《房地產估價師之開發經營與管理》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優的方案是（）。

A.F1

B.F2

C.F3

D.F4【答案】A2、（）不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發生變動的可能性大小及對項目主要經濟效益指標的影響。

A.盈虧平衡分析

B.敏感性分析

C.風險分析

D.保本點分析【答案】C3、房地產開發項目資金籌措計劃中應包括預售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。

A.質量控制目標

B.銷售收入計劃

C.工程建設招標計劃

D.客戶定位【答案】B4、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。

A.權益融資

B.債務融資

C.發行企業債券

D.吸收其他機構投資者資金【答案】B5、若房地產市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業房地產市場相對于整個房地產市場的風險系數為1.4，則商業房地產市場的預期收益率為（）。

A.14%

B.19%

C.21%

D.22%【答案】B6、以下不是房地產市場發生周期性波動的原因的是()。

A.非理性預期

B.價格機制

C.容積率控制

D.生產的時間落差【答案】B7、關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）。

A.擔保能確保貸款得以足額償還

B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險

C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押

D.貸款質押不轉移財產的占有權【答案】B8、對投資項目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目的評估和決策【答案】A9、下列征收補償費中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。

A.房屋價值補償費

B.搬遷補償費

C.停產停業損失補償費

D.土地補償費【答案】D10、下列影響消費者行為的因素中，屬于消費者心理因素的是（）。

A.使用者地位

B.購買動機

C.對渠道的信賴度

D.對價格的敏感程度【答案】B11、建筑構造中的條形基礎適用于（）建筑中。

A.磚木結構

B.磚混結構

C.鋼筋混凝土結構

D.鋼結構【答案】B12、下列房地產投資行為中，房地產投資管理經驗豐富的機構投資者通常會選擇的是（）。

A.開發商品住宅

B.開發工業廠房

C.購買優良區位的新竣工物業

D.購買繁華區域的成熟物業【答案】C13、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是（）。

A.52%

B.58%

C.62%

D.68%【答案】A14、四磨湯的功效

A.行氣疏肝，散寒止痛

B.行氣降逆，寬胸散結

C.行氣疏肝，寬胸散結

D.行氣降逆，散寒止痛【答案】B15、（）是指完成一定數量的合格產品規定的活勞動消耗的數量標準。

A.機械消耗定額

B.勞動消耗定額

C.材料消耗定額

D.施工定額【答案】B16、房地產開發項目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售價格

B.最低租售數量

C.最低建安成本

D.最高土地取得價格【答案】C17、某房地產開發企業在制定其開發項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產開發企業類似項目的價格，這種定價方法是（）。

A.挑戰定價法

B.價值定價法

C.成本加成定價發

D.認知價值定價法【答案】A18、某房地產公司，負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為（）。

A.60%

B.80%

C.100%

D.200%【答案】B19、對市場需求與供應情況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、市場供應與需求、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目的評估和決策【答案】B20、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是

A.清熱潤燥

B.清熱散結

C.清熱排膿

D.消瘀散結【答案】A21、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。

A.企業利潤可分為營業利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次

B.經營收入＝銷售收入＋出租收入

C.銷售收入＝土地轉讓收入＋商品房銷售收入＋配套設施銷售收入

D.可分配利潤＝稅后收入－未分配利潤【答案】C22、對房地產置業投資來說，房地產投資的經擠效果主要表現在租金和()等方面。

A.物業增值

B.管理費

C.契稅

D.機會成本【答案】A23、進行會計查賬的首要工作是（）。

A.查閱會計賬簿

B.查閱會計憑證

C.檢查會計錯弊

D.查閱會計核算形式【答案】B24、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（）。

A.達到了基準收益率的要求

B.超過了基準收益率的要求

C.未達到財務內部收益率的要求

D.達到了財務內部收益率的要求【答案】A25、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可察覺性能（P）的函數，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。

A.P＝0

B.E＞P

C.E＝P

D.E＜P【答案】D26、下列各項中，不屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是（）。

A.購買價格

B.空置率

C.運營費用

D.資本化率【答案】D27、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。

A.吸納率分析

B.房地產市場的商業周期分析

C.家庭規模與結構分析

D.投資購買和使用購買的比例分析【答案】B28、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。

A.61.00

B.61.60

C.81.00

D.86.40【答案】D29、會計的基本職能有會計核算和（）。

A.資源配置

B.會計監督

C.會計決策

D.會計控制【答案】B30、相對于現金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。

A.投資利潤率

B.投資回報率

C.資本金利潤率

D.資本金凈利潤率【答案】B31、下列房地產開發項目的許可證書或文件中，明確用地性質、位置和界限的是（）。

A.建筑工程施工許可證

B.建設用地規劃許可證

C.國有建設用地使用出讓合同

D.商品房買賣合同【答案】B32、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。

A.1655.33

B.1719.43

C.1743.69

D.2149.29【答案】B33、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。

A.10.3%

B.7.17%

C.9.75%

D.8.59%【答案】C34、投資者所要求的最低利率是（）。

A.基礎利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.同業拆借利率【答案】A35、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險【答案】D36、下列不屬于管理費用的是（）。

A.管理人員工資

B.職工教育經費

C.戶外發布會

D.技術開發費【答案】C37、某物業的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%【答案】B38、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。

A.變動費用

B.固定費用

C.材料費用

D.人工費用【答案】A39、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。

A.吸納率分析

B.房地產市場的商業周期分析

C.家庭規模與結構分析

D.投資購買和使用購買的比例分析【答案】B40、在進行費用估算時，管理費可按項目總投資的（）估算。

A.3%～5%

B.5%～8%

C.2%～7%

D.2%～3%【答案】A41、下列房地產投資項目評價指標中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是（）。

A.成本利潤率

B.資本金利潤率

C.銷售利潤率

D.財務內部收益率【答案】D42、房地產投資風險可分為系統風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是（）。

A.變現風險

B.時間風險

C.自然損失風險

D.通貨膨脹風險【答案】B43、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照規定，其室內地面標高±0.000相當于絕對標高（）m。

A.30.8

B.30.80

C.30.800

D.30.8000【答案】C44、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%【答案】B45、對房地產置業投資來說，房地產投資的經擠效果主要表現在租金和()等方面。

A.物業增值

B.管理費

C.契稅

D.機會成本【答案】A46、房地產資產管理職能中，以運行管理為主的是（）。

A.物業管理和設施管理

B.資產管理和投資組合管理

C.物業管理和資產管理

D.設施管理和投資組合管理【答案】A47、在房地產定價方法中，名牌策略屬于（）。

A.成本加成定價法

B.目標定價法

C.認知價值定價法

D.領導定價法【答案】C48、某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（）。

A.發行可轉換債券

B.發行普通股股票

C.發行優先股股票

D.發行公司債券【答案】D49、房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53【答案】D50、某筆儲蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計息與按年計息相比，一年后本利和的差額為（）。

A.3.5

B.4.5

C.5.5

D.6.5【答案】C51、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據有關計價規定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發包的（）。

A.成交價

B.保留價

C.最高限價

D.最低限價【答案】C52、開發商申請領取施工許可證時，若建設工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%【答案】D53、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。

A.5.77%

B.6.00%

C.10.00%

D.14.40%【答案】A54、下列房地產經營模式中，現金流出不包括“運營成本”的是（）。

A.購買-更新改造-出售

B.購買-持有出租-出售

C.開發-持有出租-出售

D.購買-更新改造-出租-出售【答案】A55、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照規定，其室內地面標高±0.000相當于絕對標高（）m。

A.30.8

B.30.80

C.30.800

D.30.8000【答案】C56、目標市場選擇的最簡單的模式是（）。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.市場集中化

D.大量定制化【答案】C57、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產投資非常適合作為一種（）。

A.長期投資

B.短期投資

C.風險投資

D.金融投資【答案】A58、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。

A.相關房地產類型的在建數量

B.吸納率分析

C.相關房地產類型的存量

D.改變用途數量【答案】B59、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。

A.區位選擇異常重要

B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險

C.需要適時的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉移【答案】D60、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是

A.清熱潤燥

B.清熱散結

C.清熱排膿

D.消瘀散結【答案】A61、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為（）。

A.房地產平均價格

B.房地產中位數價格

C.房地產價格指數

D.房地產同質價格【答案】C62、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。

A.地基正常承載力

B.地基最大承載力

C.地基最小承載力

D.地基容許承載力【答案】D63、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。

A.權益融資

B.債務融資

C.發行企業債券

D.吸收其他機構投資者資金【答案】B64、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。

A.0.63

B.1.63

C.2.25

D.12.50【答案】C65、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。

A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規項目的財務內部收益率是唯一的

D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差【答案】D66、在市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）。

A.物業出租經營成本

B.同類型物業市場供求關系

C.物業出租稅費水平

D.業主希望的投資回報率【答案】B67、房地產開發投資形成的供給是房地產市場上的（）。

A.增量供給

B.存量供給

C.潛在供給

D.總量供給【答案】A68、實物投資可分為（）。

A.固定資產投資、流動資產投資等

B.生產性投資和非生產性投資

C.直接投資和間接投資

D.短期投資和長期投資【答案】A69、產生房地產價格泡沫的基礎是()。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.過度放貸【答案】A70、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉入2010年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為()年。

A.1.4

B.1.9

C.2

D.3【答案】B71、假如市場的整體平均預期收益率為15%，一個投資項目的相關數是0.5，則其預期收益率為()，

A.10%

B.15%

C.5%

D.9%【答案】D72、在寫字樓物業租賃中，物業管理企業可以通過對（）進行面積規劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A.面積單元

B.面積單位

C.出租單位

D.出租單元【答案】D73、當市場調查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準確、不可靠、不完整或者已經過時，這時，市場調查人員就需要時間和金錢去收集更切題和準確的（）資料。

A.一手

B.二手

C.原始

D.基礎【答案】A74、從法律角度分析，認股權證本質上是一種（）契約。

A.權利

B.義務

C.信用

D.債務【答案】A75、以下不屬于溫脾湯的藥物是

A.大黃

B.附子

C.當歸

D.生姜【答案】D76、房地產投資信托的風險不包括()。

A.經營風險

B.市場風險

C.利率風險

D.操作風險【答案】D77、下列風險中屬于系統風險的是（）。

A.比較風險

B.市場供求風險

C.未來運營費用風險

D.持有期風險【答案】B78、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。

A.專家打分法

B.“三項預測值”法

C.解析法

D.蒙特卡洛模擬法【答案】B79、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。

A.30%～40%

B.40%～50%

C.50%～60%

D.60%～70%【答案】C80、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。

A.社會平均收益率

B.項目基準收益率

C.通貨膨脹率

D.國家經濟增長率【答案】B81、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。

A.公共使用的排水溝

B.市政道路

C.權屬不明的巷道

D.房屋占地面積【答案】D82、關于預算，下列說法錯誤的是()。

A.可以幫助物業管理企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況

B.當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業管理企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出

C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算

D.年度運營預算可以顯示在業主持有物業的時間內，物業的現金流將會有哪些變化【答案】D83、某市去年住宅的實際銷售量為600萬平方米，預測銷售量為500萬平方米，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是（）萬平方米。

A.450

B.475

C.520

D.580【答案】D84、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。

A.操作風險

B.信用風險

C.市場風險

D.法律風險【答案】B85、判定房地產投資風險因素發生的概率屬于（）階段的工作。

A.風險辨識

B.風險估計

C.風險評價

D.風險決策【答案】B86、關于收益性物業管理中的經營費用，說法錯誤的是（）。

A.大多數收益性物業費用由于物業類型、規模以及物業管理委托合同的不同而有所差別

B.收益性物業管理的收入包括租金收入和其他收入

C.收益性物業管理中收入包含保證金和準備金

D.經營費用的數量和類型依物業類型和規模及所處的地區而有所不同，但還是存在著房地產管理行業公認的通用費用項目【答案】C87、在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制的報表是（）。

A.財務計劃現金流量表

B.利潤表

C.資產負債表

D.經營成本估算表【答案】C88、市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于()。

A.物業管理水平

B.同類型物業的市場供求關系

C.業主目標收益要求

D.物業適應性【答案】B89、一般來說，通貨膨脹會導致折現率()。

A.小于利率

B.大于利率

C.降低

D.提高【答案】D90、存量在數值上的表達式是（）。

A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量

B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量

C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量

D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B91、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A.最高工程費用

B.最高租售數量

C.最高購買價格

D.最高土地取得價格【答案】B92、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。

A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況

C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還

D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B93、房地產開發項目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售價格

B.最低租售數量

C.最低建安成本

D.最高土地取得價格【答案】C94、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是()。

A.投資利潤率

B.資本金利潤率

C.財務內部收益率

D.成本利潤率【答案】C95、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。

A.變動費用

B.固定費用

C.材料費用

D.人工費用【答案】A96、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項目投資的實際收益率是（）。

A.5.16％

B.6.16％

C.6.5％

D.8.74％【答案】B97、零售商業物業的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎計算的。

A.建筑面積

B.總出租面積

C.可出租面積

D.營業面積【答案】B98、對出租物業來說，最主要的收入記錄是()。

A.空置率水平

B.租金清單

C.押金收入

D.欠租清單【答案】B99、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經營期內年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。

A.9.38%

B.12.50%

C.15.63%

D.20.83%【答案】C100、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。

A.330

B.450

C.650

D.700【答案】C二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、我國知識產權具有法定保護期限，但（）受法律保護的期限是不確定的。

A.發明專利權

B.商標權

C.商業秘密

D.作品發表權【答案】C102、國家投資管理部門對建設項目進行核準的重點包括（）。

A.項目是否符合宏觀調控政策、產業政策等

B.項目主要產品質量符合國家的規定

C.項目建設對周邊地區的公眾利益產生有利的影響

D.項目有利于促進環境保護和改善生態環境

E.符合當地的產業結構調整的要求【答案】AD103、下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有（）。

A.凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優

B.可以完全衡量項目風險性高低

C.凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優

D.凈現值標準差系數大的方案為優

E.可以反映項目年度凈現值的離散程度【答案】AC104、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應風險

C.經營風險

D.利率風險

E.匯率風險【答案】BD105、下列工程建設定額中，不屬于施工企業定額的種類有（）。

A.施工定額

B.預算定額

C.概算定額

D.概算指標

E.投資估算指標【答案】BCD106、當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算（）等反映企業財務狀況和清償能力的指標。

A.資產負債率

B.借款償還期

C.投資回收期

D.流動比率

E.速動比率【答案】AD107、土地一級開發，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按照土地利用總體規劃，城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。

A.存量國有土地

B.擬征用土地

C.農轉用土地

D.開發商委托開發土地E合作開發土地【答案】ABC108、在工程項目施工階段，質量管理的任務主要有（）。

A.在施工過程中及時檢查施工工藝規程是否滿足設計要求和合同規定

B.對所選用的材料和設備進行質量評價

C.對整個施工過程中的工程質量進行評估

D.將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判

E.確定質量管理的對象【答案】ABCD109、政府宏觀調控房地產的手段包括()。

A.嚴格控制建設程序

B.金融政策和住房政策

C.地價政策

D.城市政策E住房政策【答案】BCD110、風險估計與評價常用方法有()。

A.專家個人判斷法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.智暴法E德爾菲法【答案】BC111、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD112、計箅機軟件只要開發完成就能取得（）受到法律保護。

A.軟件著作權

B.專利權

C.商標權

D.商業秘密權【答案】A113、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目，政府的規劃管理包括（）。

A.開發項目的選址、定點審批

B.核發建設用地規劃許可證

C.設計方案審批

D.核發建設工程規劃許可證

E.核發建筑工程施工許可證【答案】BCD114、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。

A.項目合理規模

B.功能分區

C.建設地點

D.工程變更

E.設計方案評價【答案】ABCD115、土地費用估算主要包括（）。

A.劃撥土地的征收補償費

B.出讓土地的土地出讓地價款

C.轉讓土地的土地轉讓費

D.租用土地的土地租用費

E.轉讓土地應繳納的手續費【答案】ABCD116、以下關于CPU與I/O設備交換數據時所用控制方式的敘述中，錯誤的是()

A.程序查詢方式下交換數據不占用CPU時間

B.中斷方式下CPU與外設可并行工作

C.中斷方式下CPU不需要主動查詢和等待外設

D.DMA方式下不需要CPU執行程序傳送數據【答案】A117、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。

A.投入資金的安全性

B.投資項目的變現性

C.投資收益的長期性

D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性【答案】AB118、可用于互斥方案比選的方法有（）。

A.凈現值法

B.內部收益率法

C.動態投資回收期法

D.費用現值比較法

E.費用年值比較法【答案】AD119、機器字長為8位，定點整數x的補碼用十六進制表示為B6H，則其反碼用十六進制表示為()。

A.CAH

B.B6H

C.4AH

D.B5H【答案】D120、房地產間接投資包括（）。

A.置業投資

B.購買房地產開發企業的股票或債券

C.開發投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款【答案】BD121、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.流動比率

D.償債備付率E速動比率【答案】BD122、以下屬于房地產市場運行的社會環境的有()。

A.基礎設施狀況

B.人口數量和結構

C.居民思想觀念

D.宏觀金融政策E新產品開發能力【答案】BC123、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法

E.隨行就市定價法【答案】CD124、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優【答案】A125、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。

A.全部投資現金流量表

B.部分投資現金流量表

C.資本金現金流量表

D.借貸現金流量表

E.投資者各方現金流量表【答案】AC126、建筑材料的物理性質中，與質量有關的性質包括（）。

A.密度

B.表觀密度

C.密實度

D.孔隙率

E.吸水性【答案】ABCD127、下列系統風險屬于政治風險的有（）

A.戰爭風險

B.經濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環境保護政策風險

E.金融政策風險【答案】AB128、房地產開發企業在融資方案比選時，通常會選擇（）的方案。

A.資金來源可靠

B.審核程序復雜

C.資金結構合理

D.融資成本較低

E.融資風險較小【答案】ACD129、下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態盈利能力指標的有（）。

A.借款償還期

B.財務內部收益率

C.償債備付率

D.財務凈現值

E.動態投資回收期【答案】BD130、決定房地產投資項目基準收益率大小的主要因素有（）。

A.銷售價格

B.土地費用

C.開發規模

D.資金成本

E.項目風險【答案】D131、房地產企業債務融資的主要資金來源有()。

A.上市

B.增發新股

C.發行企業債券

D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD132、房地產價格指數包括()價格指數。

A.供給

B.房屋銷售

C.需求

D.房屋租賃E土地交易【答案】BD133、關于商業物業投資的說法，正確的有（）。

A.商業物業分割產權銷售越來越成為一種趨勢

B.商業物業交易常在機構投資者之間進行

C.區位選擇對商業物業投資有著特殊的重要性

D.商業物業不適合長期投資

E.商業物業投資收益全部來自出租收益【答案】BC134、關于房地產泡沫與房地產過度開發的說法，正確的有（）。

A.房地產過度開發反映市場的供求關系失衡

B.房地產泡沫反映市場價格和價值背離

C.過度開發與房地產泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產泡沫通常會引起過度開發

E.房地產市場上不存在泡沫也可能出現房地產過度開發【答案】ABD135、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。

A.客戶評價

B.貸款銀行評價

C.項目評估

D.擔保方式評價

E.貸款綜合評價【答案】ACD136、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。

A.細分市場的可衡量性

B.細分市場的規模和發展前景

C.細分市場的差異性大小

D.企業的目標和資源

E.細分市場結構的吸引力【答案】BD137、下列關于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。

A.物業可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

B.它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積

C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

D.它代表物業實際獲取的收入

E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】ABC138、可行性研究的步驟包括（）。

A.接受委托

B.調查研究

C.方案選擇和優化

D.財務評價和投資評價

E.編制可行性研究報告【答案】ABC139、房地產開發企業的經營成本主要包括()。

A.土地轉讓成本

B.經營管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本E房地產出租經營成本【答案】ACD140、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有（）。

A.備選方案差異原則

B.備選方案獨立原則

C.最低可接受收益率原則

D.不行動原則

E.備選方案關聯性原則【答案】ACD141、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下()投資。

A.土地

B.房屋

C.機械設備

D.原材料E輔料【答案】D142、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。

A.固定價格合同

B.可調價格合同

C.獨立承包合同

D.成本加酬金合同

E.計量估價合同【答案】ABD143、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。

A.產品調查

B.價格調查

C.市場需求容量調查

D.技術調查

E.競爭情況調查【答案】AB144、在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中市場調查的主要內容有（）。

A.競爭能力

B.房地產市場供需

C.價格

D.環境保護

E.外圍基礎設施【答案】ABC145、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.流動比率

D.償債備付率E速動比率【答案】BD146、房地產投資項目經濟評價指標體系中以下()屬于盈利能力指標。

A.FIRR

B.借款償還期

C.財務凈現值

D.資產負債率E流動比率【答案】AC147、隨著市場細分化理論在企業營銷中的普遍應用，消費者市場細分標準可歸納為（）。

A.消費習慣因素

B.人口因素

C.消費行為因素

D.消費心理

E.經濟因素【答案】BCD148、收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有()。

A.潛在毛租金收入

B.經營費用

C.租金損失

D.其他收入E報酬率高低【答案】ACD149、物業資產管理的職能包括()。

A.物業管理

B.設施管理

C.資產管理

D.運營管理E組合投資管理【答案】ABC150、房地產間接投資的形式主要有()。

A.投資房地產信托

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產企業債券

D.購買物業用于出租經營E購買土地進行開發【答案】ABC151、房地產價格迅速上升，產生的影響有（）。

A.產生負外部性

B.產生正外部性

C.影響整體經濟的持續穩定發展

D.導致潛在金融風險增加甚至引發金融危機

E.導致居民家庭住房支付能力下降，引發住房問題【答案】ACD152、房屋施工面積包括（）幾項。

A.報告期新開工的面積

B.上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積

C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積

D.上期已經停建本期未恢復施工的面積

E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC153、開發商對投標人進行資格審查時應考慮()。

A.企業注冊證明、資金和財務狀況

B.主要施工經歷、投標人在施工的承建項目

C.技術力量簡況

D.投標人的積極性E投標人正在施工的承建項目【答案】ABC154、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.概預算定額法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.單位指標估算法【答案】ABC155、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。

A.文獻查閱法

B.觀察法

C.專題討論法

D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD156、下列費用中，應計入收益性物業運營費用的有（）。

A.公用設施的維修費

B.人員的工資

C.抵押貸款還本付息額

D.房產稅

E.保險費【答案】ABD157、會計要素中，費用能夠予以確認的條件是（）。

A.導致企業資產增加

B.導致企業資產減少

C.導致企業負債增加

D.導致企業負債減少

E.經濟利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC158、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協議中所規定的貸款利息

C.協議中規定的有關費用

D.租售收益

E.股息【答案】BC159、制訂租售方案的工作內容主要包括()。

A.租售價格確定

B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排

D.廣告設計及安排E市場租售對比分析【答案】AC160、2012年1月，G省A市一級B房地產開發公司，在A市規劃區內取得兩塊建設用地使用權，一塊是商品住宅小區建設；一塊是位于A市市中心的一幢45層國際賓館的建設，該國際賓館為重點國際性旅游貿易建筑。該國際賓館±0.000的絕對標高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區建設中，B房地產開發公司利用自有資金、從其他企業借款、從銀行貸款、進行商品房預售等四方面籌集資金。在寫字樓的建設中，由A市C商業銀行擔保，B房地產開發公司向社會公開發行債券，債券期限為兩年，發行時按照每張80元的價格發行，到期按面值100元兌付。B房地產開發公司計劃將發行債券募集到的一部分資金用于B房地產開發公司開發該幢45層國際賓館的建設。

A.貼現債券

B.抵押債券

C.附息債券

D.擔保債券【答案】AD161、房地產開發投資的清償能力指標一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產負債率E速動比率【答案】ABCD162、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優

B.期望值相同，標準差大的方案為優

C.標準差系數大的方案為優

D.標準差系數小的方案為優

E.標準差相同，期望值大的方案為優【答案】AD163、房地產開發企業在融資方案比選時，通常會選擇（）的方案。

A.資金來源可靠

B.審核程序復雜

C.資金結構合理

D.融資成本較低

E.融資風險較小【答案】ACD164、房地產市場指標中，市場交易指標包括（）。

A.房地產租金

B.土地轉化率

C.竣工房屋價值

D.房地產價格指數

E.預售面積【答案】AD165、物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（）。

A.重新裝修費用

B.更新改造費用

C.建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用

D.空置損失費用

E.為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失【答案】ABC166、收益性物業的經營費用包括()。

A.人工費

B.公共設施設備日常運行、維修及保養費

C.綠地管理費

D.抵押貸款還本付息額E清潔衛生費【答案】ABC167、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者【答案】ABCD168、下列關于柱、梁、板，說法正確的是（）。

A.柱、梁和板，只能是預制的，不可在工地現制

B.梁是跨過空間的橫向構件

C.板是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件

D.柱子在建筑中承受梁和板這兩種構件傳來的荷載

E.柱子是獨立支承結構的豎向構件【答案】BCD169、通常將房地產市場劃分為()。

A.土地市場

B.一級市場

C.二級市場

D.三級市場E四級市場【答案】BCD170、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優【答案】A171、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.開發費用

E.房產購買成本【答案】ABCD172、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.流動比率

D.償債備付率E速動比率【答案】BD173、市場營銷因素調查包括()。

A.消費水平調查

B.分銷渠道調查、價格調查

C.促銷策略調查、產品調查

D.人口數量調查E產品調查【答案】BC174、在房地產市場中，土地的交易包括()等子市場。

A.商業物業

B.特殊物業

C.土地買賣

D.租賃E抵押【答案】CD175、房地產開發項目可行性研究中開發建設計劃的主要內容有（）。

A.前期開發計劃

B.工程建設計劃

C.物業服務計劃

D.建設場地布置

E.施工隊伍選擇【答案】ABD176、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者【答案】ABCD177、從企業角度出發，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。

A.可轉換性

B.可區分性

C.可營利性

D.可實現性

E.可衡量性【答案】BCD178、房地產開發投資的經濟效果主要的表現形式為銷售收入，其經濟效果的大小可以用（）來衡量。

A.租金收益

B.開發利潤

C.成本利潤率

D.投資收益率

E.毛利額【答案】BCD179、根據現行規定，建筑工程安裝工程費中，勞動保險費屬于（）。

A.直接費

B.間接費

C.規費

D.稅金

E.企業管理費【答案】B180、通過拍賣方式獲得建設用地使用權的建設項目，需要房地產開發企業向城鄉規劃管理部門申領（）。

A.《建設項目用地預審與選址意見書》

B.《建設用地規劃許可證》

C.《國有土地使用證》

D.《建設工程規劃許可證》

E.《建設工程施工許可證》【答案】BD181、注冊商標所有人是指()。

A.商標使用人

B.商標設計人

C.商標權人

D.商標制作人【答案】C182、收益性物業的經營費用包括()。

A.人工費

B.公共設施設備日