精選優質文檔-----傾情為你奉上精選優質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業專心---專注---專業精選優質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業目的加強對各物業設備設施維修保養項目的有效控制，確保設備設施高效、經濟、安全運行。適用范圍適用于公司出資的其管轄范圍內的物業設備設施的維修保養項目。3職責3.1工程管理部職責3.1.1負責組織開展對維保商的年度評審及維保商的續約或招標工作；3.1.2負責編制、簽訂維保合同，審批中心提交的年度維保計劃；3.1.3監督檢查外委維保業務合同履行情況及3.1.43.1.5負責審核維保費用的支付。3.2經營服務中心職責3.2.1負責審定維保商提交的年度總結與維保計劃，并上報工程管理部審定；3.2.2負責監督與檢查維保商按維保合同履約及對維保質量進行評審；3.2.3負責每月與維保商召開履約情況溝通會，對維保工作進行溝通、評核和安排；3.2.4配合工程管理部完成維保商年度評審或待選維保商的評審工作；3.2.5負責按審批流程向工程管理部提交維保費用支付資料。4設備設施外委管理4.1公司在技術或技能方面不具備資質對設備設施進行維保的，或者國家規范要求必須外委維保的，或者從經濟效益方面權衡外委維保更為合算的，委托專業維保商（分承包方）進行該部份設備設施的外委維修保養，如高壓供配電、消防、電梯、空調、水處理等。4.2分承包方必需具備國家認可的相關資質，營業執照、技術等級等，并符合公司《工程分承包方資料庫管理辦法》的相關規定，才能成為外委分承包方。4.3中心所管轄的設備設施需要外委維保的，由中心向工程管理部提出申請，工程管理部聯同中心對現場考察調研報公司領導審批，由工程管理部組織選定和合同簽訂工作。4.4新增外委維保項目流程圖新增外委維保項目流程圖經營服務中心工程管理部公司領導支持文件聯同中心對現場進行調研需求申請聯同中心對現場進行調研需求申請立項立項對專業維保單位聯系考察對專業維保單位聯系考察選定維保單位選定維保單位審核通過審核通過審核通過審核通過《工程分承包方資料庫管理辦法》5設備設施維保分承包方管理5.1建立雙方三級管理責任人制度5.1.1公司一級管理責任人為工程管理部經理5.1.2維保商一級管理責任人為分區經理、二級管理責任人為現場主管、三級管理責任人為維保人員，要求維保商在合同簽訂時或合同簽訂后7個工作日內向我司提交各級責任人劃分與職責內容5.1.3公司三級管理責任人要清晰掌握與維保商簽訂的合同約定、維保標準、驗收標準、處罰條件、監督流程、溝通途徑、解決方式、設備性能、主要參數及相關專業知識等，工程管理部應檢查二、三級責任人是否具備相應的監管5.1.4公司審批中心提交的年度維保計劃、審核維保費用的支付及組織維保商年度評審工作；負責組織檢查中心對合同履行情況的監督、落實情況及成效，對未按公司要求履行監管職能的給予糾正與指導；根據中心上報的信息或現場抽查的情況，對維保商存在違約或工作質量的問題，組織中心與維保商一級管理責任人溝通；組織分維保商一、二級責任人及中心相關人員召開專題溝通會。5.1.5公司審定維保商的年度、季度或月度計劃及總結，并上報工程管理部；監督與指導中心維保監管人員對維保商履約情況進行監督、管理及記錄；根據合同的約定及公司文件要求，對維保商的設備維保質量進行評審；與維保商二、三級管理責任人每月召開一次的履約情況溝通會，對維保情況進行總結分析。5.1.6公司負責對維保商作業過程進行監管，并按合同的約定對維保質量進行評估驗收；在監管或驗收過程中對發現問題及時與維保商的現場主管及維保人員溝通，對不符合合同要求的項目現場簽發《分承包方整改通知書》，并及時向上級領導反映情況；對于維保商不按合同約定履行工作或經溝通不能解決問題的，要及時向二級管理責任人匯報，并做好相關記錄。5.2維保計劃與總結的審定5.2.1每年的11月15日前，中心應督促維保商提交下年度《設備設施年度維保計劃》，該計劃經中心工程部經理審定、總物業經理（分管副總物業經理5.2.2每年12月25日前中心應要求維保商提交本年度的《年度分包方工作總結》。合同屆滿當年應在合同期屆滿前2個月遞交《年度分包方工作總結》，有意向續約的同時提交續約申請，年度工作總結作為合同履行情況評審依據之一。中心負責對維保商的服務質量進行監督、評審并向工程管理部提交《分承包方年度評審報告》，結合年度、季度、月度評審的結果提出是否續約建議。工程管理部負責對維保商的服務質量評審結果進行審定，確定續簽或是重新招標，對新的維保合同進行修改簽訂，并在合同期滿之前一個月完成相關報批手續。5.2.3維保商在每月25日提交當月的《承包方月度總結/計劃匯報》，中心應按合同約定和相關專業法規及技術指標審定《承包方月度總結/計劃匯報》并加具意見，并于月底前反饋給維保商。5.2.4《承包方月度總結/計劃匯報》內容應包括上期維保計劃落實情況、維保設施存在問題及原因分析，本期維保計劃除應按合同的約定列明維保內容外，還應包括針對上期存在問題及原因所采取的具體維保措施。5.2.5中心工程部每月按要求填寫《分承包方月度質量檢查評估記錄》，并按合同約定的條件辦理付款手續，填寫《維保付款審批表》及相關資料報公司審批。5.2.6所有設施設備的維保可避開正常辦公時間的，在編制計劃時均應安排在非辦公時間進行，必須在辦公室時內進行的應根據計劃的安排由中心提前向受影響的客戶告知。5.3維保商現場作業過程監管5.3.1中心工程技工嚴格按照與維保商所簽訂合同約定的要求，根據各維保周期及具體內容，參照《供電系統管理質量標準指引》、《電梯系統管理質量標準指引》、《中央空調系統管理質量標準指引》、《給排水系統管理質量標準指引》、《擦窗機系統管理質量標準指引》等文件要求，對分包單位每次保養作業內容進行監督，確保設備的維5.3.2每次實施維保工作前，中心工程部監管人員檢查維保人員的著裝、精神狀態、證件佩戴等情況，并根據維保內容了解相關的圍蔽、警示等安全防范措施是否到位，使用的工具是否符合安全操作要求等工作，在確認符合要求后才開展維保工作，并在維保期間檢查安全防護的保持情況，一旦發現不符合要求或有安全隱患均應立即要求停止作業，在整改并符合要求后才允許繼續作業。維保工作有安全隱患的均應按《YZ-AG-9.3.6危險作業管理工作指引》要求5.3.3對于維保內容與《質量標準指引》不符合合同約定的，應向維保商發《分承包方整改通知書》，并監督落實到位，未能按通知要求完成整改的應按合同約違標準對當期維保費用進行扣減，并報工程管理部備案5.3.4維保商每次保養應嚴格按照維保計劃上的項目進行保養，使各項數據達到國標或企業標準的要求。中心工程部安排工程技工到現場跟進配合保養工作，同時必須對維保商的《維護保養記錄》上5.3.5維保過程中，中心工程技工要求及監督維保商作業人員按相關要求穿好防護用品，如頭盔、工作服、絕緣鞋等，如維保作業人員沒有做好防護措施，應要求5.3.6各專業維保商現場作業人員須持有效上崗證上崗，中心工程部對各專業5.3.7對維保商提供駐場人員服務的，中心工程部每月應根據合同約定對駐場人員的考勤情況、服務技能和服務態度進行評審，評審不合格的應反映至維保商發出《分承包方整改通知書》，整改不合格要求維保商撤換5.3.8對維保商提供召修服務的，5.3.9要求各維保商5.3.10中心工程部每月組織維保商召開一次現場例會并提前告知工程管理部業務分管人員，工程管理部業務分管崗位人員視需要選擇參加。會議就當月維保計劃執行情況、本月所維保設設備運行存在問題及原因分析、維保工作存在問題、不符合合同約定事項、存在問題的整改要求等進行通報與溝通，并形成會議紀要由維保商6分承包方年度評審6.1合同履行的能力6.1.1在合同期內，維保商6.1.2派駐技術/維6.1.36.1.46.1.56.1.66.2管理目標的實現6.2.16.2.26.2.36.3合同執行的情況6.3.16.3.26.3.36.3.46.3.56.3.66.3.76.4團隊協作的情況6.4.1維保6.4.2與維保6.4.36.5費用情況根據一年的分包工作情況，可對分包費用重新評估并提出建議。7維保商員工行為規范要求維保商員工行為規范要求根據《環境分承包方管理業務指引》執行。8支持文件序號文件編號文件名稱所屬子模塊版號及修訂狀態8.1《工程分承包方資料庫管理辦法》8.2《YZ-AG-9.3.6危險作業管理工作指引》8.3供電系統管理質量標準指引8.4電梯系統管理質量標準指引8.5中央空調系統管理質量標準指引8.6給排水系統管理質量標準指引8.7擦窗機系統管理質量標準指引9