1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2003年年上海土土地公開(kāi)開(kāi)招投標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)的的分析2003年年上海實(shí)實(shí)施8次次土地公公開(kāi)招技技標(biāo),共共推出土土地1662幅,總面積積13773.88公頃。這這些土地地將建成成約11138萬(wàn)萬(wàn)平方米米的住宅宅,由于于中標(biāo)的的土地費(fèi)費(fèi)用在規(guī)規(guī)定期限限內(nèi)必須須全部支支付,開(kāi)開(kāi)發(fā)商拿拿到這些些地塊后后,迫于于高額的的財(cái)務(wù)成成本,不不得不馬馬上開(kāi)發(fā)發(fā),預(yù)計(jì)計(jì)這些土土地建成成的房子子將占上上海市場(chǎng)場(chǎng)20004年全全年供應(yīng)應(yīng)量的550%左左右,并并將在220044年下半半年

2、陸續(xù)續(xù)推向市市場(chǎng)?，F(xiàn)現(xiàn)對(duì)此進(jìn)進(jìn)行分析析,以220033房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的原材料料一土地地的供應(yīng)應(yīng)量及價(jià)價(jià)格,來(lái)來(lái)預(yù)測(cè)220044年上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的走向。1、地塊分布區(qū)域(見(jiàn)圖一)招標(biāo)土地中寶山、奉賢、青浦和松江這些邊遠(yuǎn)區(qū)域分布的地塊數(shù)量最多。而傳統(tǒng)市中心,如黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長(zhǎng)寧的土地供應(yīng)量非常少,決定了2004年市中心區(qū)域的高價(jià)位的新建一手房屋數(shù)量有限,價(jià)格應(yīng)該穩(wěn)中有升,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大。 圖一：地塊塊分布2、各各區(qū)招投投標(biāo)土地地面積情情況(見(jiàn)見(jiàn)圖二)從各區(qū)區(qū)域招投投標(biāo)土地地面積情情況看,20003年上上海公開(kāi)開(kāi)招投標(biāo)標(biāo)的土地地面積共共計(jì)13331萬(wàn)萬(wàn)平方米米,其中中松江區(qū)區(qū)的土地

3、地面積達(dá)達(dá)到2882.331萬(wàn)平平方米,所占比比例達(dá)到到20.55%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其其他區(qū)域域。此外外寶山、青青浦、金金山、浦浦東新區(qū)區(qū)等區(qū)域域的土地地供應(yīng)量量也不小小?？梢砸灶A(yù)見(jiàn),未來(lái)22年內(nèi),上海外外環(huán)線(xiàn)兩兩側(cè)的邊邊遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)將成為為推案集集中區(qū)域域。 圖二：各區(qū)區(qū)招投標(biāo)標(biāo)土地面面積(萬(wàn)萬(wàn)平方米米)3.土土地性質(zhì)質(zhì)(見(jiàn)圖圖三)(11)各類(lèi)類(lèi)土地性性質(zhì)的比比例僅純純住宅用用地占到到的比例例就己達(dá)達(dá)到799%,因因此可以以看出未未來(lái)住宅宅項(xiàng)目仍仍是上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上上的主力力軍。 圖三：土地地性質(zhì)從低低容積率率住宅用用地供應(yīng)應(yīng)情況看看(見(jiàn)圖圖四),容積率率在0.8以下下的純住住宅類(lèi)土土地共222

4、塊,總面積積為2445.447萬(wàn)平平方米,在20003年年所有招招技標(biāo)純純住宅類(lèi)類(lèi)用地中中所占比比例達(dá)到到33%,預(yù)計(jì)計(jì)建筑面面積達(dá)到到2499.366萬(wàn)平方方米。可可以看出出,未來(lái)來(lái)上海低低密度住住宅仍有有不小的的推案量量,且松松江將是是最大的的別墅和和低密度度住宅的的供應(yīng)區(qū)區(qū)域。 圖四：別墅墅類(lèi)(低低密度住住宅)用用地容積率率在0.8以上上的純住住宅類(lèi)土土地共994塊,總面積積為6880.771萬(wàn)(見(jiàn)圖五五),在在20003年所所有招投投標(biāo)純住住宅類(lèi)用用地中所所占比例例達(dá)到667%,預(yù)計(jì)建建筑面積積將達(dá)到到8888.777萬(wàn)平方方米。未未來(lái)上海海市容積積率在00.8以以上的公公寓項(xiàng)目目推案

5、量量集中在在寶山、南南匯、浦浦東和青青浦等邊邊遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)。 圖五：公寓寓用地(萬(wàn)平方方米)(22)成交交價(jià)格從圖圖六、七七中可以以看出,黃浦區(qū)區(qū)、盧灣灣區(qū)、虹虹口區(qū)、徐徐匯區(qū)和和嘉定區(qū)區(qū)的平均均樓板價(jià)價(jià)是目前前上海各各區(qū)中最最高的55個(gè)區(qū)。不不過(guò)需要要指出的的是黃浦浦區(qū)招投投標(biāo)地塊塊僅1幅幅,且為為商業(yè)用用途。預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)虹口區(qū)區(qū)將成為為除傳統(tǒng)統(tǒng)中心區(qū)區(qū)(黃浦浦、靜安安、盧灣灣及長(zhǎng)寧寧)外房房?jī)r(jià)最高高的區(qū)域域,而嘉嘉定區(qū)的的房?jī)r(jià)也也將達(dá)到到甚至超超過(guò)市區(qū)區(qū)的價(jià)格格行情。 圖六：各區(qū)區(qū)成交價(jià)價(jià)格圖七：平均均樓板價(jià)價(jià)(3)招招標(biāo)的方方式變化化其其間招投投標(biāo)方式式歷經(jīng)從從最高價(jià)價(jià)中標(biāo)到到中間價(jià)價(jià)綜合評(píng)

6、評(píng)分法的的變化。在在20003年111月的的8號(hào)地地塊公告告投標(biāo)中中，虹口口、金山山、青浦浦、奉賢賢、楊浦浦、松江江實(shí)施中中間綜合合評(píng)分法法，南匯匯實(shí)施最最高價(jià)中中標(biāo)法，寶寶山、普普陀、閔閔行兩種種方法都都有。20003年年初進(jìn)行行土地公公開(kāi)招投投標(biāo)時(shí)很很多區(qū)采采用的是是最簡(jiǎn)單單的價(jià)高高者得地地的方法法，經(jīng)過(guò)過(guò)報(bào)名初初審核準(zhǔn)準(zhǔn)后，所所有企業(yè)業(yè)將報(bào)名名資料包包括規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案、可可行性研研究報(bào)告告、保證證金、報(bào)報(bào)價(jià)、企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)和銀行行資信等等資料放放入投標(biāo)標(biāo)箱，然然后由區(qū)區(qū)房地局局開(kāi)箱，當(dāng)當(dāng)眾宣讀讀投標(biāo)價(jià)價(jià)格，價(jià)價(jià)高者得得地。這這種方法法的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是以采采用類(lèi)似似拍賣(mài)的的方法用用價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)衡量

7、量，比較較客觀公公允；缺缺點(diǎn)也比比較明顯顯，土地地格被不不斷抬升升,在執(zhí)執(zhí)行此政政策的半半年內(nèi)上上海土地地市場(chǎng)的的價(jià)格平平均上漲漲了300%500%,很很多小公公司不顧顧自身經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力,瘋狂狂出高價(jià)價(jià)參與投投標(biāo),獲獲得土地地后無(wú)力力開(kāi)發(fā),與政府府反復(fù)糾糾纏優(yōu)惠惠的開(kāi)發(fā)發(fā)政策,由于土土地連續(xù)續(xù)暴漲,不少小小公司獲獲得土地地后將中中標(biāo)土地地的項(xiàng)目目公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手倒賣(mài)賣(mài),形成成土地市市場(chǎng)的黑黑洞。由于于土地價(jià)價(jià)格不斷斷上漲,不少區(qū)區(qū)政府又又從第77、8號(hào)號(hào)土地招招投標(biāo)開(kāi)開(kāi)始采用用綜合評(píng)評(píng)分法。其其評(píng)分方方法是技技標(biāo)金額額占700分,規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案88分,可可行性研研究報(bào)告告6分,開(kāi)發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)6分

8、,從業(yè)業(yè)業(yè)績(jī)5分分,銀行行資信55分。其其中投標(biāo)標(biāo)金額采采用均值值法,即即政府事事先確定定一個(gè)投投標(biāo)底價(jià)價(jià),底價(jià)價(jià)之下的的標(biāo)書(shū)皆皆為廢標(biāo)標(biāo),底價(jià)價(jià)之上的的每正負(fù)負(fù)2%,則扣減減2分。用用這個(gè)方方法來(lái)改改變土地地價(jià)格不不斷攀升升導(dǎo)致房房?jī)r(jià)瘋漲漲的趨勢(shì)勢(shì)。這個(gè)個(gè)辦法確確實(shí)對(duì)土土地價(jià)格格過(guò)快上上漲其到到了抑制制作用,最近的的土地價(jià)價(jià)格下降降約100%。但是是部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商已已經(jīng)針對(duì)對(duì)上述辦辦法有一一系列對(duì)對(duì)策,如如針對(duì)投投標(biāo)金額額均值法法,一個(gè)個(gè)公司發(fā)發(fā)動(dòng)子公公司、孫孫公司起參加加投標(biāo),如寶山山某地塊塊11家家投標(biāo)單單位中有有5家是是同一系系統(tǒng)的,最終如如愿中標(biāo)標(biāo):針對(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案,開(kāi)發(fā)發(fā)商都美

9、美侖美失失的超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì),因?yàn)闉橹袠?biāo)后后并不要要求實(shí)施施投標(biāo)方方案,反反正是書(shū)書(shū)面文章章,大家家就抄遍遍海內(nèi)外外,集天天下之大大成;又又如可行行性研究究報(bào)告要要求闡述述項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度、市市場(chǎng)分析析、財(cái)務(wù)務(wù)分析、付付款進(jìn)度度和資金金安排,在短短短的半天天時(shí)間,5至99名評(píng)委委們也不不都是財(cái)財(cái)務(wù)專(zhuān)家家,如何何來(lái)閱讀讀評(píng)價(jià)十十幾份甚甚至幾十十份可研研報(bào)告:又如開(kāi)開(kāi)發(fā)資質(zhì)質(zhì),許多多技標(biāo)單單位都是是掛羊頭頭賣(mài)狗肉肉,引人人關(guān)注的的的浦東東某地塊塊,最后后中標(biāo)單單位的一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)資質(zhì)單單位是受受人托請(qǐng)請(qǐng)代為投投標(biāo),中中標(biāo)后由由請(qǐng)托人人開(kāi)發(fā)。針針對(duì)從業(yè)業(yè)業(yè)績(jī),有些開(kāi)開(kāi)發(fā)商胡胡亂填寫(xiě)寫(xiě),政府府部門(mén)在在半天時(shí)時(shí)間如何何內(nèi)查外外調(diào),搞搞清楚哪哪些項(xiàng)目目是誰(shuí)建建造的,何況現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)外外地來(lái)的的開(kāi)發(fā)商商更是一一點(diǎn)也不不了解。銀銀行資信信中信譽(yù)譽(yù)級(jí)別不不是由同同一個(gè)銀銀行出具具的,其其評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也各各不相