1、University of Shandong FinanceFinance Department Second Edition金融前沿專題University of Shandong Finance內容提要一、美國住房金融體系及經驗借鑒 兼談美國次貸危機二、國際（金融）服務外包的經濟學觀察內容提要一、美國住房金融體系及經驗借鑒 房利美(Fannie Mae) &房地美（Freddie Mac）房利美(Fannie Mae) &房地美（Freddie M房利美 簡介房利美(Fannie Mae)，創立于1938年，是政府出資創建，從事金融業務，用以擴大資金在二級房屋消費市場上流動的資金。 194

2、4年，房利美的權限擴大到貸款擔保，公司主要有退伍軍人負責管理。1954年，房利美發展成為股份制公司。1968年， Raymond H. Lapin 成為房利美的總裁，在他就任的30年內，修改了公司的制度，使之成為一個私有的股份制公司。1970年，房利美股票在紐約交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外發放公司債券，從此公司的業務進入國外金融市場。房利美 簡介商務印書館出版的英漢證券投資詞典中對Fannie Mae解釋如下：“聯邦國民住房貸款協會 Federal National Mortgage Association(聯邦國民住房貸款協會)的昵稱。美國三大住房貸款證券化經營機構之一，成立

3、于1938年。其性質為社會公眾擁有，美國政府資助。專門運作由聯邦住房委員會或其他金融機構擔保的住房抵押貸款。將這些住房抵押貸款按期限、利率進行組合，作為抵押或擔保發行住房抵押債券，在金融市場上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時還對提供住房貸款的金融機構發行的住房抵押貸款證券品種提供擔保。所發行的重要品種為住房抵押債(mortgage backed security或mortgage pass-through)。聯邦國民住房貸款協會自身的股票在紐約股票交易所掛牌上市。” 房利美 商務印書館出版的英漢證券投資詞典中對Fannie Mae房地美（Freddie Mac） 簡介房地美(Fr

4、eddie Mac,NYSE：FRE,舊名聯邦住房抵押貸款公司(Federal Home Loan Mortgage Corp.),是美國政府贊助企業(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商業規模僅次于房利美。 1970年由國會成立，作為旨在開拓美國第2抵押市場，增加家庭貸款所有權與房屋貸款租金收入。 規模：抵押投資組合總金額達1.29兆美元，其中5690億美元抵押資產是其自身投資一部分。債券市場協會(Bond Market Association)資料顯示，由Fannie mae、Freddie Mac與Ginnie Mae提供擔保的抵押擔

5、保證券或債券，達到3.2兆美元，占美國流通債券總值的16%。房地美房地美（Freddie Mac） 簡介房地美成立歷史： 房利美全稱為美國聯邦國民抵押貸款協會，由當時的美國總統羅斯福和國會在年推動成立。年為減輕政府財政負擔，房利美轉變為公眾持股公司。 為防止房利美一家獨大，一家類似的機構房地美，即美國聯邦住宅抵押貸款公司于年成立。 運行模式 兩家機構都屬于“政府資助機構”，獲得政府信用支持，通過發行股票、短期或長期債券以獲得資金，資金來源包括養老基金、共同基金以及外國政府資金。 兩大機構的一般市場運作模式是：當市場衰退、信貸緊張時，他們提供債務融資，在二級市場購入按揭資產，向金融機構注入流動性

6、；當市場轉好時，他們再將手中的按揭資產出售給金融機構，并獲得差價收益。 也就是說，這兩家機構并不直接向社會公眾發放貸款，而是買進按揭資產或是提供信貸擔保服務，通過增進資本市場流動性實現盈利。 房利美和房地美所發行債券被認為是零風險，可以被銀行等金融機構不限量持有；收益可以免地方所得稅。 成立歷史： 重要作用 房利美和房地美是美國最大的兩家住房抵押貸款融資機構。這兩大機構持有或擔保的住房抵押貸款超過萬億美元，占美國萬億住房抵押貸款余額的近一半，由此可見這兩大機構在美國房地產市場中的舉足輕重的作用。 有分析指出，兩家機構的規模幾乎每年就擴大一倍，發展過于迅速、潛在風險隨之大幅度增加。同時，兩家機構

7、在美國頗具政治勢力，在國會有巨大影響力，因此導致對其監管不力。 上述兩家機構的風險在于，如果危機得不到控制，包括美國所有大銀行、大型基金和退休基金在內的數千家金融機構，以及外國政府和投資者都將出現重大損失。如果房利美和房地美破產，將促使各國央行下決心拋棄美國政府債券和美元資產，這對美國金融體系的打擊將是致命的，同時，也將嚴重影響世界經濟。 重要作用 危機受美國次貸危機的影響，美國房地產抵押貸款巨頭房地美、房利美于2008年7月身陷700億美元虧損困境。之后美聯儲和美國證券交易委員會（SEC）迅速聯手出擊，對美股的穩定起到立竿見影的效果。美國政府9月7日宣布，從即日起接管陷入困境的美國兩大住房抵

8、押貸款融資機構房利美和房地美。根據接管方案，美國財政部將向房利美和房地美注資，并收購相關優先股；兩大機構的首席執行官被限令離職，政府相關監管機構接管兩大機構的日常業務，同時任命新領導人。受美國房地產市場泡沫破裂沖擊，房利美和房地美目前陷入全面危機。在過去一年，兩大機構的損失已超過億美元。美國財政部長保爾森表示，房利美和房地美的問題使金融市場面臨系統性風險，接管這兩大機構是當前保護市場和納稅人的“最佳手段”。危機次貸危機的形成、爆發及對中國資本市場的啟示次貸危機的形成、爆發及對中國資本市場的啟示美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件調整日期調整后利率調整

9、日期調整后利率2008-3-192008-01-310.02250.03002005-09-200.03752008-01-220.03502005-08-090.03502007-12-110.04252005-06-300.03252007-10-310.04502005-05-030.03002007-09-180.04752005-03-220.02752006-05-290.05252005-02-020.02502006-05-110.05002004-12-140.02252006-03-290.04752004-11-100.02002006-01-310.04502004-0

10、9-210.01752005-12-140.04252004-08-100.01502005-11-030.04002004-06-300.0125調整日期調整后利率調整日期調整后利率2008-3-190.0美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件CDO(Collateralized Debt Obligation)擔保債務權證 資產證券化家族中重要的組成部分。它的標的資產通常是信貸資產或債券。這也就衍生出了它按資產分類的重要的兩個分支

11、：CLO(Collateralised Loan Obligation)和CBO(Collateralised Bond Obligation)。前者指的是信貸資產的證券化，后者指的是市場流通債券的再證券化。但是它們都統稱為CDO。 CDO歷史最早的CDO是由Drexel Burnham Lambert I在1987年發行的。十幾年后，CDO成為快速發展的資產證券之一。CDO快速的增長是收到眾多理財經理，基金經理，保險公司，投資銀行，退休基金的親睞。最關鍵的是，2001年 David X. Li介紹了Gaussian copula models，提供給CDO快速的定價方式，使CDO能夠廣泛的在

12、市場流通。根據Securities Industry and Financial Markets Association，2004年CDO總共發行1570億美元，2005年2720億，2006年5520億，2007年5030億.CDO(Collateralized Debt Oblig美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件控，防范類似美國的次級貸危機在中國重演，應當成為戰略考慮的要點。控，防范類似美國的次級貸危機在中國重演，應當成為戰略考慮的要點。控，防范類似美國的次級貸危機在中國重演，應當成

13、為戰略考慮的要美國住房金融體系及其經驗借鑒 住房金融體系本質上是圍繞住房的金融服務傳遞體系，通過一定的運行機制，使資金在居民家庭、銀行等金融機構以及投資者之間流動，實現金融債權債務在資金稀缺方和盈余方的最優配置，促進住房自有化率提高，推動住房市場健康平穩發展。 為了實現這一目標，美國政府經過兩個多世紀的探索，逐步建立起了當今全球最成熟的住房金融體系。我們將在回顧美國住房金融體系發展歷史、介紹當前美國住房機構體系的機構配置與運行模式的基礎上，重點考察美國住房金融體系中所體現的公共住房政策以及當前次級抵押貸款危機對美國住房金融體系的沖擊，分析總結值得我國借鑒的經驗與教訓。 美國住房金融體系及其經驗

14、借鑒 住房金融體系本質上是圍繞住美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件美國次貸危機研究課件住宅融資體系的國際經驗及啟示一、住宅市場發展的制度保障 1、與各國住宅市場發展相對應，各

15、國住宅金融的演化都有明顯的階段性。各國在解決住房問題過程中基本上都經歷了一個由解決住房困難到增加住房面積，再到提高住房質量以至全面提高居住水平的發展過程。在住宅金融政策方面也經歷了三個階段的演變。第一階段主要由政府財政直接參與住房開發、建設和經營，大多數居民租用公房；第二階段是政府由直接提供住房轉變為參與住宅金融市場，形成以國有金融機構為主體的住宅金融體系，目的是提高住房建設融資和消費支付能力；第三階段是政府間接參與住宅金融市場，著重在于宏觀調控，保證金融市場的穩定。 住宅融資體系的國際經驗及啟示一、住宅市場發展的制度保障 2、提高住房建設和消費支付能力的住房金融政策是第二階段的基本方針。發達

16、國家第二階段的發展一般都持續了20年以上時間，在這期間政府一般對房地產業持積極的金融支持政策。例如，美國曾制定了以提高開發商融資能力為目的的金融政策。60年代至70年代初期，美國開始全面實施都市更新計劃，同時在全國范圍內開展了大規模的拆遷運動。由于拆遷、建設費用大，安置住房數量不足，引發了許多爭議。1975年政府頒布實施美國住宅抵押貸款條例，1977年又頒布實施美國城市社區重建投資管理條例來鼓勵金融機構積極放貸；同時成立專門機構住宅區重建投資公司，以加大投資力度。日本通過財政投融資計劃，由財政機構吸收和籌集資金，為官方金融機構提供信貸資金和直接投資給公營或國家支持的住宅開發機構。日本政府也開辟

17、多種渠道，采取重點資助各種住宅機構和團體建造住宅，統管房租以及提供住宅補貼等多項政策來解決居民住宅問題。 2、提高住房建設和消費支付能力的住房金融政策是第二階段的基本美國次貸危機研究課件我國住宅產業處于第二階段初期，需要長達數十年的金融支持政策。我國經過20多年的改革開放和城鎮住宅建設的快速發展，人均居住面積得到較快提高，城鎮居民在總體上告別住房嚴重短缺時代，從數量型發展階段進入了增量與質量并重發展階段。2003年我國人均GDP達到1090美元，城鎮居民人均住宅建筑面積僅23.7平方米（折算為使用面積僅17.8平方米，2004年達到18.4平米），恩格爾系數37.7，只處于第二階段的初期。中國

18、作為發展中的轉軌大國，這個階段會遠遠超過地域人口小國，中國以提高住房建設和消費支付能力的住房金融政策也應當持續數十年之久，需要防止跨越發展階段或不顧本階段發展主流的傾向。 我國應借鑒國際經驗，明確對住宅生產和消費雙向支持的融資政策。政府提出了以人為本的執政綱領，把建設小康社會作為我國的政治目標，并將房地產業作為國民經濟的支柱產業進行培養，而房地產業也具有迅速發展的內在動力，所以長期穩定的金融支持政策是實現政治目標、改善人民居住水平和培育支柱產業的制度保障，構建以提高住房建設和消費支付能力為重點的金融支持體系具有深遠意義。 我國住宅產業處于第二階段初期，需要長達數十年的金融支持政策二、我國住宅金

19、融體系的發展方向 1、 發達國家住宅金融體系的特點 成熟的住宅金融體系一般都有獨立的政府非盈利性住宅金融機構協調整個住宅金融業務（例如日本的住宅金融公團，新加坡的中央公積金局等）。它向住房經營者和經營住房信貸的金融機構提供資金和其它便利，協調專業性的住宅金融機構(如互助性住房儲蓄機構或抵押銀行)，同時其它銀行與非銀行金融機構參與融資、提供擔保，從而形成一個各方參與、相互分工協作的運行機制。 二、我國住宅金融體系的發展方向 1、 發達國家發達國家和轉軌國家一般都建立商業性和福利性相結合的多元住宅融資體系，大多有專業性的住房融資機構。市場經濟國家在充分發揮市場機制的同時，也沒有忽視政府對福利性金融

20、體系的建設。發達國家既有商業性金融機構的支持，也有福利性金融機構的支持。在商業性金融體系中建立專業性的金融機構，其他金融機構積極配合。政府主要在福利性金融體系中對直接融資、信用補充和市場流動性方面提供積極的支持。從國際經驗看，大部分國家都有專業性的住房儲蓄機構，如德國的建筑儲蓄金融機構、日本住宅金融專庫、英國的建房社團等。研究表明，發展中國家推動住宅金融系統，建立專業的機構更可能成功。專業機構比一般機構更能夠提供購房貸款。 發達國家眾多機構參與和分工的融資體系既是推進住宅的建設和消費的重要手段，也是防范風險的必要措施。發達國家目前已形成了多種住宅金融機構共同參與、運用各種金融工具、多渠道籌集資

21、金的局面，廣泛運用住宅專業儲蓄和貸款制度、政府直接融資制度、政府信用補充和抵押銀行制度、不動產證券融資以推進住宅的建設和消費，同時也廣泛分散風險。 發達國家和轉軌國家一般都建立商業性和福利性相結合的多元住宅融2、我國應加強住宅融資體系的探索和試點 政府參與住宅金融市場，探索建立獨立的住宅金融機構來協調整個住宅金融業務，以利率引導、存款保險和信用補充為工作重點，協調各融資主體之間的利益關系與運行規則，有效地調控市場和實現社會福利。 建立多渠道的支持體系，培育多元化的融資工具。中國住宅金融支持機構非常單一，目前住宅建設和消費僅僅只有商業銀行和住房公積金提供支持，缺乏專業化的住宅融資機構，在信用補充

22、、市場流動和直接融資方面缺乏相應的支持主體和支持政策。培育多元化的融資機構是促進住宅消費和建設和分散風險的必要手段。 盡快建立專業性的住宅金融機構，同時進一步發揮住房公積金的作用和效能。現階段可繼續儲蓄銀行的試點和推廣，盡快建立具有中國特色的專業性的住宅金融機構，為我國住宅目標和產業發展提供持續的資金來源。同時應進一步發揮住房公積金的作用和效能，并在信用補充和市場流通方面迅速補位。2、我國應加強住宅融資體系的探索和試點 政府參與住宅金三、建立商業性和福利性相結合的金融支持體系 1、 建立福利性的金融體系是政府的職責 大多數國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業性金融體系。福利性金融體系

23、是以非盈利為出發點，體現政府福利，解決中低收入人群的住房問題，而商業性金融體系則為收入較高人群提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。經過幾十年的發展，福利性金融對中低收入者仍發揮主要作用。 發達國家在資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場化的態度。典型市場經濟國家對福利性金融在資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面都采取了直接參與或支持。各國政府特別是在資金籌集和信用擔保上發揮了積極的作用，如美國的FHA保險、VA擔保為住宅金融流通提供了大力支持；德國政府的建筑存款獎勵金、法國政府的非納稅儲蓄制度和住房儲蓄獎勵金為籌集資金起到了杠桿作

24、用。另外，在減輕返還負擔方面，各國政府也出臺了很多有利的政策。如美國的住房貸款利息收入扣除制度，英國的住房貸款利息補助制度、德國政府為購房者在8年間補助相當于購房價格5%的補助金，法國政府對住房價格的20%以內給予零利率融資。 三、建立商業性和福利性相結合的金融支持體系 1、 2、我國福利性金融體系亟待建立 我國目前商業性金融體系相對成熟，也承擔著各種收入結構居民的住宅融資需求，但商業性金融機構作為市場主體，不可能長時期承擔政策性的住宅融資責任，以福利性為目的的住房公積金制度尚未充分發揮作用，公積金大量閑置，對住宅融資的支持功能并未充分體現；而其他福利性金融幾乎空白，所以建立針對中低收入人群的

25、福利性融資體系是今后亟待解決的課題。我國應迅速改善公積金貸款服務現狀，加大對中低收入人群的金融支持力度和服務范圍。 2、我國福利性金融體系亟待建立 我國目前商業性金融體系四、建立針對中低收入群體的金融支持體系 明確中低收入群體融資的限制條件是發達國家普遍的經驗。從發達國家的經驗看，建立有效的中低收入群體的金融支持政策需要明確中低收入群體融資的限制條件。發達國家在解決中低收入住房問題上，往往在居住面積、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面提出了一系列的限制條件。 發達國家一般都建立與福利型住宅金融政策聯動的各種金融制度。歐美主要國家提供與政策性住宅金融聯動的各種制度。美國除重視稅制上的優待措施外

26、，對部分人群可提供保險、擔保，同時聯邦抵押機構還為辦理住房貸款的金融機構提供流動性支持。英國則實施了“住房貸款貼息制度（MIRAS）”，以購買住房為目的的居民從金融機構接受融資時，政府可替住戶交納一部分應繳利息。德國在1996年實施了“購房補助金制度”和以購房為目的的儲蓄優待制度，同時還有面向中低收入者的低利息融資的社會住房制度等。 四、建立針對中低收入群體的金融支持體系 明確中低收我國需要發揮金融部門和財政部門的合力作用，并建立相關的配套政策和限制條件。我國在解決中低收入群體的住房問題上，單純依靠金融部門的支持是不夠的，還需要發揮財政部門的作用，尤其是對于低收入階層，國家預算直接付款資助比金

27、融部門的支持更有效果。金融體系的支持也需要相關的配套政策支持，例如近期可探索“住房儲蓄再保險制度”，以增加住房儲蓄和降低金融風險；同時為了公平有效地為中低收入群體提供政策性住房服務，我國不但需要明確符合當地實際情況的政策實施對象，更需要嚴格地執行政策受惠條件。 我國需要發揮金融部門和財政部門的合力作用，并建立相關的配套政五、我國應通過融資保險和擔保體系建設，有效分散和化解金融風險 1、 發達國家都有完善的住宅融資保險和擔保體系建設。為改善居民的居住條件，同時有效分散和化解銀行風險，發達國家政府都積極介入抵押擔保保險市場。日本政府實行住房融資保險制度，規定商業性金融機構進行住房融資時，通過向住宅金融公庫投保，防止壞賬風險。美國成立的聯邦住宅管理局專門為中低收入家庭和退伍軍人購房提供100%的貸款擔保，當借款人無力償還債務時，聯邦政府將承擔未清償的債務，保證及時向金融機構支付本息。除公營抵押擔保機制外，美國還有八家私營抵押保險公司專門從事抵押保險。這種公營與私營抵押保險相結合的模式一方面提高了居民的支付能力，另一方面也大大降低了銀行信貸的風險。 五、我國應通過融資保險和擔保體系建設，有效分散和化解金融風美國次貸危機研究課件2、加強我國住宅融資保險和擔保體系建設。與發達國家相比，我國房地產融資擔保和保險機構發展滯后，目前尚沒有建立起全國性的融資擔保機構，也沒有建立起以住房抵押保險