物業管理06物業基礎管理2022/10/29物業管理06物業基礎管理物業管理06物業基礎管理2022/10/22物業管理06物業1一、房屋維修管理目錄二、物業設施設備維修與管理物業管理06物業基礎管理一、房屋維修管理目錄二、物業設施設備維修與管理物業管理02（一）房屋維修管理概述一、房屋維修管理（二）房屋維修管理的意義與原則（三）房屋維修管理的內容（四）房屋的維修等級劃分（五）房屋維修工程的分類（六）房屋日常養護（七）房屋維修工程考核指標物業管理06物業基礎管理（一）房屋維修管理概述一、房屋維修管理（二）房屋維修管理的意3（一）房屋維修管理概述房屋維修管理在過去又被稱為房屋修繕管理，它是指物業服務企業為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等管理過程。經常性地及時地對房屋進行維修保養，是物業服務企業重要的基礎性工作內容之一。房屋維修管理具有維修的限制性、獨特的技術性和維修量大面廣、零星分散等三個特點。概念物業管理06物業基礎管理（一）房屋維修管理概述房屋維修管理在過去又被稱為4（二）房屋維修管理的意義與原則2．房屋維修管理的原則1．房屋維修管理的意義物業管理06物業基礎管理（二）房屋維修管理的意義與原則2．房屋維修管理的原則1．房屋5做好房屋維修管理是房屋實現保值增值的保證；做好房屋維修管理是房地產經營順利開展的基礎；做好房屋維修管理是物業服務企業實現“自負盈虧、自我發展”的前提。1．房屋維修管理的意義意義物業管理06物業基礎管理做好房屋維修管理是房屋實現保值增值的保證；1．房屋維修管理6堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則采取不同標準、區別對待的原則維護房屋不受損壞的原則為用戶服務的原則修繕資金投資效果最大化的原則2．房屋維修管理的意義與原則意義物業管理06物業基礎管理堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則2．房屋維修管理的意義7房屋的安全檢查（三）房屋維修管理的內容房屋維修技術管理房屋維修計劃管理房屋維修質量管理房屋維修施工管理房屋維修施工監理房屋維修檔案資料管理物業管理06物業基礎管理房屋的安全檢查（三）房屋維修管理的內容房屋維修技術管8（四）房屋的維修等級劃分房屋結構分類鋼筋混凝土結構磚混結構一等磚混結構二等磚木結構一等磚木結構二等磚木結構三等簡易結構房屋完損等級分類完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房房屋維修標準主體工程木門窗及裝修工程樓地面工程屋面工程抹灰工程水、電、衛、暖等設備工程油漆粉飾工程金屬構件其他工程物業管理06物業基礎管理（四）房屋的維修等級劃分房屋結構分類鋼筋混凝土結構磚混結構一9小修工程1%以下（五）房屋維修工程的分類大修工程25％以上中修工程20%以下翻修工程綜合維修工程20％以上物業管理06物業基礎管理小修工程1%以下（五）房屋維修工程的分類大修10（六）房屋日常養護2．房屋計劃養護1．房屋小修養護物業管理06物業基礎管理（六）房屋日常養護2．房屋計劃養護1．房屋小修養護物業管理011木門窗維修及少量新作；支頂加固；接換柱腳；木屋架加固；木衍條加固及少量拆換；木隔斷、木樓地楞、木天棚、木樓梯、木欄桿的維修及局部新作；細木裝修的加固及局部拆換；裝配五金等。給水管道的少量拆換；水管的防凍保暖；廢水、排污管道的保養、維修、疏通及少量拆換；閥門、水嘴、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；臉盆、便器、浴缸、菜池的修補拆換；屋頂壓力水箱的清污、修理等。瓦屋面清掃補漏及局部換瓦；墻體局部挖補；墻面局部粉刷；平屋面裝修補縫；油氈頂斜溝的修補及局部翻做；屋脊、泛水、檐溝的整修；拆換及新作少量天窗；天棚、椽擋、雨棚、墻裙、踢腳線的修補、刷漿；普通水泥地的修補及局部新作；室外排水管道疏通及少量更換；明溝、散水坡的養護和清理；井蓋、井圈的修配；雨水井的清理；化糞池的清理等。1．房屋小修養護（一）物業管理06物業基礎管理木門窗維修及少量新作；支頂加固；接換柱腳；木屋架加固；木衍12樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新作；維修后的門窗補刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆：樓地面、墻面刷涂料等。白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換：鋼門窗整修；白鐵、玻璃鋼檐溝、天溝、斜溝的整修、加固及少量拆換。電線、開關、燈頭的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的修理、安裝；電表與電分表的拆換及新裝等。1．房屋小修養護（二）物業管理06物業基礎管理樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新作；維修后132．房屋計劃養護設備事項周期樓宇內、外墻（1）走廊及樓梯粉刷（2）修補粉刷外墻每3年1次每5～6年1次溝渠（1）清理天臺雨水筒及渠閘（2）清理明渠及沙井沉淀物每周1次每2周1次欄桿（1）檢查銹蝕的窗框、欄桿、樓梯扶手（2）油漆每月1次每年1次樓宇附加裝置（1）屋頂覆蓋物（2）窗（3）門（4）五金器具20年20年20年20年修飾（1）墻壁（2）地板（3）天花板15年10年20年裝修（1）外部（2）內部5年5年物業管理06物業基礎管理2．房屋計劃養護設備事項周期樓宇內、外墻14（七）房屋維修工程考核指標（一）房屋完好率=完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積X100%總的房屋建筑面積1．房屋完好率50％～60％2．大、中修工程質量合格（優良）品率100%50％～60％大、中修工程質量合格（優良）品率=報告期合格（優良）品建筑面積之和X100%報告期驗收鑒定建筑面積物業管理06物業基礎管理（七）房屋維修工程考核指標（一）房屋完好率=完好房建筑面積＋15（七）房屋維修工程考核指標（二）月（季）走訪者房率=當月（季）走訪查房戶數X100%住戶總數3．小修工程的考核指標

定額指標：人工定額、材料定額

服務指標：月養護計劃完成率=當月完成計劃內項目戶次數X100%當月養護計劃安排的戶次數月(季)維修養護及時率=當月完成的小修養護戶次數X100%當月全部報修中應修戶次數安全指標和經費指標：安全指標和經費指標物業管理06物業基礎管理（七）房屋維修工程考核指標（二）月（季）走訪者房率=當月（季16（一）物業設施設備管理二、物業設施設備維修與管理（二）物業設施設備的保養與維修（三）物業設施設備管理的內容（四）具體設施設備的維修與保養物業管理06物業基礎管理（一）物業設施設備管理二、物業設施設備維修與管理（二）物業設17（一）物業設施設備管理2．物業設施設備管理的意義1．物業設施設備的分類物業管理06物業基礎管理（一）物業設施設備管理2．物業設施設備管理的意義1．物業設施18供水設施設備1．物業設施設備的分類熱水供應設施設備排水設施設備

消防設施設備供暖、供冷、通風設施設備燃氣設施設備電氣工程設施設備物業管理06物業基礎管理供水設施設備1．物業設施設備的分類熱水供應設施設備19物業設施設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有利保障；物業設施設備管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業與設備現代化、規范化的強有力手段；是提高現有設施、設備性能完好率，延長設備使用壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。是城市文明建設和發展的需要，對文明衛生、環境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用；物業設施設備管理能強化物業服務企業的基礎建設。2．物業設施設備管理的意義意義物業管理06物業基礎管理物業設施設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環境中，20（二）物業設施設備的保養與維修2．物業設施設備的維修1．物業設施設備的保養3．設施設備保養與維修中應注意的事項物業管理06物業基礎管理（二）物業設施設備的保養與維修2．物業設施設備的維修1．物業21日常保養1．物業設施設備的保養二級保養一級保養設施設備點檢日常點檢定期點檢物業管理06物業基礎管理日常保養1．物業設施設備的保養二級保養一級保養設22零星維修工程1．物業設施設備的保養大修工程更換率超30％

中修工程更換率10％～30％

設施設備更新和技術改造物業管理06物業基礎管理零星維修工程1．物業設施設備的保養大修工程更換率233．設施設備保養與維修中應注意的事項熟悉設施設備的運行情況；建立設施設備管理體系：建立設施設備管理質量體系；建立績效考核機制；建立設施設備檔案；堅持日常保養與科學計劃維修相結合堅持做到“三好、四會、五定”；注重安全管理；結合實際、降耗節能。以人為本，提高員工綜合素質：樹立質量服務意識；提高員工業務技能。物業管理06物業基礎管理3．設施設備保養與維修中應注意的事項熟悉設施設備的運行情況24（三）物業設施設備管理的內容2．物業設施設備的運行管理1．物業設施設備的基礎資料管理3．物業設施設備的維修管理物業管理06物業基礎管理（三）物業設施設備管理的內容2．物業設施設備的運行管理1．物251．物業設施設備的基礎資料管理設施設備原始資料檔案管理重要設施設備維修資料檔案管理驗收文件；建立設施設備卡片。報修單技術革新資料考評材料運行記錄物業管理06物業基礎管理1．物業設施設備的基礎資料管理設施設備原始資料檔案管理重262．物業設施設備的運行管理熟悉物業設施設備的運行特點；熟悉物業設施設備的運行目標：安全性可靠性舒適性經濟性熟悉物業設施設備運行管理的主要內容：建立和完善標準體系預防性措施技術革新改造保險組織措施物業管理06物業基礎管理2．物業設施設備的運行管理熟悉物業設施設備的運行特點；物業273．物業設施設備的維修管理（1）設施設備的定期檢查（2）設施設備的日常保養（3）維修制度的四個階段（4）維修人員管理制度物業管理06物業基礎管理3．物業設施設備的維修管理（1）設施設備的定期檢查（2）設施28日檢屬巡視檢查維護1．物業設施設備的保養季（半年）檢屬維護性檢查月檢屬預防性檢查年檢屬恢復性檢修物業管理06物業基礎管理日檢屬巡視檢查維護1．物業設施設備的保養季（半29（2）設施設備的日常保養保持設施設備的清潔，經常定期和不定期的做好設施設備的清理工作，這樣可以及時發現設備在長期使用過程中，出現的振動松動現象，可以有效地避免故障的發生。在使用設施設備的過程中，要經常觀察設施設備的運行情況，如果出現異常的聲音、操作的失誤，以及設施設備進入保護狀態時，先找原因或打電話到公司客服部咨詢。在確定無故障的情況下，才能繼續使用設施設備。設施設備的保養，加油的部位，可以參考設施設備標示、設施設備說明書或打電話到公司客服部詢問。物業管理06物業基礎管理（2）設施設備的日常保養保持設施設備的清潔，經常定期和不定30事后修理（3）維修制度的四個階段生產維修預防維修設施設備綜合管理物業管理06物業基礎管理事后修理（3）維修制度的四個階段生產維修預防維修31（4）維修人員管理制度所有機電設施設備操作，維修人員必須嚴格執行國家有關安全操作規程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設施設備的安全運行，又要保證工作人員安全。新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設施設備情況后，才能上崗工作。設施設備房應該配置安全操作用品。工作人員進入設施設備房內嚴禁吸煙。非電氣工作人員未經允許，不得私自進入變、配電房。對于設施設備正常運行參數定時檢查記錄，若參數異常，必須及時處理。電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發生。熟悉掌握觸電急救方法及步驟。物業管理06物業基礎管理（4）維修人員管理制度所有機電設施設備操作，維修人員必須嚴32（四）具體設施設備管理的維修與保養5．樓宇自動化技術設施設備維修與保養2．供暖設施設備的維修與養護1．供配電設施設備的維修與管理3．給排水設施設備的維修與保養4．電梯的維修與保養物業管理06物業基礎管理（四）具體設施設備管理的維修與保養5．樓宇自動化技術設施設備331．供配電設施設備的維修與管理（一）（1）《供配電設施設備維修保養年度計劃》的制定。①每年的12月15日前，由工程部主管組織變配電組長/值班電工一起研究、制定《供配電設施設備維修保養年度計劃》，并上報公司審批。②《供配電設施設備維修保養年度計劃》制定原則：供配電設施設備使用的頻度；供配電設施設備運行狀況（故障隱患）：合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。③《供配電設施設備維修保養年度計劃》應包括如下內容：維修保養項目及內容；具體實施維修保養的時間；預計費用。物業管理06物業基礎管理1．供配電設施設備的維修與管理（一）（1）《供配電設施設備341．供配電設施設備的維修與管理（二）（2）對供配電設施設備進行維修保養時，應嚴格遵守《供配電設施設備安全操作標準作業程序》，按《供配電設施設備維修保養年度計劃》進行。（3）高壓開關柜、變壓器的主要維修保養項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的維修保養由變配電室值班電工負責。（4）變壓器維修保養。包括：①外委維修保養。每年的11月份委托供電公司對住宅小區內所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養，此項工作由變配電室值班電工負責監督進行，并將結果記錄在《供配電設施設備維修保養記錄表》內。②外部維修保養。每年的4月份、10月份對小區內所有變壓器外部進行一次清潔保養。物業管理06物業基礎管理1．供配電設施設備的維修與管理（二）（2）對供配電設施設備進351．供配電設施設備的維修與管理（三）（5）高壓開關柜維修保養。每年12月份委托供電公司對小區內所有高壓開關柜進行一次維修保養，此項工作由變配電房管理員負責監督進行并記錄在《供配電設施設備維修保養記錄表》內。（6）低壓配電柜維修保養。每年的4月、10月份對小區內的所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。其中包含：刀開關維修保養、熔斷器維修保養、交流接觸器維修保養、自耦減壓啟動器維修保養、電容器維修保養、熱繼電器維修保養、斷路器（自動空氣開關）維修保養、二次回路維修保養、主回路維修保養。（7）供配電設施設備的維修保養時間不允許超過8小時。如必須超過8小時，則機電處電工填寫《申請延時維修保養表》，經機電處主管審核、物業經理批準后方可延時。物業管理06物業基礎管理1．供配電設施設備的維修與管理（三）（5）高壓開關柜維修保養361．供配電設施設備的維修與管理（四）（8）對計劃中未列出的維修保養工作，應由機電處主管盡快補充至計劃中，對于突發哇設施設備故障，先經機電處主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出事故報告并上報公司。（9）變配室值班電工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在事故報告內，配電室組長應于每次維修保養后的3天內將記錄整理成冊后交機電處存檔，保存期為長期。（10）停電管理。供配電設施設備因檢修等原因需要停電時，應由機電處主管填寫《停電申請表》，經管理處主任批準后通知管理部，由管理部提前24小時通知有關住戶。如因特殊情況突然停電，應在恢復供電12小時內向有關住戶做出解釋。——物業管理06物業基礎管理1．供配電設施設備的維修與管理（四）（8）對計劃中未列出的維372．供暖設施設備的維修與養護（一）（1）鍋爐房內燃燒機的維修養護：①電動機及風機。檢查電動機接線是否銹蝕或松動，檢查電動機電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠；對電動機軸承、風機加注潤滑油；絕緣電阻如果低于0.2歐姆則應進行處理；清潔電動機、風機上的污物、灰塵。②油泵。檢查油泵與電動機的聯軸器是否牢固可靠，油泵進、出油管是否漏油，用表測試出油壓力，最高不允許超過2兆帕，然后清洗進油油濾，清潔油泵外表。物業管理06物業基礎管理2．供暖設施設備的維修與養護（一）（1）鍋爐房內燃燒機的維修382．供暖設施設備的維修與養護（二）

③點火電極。檢查點火電極燒蝕是否嚴重，如是則應更換同規格點火電極，調整到合理位置并清潔。

④噴嘴。清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則應更換。⑤光電探測器、點火變壓器。檢查其是否已老化，若是則應更換同規格光電探測器、點火變壓器。⑥電磁閥。用干凈柴油清洗電磁閥，以免堵塞，若已老化或損壞，則應更換。⑦控制器。用干布擦拭（或用空氣吹）來清潔控制器，若控制器損壞則應更換。物業管理06物業基礎管理2．供暖設施設備的維修與養護（二）③點火電極。檢查點火電392．供暖設施設備的維修與養護（三）（2）鍋爐本體的維修養護

鍋爐本體的維修養護每半年進行一次，常用的保養方法有濕法保養和干法保養，一般在鍋爐停運時進行保養。（3）鍋爐附屬裝置維修保養（一般每季度一次）①水泵機組。維修養護時應對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新加壓盤根。檢查聯軸器是否牢固可靠，旋轉水泵軸，若有卡住、碰撞現象則需更換葉輪。②電氣控制系統。消除水位控制電極、熱電阻上的污垢；并模擬超低水位、超溫試驗，檢查動作是否靈敏；檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，檢查儲油箱、熱水箱、閘閥是否漏水，開關是否靈活。清除儲油箱里的污物和積水，清除熱水箱里的污物。物業管理06物業基礎管理2．供暖設施設備的維修與養護（三）（2）鍋爐本體的維修養護物402．供暖設施設備的維修與養護（四）（4）室內外供熱管網的維修養護室外供熱管網每半年維修保養一次，應仔細檢查保溫層是否脫落，是否有漏水現象，地溝內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題應及時修補。室內供熱系統—般在采暖期到來之前試暖時進行維修養護，若出現問題，由用戶報修，維修人員依程序進行維修處理。——物業管理06物業基礎管理2．供暖設施設備的維修與養護（四）（4）室內外供熱管網的維修413．給排水設施設備的維修與保養（一）（1）《給排水設施設備維修保養年度計劃》的制定。①每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長與機電維修員一起研究制定《給排水設施設備維修保養年度計劃》，并上報公司審批。②制定《給排水設施設備維修保養年度計劃》的原則：給排水設施設備使用的頻度；給排水設施設備運行狀況（故障隱患）；合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。③《給排水設施設備維修保養年度計劃》應包括內容：維修保養項目及內容；備品、備件計劃；具體實施維修保養的時間；預計費用。物業管理06物業基礎管理3．給排水設施設備的維修與保養（一）（1）《給排水設施設備維423．給排水設施設備的維修與保養（二）（2）水泵房機電維修員對給排水設施設備進行維修保養時，應按《給排水設施設備維修保養年度計劃》進行。（3）廣場內主供水管（內徑100毫米以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換，以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。（4）水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。（5）控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。物業管理06物業基礎管理3．給排水設施設備的維修與保養（二）（2）水泵房機電維修員對433．給排水設施設備的維修與保養（三）（6）閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養。（7）潛水泵或排污泵維修保養。（8）明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）。（9）每次給排水設施設備的維修保養時間計劃不允許超過8小時。如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》，并經管理處主任批準后方可延時。物業管理06物業基礎管理3．給排水設施設備的維修與保養（三）（6）閘閥、止回閥、浮球443．給排水設施設備的維修與保養（四）（10）對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設施設備故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出事故報告并上報公司。（11）水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機電處存檔，保存期為長期。（12）停水管理。給排水設施設備因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停水申請表》，經物業經理批準后通知管理部，由管理部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶做出解釋。——物業管理06物業基礎管理3．給排水設施設備的維修與保養（四）（10）對于計劃中未列出45（1）物業服務企業應嚴格按照電梯驗收規范和《新檢驗規則》把好新建住宅小區電梯的驗收、交接關，從源頭上確保電梯的整體質量。（2）新建住宅小區交付使用前，物業服務企業應監督和敦促建設施工單位按照《新檢驗規則》中對電梯的要求，完善電梯的硬件設施。交付使用后保修期內的電梯硬件設施的完善，仍然由電梯生產、安裝單位負責，其費用由建設單位協調解決；保修期外由電梯維保單位負責，其費用從電梯維修資金中支出。4．電梯的維修與保養（一）物業管理06物業基礎管理（1）物業服務企業應嚴格按照電梯驗收規范和《新檢驗規則》把好46（3）定期拜訪用戶、收集用戶反饋信息，并進行維保工作的質量抽查、監督管理，收集整理并建立電梯日常維護、保養記錄、年度自檢記錄或者報告、運行故障和事故維修處理記錄等文字、圖片檔案，積累電梯的使用和故障情況，以及維保、大修（包括更換零部牛）等的原始數據資料。并通過對這些數據資料的統計、分析，對影響電梯可靠性的因素（如電梯突停、易于磨損或故障的零部件等），提前進行預處理或更換易損件；采取積極、預防性的維修、保養措施。（4）制定應急救援預案，定期組織維修單位與小區業主進行電梯困人應急救援演習，同時對業主加強電梯突發故障應急救援處理與被因人員自救等方面知識的宣傳、教育，一旦發生因人事故，立即通知專業的維保單位，及時解救被因人員，并做好應急救援演習和實發事故的相關資料的記錄、整理和歸檔工作。——4．電梯的維修與保養（二）物業管理06物業基礎管理（3）定期拜訪用戶、收集用戶反饋信息，并進行維保工作的質量抽47（1）樓宇自控系統維修保養每天監控NCU（網絡控制器）狀態，發現故障立即處理。每天使用相應工具軟件掃描電腦硬盤。保養情況記錄于樓宇自動控制系統設施設備檢查表上。（2）綜合布線系統維修保養配線架跳線的壓接只能使用專用工具，配線架沒有用的跳線應拆除。清除配線架、光纖機架、樓層配線架上的灰塵，保持設備清潔。檢查配線架上的標志，發現缺失馬上補充。工作完成后填寫通信路線設施設備檢查表。5．樓宇自動化技術設施設備維修與保養（一）物業管理06物業基礎管理（1）樓宇自控系統維修保養5．樓宇自動化技術設施設備維修與保48（3）樓層防盜對講機維修保養（一）室內聽不到鈴聲①檢查主機按鈕開關是否接觸良好，否則應更換按鈕開關。②檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好，如有問題則應整修處理。③通過上述兩個步驟如仍不振鈴，則應重點檢查振鈴放大電路，直至故障排除。不能對講①檢查通話線是否接觸良好，如有問題則重新焊接。②檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應更換。③檢查室內分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排除。5．樓宇自動化技術設施設備維修與保養（二）物業管理06物業基礎管理（3）樓層防盜對講機維修保養（一）5．樓宇自動化技術設施設備49（3）樓層防盜對講機維修保養（二）不能開樓下大閘門①檢查鎖舌是否靈活，如阻滯則應加潤滑油。②檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如發現問題則應重新接好線頭或更換電磁線圈。③檢查分機開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應逐一檢查并排除故障。主機無電源①檢查轎式整流二極管有無損壞，如損壞則應更換同規格二極管。②多檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規格的變壓器。5．樓宇自動化技術設施設備維修與保養（三）物業管理06物業基礎管理（3）樓層防盜對講機維修保養（二）5．樓宇自動化技術設施設備50演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/10/29物業管理06物業基礎管理演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew51物業管理06物業基礎管理2022/10/29物業管理06物業基礎管理物業管理06物業基礎管理2022/10/22物業管理06物業52一、房屋維修管理目錄二、物業設施設備維修與管理物業管理06物業基礎管理一、房屋維修管理目錄二、物業設施設備維修與管理物業管理053（一）房屋維修管理概述一、房屋維修管理（二）房屋維修管理的意義與原則（三）房屋維修管理的內容（四）房屋的維修等級劃分（五）房屋維修工程的分類（六）房屋日常養護（七）房屋維修工程考核指標物業管理06物業基礎管理（一）房屋維修管理概述一、房屋維修管理（二）房屋維修管理的意54（一）房屋維修管理概述房屋維修管理在過去又被稱為房屋修繕管理，它是指物業服務企業為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等管理過程。經常性地及時地對房屋進行維修保養，是物業服務企業重要的基礎性工作內容之一。房屋維修管理具有維修的限制性、獨特的技術性和維修量大面廣、零星分散等三個特點。概念物業管理06物業基礎管理（一）房屋維修管理概述房屋維修管理在過去又被稱為55（二）房屋維修管理的意義與原則2．房屋維修管理的原則1．房屋維修管理的意義物業管理06物業基礎管理（二）房屋維修管理的意義與原則2．房屋維修管理的原則1．房屋56做好房屋維修管理是房屋實現保值增值的保證；做好房屋維修管理是房地產經營順利開展的基礎；做好房屋維修管理是物業服務企業實現“自負盈虧、自我發展”的前提。1．房屋維修管理的意義意義物業管理06物業基礎管理做好房屋維修管理是房屋實現保值增值的保證；1．房屋維修管理57堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則采取不同標準、區別對待的原則維護房屋不受損壞的原則為用戶服務的原則修繕資金投資效果最大化的原則2．房屋維修管理的意義與原則意義物業管理06物業基礎管理堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則2．房屋維修管理的意義58房屋的安全檢查（三）房屋維修管理的內容房屋維修技術管理房屋維修計劃管理房屋維修質量管理房屋維修施工管理房屋維修施工監理房屋維修檔案資料管理物業管理06物業基礎管理房屋的安全檢查（三）房屋維修管理的內容房屋維修技術管59（四）房屋的維修等級劃分房屋結構分類鋼筋混凝土結構磚混結構一等磚混結構二等磚木結構一等磚木結構二等磚木結構三等簡易結構房屋完損等級分類完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房房屋維修標準主體工程木門窗及裝修工程樓地面工程屋面工程抹灰工程水、電、衛、暖等設備工程油漆粉飾工程金屬構件其他工程物業管理06物業基礎管理（四）房屋的維修等級劃分房屋結構分類鋼筋混凝土結構磚混結構一60小修工程1%以下（五）房屋維修工程的分類大修工程25％以上中修工程20%以下翻修工程綜合維修工程20％以上物業管理06物業基礎管理小修工程1%以下（五）房屋維修工程的分類大修61（六）房屋日常養護2．房屋計劃養護1．房屋小修養護物業管理06物業基礎管理（六）房屋日常養護2．房屋計劃養護1．房屋小修養護物業管理062木門窗維修及少量新作；支頂加固；接換柱腳；木屋架加固；木衍條加固及少量拆換；木隔斷、木樓地楞、木天棚、木樓梯、木欄桿的維修及局部新作；細木裝修的加固及局部拆換；裝配五金等。給水管道的少量拆換；水管的防凍保暖；廢水、排污管道的保養、維修、疏通及少量拆換；閥門、水嘴、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；臉盆、便器、浴缸、菜池的修補拆換；屋頂壓力水箱的清污、修理等。瓦屋面清掃補漏及局部換瓦；墻體局部挖補；墻面局部粉刷；平屋面裝修補縫；油氈頂斜溝的修補及局部翻做；屋脊、泛水、檐溝的整修；拆換及新作少量天窗；天棚、椽擋、雨棚、墻裙、踢腳線的修補、刷漿；普通水泥地的修補及局部新作；室外排水管道疏通及少量更換；明溝、散水坡的養護和清理；井蓋、井圈的修配；雨水井的清理；化糞池的清理等。1．房屋小修養護（一）物業管理06物業基礎管理木門窗維修及少量新作；支頂加固；接換柱腳；木屋架加固；木衍63樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新作；維修后的門窗補刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆：樓地面、墻面刷涂料等。白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換：鋼門窗整修；白鐵、玻璃鋼檐溝、天溝、斜溝的整修、加固及少量拆換。電線、開關、燈頭的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的修理、安裝；電表與電分表的拆換及新裝等。1．房屋小修養護（二）物業管理06物業基礎管理樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新作；維修后642．房屋計劃養護設備事項周期樓宇內、外墻（1）走廊及樓梯粉刷（2）修補粉刷外墻每3年1次每5～6年1次溝渠（1）清理天臺雨水筒及渠閘（2）清理明渠及沙井沉淀物每周1次每2周1次欄桿（1）檢查銹蝕的窗框、欄桿、樓梯扶手（2）油漆每月1次每年1次樓宇附加裝置（1）屋頂覆蓋物（2）窗（3）門（4）五金器具20年20年20年20年修飾（1）墻壁（2）地板（3）天花板15年10年20年裝修（1）外部（2）內部5年5年物業管理06物業基礎管理2．房屋計劃養護設備事項周期樓宇內、外墻65（七）房屋維修工程考核指標（一）房屋完好率=完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積X100%總的房屋建筑面積1．房屋完好率50％～60％2．大、中修工程質量合格（優良）品率100%50％～60％大、中修工程質量合格（優良）品率=報告期合格（優良）品建筑面積之和X100%報告期驗收鑒定建筑面積物業管理06物業基礎管理（七）房屋維修工程考核指標（一）房屋完好率=完好房建筑面積＋66（七）房屋維修工程考核指標（二）月（季）走訪者房率=當月（季）走訪查房戶數X100%住戶總數3．小修工程的考核指標

定額指標：人工定額、材料定額

服務指標：月養護計劃完成率=當月完成計劃內項目戶次數X100%當月養護計劃安排的戶次數月(季)維修養護及時率=當月完成的小修養護戶次數X100%當月全部報修中應修戶次數安全指標和經費指標：安全指標和經費指標物業管理06物業基礎管理（七）房屋維修工程考核指標（二）月（季）走訪者房率=當月（季67（一）物業設施設備管理二、物業設施設備維修與管理（二）物業設施設備的保養與維修（三）物業設施設備管理的內容（四）具體設施設備的維修與保養物業管理06物業基礎管理（一）物業設施設備管理二、物業設施設備維修與管理（二）物業設68（一）物業設施設備管理2．物業設施設備管理的意義1．物業設施設備的分類物業管理06物業基礎管理（一）物業設施設備管理2．物業設施設備管理的意義1．物業設施69供水設施設備1．物業設施設備的分類熱水供應設施設備排水設施設備

消防設施設備供暖、供冷、通風設施設備燃氣設施設備電氣工程設施設備物業管理06物業基礎管理供水設施設備1．物業設施設備的分類熱水供應設施設備70物業設施設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有利保障；物業設施設備管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業與設備現代化、規范化的強有力手段；是提高現有設施、設備性能完好率，延長設備使用壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。是城市文明建設和發展的需要，對文明衛生、環境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用；物業設施設備管理能強化物業服務企業的基礎建設。2．物業設施設備管理的意義意義物業管理06物業基礎管理物業設施設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環境中，71（二）物業設施設備的保養與維修2．物業設施設備的維修1．物業設施設備的保養3．設施設備保養與維修中應注意的事項物業管理06物業基礎管理（二）物業設施設備的保養與維修2．物業設施設備的維修1．物業72日常保養1．物業設施設備的保養二級保養一級保養設施設備點檢日常點檢定期點檢物業管理06物業基礎管理日常保養1．物業設施設備的保養二級保養一級保養設73零星維修工程1．物業設施設備的保養大修工程更換率超30％

中修工程更換率10％～30％

設施設備更新和技術改造物業管理06物業基礎管理零星維修工程1．物業設施設備的保養大修工程更換率743．設施設備保養與維修中應注意的事項熟悉設施設備的運行情況；建立設施設備管理體系：建立設施設備管理質量體系；建立績效考核機制；建立設施設備檔案；堅持日常保養與科學計劃維修相結合堅持做到“三好、四會、五定”；注重安全管理；結合實際、降耗節能。以人為本，提高員工綜合素質：樹立質量服務意識；提高員工業務技能。物業管理06物業基礎管理3．設施設備保養與維修中應注意的事項熟悉設施設備的運行情況75（三）物業設施設備管理的內容2．物業設施設備的運行管理1．物業設施設備的基礎資料管理3．物業設施設備的維修管理物業管理06物業基礎管理（三）物業設施設備管理的內容2．物業設施設備的運行管理1．物761．物業設施設備的基礎資料管理設施設備原始資料檔案管理重要設施設備維修資料檔案管理驗收文件；建立設施設備卡片。報修單技術革新資料考評材料運行記錄物業管理06物業基礎管理1．物業設施設備的基礎資料管理設施設備原始資料檔案管理重772．物業設施設備的運行管理熟悉物業設施設備的運行特點；熟悉物業設施設備的運行目標：安全性可靠性舒適性經濟性熟悉物業設施設備運行管理的主要內容：建立和完善標準體系預防性措施技術革新改造保險組織措施物業管理06物業基礎管理2．物業設施設備的運行管理熟悉物業設施設備的運行特點；物業783．物業設施設備的維修管理（1）設施設備的定期檢查（2）設施設備的日常保養（3）維修制度的四個階段（4）維修人員管理制度物業管理06物業基礎管理3．物業設施設備的維修管理（1）設施設備的定期檢查（2）設施79日檢屬巡視檢查維護1．物業設施設備的保養季（半年）檢屬維護性檢查月檢屬預防性檢查年檢屬恢復性檢修物業管理06物業基礎管理日檢屬巡視檢查維護1．物業設施設備的保養季（半80（2）設施設備的日常保養保持設施設備的清潔，經常定期和不定期的做好設施設備的清理工作，這樣可以及時發現設備在長期使用過程中，出現的振動松動現象，可以有效地避免故障的發生。在使用設施設備的過程中，要經常觀察設施設備的運行情況，如果出現異常的聲音、操作的失誤，以及設施設備進入保護狀態時，先找原因或打電話到公司客服部咨詢。在確定無故障的情況下，才能繼續使用設施設備。設施設備的保養，加油的部位，可以參考設施設備標示、設施設備說明書或打電話到公司客服部詢問。物業管理06物業基礎管理（2）設施設備的日常保養保持設施設備的清潔，經常定期和不定81事后修理（3）維修制度的四個階段生產維修預防維修設施設備綜合管理物業管理06物業基礎管理事后修理（3）維修制度的四個階段生產維修預防維修82（4）維修人員管理制度所有機電設施設備操作，維修人員必須嚴格執行國家有關安全操作規程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設施設備的安全運行，又要保證工作人員安全。新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設施設備情況后，才能上崗工作。設施設備房應該配置安全操作用品。工作人員進入設施設備房內嚴禁吸煙。非電氣工作人員未經允許，不得私自進入變、配電房。對于設施設備正常運行參數定時檢查記錄，若參數異常，必須及時處理。電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發生。熟悉掌握觸電急救方法及步驟。物業管理06物業基礎管理（4）維修人員管理制度所有機電設施設備操作，維修人員必須嚴83（四）具體設施設備管理的維修與保養5．樓宇自動化技術設施設備維修與保養2．供暖設施設備的維修與養護1．供配電設施設備的維修與管理3．給排水設施設備的維修與保養4．電梯的維修與保養物業管理06物業基礎管理（四）具體設施設備管理的維修與保養5．樓宇自動化技術設施設備841．供配電設施設備的維修與管理（一）（1）《供配電設施設備維修保養年度計劃》的制定。①每年的12月15日前，由工程部主管組織變配電組長/值班電工一起研究、制定《供配電設施設備維修保養年度計劃》，并上報公司審批。②《供配電設施設備維修保養年度計劃》制定原則：供配電設施設備使用的頻度；供配電設施設備運行狀況（故障隱患）：合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。③《供配電設施設備維修保養年度計劃》應包括如下內容：維修保養項目及內容；具體實施維修保養的時間；預計費用。物業管理06物業基礎管理1．供配電設施設備的維修與管理（一）（1）《供配電設施設備851．供配電設施設備的維修與管理（二）（2）對供配電設施設備進行維修保養時，應嚴格遵守《供配電設施設備安全操作標準作業程序》，按《供配電設施設備維修保養年度計劃》進行。（3）高壓開關柜、變壓器的主要維修保養項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的維修保養由變配電室值班電工負責。（4）變壓器維修保養。包括：①外委維修保養。每年的11月份委托供電公司對住宅小區內所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養，此項工作由變配電室值班電工負責監督進行，并將結果記錄在《供配電設施設備維修保養記錄表》內。②外部維修保養。每年的4月份、10月份對小區內所有變壓器外部進行一次清潔保養。物業管理06物業基礎管理1．供配電設施設備的維修與管理（二）（2）對供配電設施設備進861．供配電設施設備的維修與管理（三）（5）高壓開關柜維修保養。每年12月份委托供電公司對小區內所有高壓開關柜進行一次維修保養，此項工作由變配電房管理員負責監督進行并記錄在《供配電設施設備維修保養記錄表》內。（6）低壓配電柜維修保養。每年的4月、10月份對小區內的所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。其中包含：刀開關維修保養、熔斷器維修保養、交流接觸器維修保養、自耦減壓啟動器維修保養、電容器維修保養、熱繼電器維修保養、斷路器（自動空氣開關）維修保養、二次回路維修保養、主回路維修保養。（7）供配電設施設備的維修保養時間不允許超過8小時。如必須超過8小時，則機電處電工填寫《申請延時維修保養表》，經機電處主管審核、物業經理批準后方可延時。物業管理06物業基礎管理1．供配電設施設備的維修與管理（三）（5）高壓開關柜維修保養871．供配電設施設備的維修與管理（四）（8）對計劃中未列出的維修保養工作，應由機電處主管盡快補充至計劃中，對于突發哇設施設備故障，先經機電處主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出事故報告并上報公司。（9）變配室值班電工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在事故報告內，配電室組長應于每次維修保養后的3天內將記錄整理成冊后交機電處存檔，保存期為長期。（10）停電管理。供配電設施設備因檢修等原因需要停電時，應由機電處主管填寫《停電申請表》，經管理處主任批準后通知管理部，由管理部提前24小時通知有關住戶。如因特殊情況突然停電，應在恢復供電12小時內向有關住戶做出解釋。——物業管理06物業基礎管理1．供配電設施設備的維修與管理（四）（8）對計劃中未列出的維882．供暖設施設備的維修與養護（一）（1）鍋爐房內燃燒機的維修養護：①電動機及風機。檢查電動機接線是否銹蝕或松動，檢查電動機電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠；對電動機軸承、風機加注潤滑油；絕緣電阻如果低于0.2歐姆則應進行處理；清潔電動機、風機上的污物、灰塵。②油泵。檢查油泵與電動機的聯軸器是否牢固可靠，油泵進、出油管是否漏油，用表測試出油壓力，最高不允許超過2兆帕，然后清洗進油油濾，清潔油泵外表。物業管理06物業基礎管理2．供暖設施設備的維修與養護（一）（1）鍋爐房內燃燒機的維修892．供暖設施設備的維修與養護（二）

③點火電極。檢查點火電極燒蝕是否嚴重，如是則應更換同規格點火電極，調整到合理位置并清潔。

④噴嘴。清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則應更換。⑤光電探測器、點火變壓器。檢查其是否已老化，若是則應更換同規格光電探測器、點火變壓器。⑥電磁閥。用干凈柴油清洗電磁閥，以免堵塞，若已老化或損壞，則應更換。⑦控制器。用干布擦拭（或用空氣吹）來清潔控制器，若控制器損壞則應更換。物業管理06物業基礎管理2．供暖設施設備的維修與養護（二）③點火電極。檢查點火電902．供暖設施設備的維修與養護（三）（2）鍋爐本體的維修養護

鍋爐本體的維修養護每半年進行一次，常用的保養方法有濕法保養和干法保養，一般在鍋爐停運時進行保養。（3）鍋爐附屬裝置維修保養（一般每季度一次）①水泵機組。維修養護時應對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新加壓盤根。檢查聯軸器是否牢固可靠，旋轉水泵軸，若有卡住、碰撞現象則需更換葉輪。②電氣控制系統。消除水位控制電極、熱電阻上的污垢；并模擬超低水位、超溫試驗，檢查動作是否靈敏；檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，檢查儲油箱、熱水箱、閘閥是否漏水，開關是否靈活。清除儲油箱里的污物和積水，清除熱水箱里的污物。物業管理06物業基礎管理2．供暖設施設備的維修與養護（三）（2）鍋爐本體的維修養護物912．供暖設施設備的維修與養護（四）（4）室內外供熱管網的維修養護室外供熱管網每半年維修保養一次，應仔細檢查保溫層是否脫落，是否有漏水現象，地溝內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題應及時修補。室內供熱系統—般在采暖期到來之前試暖時進行維修養護，若出現問題，由用戶報修，維修人員依程序進行維修處理。——物業管理06物業基礎管理2．供暖設施設備的維修與養護（四）（4）室內外供熱管網的維修923．給排水設施設備的維修與保養（一）（1）《給排水設施設備維修保養年度計劃》的制定。①每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長與機電維修員一起研究制定《給排水設施設備維修保養年度計劃》，并上報公司審批。②制定《給排水設施設備維修保養年度計劃》的原則：給排水設施設備使用的頻度；給排水設施設備運行狀況（故障隱患）；合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。③《給排水設施設備維修保養年度計劃》應包括內容：維修保養項目及內容；備品、備件計劃；具體實施維修保養的時間；預計費用。物業管理06物業基礎管理3．給排水設施設備的維修與保養（一）（1）《給排水設施設備維933．給排水設施設備的維修與保養（二）（2）水泵房機電維修員對給排水設施設備進行維修保養時，應按《給排水設施設備維修保養年度計劃》進行。（3）廣場內主供水管（內徑100毫米以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換，以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。（4）水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。（5）控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。物業管理06物業基礎管理3．給排水設施設備的維修與保養（二）（2）水泵房機電維修員對943．給排水設施設備的維修與保養（三）（6）閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制