1、 .wd. .wd. .wd.?綠地控股集團盈利能力分析?一、緒論一選題背景通過對近二年來的梳理，政府對房地產的政策特點已經 基本明朗，政策傳達給市場的理解是關于房地產市場宏觀調控有二點思路，首先是服從市場化的改革方向和大局，其次，就是宏觀調控不會退出；本屆政府對房地產市場采用的是更加市場化的管理手段，即房地產市場趨熱時不出手打壓，但在房地產市場調整時也同樣不會出手。另外，從地方政府陸續放開限購開場，到銀監會首次從中央層面發布文件支持首套住房的需求，再到央行放開“二套房貸政策，最后到年底左右的降息等等，一連串的穩定房地產市場的政策與前期政策預期大相徑庭，政策已經由無為而治，全面轉向政策扶持。在

2、宏觀經濟增速逐步回落的背景下，出于穩定經濟增長的需要，政府不得不再次利用房地產市場對經濟的拉動作用。而中國政策市的特點也再次顯現。二研究的目的與意義房地產業是隨著中國國民經濟市場化改革逐步開展起來的，是先導性，根基性的產業，正逐步成為中國國民經濟的支柱產業。本文的目的在于通過對綠地集團的指標及其數據的收集、整理并進展分析，對房地產上市公司的盈利能力作出定量的評價。了解近幾年我國房地產企業開展的現狀，通過分析及時發現問題，找出影響房地產上市公司盈利能力的關鍵指標，并提出提高企業盈利能力的對策，為行業開展和政策的出臺提供參考作用，并依此改善企業財務構造，提高企業經營能力，最終提高企業的盈利能力，促

3、進企業的持續、穩定開展從而為房地產企業的的開展提供一定的理論指導和實踐借鑒。盈利能力反映了一定時期內的一個企業的銷售水平、降低成本水平、獲取現金流水平，還反映了該企業的資產營運效益、獲得報酬回避不安全因素的水平及成長開展潛能。對于上市公司來說，維持較好的盈利能力水平是實現財務管理 基本目標相關者利益最大化、企業價值最大化的 基本途徑和保證，它密切關系著股東報酬的上下、債權人債務的安全程度、經營者的業績及公司的安康開展。因此，上市公司盈利能力分析成為各個利益相關者密切關注的內容。若何正確、公正地評價上市公司的盈利能力是財務分析的重點內容，也是各個利益相關者做出正確財務決策的 基本依據。 近些年不

4、斷開展狀大的房地產業已經逐漸成為我國經濟開展的主導產業，但受國家和當地政府宏觀經濟政策的影響也非常大：經濟快速開展，房地產會隨之迅猛前進；經濟受阻或下滑，房地產也會開展緩慢。作為房地產業微觀主體的房地產公司的穩健盈利能力是房地產行業安康開展的根基，作為房地產業有代表性的房地產上市公司，它們信息完備且，因此對房地產行業特征的研究可以通過對上市公司的研究來實現。作為行業中的領頭軍，房地產上市公司代表著房地產行業未來的開展方向。對房地產業上市公司進展盈利能力分析，在了解我國房地產業的近幾年開展的整體狀況的同時，尋求出影響房地產業盈利能力的主要指標，這對于指導房地產公司的開展方向及其投資者的投資需求都

5、有著重要的理論和現實意義。二、盈利能力分析理論一盈利能力概念的界定盈利能力是指企業獲取利潤的能力，是衡量上市公司業績的 基本指標，直接關系到投資者，債權人和其他利益關系人的利益。1盈利能力是上市公司獲取利潤能力的簡稱,反映了企業當前收益水平和今后收益持久性及增長性,是投資者進展投資決策的重要依據。中國房地產行業作為帶動國家經濟開展的龍頭產業,直接反映著宏觀經濟走勢。房地產業是近年來最活潑的產業之一,同時也強烈地極具代表性地反映著市場的變化。2盈利能力分析是財務分析的一項核心內容,不僅是所有者最為關注的,也是企業經營者和債權人必須關注的。3作為企業存在與開展的根基,盈利能力是企業在一定時期內獲取

6、利潤的能力。盈利能力分析在企業財務分析中占有重要地位,同時它還是企業債權人、投資者,以及經營者用于了解企業的工具。可以借助盈利能力分析,可以了解、評價企業的內部管理水平和經營業績,從而做出準確決策。4綜上所訴，盈利能力是指企業獲取利潤的能力，財務分析的一項核心內容，占有重要地位。二公司盈利能力的重要性房地產是進展房產，地產開發和經營的根基建設行業，是我國經濟開展的主導產業。受國家和當地政府宏觀經濟政策的影響非常大。經濟高漲，房地產會開展迅猛經濟受阻或下滑，房地產也會開展緩慢。其開展開展也同國民經濟的開展一樣具有非常明顯的周期性。作為房地產業微觀主體的房地產公司的穩健盈利能力是房地產行業安康開展

7、的根基，因此甄別具有穩健盈利能力的優質上市公司，對行業及整個國民經濟的開展具有重要的意義。5盈利能力是企業生產和開展的根基。盈利能力分析是企業財務分析的核心內容,同時也占有重要的地位。企業盈利能力具有增長性、常規性、平穩性的特點。分析企業盈利能力,是運用特定的指標和標準,采用科學的評價方法,對企業盈利狀況以及未來盈利潛力做出的一種判斷。它可以詳細了解、評價一個企業的經營業績、管理水平,為企業的方案與決策提供有效的信息。提升企業盈利能力,應選擇適宜的提高企業盈利能力的方式,使用財務方法建設提高企業盈利提升的理想模式, 大力開展企業債券市場,改善企業的資本構造,加強市場管理,提高企業的整體經營業績

8、。6綜上所述，我國房地產是我國經濟開展的主導產業，所以房地產企業具有穩健的盈利能力十分重要，并且盈利能力也是企業生產和開展的根基，是企業財務分析的核心內容，合理科學的分析企業的盈利能力有助于改善資本構造，提高盈利能力。三盈利能力影響因素企業必須能夠獲利才有存在的價值，建設企業的目的是營利，增加盈利最具綜合能力的目標。盈利不但表達了企業的出發點和歸縮，而且可以概括其他目標的實現程度，并有助于其他目標的實現。利潤是投資者獲取投資收益重要保障。獲利能力作為企業營銷能力、收取現金能力、降低成本的能力以及回避不安全因素等能力的綜合體，反映企業盈利能力的指標很多，通常從生產經營業務獲利能力、資產獲利能力進

9、展分析。獲利能力是企業賺取利潤的能力。之所以要進展獲利能力分析，是因為利潤的增長可引起公司價值上漲，使股東獲取資本收益。利潤是債權收回的保證，對于長期債權尤其重要。獲利能力的影響因素。1.獲利能力的衡量1獲利能力的影響因素利潤作為收入與費用之差，但凡影響收入和費用的因素都會都會影響企業獲利能力的上下；從另一個角度講，企業的全部過程就是發生消耗和取得收入的過程，因此獲利能力是企業其他各種能力(如營銷能力、收現能力、降低成本的能力、回避不安全因素的能力等)的綜合體。1)營銷能力。用銷售收入及其增長率來反映。營銷能力是獲利能力的根基，是企業開展的 基本保證。企業的營銷能力受營銷策略和營銷狀況的影響。

10、2)收現能力。在商業信用大量存在的情況下，收現能力是影響企業獲利能力的重要因素。未收現的銷售額只是觀念上的收益來源。了解企業的收現能力可以從了解信用條件、加速賬款回收的制度和方法、催款程序等方面進展。3)降低成本的能力。在收入不變的前提下，降低成本可以增加收益。企業降低成本的能力取決于技術水平、產品設計、生產規模的大小、企業成本管理水平的上下。4)財務狀況。與企業的獲利能力相互制約、相互促進。A.合理的資金構造會使企業有較穩定的獲利能力。B.償債能力過高說明企業沒有充分利用資金，沒有充分發揮創造利潤的潛力；償債能力過低，會使企業在盈利的情況下破產。C.資產負債率高于債務成本時，負債經營可提高企

11、業的獲利能力。D.營業資本增加增強企業的經營能力，增加獲利時機。E.資金周轉速度快，在同等條件下可節約資金，節約的資金可用于經營規模的擴大和創利水平的提高。5)不安全因素程度。不安全因素很高的獲利能力往往是短期的，不穩定的，不能代表企業真正的收益性。三、綠地控股集團以下簡稱綠地集團概況綠地集團是中國第一家也是目前截止2013年唯一一家躋身?財富?世界500強的以房地產為主業的企業集團。2014年位居? HYPERLINK :/baike.baidu /subview/53593/5021669.htm t _blank 財富?世界500強第268位。綠地集團房地產開發工程普及全國主要省區市，特

12、別在 HYPERLINK :/baike.baidu /view/442569.htm t _blank 超高層、大型 HYPERLINK :/baike.baidu /view/745134.htm t _blank 城市綜合體、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/304902.htm t _blank 高鐵站商務區及產業園開發領域遙遙領先，目前的世界十大高樓近一半來自綠地。綠地集團也是有史以來在美國及澳洲房地產投資規模最大的中國企業。目前集團主要建成及開發中的海外工程包括紐約本世紀以來最大的單體工程大西洋廣場，洛杉磯中心區大都會工程，悉尼市中心CBD區域的城市綜合

13、體及超高層公寓，濟州島旅游安康城、夢想大廈，曼谷市中心城市綜合體，倫敦的英國第二、歐洲第三高樓等。綠地控股集團原名“上海綠地集團 ，前身為“上海市綠地開發總公司 ，以下簡稱“本公司 系于 1992 年 7 月 17 日由上海市農口住宅建設辦公室、上海市居住區綜合開發中心、上海市農業投資總公司、上海市聯農總公司后改制為“上海市聯農股份 共同出資組建，初始注冊資本為人民幣20,000,000.00 元。該公司經營范圍為實業投資，綠化，倉儲，房地產，出租汽車，日用百貨，紡織品，物業管理，化工產品除不安全品 ，建材，五金交電，建筑施工。公司下屬主要業務板塊為房地產、能源、汽車、酒店及商業運營、綠化、建

14、筑工程和金融等。該公司的實際最終控制人為上海市國有資產監視管理委員會。是上海市國有控股特大型企業集團公司設股東會、董事會，按公司章程規定舉行定期和臨時會議，按各自的權限對相關的重大事項作出決策。本公司設監事會，對股東會負責，按公司章程規定履行其職能。公司設有總裁室，總裁室下設：辦公室、戰略規劃與企業管理部、人力資源部、財務部、技術管理產品研發部、營銷管理部、投資開展部、工程合約部、海外事業開展部、黨務部，共10個部門。四、綠地集團盈利能力指標分析一盈利能力指標分析1.相關數據分析2011年2012年12年同比增長2013年13年同比增長營業總收入147,864,101,099.36198,56

15、1,512,308.5834.29%252,181,856,180.7027.00%資產總額187,691,213,516.83238,742,173,623.1927.20%367,678,141,779.5654.01%負債總額162,536,290,917.79207,407,897,218.7827.61%320,706,820,512.5654.63%利潤總額8,592,278,121.699,859,027,668.2114.74%12,034,926,401.3822.07%應收帳款總額4,604,933,789.415,795,887,423.0425.86%9,955,743

16、,130.5871.77%投資性房地產總額6,507,903,824.559,209,624,563.2941.51%10,496,141,609.0713.97%貨幣資金14,792,337,874.0922,710,363,860.0553.53%28,343,259,455.0524.80%2.指標分析指標名稱 2011年2012年2013年 12年30家上市標桿房企第15位指標值 凈資產收益率24.73%23.82%21.23%17.30%總資產凈利率3.32%3.15%2.74%4.60%銷售凈利率 4.21%3.39%3.30%17.10%銷售毛利率 9.79%8.54%7.69%

17、36.60%經營現金收入比0.62%1.52%-13.94%9.80%銷售成本率 90.21%91.46%92.31%63.40%期間費用率 4.32%3.98%3.79%8.30%總資產周轉率78.78%93.13%83.17%27.00%流動資產周轉率90.90%53.78%46.99%34.00%存貨周轉率 104.89%140.17%124.26%32.00%應收賬款周轉率3210.99%3818.19%3201.98%7020.00%存貨周轉天數343 257 290 1125 應收賬款周轉天11.2 9.4 11.2 4.4 營業周期 354 266 301 1130 資產負債率8

18、6.60%86.75%87.09%70.50%流動比率 136.36%130.77%142.39%169.00%速動比率 29.75%31.91%34.66%51.00%現金流動負債比0.77%1.91%-15.16%4.60%二杜邦分析法進展盈利能力分析2011年： 凈資產收益率 本年末資產總額 上年末資產總額 24.73%187,691,213,516.83 187,691,213,516.83 本年末負債總額 總資產收益率X權益乘數資產總額/股東權益162,536,290,917.79 3.32%7.46 1/(1-資產負債率)銷售凈利率X總資產周轉率主營收入/平均資產總額4.21%79

19、%凈利潤/營業收入營業收入/平均資產總額6,222,027,169.06147,864,101,099.36147,864,101,099.36187,691,213,516.83營業收入-全部成本+投資收益- 所得稅+其他-營業外收支147,864,101,099.36139,782,292,141.24282,405,189.742,370,250,952.63228,063,973.83營業成本銷售費用管理費用 財務費用 133,391,940,080.452,170,972,776.592,663,270,515.03 1,556,108,769.17 2012年： 凈資產收益率 本年

20、末資產總額 上年末資產總額 23.82% 238,742,173,623.19 187,691,213,516.83 本年末負債總額 總資產收益率X權益乘數資產總額/股東權益 207,407,897,218.78 3.15%7.55 1/(1-資產負債率)銷售凈利率X總資產周轉率主營收入/平均資產總額3.39%93%凈利潤/營業收入營業收入/平均資產總額6,726,706,230.41198,561,512,308.58198,561,512,308.58213,216,693,570.01營業收入-全部成本+投資收益- 所得稅+其他-營業外收支198,561,512,308.58189,50

21、3,659,781.30486,922,241.763,132,321,437.80314,252,899.17營業成本銷售費用管理費用 財務費用 181,599,738,315.952,672,194,080.313,157,602,381.35 2,074,125,003.69 2013年： 凈資產收益率 本年末資產總額 上年末資產總額 21.23%367,678,141,779.56 238,742,173,623.19 本年末負債總額 總資產收益率X權益乘數資產總額/股東權益320,706,820,512.56 2.74%7.74 1/(1-資產負債率)銷售凈利率X總資產周轉率主營收入

22、/平均資產總額3.30%83%凈利潤/營業收入營業收入/平均資產總額8,310,669,758.39252,181,856,180.70252,181,856,180.70303,210,157,701.38營業收入-全部成本+投資收益- 所得稅+其他-營業外收支252,181,856,180.70242,340,834,721.92600,351,675.473,724,256,642.991,593,553,267.13營業成本銷售費用管理費用 財務費用 232,790,544,180.583,371,165,681.693,572,780,391.07 2,606,344,468.58

23、四、盈虧能力研究結論及政策建議一結論分析房地產依然是綠地集團開展的核心基石。海外投資是企業布局全球建設海外資源獲取平臺增強國際競爭力、邁向跨國公司的重要平臺。金融產業是次支柱產業。而地鐵投資、商業、酒店產業等綜合產業集群是多產業協同開展多元穩健開展的重要組成局部。隨著政策層面趨于寬松，未來去庫存速度會加快。這種布局亦會快速提振銷售業績。另外地標建筑的投資，也能討巧地方政府，進而帶來戰略擴張的優勢。這些優勢能夠促使綠地在整個業績推進下保持長久的開展潛力。而且綠地多元化戰略能夠促進整個商業和住宅工程的快速開展。加上綠地在國有企業改制的環境下，對于公司治理的構造不斷優化，這也是其擁有的組織架構優勢。

24、從這個角度看，綠地擁有持續競爭的優勢。按照綠地集團董事長張玉良的觀點，速度慢是企業開展最大的不安全因素，所以從上世紀90年代初做動遷房、后來做舊城改造，再接著是在全國做商品房、大型綜合社區和城市綜合體，2011年開場布局全球房地產，到地產之外進入煤炭、汽車、金融等領域，綠地從不放棄任何一個快速做大的時機。資金狀況：負債率很高。雖然現金寬裕度好于2011年底行業資金狀況最差時期，但仍在很嚴峻的低位。現金流的相關指標遠遠低于上市房企的中位數值。存貨壓力依然較大。后期房企整體拿地能力可能放緩。其中龍頭擴張更積極,預示未來集中度提升還將繼續上演。期間費用控制能力較好。這反映出綠地集團地在費用控制能力上

25、得到提升，也反映出銷售市場本身非常好，企業在營銷和人員的增加上不需要更多。綠地集團對資金有很高的要求，集團整體資產負債率較高，如果繼續依靠負債來融資將會進一步加大其償債不安全因素。總的來說，綠地集團整體資產流動性較弱，變現周期較長。但房地產市場情況較為特殊，土地和在建工程均具有較活潑的交易市場，實際可變現能力較強。因此對即期債務的歸還有一定的保障，但是要注意房地產類資產有較大的估值變動不安全因素。結合綠地集團的整體情況來看，綠地的快速增長和區域布局有很大關聯。從其重點布局的長三角市場而言，隨著政策層面趨于寬松，未來去庫存速度會加快。這些優勢能夠促使綠地在整個業績推進下保持長久的開展潛力。而且綠

26、地多元化戰略能夠促進整個商業和住宅工程的快速開展。加上綠地在國有企業改制的環境下，對于公司治理的構造不斷優化。從這個角度看，綠地擁有持續競爭的優勢。二政策建議隨著房地產行業迅猛開展,人們開場更多地關注該行業的盈利能力。從長遠來看,單純的依靠企業盈利的靜態數據已經遠遠不能說明企業的狀態。在企業盈利能力周期用以衡量房地產企業的經營狀態的根基上,采用主成分分析法和層次分析法,滬深兩市房地產上市公司的有關數據,對房地產企業的盈利狀況進展了分析,發現大局部房地產上市公司盈利能力處于創立期到成熟期階段,為改善房地產行業盈利能力提出了政策建議。影響企業盈利能力的主要因素盈利能力是企業經營管理水平的綜合表達，

27、反映盈利能力的指標是綜合性的財務指標， 它受企業營銷能力、收現能力、成本費用控制能力、資產管理水平以及回避不安全因素的能力等多種因素的影響。分析和研究這些因素的影響程度，對于正確評價企業的盈利能力十分重要。從盈利能力、獲現能力、持續穩定能力、成長能力這四個方面,針對相應的問題提出相關的對策建議。一、苦練自身內功提高公司的盈利能力1.加強收入穩定、增長能力建設。2.加強資產投資的管理。3.加強自身的成本費用控制。二、注重經營現金流的支撐提高公司的獲現能力關注收付款項的質量及其變動趨勢。2.做好融資籌資方面的工作3.提高資金使用效率三、企業與政府共同改進提高公司的持續穩定能力1.注重自己的主業。2

28、.進一步標準相關政策。四、注重盈利質量的可持續開展提高企業的成長能力企業盈利能力分析由于其受內外各方面的環境影響程度大而經常處于需要調整和補充的動態開展過程中。隨著外部環境的變化和企業自身的開展,做好企業盈利能力的管理是一個非常值得關注的問題。從以下幾個方面有助于提高企業盈利能力1提高創新能力，增強核心競爭力2提高管理能力，加強成本費用的管理3加強資產管理，提高資產利用率4積極開拓市場，提高營業收入。綜上所述，企業盈利能力由于其受內外各方面的環境影響程度大而經常處于需要調整和補充的動態開展過程中。隨著外部環境的變化和企業自身的開展,要想獲得利潤的多少，不僅與自己產品有關，也與企業的戰略有關。若

29、何使得企業的盈利到達合理、若何到達利潤最大化問題也是中國企業必須思考的問題。三局限性與缺乏杜邦分析法是將假設干個反映企業財務狀況、營運能力和盈利能力的比率按照其內在聯系有機結合起來，形成一個完整的指標體系，并最終通過凈資產收益率這一核心指標進展綜合反映。這一指標體系通過杜邦分析圖可以得到直觀的展現。指標的統一是杜邦公式成立的前提，也是杜邦分析的關鍵。所以，在實際應用中有兩種計算方式：第一種按照原始方法總資產全部按照期末值計算，包括總資產周轉率的計算。第二種按照平均總資產計算總資產收益率和資產周轉率，按照平均股東權益(平均凈資產)計算凈資產收益率，按照平均負債計算平均資產負債率，再換算成平均權益

30、乘數。平均權益乘數只有在資產負債率保持不變的情況下不受資產負債率影響。平均權益乘數和平均資產負債率在實際應用中很少見。在我國會計和財務實務中，資產周轉率一般都傾向于用平均總資產，資產負債率一般都用當期值，凈資產收益率和總資產收益率兩種中資產定義當期值和平均值都在使用。所以正式出版的會計、財務類書籍中關于杜邦分析的錯誤也是隨處可見，包括財會類專業教材。關于杜邦分析錯誤大范圍出現從學理的角度考量，主要源于概念范疇定義和數學推導的過程。科學的管理從數學量化開場，財務數據分析更是企業管理的根基。對于國內的財務會計研究和實踐來說，定義要嚴格，理論要理解，學術要嚴謹，結論要驗證。從 HYPERLINK :

31、/baike.baidu /view/2090596.htm t _blank 企業績效評價的角度來看，杜邦分析法只包括 HYPERLINK :/baike.baidu /view/14706.htm t _blank 財務方面的信息，不能全面反映企業的實力，有很大的局限性，在實際運用中需要加以注意，必須結合企業的其他信息加以分析。主要表現在：1.對短期財務結果過分重視，有可能助長 HYPERLINK :/baike.baidu /view/2301830.htm t _blank 公司管理層的短期行為，忽略企業長期的價值創造。2.財務指標反映的是企業過去的經營 HYPERLINK :/bai

32、ke.baidu /view/1061506.htm t _blank 業績，衡量工業時代的企業能夠滿足要求。但在信息時代， HYPERLINK :/baike.baidu /view/260012.htm t _blank 顧客、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/462506.htm t _blank 供應商、雇員、技術創新等因素對 HYPERLINK :/baike.baidu /view/233749.htm t _blank 企業經營 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1061506.htm t _blank 業績的影響越來越大，而杜邦分析法在這些方面