收益還原法收益還原法本章概要收益法是房地產評估的基礎方法，實踐中常應用于具有潛在或現實收益的房地產估價中，收益法是從房地產的經濟效用出發來評估房地產價格的方法，本章介紹收益法的基本原理和運用要點。通過本章學習，應了解收益法的理論依據和適用范圍，房地產純收益、資本化率等概念的含義，熟悉求取不同類型房地產凈收益的方法，掌握資本化率的求取方法，重點掌握收益法的計算公式及應用。本章概要I.收益還原法的基本原理II.收益還原法的基本公式III.收益還原法的操作步驟IV.資本化率的求算方法V.收益還原法的運用舉例目錄I.收益還原法的基本原理II.收益還原法的基本公式III.5.1收益還原法的基本原理5.1.1收益還原法的概念收益還原法是對具有穩定收益或潛在收益的房地產和其他性質的資產評估的基本方法。是將待估房地產未來每年的預期客觀純收益以一定的資本化率（還原率）統一折算到估價期日現值的一種估價方法。又稱收益法、收益資本化法、投資法或收益現值法。采用收益還原法測算的價格稱為收益價格5.1收益還原法的基本原理5.1.1收益還原法的概念5.1.2收益還原法的理論依據收益還原法的理論依據是預期收益原理。在通常情況下，人們使用某一塊土地的目的是在正常情況下獲得該土地的純收益并期望在未來若干年間也可以源源不斷地獲得該收益。從現實生活看，這種源源不斷獲得的純收益也可以被當作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適當的還原利率貼現到評估時日得到一個貨幣總額（現值），那么，這個貨幣總額存入銀行，也能源源不斷地帶來與這個純收益等量的收入。5.1.2收益還原法的理論依據收益還原法的理論依據是預期收益形象一點可以表示為：某一貨幣額利息率=純收益，那么，這一貨幣額就是這塊土地的理論價格。用公式表示為：土地價格=純收益/利息率例如，假設某公司擁有一處房產，每年可有400萬的純收益，同時該公司又有4000萬現金，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。形象一點可以表示為：某一貨幣額利息率=純收益，那么，這一貨幣上述收益法的基本思想，必須是假設房地產凈收益和資本化率每年均不變，獲取收益的年限為無限年，并且獲取房地產收益的風險和獲取銀行利息的風險相當的條件下，求取房地產收益價格的一種方法。由于影響房地產凈收益的因素很多，實際上，凈收益往往經常變化，又由于我國的土地出讓制度是有償有限期的出讓制度，不同類型房地產收益年限有不同期限的，而收益折現率采用的資本化率等于銀行利率也僅是特例，因而上述基本思想的表達是比較樸實、簡明、便于表達，但并不十分貼切。上述收益法的基本思想，必須是假設房地產凈收益和資本化率每年均鑒于此，普遍適用的收益法的基本思想表述如下：將現在視為估價時點，那么在現在購買有一定收益年限的房地產預示著在其未來的收益年限內可以不斷地獲取凈收益，若現在有一貨幣額與這未來預期凈收益的現值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產的價格。鑒于此，普遍適用的收益法的基本思想表述如下：現代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上，資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值；或者通俗地說，現在的錢比將來的錢更值錢。有了資金的時間價值觀念以后，收益性房地產的價值就是該房地產未來凈收益的現值之和，其高低取決于下列3個因素：1．可獲凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產的價值就越高，反之就越低；2．可獲凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產的價值就越高，反之就越低；3．獲得該凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低。現代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上，資金的時間價值5.1.3收益還原法的特點1.具有嚴格的理論基礎地租理論、生產要素分配理論2.只對有收益或潛在收益的房地產進行評估3.評估結果的準確度取決于未來房地產地方純收益和收益率確定的準確度5.1.3收益還原法的特點1.具有嚴格的理論基礎5.1.4收益還原法的適用范圍收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風險都能夠量化的房地產，如商業、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農地等房地產；而對于收益或潛在收益難以量化的房地產價格的評估則不適用。如：政府辦公樓，學校、公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產的估價，收益法大多不適用。5.1.4收益還原法的適用范圍收益法適用于有收益或有潛在收益5.1.5收益還原法的操作步驟1.收集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數據資料，例如估價對象及其類似房地產過去和現在的收入、費用等數據資料；2.預測估價對象的未來收益；3.求取報酬率或資本化率、收益乘數；4.選取適宜的收益還原法公式計算收益價格。5.1.5收益還原法的操作步驟1.收集并驗證可用于預測估價對5.2收益還原法的基本公式1234na10Va4a3a2a1an……5.2收益還原法的基本公式1234na10Va4a3a2a15.2.1最一般的情形V－房地產在估價時點的收益價格，通常稱為現值n－房地產的收益期限，通常用年表示ai－分別為房地產相對于估價時點而言的未來第1期、第2期，…，第n期期末的凈運營收益，簡稱凈收益。ri－分別為房地產相對于估價時點而言的未來第1期、第2期，…，第n期的報酬率（折現率）理論公式，實際無法操作5.2.1最一般的情形5.2.2最簡單的情形V==a每年不變；r每年不變且＞0；n年期無限5.2.2最簡單的情形一、凈收益及其他因素不變的公式㈠收益年限為有限年基本假設前提為：①凈收益a每年不變，即a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期為有限年；③資本化率大于零為r。

V=一、凈收益及其他因素不變的公式該公式的用途主要有：1、直接用于計算收益價格2、用于不同年限價格的換算3、用于比較不同年限價格的高低4、用于比較法中土地使用年限修正該公式的用途主要有：㈡收益年限為有限年且資本化率為零基本假設前提為：①凈收益a每年不變；②收益年期為有限年；③資本化率r=0。則V=a+a+a+…+a=na㈢收益年限為無限年

V==㈡收益年限為有限年且資本化率為零課后習題1甲房地產的收益期為50年，單價2000元/平方米；乙房地產收益期為30年，單價為1800元/平方米。報酬率均為6%。請比較兩宗房地產的價格高低。課后習題1凈收益在前若干年有變化的公式根據收益年限的長短，凈收益ai在未來的前t年有變化的公式也分為兩種具體情況，一是收益年限為有限年，二是收益年限無限年。㈠收益年限為有限年基本假設前提為：①在未來的前t年(含第t年)有變化；②收益年期為有限年；③資本化率大于零為r。公式為：凈收益在前若干年有變化的公式㈡收益年限為無限年基本假設前提為：①在未來的前t年(含第t年)有變化；②收益年期為無限年；③資本化率大于零為r。

式中：ai為未來第i年的凈收益；a為t年后每年凈收益；t為凈收益有變化的年限。㈡收益年限為無限年課后習題2（1）某宗房地產的收益期為38年，預測未來5年的凈收益分別為20，22，25，38，30萬元，從未來第六年開始每年凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。請計算該房地產的收益價值。（2）預測某宗房地產未來5年的凈收益分別是20，22，25，28，30萬元，從未來第六年到無窮遠每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%、請計算該房地產的收益價值。課后習題2預知未來若干年后房地產價格的公式基本假設前提為：①已知或可以預測某房地產未來第t年末的價格為Vt；②房地產在未來前t年的凈收益可以預測，且每年均有變化為a1、a2、a3…at。式中，ai為未來前t年（含第t年）中第i年的年凈收益；Vt該房地產t年末的價格。前t年收益不變呢？預知未來若干年后房地產價格的公式某宗房地產目前的價格為3500元/平方米，年凈收益為200元/平方米，報酬率為10%。現獲知該地區將新建一座現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁華程度。在該城市現有火車站地區，同類房地產目前的價格為7000元/平方米。據此預計火車站建成投入使用后，新火車站地區該類房地產價格將達到7000元/平方米。請計算獲知新建火車站后該房地產的價格。某宗房地產目前的價格為3500元/平方米，年凈收益為200元某寫字樓過去的市場價格為12000元/平方米，目前房地產市場不景氣，其市場租金為每天3元/平方米。該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。預測房地產市場3年后會回升，那是該類寫字樓的市場價格將達到12500元/平方米，轉讓該寫字樓的稅費為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，請求取該寫字樓目前的價值。某寫字樓過去的市場價格為12000元/平方米，目前房地產市場課后習題3某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業用地。預計作為商業用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。請求取該舊辦公樓的價值。課后習題3凈收益按等差級數遞增（減）的公式㈠凈收益按等差級數遞增的公式有限年：無限年：凈收益按等差級數遞增（減）的公式預測某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上增加2萬元，收益期可視為無限年，該類房地產的報酬率為9%。請計算該房地產的收益價值。預測某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益㈡凈收益按等差級數遞減的公式有限年（只有這一種情況？）：未來第n年的凈收益為a-(n-1)b㈡凈收益按等差級數遞減的公式凈收益按等比級數遞增（減）的公式㈠凈收益按等比級數遞增的公式㈡凈收益按等比級數遞減的公式凈收益按等比級數遞增（減）的公式練習[練習1]某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已經使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習2]某宗房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產的收益價格。練習[練習1]某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，[練習3]已知某宗收益性房地產30年土地使用權、報酬率為10%的價格為3000元/平米，試求該宗房地產50年土地使用權、報酬率為8%的價格。用于比較不同期限價格的高低[練習4]有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益期限為50年，單價2000元/平米，乙房地產的收益期限為30年，單價1800元/平米。假設報酬率均為6%，試比較該兩宗房地產價格的高低。[練習3]已知某宗收益性房地產30年土地使用權、報酬率為10用于因期限不同進行的價格調整[練習5]已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平米，報酬率為10%。試求該宗房地產30年收益權利的價格。[練習6]某宗5年前通過出讓方式取得的50年使用年限的工業用地，所處地段的基準地價目前為1200元/平米。該基準地價在評估時設定的使用年限為法定最高年限，現行土地報酬率為10%。假設除了使用年限不同之外，該這宗工業用地的其他狀況與評估基準地價時設定的狀況相同，試通過基準地價求取該宗工業用地目前的價格。用于因期限不同進行的價格調整[練習7]某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、25萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習8]通過預測得到某宗房地產未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到無窮遠每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習7]某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5[練習9]預計某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為9%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習10]某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為48年；預計該房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%；該類房地產的報酬率為9%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習9]預計某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每[練習11]某出租的寫字樓需要估價，目前房地產市場不景氣，但預測3年后會回升。因此，該寫字樓現行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預計未來3年內仍然維持在該水平。而等到3年后市場回升時，將其轉賣的售價會高達7950萬元，銷售稅費為售價的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，試求該寫字樓目前的價值。[練習12]某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元（沒有費用支出），到期后要拆除作為商業用地。預計作為商業用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。試求該舊辦公樓的價值。[練習11]某出租的寫字樓需要估價，目前房地產市場不景氣，但5.3收益還原法的步驟一、搜集整理資料

1、資料收集的途徑；

主要通過走訪有關部門及個人，搜集現有資料、實地調查獲取。

2、資料的整理；

在資料調查的基礎上，根據樣本資料的類別與特點分級別歸檔。5.3收益還原法的步驟一、搜集整理資料5.3收益還原法的步驟二、確定總收益房地產收益分為實際收益和客觀收益。

實際收益：個別企業在個別的經營管理情況下的實際收入水平，一般不能作為評估的依據。

客觀收益：排除實際收益中的特殊的、偶然的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益。可直接用于估價。5.3收益還原法的步驟二、確定總收益5.3收益還原法的步驟某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元／m2和120元／m2，運營費用率為25％。該類房地產的報酬率為9％。試測算該商場2005年10月1日帶租約出售時的正常價格。

5.3收益還原法的步驟某商店的土地使用年限為40年，從2005.3收益還原法的步驟三、確定總費用

1、房地產出租中總費用的計算

包括：管理費、維修費、

保險費、稅金、中介費用；2、企業經營費用的計算

企業經營費用是指企業在經營過程中為獲得經營收益而必須支付的一切費用。5.3收益還原法的步驟三、確定總費用5.3收益還原法的步驟四、計算純收益1、房地產出租中純收益的計算

房地產純收益＝房地產總收益－房地產總費用

2、企業經營中的房地產純收益

純收益＝年總收益－年經營總費用

3、尚未使用和自用的

可比較有收益的類似房地產的有關資料。5.3收益還原法的步驟四、計算純收益5.3收益還原法的步驟五

、確定資本化率

1、什么是資本化率資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。資本化率的本質是資本投資的收益率，將購買房地產看成一種投資，這種投資所需要投入的資本是房地產價格,投資收益則是房地產每年所產生的收益.例子：某房地產的價格為125萬元，其年凈收益為5萬元，則根據公式i=a/v,可求出它的資本化率為?5.3收益還原法的步驟五、確定資本化率5.3收益還原法的步驟五

、確定資本化率

2、資本化率種類1)綜合資本化率R0:房地產的年經營凈收益期望值與房地產總價值或總價格的比率;2)土地資本化率Rl:土地的年經營純收益與土地價值的比率;3)建筑資本化率Rb:建筑物的年經營純收益與建筑物價值的比率;5.3收益還原法的步驟五、確定資本化率5.3收益還原法的步驟五

、確定資本化率

2、資本化率種類4)抵押貸款常數:貸款利息率;5)自有資金資本化率:自有資金收益率;M：貸款占房地產投資的百分比；RM：貸款利息率；E：自有資金占房地產投資的百分比；RE：自有資金資本化率5.3收益還原法的步驟五、確定資本化率M：貸款占房地產投5.3收益還原法的步驟六

、求取收益價格a:年純收益r:資本化率n:收益年限注意：收益年限。當建筑物耐用年限短于土地使用年限時，取建筑物剩余耐用年限；相反，則取土地剩余使用年限。5.3收益還原法的步驟六、求取收益價格a:年純收益5.4資本化率求算的方法市場提取法安全利率加風險調整值法復合投資收益率法投資收益率排序插入法收益風險倍數法5.4資本化率求算的方法市場提取法安全利率加風險調整值法復合5.4資本化率求算的方法1、市場提取法收集市場上3宗以上近期發生的類似房地產的凈收益和價格等資料，通過求取其凈收益與價格之比的平均數，求出資本化率。（見書本表5-3）5.4資本化率求算的方法1、市場提取法5.4資本化率求算的方法2、安全利率加風險調整值法以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠5.4資本化率求算的方法2、安全利率加風險調整值法5.4資本化率求算的方法3、復合投資收益率法將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資金收益率的加權平均數作為資本化率。5.4資本化率求算的方法3、復合投資收益率法5.4資本化率求算的方法4、投資收益率排序插入法（1）調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率的資料；如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率、風險投資報酬率及其他投資的報酬率等。（2）將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序排列，制成圖表（如下圖）；（3）將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，確定估價對象風險程度應落的位置，從而就求出了估價對象的報酬率。5.4資本化率求算的方法4、投資收益率排序插入法5.4資本化率求算的方法5、收益風險倍數法是一種較為新型的資本化率求算方法，假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b,將已知數代入以下公式幾可求得資本化率。i：國債年利率n:收益年限5.4資本化率求算的方法5、收益風險倍數法i：國債年利率潛在毛收入、有效毛收入和運營費用通常以（）計。A．年度B.半年C.季度D.月度有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要交納房產稅等，其收益價格估算可采用（）。A.類似寫字樓的客觀收益B.市場比較法C．該寫字樓的實際收益D.無法估算（）房地產是收益法估價的典型對象。A．混合型B.直接經營型C.自用或尚未使用型D.出租型收益法求得的土地價格通常被稱為（）。A.比準價格B.收益價格C.計算價格D.地租價格（）理論是收益法的主要理論依據。A.預期原理B.區位理論C.供求理論D.均衡原理潛在毛收入、有效毛收入和運營費用通常以（）計。某房地產，每年能獲得100萬元的總收益，所需支出的總費用為30萬元，該類房地產的資本化率為9%，則，該房地產的價格為（）萬元。A.752B.778C.813D.860某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格是（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264收益法中的運營費用率是指（）。A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與總收益之比C．運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比某房地產，每年能獲得100萬元的總收益，所需支出的總費用為3預計某房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，則該房地產的價格是多少？某房地產的收益年限為50年，預測未來3年的凈收益分別為20、21、22萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩定在22萬左右，如果資本化率為10%，則該房地產的收益價格是多少？預計某房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會課后習題4某收益性房地產，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉讓稅費為售價的6%，資本化率為9%，試求該房地產目前的價值。25．某賓館需要估價，據調查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收100元，年平均空房率為30%，該賓館營業平均每月花費14萬元；當地同檔次賓館一般床價位每床每天95元，年平均空房率為25%；該類房地產的資本化率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。課后習題4第一小組某單位通過有償出讓方式取得了一宗地的土地使用權，當時購入價為每平方米400元，宗地占地面積為10000平方米，出讓期為40年，在此地塊上建設了一飯店，建筑容積率為3，目前已使用了10年，根據當地市場資料，用比較法評估此地塊得到目前出讓期為40年時的地價為每平方米500元（容積率為1時的地價），據當地資料，當容積率每增加1時，宗地單位面積地價比容積率為1時的地價的基礎上增加6%，該飯店現在每月的房地經營凈收入為11萬元，當地同類型飯店現在每月的房地產經營凈收入為10萬元。若土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，試評估其不動產的現時價格？第一小組第二小組某賓館總建筑面積10000平方米，一層建筑面積2000平方米，其中500平方米為賓館大堂，1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳，其余各層為賓館客房、會議室和自和辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積7600平方米），會議室2間（建筑面積200平方米），自用辦公室3間（建筑面積200平方米）。當地同檔次賓館每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30%；會議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業用途房地產的正常市場價格為每平方米建筑面積15000元，同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積800元，該賓館正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%，當地賓館這種類型的房地產的資本化率為8%。試利用上述資料估計該賓館的正常總價格。第二小組第三小組某商場的土地使用權年限為40年，從1998年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于2000年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面答的正常月租金分別為200元／m2、120元／m2，出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產的資本化率為8%。試估計該商場于2002年5月31日租約出售時的正常總價格。第三小組THANKYOUTHANKYOU態度決定一切細節影響成敗謝謝您的關注！態度決定一切收益還原法收益還原法本章概要收益法是房地產評估的基礎方法，實踐中常應用于具有潛在或現實收益的房地產估價中，收益法是從房地產的經濟效用出發來評估房地產價格的方法，本章介紹收益法的基本原理和運用要點。通過本章學習，應了解收益法的理論依據和適用范圍，房地產純收益、資本化率等概念的含義，熟悉求取不同類型房地產凈收益的方法，掌握資本化率的求取方法，重點掌握收益法的計算公式及應用。本章概要I.收益還原法的基本原理II.收益還原法的基本公式III.收益還原法的操作步驟IV.資本化率的求算方法V.收益還原法的運用舉例目錄I.收益還原法的基本原理II.收益還原法的基本公式III.5.1收益還原法的基本原理5.1.1收益還原法的概念收益還原法是對具有穩定收益或潛在收益的房地產和其他性質的資產評估的基本方法。是將待估房地產未來每年的預期客觀純收益以一定的資本化率（還原率）統一折算到估價期日現值的一種估價方法。又稱收益法、收益資本化法、投資法或收益現值法。采用收益還原法測算的價格稱為收益價格5.1收益還原法的基本原理5.1.1收益還原法的概念5.1.2收益還原法的理論依據收益還原法的理論依據是預期收益原理。在通常情況下，人們使用某一塊土地的目的是在正常情況下獲得該土地的純收益并期望在未來若干年間也可以源源不斷地獲得該收益。從現實生活看，這種源源不斷獲得的純收益也可以被當作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適當的還原利率貼現到評估時日得到一個貨幣總額（現值），那么，這個貨幣總額存入銀行，也能源源不斷地帶來與這個純收益等量的收入。5.1.2收益還原法的理論依據收益還原法的理論依據是預期收益形象一點可以表示為：某一貨幣額利息率=純收益，那么，這一貨幣額就是這塊土地的理論價格。用公式表示為：土地價格=純收益/利息率例如，假設某公司擁有一處房產，每年可有400萬的純收益，同時該公司又有4000萬現金，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。形象一點可以表示為：某一貨幣額利息率=純收益，那么，這一貨幣上述收益法的基本思想，必須是假設房地產凈收益和資本化率每年均不變，獲取收益的年限為無限年，并且獲取房地產收益的風險和獲取銀行利息的風險相當的條件下，求取房地產收益價格的一種方法。由于影響房地產凈收益的因素很多，實際上，凈收益往往經常變化，又由于我國的土地出讓制度是有償有限期的出讓制度，不同類型房地產收益年限有不同期限的，而收益折現率采用的資本化率等于銀行利率也僅是特例，因而上述基本思想的表達是比較樸實、簡明、便于表達，但并不十分貼切。上述收益法的基本思想，必須是假設房地產凈收益和資本化率每年均鑒于此，普遍適用的收益法的基本思想表述如下：將現在視為估價時點，那么在現在購買有一定收益年限的房地產預示著在其未來的收益年限內可以不斷地獲取凈收益，若現在有一貨幣額與這未來預期凈收益的現值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產的價格。鑒于此，普遍適用的收益法的基本思想表述如下：現代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上，資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值；或者通俗地說，現在的錢比將來的錢更值錢。有了資金的時間價值觀念以后，收益性房地產的價值就是該房地產未來凈收益的現值之和，其高低取決于下列3個因素：1．可獲凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產的價值就越高，反之就越低；2．可獲凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產的價值就越高，反之就越低；3．獲得該凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低。現代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上，資金的時間價值5.1.3收益還原法的特點1.具有嚴格的理論基礎地租理論、生產要素分配理論2.只對有收益或潛在收益的房地產進行評估3.評估結果的準確度取決于未來房地產地方純收益和收益率確定的準確度5.1.3收益還原法的特點1.具有嚴格的理論基礎5.1.4收益還原法的適用范圍收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風險都能夠量化的房地產，如商業、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農地等房地產；而對于收益或潛在收益難以量化的房地產價格的評估則不適用。如：政府辦公樓，學校、公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產的估價，收益法大多不適用。5.1.4收益還原法的適用范圍收益法適用于有收益或有潛在收益5.1.5收益還原法的操作步驟1.收集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數據資料，例如估價對象及其類似房地產過去和現在的收入、費用等數據資料；2.預測估價對象的未來收益；3.求取報酬率或資本化率、收益乘數；4.選取適宜的收益還原法公式計算收益價格。5.1.5收益還原法的操作步驟1.收集并驗證可用于預測估價對5.2收益還原法的基本公式1234na10Va4a3a2a1an……5.2收益還原法的基本公式1234na10Va4a3a2a15.2.1最一般的情形V－房地產在估價時點的收益價格，通常稱為現值n－房地產的收益期限，通常用年表示ai－分別為房地產相對于估價時點而言的未來第1期、第2期，…，第n期期末的凈運營收益，簡稱凈收益。ri－分別為房地產相對于估價時點而言的未來第1期、第2期，…，第n期的報酬率（折現率）理論公式，實際無法操作5.2.1最一般的情形5.2.2最簡單的情形V==a每年不變；r每年不變且＞0；n年期無限5.2.2最簡單的情形一、凈收益及其他因素不變的公式㈠收益年限為有限年基本假設前提為：①凈收益a每年不變，即a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期為有限年；③資本化率大于零為r。

V=一、凈收益及其他因素不變的公式該公式的用途主要有：1、直接用于計算收益價格2、用于不同年限價格的換算3、用于比較不同年限價格的高低4、用于比較法中土地使用年限修正該公式的用途主要有：㈡收益年限為有限年且資本化率為零基本假設前提為：①凈收益a每年不變；②收益年期為有限年；③資本化率r=0。則V=a+a+a+…+a=na㈢收益年限為無限年

V==㈡收益年限為有限年且資本化率為零課后習題1甲房地產的收益期為50年，單價2000元/平方米；乙房地產收益期為30年，單價為1800元/平方米。報酬率均為6%。請比較兩宗房地產的價格高低。課后習題1凈收益在前若干年有變化的公式根據收益年限的長短，凈收益ai在未來的前t年有變化的公式也分為兩種具體情況，一是收益年限為有限年，二是收益年限無限年。㈠收益年限為有限年基本假設前提為：①在未來的前t年(含第t年)有變化；②收益年期為有限年；③資本化率大于零為r。公式為：凈收益在前若干年有變化的公式㈡收益年限為無限年基本假設前提為：①在未來的前t年(含第t年)有變化；②收益年期為無限年；③資本化率大于零為r。

式中：ai為未來第i年的凈收益；a為t年后每年凈收益；t為凈收益有變化的年限。㈡收益年限為無限年課后習題2（1）某宗房地產的收益期為38年，預測未來5年的凈收益分別為20，22，25，38，30萬元，從未來第六年開始每年凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。請計算該房地產的收益價值。（2）預測某宗房地產未來5年的凈收益分別是20，22，25，28，30萬元，從未來第六年到無窮遠每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%、請計算該房地產的收益價值。課后習題2預知未來若干年后房地產價格的公式基本假設前提為：①已知或可以預測某房地產未來第t年末的價格為Vt；②房地產在未來前t年的凈收益可以預測，且每年均有變化為a1、a2、a3…at。式中，ai為未來前t年（含第t年）中第i年的年凈收益；Vt該房地產t年末的價格。前t年收益不變呢？預知未來若干年后房地產價格的公式某宗房地產目前的價格為3500元/平方米，年凈收益為200元/平方米，報酬率為10%。現獲知該地區將新建一座現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁華程度。在該城市現有火車站地區，同類房地產目前的價格為7000元/平方米。據此預計火車站建成投入使用后，新火車站地區該類房地產價格將達到7000元/平方米。請計算獲知新建火車站后該房地產的價格。某宗房地產目前的價格為3500元/平方米，年凈收益為200元某寫字樓過去的市場價格為12000元/平方米，目前房地產市場不景氣，其市場租金為每天3元/平方米。該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。預測房地產市場3年后會回升，那是該類寫字樓的市場價格將達到12500元/平方米，轉讓該寫字樓的稅費為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，請求取該寫字樓目前的價值。某寫字樓過去的市場價格為12000元/平方米，目前房地產市場課后習題3某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業用地。預計作為商業用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。請求取該舊辦公樓的價值。課后習題3凈收益按等差級數遞增（減）的公式㈠凈收益按等差級數遞增的公式有限年：無限年：凈收益按等差級數遞增（減）的公式預測某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上增加2萬元，收益期可視為無限年，該類房地產的報酬率為9%。請計算該房地產的收益價值。預測某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益㈡凈收益按等差級數遞減的公式有限年（只有這一種情況？）：未來第n年的凈收益為a-(n-1)b㈡凈收益按等差級數遞減的公式凈收益按等比級數遞增（減）的公式㈠凈收益按等比級數遞增的公式㈡凈收益按等比級數遞減的公式凈收益按等比級數遞增（減）的公式練習[練習1]某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已經使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習2]某宗房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產的收益價格。練習[練習1]某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，[練習3]已知某宗收益性房地產30年土地使用權、報酬率為10%的價格為3000元/平米，試求該宗房地產50年土地使用權、報酬率為8%的價格。用于比較不同期限價格的高低[練習4]有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益期限為50年，單價2000元/平米，乙房地產的收益期限為30年，單價1800元/平米。假設報酬率均為6%，試比較該兩宗房地產價格的高低。[練習3]已知某宗收益性房地產30年土地使用權、報酬率為10用于因期限不同進行的價格調整[練習5]已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平米，報酬率為10%。試求該宗房地產30年收益權利的價格。[練習6]某宗5年前通過出讓方式取得的50年使用年限的工業用地，所處地段的基準地價目前為1200元/平米。該基準地價在評估時設定的使用年限為法定最高年限，現行土地報酬率為10%。假設除了使用年限不同之外，該這宗工業用地的其他狀況與評估基準地價時設定的狀況相同，試通過基準地價求取該宗工業用地目前的價格。用于因期限不同進行的價格調整[練習7]某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、25萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習8]通過預測得到某宗房地產未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到無窮遠每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習7]某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5[練習9]預計某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為9%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習10]某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為48年；預計該房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%；該類房地產的報酬率為9%。試計算該宗房地產的收益價格。[練習9]預計某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每[練習11]某出租的寫字樓需要估價，目前房地產市場不景氣，但預測3年后會回升。因此，該寫字樓現行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預計未來3年內仍然維持在該水平。而等到3年后市場回升時，將其轉賣的售價會高達7950萬元，銷售稅費為售價的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，試求該寫字樓目前的價值。[練習12]某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元（沒有費用支出），到期后要拆除作為商業用地。預計作為商業用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。試求該舊辦公樓的價值。[練習11]某出租的寫字樓需要估價，目前房地產市場不景氣，但5.3收益還原法的步驟一、搜集整理資料

1、資料收集的途徑；

主要通過走訪有關部門及個人，搜集現有資料、實地調查獲取。

2、資料的整理；

在資料調查的基礎上，根據樣本資料的類別與特點分級別歸檔。5.3收益還原法的步驟一、搜集整理資料5.3收益還原法的步驟二、確定總收益房地產收益分為實際收益和客觀收益。

實際收益：個別企業在個別的經營管理情況下的實際收入水平，一般不能作為評估的依據。

客觀收益：排除實際收益中的特殊的、偶然的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益。可直接用于估價。5.3收益還原法的步驟二、確定總收益5.3收益還原法的步驟某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元／m2和120元／m2，運營費用率為25％。該類房地產的報酬率為9％。試測算該商場2005年10月1日帶租約出售時的正常價格。

5.3收益還原法的步驟某商店的土地使用年限為40年，從2005.3收益還原法的步驟三、確定總費用

1、房地產出租中總費用的計算

包括：管理費、維修費、

保險費、稅金、中介費用；2、企業經營費用的計算

企業經營費用是指企業在經營過程中為獲得經營收益而必須支付的一切費用。5.3收益還原法的步驟三、確定總費用5.3收益還原法的步驟四、計算純收益1、房地產出租中純收益的計算

房地產純收益＝房地產總收益－房地產總費用

2、企業經營中的房地產純收益

純收益＝年總收益－年經營總費用

3、尚未使用和自用的

可比較有收益的類似房地產的有關資料。5.3收益還原法的步驟四、計算純收益5.3收益還原法的步驟五

、確定資本化率

1、什么是資本化率資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。資本化率的本質是資本投資的收益率，將購買房地產看成一種投資，這種投資所需要投入的資本是房地產價格,投資收益則是房地產每年所產生的收益.例子：某房地產的價格為125萬元，其年凈收益為5萬元，則根據公式i=a/v,可求出它的資本化率為?5.3收益還原法的步驟五、確定資本化率5.3收益還原法的步驟五

、確定資本化率

2、資本化率種類1)綜合資本化率R0:房地產的年經營凈收益期望值與房地產總價值或總價格的比率;2)土地資本化率Rl:土地的年經營純收益與土地價值的比率;3)建筑資本化率Rb:建筑物的年經營純收益與建筑物價值的比率;5.3收益還原法的步驟五、確定資本化率5.3收益還原法的步驟五

、確定資本化率

2、資本化率種類4)抵押貸款常數:貸款利息率;5)自有資金資本化率:自有資金收益率;M：貸款占房地產投資的百分比；RM：貸款利息率；E：自有資金占房地產投資的百分比；RE：自有資金資本化率5.3收益還原法的步驟五、確定資本化率M：貸款占房地產投5.3收益還原法的步驟六

、求取收益價格a:年純收益r:資本化率n:收益年限注意：收益年限。當建筑物耐用年限短于土地使用年限時，取建筑物剩余耐用年限；相反，則取土地剩余使用年限。5.3收益還原法的步驟六、求取收益價格a:年純收益5.4資本化率求算的方法市場提取法安全利率加風險調整值法復合投資收益率法投資收益率排序插入法收益風險倍數法5.4資本化率求算的方法市場提取法安全利率加風險調整值法復合5.4資本化率求算的方法1、市場提取法收集市場上3宗以上近期發生的類似房地產的凈收益和價格等資料，通過求取其凈收益與價格之比的平均數，求出資本化率。（見書本表5-3）5.4資本化率求算的方法1、市場提取法5.4資本化率求算的方法2、安全利率加風險調整值法以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠5.4資本化率求算的方法2、安全利率加風險調整值法5.4資本化率求算的方法3、復合投資收益率法將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資金收益率的加權平均數作為資本化率。5.4資本化率求算的方法3、復合投資收益率法5.4資本化率求算的方法4、投資收益率排序插入法（1）調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率的資料；如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率、風險投資報酬率及其他投資的報酬率等。（2）將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序排列，制成圖表（如下圖）；（3）將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，確定估價對象風險程度應落的位置，從而就求出了估價對象的報酬率。5.4資本化率求算的方法4、投資收益率排序插入法5.4資本化率求算的方法5、收益風險倍數法是一種較為新型的資本化率求算方法，假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b,將已知數代入以下公式幾可求得資本化率。i：國債年利率n:收益年限5.4資本化率求算的方法5、收益風險倍數法i：國債年利率潛在毛收入、有效毛收入和運營費用通常以（）計。A．年度B.半年C.季度