%

B.43.3%

C.33.3%

D.23.3%【答案】A2、下列現金流計算的表達式中，錯誤的是（）。

A.從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現金流

B.稅前現金流扣除所得稅，就得到了稅后現金流

C.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為正值

D.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為負值【答案】C3、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標法【答案】A4、在進行費用估算時，管理費可按項目總投資的（）估算。

A.3%～5%

B.5%～8%

C.2%～7%

D.2%～3%【答案】A5、某房地產投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。

A.5.0%

B.8.5%

C.8.74%

D.9.00%【答案】C6、某開發項目的成本利潤率為80%，開發周期為4年，則該項目的年成本利潤率（）。

A.等于20%

B.大于等于20%

C.小于20%

D.小于等于20%【答案】B7、公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于（）。

A.土地費用

B.前期工程費

C.房屋開發費

D.管理費用【答案】C8、房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有（）。

A.可逆性和可延期性

B.可逆性和不可延期性

C.不可逆性和可延期性

D.不可逆性和不可延期性【答案】C9、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43【答案】A10、按照某行業內部的生產者或企業數目、產品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為（）。

A.完全競爭市場、壟斷競爭市場

B.一級市場、二級市場

C.完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場

D.一級市場、二級市場、三級市場【答案】C11、反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數是（）。

A.商品批發價格指數

B.城市居民消費指數

C.城市居民消費價格指數

D.商品零售價格指數【答案】D12、某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.9.00【答案】A13、、對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為（）。

A.設計壽命

B.經濟壽命

C.法定壽命

D.自然壽命【答案】B14、下列關于資產負債表不正確的是()。

A.資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況

B.資產負債表反映項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況

C.在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表

D.編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標【答案】B15、房地產開發項目用于（）時，不計算借款償還期。

A.出租

B.自營

C.經營

D.銷售【答案】D16、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.大量定制

D.市場集中化【答案】D17、下列財務報表中，反映房地產項目開發經營期內各期資金盈余或短缺情況的是（）。

A.資產負債表

B.資本金現金流量表

C.項目投資現金流量表

D.財務計劃現金流量表【答案】D18、收益性物業的經營費用不包括()。

A.人員工資

B.抵押貸款還本利息

C.辦公費

D.保險費【答案】B19、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。

A.最低可接受收益率原則

B.不行動原則

C.備選方案差異原則

D.最高可接受收益率原則【答案】D20、關于預算，下列說法錯誤的是()。

A.可以幫助物業管理企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況

B.當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業管理企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出

C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算

D.年度運營預算可以顯示在業主持有物業的時間內，物業的現金流將會有哪些變化【答案】D21、當房地產開發企業很難了解購買者和競爭者對企業產品價格變化的反應時，往往采用（）。

A.挑戰定價法

B.領導定價法

C.目標定價法

D.隨行就市定價法【答案】D22、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%【答案】B23、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。

A.年

B.半年

C.季度

D.月【答案】C24、某開發商向銀行申請了利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本額為（）萬元。

A.7.59

B.7.28

C.13.59

D.6.05【答案】A25、某寫字樓項目建成后引進一知名物業服務企業提供物業服務，該項目采用的市場定位戰略是（）差別化戰略。

A.形象

B.產品

C.人員

D.服務【答案】D26、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。

A.1.40%

B.5.60%

C.5.72%

D.6.09%【答案】C27、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為（）萬元。

A.16

B.18

C.20

D.22【答案】B28、能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產投資者通常會選擇（）。

A.進入穩定期的優質收益型房地產投資

B.尚未進入穩定期的收益型房地產投資

C.機會型房地產投資

D.剛竣工的收益型房地產投資【答案】C29、房地產投資中與時間和時機選擇相關的項目風險屬于（）。

A.系統風險

B.資本價值風險

C.時間風險

D.比較風險【答案】C30、設損益表中的銷售利潤為SP，營業利潤為BP，利潤總額為TP，凈利潤為NP，則以下關系中一定成立的為（）。

A.SP＜TP

B.TP＞BP

C.BP＜NP

D.TP＞NP【答案】D31、存量在數值上的表達式是（）。

A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量

B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量

C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量

D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B32、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43【答案】A33、以下各項中，不屬于開發項目用地現狀調查內容的是（）。

A.開發項目所處區位和具體位置

B.項目所在城市、區和街道

C.土地面積和規劃用途

D.土地開發狀況和地上物狀況【答案】B34、每宗房地產的市場價值不同，是因為房地產具有（）。

A.用途廣泛性

B.異質性

C.弱流動性

D.長壽命性【答案】B35、房地產開發項目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售價格

B.最低租售數量

C.最低建安成本

D.最高土地取得價格【答案】C36、對一個計算周期為20年的房地產置業投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率（）。

A.包含了對通貨膨脹的補償

B.不包含對通貨膨脹的補償

C.沒有實際意義

D.不能直接用于財務評價【答案】B37、從金融角度理解，（）是購買金融資產以期獲得未來收益或資產增值后將其以更高價格賣出的行為。

A.投資

B.投機

C.信托

D.儲蓄【答案】A38、對于（）競爭者的企業，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型【答案】D39、按投資的（），可將投資分為生產性投資和非生產性投資。

A.投資對象

B.投資回收期

C.經濟用途

D.投資形式【答案】C40、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款額（）。

A.逐漸減少

B.逐漸增加

C.數額相等

D.先增后減【答案】A41、某開發商于2013年6月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2014年4月1日完成規劃設計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項目建成并獲發竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為（）。

A.2013年6月1日至2016年2月1日

B.2013年6月1日至2016年8月1日

C.2014年8月1日至2016年2月1日

D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B42、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。

A.994.37

B.1016.81

C.1255.16

D.1387.24【答案】A43、復元活血湯的病位是

A.脅下

B.頭面

C.小腹

D.少腹【答案】A44、某房地產開發企業年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當年只付息不還本，則當年應計利息為（）萬元。

A.717.50

B.721.00

C.724.50

D.735.00【答案】C45、以下原因不是房地產市場過度開發誘因的是()。

A.開發商對市場預測的偏差

B.建造商的參與

C.開發商間非理性行為

D.開發資金的易得性【答案】B46、下列物業中，屬于特殊物業的是（）

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產業園區【答案】B47、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%【答案】D48、下列房地產投資項目評價指標中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是（）。

A.成本利潤率

B.資本金利潤率

C.銷售利潤率

D.財務內部收益率【答案】D49、在房地產銷售量預測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是()。

A.簡單平均法

B.移動平均法

C.加權移動平均法

D.指數平滑法【答案】B50、下列各項中，屬于競爭導向定價的是（）。

A.目標定價法

B.認知價值定價法

C.挑戰定價法

D.成本加成定價法【答案】C51、（）是指以物理計量單位或自然計量單位所表示的建筑工程各個分項工程和結構構件的實物數量。

A.工程造價

B.工程量

C.定額計價

D.設計概算【答案】B52、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性【答案】C53、（）要求企業提供的會計信息應當反映與企業財務狀況、經營成果和現金流量有關的所有重要交易或者事項。

A.可靠性

B.重要性

C.可比性

D.謹慎性【答案】B54、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。

A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成

B.評標委員會成員可以為5人

C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數的1/3

D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B55、物業服務企業在選擇零售商作為零售商業物業的租戶時，首先要考慮的因素是（）。

A.零售商的財務能力

B.零售商需要的服務

C.零售商業物業的組合與位置分配

D.零售商的聲譽【答案】D56、對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的（）分析。

A.需求

B.供給

C.競爭

D.市場占有率【答案】A57、如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用（）。

A.領導定價法

B.挑戰定價法

C.隨行就市定價法

D.滲透定價法【答案】B58、管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理合法經營活動而發生的各種費用，包括管理人員的工資和()。

A.前期費用

B.房屋開發費

C.財務費用

D.辦公費【答案】D59、下列房地產市場指標中，屬于房地產租賃市場供給指標的是（）。

A.房地產租金

B.房地產實際出租量

C.出租房屋空置率

D.房價租金比【答案】C60、下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是（）。

A.社會階層

B.信念和態度

C.生活方式

D.經濟狀況【答案】A61、下列各項中，屬于依法以協議出讓方式獲得國有土地使用權的建設項目的是（）。

A.征地區域農民自住住宅項目

B.廉租住房項目

C.醫療衛生用地

D.基礎設施用地【答案】D62、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。

A.預期通貨膨脹

B.非預期通貨膨脹

C.成本型通貨膨脹

D.需求型通貨膨脹【答案】A63、在經濟壽命期限內，企業固定資產不間斷計提折舊所依據的會計假設是（）。

A.會計主體

B.持續經營

C.會計分期

D.貨幣計量【答案】B64、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險【答案】D65、某居住項目規劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發成本為7500萬元，開發費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00【答案】A66、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。

A.房屋施工面積

B.城市家庭人口規模

C.銷售量

D.房地產價格【答案】A67、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.購買決策

C.方案評價

D.信息反饋【答案】D68、某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如果店鋪進入正常經營期后第1年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%【答案】D69、某房地產開發項目的占地面積2000㎡，土地總價3000萬元，如果房屋開發成本為4500元／㎡，預測銷售價格為12000元／㎡，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.2【答案】D70、城鄉規劃管理部門在（）中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據項目情況提出規劃設計要求。

A.《規劃意見書（選址）》

B.《建設用地規劃許可證》

C.《建設工程規劃許可證》

D.《建設工程施工許可證》【答案】A71、下列關于成本利潤率與銷售利潤率的表述中，正確的是（）。

A.成本利潤率是年成本利潤率

B.成本利益率除以開發經營期的年數，等于年成本利潤率

C.目標利潤率水平的高低與項目開發經營期的長度無關

D.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入【答案】D72、以下原因不是房地產市場過度開發誘因的是()。

A.開發商對市場預測的偏差

B.建造商的參與

C.開發商間非理性行為

D.開發資金的易得性【答案】B73、某宗土地面積為10000m2，土地單位價格為800元/m2，最高容積率為2，固定費用為400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。

A.10000

B.12000

C.180000

D.15000【答案】A74、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為（）。

A.單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設項目總造價

B.分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設項目總造價

C.分部分項工程單價→單位工程總價→建設項目總造價→工程項目總價

D.分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設項目總造價【答案】B75、在房地產市場指標中，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的總體狀況的是（）。

A.土地轉化率

B.開發強度系數

C.開發投資杠桿率

D.房價租金比【答案】B76、房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有（）。

A.可逆性和可延期性

B.可逆性和不可延期性

C.不可逆性和可延期性

D.不可逆性和不可延期性【答案】C77、下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是（）。

A.出租率

B.基準收益率

C.成本利潤率

D.財務杠桿比率【答案】A78、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。

A.評估價值

B.實際價值

C.投資價值

D.出讓金收入【答案】A79、項目投資現金流量表中在運營費用中不應該扣除下列哪項費用（）

A.財務費用

B.折舊費

C.攤銷費

D.修理費【答案】D80、資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占()的比例。

A.全部貸款

B.全部資產

C.銀行貸款

D.部分資產【答案】B81、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。

A.5.77%

B.6.00%

C.10.00%

D.14.40%【答案】A82、某房地產投資項目要求的目標收益率為10%，當通貨膨脹為3%時，為消除通貨膨脹因素對投資風險分析結果的影響，分析中采用的名義目標收益率應為（）。

A.6.8%

B.10.0%

C.13.0%

D.13.3%【答案】D83、進行會計查賬的首要工作是（）。

A.查閱會計賬簿

B.查閱會計憑證

C.檢查會計錯弊

D.查閱會計核算形式【答案】B84、在實際操作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造（）個基本評價方案。

A.1～2

B.1～3

C.2～3

D.2～4【答案】D85、下列收益性物業凈經營收入的表達式中，正確的是（）。

A.凈經營收入=有效毛收入－經營費用

B.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息

C.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金

D.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A86、下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。

A.房屋價值補償費

B.搬遷補償費

C.停產停業損失補償費

D.土地補償費【答案】D87、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標法【答案】A88、下列房地產市場運行的影響因素中，屬于經濟環境因素的是（）。

A.宏觀金融政策

B.家庭收入及其分布

C.家庭生命周期

D.資本市場發育程度【答案】B89、房地產開發項目的施工許可證由（）向發證機關申請領取。

A.施工單位

B.建設單位

C.監理單位

D.設計單位【答案】B90、下列不屬于項目進度管理的程序的是（）。

A.進行進度控制和變更管理

B.編制進度計劃

C.實施進度計劃

D.施工現場的調研與分析【答案】D91、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。

A.7.50%

B.7.56%

C.7.71%

D.7.76%【答案】D92、下列不屬于管理費用的是（）。

A.管理人員工資

B.職工教育經費

C.戶外發布會

D.技術開發費【答案】C93、下列對箱形基礎的表述，正確的是（）。

A.箱形基礎的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料

B.基礎底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結構或廠房排架柱下基礎

C.是由由底板、頂板、側板和一定數量內隔墻構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構

D.由設置于土中的樁和承接上部結構的承臺組成【答案】C94、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（）。

A.成本利潤率是年成本利潤率

B.成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率【答案】A95、隨著北京建國門地區至大北窯及東北三環附近“中心商業區”的形成與發展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變為甲級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。

A.交通方便性

B.聲望或形象

C.位置

D.建筑形式【答案】C96、下列關于房地產市場自然周期的表述中正確的是（）。

A.自然周期的第一階段租金增長率穩定或小步上升

B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升

C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降

D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B97、下列收益性物業凈經營收入的表達式中，正確的是（）。

A.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用

B.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息

C.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金

D.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A98、根據國內生產總值的（）形態看，GDP是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額。

A.價值

B.收入

C.產品

D.貨幣【答案】A99、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。

A.個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款

B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型

C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規定計算利息

D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C100、某房地產開發項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。

A.896

B.910

C.1050

D.1099【答案】A二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應風險

C.經營風險

D.利率風險

E.匯率風險【答案】BD102、國內生產總值有三種表現形態，即（）。

A.價值形態

B.收入形態

C.產品形態

D.支出形態

E.生產形態【答案】ABC103、在履行合同中發生以下（）情形之一的，經發包人同意，監理人可按合同約定的變更程序向承包人發出變更指示。

A.取消合同中任何一項工作，但被取消的工作可以轉由發包人或其他人實施

B.改變合同中任何一項工作的質量或其他特性

C.改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸

D.改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或順序

E.為完成工作需要施加的額外工作【答案】BCD104、房地產開發投資的經濟效果主要的表現形式為銷售收入，其經濟效果的大小可以用（）來衡量。

A.租金收益

B.開發利潤

C.成本利潤率

D.投資收益率

E.毛利額【答案】BCD105、收集一手資料常用的方法有（）。

A.觀察法

B.訪問法

C.頭腦風暴法

D.問卷法

E.實驗法【答案】ABD106、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經營期內的年平均經營收入為150萬元，經營成本、運營費用以及營業稅金及附加等占年平均經營收入的40％，財務費用占年平均經營收入的10％，則該投資在借款償還期內經濟指標測算正確的有（）。

A.投資利潤率為16.67％

B.投資利潤率為22.50％

C.資本金利潤率為31.25％

D.資本金利潤率為37.50％

E.資本金利潤率為62.50％【答案】AC107、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在()。

A.第一階段

B.第二階段初期

C.第二階段末期

D.第三階段E第四階段【答案】CD108、國內生產總值有三種表現形態，即（）。

A.價值形態

B.收入形態

C.產品形態

D.支出形態

E.生產形態【答案】ABC109、通過資產負債表，可以了解企業的（）。

A.償債能力

B.經營能力

C.經濟實力

D.現金流量情況

E.經營成果【答案】ABC110、下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。

A.故障樹分析法

B.期望值法

C.盈虧平衡法

D.解析法

E.蒙特卡洛模擬法【答案】D111、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業投資特點的是()。

A.買地——建房——賣房

B.買房——經營

C.買房——出租——轉售

D.買房——出租E買地——開發——轉讓【答案】BCD112、下列房地產定價方法中，不屬于競爭導向定價的有()。

A.隨行就市定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法E認知價值定價法【答案】B113、在工業建筑設計中，工藝設計的評價指標包括（）。

A.凈現值

B.凈年值

C.建筑毛密度

D.投資回收期

E.內部收益率【答案】ABD114、對置業投資來說，房地產投資經濟效果的表現形式中，既可在處置物業時實現，也可以在以針對物業的再融資行為中實現的有（）。

A.租金收益

B.物業增值

C.股權增加

D.銷售收入

E.開發利潤【答案】BC115、下列關于變形縫的做法，表述正確的是（）。

A.伸縮縫要從基礎頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開

B.屋頂部分也需另做伸縮縫

C.伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上，基礎不設縫

D.沉降縫則從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開

E.防震縫與沉降縫結合設置時，基礎不應分開【答案】ACD116、具體準則是根據基本準則制定的，有關企業會計核算的具體要求。會計具體準則根據規范的對象不同，分為（）。

A.關于共同業務的具體準則

B.關于特殊業務的具體準則

C.特殊行業基本業務的具體準則

D.有關對外披露的具體準則

E.有關資產處置的具體準則【答案】ACD117、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.空置量

B.房地產價格指數

C.平均建設周期

D.吸納率

E.失業率【答案】BD118、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。

A.資金的時間價值表現為資金的增值

B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償

C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償

D.資金的時間價值與投資利潤率相關

E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD119、下列屬于房地產市場調查內容的有（）。

A.經濟環境調查

B.市場供給量調查

C.市場需求容量調查

D.消費者行為調查

E.競爭情況調查【答案】ACD120、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應風險

C.經營風險

D.利率風險

E.匯率風險【答案】BD121、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。

A.建筑阻礙、高速路或鐵路

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征【答案】ACD122、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有（）。

A.期望值相同、標準差小的方案為優

B.標準差相同、期望值小的為優

C.標準差相同，期望值大的為優

D.標準差系數大的為優

E.標準差系數小的為優【答案】AC123、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。

A.方法科學

B.調查方法專一性

C.創造性

D.合理的信息價值和成本比率

E.政策性【答案】ACD124、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.空置量

B.房地產價格指數

C.平均建設周期

D.吸納率

E.失業率【答案】BD125、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。

A.投資利潤率

B.通貨膨脹率

C.風險因素

D.存款利率

E.投資規模【答案】ABC126、房地產市場營銷因素調查包括的類型有()。

A.競爭情況調查

B.價格調查

C.市場需求質量調查

D.分銷渠道調查E促銷策略調查【答案】BD127、房地產企業債務融資的主要資金來源有()。

A.上市

B.增發新股

C.發行企業債券

D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD128、常用的風險評價方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.篩選監測診斷技術

D.蒙特卡洛模擬法

E.調查和專家打分法【答案】AD129、注冊商標所有人是指()。

A.商標使用人

B.商標設計人

C.商標權人

D.商標制作人【答案】C130、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。

A.所處區位

B.交通方便性

C.建筑設備系統

D.物業管理水平E建筑形式【答案】ABCD131、關于單利計息與復利計息的說法中，正確的有（）。

A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復利計算的

B.我國房地產抵押貸款和住房抵押貸款是按復利計息的

C.在投資分析中，一般采用單利計息

D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續復利計息

E.在實際中采用較為簡便的間斷復利計息方式計算【答案】B132、下列報表中，屬于房地產開發項目財務評價的基本報表有（）。

A.資產負債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.財務計劃現金流量表

E.利潤表【答案】AD133、常用的風險評價方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.篩選監測診斷技術

D.蒙特卡洛模擬法

E.調查和專家打分法【答案】AD134、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目，政府的規劃管理包括（）。

A.開發項目的選址、定點審批

B.核發建設用地規劃許可證

C.設計方案審批

D.核發建設工程規劃許可證

E.核發建筑工程施工許可證【答案】BCD135、下列房地產市場參與者中，屬于專業顧問的有（）

A.建筑師

B.律師

C.造價工程師

D.房地產經紀人

E.開發商【答案】ABCD136、勘察設計和前期工程費主要包括（），以及“三通一平”等土地開發工程費支出。

A.城市基礎設施建設費

B.拆遷管理費

C.可行性研究費

D.水文地質勘探費

E.規劃、設計費【答案】CD137、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括（）。

A.按地域范圍細分

B.按房地產用途細分

C.按增量存量細分

D.按交易形式細分

E.按目標市場細分【答案】ABD138、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有（）。

A.利潤總額

B.投資利潤率

C.資產負債率

D.財務凈現值

E.償債備付率【答案】AB139、對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。

A.權益投資比率

B.建安工程費用

C.租售價格

D.資本化率E開發期與經營期【答案】ABCD140、根據消費者對產品不同屬性的重視程度，可將市場細分為（）。

A.同質偏好市場

B.異質偏好市場

C.分散偏好市場

D.集群偏好市場

E.個體偏好市場【答案】ACD141、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.概預算定額法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.單位指標估算法【答案】ABC142、成本計劃可分解為（）方

A.材料設備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預見成本計劃

E.施工機械費用計劃【答案】ABC143、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少。

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.市場營銷

E.施工周期【答案】B144、房地產泡沫的成因主要有（）。

A.土地的稀缺性

B.投機需求膨脹

C.開發商之間的博弈

D.開發資金的易得性

E.金融機構過度放貸【答案】AB145、關于商業物業投資的說法，正確的有（）。

A.商業物業分割產權銷售越來越成為一種趨勢

B.商業物業交易常在機構投資者之間進行

C.區位選擇對商業物業投資有著特殊的重要性

D.商業物業不適合長期投資

E.商業物業投資收益全部來自出租收益【答案】BC146、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。

A.文獻查閱法

B.觀察法

C.專題討論法

D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD147、下列不確定性分析方法中，屬于風險分析方法的有（）。

A.三項預測值法

B.專家打分法

C.解析方法

D.蒙特卡洛模擬法

E.盈虧平衡分析法【答案】BCD148、可貸資金利率理論認為（）。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成

B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數

E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數【答案】AB149、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.開發費用

E.房產購買成本【答案】ABCD150、下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有（）。

A.房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本

B.大型房地產開發公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業租售

C.依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規模經濟優勢，提供服務并獲取收益

E.無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入【答案】AD151、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標法【答案】ABC152、按房地產用途可將房地產市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產在（）等方面存在差異。

A.投資決策

B.規劃設計

C.工程建設

D.地域范圍

E.產品功能【答案】ABC153、房屋施工面積包括（）幾項。

A.報告期新開工的面積

B.上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積

C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積

D.上期已經停建本期未恢復施工的面積

E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC154、開發商對投標人進行資格審查時應考慮()。

A.企業注冊證明、資金和財務狀況

B.主要施工經歷、投標人在施工的承建項目

C.技術力量簡況

D.投標人的積極性E投標人正在施工的承建項目【答案】ABC155、下列投資中屬于金融投資的有（）。

A.股票

B.保險

C.彩票投資

D.貨幣市場的存款

E.流動資產投資【答案】ABCD156、房地產置業投資的清償能力指標一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產負債率E速動比率【答案】ACD157、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。

A.項目合理規模

B.功能分區

C.建設地點

D.工程變更

E.設計方案評價【答案】ABCD158、房地產企業債務融資的主要資金來源有()。

A.上市

B.增發新股

C.發行企業債券

D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD159、房地產技術發展環境調查包括（）等。

A.社會擁有量

B.新產品的國內外先進水平

C.新產品的技術現狀和發展趨勢

D.通訊及交通運輸

E.能源與資源供應【答案】BC160、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有()。

A.導致房地產實際價值下降

B.導致房地產實際價值上升

C.加大投資者債務負擔

D.抑制房地產市場需求E增加房地產市場需求【答案】ACD161、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（）。

A.建筑安裝工程費

B.國有土地使用權出讓金

C.土地開發成本

D.公共配套設施建設費

E.土地增值收益或溢價【答案】BC162、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少。

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.市場營銷

E.施工周期【答案】B163、根據消費者對產品不同屬性的重視程度，可將市場細分為（）。

A.同質偏好市場

B.異質偏好市場

C.分散偏好市場

D.集群偏好市場

E.個體偏好市場【答案】ACD164、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。

A.項目合理規模

B.功能分區

C.建設地點

D.工程變更

E.設計方案評價【答案】ABCD165、按照增量存量細分，房地產二級市場包括（）市場。

A.土地使用權出讓

B.土地使用權轉讓

C.新建商品住宅銷售

D.新建寫字樓出租

E.二手房買賣【答案】BCD166、在定點二進制運算中，減法運算一般通過()來實現。

A.補碼運算的二進制減法器

B.原碼運算的二進制減法器

C.原碼運算的二進制加法器

D.補碼運算的二進制加法器【答案】D167、房地產投資者的權益融資方式主要有()。

A.公司上市

B.房地產抵押貸款

C.土地儲備貸款

D.合作開發E向商業銀行借入信用貸款【答案】AD168、銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（）。

A.分期發放貸款，對其資金使用情況進行監控

B.對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用

C.要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于開發項目總投資的30%

D.不向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款

E.密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用【答案】ABD169、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現在（）。

A.第一階段

B.第二階段前段

C.第二階段后段

D.第三階段

E.第四階段【答案】AB170、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目（）。

A.是否有足夠的資金來源

B.是否有較為廣闊的市場

C.是否具有較理想的盈利能力

D.是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力

E.項目是否可行【答案】CD171、下列屬于房地產市場調查內容的有（）。

A.經濟環境調查

B.市場供給量調查

C.市場需求容量調查

D.消費者行為調查

E.競爭情況調查【答案】ACD172、在房地產開發投資的項目投資現金流量表中，現金流出不包括（）。

A.開發建設投資

B.土地增值稅

C.借款本金償還

D.借款利息支付

E.運營費用【答案】CD173、新設項目法人融資形式的特點有()。

A.項目投資有新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成

B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力

D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產【答案】ABC174、收集一手資料常用的方法有（）。

A.觀察法

B.訪問法

C.頭腦風暴法

D.問卷法

E.實驗法【答案】ABD175、可用于互斥方案比選的方法有（）。

A.凈現值法

B.內部收益率法

C.動態投資回收期法

D.費用現值比較法

E.費用年值比較法【答案】AD176、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應風險

C.經營風險

D.利率風險

E.匯率風險【答案】BD177、收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有()。

A.潛在毛租金收入

B.經營費用

C.租金損失

D.其他收入E報酬率高低【答案】ACD178、房地產開發項目可行性研究中，投資機會研究的主要內容有（）。

A.地理環境

B.經濟政策

C.項目投資估算

D.市場情況

E.市場需求與供給情況【答案】ABD179、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。

A.工期索賠

B.工程變更索賠

C.合同中明示的索賠

D.合同中默示的索賠

E.費用索賠【答案】A180、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有()。

A.按存量增量細分

B.按交易形式細分

C.按目標市場細分

D.按房地產用途細分E按地域細分【答案】