1、龍灣湖粵西文化小鎮立項規劃報告開發建設單位：廣州粵珠投資有限公司 規劃單位：廣州筑華建筑設計顧問有限公司項目地址：龍灣湖位于化州市下郭街道辦、良光鎮與楊梅鎮交界的城鄉結合部，空港開發區邊上。其交通便利：距離茂湛高速楊梅出入口不足5公里；距離粵西機場（在建）5公里，化州機場大道、G207、X623均橫穿龍灣湖區。項目概規：項目總用地約1300畝(項目中間存有2500畝湖面水庫)，首期用地約450畝，建筑面積約150萬平方米，容積率約為2.0。立項依據住房和城鄉建設部、國家發改委、財政部公布關于開展特色小鎮培育工作的通知，明確提出，到2020年，我國將培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游

2、、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。國務院關于加快發展旅游業的意見（國發200941號）：茂名市旅游發展總體規劃(2011-2030)化州市下轄23個鎮(區、街道)土地利用總體規劃（2010-2020）：規劃依據：1. 旅游區（點）質量等級的劃分與評定，國家旅游局，1992年2月；2. 中國旅游資源普查規范，國務院，1992年；3. 風景名勝區建設管理規定，中華人民共和國建設部，1993年；4. 中華人民共和國環境保護法，七屆全國人大常委會，1997年5月；5. 風景名勝區規劃規范，國家技術標準監督局，1999年；6. 旅游發展規劃管理辦法，國家旅游局，2000年10

3、月；7. 旅游規劃通則，國家旅游局，2003年；8. 旅游資源分類、調查與評價標準，國家旅游局，2003年；9. 廣東省旅游管理條例（2006-2010）；10. 國家其它有關法律、法規和技術標準、規范。總則：一、特色小鎮的立項背景和依據（一） 地緣優勢：粵西地區的規劃藍圖東融珠三角、西接北部灣北聯大西南、南拓東南亞“東融西聯”充分發揮東接珠三角、西臨環北部灣經濟區的區位優勢，積極推動與環北部灣經濟區和大西南地區的對接和合作，主動融入珠三角。 “南拓北優”依托沿海岸線港口和海洋資源等優勢，充分利用海洋空間，進一步向南拓展發展空間，打造“海上粵西”，促進陸海協調發展；優化北部地區的自然環境，在保

4、護好生態環境的前提下，適度推進適宜開發地區的建設。（二） 粵西空港經濟圈：發展機遇百年一遇！ 根據國際航空運營經驗，大型樞紐機場客運量每增加100萬人，將拉動地方經濟增長0.5個百分點，增加就業崗位1萬人；一個航空項目發展10年后，給當地帶來的效益產出比為180，技術轉移比為116,就業帶動比為112。一個大型樞紐機場的功能可以輻射到與航空相關的旅游業、服務業、金融業、物流業、房地產業等領域，從而形成一個較大的產業鏈。（三）產業優勢：化州是中國化橘紅之鄉化橘紅是中國四大南藥”和“十大廣藥”之一： 為推動化橘紅產業發展壯大，化州市先后出臺了一系列有關化橘紅特色產業發展的政策，通過調整產業導向、產

5、業規劃和產業布局，從政策上傾斜、從資金上扶持等舉措，把創建化橘紅特色產業基地作為該市貫徹實施品牌帶動戰略、實現“南藥強市”戰略目標。如果把化橘紅的研發、加工、貿易、休閑養生和文化旅游有效整合，特別是海外市場的進一步拓展，形成完善的化橘紅產業鏈，完全可以成為拉動化州經濟發展的百億產業。（四）化州文旅：資源豐富 蓄勢待發 秀山圣水產靈異。盛產中醫藥瑰寶化橘紅的化州大地，鑒、羅兩江自北向南縱貫全境，山川秀美，自然資源豐富，如南國名山中火嶂便極具旅游開發價值。化州文化源遠流長，兼容并蓄。冼太文化、孔子文化、佛教文化、紅色老區文化、民間民俗文化既有同源性，又別具鮮明的地方特色，富有生命力，在省內外都享有

6、較高的聲譽。2012年，化州被授予“中國最具特色文化休閑旅游城市”榮譽稱號。 化州旅游產業旅游業是促進地方經濟健康可持續發展的朝陽產業，相比較之下，化州市的旅游業雖然取得一定成績，但還是整合得不夠，打磨得不好，總體而言還是“養在深閨人未識”，還未發揮應有的效能。目前，化州市正加快實施化州市旅游總體規劃，推動全域旅游發展，致力用20年左右時間把化州打造成橘紅故里國民休閑旅游創新示范基地、南國精品儒佛文化與休閑農業旅游勝地和粵西明珠江畔幸福小城。（五）旅游休閑：消費升級,大勢所趨 以珠三角各城市為核心的廣東省經濟總量居全國前列， 發達的經濟環境，決定了其區域內部以及對外商務活動往來以及市民周末休閑

7、度假活動的日益頻繁，會議商務、度假等多種旅游市場正在興起，將為度假區帶來良好的發展機會。 廣東臨近港澳的區位優勢和海外粵籍華人、華僑血濃于水的故鄉情緣是龍灣湖頗有潛力的海外旅游休閑度假的客源市場。 回歸自然、生態旅居；認同知識、文化旅游；康體保健、休閑旅游已成為二十一世紀旅游三大發展趨勢。追求生活的素質和品位是人們在滿足溫飽問題后的必然選擇。 美國未來學家甘赫曼將人類社會發展的第四次浪潮預言為“休閑時代”。據WTO預測，到2025年，休閑產業將取代傳統的主導產業和現代信息產業，躍居世界第一大產業。 為進一步推廣化橘紅文化的特色資源，推動旅游與文化、農業融合發展，擦亮化橘紅品牌，致力將化橘紅的研

8、發、加工、貿易、休閑養生和文化旅游有機整合起來，構建完善的化橘紅產業鏈條，加快化橘紅產業轉型升級，把化橘紅產業培育成拉動化州市經濟發展的百億產業， 本項目擬打造化橘紅為主題產業的養生休閑小鎮。一、特色小鎮的立項背景和依據總結：化橘紅特色小鎮的建設 是國家政策導向、本地產業發展、消費升級趨勢、粵西人文傳承、自然資源優勢等各個要素的綜合統籌的結果，具備天時地利人和的立項開發條件，是響應國家宏觀政策統籌鄉鎮發展、利國利民的好項目。（二）特色小鎮的項目定位與規劃：化橘紅產業養生休閑體驗小鎮粵西文化旅游休閑體驗之都空港經濟圈橘紅產業小鎮特色小鎮概念說明1）融合平臺 ：化橘紅特色小鎮“非鎮非區”，是化州化

9、橘紅產業的創新發展平臺。是按照創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，聚焦化橘紅產業，融合粵西文化、旅游、社區功能的產業和人文的發展平臺。2）創新空間： 化橘紅特色小鎮，在小空間里融合化橘紅產業功能、旅游功能、文化功能、社區功能，構筑集化橘紅產業鏈、投資鏈、創新鏈、人才鏈、服務鏈于一體的養生休閑產業創業創新生態圈，是新常態下創造有效供給、提高供給質量、提升供給效率、創新制度供給的全新空間。3）文化載體：文化特色是軟實力，也是產業發展最終的生命力。化橘紅小鎮要匯聚化州、粵西的人文資源，特別是要把文化基因植入產業發展、生態建設全過程，結合自身實際著力培育創新文化、延續粵西的歷史文化根脈、保護非物質文

10、化遺產、打造獨特的山水文化，形成“人無我有”、“人有我優”的化橘紅主題的粵西特色文化。4）健康休閑：化橘紅特色小鎮是一個化州城鄉經濟和消費發展的紐帶，在這里要大力發展社區組織力量，形成一個可以聚人氣、通人文的體現社會主義核心價值觀的和諧社區，讓城市人找得到“鄉愁”，吃得到健康農產品，享受旅居度假生活。它的開發建設既要以經濟效益為中心，又要堅持自然資源的保護和可持續利用；既要以旅游、度假、休閑為主題，又要兼顧娛樂、健身。5）公益力量：公益力量是無窮的。小鎮要引導和自發成立大批社會公益組織機構，政府給予政策支持，在特色小鎮要培育和踐行社會主義核心價值觀，大力弘揚愛國、愛社、愛民的優良傳統，要崇尚公

11、德心、孝心、博愛、宗教等精神信仰，要為特色小鎮注入精神力量，為民眾凝聚價值依歸。化橘紅產業化小鎮，為化州市新一輪產業轉型升級，開拓了廣闊的空間，化橘紅文化旅游產業的深層次開發利用，將給國民健康帶來的更多更大驚喜，更加令人期待！二、特色小鎮的定位規劃三、小鎮規劃布局概述一）、橘紅小鎮的功能規劃小鎮規劃建設項目：粵西文化園、化橘紅產業園、化橘紅特色商業街、化橘紅展銷中心、五星級度假會所、省級名優學校（幼兒園、小學、初中和高中）、三甲級醫院、龍灣湖社區綜合體及人才住宅社區、養生度假社區等配套設施。 粵西企業家禪修別院粵西印象園 規劃示意化橘紅產業園 規劃建設橘紅文化博物館，化橘紅科普園、化橘紅科研中

12、心、化橘紅養生文化墻、化橘紅養生會所、化橘紅辦公總部等等。通過一個產業園，帶動一條產業鏈。本功能區擬投資額（億元）： 4.66 建設用地（畝）：100化橘紅產業園 化橘紅展銷中心 打造化橘紅展覽展銷中心、化橘紅品牌展示中心、化橘紅電商中心，集工藝、品牌、展覽、展示、體驗、批零、電商一體，形成化橘紅對外經貿往來的一大窗口。本功能區擬投資額（億元）：4； 建設用地（畝）： 100化橘紅展銷中心 五星級度假會所 打造度假區集生態體驗、商務會議、高級培訓、休閑度假等功能于一體的商務度假會所。以五星級半島酒店會所為主體，涵蓋了國際會議中心、SPA休閑中心、國際培訓中心、直升機停機坪、游艇碼頭、水上高爾夫

13、球場等高端配套 。本功能區擬投資額（億元）： 5；建設用地（畝）： 130五星級度假會所 三甲級醫院規劃設三甲級別的中心醫院一間，建立比較完善的醫療體系，服務全區；并建設以中國傳統中醫文化養生文化為主體的康體中心；設立運動醫療急救站；設立水上應急救生站。同時，在各主要景點建立服務網絡體系，確保游客無身體安全之憂。以三甲醫院為依托 養生度假社區打造俱樂部式養生度假區，凸顯生態與自然風格，彰顯叢林生活、私密隱居、天地人合一的休養度假環境，個人家庭度假休閑的理想之地。 本功能區擬投資額（億元）： 6 ； 建設用地（畝）：300 本功能區擬投資額（億元）： 6 ； 建設用地（畝）： 120 三甲級醫院

14、 養生度假區龍灣湖社區綜合體秉承以人為本，便民利民的宗旨，打造以整合資源、提供方便、滿足需求、構建和諧為目的龍灣湖社區綜合體，社區綜合體集合了社區管理、文體休閑、醫療衛生、交通市政、社區商業五大功能構成的公共服務設施聚合體，是社區的公共服務中心，可以提供一站式的綜合公共服務，有助于打造一個功能完善、生活便捷、環境優美、文化繁榮、平安穩定、社區和諧的美麗小鎮。本功能區擬投資額（億元）：5.64；建設用地（畝）： 150 社區綜合體化橘紅特色商業街 打造具有粵西特色的美食街購物街，集合各種民間工藝品，粵西及嶺南特色美食、農副產品等等成為粵西地區特產展貿的購物特區。商業街分別劃分各地方特色品牌：茂名

15、風情街，化州風情街，湛江風情街，吳川風情街， 本功能區統籌在社區綜合體內。特色商業街文化廣場（粵西海洋文化精神、拼搏精神、中國風等建筑小品、商業街、文化旅游功能規劃）化州印象園（融合粵西風俗、嶺南文化的文化城、景觀+文藝表演），千禧廣場（婚慶產業鏈一條龍服務，中西式婚戀、婚慶采購、宴席、主題酒店、婚紗攝影等等）印象粵西 （參考印象桂林、印象麗江的水上舞臺表演）龍灣湖國際高爾 夫（高端商務、社交、休閑平臺）日月潭包含兩個小湖，日湖、月湖。主要景觀及配套水上粵西規劃參考百草園農場規劃示意：打造中藥種植、養生療養、培訓教育、參觀休閑。文化傳承的綜合基地龍灣湖居住組團命名參考桃花源：種植桃樹的人間桃源

16、藍波灣：臨湖的半島港灣社區湖濱墅：一二線別墅組團江南岸：江南風格的庭院別院檀香山：種植檀香樹或景觀的組團愛琴海：寓意愛情及浪漫的居所海生月：海天一色的景觀組團未央湖：臨湖而居，意氣風發五福門：代表吉祥如意的府邸方案一） 景觀+情懷特色的三字命名方案二）景觀+吉祥寓意的四字命名山海圍城：半山+湖濱的景觀府邸江南春曉：江南風光的庭院建筑紫金名門：富貴家族的傳承之地聚龍寶邸：社會精英階層匯聚金玉良苑：財富發達的吉祥居所景秀山河：山景水景交融的組團怡馨閑庭：溫馨祥和的休閑居所疊翠雅閣：園林綠化特色組團福鑫高第：富貴雙全的書香之家方案三） 景觀特色的2字命名悅海：尚峰：鴻瑞：帝峰：云廬：逸莊：景軒：湖濱

17、： 一：主干道：龍灣湖大道二、環島路：環島一路、環島一路、環島一路、環島一路、環島一路、 環島一路、環島一路、環島一路、環島一路、三、水上干道：絲綢之路（一帶一路）四、組團道路：組團名+，如碧海組團碧海一路、碧海二路、碧海三路、碧海四路、碧海五路、 道路系統命名：楊梅古村落： 打造民宿、文化休閑、旅游度假、養生一體化的度假村植物園科普基地16丁香園海棠園梅花牡丹園木蘭園 宿根花卉園玉簪園 盆景園 桃花園櫻桃溝月季園紫薇園 （二）、綠地景觀系統綠地系統總體上由景觀生態綠地、游憩觀賞綠地兩部分組成。景觀生態綠地主要以原生自然植被為基礎，通過豐富鄉土樹種進行林型重建，結合各類旅游度假項目建設；游憩觀

18、賞綠地結合用地開發及其功能進行綠地建設，配植觀賞性強、有益健康的品種，通過化橘紅的合理搭配形成賞心悅目的局部景觀，并適當設置涼亭、座椅、石凳等簡易的游憩設施。水域景觀：水域是化橘紅產業養生小鎮的基本元素，保持龍灣湖水位的穩定、保障水路的通暢、營造豐富獨特及有活力的水域景觀是度假區成功與否的關鍵。規劃疏浚內庫水道，使龍灣湖庫區連成一體，進一步突出“湖”與“島”的主題。在不同區域的湖灣處有選擇地規劃一些風格各異的濕地景觀 （三）、內部交通規劃入口規劃主入口：位于度假區休閑小鎮，作為度假區的主要出入口，與空港快線相接。一般入口：結合外部道路系統規劃，每一功能片均設有入口區，其中，馬頭嶺山地度假區還設

19、有水路入口。 內部交通組織除外部道路的功能區入口交通組織外，在規劃區內部設置環湖干道聯通各功能片區，并以此為基礎建設綠化景觀走廊，形成度假區的綠道網絡，將整個度假區的各功能組團有效的組織起來，人們可以通過綠道下的人行、電瓶車道系統自由的到達各功能區。規劃以主次干道、電瓶車道、步行道、環湖自行車道、木棧道、航道、直升機航線等聯系核心區各功能組團以及濱湖區東西南北各景觀節點，形成度假區內出行安全便捷舒適、景觀賞心悅目的綠色交通系統。內部旅游交通組織度假區外部車輛都停靠在半島酒店的港灣停車場，度假區內部交通以環保專用車輛連接主入口及各景區景點。在度假區形成以電瓶車、自行車、皮劃艇、小木舟、游船等為主

20、的交通工具，并根據游客出行保持在舒適合理的步行區域范圍。三、小鎮規劃布局概述（四）生態環境保護生態性目標通過生態綠地的營造，起到涵養水源、改善水質，提高空氣質量和小環境質量，營造一個山水一體、分布均勻、結構合理、功能完善的生態系統。自然景觀營造景觀營造以植物造景為主，形成具有鄉土氣息、且擁有完整立體結構的仿生次生環境，結合湖面、坡地、水岸，合理布置層次化的植被，以彩色樹種的搭建豐富地域植被。保護性分區規劃龍灣湖山林撫育與綠化工作的原則為：以封山育林為主，重要游覽點與接待區進行林相改造和景觀培育，度假區外圍丘陵地區結合林果生產進行全面綠化。濱湖保護性利用區域龍灣湖濱湖地帶環境較脆弱，原則上工程建

21、設要求從臨水后退20米，以確保湖岸穩定。濱湖地帶以生態保護為基本目的，結合環境景觀效果進行改造，實施保護性利用。環衛設施規劃建立度假區垃圾清掃、收集、轉運體系，加強環境衛生管理。垃圾集中運至規劃區外的城市垃圾處理廠進行無害化處理。在度假區中心附近設置一處環衛設施管理用地。三、小鎮規劃布局概述項目分期建設規劃 龍灣湖度假區建設計劃12年，分三期進行：近期：2017年-2022年（重點規劃建設期）中期：2022年-2025年遠期：2025年-2027年1.項目名稱：化橘紅產業園 投資額（億元）： 4.66 建設用地（畝）：100 投資進度（億元）：2017年 2 ；2018年 1.3 ；2019年

22、 1 ；2020年 0.36 。2.項目名稱：省級名優學校 投資額（億元）： 2.8 建設用地（畝）： 250 投資進度（億元）：2017年 0.7 ；2018年 0.7 ；2019年 0.7 ；2020年 0.7 。3.項目名稱： 三甲級醫院 投資額（億元）： 6 建設用地（畝）： 120 投資進度（億元）：2017年 1.5 ；2018年 1.2 ；2019年 1.7 ；2020年 1.6 4.項目名稱： 化橘紅銷售中心 投資額（億元）：4 建設用地（畝）： 100 投資進度（億元）：2017年 1 ；2018年 1 ；2019年 1 ；2020年 1 5.項目名稱： 五星級度假會所 投資

23、額（億元）： 5 建設用地（畝）： 130 投資進度（億元）：2017年 1.25 ；2018年 1 ；2019年 1.5 ；2020年 1.25 。6.項目名稱： 城市綜合體 （含化橘紅特色商業街） 投資額（億元）：5.64 建設用地（畝）： 150 投資進度（億元）：2017年 1.41 ；2018年 1.2 ；2019年 2.03 ；2020年 17.項目名稱： 粵西文化園 投資額（億元）： 9 建設用地（畝）：150 投資進度（億元）：2017年 3 ；2018年 3.3 ；2019年 1.16 ；2020年 0.47 。8.項目名稱： 養生度假區 投資額（億元）： 6 建設用地（畝）

24、：300 投資進度（億元）：2017年 2.44 ；2018年 2.09 ；2019年 1 ；2020年 0.47 。四、分期建設與投資概算 特色小鎮投資概算一覽公司自籌開發資金廣州粵明投資管理有限公司主營業務是投資、金融、理財等業務，公司核心團隊來做建筑工程行業，具有20多年的建筑工程行業經驗，并承建了數百個大大小小的各類工程，在珠三角等發達城市留下了多個地標性建筑。政府投資引導休閑小鎮已經納入廣東省的國民經濟發展規劃和年度計劃，本項目需要加大政府對旅游業的引導性投入。有關部門要優先安排旅游區水、路、電、訊等建設項目。對于區域性旅游基礎設施的建設項目應積極向上級政府爭取多種形式的立項支持。招

25、商引資堅持國家、集體、個體、私營、外資一齊上的方針和誰投資、誰受益原則，調動各方面的積極性，鼓勵在龍灣湖休閑度假養生小鎮開發建設旅游項目，形成多渠道投資、多元化發展的多贏格局。五、資金保障體系 八、品牌營銷建議1、包裝概念建議區外導視系統：旨從項目主干道的戶外廣告，到標準色的交通指示，到抵達項目的道路的道旗，到銷售中心指示的精神堡壘，都在指引客戶到訪項目現場，區外導視系統由于在交通道路上，所以字體要大，對比要鮮明，信息要簡潔，不需要太強的設計感，便于在高速移動狀態下獲取信息，前往項目現場。工地導視包裝：主要是區外圍擋和區內圍擋以及排柵字，如果地處交通要道，建議使用發光排柵字，白天夜晚都能起到廣

26、告和導視的作用，排柵字內容簡潔，一般由樓盤名稱加上電話，最多加上價格信息或是定位語，盡量簡潔易記。銷售中心包裝：由于是銷售作戰主戰場，所以銷售中心包裝至關重要。銷售中心包裝主要是沙盤模型、區位圖、品牌展示區，沙盤模型，沙盤模型一般都比較常規，講究一點會加入一些動感元素，比如彩燈、流水、視頻播放、樓體模型升降；可以考慮，創意沙盤模型做成可進入沙盤，客戶可走入沙盤近距離觀看。區內導視系統：銷售中心內的指示主要指示各個功能區，如指引衛生間、辦公區、示范區等；示范區指示系統，主要指引參觀不同配套及不同產品的樣板房，最要是引導客戶走看樓動線；看樓動線的設置的最佳原則是傻瓜式看樓，單向、封閉、循環，并把所

27、有賣點展示給客戶，客戶可在沒人帶領下參觀完園林、樣板房、配套，一條道走完，最后又回到了銷售中心。包裝建議示范區包裝：主要是增加示范區主題元素和生活氛圍，比如增加鳥鳴器，鳥叫聲讓客戶更有親近自然之感；增加秋千或休閑座椅，增添生活氛圍，增加情景小品（小人偶、小盆栽），更有情趣，同時，增加一些趣味的溫馨提示等；夜景還可在樹上增加流星燈，可增加示范區的絢麗夢幻感；最后，可增加一些園林介紹，如無邊際用詞介紹，花草樹木品種介紹，能更多體現園林價值。樣板房包裝：一個是看樓通道的包裝，一個是房間內部生活氛圍包裝；看樓通道要主要是用噴繪或KT版擋住水泥墻面，用綠植或塑料裝飾看樓通道，同時增加產品介紹及專修標準展

28、示；樣板房內部包裝，一般產品生活氛圍遠比裝修奢華更重要，通過居家用品擺放，為客戶描述未來生活的方式，引起客戶未來生活聯想，而不是冷冰冰高大上展示。項目配套包裝：一般項目配套在早期實際是難以完工的，能和示范區一起展示配套常常是社區商業包裝，一般會在商業街道擺放咖啡桌椅和遮陽傘，以及為開業門店做一些已引進的品牌門頭，并配上遮雨棚，氛圍更濃，如未引進可打擦邊球，制作一些知名品牌的山寨門頭，店面櫥窗會做一些寫真畫面，展示店面業態，如同看到店鋪內。所以在包裝是要做好業態規劃，盡量涵蓋日常生活所需，吃喝玩樂都有，比如咖啡店、服裝店、特色餐館、美容美發、小超市等。第一階段：在項目建設期間，可以通過以效果圖、規劃圖為主線來進行宣傳，通過戶外廣告、社團活動造勢、自媒體廣告、電視廣告，專業網站等渠道，為龍灣湖的品牌的打造做良好的鋪墊。第二階段：等到園區建設到一定程度，有了銷售中心和樣板房之后，就可以對外開放參觀，通過效果圖，宣傳單，沙盤等形式對客戶進行介紹和預約購買。商業也可以開展招商。第三階段：最后打造出一個集休閑，旅游，文化，居住，醫療，教學、鄉土文化綜合體與一體的完備產業；一個能成功吸引人群并能使他們滿意地生活的有個完備的園區。2、品牌營銷整合推廣建議2、品牌營銷整合推廣建議口碑營銷（場景營銷）：以高爾夫球場為賣點，宣傳該項目為國際標準高爾夫球場為配套的樓盤。早上和黃昏的時候到海一般