房地產(chǎn)經(jīng)營管理概論房地產(chǎn)經(jīng)營管理概論11基本概念1基本概念21.1房地產(chǎn)1.1.1房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。包括土地和建筑物。本質(zhì)上是指土地及其地上的建筑物和構筑物及其的各種權益。由于房屋及其相關的土地是不能移動的，所以房地產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是一切社會、經(jīng)濟和生活活動的載體。房地產(chǎn)作為人類生產(chǎn)生活所必需,不僅僅是最基本的生產(chǎn)要素,也是最基本的生活資料。在市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實在的財產(chǎn)。建筑物是指人工建造而成，包括房屋和構筑物兩大類。房屋一般由基礎、墻、門、窗、柱和層頂構成。建筑物一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和其他結構。1.1房地產(chǎn)1.1.1房地產(chǎn)概念31.1.2房地產(chǎn)的分類按房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)劃分土地建成后的物業(yè)按用途劃分:居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊目的房地產(chǎn)1.1.2房地產(chǎn)的分類按房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)劃分41.1.3房地產(chǎn)的特性位置的固定性經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性適應性不一致性需要管理能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益1.1.3房地產(chǎn)的特性位置的固定性51.2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在我國國民經(jīng)濟分類標準中被作為獨立的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。它既是國民經(jīng)濟的先導性、基礎性產(chǎn)業(yè),又是附加值比較高的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)為人們提供一定的空間地域,它是整個城市社會、政治、經(jīng)濟和文化生活重要的物質(zhì)基礎。沒有房地產(chǎn)業(yè)就沒有城市和城市的社會經(jīng)濟生活。1.2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在我國國民6房地產(chǎn)業(yè)的特點1房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高2房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分性3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性4房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的制約房地產(chǎn)業(yè)的特點1房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高71.3房地產(chǎn)經(jīng)營管理1.3.1房地產(chǎn)經(jīng)營概念經(jīng)營:籌劃、謀劃，指企業(yè)進行的有預測、有組織、有目的的經(jīng)濟活動房地產(chǎn)經(jīng)營:指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有預測、有組織、有目的的經(jīng)濟活動。1.3房地產(chǎn)經(jīng)營管理1.3.1房地產(chǎn)經(jīng)營概念81.3.2房地產(chǎn)管理概念房地產(chǎn)管理：指房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司、對國家授權、單位法人和公民個人委托管理的房地產(chǎn)所進行的房屋出售、土地使用權轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開發(fā)及售后服務等各項經(jīng)營和物業(yè)管理活動的總稱。1.3.2房地產(chǎn)管理概念房地產(chǎn)管理：指房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門、91.4房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象,在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象,在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。1.4房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)101.4房地產(chǎn)開發(fā)的特點

開發(fā)成本高,投資量大。開發(fā)建設期長,投資周轉(zhuǎn)慢。市場具有地區(qū)性和分散性。需求具有穩(wěn)定性。涉及面廣,綜合性強。

成交價格在某一范圍內(nèi)具有不確定性1.4房地產(chǎn)開發(fā)的特點111.5房地產(chǎn)開發(fā)分類根據(jù)開發(fā)項目所在的位置,可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的規(guī)模,可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的深度,可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的方式,可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨開發(fā)。

1.5房地產(chǎn)開發(fā)分類121.6房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序可行性研究

前期工作建設實施營銷與服務1.6房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序可前建營132.1可行性研究機會研究和立項市場調(diào)查和分析規(guī)劃方案費用測算和經(jīng)濟評價風險分析綜合效益評價與方案推薦2.1可行性研究142.2開發(fā)項目的前期工作立項、機構組建土地取得規(guī)劃、設計規(guī)劃、設計方案報批資金取得拆遷、清場2.2開發(fā)項目的前期工作152.3建設實施發(fā)包（招標）辦理開工手續(xù)施工準備（三通一平等）工程施工的管理與控制竣工驗收決算2.3建設實施162.4營銷和服務營銷計劃廣告與營銷策劃預售、租、售產(chǎn)權登記等法律手續(xù)售后服務物業(yè)管理（？）2.4營銷和服務173開發(fā)項目可行性研究可行性研究是在建設項目的投資前期,通過對項目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究,對各種建設方案、技術方案以及項目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營方案實施的可能性、技術先進性和經(jīng)濟合理性進行分析和評價的過程。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)過程中首要的和最關鍵的工作。可行性研究主要回答三個問題，即技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理和項目的風險有多大。3開發(fā)項目可行性研究183.1可行性研究的內(nèi)容與步驟3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的作用

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資量大、涉及面廣、建設期長等特點。因此,在投資前,為了避免和減少投資決策的盲目性,提高開發(fā)項目綜合效益,應在市場預測和投資環(huán)境分析的基礎上,對擬建項目在技術上是否先進適用、經(jīng)濟上是否合理、財務上是否盈利、建設上是否可能等進行綜合論證。通過可行性研究,明確該開發(fā)項目是否可行,從而為投資決策提供科學的、可靠的依據(jù)。

3.1可行性研究的內(nèi)容與步驟3.1.1房地產(chǎn)開193.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容

(1)總論。(2)市場調(diào)查和需求分析。(3)開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設條件分析。(4)規(guī)劃設計方案。(5)項目的建設工期、進度控制和交付使用的初步安排。(6)投資估算。(7)資源供應。(8)經(jīng)濟分析和財務評價。(9)社會經(jīng)濟評價。(10)結論3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容203.1.3可行性研究的階段劃分

機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評價3.1.3可行性研究的階段劃分213.1.4可行性研究的工作程序(一)項目籌劃(二)市場調(diào)查與分析(三)優(yōu)化和選擇開發(fā)方案(四)方案評價(五)編制研究報告3.1.4可行性研究的工作程序223.2市場分析房地產(chǎn)開發(fā)投資活動的首要環(huán)節(jié)是尋找和確認市場機會,即投資機會,為此要進行市場分析,即對房地產(chǎn)市場的技資環(huán)境、房地產(chǎn)供需狀況和價格、市場趨勢進行調(diào)查和分析。從而為開發(fā)項目的市場定位和目標選擇提供決策依據(jù)。

3.2市場分析233.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資的影晌因素

3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資的影晌因素243.2.2市場調(diào)查程序：1、明確目標2、制定研究計劃3、組織實施4、分析和處理信息5、提出研究報告內(nèi)容：1、環(huán)境調(diào)查2、供需情況調(diào)查3、開發(fā)場地調(diào)查。3.2.2市場調(diào)查程序：內(nèi)容：253.2.3市場機會分析是否具備相應的資源、能力和優(yōu)勢？確定最有吸引力的開發(fā)機會：市場規(guī)模和市場增長市場細分,是一個識別具有不同需要的用戶群的過程。

評估細分市場:該細分市場的規(guī)模與發(fā)展?jié)摿?細分市場競爭結構狀況;企業(yè)的目標與能力。

開發(fā)項目的市場定位:識別可利用的競爭優(yōu)勢;選擇若干個確立優(yōu)勢；宣傳競爭優(yōu)勢。3.2.3市場機會分析是否具備相應的資源、能力和優(yōu)勢？263.3開發(fā)方案開發(fā)目標：何處投資開發(fā)和開發(fā)何種項目

土地開發(fā)？構筑物開發(fā)？房屋開發(fā)？住宅？商場？寫字樓？投資規(guī)模：取決于風險分析

貸款？合作？分期？開發(fā)時間：開工和開盤時間。

預售？現(xiàn)房？分期？

3.3開發(fā)方案開發(fā)目標：何處投資開發(fā)和開發(fā)何種項目273.4經(jīng)濟評價開發(fā)項目方案的確定,須建立在多方案比較的基礎上,因為每個方案在建筑、結構、裝飾和材料選用以及工藝等方面各有其優(yōu)缺點。所以要進行多方案比較,選出技術上先進、經(jīng)濟上合理的設計方案。3.4經(jīng)濟評價283.4.1費用測算總投資構成：(一)土地有償使用和拆遷和償費(二)前期工程費(三)建筑安裝工程費：直接費、間接費、利潤、稅金(四)基礎設施費(五)公共配套設施費(六)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理費(七)其他代收費用(八)建設期貸款利息施工費用：投資估算、設計概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算3.4.1費用測算總投資構成：293.4.2財務評價1．投資利潤率。2．投資回收期。3．借款償還期。4．凈現(xiàn)值。3.4.2財務評價303.5風險分析在房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價中,所引用的數(shù)據(jù)均來自估算或預測,不可能完全與未來的情況相符,從而使決策具有潛在的誤差和風險。

3.5風險分析313.5.1主要風險因素(一)市場風險(二)經(jīng)營風險(三)利率風險(四)政策風險(五)其他風險3.5.1主要風險因素323.5.2風險分析方法1、敏感性分析假定風險因素的變化程度，計算變化后的財務指標，進行對比分析。2、概率分析假定風險因素符合概率假設，用概率的方法計算財務指標的統(tǒng)計特征值。

3.5.2風險分析方法333.5.3鳳險防范(一)風險回避：消極防范措施。(二)風險轉(zhuǎn)移：保險轉(zhuǎn)移、風險控制轉(zhuǎn)移風險財務轉(zhuǎn)移(三)風險控制：選擇風險小項目、做好市場研究、投資組合、分期開發(fā)。3.5.3鳳險防范344開發(fā)項目的規(guī)劃設計與評價設計方案是一切評價的基礎對方案的正確評價是科學決策的基礎4開發(fā)項目的規(guī)劃設計與評價354.1開發(fā)項目的規(guī)劃設計一、城市規(guī)劃二、居住區(qū)規(guī)劃三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設計四、規(guī)劃設計的組織與委托4.1開發(fā)項目的規(guī)劃設計364.2設計方案評價4.2.1基本指標(一)用地容積率(二)建筑密度(三)建筑間距(四)戶室比(五)造價4.2.2評價方法多目標、多主體、多結果、4.2設計方案評價4.2.1基本指標375招標與投標基本概念：標的、發(fā)包、承包、招標、投標、甲方、乙方、拍賣與招投標的不同。5招標與投標385.1開發(fā)工程招標的方式(一)競爭招標(1)公開招標。(2)有限招標。(二)協(xié)議招標通常適用于:(1)因特殊理由只能考慮特定承包企業(yè)。(2)工程與已經(jīng)發(fā)包的大工程相聯(lián)系,不易分割。(3)公開招標或選擇性招標未能產(chǎn)生中標單位。(4)工程任務適合于通過邀請協(xié)商的方式達成交易。5.1開發(fā)工程招標的方式(一)競爭招標395.2開發(fā)工程招標工作機構專業(yè)的招標工作機構一般只負責技術性和事務性的作,最終決策仍由開發(fā)企業(yè)作出。開發(fā)企業(yè)可以委托專業(yè)機構來組織工程的招標三類人:決策人員專業(yè)技術人員助理人員5.2開發(fā)工程招標工作機構專業(yè)的招標工作機構一般只負責技40物業(yè)管理物業(yè)管理:指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關法律規(guī)定，按照合同或契約行使管理權，運用現(xiàn)代管理科學和先進維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能全方位的統(tǒng)一管理，同時對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并為物業(yè)所有人提供多方面的綜合型服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值。物業(yè)管理物業(yè)管理:指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國41物業(yè)管理的特點：1、物業(yè)管理的社會化2、物業(yè)管理的專業(yè)化3、物業(yè)管理的企業(yè)化4、物業(yè)管理的經(jīng)營化5、物業(yè)管理的規(guī)范化物業(yè)管理的特點：1、物業(yè)管理的社會化42物業(yè)管理的業(yè)務專項業(yè)務：治安保衛(wèi)，環(huán)境衛(wèi)生，消防安全，園林綠化，日常管理，車輛管理特色服務：特約服務和便民服務多種經(jīng)營業(yè)務物業(yè)管理的業(yè)務436房地產(chǎn)開發(fā)的若干趨勢6.1市場細分市場細分是市場發(fā)展的必然.市場細分有可能能找到市場的新蛋糕.市場細分要對人群進行透徹的了解.6房地產(chǎn)開發(fā)的若干趨勢6.1市場細分446.2小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)小城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史機遇：城市的空心化、農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、大城市的衛(wèi)星城化、一小時經(jīng)濟圈。在小城鎮(zhèn)發(fā)展中尋找投資機會---產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指向性理論、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的梯度理論。規(guī)模經(jīng)濟理論。6.2小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)456.3設計創(chuàng)新常見的不良傾向：

住宅貴族化。綠地公園化。鋪地廣場化。小品城市化。道路隨意化。配套商業(yè)化風格歐美化。物管粗放化。

裝修賓館化。解決途徑：個性、環(huán)保、科技。6.3設計創(chuàng)新466.4行業(yè)規(guī)范和企業(yè)品牌建設行業(yè)規(guī)范：1、目前存在著信譽危機。2、政府部門正在加大整治力度。3、業(yè)內(nèi)企業(yè)面臨著重新洗牌的考驗。品牌建設：1、規(guī)劃設計和服務質(zhì)量是品牌的龍頭2、高質(zhì)量和個性化是創(chuàng)品牌的生命線3、創(chuàng)品牌和塑造企業(yè)形象要統(tǒng)一4、高品質(zhì)和合理價位要統(tǒng)一6.4行業(yè)規(guī)范和企業(yè)品牌建設行業(yè)規(guī)范：47房地產(chǎn)經(jīng)營管理概論房地產(chǎn)經(jīng)營管理概論481基本概念1基本概念491.1房地產(chǎn)1.1.1房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。包括土地和建筑物。本質(zhì)上是指土地及其地上的建筑物和構筑物及其的各種權益。由于房屋及其相關的土地是不能移動的，所以房地產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是一切社會、經(jīng)濟和生活活動的載體。房地產(chǎn)作為人類生產(chǎn)生活所必需,不僅僅是最基本的生產(chǎn)要素,也是最基本的生活資料。在市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實在的財產(chǎn)。建筑物是指人工建造而成，包括房屋和構筑物兩大類。房屋一般由基礎、墻、門、窗、柱和層頂構成。建筑物一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和其他結構。1.1房地產(chǎn)1.1.1房地產(chǎn)概念501.1.2房地產(chǎn)的分類按房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)劃分土地建成后的物業(yè)按用途劃分:居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊目的房地產(chǎn)1.1.2房地產(chǎn)的分類按房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)劃分511.1.3房地產(chǎn)的特性位置的固定性經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性適應性不一致性需要管理能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益1.1.3房地產(chǎn)的特性位置的固定性521.2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在我國國民經(jīng)濟分類標準中被作為獨立的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。它既是國民經(jīng)濟的先導性、基礎性產(chǎn)業(yè),又是附加值比較高的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)為人們提供一定的空間地域,它是整個城市社會、政治、經(jīng)濟和文化生活重要的物質(zhì)基礎。沒有房地產(chǎn)業(yè)就沒有城市和城市的社會經(jīng)濟生活。1.2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在我國國民53房地產(chǎn)業(yè)的特點1房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高2房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分性3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性4房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的制約房地產(chǎn)業(yè)的特點1房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高541.3房地產(chǎn)經(jīng)營管理1.3.1房地產(chǎn)經(jīng)營概念經(jīng)營:籌劃、謀劃，指企業(yè)進行的有預測、有組織、有目的的經(jīng)濟活動房地產(chǎn)經(jīng)營:指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有預測、有組織、有目的的經(jīng)濟活動。1.3房地產(chǎn)經(jīng)營管理1.3.1房地產(chǎn)經(jīng)營概念551.3.2房地產(chǎn)管理概念房地產(chǎn)管理：指房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司、對國家授權、單位法人和公民個人委托管理的房地產(chǎn)所進行的房屋出售、土地使用權轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開發(fā)及售后服務等各項經(jīng)營和物業(yè)管理活動的總稱。1.3.2房地產(chǎn)管理概念房地產(chǎn)管理：指房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門、561.4房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象,在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象,在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。1.4房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)571.4房地產(chǎn)開發(fā)的特點

開發(fā)成本高,投資量大。開發(fā)建設期長,投資周轉(zhuǎn)慢。市場具有地區(qū)性和分散性。需求具有穩(wěn)定性。涉及面廣,綜合性強。

成交價格在某一范圍內(nèi)具有不確定性1.4房地產(chǎn)開發(fā)的特點581.5房地產(chǎn)開發(fā)分類根據(jù)開發(fā)項目所在的位置,可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的規(guī)模,可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的深度,可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的方式,可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨開發(fā)。

1.5房地產(chǎn)開發(fā)分類591.6房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序可行性研究

前期工作建設實施營銷與服務1.6房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序可前建營602.1可行性研究機會研究和立項市場調(diào)查和分析規(guī)劃方案費用測算和經(jīng)濟評價風險分析綜合效益評價與方案推薦2.1可行性研究612.2開發(fā)項目的前期工作立項、機構組建土地取得規(guī)劃、設計規(guī)劃、設計方案報批資金取得拆遷、清場2.2開發(fā)項目的前期工作622.3建設實施發(fā)包（招標）辦理開工手續(xù)施工準備（三通一平等）工程施工的管理與控制竣工驗收決算2.3建設實施632.4營銷和服務營銷計劃廣告與營銷策劃預售、租、售產(chǎn)權登記等法律手續(xù)售后服務物業(yè)管理（？）2.4營銷和服務643開發(fā)項目可行性研究可行性研究是在建設項目的投資前期,通過對項目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究,對各種建設方案、技術方案以及項目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營方案實施的可能性、技術先進性和經(jīng)濟合理性進行分析和評價的過程。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)過程中首要的和最關鍵的工作?？尚行匝芯恐饕卮鹑齻€問題，即技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理和項目的風險有多大。3開發(fā)項目可行性研究653.1可行性研究的內(nèi)容與步驟3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的作用

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資量大、涉及面廣、建設期長等特點。因此,在投資前,為了避免和減少投資決策的盲目性,提高開發(fā)項目綜合效益,應在市場預測和投資環(huán)境分析的基礎上,對擬建項目在技術上是否先進適用、經(jīng)濟上是否合理、財務上是否盈利、建設上是否可能等進行綜合論證。通過可行性研究,明確該開發(fā)項目是否可行,從而為投資決策提供科學的、可靠的依據(jù)。

3.1可行性研究的內(nèi)容與步驟3.1.1房地產(chǎn)開663.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容

(1)總論。(2)市場調(diào)查和需求分析。(3)開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設條件分析。(4)規(guī)劃設計方案。(5)項目的建設工期、進度控制和交付使用的初步安排。(6)投資估算。(7)資源供應。(8)經(jīng)濟分析和財務評價。(9)社會經(jīng)濟評價。(10)結論3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容673.1.3可行性研究的階段劃分

機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評價3.1.3可行性研究的階段劃分683.1.4可行性研究的工作程序(一)項目籌劃(二)市場調(diào)查與分析(三)優(yōu)化和選擇開發(fā)方案(四)方案評價(五)編制研究報告3.1.4可行性研究的工作程序693.2市場分析房地產(chǎn)開發(fā)投資活動的首要環(huán)節(jié)是尋找和確認市場機會,即投資機會,為此要進行市場分析,即對房地產(chǎn)市場的技資環(huán)境、房地產(chǎn)供需狀況和價格、市場趨勢進行調(diào)查和分析。從而為開發(fā)項目的市場定位和目標選擇提供決策依據(jù)。

3.2市場分析703.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資的影晌因素

3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資的影晌因素713.2.2市場調(diào)查程序：1、明確目標2、制定研究計劃3、組織實施4、分析和處理信息5、提出研究報告內(nèi)容：1、環(huán)境調(diào)查2、供需情況調(diào)查3、開發(fā)場地調(diào)查。3.2.2市場調(diào)查程序：內(nèi)容：723.2.3市場機會分析是否具備相應的資源、能力和優(yōu)勢？確定最有吸引力的開發(fā)機會：市場規(guī)模和市場增長市場細分,是一個識別具有不同需要的用戶群的過程。

評估細分市場:該細分市場的規(guī)模與發(fā)展?jié)摿?細分市場競爭結構狀況;企業(yè)的目標與能力。

開發(fā)項目的市場定位:識別可利用的競爭優(yōu)勢;選擇若干個確立優(yōu)勢；宣傳競爭優(yōu)勢。3.2.3市場機會分析是否具備相應的資源、能力和優(yōu)勢？733.3開發(fā)方案開發(fā)目標：何處投資開發(fā)和開發(fā)何種項目

土地開發(fā)？構筑物開發(fā)？房屋開發(fā)？住宅？商場？寫字樓？投資規(guī)模：取決于風險分析

貸款？合作？分期？開發(fā)時間：開工和開盤時間。

預售？現(xiàn)房？分期？

3.3開發(fā)方案開發(fā)目標：何處投資開發(fā)和開發(fā)何種項目743.4經(jīng)濟評價開發(fā)項目方案的確定,須建立在多方案比較的基礎上,因為每個方案在建筑、結構、裝飾和材料選用以及工藝等方面各有其優(yōu)缺點。所以要進行多方案比較,選出技術上先進、經(jīng)濟上合理的設計方案。3.4經(jīng)濟評價753.4.1費用測算總投資構成：(一)土地有償使用和拆遷和償費(二)前期工程費(三)建筑安裝工程費：直接費、間接費、利潤、稅金(四)基礎設施費(五)公共配套設施費(六)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理費(七)其他代收費用(八)建設期貸款利息施工費用：投資估算、設計概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算3.4.1費用測算總投資構成：763.4.2財務評價1．投資利潤率。2．投資回收期。3．借款償還期。4．凈現(xiàn)值。3.4.2財務評價773.5風險分析在房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價中,所引用的數(shù)據(jù)均來自估算或預測,不可能完全與未來的情況相符,從而使決策具有潛在的誤差和風險。

3.5風險分析783.5.1主要風險因素(一)市場風險(二)經(jīng)營風險(三)利率風險(四)政策風險(五)其他風險3.5.1主要風險因素793.5.2風險分析方法1、敏感性分析假定風險因素的變化程度，計算變化后的財務指標，進行對比分析。2、概率分析假定風險因素符合概率假設，用概率的方法計算財務指標的統(tǒng)計特征值。

3.5.2風險分析方法803.5.3鳳險防范(一)風險回避：消極防范措施。(二)風險轉(zhuǎn)移：保險轉(zhuǎn)移、風險控制轉(zhuǎn)移風險財務轉(zhuǎn)移(三)風險控制：選擇風險小項目、做好市場研究、投資組合、分期開發(fā)。3.5.3鳳險防范814開發(fā)項目的規(guī)劃設計與評價設計方案是一切評價的基礎對方案的正確評價是科學決策的基礎4開發(fā)項目的規(guī)劃設計與評價824.1開發(fā)項目的規(guī)劃設計一、城市規(guī)劃二、居住區(qū)規(guī)劃三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設計四、規(guī)劃設計的組織與委托4.1開發(fā)項目的規(guī)劃設計834.2設計方案評價4.2.1基本指標(一)用地容積率(二)建筑密度(三)建筑間距(四)戶室比(五)造價4.2.2評價方法多目標、多主體、多結果、4.2設計方案評價4.2.1基本指標845招標與投標基本概念：標的、發(fā)包、承包、招標、投標、甲方、乙方、拍賣與招投標的不同。5招標與投標855.1開發(fā)工程招標的方式(一)競爭招標(1)公開招標。(2)有限招標。(二)協(xié)議招標通常適用于:(1)因特殊理由只能考慮特定承包企業(yè)。(2)工程與已經(jīng)發(fā)包的大工程相聯(lián)系,不易分割。(3)公開招標或選擇性招標未能產(chǎn)生中標單位。(4)工程任務適合于通過邀請協(xié)商的方式達成交易。5.1開發(fā)工程招標的